关于经济适用房税收政策
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关于经济适用房税收政策范文第1篇
摘要：以1998年住房改革以来，房价走势及目前市场状况为研究背景，讨论了近些年国家为抑制房价出台的各项措施的实施情况，总结了调控失衡的原因，给出了四项建议措施，对实际的房价控制具有一定的指导意义。
关键词：房地产；价格；投资；失衡；
（1）研究背景。
1998年7月，根据《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，取消了福利分房为特征的中国住房制度，住房改革拉开大幕。
根据中国社科院《中国社会蓝皮书》报告，1998年至2003年我国商品房的价格增加了343元/平方米，2004年后，全面实施“促进房地产市场持续健康发展”后，到2005年房价比2003年涨了740元/平方米，进入2006年，政府出台了一系列调控房价的政策。到2007年3月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.9%，房价走势表现为一种非理性上涨。
（2）相关理论。
同其它商品一样房产具有价格，适应供求决定论、价值决定论、效用决定论和收益决定论四种理论，他们从不同的角度解释了房价的形成。而我国的房价主要受到土地供应、房屋需求、利率、租金、城市化进程、拆迁等因素的影响，本文以这些影响因素为切入点分析房产政策失衡原因。
（3）政策失衡分析。
房产业是我国国民经济的支柱产业，对拉动经济发展起着重要的作用，自从1998年住房改革以来，各地房价连续攀升，国家先后采取了一系列的政策，包括调节房地产开发企业自有资本比例和房地产开发贷款利率；住房按揭贷款首付比例和按揭贷款利率；调整土地投放数量，进而影响调控房产数量和房产预期价格；征收住房交易税和住房增值税，间接影响购房需求，特别是投机性需求。但这些政策在实际实施中并没有达到预期的效果，总结原因如下：
1供给数量的影响
由于土地供应数量受到严格控制，所以房产市场不能根据市场的需求信号自动调节数量。土地是稀缺且不可再生资源，加上严格保护耕地，使产品市场化与要素非市场化之间的严重不对称。房产放开而土地不放开，是导致目前我国商品房价格居高不下的重要原因。
国家为控制房产的过热现象，先后实施了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》、《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》和《关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知》，这些政策在规范房产市场的同时，也有效地减少了房产的供给，无疑会导致房产供应不能满足需求。另一方面，由于提高准入门槛，淘汰了大量的中小开发商，形成“寡头垄断”的现象，通过各种人为手段造成房源紧张，哄抬价格。
2供给结构的影响
由于土地成本的增加，开发商为了获取更多的利润空间，纷纷把资金投入了建设高档住宅，导致房产供给结构不合理，大量住宅闲置，房屋供应紧张的局面。
为优化供给结构，国家实行了经济适用房政策，初步建立了经济适用房供应体系，然而随着经济适用房的推出，一些政策弊端显露出来。
经济适用房只适用于低收入群体，而低收入群体中大部分为外来人口，外来人口却无权购买经济适用房，这样导致了经济适用房不能面向真正需要的人，不能达到缓解住房压力的目的。经济适用房是国家对开发商进行补贴，由开发商按政府指导价格销售给低收入群体，间接使低收入者受益，但是这种政策手段的干预，缺乏监控机制，很难保证各个环节的顺利完成。
3房产的需求
由于房价连续攀升，带动了房产市场的投资过热，具有强劲的需求，导致价格一路上涨，严重偏离房产的实际价值。
为抑制短期投资炒房，国家采取了抑制需求的政策。央行两次加息。但最终结果对短期投资炒房影响甚微，反而抑制了个人住房和长期投资购房的热度，导致市场购买力下降。而房产长期投资者，追求的是租金收益，加息提高了购房成本，加上租赁市场的不景气，租金收益的下降，使许多房产长期投资者失去信心。对于短期投资者，决定房产市场上投机需求的主要因素在于成本收入比，利率上升幅度低于收益率，并且投机者往往将增加的利息成本转移至下家，造成房价的进一步上升。
