学校物业管理难点

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学校物业管理难点范文第1篇

Abstract： With the economical development， there are increasing requirements for property management industry in the society. The lack of high quality talents has become the bottleneck restricting the development of property service industry， which raises new requirements for the property management specialty in application-oriented universities.

关键词：应用型本科；物业管理专业；行业转型升级

Key words： application-oriented university；property management specilaty；industry transformation and upgrading

中图分类号：G647 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2016）02-0163-02

0 引言

20世纪80年代初，我国改革开发逐步深入，为了适应房地产市场的快速发展，深圳市政府率先在全国提出“谁开发，谁管理”和“建好一片，管好一片”的要求。1981年3月，深圳经济特区房地产公司成立了内地第一家物业管理公司，三十多年来，我国物业管理行业经历了从诞生到发展壮大的过程，在城市居民中的知晓率和接受度不断提高，在经济与社会发展中起着越来越重要的作用。截止到2014年年底，我国物业服务企业10.5万家、管理规模164.5亿平方米、从业人员711万、年营业收入3500亿元，较2013年均取得了较大的增长①。随着城市建设的加快，房地产开发得到快速发展，这也推动了物业管理行业的快速发展。与此同时，物业管理行业已经进入了企业整合、品牌塑造、业务创新和发展模式转型的关键时期。中国物业管理协会《物业管理行业发展报告》指出，物业管理行业向现代服务业转型升级、向服务集成商转变，已渐成趋势，行业责任边界有待进一步厘清、成本上涨影响行业盈利能力、从业人员素质亟待提高等诸多问题，始终是行业未来发展所面临的问题。

1 物业管理行业人才需求情况

我国的物业建筑面积不断增长，物业管理行业发展前景广阔，需要大量的物业管理专业人才，不仅仅是体现在需求数量方面，还体现在需求质量方面，对人员素质的要求不断提高。人员供不应求成为物业管理的一个重要问题，这跟社会偏见和物业管理行业自身的结构密切相关。在一次社会调查中，很多人认为物业管理专业没什么好学的，物业管理专业学生将来主要是从事保安保洁工作，物业管理工作社会地位低且工资待遇差。“劳动密集型”和“低附加值”是全社会对物业管理行业的印象。目前正在从业的物业管理人员有些来自部队退伍军人，或企业转制员工，有些是外来剩余劳动力，他们不熟悉现代物业管理的模式，也有一些是在高职院校管理类专业毕业的人员，他们经过学校的系统培训，具备一定的综合管理能力，但不熟悉物业管理的细微方面。物业管理人员总体素质低导致业主满意度低。业主投诉物业管理企业及其工作人员的事件频频发生。

我国物业管理行业发展现状和存在的问题表明：制约物业行业发展的关键是高素质专业人才的匮乏。随着人民生活水平的提高，社会对物业管理服务行业的要求早已经从“保卫”、“保洁”的初始阶段发展到对社区物业品质服务、私有物业保值增值、市政物业企业化管理的阶段，这必然需要大量的具有高素质、优服务、会管理、懂经营的较高层次物业管理人才。智能化、网络化是未来物业管理的发展趋势，专业知识缺乏的从业人员将不能胜任未来的工作需要，这对物业管理专业的学历教育提出了更高要求，因此，有必要提高物业管理教育层次，加速物业管理人才的培养，提高物业服务水平。

2 高校物业管理专业相关情况

2.1 设置物业管理专业的学校数量少、层次低

从1996年北京林业大学创设第一个物业管理专科专业，至今，中国物业管理院校教育已经走到第二十个年头，我国开办物业管理这个专业的高等院校日益增多。全国包括本科院校、专科学校以及高职、中职学校中，有物业管理专业的接近300所，其中大多数都是高职高专院校。物业管理专业本科发展在我国仍处于起步阶段，广西大学于2003年获得国家教育部的第一个物业管理专业本科招生许可，接下来几乎每年都会有高校获得审批设置物业管理专业本科，2014年，物业管理本科专业正在招生的学校有17所。在广东省，共有186所高等院校，其中二本以上37所，高职高专院校78所。在这186所高等院校中，有包括广州大学、广东农工商职业技术学院、广州城市职业学院在内的28所学校设置了物业管理专业，其中广州大学在2013年获得物业管理本科专业办学资格，是这28所学校当中惟一一个本科学历物业管理专业。总的来说，物业管理学历教育层次较低，大部分省份仍停留在大专层次和自考层次，尚未开设物业管理本科教育，不能满足行业发展的需求。

2.2 人才培养目标定位不科学

设置物业管理专业的学校类型各异，有财经类、理工类、师范类、农林类以及综合性学校。物业管理专业所属院系也不相同，有的院校物业管理专业归属于工程管理系，有的院校归属于工商管理系，学科定位的不清晰导致了人才培养目标定位的不科学。“培养高层次实用型高级管理人才”是目前大多数物业管理专业的人才培养目标。以深圳、上海和北京为例：深圳的物业管理走在全国前列，深圳的物业教育也开展的比较早，并形成了自己的特色。以深圳职业技术学院为代表的深圳高校的物业管理专业注重培养学生地沟通技巧，将培养目标定位为“服务型人才”，“服务型”人才擅长积极主动地进行交流沟通，能以服务取胜，但不熟悉物业管理技术类工作，难以驾驭综合管理工作；上海高校的物业管理专业重在培养熟知现代物业设备设施运行维护技术的“技能型”人才，“技能型”人才能解决一些技术性问题，但缺点是管理和经营理念不足，也难以胜任综合管理工作；北京高校物业管理专业的人才培养计划既安排了综合管理知识的学习，又安排了各类细微问题的学习，计划虽好，但是教学时间有限，课程安排上或面面俱到，难以突出重难点；或顾此失彼，难以均衡。总的来说，目前的物业管理人才培养目标制定得过于短视，不利于物业管理专业在行业发展中的长远作用。

