土地市场分析

前言：想要写出一篇令人眼前一亮的文章吗？我们特意为您整理了5篇土地市场分析范文，相信会为您的写作带来帮助，发现更多的写作思路和灵感。

土地市场分析范文第1篇

手工DIY细分市场，还可进一步分为编织（棒针、钩针、手编、结艺等）、拼布、纸艺（折纸剪纸）、刺绣、羊毛毡/粘土/皮革等超细分市场。其中编织书可以算是大手工，受众面较广。拼布、刺绣类等相对而言就是小手工，受众面较窄。二者在读者群体和渠道运作上有截然不同的表现，编织等图书在实体书店销售情况较好，而拼布类畅销书可能超过70%以上依靠网络书店销售。

编织类图书占据主流。编织类图书仍然是目前手工书无可置疑的最大超细分市场。开卷统计显示，6月份手工DIY细分市场销售前100名中，毛衣编织、绳编、结艺等编织类图书占到了78名，并且前16名都是编织图书。可见目前手工类图书中编织占据主流。并且编织类读者群体面比较宽，实体书店和网络书店销售情况都很好，不像拼布书那样过于依赖网络销售。编织图书销售中，基础入门类市场表现不俗，6月份开卷手工书销售前10名中，有《钩针编织基础》（中国纺织）和《棒针编织基础》（中国纺织）属于编织入门类，前20名中又增添了《最详尽的钩针编织教科书》和《零起点学棒针编织》等编织入门书。另外，编织花样大全，编织花样多少例，流行毛衣、毛衫编织图书，也销售情况良好。不过，目前编织书中市场混乱，侵权现象严重，一些中央级出版社和地方社不顾商誉，与一些民营公司合作出版，严重侵犯日本出版机构版权，加上读者缺乏鉴别能力，已经影响到正版出版社的销售。

拼布名师图书颇受关注。 与编织书不同，拼布和布艺类图书主要靠作者的影响力，日本和台湾一些知名拼布老师的图书受到国内读者的热捧，不知名的大陆作者的图书受到冷遇。譬如我社引进出版的《中岛凯西夏威夷拼布小物集》一共有5本，亚马逊预售期间，短短一周之内每本预售出去近百册，5本图书均进入预售图书榜的100名以内。这主要是由于中岛凯西作为日本拼布名师在日本乃至世界拼布界具有巨大的影响力。又如我社引进台湾的手工书《Shinnie的布童话》一书作者Shinnie在海峡两岸很有影响，原版书在台湾就印刷5次，引进大陆之后销售火暴，其拼布作品采用先染布，拼布作品具有原创性和故事性，收到大陆读者热捧。同期引进台湾的其他拼布书，作者不知名，就销售势头一般。

纸艺图书偏低幼走势较好。纸艺图书算是手工类的一个传统的超细分市场，包括折纸和剪纸。从目前销售看，这类图书中偏低幼的图书销售较好，当当网在具体分类中会把偏低幼的纸艺图书分到少儿—益智游戏这个类别，适合成人的折纸书则被分到手工/DIY—纸艺里面。低幼类纸艺图书明显比成人纸艺图书销售要好，譬如河南科技引进日本的《缤纷创意剪纸》《聪明宝贝的第一堂折纸课》《聪明孩子都爱玩的折纸游戏 3-5岁》等低幼折纸书长期排在当当、卓越、我社单品销售排行的前两名，累计销售好几万册。孩子们比较喜欢折纸飞机，因此纸飞机折法图书销售排名靠前，如航空工业出版社2009年出版的《不可思议的纸飞机》当当网销售也在2000册以上。成人类折纸书相对走势较慢，但有难度的折纸书生命周期较长，也不愁销售，譬如我社引进欧洲的《最折纸·唯美折纸》《最折纸·激情折纸》《最折纸·折纸新世代》3本书，难度很大，需要几十步甚至一二百步才能折好，不过一经推出销售一直比较平稳，首印7000多册一年多时间已经销售一空。

土地市场分析范文第2篇

关键词：土地资源；市场化；原则；措施

在经济快速发展的时期，对于土地资源的开发与利用要充分遵循市场经济规律，使得土地开发有据可依，开发的土地能够合理利用，不出现土地闲置的现象。建立健全、规范土地开发政策，公平、公正的开发土地，有助于推进工业经济的发展，有利于促进社会的进步，达到可持续发展目的。

1 推进我国土地资源的市场化的基本原则

为了适应市场经济发展，使土地资源合理利用与有效利用，采取国有土地有偿使用的原则。稳步开展工业用地招标、拍卖等政策，完善工业用地使用制度，对于合法的，符合要求的用地依法批准，有偿使用。对于集体用地、农村用地、城镇用地都要合理规划，完善土地储备制度，合理利用市场经济杠杆，降低闲置土地数量，有效利用土地。

2 推进土地资源市场化的措施

2.1 工业用地市场化

对于工业用地，逐步实行拍卖、租赁制度，使国有土地资源得到合理利用，有偿使用。

2.1.1 加强宣传，转变观念，加强土地国情、政策的宣传，使人们认识到工业企业有偿使用土地才会更好更快的发展，有利于促进工业企业经济的提升，工业用地市场化是国家经济发展的必然趋势。