控制房价措施建议：
措施一：改变土地供给方式，增加土地供给。
将土地供给和开发商相脱离，土地由政府按区域评估划价，出售给房产最终用户，开发商只负责土地上的建安及销售，增加透明度，可以有力削弱开发商囤积土地、炒买妙卖。
根据市场需求及时调整土地供应总量。土地供应过量，宏观经济疲软时，减少土地供应总量，土地供不应求，宏观经济坚挺时，增加土地供应总量。以市场配置土地资源，以计划弥补市场不足，实现土地市场供求平衡，科学规划房产用地布局和比例。
措施二：取消经济实用房，调整供应结构。
经济适用房政策是一种倾向性的政策，具有很大的腐败诱惑性，带来一系列的腐败问题，国有补贴流失，不能使真正需要的人收益，应从供应结构上进行调整，减少高档住宅开发，增加普通商品房供应。对低收入群体可以根据措施一，划分特定区域免除土地费，建设廉价房，由开发商出售给低收入者，减少了监督成本。
措施三：采用多种经济手段调节。
银行利率的调整对稳定房价有积极的一面，也有消极的一面，所以不能单单依靠调整利息的经济手段来控制房价，应采取多种措施，特别是税收调节，对房产投机者制定更为细致的税收政策，提高房产投机成本，减少投机性需求。
措施四:改变消费观念，发展租赁市场。
发展和完善房屋租赁市场，建立梯级消费观念，不仅减轻低收入家庭消费压力，而且解决当前房价居高不下和高空置率的矛盾。
关于经济适用房税收政策范文第2篇
从1998年算起，中国房地产市场发展已经有8年了，取得的成绩很大，但问题也不少。而中国房地产市场发展最大的问题就是所采取的模式，由于没有现成的经验可借鉴，过去只是任由市场走，但由于房地产市场的特殊性，使得这种任由市场走的房地产市场发展模式带来了一系列问题，而这些问题也成了中国房地产市场未来发展的障碍。比如，居民超前消费、房地产市场不是消费者的市场而是投资者的市场等。在这样的情况下，不仅造成房地产市场供求关系不平衡，而且导致了一些投资者借助于国内房地产市场发展模式的不清楚而大肆炒作房地产，使得不少地方的房价在短期内飙升，严重损害了房地产市场消费者的利益。
针对这样的情况，今年总理的报告中明确地提出了要确立“具有中国特点的住房建设和消费模式”的目标。可以说，这个目标的提出对未来的国内房地产市场发展具有重要的指导意义。从这个目标的内涵来看，未来国内房地产市场发展就是要建立一个满足绝大多数民众住房需求的住房消费市场，而不是一个少数人投资的市场。当国内房地产市场是一个消费者的市场的时候，政府必然会出台一系列政策来保护住房消费者的利益，并采取相应的信贷政策、税收政策来遏制国内房地产市场的投资行为。尽管早几年的房地产宏观调控政策在这方面有一定的认识，但所出台的政策的效果还是十分有限。但总理在今年的政府工作报告中把中国未来的房地产市场发展确定在消费意义上来，这对国内房地产市场发展具有十分重要的意义。
总理政府工作报告中关于房地产政策的新意之一，就是强调了未来中国房地产业的发展重点要放在面向广大群众的普通商品住房上。这一点与上述住房消费模式的改变有关。因为，要形成具有中国特色的住房消费模式，就得生产适应这种消费模式的住房产品。出于这点考虑，就应该将房地产市场发展的重点放在面向广大群众的普通商品房上，这既是对2006年《国六条》细则的进一步强调，也是向市场发出了明确的政策信号。对应于国六条细则两个70％指标(90平方米以下住房须占项目总面积七成以上、居住用地供应量七成用于中低价位中小套型)，就是以中低档住房为主，这已经明确不允许有人借政策弹性把90平方米以下的住房建造成高档住房。可以说，这点是中国未来房地产市场发展的基点，是任何人或房地产企业都不可改变的原则。
同时，报告也表明，普通商品房的生产还表现在建立起完全由政府负责的廉租屋、经济适用房及限价房的住房保障体系上。目前市场流行的住房保障体系的思路，是要建立大量的廉租屋来解决城市居民的住房问题，我对此持保留意见。因为， “大量的廉租屋”到底量应该是多少，它解决的住房对象应该是哪些人，这些问题应该首先明确。按照发达市场体系的情况来看，廉租屋只是解决那些完全丧失工作能力的残疾人、老人等的住房问题，而且美国的这个比重不会超过总人口的3％-4％。但在中国，即使把这个比重上升到10％，也仍然还有许多民众的住房需要通过其它方式来解决。
