房地产宏观政策
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房地产宏观政策范文第1篇
房地产泡沫指标检测理论大体上可以分为预示指标法、指示指标法和综合指标法。预示指标法可以用房地产投资增长率来表示，房地产投资增长率的持续提高，并且速度远远大于固定资产投资增长率时，就会带来泡沫经济的效应。指示指标法可由房屋空置率和房价收入比表示。房屋空置率是在衡量房地产泡沫时使用较多的指示性指标，在房地产过热的状态下，消费者对房地产进行过度投资，其表现是大量房屋的空置；房价收入比它是商品房价格与居民的平均家庭收入的比值，反应居民家庭对住房的支付力，比值越高支付力就越低。综合指标法就是利用发地产的相关指标进行分析及预测房地产泡沫是否存在以及房地产泡沫大小的方法，主要用数学综合来衡量房地产泡沫。
从2011年5月开始，一线城市的房价开始初显下降趋势，之后房价继续环比下跌，并且蔓延到一些较发达的二线城市。政府的政策已经开始发挥效力。那么究竟怎样的政策才能真正控制房地产泡沫成为值得深思的问题。另一方面，不同地区的房地产市场有不一样的实际情况，中央的宏观调控政策是否对不同的城市都能起作用，不同类型的城市适合于怎样不同类型的政策，这仍然需要探讨。
因此，本文将重点放在论证中国房地产市场的泡沫存在性方面，试图从不同类型的城市角度出发解读国家政策的影响，由此提出防范或控制房地产泡沫的政策建议。大连、南京、杭州、合肥、武汉、广州、成都、西安；第五类，石家庄、太原、长春、哈尔滨、宁波、福州、厦门、南昌、济南、郑州、青岛、长沙、深圳、贵阳、昆明、兰州、西宁。
由于经济发展程度与房地产泡沫情况关联较大，因此本文以GDP最大为原则选取每一类别的代表城市。最终得到五个研究城市北京，上海，沈阳，广州，深圳。
1.变量的选取
本文选择用房价收入比计算泡沫大小。结合理论和文献，确定人均GDP、销售面积、城镇居民人均消费支出这3个变量作为最终影响房价收入比的自变量。
2. 模型设置
根据模型的意义与作用现把模型设置为
由计算结果，我们可以得到房价收入比是由人均GDP、销售面积和人均消费共同影响的。其中，人均GDP对房价收入比是正影响，说明一个地区GDP越大，房地产的泡沫就越大，这是因为人均GDP中有大量投资成分。如果房地产市场中的投机成分增加，相应的人均GDP也会变大，并直接增加房地产泡沫。而销售面积也是和泡沫成正比，销售面积代表的需求量，需求的增加会提高价格，由此增加泡沫。投资房地产和居民消费成反比，这个关系比较清楚，就是因为投资和消费成反比。
1. 一线城市房地产泡沫总体分析
以聚类选取的北京、上海、广州、沈阳、深圳五个城市2001年至2011年的数据分析，受国家政策的影响，我国房地产泡沫主要分为四个阶段。
2001年至2003年，房地产业市场化运作初期，房地产泡沫保持低位。1998年，中国实行住房分配货币化，正式开始了房地产市场化的运作。全国全面推行了住房公积金制度，住房公积金信贷全面转向个人住房贷款，资金流动性增强。国家在税收政策上对二级市场减免，房地产二级市场开始活跃。同时，政府主导的保障房和福利房的开发、供给比重还较高，住房供给较为充足，相对而言商品房的开发面积较小，市场需求
程度不高。所以，此时期商品房销售面积虽有小幅增幅，但保持在低位。虽然房价在2001至2003年呈现较为温和的上涨趋势，但房地产泡沫指数保持着低水平。
2003年至2007年，国家着力抑制投资需求，但收效甚微。这一阶段的房价增长较为迅速，且房地产泡沫指数反而稳步上升。主要有以下几个方面的原因：首先，这一阶段人均国内生产总值有了显著提高，房地产行业的兴起，加上由于国家新增信贷过多从而导致的货币供应的增长速度超过GDP的增长速度而引起的通货膨胀愈发吸引拥有一定购买力的人群投向能够保值增值的不动产上。其次，随着城市化进程的进一步发展，城镇人口增速明显，但商品房的供给率不足，保障房的建设因房地产市场化减缓，故商品房的刚性需求较大，销售量保持高位。第三，信贷和税收政策仅对普通的潜在购房者的消费性需求有抑制作用，而对自有资金充足炒房大户影响较小，且税收政策主要针对的是二手房市场，对商品房的作用有限。第四，国家既需要进一步推进房地产市场化，又要抑制房价过快上涨，所以先后出台的政策存在一定的矛盾性，贷款政策也进一步导致了土地供应量的减少。
2008年至2010年，救市效应推动房地产泡沫的迅速上升。2009年全国全面实行刺激性政策，实行优惠利率，下调自有资本金贷款比例，加大保障住房建设力度，减免税费。面对金融危机影响的削弱以及房地产价格迅速增长，2009年底国家救市政策基调微调，提高开发商拿地的首付款比例。2010连续出台“三轮”调控政策，力度逐步强劲，提升了二、三套房贷款门槛，降低开发商竞买保证金，暂停出让住房用地，并大力增加住房用地供给，尤其是中小套型商品房。此次调控涉及到了最直接影响房价土地市场，更广泛地从供给、需求两方面入手，调控力度较大。
2008房地产泡沫的下降是多重调控政策持续性影响的结果。政策的效力具有滞后性，央行多次的加息，贷款门槛的进一步提高，各种税费的压力，加上2007年新出台的土地增值税政策抑制了泡沫的进一步增长。2008年、2009年的救市政策刺激了房地产需求的集中释放，供求矛盾加剧，房地产泡沫随着经济的复苏快速回升。而2010年大力的房地产调控手段，较为有效地抑制了需求，销售面积呈明显下降趋势，但救市的刺激效应仍持续存在，故房地产泡沫并没有下降的迹象。