2.1.2 加强领导，形成合力，党政领导要重视工业用地市场化，将其做为一项重要的工作来抓，加强各部门间的协作，使该工作提到日程，并且要坚持不懈的，作为长远工作来抓，做到整体推进工作，加快实现目标。

2.1.3 规划引导，整合资源，合理利用土地资源，最大化的利用土地。可以通过以下几方面来实现：一是引导工业企业向工业园区建厂，使土地资源集中使用，防止结构不合理的情况发生；二是尽量使土地利用最大化，将厂房向高空发展；三是积极引导农民向城镇集中，集中利用土地，节约土地资源的同时，改善人们的居住环境。

2.1.4 政策倡导，制度规范，有效推动工业土地市场化改革，使得工业用地市场化程度加快。具体可以通过以下几方面进行：一是对于土地的使用进行规范管理，规范集约政策，规定工业用土地创造价值的最低标准，低于标准要求的不予批地建设，且为了使土地使用最大化，厂房的建设要符合标准要求，最大程度的利用土地资源；二是鼓励集约，制定一系列优惠政策，鼓励各工业企业单位最大限度的利用土地，使土地资源利用最大化，政府可以制定一系列奖励措施，鼓励集约；三是以市场经济特性来强化集约，坚持公开、公平利用土地原则，进行公开招标、拍卖等，使土地的使用透明化，防止暗箱操作行为。

2.1.5 加强土地审批过程的监督，是推进工业用地市场化改革的有力保证。一定要严格进行建设用地的土地审批程序，严格按照国家的相关法律法规执行。土地的审批部门领导要高度重视，安排专职人员进行土地审批过程中的监督，避免有不符合审批条件的土地被审批通过，保证国家的土地资源不被浪费。

2.2 加强集体建设用地市场化流转

按照“符合规划、权属清晰、界址清楚、依法批准、有偿使用”的原则，开展集体建设用地使用权流转试点，稳步推进集体建设用地规范有序流转，促进农村集体建设用地节约集约利用和城乡统筹发展。这些年来，国家对土地问题高度重视，制定了一系列的改革措施。经过多年的试点执行，获得了优秀的成果。国有土地是国家的资源，任何部门或者个人不得以任何理由强占国家土地，一些违反土地审批程序强占国家土地的行为，都要予以坚决的打击。现在，虽然国家在土地的使用上制定了专门的制度，但在一些地方还是没有执行下去，有的甚至根本没有执行。这一点，在农村表现的最为突出，很多的农村基层领导和土地使用者，一方面是法律淡薄，一方面是上层机构不能及时进行监督。致使土地的使用变得十分的不规范，完全是违规用地。我国是土地大国，但由于人口众多，人均土地使用面积非常有限，如果不能按照制度去执行土地审批，就会造成国有土地的浪费，导致有的人没有土地，加大了贫富差距，不利于我国经济建设和社会主义发展。国有建设用地市场自推行土地制度改革以来，以招、拍、挂为主要形式的国有土地出让制度逐步形成，市场体系不断完善。而集体建设用地由于流转受限，缺失了权利内容，集体经济组织难以实现其土地应有的经济价值，而只能通过一些非规范方式让土地变相流转。随着我国市场经济高速发展，城市化进程进一步加快，对土地资源的需求更加强烈，对土地管理的要求也将进一步提高，特别在农村集体建设用地隐性流转已经暴露出了诸多问题的情况下，建立统一的土地市场，打破城乡分割的体制壁垒，保障农村主体权利价值，消除在资源利用与转化方面的城乡差别，有助于缩小城乡经济差距、切实保障广大农民的利益、国家或区域经济的繁荣、社会的稳定，促进国民经济和社会的可持续发展和社会主义新农村建设的进程。

3 完善土地储备制度

3.1 完善土地储备制度，引入市场机制，多储备闲置土地、低效土地，用于工业企业使用，最大程度的提高土地利用率。土地储备制度的建立，是现代土地管理模式中一项创新举措，对于规范土地市场，提高土地利用率有重要作用。有效利用土地资源，是政府部门需要管理的重要任务，完善土地储备制度，严格土地管理流程，促进土地制度的发展。

3.2 结合我国实际，进一步完善我国土地储备制度的法律法规体系。第一，在城市发展中，健全土地储备的法律法规。土地储备涉及到政府、有关部门和行业多个方面，为使土地收购储备和土地交易工作有章可循，有法可依，应加快相关配套法规的起草制定工作，对土地收购、储备出让及建筑开发活动的各个环节加以规范，限制。第二，《管理办法》出台后，地方已有的土地储备管理办法必须根据《管理办法》进行相应的修改和补充完善，进一步细化和明确有关文件内容.规范土地储备政策的执行方法。第三，政府机构要严格监督执法，分解处罚，推进土地储备制度的规范运行。