还有，通过经济适用房是否能够解决广大民众的住房问题。在这里，我先不讨论这种经济适用房的合理性与否。我们先假定这种经济适用房是一个合理的制度安排，如北京三年要拿出“两个一千万”来建经济适用房及限价房，如果这些住房的建筑面积每套在50-90平方米之间，取中位数每套70平方米，那么两千万平方米住房相当于30万套住房。30万套经济适用住房对拥有1700万人口(600万户，以2006年统计数)的北京来说，同样是杯水车薪，所占总居民户口的比重只是5％(这还不包括新增人口)。可想而知，北京花这样大的力气来建造经济适用房所能够满足的人口也仅是5％，那么其它城市要通过这种方式来化解居民的住房问题更是不可能。大家也可以看到，1998年至2005年北京建成经济适用房1773万平方米，但实际上解决了多大比例的居民住房问题，早就一目了然。
因此，总理的政府报告明确表示了广大居民的住房就得通过普通商品房来解决，我们的房地产市场就得生产广大民众能够支付得起的住房，而不是生产更多经济适用房。既然居民的住房要通过普通商品房来解决，那么在目前中国的土地等资源约束条件下，就得减少其它住房的生产，比如在报告中就明确表明要禁止高档别墅的生产，禁止由于豪华住房而导致的土地资源浪费等，而这些都是与中国住房消费模式的改变及生产更多的普通商品房的提法是相一致的。
关于经济适用房税收政策范文第3篇
【关键词】 国五条 离婚潮 个税征收 住房转让
一、背景介绍
2013年2月20日，国务院常务会议确定五项加强房地产市场调控的政策措施，要求各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标，建立健全稳定房价工作的考核问责制度，简称“新国五条”。在这之后中国政府网正式公布了《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（下称“《通知》”，亦有人称之为“国六条”），进一步细化了新国五条相关调控措施，上述《通知》总共六条，落款时间为2013年2月26日。《通知》作为新国五条的细则，新意主要在三点，限购令升级、二套房信贷政策再收紧、二手房的个调税由交易总额的1%～2%，从严按差额的20%征收。其中，二手房的个调税由交易总额的1%～2%，变为从严按差价的20%征收引起了广泛的关注，并对最近几个月的房地产市场产生了巨大的影响，这些影响甚至波及到了其他行业和整个社会的价值体系。
在北京，“国五条”出台后的一周内，二手住宅网签量达到了9400套，比二月份同期大幅增加了279.5%；南京二手房交易登记达到平时的8倍；在重庆，市民带着板凳排队过户二手房；而在上海，一对夫妇挂着氧气瓶排队过户。二手房过户量的剧增，也给各地房管局的工作人员带来巨大压力。郑州市房管局的一位工作人员连续加班加点一周后，在窗口接件时因直接休克被救护车拉走抢救。在各地细则出台之前，政策“末班车”效应还在持续发酵，各地的房屋登记交易中心内，拥入了进百人，有的甚至是拄着拐杖上了年纪的老人。
除了大家疯狂卖房外，对于该项政策产生的社会影响，其中最突出的便是离婚潮。小家庭有2套住房的，离婚后各拥有1套，符合居民家庭只有1套住房的规定，可以再购买第2套住房；家里只有1套住房的，离婚后，只有一方有房，另一方无房，符合购买经济适用房的规定。这些对离婚夫妇有利的政策使得社会上很大一部分夫妇为了这些福利而摒弃道德的约束，通过与自己的另一半离婚来获取更大的经济利益。
二、理论分析
1、定义
《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》〔2013〕17号文，“对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征”。
2、详细说明
上述规定也就是说，对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。即个税=（转让收入-房屋原值-转让住房过程中缴纳的税金-合理费用）×20%。
根据房源情况不同，房屋原值分别为以下几种。