2010年后，国家进一步加大调控力度，效果逐步显现。2011国家进一步加强对房地产市场的调控，这一阶段的调控手段主要有以下几个方面：首先，强化差别化住房信贷政策，提高第二套住房的首付款比例和基准金率。第二，实行房地产限购令，从而防止城市化进程的加快和资源不平均而导致的人口频繁流动而导致重要城市人口急剧增多从而推动房价上涨的一个重要的手段。严厉的限购令有利于更为有效地控制商品房的住房需求，有利于保持潜在购房者的观望状态或将需求转向租房市场，从而控制交易量和房价。第三，央行连续七次上调人民币存贷款基准利率持续上调，缩短货币供应量于房地产商品流通对货币的需求差距，进一步减弱潜在商品房消费者进入市场的欲望，进而减少房地产市场需求量。第四，进一步提高保障房的供应量，“国八条”大力推广“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。2011年，房地产销售面积和泡沫程度呈下降趋势，说明2010年、2011年的调控政策已有初步的成效。从土地市场入手抑制房地产价格更为直接，而限购令、限价令的实施在短期内能够迅速抑制房地产的需求，削减投机行为。
2.五城市房地产受政策影响状况总结
北京购房者对于政策的敏感度较高，不论是打压还是刺激房地产的政策，北京购房者都表现出强烈的需求浮动。但是从房价收入比的角度看，它并没有完全跟随需求而同步波动。
2011年1月，上海宣布试点开征房产税，此时的房地产需求量因为之前受到2009和2010年的国家政策影响已经有较大下滑，所以房产税开征并没有引起需求波动，反而直接刺激了房价收入比的下跌。这表明房产税在控制房地产泡沫方面有较大作用。
房地产宏观政策范文第2篇
Abstract: Real estate listed corporation has undoubtedly become the focus of the governmental macroeconomic regulation and control due to its special economic status and the occupying important social status. This paper analyzes the capital structure of real estate industry using the multiple linear regression mould on the basis of stating the theory on macroeconomic factors affecting the capital structure. Empirical evidence indicates that the asset liability ratio changes inversely with the rate of inflation， but with the interest rate of the actual loan changes in the same direction. The relationship among asset liability ratio，GDP growth rate and price earnings ratio is not significant. Then the capital structure optimization strategy of the real estate listed corporation is discussed.
关键词： 宏观经济政策；房地产业；资本结构
Key words: macroeconomic policy；the real estate industry；the capital structure
中图分类号：F293.33
文献标识码：A文章编号：1006-4311（2014）23-0005-04
0引言
房地产行业作为我国整个经济命脉中最为重要的支柱产业，一直以来成为我国政府重点调控和大力支持的对象。在过去的这十年中，政府由1997年拉动内需开始，到后面房价恶性上涨，从政府出台的一系列的宏观调控政策中，我们不难看出政府对这个行业的重视程度，而在2013年出台的“国五条”中针对二手房交易征税的规定所引发的社会热议，这一系列的热点经济现象无不一次次地把焦点集中到这样一个在国家经济命脉起到举足轻重的行业。
对于房地产这样一个资金密集型行业，任何的宏观政策的调控必然会给其带来冲击，而资本结构又是个经典的论题，由于宏观环境因素的可控性，当前对于微观层面上因素影响的研究已是相当成熟，Harris和Raviv（1991），陆正飞（1998）通过实证研究了资产负债率与公司内部因素之间的关系，发现在规模、长期资产比重、成长性以及负债税盾效应方面呈现同向变化；而在经营风险、产品特色、营销支出上呈现反向变化。也对相似的领域进行了研究，发现获利能力强的公司往往有较高的资产负债率，但该研究在规模、成长性等其他方面并没有证明出有显著关系。在针对宏观因素的研究文献中，学者们又主要以研究单个因素影响为主。Graham（1999）在通过对1000多家上市公司的12年数据进行统计分析发现，高MTR的公司为了利息避税更偏向于发行债券。王素荣、张新民（2006）研究了我国上市公司4年的数据，实证结果表明资本结构与所得税之间呈现出正向变动。KorajCZyk and Levy（2003）第一次系统地从宏观经济因素出发，选取宏观经济变量为解释变量，证实了宏观经济因素对资本结构存在显著的解释力，但由于行业的差异性，对于不同公司影响力上存在差异，故本文选择房地产这样一个代表性行业，在前人研究基础上，探究宏观经济政策与资本结构间的变化影响。
1理论分析与研究假设
资本结构的问题首先是融资方式选择的问题，融资环境的变动会对企业融资方式的选择产生较大的影响。而对融资环境的考虑一方面要考虑的是宏观经济变动和资本市场的情况，萨缪尔森根据宏观经济情况将经济周期分为经济扩张期和经济收缩期。胡佐，胡琨（2009）也指出对宏观要素能有说服力的变量莫过于通货膨胀率和国内收入增长率。另一方面要考虑的是宏观经济政策的变动，可以区分为货币政策和财政政策两方面。
1.1 宏观经济方面
1.1.1 通货膨胀率