2.3 师资力量薄弱

1996年北京林业大学创设第一个物业管理专科专业以来，我国开展物业管理教育不过20年的时间，开设物业管理专业本科的高校少之又少，而高校的教师对学历的要求又相对较高，所以现有的高校中物业管理专业的教师几乎没有科班出身的，绝大部分都是相关专业改行的教师，而且年龄普遍较低，实践教学能力较差。在这种情况下，教师对物业管理的系统知识掌握有限，授课时不能举一反三，只是按照自己熟悉的内容安排教学计划，学生很难学到全面系统的物业管理知识。

2.4 教材建设滞后

由于目前物业管理专业开设的时间较短，层次较低，并且物业管理专业往往不是重点建设专业，院校投入不足，使得建材建设落后于实践教学。教师在授课时，随意性较大，有的课程没有针对性的教材，任课教师选择其他专业的相关教材，例如：物业客户关系管理就直接选用客户关系管理的教材，没有针对性；要么使用自编讲义，课程的知识点由教师自己把握，难以达到培养目标的要求。

3 应用型本科院校物业管理专业发展建议

3.1 提高物业管理专业的办学层次

随着物业服务行业的转型升级，物业管理的工作人员即要能够驾驭具体事务，还要具备发展的眼光，能够考虑企业的未来，这对高校开办物业管理专业提出了新的要求，现有的开设物业管理专业的高校招生层次低，满足不了行业转型升级的需要，高校需要提高物业管理专业的办学层次，来满足我国物业管理行业向纵深发展的需要，更好地满足企业及社会需求。为2010年上海世博会提供物业管理服务的上海上房物业管理有限公司通过世博会向大家展示：物业管理正在从传统的“小区物业管理”走向现代服务业，培养能够驾驭大型、高智能化物业或场馆的运营的管理人才，作为人力资源储备的院校方，要及时作出面向市场转型期的教学调整。

3.2 明确培养目标，回归管理学

传统的物业管理企业主要进行房屋维修、设施维护、绿化、保安保洁等四项基础业务。现代物业管理涉及到的物业种类繁多，正在向房屋管家、资产管家、生活管家升级，越来越多的企业将传统业务进行外包，减少具体事务的管理，集中精力提供优质服务。这增加了对物业经营管理型人才的需求。应用型本科院校物业管理专业应定位于物业管理企业经营管理人才培养目标，向管理学科回归，重点培养学生的经营管理能力，以适应物业企业规模化、集约化、品牌化发展的需要。广州工商学院对2015届物业管理毕业生就业情况的调查结果显示，以培养技能型人才为目标会导致学生就业后在企业缺少一种持续的发展动力，这也是很多学生为什么不能在物业管理公司一直干下去的原因。

3.3 加强物业管理专业师资队伍建设

应用型本科院校应采取措施改善目前物业管理专业师资力量薄弱的现状，重点关注教研室主任的培养，重视专业骨干教师的培养，可通过学术访问的方式，选派有进步要求的骨干教师去国内先进院校或国外进修培养；也可搭建校企合作平台，聘请行业、企业资深专业人士及企业能工巧匠充实专业教学团队，为特色专业建设服务。同时，学校的专业教师到企业挂职锻炼，参与物业企业的正常运作，积累行业一线管理及实践经验，提高年轻教师为物业企业解决实际问题的能力，加强教学的针对性。广州工商学院与广州锦日物业服务有限公司、东莞鸿泰物业管理有限公司采用校企合作模式，校企双方共同组建专兼职专业教师团队，专任教师定期到企业学习和调研，企业的专家按计划到学校举行讲座，双方教师定期进行教研活动。

3.4 加强物业管理专业教材建设

物业管理专业教材的选取或编写要坚持实践的观点和教学第一的观点。可由高校从事物业管理专业教学的第一线教师牵头，组织教师和物业管理企业的实践经验丰富的专家一起参与。针对教学内容、实践环节等进行研讨、论证，敲定教材知识点的分配、内容组织和结构，保证编写出来的教材具备实用性。广州工商学院与校企合作企业共同建立新型的课程体系，增加了“双师”型编者的比例，更好地体现了教材的实用性和先进性。

4 结论

应用型本科院校要培养出适合企业需求的物业管理人才，就要提高物业管理专业的办学层次，确定人才培养目标，加强物业管理专业师资队伍建设和教材建设，使物业管理专业毕业生符合物业服务行业转型升级的需要。

注释：

①中国物业管理协会，《2014年物业管理行业发展报告》。

参考文献：

[1]李霞.高校物业管理专业发展之我见[J].北京城市学院学报，2009（1）：85-90.

学校物业管理难点范文第2篇

关键词 高校住宅 住宅专项维修资金 业主委员会 监管

中图分类号：G647 文献标识码：A DOI：10.16400/ki.kjdkx.2016.01.007

Problems and Considerations on the Management of the Special

Maintenance Funds for the Residential Buildings in Universities

GU Dewen

（Nanjing Tech University， Nanjing， Jiangsu 211816）

Abstract According to the actual problems encountered in residential management，the background of the establishment of special maintenance funds， combined with the current situation of housing types and maintenance in universities， the paper puts forward the idea that is beneficial to the operation level， expecting to crack the dilemma of starting special maintenance fund.