（1）商品房：购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。
（2）自建住房：实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费。
（3）经济适用房（含集资合作建房、安居工程住房）：原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定交纳的土地出让金。
（4）已购公有住房：原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门（或原产权单位）交纳的所得收益及相关税费。已购公有住房是指城镇职工根据国家和县级（含县级）以上人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价（或标准价）购买的公有住房。经济适用房价格按县级（含县级）以上地方人民政府规定的标准确定。
（5）城镇拆迁安置住房：根据《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第305号）和《建设部关于印发〈城市房屋拆迁估价指导意见〉的通知》（建住房〔2003〕234号）等有关规定，其原值分别为：第一，房屋拆迁取得货币补偿后购置房屋的，为购置该房屋实际支付的房价款及交纳的相关税费；第二，房屋拆迁采取产权调换方式的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款及交纳的相关税费；第三，房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人除取得所调换房屋，又取得部分货币补偿的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款和交纳的相关税费，减去货币补偿后的余额；第四，房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人取得所调换房屋，又支付部分货币的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款，加上所支付的货币及交纳的相关税费。
对于能够提供房屋原值相应凭证的，主管税务机关审核相应凭证后确定房屋原值。纳税人同时提供购房发票、契税缴税凭证的，按孰高原则确定房屋原值。
纳税人不能提供房屋原值相应凭证的，主管税务机关应通过税收征管、房屋登记等信息系统对房屋原值进行核实。
以前个人所得税按两种方案征收，第一个是增值部分的20%，还有就是房价的1%～2%。一般都是按后者执行。现在明确是增值的20%，也会对市场造成影响。（注：根据2006年的《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，难以计算房屋原值的，由税务部门核定征收，在住房转让收入1%～3%的幅度内确定。）
在市场实际交易中，可以很直接对比出按总价1%和买卖差额20%征收的差异来。如果一套房子200万元买入，300万元出售，按总价1%，则为3万元；按差价20%，则为20万元，这中间的17万差价可不是一般的小数字，突增的个人所得税款足以让国民疯狂。
但看似合理的个税征收条例，在实际操作中存在很多问题。其中一点就是对房屋原值及各项合理费用的核算，对于一个家庭来说，房屋的价值不仅仅是房屋的原始买价，还包括进一步装潢以及各项税金所造成的成本，家庭不像企业，会把这些像发票之类的能够证明房屋成本的东西收拾保存起来，没有凭证就代表不承认成本的存在，加上通货膨胀和物价的上涨，这样计算得到的销售住房利得就会比实际利得多很多。
三、离婚潮分析
1、离婚潮现状
3月，被称为“国五条”的国务院房地产市场调控措施及各地配套细则出台。或为了不至遭遇“限购”、或为了规避相关税费，一些夫妻竟然选择以离婚来应对，婚姻登记处门外已经排起了长队。公开信息显示，在北京、上海、天津、南京、苏州、广州、昆明等城市，离婚登记人数都一度成倍增长，刷新了纪录。