在一个高通货膨胀的环境下，作为经营者，在成本增长的情况下会面临较高的经营风险和较难的债务融资环境；而作为投资者，在规避风险实现保值的目的下，投资会更加偏好于股权投资，因此企业的财务杠杆会降低,由此提出假设：
H1：通货膨胀率与上市公司资产负债率负相关。
1.1.2国内生产总值（GDP）增长率
权衡理论认为，资本结构具有顺周期性特性，即经济繁荣GDP 上升，企业有更强的意愿通过债权融资；而经济萧条GDP下降，企业的负债比也呈现出下降的趋势。企业在融资过程中，会率先考虑经营风险和财务风险，因此在经济收缩期，企业经营风险提高，会选择避免债务融资，降低债务比率。由此提出假设：
H2：国内生产总值增长率与上市公司资产负债率正
相关。
1.2 资本市场方面
作为房地产这样一个资金密集型行业，资本市场状况的好坏，与其融资决策的制定是紧密相关的。股票市场作为一个非理性市场，由于非理性投资者的存在，企业的市场价值往往会存在被高估或者是被低估的可能性。而投资者又存在过度的投资热情，因此在企业价值被高估时，经营者会利用这样的投机心理，增发股票，吸收更多资金；而在企业价值被低估时，回购股票，偏向债务融资。
市盈率作为反映企业价值的市场评估指标，由此提出假设：
H3：市盈率与上市公司资产负债率负相关。
1.3 财政政策方面
财政政策是通过政府税收和支出的变动来影响总需求的政策。政府支出的增减对企业获得发展机会的多少有直接关系。与债务融资相比，通过权益融资，企业可以在短期内获取大量的资金，而相比债务融资的利息支付压力，权益融资还可以避免由于高财务杠杆所带来的财务风险，因此在政府实施扩张性财政政策时，为获取更多投资
机会，企业会多选择权益融资，降低财务杠杆。由此提出
假设：
H4：财政支出增长率与上市公司资产负债率负相关。
1.4 货币政策方面
货币政策是央行利用调整流通中货币量和基准利率的手段来调控社会需求的一种方式。根据其对经济的影响又可以区分为消极的和积极的货币政策。在消极的货币政策下，政府通过抑制货币供应的增长，从而降低总需求，通常伴随着高利息率，企业由于贷款利率的调高，出于融资成本的考虑会避免债务融资；在积极的货币政策下，政府通过促进货币供应的增长，从而刺激总需求，通常伴随低利息率，因此企业会偏向债务融资，提高负债率。
1.4.1 实际贷款利率
利率政策是货币政策的核心内容之一，利率的增减变动首先直接影响到融资成本的高低，企业为了降低成本的考虑，往往会对融资决策进行调整。唐颖（2012）通过探究利率对上市房地产公司资本结构影响，表明这两者之间确实存在着显著的相关性，但利率的正负变动对于资产负债率而言影响是不同的。张太原，谢赤，高芳（2007）通过对235家上市公司10年数据进行回归检验，发现利率与资本结构间有显著关系，短期利率正向变动，长期利率则逆向变动。由此提出假设：
H5：利率与上市公司的资产负债率正相关。
1.4.2 货币供给量
货币政策的松紧从货币供给量的增减变化上可以获得最为直观的体现。在宽松的货币政策下,由于市场上货币量供应的充足，企业更易于通过负债来获得资本；而在紧缩的货币政策下，市场货币量供应不足，企业妄想通过债务融资来获得其发展所需资本的难度会大大地增加，因此会偏向股权融资，降低负债率。顾骏华（2012）研究存款准备金率政策的效用时也表示货币供应量的减少会带来整体社会支出的削弱，致使贷款增长速度将会放缓，从而使得企业减少债务融资。由此提出假设：
H6:货币供给量与上市公司资产负债率正相关。
2变量设计及样本选取
2.1 变量选择
2.1.1 解释变量
对于解释变量的选取，根据屈宏志（2012）、张炜（2011）、
胡佐（2009）的研究，本文选择了以下6个变量作为解释
变量。
①GDP增长率（GDP）。衡量经济的增长性最为合适。
②通货膨胀率（CPI）。通货膨胀率通过对物价增减的衡量，反映了经济冷热状况，采用商品零售价格指数进行衡量。
③财政支出（G）。选择年度财政支出增长率（G）来代表财政政策的取向。
④利率（I）。选择央行当年一年期的贷款利率作为利率的衡量工具。
⑤货币供给量（M）。M0表示流通中的货币量，从M1中将其扣除后，保留下来的主要是企业的借款，也包含向商业银行获得的贷款。选择（M1-M0）的增速表示货币供给量的变化。
⑥市盈率（PE）。为了研究资本市场状况对资本结构的影响，选取市盈率作为衡量指标。
2.1.2 被解释变量
针对资本结构的研究课题,对于资本结构变量进行度量时，一般会采用以下三种指标来做研究，即资产负债率、产权比率和长期资产负债率。国外学者倾向于狭义资本结构即长期资产负债率,而韩传模（2006）提到基于我国资本结构具有“负债筹资中短期负债水平偏高”的基本特征，我国学者们在研究时普遍采用了广义资本结构，因而在本文研究中将选择资产负债率作为资本结构的衡量指标。
2.1.3 控制变量
①公司的规模：公司规模的大小一定程度上体现了公司进行多元化融资能力的高低。
②公司的偿债能力：股东与债权人之间存在着一定的利益冲突，股东为了获得较高的回报，可能会利用债权人的资金从事高风险的项目。
③公司的运营能力：运营能力越强，企业更倾向于扩大企业的规模，寻求更大的发展。
④公司的盈利能力：盈利性大小则决定了盈余留存量的多少，一般来言，盈余较多的公司，可以实现内部资金周转，则较少地采用债务融资。
⑤公司的成长性:成长性较好的公司，往往企业的未来期望值较高，为满足其快速发展的目标，对资金的需求量也较大，因此会较其他公司更偏向债务融资。（表1）
[指标类别
被解释变量
解释变量
控制变量][变量名
资产负债率
通货膨胀率
GDP 增长率
实际贷款利率
政府支出增长率
市盈率
M1- M0 增长率
Ln资产
流动比例
总资产周转率
净资产收益率
资产增长率][符号
LEV
CPI
GDP
I
G
PE
M
LESSET
ROC
TAR
ROE
GROWTH][定义
期末债务总额/期末总资产