Key words housing in universities; special maintenance funds of house; owners committee; supervise

随着社会经济的高速发展，富裕了的国民愈来愈重视对生活品质的追求，安居乐业成为首选。特别是近十年来，房地产增值效益凸显，身兼居住与投资功效的住宅，在家庭资产结构中占据的比重愈来愈大。

但是，随着住宅“年龄”的增长，其出现许多“生病”迹象，高层建筑物电梯、消防系统、智能化系统等更是问题频发，要彻底“医治”好，就必须投入维修费用进行维修保护。此时，业主对自己住宅的“养老金”与“保命钱”――住宅专项维修资金，也日益被关注。住宅管理部门透明公正运作这笔关乎百姓住宅“百年大计”、“沉睡”着的资金已势在必行。

1 住宅专项维修资金产生、建立的背景

90年代以前，我国各项民生实行计划经济，城镇居民的供职单位根据单位房源、分房规则，分配住房给员工居住使用。90年代以后，随着住房体制的改革，企事业单位将员工享有使用权的家属楼、宿舍区等住宅卖给了员工，不再负责房屋的维修，社会化的物业公司实行有偿服务与管理。而“生大病”的房屋要“医治”，需要维修经费，住宅专项维修资金便顺应而生。

1994年7月18日国务院的《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》提出了维修基金概念。1998年12月16日，原建设部、财政部联合颁布的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》，进一步明确了住宅维修基金的使用项目。2007年3月16日颁布、2007年10月1日起施行的第62号主席令《中华人民共和国物权法》明确指出：维修资金属于业主共有。

2007年12月4日，原建设部、财政部以165号令的《住宅专项维修资金管理办法》，明确了住宅专项维修资金的表述，交存的主体，缴纳住宅专项维修资金的标准，并从使用原则、比例分摊、使用程序、应急维修、列支排除项、增值滚存等方面，给予了详细的规定。

从住宅专项维修资金衍生的过程可以明晰，住宅共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造，全面进入住宅日常维护的管理体系中。

2 高校住宅专项维修资金使用存在的问题

2.1 高校教职工住宅类型及住宅专项维修资金现状

目前，高校教职工住宅一般有三种类型：第一种基本上都是1998年11月30日前的房改房，即享受国家房改优惠政策购买的已售公有住房;第二种为没有个人产权证的新区工作用房;第三种为学校租赁给住户的未售产权承租房。

第一种类型房改房，高校教职工购房时按照其专有部分建筑面积缴纳了住宅专项维修资金，学校代表售房单位从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。经当地物业管理部门批准，住宅专项维修资金自行存管在学校财务专用账户里。第二种类型新区工作用房，没有个人产权证，其性质为一次性付清房租永久或一定年限的租赁。其维修资金的归集直接交到学校财务专用账户里。第三种类型承租房，实质是周转房性质，学校只收取住户少量的租金而未收维修费用。

三种类型的住宅，房屋权属性质不同，维修费用提取存在差异。因此，作为住宅专项维修资金的使用管理者，在实施维修过程中如何把好舵，将面临着前所未有的考验。

2.2 高校住宅专项维修资金使用的难点

住宅专项维修资金“沉睡”多年，与房屋缺少维修经费的矛盾日益凸显，物业公司和业主迫切希望有法宝来破解住宅专项维修资金使用的难点。

难点一：一户不同意，住宅专项维修资金动不了。

房屋“生大病”需要的维修费用非常多，可学校的住宅管理、工程维修部门无权动用住宅专项维修资金，必须由业主委员会按照《住宅专项维修资金管理办法》，要求涉及维修的所有住户签字，如果一户不同意，动用住宅专项维修资金的计划只能搁浅。目前，很多高校都未启动住宅专项维修资金，根本原因在于业主对是否启动不能达成共识。

“专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主”和“业主大会依法通过使用方案”的规定，充分体现了使用程序的民主性。但是，由于所涉及维修的项目与某些业主关联度不大，房屋出租找不到房主表决，更多的业主对公共事务冷漠，住宅专项维修资金使用程序复杂等等因素，导致业主诸多不同意见，否定启动住宅专项维修资金。

有观点认为，教职工购买房改房和一次性付清房租租赁新区工作用房时，缴交的维修资金存管在学校财务账户里，利息都归学校了，应该由学校包揽房屋维修费用。

房改时学校代表售房单位，根据购房人工龄越长，房龄越长，房价就越低的政策，住宅福利性质出售给教职工。为此，个人缴纳的维修资金占缴纳总房款的比例也就越低，这在当时物质生活还匮乏的年代，能以这样超低价格购买到属于个人所有的住房，引得无数年轻人的羡慕。实际上，根据购房人工龄、房屋折旧率调节的房价导致的结果，就是购房人和售房单位共同归集的维修资金因购房人工龄越长反而总量不多，这为日后这些老旧房屋巨大的维修费用缺口埋下了资金危机的隐患，这是当时购房人没有想到的。在当今通货膨胀、货币贬值的年代，学校每年专项拨款用于住宅区的维修费用，远超财务住宅专项维修资金账户里总资金的结息收益。

还有观点认为，业主委员会及业主大会组织不规范、能力不强，专业素质不高、业务不熟悉，存在业主委员会主任与物业服务公司相互勾结、侵吞、挪用住宅专项维修资金的风险;其次，缺少有效的监督部门实施审计。因此，学校使用管理、监管这笔“养老金”、“保命钱”，教职工放心。