而仅仅在3月6号这天，在北京，离婚数甚至高达一千例，比平时多出了一倍。同一天在南京，离婚人数就达到了294对，是平时的两倍。南京市民政部门当天共开出了1600张单身证明，而单身证明上填写的用途一栏，清一色写的是“购房”。在上海闵行区，此前离婚率每天只有几对，极端高峰也就20多对。但“国五条”出台后，平均每天离婚率涨至30多对。其门口还曾特意设起了公告警示牌，提醒“楼市有风险，离婚需谨慎”。而在天津，此次被发现的最早排队离婚者，是在凌晨两点左右、带着被褥来到婚姻登记处的。
2、离婚潮原因
网上流传着这样一个有趣的段子，说怎样合理避税：第一步，上家离婚，准备出售的房产归于上家男；第二步，下家离婚，房产归于下家男（如果有房产的话）；第三步，上家男携房产和下家女结婚，房产共有；第四步，上家男和下家女离婚，房产归下家女，前钱归上家男；第五步，各自复婚。虽然这只是个饭后娱乐的段子，但却被真实地用到了房产交易中。
离婚对买房卖房有什么好处呢？首先，家庭买二套房，意味着首付要交房款的六、七成，贷款利率也要上浮10%，而离婚一方单身且无房，首付只要三成，贷款利率享受八五折优惠。其次，售出多余一套房，离婚一方只有唯一一套房，意味着可免20%的个税。最后一个便是以上所提到的看似荒谬的离婚法避税。
这种离婚潮的原因归根到底就是经济利益。自改革开放以来，随着经济的快速发展，国民对经济利益的重视程度逐年加强，社会价值几乎都是用金钱来衡量的。虽然离婚对像中国这样的传统思想非常严重的国家来说几乎是道德的底线，但大家为了所谓的经济利益不断触犯道德底线。
四、结语
众所周知，我国长久以来受到儒家传统观念的影响，支撑契约尤其是普遍信任的社会基础是薄弱的，甚至是缺位的。如果说契约精神对于国人来说尚还处于建构期的话，伦理尤其是婚姻伦理这种特殊的信任，无论是过去还是现在，都应当是绝不容许当事人为了一时之利而做出突破道德底线或者离婚举动的。问题是，那些为了突破“限购”或税收政策的人为什么也做出了离婚这种突破道德底线的行为呢？这恐怕只能从公共政策方面去找原因了。
这些年来，内地房价一直居高不下，一些人“沾沾自喜”的同时，另一些人却“谈房色变”。更为严重的是，在开发商、经济学家和炒房者等预言家的纷纷预测下，民众的房价预期一直没有稳固下来。虽然政府一再严厉调控，可都只见上扬而难见房价下跌。不得已之下，政府只好出台了“限购”和征收20%个税的严厉调控政策。
虽然有的地方关于“国五条”的实施细则还在酝酿，然细观各地先前相关调控政策不难发现，各地主要在住房公积金贷款等上的短期性措施思量较多，而在房产税等上的长期性政策考虑相对较少，同时各地也是条条框框较多，真正的明确性、精细化措施较少。因此，有关政策在打击、遏制部分投机性需求之时，却也误伤了大批改善性需求，甚至对改善性需求的误伤还可能多于投机性需求。
这就警醒我们，有关治理高房价的公共政策的制定还是要尽量避免“少牺牲一部分人的利益”才好。毕竟，政策制定如果不够细致，长此以往下去，民众就不只是觉得“房地产绑架经济”，而是“高房价绑架了道德”，从而很容易做出更多的类似离婚之类突破道德底线的行为来。
【参考文献】
[1] 五项加强房地产市场调控的政策措施（国五条）[Z].2013.
[2] 关于继续做好房地产市场调控工作的通知[Z].〔2013〕17号文.
关于经济适用房税收政策范文第4篇
关键词:房地产业 房地产税收政策 长效机制 税制改革
正确认识房地产业及税收调控的地位
(一)房地产业健康发展需要摆正位置,坚决扭转“房地产依赖症”
房地产业从2003年开始,被确认为国民经济的支柱产业,其地位的特殊性一直受中央和地方政府重视。但房地产业的“过度非理性发展”也会产生一系列负面作用,导致一些地方政府不惜违法用地;房地产业的“过度非理性发展”加剧了人口、土地、资源环境之间的矛盾;房价上涨过快加剧收入分配不公,造成社会不稳定、不和谐的因素;高房价必然抑制居民对其他领域的合理消费,不利于扩内需、促消费;地方收入“房地产依赖症”对其他产业产生资本和土地的挤出效应,使其他产业可能被忽视,因此不利于经济结构的调整和产业优化升级,加快转变经济发展方式必然受到影响;大多数中央调控政策的执行最终都要靠地方政府,而对“土地财政”和房地产的过度依赖让地方政府既无力建设保障性住房,也无心抑制高房价,这可以说是当前宏观调控政策作用失灵的一个重要原因。因此,必须摆正房地产业的地位,房价一味上涨和房地产业“一枝独秀”的发展绝不是房地产业健康发展的模式,必须从根本上扭转这种认识和局面。