用商品零售价格指数计算
(现期GDP-上期GDP)/上期GDP
银行一年期银行贷款利率
(现期政府支出-上期支出)/上期支出
每股市价/每股收益
(现期M1-M0-上期M1-M0 )/上期M1-M0
总资产的自然对数值
流动资产/流动负债
销售收入/总资产
净利润/净资产
本年总资产-上年总资产/上年总资产][表1变量定义]
2.2 样本的选取和数据来源
选取了2008-2011年深沪两市中上市的房地产公司作为研究样本，为了保证研究结果的准确性，对样本进行了初步的筛选，剔出了其中的ST类公司，删除了一些数据不完整和存在异常数据的公司，最终整理得到88家上市房地产公司的332个样本数据。
2.3 实证模型的构建
LEV=β0+β1GDP+β2CPI+β3I+β4PE+β5G+β6M+β7 LESSET+β8ROC+β9TAR+β10ROE+β11GROWTH+ε
3实证分析
3.1 描述性统计分析
表2 描述性统计
[
资产负债率
通货膨胀率
GDP增长率
实际贷款利率
政府支出增长率
M1-M0增长率
市盈率
Ln资产
流动比例
总资产周转率
净资产收益率
资产增长率][变量符号
D
CPI
GDP
R
G
M
PE
LESSET
ROC
TAR
ROE
GROWTH][样本容量
332
332
332
332
332
332
332
332
332
332
332
332][极小值
0.0145
-0.0070
0.0921
0.0531
0.0328
0.1732
4.0611
19.2256
0.7826
0.0007
0.0009
-0.4469][极大值
0.9554
0.0590
0.1045
0.0656
0.1662
0.2758
1015.0000
26.4143
53.4501
2.5903
8.3960
4.9548][均值
0.6089
0.0348
0.0965
0.0575
0.0976
0.2060
56.1251
22.4854
2.4200
0.2666
0.1416
0.2185][标准差
0.1614
0.0260
0.0049
0.0051
0.0581
0.0414
112.5129
1.2024
3.3923
0.2048
0.4632
0.4021]
表2中报告了88家上市房地产公司4年的资本结构、宏观经济变量以及内生变量的描述性统计结果。从表2
中可以看出，我国上市房地产行业的资产负债率极大值为0.9554，极小值为0.0145，由于不同上市房地产公司规模性，经营状况等内生变量的差异，资本结构的极差上相差甚远，体现出各公司对融资途径的选择偏好有明显差异。通过观察资产负债率的均值和标准差，房地产企业总体上的负债率平均水平达到了60.89%，也体现出这样一个资金密集型行业偏好通过负债融资经营，具有高财务杠杆的特性。通货膨胀率上负值代表通货紧缩，正值表示通货膨胀，2008年到2011年间极大值为0.0590，极小值为-0.0070，通货膨胀率的正负变动对于研究经济稳定性对资本结构的影响是很有意义的。GDP增长率、政府支出增长率和货币供应增长率均为正值，市盈率的极差变化显著，体现出资本市场对企业估值的非理性，根据市场择时理论，股价很有被高估和低估的可能。宏观变量的变化性为研究其变动对资本结构的影响提供了有效的基础。
3.2 相关性分析
变量之间大部分是存在显著的相关性（表3），部分变量间存在显著性关系，通货膨胀率与M1-M0增长率，实际贷款利率与政府支出增长率之间的简单相关系数超过0.8，可能存在共线性问题，变量间存在多重共线性的可能性较高。在回归过程中政府支出增长率和M1-M0增长率由于与其他变量间存在多重共线性，被迫自动剔除。实证模型调整为：D=β0+β1GDP+β2π+β3R+β4PE+β5X1+β6X2+β7X3+β8X4+β9X5+ε
变更后的模型线性回归分析的结果如表4中所示。
表4线性回归分析结果
[
(常量)
通货膨胀率
GDP增长率
实际贷款利率
市盈率
Ln资产
流动比例
总资产周转率
净资产收益率
资产增长率
估计系数
-0.8816
-0.6095
0.5610
3.3238
-0.0001
0.0558
-0.0140
0.1477
0.0406
0.0245
标准误差
0.2107
0.3090
1.4222
1.5370
0.0001
0.0065
0.0021
0.0365
0.0153
0.0181
T检验值
-4.1832***
-1.9725**
0.3945
2.1625**
-1.4999
8.6535***
-6.6367***
4.0456***
2.6636**
1.3508][ N Adjusted R2 F检验
332 0.415527.1458][*.**.***.分别表示在10%，5%，1%的水平上显著相关]
由回归分析的结果可见，①通货膨胀率在5%的水平上与资产负债率呈现负相关关系，与假设相符。说明在通货膨胀时，企业会优先选择权益融资；而在通货紧缩时，会优先选择债务融资。②实际贷款利率在5%的水平上与资产负债率呈现正相关关系，与假设相符。说明短期利率升高，企业会更多地选择发行债务融资，提高财务杠杆；短期利率降低，企业会更多选择权益融资，降低财务杠杆。③GDP增长率与资产负债率的相关关系从回归结果上来看呈现正相关关系但并不显著。市盈率与资产负债率从回归结果上来看呈现出负相关关系但相关性也不显著。虽然正负相关性均与假设相符，但结果显著性并不高，这可能与样本年限的长短，样本量大小以及所选定的行业有关。④资产、总资产周转率、净资产收益率、流动比例与资产负债率关系显著；资产增长率与资产负债率的关系不显著。均与理论分析一致。⑤由于共线性原因，通货膨胀率与M1-M0增长率有显著共线性，由变量相关性可以看出，通货膨胀率与M1-M0增长率呈现负相关，可以推测M1-M0增长率与实际贷款利率资产负债率正相关；与政府支出增长率有显著共线性，由变量相关性可以看出，实际贷款利率与政府支出增长率呈现负相关，可以推测政府支出增长率与资产负债率负相关，均与假设相符。