作为代表和维护小区业主合法权益的民间组织，业主委员会在运作过程中，确实存在诸多不规范问题，如：业主委员会形同虚设，无凝聚力和战斗力;缺乏足够的专业知识，无法有效运作;没有上级、无人能管，擅自决定重大事项，严重损害了业主合法权益;与物业服务公司联手，骗取住宅专项维修资金进行共有部分的维修，出租住宅区共有部分谋私利等事情屡见不鲜等等。但是这些不规范问题，在高校知识分子居住的住宅区是可以通过制度规范约束的，这也是高校住宅管理部门今后需要深入探究的。

笔者认为，上述两种观点，其实质是患上了“依赖综合征”。教职工早已习惯享受学校上门无偿服务，工程维修随叫随到，方便快捷;住宅专项维修资金安全的保管在学校财务账户，每年学校还有专项经费补贴住宅区的大、中修，审计部门是这笔资金的保险锁，这些都是教职工住宅专项维修资金启动不了的根本原因。

难点二：房改房住宅专项维修资金总额少，后续续交极为困难。

高校房改房小区内的道路、地下排水管等，房屋屋顶、墙体等几乎都处于待修状态。住宅专项维修资金总额少，教职工担心本就有限的资金会很快花完。此外，住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%时，续交的对象是否包含售房单位，至今没有明确说法。出于自身利益考虑，本就不愿意动用住宅专项维修资金的教职工，更不同意续交住宅专项维修资金。

难点三：很难找到认可的维修企业实施维修。

目前，已实施社会化物业管理的高校住宅区，按照物业管理行业的普遍行规，物业服务公司自行承担单件单项500元以下的维修项目;按照维修流程，学校负责维修单件单项超过500元以上的维修项目。目前，学校住宅管理部门承担、工程维修部门实施维修，每年学校专项经费支付了所有住宅区的所有维修费用，至于找哪一个工程队维修，教职工业主完全不用过问。

一旦启动住宅专项维修资金，所有的维修工程都必须执行《中华人民共和国物权法》、《住宅专项维修资金管理办法》，其操作程度极为繁杂，教职工业主不赞同。

难点四：第三种类型的承租房租赁给住户时未收取维修费用，目前学校包揽了该类型房屋的全部维修。

教职工业主不同意承租房“不劳而获”享用住宅专项维修资金，其有违《住宅专项维修资金管理办法》“受益人和负担人相一致的原则”。

3 破解住宅专项维修资金启动难的一些思考

3.1 民主选举，规范运作

高校房改房业主都是学校的工作人员，业主委员会成员由学校从中指定人员担任，新区工作用房住户委员会成员，经过全校公开选举产生。这些成员在学校也担任着相应的职务，其责任感与使命感比较强，高校启动使用住宅专项维修资金，具有水到渠成的优势。

3.2 专户存储，滚存使用

高校住宅专项维修资金分学校自行管理和市房地产管理局委托管理两种管理形式。学校自行管理的住宅专项维修资金，以物业管理区域为单位，按幢建帐;业主交存的住宅专项维修资金，按房屋户门号设分户账，核算到户，专户存储，专款专用。住宅专项维修资金的投资增值收益、共用设施设备报废后回收的残值转作本金，积少成多，夯实了资金基础。

3.3 规范招标，监管维修

业主委员会根据物业服务企业每年提交待修项目的维修方案及预算，执行学校招投标流程，在涉及维修的2/3以上业主（住户）满意的情况下，完成维修。业主（住户）委员会每年定期公布资金的使用明细账目，审计部门给予审计督查，上好安全使用的“保险锁”。

综上所述，启动和使用高校住宅专项维修资金是切实可行的，其妥善运作，关乎每个教职工安居乐业的生活环境。随着房地产业的快速发展，提高房屋安全使用效率，延长共用部位、共用设施设备使用寿命，维护教职工业主财产利益，高校住宅专项维修资金科学合理使用的后续作用将更为重要。

参考文献

[1] 2003年6月8日国务院第379号令《物业管理条例》.

[2] 2007年3月16日第62号主席令《中华人民共和国物权法》.

[3] 2007年12月4日原建设部、财政部165号令《住宅专项维修资金管理办法》.

学校物业管理难点范文第3篇

“十三五”期间，我国需要培养一大部分具有高技能的技术人才，作为产业升级的有力保证，增强我国的技术创新能力及核心竞争力，而目前我国的城镇就业人员中，技能型人才约占三分之一，离市场的缺口有较大出入。就物业管理专业而讲，全国普遍的思想已逐渐统一，就是要进行教学改革，要培养能动手，能发现实际问题，解决实际问题的“能动型”毕业生，进行产学合作是当前大部分高职院校的改革重点，在这个基础上已经形成了一定的效果和经验，比如“实训-科研-就业”模式，“结合地方经济全面合作”模式，“订单式”模式，“2+1”模式等等。总的来讲，强调产和学的统一与协调，弱化研，强调缩短学生的就业适应期是各方共识。我校高职物业管理专业在2006年—2013年期间也按照这个思维深入扎实的开展了产学合作的教学改革，并对将近5年的毕业生的工作情况进行了跟踪调研，发现传统的弱化研究，强调产学的方法在毕业生初期确实有一定的效果，学生能很快适应工作，上手快，但是后期的提升环节上明显动力不足，特别是在职业进行到3-5年之后，毕业生在向高级职位晋升的构建产学研平台深化高职物业管理专业教学方法探析文/严勇万科物业拥抱互联网，开发试运行“睿服务”，建立网络平台，业主可以在该app上完成一系列的服务需求，并可以全程跟踪，诊断，评价服务质量。物业行业未来的发展充满了机遇与挑战，而重庆本土的物业企业在面对这一变化时明显缓慢与脱节，作为物业管理教学研究单位应主动承担职责，研究分析这一趋势和变化，为行业的发展提供智力支持，拓展物业管理产学研的宽度，广度及灵活度，同时也可以满足教师的课题需求与培养学生的需求。摘要环节上受到很多制约。由此我们发现，高职的教育并不是不强调研究，而是要强调研究能力的培养，强调研究的方向要实践化，实际化。所以构建产学研的平台，一方面培养学生的技能，一方面培养学生思考问题，解决问题的能力，夯实学生职业提升期的基础就尤为重要。