(二)房地产税收调控要着眼于建立长效机制,努力改善税收调控方式
房地产行业具有的“资金密集型”和对土地的高度依赖性特征,决定了土地政策和货币政策是房地产市场调控最重要的手段,而税收调控只能作为一种辅助手段,不宜频繁使用,相对稳定的税收体系更有利于行业的健康发展。
在对房地产市场可以采取的常用调控政策中,税收调控具有明显的优势。因为金融、信贷等政策调控往往是“一刀切”,而税收政策更多是结构性调整。因此,虽然税收调控只是作为一种辅助手段,但在房地产调控中的作用也日益重要。就税收调控而言,现在的问题是:当前房地产业的税收政策,没有一项是从房地产市场长期发展的角度出台的。
对前一阶段房地产税收政策的梳理
(一)2005年以来房地产税收政策的实施情况
我国的房地产税收政策从2005年以来大致经历了以下几个阶段:第一阶段,2005至2008年上半年,其间为应对房价偏高、增长幅度偏快等现象,国家出台了一系列紧缩性政策;第二阶段,2008年下半年至2009年底,这一阶段为应对国际金融危机影响,配合国家的扩内需、保增长、惠民生的指导方针,为鼓励国民购买住房和扶持房地产企业发展,税收政策以宽松政策为主。从以上两个阶段来看,宏观调控措施尽管产生了积极的效果,但是从税收政策看,并没有达到预期的效果,国内大部分城市房价波动较大,同时在总体上延续着不断上涨的趋势。第三阶段,2009年底至今,为遏制部分城市房价又出现过快增长的势头,宏观政策又开始趋紧,相应税收政策方面也开始收紧。
(二)2008年以来国家采取的具体房地产税收政策
2008年3月,为了支持廉租住房和经济适用房的建设,国家减免廉租房和经济适用房建设和运行当中涉及的有关税收。2008年11月,为了减轻个人购房者的负担,促进个人住房消费,将个人首次购买90平米以下普通住房契税税率统一下调到1%。同时还规定个人住房买卖的时候可以免征印花税,个人销售住房还可以免征土地增值税。2008年12月出台的国办131号文,规定对住房转让环节的营业税暂定一年实行减免政策。规定个人购买普通住房超过2年(含2年)转让免征营业税;将个人购买普通住房不足2年转让的,按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。个人购买非普通住房超过2年(含2年)转让按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税;个人购买非普通住房不足2年转让的,仍按其转让收入全额征收营业税。这次税收政策调整和原来执行的政策相比,调整了住房转让环节营业税的征免期,同时加大了税收优惠的力度。通过这次营业税的政策调整可以降低住房转让交易成本,促进二手房市场发展,鼓励普通住房消费。
2009年1月1日起,国家废止了《城市房地产税暂行条例》,消除了内外资企业在房产税征收方面的“双轨制”。2009年12月22日,国家下发财税[2009]157号文,规定自2010年1月1日起,个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外
销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的免征营业税。这次政策调整把个人购买普通住房后转让免征营业税的时间从2年恢复为先前的5年,体现了政策较以前开始趋紧。
下一阶段完善房地产税收政策的建议
(一)尽早全面开征物业税,改革现行房地产税制和土地出让金制度
开征物业税主要是完善财税制度的需要,同时对调节收入分配、优化资源配置、完善分税制体系以及抑制房地产投机也能起到积极的作用。至于调控房价,虽然短期内效果尚待考察,但从长远来讲增加房地产保有阶段的税负、改革现行“土地批租”制度,肯定对房价的合理化和避免过快增长有积极的作用。当务之急是需要认真研究房地产税制改革的各项现实问题,包括房地产税的征税对象和纳税义务人、计税依据、税目、减免税、税收征管以及过渡时期新旧体制的衔接等具体问题,对这些问题逐一研究解决。考虑到改革的难度,可以采取分步骤,由易到难的办法进行,可以考虑先行开征“房屋空置税”和“土地闲置税”等简单易行的税种,将来再逐步过渡到全面开征物业税。我国的房地产税收制度必须改革。中国房地产税制存在的诸多问题,税制不合理已经成为制约房地产市场健康发展的重要原因之一。2010年“两会”期间,有委员提出房地产税费涉及12种税,50项费,一套房合计征收62项各种税费,这也是高房价的原因之一。