4建议
我国房地产业资本结构负债率水平较高，除了公司的内部因素差异，宏观经济政策的影响也不可忽视，因此在制定融资决策时，首先要考虑到现阶段宏观大环境的情况。在面对多变的宏观经济政策时，可以从以下几个方面优化资本结构:
4.1 大力发展资本市场，完成股权分置改革
资本市场是上市房地产企业获取发展所需资金的主要渠道，也是在这样一个市场中，资本实现了流通和重新配置。因此一个完善而健全的资本市场对于房地产这样资金密集型企业的融资决策而言就显得尤为重要。
4.2 不断创新金融产品，构建房地产融资新模式
事实证明，单一的融资模式已经很难确切地满足房地产业对资金的需求，现如今的融资方式主要以银行贷款和信托为主，但日益发展的经济对融资模式提出了新的要求，因此，融资新模式的构建日益需要得到发展，创新金融产品对融资而言受益匪浅。
4.3 住房抵押贷款证券化，健全房地产金融市场
随着房地产行业的高速发展，对住房贷款市场的规范化日益提出了要求，在现阶段对资本的大量需要为住房贷款的证券化提供了有效的发展基础。这是规范化资本市场的一个强有效措施，也是切合房地产资本行情的一项举措。
4.4 整合房地产行业，建立自律性组织
拥有自律性是一个行业得以良性发展的必备条件。当前房地产行业发展如火如荼，对自律性提出了要求。作为政府、企业和个人的连接枢纽，发展成熟的房地产业已具备行业自律的经济基础。也只有在房地产这样一个发展到成熟阶段的行业，才有可能实现房地产业高度的自律。建立有效的自律性组织有利于房地产业的良性发展，提高质量水平，进而在这样一个自律性的经济环境下不断地实现完善资本结构的目标。
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房地产宏观政策范文第3篇
【关键词】房地产业 房地产税 宏观调控 规制俘获
2003年以来，我国房地产业房屋销售价格持续上涨引起全社会的关注，房价调控问题不仅关乎百姓利益，而且事关国家经济发展大局。尽管中央政府连续两轮加大宏观调控力度，但房价问题依旧突出。税收作为政府最重要的宏观调控手段之一，对房地产业具有极其重要的影响。本文从房地产税收种类及其作用入手，探讨近年来税收政策的调整及其效果。
一、房地产税收种类及其作用
房地产税收贯穿房地产的生产开发、保有使用和转移处置等各个环节，具有强制性、无偿性和固定性的特点，制约着房地产开发商的投资盈利水平和消费者的支出水平。目前房地产税收主要包括房地产保有税、房地产所得税及房地产取得税。
1、房地产保有税。房地产保有税收对拥有房地产所有权的所有人或占有人征收，一般依据房地产的存在形态――土地、房产和房地合一的不动产来设置。目前我国房地产保有税收主要包括地价税、房产税和闲置土地税。房地产保有税通过三个途径影响房价：具有使房价降低相当于保有税现值部分的效果；促进房地产有效利用所带来的效果；有效防止房地产泡沫的产生。投机房地产资金的获利空间要么被税收成本挤压，要么被持有成本消耗，保有税负可明显降低房地产作为资产的投机的有利性，有效阻止房地产投机需求。
2、房地产所得税。房地产所得税是对经营、交易房地产的自然人或法人就其所得或增值收益征税。目前该税种包括公司所得税、个人所得税、土地增值税等。
3、房地产取得税。房地产取得税收对取得土地、房产所有权的人征收。目前我国房地产取得税包括农地占用税、契税、遗产与赠与税等。政府征收房地产取得税，旨在通过加大流转环节的税赋增大炒房成本，压缩获利空间，抑制投机炒作。
二、我国房地产税收政策动态
1、对房地产开发环节的税收调整，合理引导投资导向。2005年7月1日，国家税务总局、财政部联合国土资源部发出关于加强土地税收管理的通知，强调要进一步强化城镇土地使用税、土地增值税、契税和耕地占用税的管理。要求各级国土资源管理部门在办理土地使用权权属登记时，应按照《中华人民共和国契税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的规定，在纳税人出具完税（或减免税）凭证后，再办理土地登记手续；对于未出具完税（或减免税）凭证的，不予办理相关的手续。2006年1月1日，《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》开始执行，对预售收入的预计营业利润率做了适当调整；对转借款发生的利息支出税前扣除问题实行新规定；增加对开发产品成本、费用的扣除项目；明确合作建房的所得税税务处理问题；对新办房地产企业减免税做了限制；对新办房地产开发企业发生的广告费、业务宣传费和业务招待费税前扣除做出新规定；规定了开发产品的完工标准及开发产品完工后“计税成本”结算的一般原则；对房地产企业所得税征管方式提出了新要求。此次《通知》最大的调整是将预售收入的预计营业利润率修改为预计计税毛利率，比例由15%提至20%；按开发项目的性质将开发产品区分为经济适用房和非经济适用房，以销售房地产开发产品为主的企业不得享受新办企业的税收优惠。2006年5月17日国务院常务会议提出了针对房地产价格过快上涨的六条要求（简称“国六条”），国家税务总局了《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》，再次强调利用营业税的手段对房地产价格进行调节。
“一费二税”开启了2007年房地产调控的新局面。2007年1月1日《关于修改中华人民共和国城乡土地使用税暂行条例的决定》规定将从2007年1月1日起，将城镇土地使用税每平方米年税额在原《条例》规定的基础上提高2倍，新增建设用地土地有偿使用费提高1倍；将外商投资企业和外国企业（以下简称外资企业）纳入城镇土地使用税的征税范围。同月中旬，国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，要求从2月起正式向房地产开发企业征收30%～60%不等的土地增值税，土地增值税由“预征制”走向“清算制”。政府希望能够限制更多资金进入到房地产市场；同时对开发项目的明确划分也显示出调控针对住房供应结构的引导。综合来看，是收紧了对房地产的政策优惠。