2改革物业管理专业教学方法的现实困境

近年来，我校物业管理专业的培养方案几经修改与调整，逐渐形成了以能力培养为抓手的培养模式，可以从三个方面去理解，一是注重学生的专业基本能力的培养，即满足物业管理岗位的基本能力；二是注重学生的人文素质及职业素质的培养，满足学生将来转岗的需要；三是注重学生的专业拓展能力的培养，满足学生将来职业转换的需要。方案的设计是考虑了方方面面的意见的，综合了企业，教师，学生等各方的需求，但是在执行的过程中，我们遇到了一系列的现实困境：2.1物业管理专业教材脱离实践，可操作性差。高职教育的目标是培养具有高等职业技术能力的人才，很明显，高职专业的教材的编写与内容不能脱离这个目标，尤其是物业管理专业，这类综合性强，专业门类多的复杂型专业的教材编写是极其复杂的。由于这个专业涉及到的管理学、建筑工程、机电工程等专业本身是成熟的，而且各自在其专业领域都有教成熟的教材体系，所以大部分物业专业的教材都是在这类成熟教材的基础上进行的微调，问题就出在这里，物业管理专业对系统理论知识的需求并没有那么强，反而对实践性的，操作性的知识要求较高，我校科研人员将传统教材与企业的培训教材进行了对比，发现各有利弊，但市面上缺乏将两者结合较好的教材，甚至某些课程，例如《房屋装饰装修管理》、《保洁管理》等课程还无法在市面上找到相应的教材。2.2教师缺乏教学方法改革动力，学生缺乏改革方向。近年来，高校的教学改革是层出不穷，有些院校是每年都要换个改革的方向，教师与学生都疲于奔命，因此教改往往成为了领导的实验田，政绩田，教师与学生没有从内心深处认识，认可教改的意义。再加上高校的评价体制往往是以科研成果为主导，重科研轻教学的现象及教师心理也造成教改成果大打折扣。2.3实践教学环节难以落实，流于形式。重理论，轻实践，有些课程的实践实训设施更新慢，有些实践需要大规模的组织校外进行，存在安全风险，有些实践仅仅是将学生拉到企业或实训室走走过场，或者是本该学生亲手操作的流程，确仅仅是在实训室听教师讲解一遍即结束，那是换了个场合上的理论课，并非真正的实训实践。更加实际的是，现在的高职教育大多为大班教学，一个班60余人是正常现象，教师也无法做到像小班教学那样的投入。2.4教师实践知识缺乏，深入企业挂职流于形式，缺乏深入调研行业、企业的平台。“双师型”教师的培养在各院校也是进行的如火如荼，将教师培养成又是教师又是工程师，既具有教师的职业素养，又有工程师的专业技能。但是，工程师的培养是一个漫长及需要时间精力投入的过程，我们的教师缺乏这样的时间投入，往往挂职几个月就完成了行业的修为，我们的企业也缺乏培养教师成为工程师的动力，因为企业的逐利性导致了它的目标短浅性。甚至有些企业将挂职的教师作为宣传机器及观光客，参观及浏览成为了挂职的主题，这些现象直接导致了，教师名义上完成了挂职的学习，实际上并没有深入到行业与企业，并不完全具备解决一线实际问题的能力。物业管理行业在向现代服务业的转型过程中，学校教学方法的改革是很重要的一环，如果这个过程得不到夯实，找不到一个解决各方困境的方法，我们教改将是无本之木，无法行远，教改的目标也会无法实现。