(二)调整房屋租赁税负,大力发展房屋租赁市场
理论上,物业税的纳税义务人应该是房产的所有人即业主,但业主会不会把此税转嫁给租户?事实上,从香港的情况来看,业主普遍会把物业税转嫁到租客身上。租户除承担租金外,还多交了税,可以说政府征收物业税是从租客身上收了一笔钱。为了避免这种情况出现,必须调整房屋租赁时的税负,降低租赁成本,活跃房屋租赁市场。我国税法规定个人出租住房要征收六税一费,不仅税种多、税负重,而且在实际征管中偷逃税款的现象十分严重。建议统一税率,对普通住宅个人住房租赁统一按租金收入的一定比例征税,以此来盘活空置住房,提高住房的使用效率。
(三)研究开征遗产税和赠与税,以配合物业税的征收
从世界各国财产税征收的情况来看,大多都会配以完善的遗产税和赠与税以使财产税的征收不至落空或有漏洞。在房主在世时赠与或者去世后由子女继承的房产征收遗产税,这样可以有效降低房产的长期收益预期。联系到我国的实际,如果征收大额的遗产税,在一定程度上肯定会降低富人购置固定资产的原动机。那么相应就应该能起到降低需求的作用,从而起到影响房价的作用。
参考文献:
1.国务院办公厅.关于促进房地产市场平稳健康发展的通知,2010(1)
2.陈真诚.不表态不代表物业税不会开征.法制日报,2010(2)
关于经济适用房税收政策范文第5篇
关键词:房地产业 房地产税收政策 长效机制 税制改革
正确认识房地产业及税收调控的地位
(一)房地产业健康发展需要摆正位置,坚决扭转“房地产依赖症”
房地产业从2003年开始,被确认为国民经济的支柱产业,其地位的特殊性一直受中央和地方政府重视。但房地产业的“过度非理性发展”也会产生一系列负面作用,导致一些地方政府不惜违法用地;房地产业的“过度非理性发展”加剧了人口、土地、资源环境之间的矛盾;房价上涨过快加剧收入分配不公,造成社会不稳定、不和谐的因素;高房价必然抑制居民对其他领域的合理消费,不利于扩内需、促消费;地方收入“房地产依赖症”对其他产业产生资本和土地的挤出效应,使其他产业可能被忽视,因此不利于经济结构的调整和产业优化升级,加快转变经济发展方式必然受到影响;大多数中央调控政策的执行最终都要靠地方政府,而对“土地财政”和房地产的过度依赖让地方政府既无力建设保障性住房,也无心抑制高房价,这可以说是当前宏观调控政策作用失灵的一个重要原因。因此,必须摆正房地产业的地位,房价一味上涨和房地产业“一枝独秀”的发展绝不是房地产业健康发展的模式,必须从根本上扭转这种认识和局面。
(二)房地产税收调控要着眼于建立长效机制,努力改善税收调控方式
房地产行业具有的“资金密集型”和对土地的高度依赖性特征,决定了土地政策和货币政策是房地产市场调控最重要的手段,而税收调控只能作为一种辅助手段,不宜频繁使用,相对稳定的税收体系更有利于行业的健康发展。
在对房地产市场可以采取的常用调控政策中,税收调控具有明显的优势。因为金融、信贷等政策调控往往是“一刀切”,而税收政策更多是结构性调整。因此,虽然税收调控只是作为一种辅助手段,但在房地产调控中的作用也日益重要。就税收调控而言,现在的问题是:当前房地产业的税收政策,没有一项是从房地产市场长期发展的角度出台的。
对前一阶段房地产税收政策的梳理
(一)2005年以来房地产税收政策的实施情况
我国的房地产税收政策从2005年以来大致经历了以下几个阶段:第一阶段,2005至2008年上半年,其间为应对房价偏高、增长幅度偏快等现象,国家出台了一系列紧缩性政策;第二阶段,2008年下半年至2009年底,这一阶段为应对国际金融危机影响,配合国家的扩内需、保增长、惠民生的指导方针,为鼓励国民购买住房和扶持房地产企业发展,税收政策以宽松政策为主。从以上两个阶段来看,宏观调控措施尽管产生了积极的效果,但是从税收政策看,并没有达到预期的效果,国内大部分城市房价波动较大,同时在总体上延续着不断上涨的趋势。第三阶段,2009年底至今,为遏制部分城市房价又出现过快增长的势头,宏观政策又开始趋紧,相应税收政策方面也开始收紧。