2、对房地产交易环节的税收调整，控制和引导需求。
（1）营业税。2005年6月1日，国家税务总局、财政部、建设部下发《关于加强房地产税收管理的通知》规定个人将购买不足2年的住房对外销售的应全额征收营业税；按实际缴纳营业税的5%征收城市维护建设税；按实际缴纳营业税的3%征收教育费附加。个人将购买超过2年（含2年）的符合当地公布的普遍住房标准的住房对外销售，免征营业税、城市维护建设税、教育费附加。对个人购买的非普通住房超过2年（含2年）对外销售的，按其售房收入减去购买房屋价款后的差额缴纳营业税。2006年5月30日《国家税务总局关于加强住房营业税征收管理的通知》强调：2006年6月1日后，对转让购买不足5年的住房全额征税，而转让购买超过5年（含5年）的普通住房免征营业税。这一政策导向对于普通住宅和非普通住宅的转让在营业税缴纳上体现差别，同时对投机性住房交易是一种遏制。
（2）个人所得税。在2006年8月1日《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》中，强调对住房转让所得征收个人所得税时以实际成交价格转让收入，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用，按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税。征收方式上由自行申报纳税调整为主管税务机关在房产交易场所设置征收窗口，个人所得税与转让环节应缴纳的营业税及其附加、契税等税捆绑办理。“转让个人自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征”体现对商业性投机买卖和自用消费性买卖房地产的区别调控。
三、税收政策调控的效果
2005年以来的房地产税收政策调整给房地产业带来了一定影响，但从房地产价格指数来看，政府税收调整对房地产业的价格控制效果并不显著。图1是2003年第一季度至2007年第二季度的房地产价格指数，因为指数为环比数据，故要对其进行处理还原。按照通常的做法，以2003 年为基期并假定2003年各季度间价格指数反映各季度间实际价格变动。其后各季度数据以上年值为100，乘以当期价格指数并假定调整后的价格指数反映了价格变化情况，原始数据和调整后的数据均见下图。从图1可见，房地产价格从2003年第一季度开始便呈上涨趋势，而且这种趋势并没有得到改观，房地产税收政策并没有遏制价格持续上涨的趋势。
造成房地产价格持续上涨的原因是多方面的，主要包括以下几个方面。
1、税率偏低，影响甚微。房地产税收占房地产开发成本比例相对较小（不到10%），对于房地产高达40%以上利润空间而言微不足道。房地产业超额垄断利润造成大量资金进入房地产业，削弱了政府通过税收调整合理引导投资的初衷。
2、行业垄断给房地产开发商转移赋税的机会。垄断使房地产商将增加的税赋轻易转嫁给消费者，造成房价上涨。政府对房地产开发商实行税收调控是由卖方完全承担所有的税赋为前提，但房地产业的垄断性造成流转环节征税很容易通过计入价格而转嫁消费者。事实证明，流转环节税赋增加后，售房者的交易成本非常容易转嫁给消费者，对卖房者却不会产生太大影响。
3、房地产“利益联盟”中央税收规制。对于房价持续上涨的动因，固然有经济发展、城市化进程加快等合理因素，但从分享房价上涨好处的“利益联盟”来看，作为一个重要的获利群体，在房地产热和房价上涨的背后，地方政府不可避免地产生短期化思想，背离了中央政府宏观调控的初衷。另一方面，地方政府通过另外的机制影响中央税收规制政策的走向，降低了房地产税收规制效果。
4、税收的时滞性。税收作为国家宏观调控体系中的重要工具，对于实现国家宏观调控关于总量平衡与结构优化的目标都有一定作用，但税收不论在调节总量还是在调节结构上都存在一定的时滞，包括认识时滞、执行时滞与反应时滞，造成调节效果不显著。我国房地产税种繁复、征收环节多，存在重复征税和多层次收费现象，成为导致商品房房价居高不下的原因之一。
现行税制结构的一个明显特点就是保有环节税负偏轻，流转环节税负偏重，房地产税主要集中在开发、建设、转让等流转环节，多为流转税种，而流转税为间接税。根据税收转嫁的一般规律，流转环节税收转嫁容易发生，而保有环节不易发生税收转嫁，因此我国房地产税种结构使得税负转嫁极易产生。我国房地产市场属于垄断性行业，更易发生税负转嫁。
四、结论与建议
1、改革房地产税收体系的有关税种。对我国现行的土地税法及规范性法律文件进行整合，科学设置税种、税率，并注意与其他土地法律法规衔接配套。参考国际物业税的特点，开征统一规范的物业税，将现行的城镇土地使用税、房产税、城市房地产税合并，转化为在房产保有阶段统一收取的物业税。
2、调整房地产税收体系中的税率。目前房地产税收以比例税率为主，这已经体现出一定弊端。可以借鉴个人所得税的经验，采用超额累进税率来计征。
3、正确处理税、租、费的关系。完善土地税、租、费立法，将合理且具有准税收性质的收费并入税收体系，取消不合理的收费。优化征收环境，实行统一的房地产征税制度，建立有利于房地产市场健康发展的房地产税收体系。
4、处理好中央政府和地方政府的税收关系。地方政府为保证财政收入的重要来源及本地区的经济发展和“政绩”形象，必然会在一定程度上与中央政府的调控政策间存在偏差，因而处理好地方政府和中央政府的税收关系也是完善房地产税收的重要方面。
【参考文献】
[1] 常丽：我国房地产税制的完善对策[J].东北财经大学学报，2008（1）.