3物业管理产学研中心的构建设想及机制建立

综合分析了近年来高职物业管理教学改革取得的成绩与面临的问题，笔者罗列出以下几个层面的矛盾：一是教师层面，对教改的紧迫性与必然性，教师是深有感触的，我校物业管理教研室的12名教师均认为是非改不可的事件，但是目前高等教育对教师的评价主要集中在科研，虽然各类院校对教学工作的重视也日益增强，但教师评职晋升确主要是依托科研，更有甚者，青年教师还面临经济压力，更需要科研来解燃煤之急。由此可见，教师需要一个平台或机制，既解决了教学改革的问题，又能解决科研问题；二是学生层面，前文已提到，高职教学目前大力推崇的产学教育，有一定的效果，提升了学生的就业能力，但根据我们的跟踪发现，学生缺乏了研究的能力，在职业晋升期面临较大的压力，长期从事低水平的职业降低了学生的就业质量，据初步测算，毕业5年后还未在物业管理领域有较大发展的潜力的学生跳槽及转行率高达60%。由此可见，学生不仅需要一个既提高就业能力，还能提高就业质量与潜力的平台或机制；三是企业层面，企业的需求由于其自身的盈利性质及生存压力，普遍存在短视性，市场经济的变化迅速，导致企业对学生的素质需求也是逐年变化。随着人口红利的逐年消失，企业面临招工难，我们竟然发现物业管理企业的基层从业人员的综合素质竟发生了倒退现象，我们培养的高职大学生一方面要解决企业的用工难，还要能作为企业的后备干部，作为企业未来的发展核心竞争力。基于以上的分析，笔者提出建立一个基于科研，学习及产业的创新平台，构建一系列的机制保障平台的运行，满足以上各方的需求点，实现多赢化的局面：3.1构建物业管理产学研工作中心，为行业发展及教学改革提供平台。2013年，中国物业管理协会正式提出，中国的物业管理行业要向现代服务业全面转型升级，随着中国房地产形式的复杂局面的变化，制造业及智能业的升级与转型，中国老年化的到来，人口红利的减少及消失，物业管理行业正在面临重大改革与转型。深圳的万科地产，花样年地产等龙头公司针对目前出现的局面都已经开始在进行智能化，社区化，服务化的转型，国内商业地产龙头万达公司甚至已经宣布自己不再是地产公司，而是服务型的商业公司。在物业管理的领域里，传统的盈利模式及态型正在发生巨大变化，尤其是未来互联网的发展将会对该行业进行颠覆性的变革。可以预见的是我们的物业管理行业，教学单位，企业，学生都应该携手去参与这波改革的浪潮，都需要有一个实用研究型的平台，探索行业的未来发展方向，探索解决企业实际问题的方案，探索新型物业管理的教学与研究。3.2拓展物业管理产学研广度、深度和灵活度。当前，物业企业从管理服务向社区服务在转型，花样年物业已经上市，该企业的核心盈利模式是靠社区盈利，不再是单纯的物业费。万科物业拥抱互联网，开发试运行“睿服务”，建立网络平台，业主可以在该app上完成一系列的服务需求，并可以全程跟踪，诊断，评价服务质量。物业行业未来的发展充满了机遇与挑战，而重庆本土的物业企业在面对这一变化时明显缓慢与脱节，作为物业管理教学研究单位应主动承担职责，研究分析这一趋势和变化，为行业的发展提供智力支持，拓展物业管理产学研的宽度，广度及灵活度，同时也可以满足教师的课题需求与培养学生的需求。3.3紧跟行业领头羊，深入全行业开展产学研协作，深化教学改革。前文已提到，由于企业的自身盈利属性的压力，大部分企业具有短视性，所以我们在建立这个产学研平台的时候，落脚点就是紧跟行业龙头与协会，初步是与南岸区物业协会会长单位建立战略协议，站在行业发展的高度，广泛的展开，行业培训，热点分析，组织调查，趋势分析等等工作。教师、学生、企业精英共同组建团队，着力解决现实中遇到的问题与挑战。目前已组织教师在该企业针对行业中常见的痛点进行了十余场的专题汇报与研究，针对企业提出的问题，细分为若干个任务，针对任务建立课题子任务，各专业教师根据专业特点申请课题任务，并组织学生深入到社区，企业，行业协会，政府进行调查，收集问卷，提出解决思路及对策，同时学生也用此机会深入到一线岗位，扎实了解难点与痛点，与教师，企业共同思考解决的方法与思路，借此机会更锻炼了学生发现问题，解决问题的能力，为未来的职业发展奠定基础。3.4建立导师制，以师傅带徒弟的模式进行产学研。根据现代化教学特点，利用网络，建立任务群，群主为教师，每个任务未结束前，群里的学生均是徒弟，教师是主导师，企业人员是副导师，导师负责回答与解决群里徒弟提出的专业问题与困惑，负责建立联系与工作机制，负责分配任务与奖惩，负责考核学生的学习能力以及成长。学生的考核与评价也充分与其在各课题任务中的表现有关，不再是简单的通过考试试卷来评判，学生的学习主动性将大幅度增强，学生在完成各任务的过程中，充分的与行业人士进行了交流，建立了关系网络，更有利于就业及未来的职业发展。

随着中国经济形势的不断深化改革，物业管理行业面临着转型升级与智能化的双重压力，而这些均是现在的企业正在不断面对的，我们的教学板块还无法如此快速的面对这个变化，我们的教材甚至还未对此有所反应，我们培养方案也仍旧是传统的三大能力的培养。所以，建立这样一个与市场紧密结合的中心平台，以最快的速度传达市场信息解决企业问题，以最好的解决方案培养学生的职业能力是一件迫在眉睫的工作。

4结论

当前，中国经济形势错综复杂，房地产市场更加是变化莫测，去库存，去产能的政策指引下，势必对房地产领域的物业管理行业造成巨大的影响，同时互联网的崛起，智能机器人的研发与应用，可以预见的是，未来十年，我们现在所看到的物业管理行业的生存现状及发展模式必然被修改甚至颠覆，企业，学校，教师，学生应紧密团结应对变化与冲击，主动思考，积极变革，作为高职教学单位，不应再将学生仅仅简单的往操作能力培养，更重要的是思维与操作并重的能力的锻炼，建立与市场紧密结合的研究平台是当前正确与急迫的选择。

作者:严勇 单位:重庆第二师范学院

参考文献

[1]李霞.高校物业管理专业发展之我见[J].北京城市学院学报,2009(01):85-90．

[2]邢国威.对高职物业管理专业实践教学体系构建的看法[J].中华女子学院学报2007,19(06):92-94．

[3]杨萌.关于物业管理转型的思考[J].中国物业管理,2013(07).