(二)2008年以来国家采取的具体房地产税收政策
2008年3月,为了支持廉租住房和经济适用房的建设,国家减免廉租房和经济适用房建设和运行当中涉及的有关税收。2008年11月,为了减轻个人购房者的负担,促进个人住房消费,将个人首次购买90平米以下普通住房契税税率统一下调到1%。同时还规定个人住房买卖的时候可以免征印花税,个人销售住房还可以免征土地增值税。2008年12月出台的国办131号文,规定对住房转让环节的营业税暂定一年实行减免政策。规定个人购买普通住房超过2年(含2年)转让免征营业税;将个人购买普通住房不足2年转让的,按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。个人购买非普通住房超过2年(含2年)转让按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税;个人购买非普通住房不足2年转让的,仍按其转让收入全额征收营业税。这次税收政策调整和原来执行的政策相比,调整了住房转让环节营业税的征免期,同时加大了税收优惠的力度。通过这次营业税的政策调整可以降低住房转让交易成本,促进二手房市场发展,鼓励普通住房消费。
2009年1月1日起,国家废止了《城市房地产税暂行条例》,消除了内外资企业在房产税征收方面的“双轨制”。2009年12月22日,国家下发财税[2009]157号文,规定自2010年1月1日起,个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的免征营业税。这次政策调整把个人购买普通住房后转让免征营业税的时间从2年恢复为先前的5年,体现了政策较以前开始趋紧。
下一阶段完善房地产税收政策的建议
(一)尽早全面开征物业税,改革现行房地产税制和土地出让金制度
开征物业税主要是完善财税制度的需要,同时对调节收入分配、优化资源配置、完善分税制体系以及抑制房地产投机也能起到积极的作用。至于调控房价,虽然短期内效果尚待考察,但从长远来讲增加房地产保有阶段的税负、改革现行“土地批租”制度,肯定对房价的合理化和避免过快增长有积极的作用。当务之急是需要认真研究房地产税制改革的各项现实问题,包括房地产税的征税对象和纳税义务人、计税依据、税目、减免税、税收征管以及过渡时期新旧体制的衔接等具体问题,对这些问题逐一研究解决。考虑到改革的难度,可以采取分步骤,由易到难的办法进行,可以考虑先行开征“房屋空置税”和“土地闲置税”等简单易行的税种,将来再逐步过渡到全面开征物业税。我国的房地产税收制度必须改革。中国房地产税制存在的诸多问题,税制不合理已经成为制约房地产市场健康发展的重要原因之一。2010年“两会”期间,有委员提出房地产税费涉及12种税,50项费,一套房合计征收62项各种税费,这也是高房价的原因之一。
(二)调整房屋租赁税负,大力发展房屋租赁市场
理论上,物业税的纳税义务人应该是房产的所有人即业主,但业主会不会把此税转嫁给租户?事实上,从香港的情况来看,业主普遍会把物业税转嫁到租客身上。租户除承担租金外,还多交了税,可以说政府征收物业税是从租客身上收了一笔钱。为了避免这种情况出现,必须调整房屋租赁时的税负,降低租赁成本,活跃房屋租赁市场。我国税法规定个人出租住房要征收六税一费,不仅税种多、税负重,而且在实际征管中偷逃税款的现象十分严重。建议统一税率,对普通住宅个人住房
租赁统一按租金收入的一定比例征税,以此来盘活空置住房,提高住房的使用效率。
(三)研究开征遗产税和赠与税,以配合物业税的征收
从世界各国财产税征收的情况来看,大多都会配以完善的遗产税和赠与税以使财产税的征收不至落空或有漏洞。在房主在世时赠与或者去世后由子女继承的房产征收遗产税,这样可以有效降低房产的长期收益预期。联系到我国的实际,如果征收大额的遗产税,在一定程度上肯定会降低富人购置固定资产的原动机。那么相应就应该能起到降低需求的作用,从而起到影响房价的作用。
参考文献:
1.国务院办公厅.关于促进房地产市场平稳健康发展的通知,2010(1)
2.陈真诚.不表态不代表物业税不会开征.法制日报,2010(2)