[2] 董鸿波、李倩：房地产税收转嫁及其对房地产价格的影响[J].哈尔滨市委党校学报，2007（1）.
房地产宏观政策范文第4篇
[关键词] 紧缩银根货币政策 房地产企业融资现状 房地产企业融资建议
一、近几年的银根紧缩政策
近几年，我国的经济运行总体上呈现高位加速态势，2007年中国经济增长达到11.4%，国内通货膨胀压力持续加大，流动性过剩问题也趋于明显，经济增长由偏快转为过热的风险总体上看在加大。在此期间，我国房价不断上涨，2007年12月，全国房价同比上涨10.5％。房地产开发投资25280亿元，比上年增长30.2%。
为促进经济的可持续发展，国家采取了从紧的信贷政策。尤其是2007年，央行先后六次提高存贷款基准利率，十次上调法定存款准备金率。针对目前房地市场过热现象，2007年9月央行和银监会联合《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，对购买自住房首付款比例做了更严格的规定。12月又了《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，对房地产开发贷款审批更为严格。2007年11月，国家发改委和商务部联合颁布了《外商投资产业指导目录（2007年修订）》，将房地产行业的投资行为全部列入“限制”行列。
二、紧缩政策下对房地产企业融资的现状
1.紧缩政策下银行贷款难度加大
2007年，央行6次加息，每一次加息都直接增加了房地产企业的开发成本，加剧了经营风险。央行10次提高存款准备金率，目的在于收缩商业银行的信贷数量，缓解市场上货币流通过剩问题。但紧缩信贷的同时也减少了房地产企业的贷款数量，使房地产企业通过银行贷款进行融资的难度进一步加大。
2.房地产企业上市融资比较困难
2003年9月，证监会又公布了《关于进一步规范股票首次发行上市有关工作的通知》，规定：除国有企业整体改制、有限责任公司整体变更和国务院批准豁免的情况外，股份公司必须设立满3年后才能申请首发上市。以上条件对于绝大多数房地产企业而言，难以达到要求，因为其盈利模式有别于一般工业企业，资金流不连续，呈现周期性的大进大出，不具有持续稳定赢利的特征。房地产企业想通过上市来进行融资难度较大。
3.房地产信托融资受限
2005年9月，银监会《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》，要求信托公司开办房地产贷款业务，严禁向项目资本金比例达不到35%、“四证”不齐等不符合贷款条件的房地产开发企业发放贷款。2006年8月，银监会再次下发《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》，指出信托公司开办房地产贷款业务，或以投资附加回购承诺等方式间接发放房地产贷款，要严格执行“212号文”的有关规定。2007年3月，新的《信托公司管理办法》明确规定，向他人提供贷款不得超过其管理的所有信托计划实收余额的30%。这使得房地产企业通过信托融资变得困难。
4.海外资金融资受到限制
2006年7月，由建设部、商务部等6部委共同签发了《关于规范房地产市场外资准入和管理意见》，对境外企业持有房地产的方式及外商投资房地产做了严格的规定。2007年11月，国家发改委和商务部联合颁布了《外商投资产业指导目录（2007年修订）》，将房地产行业的投资行为全部列入“限制”行列，全面限制外资进入我国房地产业。
三、房地产企业融资建议
1.促进信托的进一步发展
房地产信托对物业的投资持有是长期的，在一定政策的扶持下，大量机构投资者的出现会带来房地产投资的长期化，降低目前国内房地产市场中的大量短期交易行为，有利于稳定市场。而且作为机构投资者，REITs更专业，其要求回报率也更为理性。如果能成为房地产投资市场的主体，将有利于降低投资中的非理性和违规行为。因此要进一步促进房地产信托的发展。
2.加快房地产公司债券的发展
发行房地产公司债券可以改善房地产企业融资结构。房地产项目的开发周期较长，但目前房地产开发公司往往存在短贷较多，长贷缺乏现象，融资结构不合理。以中长期为主的公司债为房地产公司提供了较为稳定的资金来源，有利于降低信贷政策对房企融资的影响，减少对信贷融资的依赖，从而改善房地产企业融资结构。另外，由于房地产开发公司资金需求量较大，房地产企业的资产负债率通常较高，间接融资会提高负债成本，而发行公司债替代银行贷款，可以有效降低财务成本。
3.进一步扩充股市规模
房地产企业上市，从股市融资规模一般较大，融资成本低廉，无需向投资者还本，不用向投资者支付利息，降低了企业的经营成本。上市融资后进行收购、并购、合资等资本运作，提高公司的服务范围和专业水准，还可以把原来可能给银行系统带来的风险，通过增发、配股等方式，转嫁出去，对于降低信贷风险有一定的好处。