学校物业管理难点范文第4篇

近年，随着物业管理行业的不断发展，物业管理领域的人才需要日渐提升。物业管理公司与业主之间的交往就需要依靠经济应用文写作来记录、传达。以宁夏银川鲁银服务有限公司为例，公司下属的行政办公室、财务部、物业管理部、客服部等多个部门，在日常工作中需要各类计划、策划方案、可行性研究报告、总结、市场调查报告等各类经济应用文的撰写。就当前银川鲁银服务有限公司在此方面的人才准备来看，各类经济应用文撰写大多由非物业经济应用文写作技能方面的人才撰写，因此难免出现用词不当、逻辑性不强、不符合规范需要等诸多问题。从岗位需要而言，物业管理经济应用文写作技能人才在物业单位中很少被单独设定职位，多按照部门的需要由该部门的人员自行写作。以国家一级物业管理企业的银川建发服务有限公司，在日常管理与应用中，由于业务项目囊括机关行政办公区、住宅小区、写字楼、商务楼等30多种类别，在日常物业服务过程中所涉及到的物业管理经济应用文写作更为频繁。然而当前公司在物业管理经济应用文写作方面同样处在人才紧缺的状态中，导致此问题的主要原因一方面在于物业管理经济应用文写作方面专业人才本身的稀缺，另一方面则是基于公司全面发展需要，此类公司更偏重于对物业管理经济应用文写作及其他方面技能的复合型人才的需要。

二、物业管理经济应用文写作技能人才培养中存在的问题

受学科特性的影响，应用写作课程的内容偏于枯燥，格式的程式化和固定化，很难引起学生学习的兴趣。而学生对于经济应用文写作所存在“一看就懂，一学就会”的思想，与学生在实际应用中所容易出现的“一写就错”问题，正是物业管理中经济应用文写作技能人才培养相对较难的主要原因之一。按照物业管理科目所囊括的各类知识和相关技能在物流管理行业实践应用时的重要性来看，仅仅凭借课上学习的经济应用文写作知识，拟达成企业经济应用文撰写的标准化需求，显然具有较大的难度。经济应用文写作在物流管理公司日常运作中所肩负的丰富信息记录、传递等功效，更需要教师在学校期间为学生提供大量的、形式各样的、应用用途多元化的经济应用文写作讲解及练习，以稳固学生在经济应用文方面的写作基础。

三、基于实践应用要求经济应用文写作技能人才培养策略的优化

1.调整教师教学心态，结合岗位要求优化教学内容

在目前经济应用文的讲解和实训引导中，教师会忽视学生的学习主观能动性，轻视学生的语感训练，因此，以物业管理经济应用文写作需要为教学改革的切入点，按照职业岗位和技术领域等方面的具体任职要求进行教学内容的调整，教师可参照物业管理资格认证标准的规范性要求，来改革课堂教学内容。比如按照不同经济应用文文种的撰写需要如计划、总结、红头文件、策划方案等，设定情境引导学生自行思考并进行写作，教师负责引导其自行检查或者共同检查写作中的问题，主要以如何规范自身的写作方式为教育目标。以市场调研报告的撰写为例，为帮助学生更为精确的了解和掌握此种写作方式的技巧和要求。教师可命题由学生自行到社区进行市场调查并按照市场调查报告的撰写要求，进行相关过程和结果的成文化表达，教师对此过程进行把控和适当的点评。为进一步促进学生对经济应用文写作的了解，教师可搜集物业公司日常所使用的各类经济应用文为学生提供实际范例，学生通过仿写、对比等可加深对经济应用文写作需要的记忆。此外，教师还需要提供读写活动等培养学生的基本语感，引导学生确定撰写思路，准确得体的进行文字修饰。经济应用文写作的培养应该与学生的职业能力、专业能力的培训密切结合起来，比如引导学生走出课堂，真实接触公司的岗位要求，真切了解不同物业管理公司对经济应用文写作的需要和要求。此类要求需要包含不同物业管理公司写作动手能力、实践创新能力、交流沟通能力、岗位适应能力、团队协作能力等方面的培养。针对以上要求，建议教师在教学心态调整的过程中进行教学内容和模式的对应性调整。

2.尝试进行教学角色互换，引导学生自行设计课堂讲学

学校物业管理难点范文第5篇

[关键词]油田；物业；管理；文化；建设

中图分类号:f293.33 文献标识码:a 文章编号:1009-914x(2013)07-0102-01

一、油田物业管理企业的文化建设的必要性：

1、油田物业管理企业生产的是服务

油田物业管理行业有八字箴言叫做“物的管理、人的服务”，但最终的落脚点还是在服务上。服务本身是一种无形的产品，它的质量的管理和鉴定似乎很难有量化的标准。比如说：航空服务业对微笑的要求具体到应该露出几颗牙齿，但是我们很难知道，即使有了那样标准的微笑是不是真的发自内心，是不是能真的愉悦和打动客户。很多油田物业管理公司制定了规范化的服务标准体系，比如说，电话铃响三声接电话，要用规范的礼貌语言，这对于每一个员工来说并不难做到。但是对电话交谈的内容，对业主提出问题的解答是否适宜，是否令业主满意都无从控制。这就需要在标准化规范要求之外，更多的需要在平时对员工个人素养的培养和训练。

2、油田物业管理传递的是形象

有人说，成为一名好的油田物业管理人，就是要学会如何和人打交道。也就是说油田物业管理的工作其实就是不断地和业主、使用人等各种对象进行沟通。很显然，在这个沟通的过程中，企业的形象是通过这些员工的言行举止、分析解决问题的能力、对突发事件的反应传递给了每一个受众，使他们在潜移默化中获得对企业的形象认知，并且会很多程度上决定他们对这个物业企业的接受程度。所以每一个员工都是企业的形象大使，而这个观念完全需要企业文化对员工进行引导和熏陶，单纯的制度规范的约束是不能达到的。

3、油田物业管理企业竞争的是品牌

随着油田物业管理市场的逐步建立和完善，油田物业管理企业间的竞争将愈发激烈，竞争也必然从最初的价格竞争、产品竞争进而为品牌竞争。品牌的重点不仅仅是它的知名度，更重要的是品牌所蕴含的文化内涵。对于油田物业管理企业来说，品牌中蕴含的人文关怀的精神更是不可或缺的。企业自身的价值观能否从商业氛围中升华出来必然直接影响到品牌的文化内涵。而且在品牌建立起来以后，需要每一个员工像爱护自己的孩子一样去爱护它、支持它，以员工对于品牌的忠诚度来影响业主对品牌的忠诚度。

4、油田物业管理行业急需的是人才

现在令很多油田物业管理公司头疼的是人才难寻，人才难留。油田物业管理人才市场成为卖方市场确实有点始料未及。物业不断接管，却没有合适的人才去管理，更谈不上人才的储备了，甚至很多公司自己培养的人才也在不断流失。这个问题的解决不能只从经济激励着手，还需要企业文化所特有的感召力和凝聚力。在强调团队精神、公平竞争的企业文化下，人才更容易产生对企业的归宿感，更愿意将自身的愿景和企业的发展结合起来。

二、油田物业管理企业的文化建设的难点

1、油田物业管理行业自身的特殊性导致了在企业文化建设的困难。

企业文化的建设要求在企业精神、价值观、品质观、企业目标等方面实现企业的统一性，这就和油田物业管理本身具有的复杂多样性产生了矛盾。

（1）油田物业管理企业管理项目的复杂性。油田物业管理的项目由住宅小区、写字楼、工业区、医院、学校、旅游景点等不同类型，有本地的有外埠的，有高档物业也有普通物业。每一类型的项目要求不尽一致，管理的对象各有不同，地点分散四处，并且都必须考虑和本物业周边文化环境的协调。

（2）油田物业管理企业员工的复杂性。由于管理内容多样，使公司的员工在专业、层次、年龄、学历和个人素养上有着很大的差异。这决定了员工对企业文化的理解和接受程度不尽相同。

（3）油田物业管理企业组织机构的复杂性。油田物业管理公司的职能部门偏多。随着管理面积的扩大，很多物业公司又不断设立管理处。一部分公司根据行业发展态势又增设了诸如客户服务中心、专业中心等部门。

些部门之间比较容易出现职能重复、权责不清的情况，这对于各部门间的关系协调配合和对企业文化的共同认知带来了影响。

2、与其他社会文化的密切联系造成了企业文化建设必须更多地考虑与社会文化的协调又要保持个性。

（1）与社区文化的关系。油田物业管理企业本身负有建设社区文化的管理目标。长期以来，在社区文化建设上，油田物业管理公司只偏重于小区文娱活动的组织和支持，满足于建立几个业余文艺团队。这些工作固然也是必须的，但却是浅层次的。社区文化建设的根本目标应该是通过各种载体将公司的服务理念渗透到业主和使用人的业余生活中去，引导他们形成物业内的共同生活方式、共同价值观，形成小区的公共意识，建立和谐、高雅的生活工作氛围。要达到这一点，确实是有非常多的工作要做。

（2）与传统文化的关系。虽然是一个新兴的服务行业，但油田物业管理企业恰恰不能放弃对传统文化的吸收。因为油田物业管理的主要对象是住宅小区，更多的是对业主及其家庭的管理和服务。中国的传统文化以家庭为社会的基础，以家庭的和谐求得整个社会秩序的平稳。因此油田物业管理企业的文化的服务品质观如何更多地体现家庭美德、社会公德，将是我们需要认真思考的问题。

三、油田物业管理企业文化建设遵循的原则

1、贯穿“以人为本”的原则，“以人为本”是油田物业管理企业文化建设的首要原则和根本原则。以人为本体现两方面的内容。第一在经营理念中突出以业主（或使用人）为本，业主至上。时时想业主之未想，急业主之所急，持续超越业主的期望。第二是突出以员工为本，为员工营造公平、公正、透明的竞争环境，以完善的培训体系和日常的沟通，促进员工不断成长，不断激发员工的积极性和创造性。

2、突出团队精神的原则。正因为油田物业管理企业在管理项目、员工构成、组织机构上的复杂性，必须突出团队精神的建设，才能使每一个人、每一个部门、每一个管理区域协调一致，既明确分工又相互配合形成合力，同时也更能使员工产生归宿感和责任心。

3、强调与时俱进的原则。文化是动态的，不是静态的。以文化来影响人的重要前提是这个文化必须是科学的、健康的、保持不断前进的。当前，智能化、专业化已经成为油田物业管理的行业发展趋势。这就要求油田物业管理企业在管理、服务、体制、技术等方面敢于突破敢于创新。相应的，在文化上要突出自我否定的勇气和不满足现状的精神。