目前房地产企业上市审批难度有所加大，借壳上市就成为房地产企业上市融资的一条捷径。借壳上市具有上市时间快，节约时间成本的优点。目前我国上市的房地产公司仅有80家，只占我国房地产企业总数的约0.2%，因此，可以进一步扩充房地产企业上市融资规模。
4.积极进行房地产企业融资创新
目前我国房地产企业融资渠道较为单一，房地产市场的融资产品较少。因此可以借鉴国外房地产企业融资模式，采取租赁权融资、权益性融资、过桥贷款等新型融资方式，来确保房地产企业的持续发展。
参考文献：
[1]张红殷红:房地产金融学.北京：清华大学出版社，2007年
房地产宏观政策范文第5篇
关键词：房地产；宏观调控；目标
一、引言
2008年，国际金融危机增加了我国房地产业宏观调控的复杂性，随着2008年9月16日人民银行下调贷款基准利率和住房公积金贷款利率，标志着5年多来的紧缩性政策转向，同时各地房地产市场普遍出现不景气的局面。然而到了2009年下半年，房地产市场一扫阴霾，各地房地产市场频频上演“地王频出”、“量价齐升”、“一房难求”的火爆场面。随着2009年9月1日国土资源部的《国土资源部关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》标志着我国房地产业宏观调控政策重新启动。
二、房价成为调控的目标
房价上涨过快是当前房地产领域最突出的问题，房价为什么会不断上升?不同的人有不同的答案，有的人认为是开发商牟取了暴利，有的人认为是炒房团在存心哄抬，也有人说，是很多人的超前消费观念有问题，众说纷纭莫衷一是。可人们明知开发商通过炒作而哄抬价格、明知自己难堪重负，为什么还有超前消费?这是因为房价越调控越涨的事实，强化了人们的预期，如果现在不赶紧买，将来可能付出更多。归根结底，任何商品的价格高低只与需求和供应两项因素相关。当需求旺盛时，价格上涨以抑止需求，同时上涨带来的暴利，又吸引了更多的制造商加入，于是增加了供应，竞争逐步加强，价格慢慢回落，如此周而复始。住房价格是住房市场的核心，是住房市场健康的“晴雨表”，怎样对其进行调控、其调控的目标是什么，这些都是必须关注的问题。一般来说，宏观调控就是政府对经济总量的控制，并通过这种总量控制来稳定整个社会经济周期中的经济上下波动。对国家来说，经济总量就是GDP增长速度、失业率与就业率的高低、货币供应量的大小、利率和汇率的调整等。但从当前政府出台的不少关于房地产市场的调控政策来看，基本上没有走出那种以微观行政方式来代替宏观调控的窠臼，而仅仅是遏制过热行业的发展等。
三、以市场为导向，积极推进制度创新
随着住房制度改革的推进，我国房地产市场化程度逐渐提高，但房地产的生产要素土地与金融的市场化程度偏低，不仅严重制约着房地产市场化进程，而且呈现出一定的伪市场化特征。现有的房地产发展模式其表现形式为“政府低价征用农民土地――政府高价拍卖――开发商开发成商品房后再更高价出售”的“官商联合开发模式”，使得政府和房地产开发商在短期内容易获得较大的经济利益，但却进一步加剧了市场风险。这也就不难理解地方政府在这一轮宏观调控中首当其冲地承担的救市义务。另外，基于房地产市场准入门槛较高的特点，房地产市场竞争程度低下，垄断特征明显。同时，房地产市场效率不高也是不争的事实，资源闲置和短缺并存的局面并未得以根本扭转。为此，应当坚持市场化改革方向，实现市场调节与政府干预的有机结合，使市场供求均衡得以优化和保障；应当积极引入竞争机制，提高房地产企业的竞争能力；积极推进上游资源――土地和金融市场的改革，创新房地产开发模式；按照总量平衡、结构优化的原则，积极发展商品房市场，活跃二手房市场，规范租赁房市场，创新经济适用房产权制度以及廉租房分配制度，建立多层次的住房供给和保障体系，促进资源的优化配置；实施监管制度创新，削弱地方政府与房地产市场间的利益联结，推动政府职能的转变，使其能够真正承担起为各阶层民众提供更多更好公共服务的职责。
四、应积极发挥中央和地方的两个积极性，提高调控的有效性
应该说，住宅和房地产区域性很强，不同的经济发展水平、不同的土地资源情况、不同的消费习惯都会影响其发展。由于级差地租的存在，住宅和房地产本质上不是全国统一市场。这一特殊性决定了各级地方政府在房地产调控中发挥着不可替代的作用。因此，在我国房地产宏观调控政策制订和实施的过程中，中央政府和地方政府应各司其职，在不同层面发挥不同的作用。应明确中央政府的职能主要是确定宏观调控政策的方向，通过金融政策、税收和财政政策进行调控，而涉及到住宅建设中的土地供应、容积率、户型结构以及市场调控的具体操作则应由各级地方政府来完成。现在我们对地方政府对宏观调控政策执行不力多有抱怨，但不去追究导致这种情况发生的原因。因此，笔者认为，现在已到了要建立中央与地方对房地产调控“共同治理”机制的时候了。