土地市场分析范文第3篇

业界一直认为，地源热泵行业的真正发展必须得到开发商的认可和接纳，但现实情况却是，开发商对于使用这项新技术迟迟难下决心。倡导绿色建筑节能多年的万科集团，今年5月首次在江苏某商住项目中使用地源热泵技术。地源热泵房地产市场难于突破，其实初投资只是一部分原因，开发商对地源热泵的观望态度也来源于行业本身技术不稳定。”地源热泵由于取热具有特殊性，它的热源隐蔽，看不见、摸不到，所以要想充分合理地利用地热，就必须了解地质和含水层结构。来源:bengneng.com如果对地下水、岩石、土壤等构成不清楚，盲目取热，不仅会对系统的运行造成影响，达不到节能效果，甚至会对地下水和地层造成破坏，最终导致地下水源流失或者地面塌陷。冉伟彦在采访中反复强调，并不是所有地质条件都适用地源热泵，而不同地质条件需适用于不同类型的地源热泵，这一点，正是目前许多盲目进入市场的地源热泵企业所忽视的。

与房地产观望态度不同的另一面是政府推广力度不减。伴随着技术日益成熟，地源热泵行业的市场前景可期。不久前，住房和城乡建设部与科技部联合推出的既有建筑节能技术改造推广目录中，地源热泵热回收机组、地源热泵系统、中水源热泵系统就名列其中。

根据“新国十条”，到今年年底，即将建设保障性住房300万套。今年北京市住宅用地供应总量为2500公顷，其中廉租房、公租房、经济适用房、限价房和定向安置房用地占到1250公顷。经济适用房并不应该是不节能的房屋，参考新加坡保障性住房建设经验的中新天津生态城中的经济适用房已经使用了地源热泵空调供暖和制冷系统。

土地市场分析范文第4篇

关键词：绿地土壤；重金属；环境质量评价；长春市

中图分类号：X825文献标识码：A文章编号：0439－8114（2011）12－2421-03

Heavy Metal Pollution in Green Space Soil of Chaoyang District, Changchun City

LIU Gang，JIN Yan－ming，HU Hao

（Graduate School of Jilin Agricultural University，Changchun 130118，China）

Abstract： To investigate the soil heavy metal pollution status of several important function zones in Chaoyang district， Changchun city， 15 soil samples were collected from community， schools， squares， parks and street． Analyses on physicochemical properties including pH， soil organic matter， available N， available P and available K were conducted． The content of heavy metals（Cu，Zn，Pb，Cd） in soil samples was determined by atomic adsorption spectrophotometry． Adopting the single factor index and Nemerow multi－factor index methods， the pollution indices were calculated to assess the pollution extent． Cu pollution index of sample area C1 （Nanhu square）， E1 （Jiefang road） and E2 （Kaiyun street） were higher and the maximum of them were 2．03， which showed that these areas were in the status of light Cu pollution． All pollution factors in other areas were potential． The evaluation result of Nemerow synthetic pollution index method indicated that all soil in sample areas was slightly polluted． The pollution sources of heavy metals were mainly large－scale enterprises， then some ordinary enterprises．

Key words： green land soil； heavy metal； evaluation of soil environmental quality；Changchun city

长春市是我国重要老工业基地之一，目前基本形成以交通运输设备制造业为主体、门类比较齐全的工业体系。随着社会的不断进步，工业的发展和人口的增加，长春市土壤已受到一定程度的重金属污染［1］。相关研究表明，交通运输、工业排放、市政建设和大气沉降等造成城市绿地土壤重金属的污染越来越严重［2，3］。土壤中的重金属不仅影响和改变城市土壤的生态功能，危害人体健康，而且制约了城市的可持续发展。

由于城市绿地土壤的研究报道较少，且多数是以较大范围的城市和农村土壤相结合进行调查研究，而对城市中单独一个区域还很少有人进行过系统的分类调查。为此，以长春市朝阳区绿地土壤按不同功能区特点进行分区，在功能分区典型的地点进行采样，通过相关的试验和分析，试图了解不同的功能区土壤重金属污染情况、污染特征、污染的空间分异性，为长春市的城市园林绿化和养护提供科学依据。

1材料与方法

1．1样区的选择

样区设置在长春市朝阳区，按功能区划分选择有代表性的土壤，分别为A．小区、B．学校、C．广场、D．公园、E．街路，共采集了150个混合土样，具置见图1。

1．2土样的采集、处理与分析

根据城市土壤特点，选择代表区进行采样，在选定区域上以“S”形选择9个点，在各点取0～20 cm土层土样，在塑料薄膜上将各点土壤均匀混合，用四分法逐次弃去多余部分，最后将剩余的1 kg左右的平均样品装入样袋，带回实验室。土壤样品经风干、磨细过筛（1.00 mm、0．25 mm土壤筛），用于测定土壤pH值（电位法）、有机质（重铬酸钾容量法――稀释热法：K2Cr2O7－H2SO4）、土壤速效磷（Olsen法：0．5 mol／L NaHCO3，pH值8．5）、速效钾（1 mol／L NH4OAc，pH 值7．0）、土壤重金属元素Cu、Cd、Pb、Zn的浓度（HF－HClO4消煮法）［4］。

2结果与分析

2．1土样理化性质和重金属浓度

城市绿地土壤多为搅动的深层土、建筑垃圾土、回填土等，其土层变异性大，呈现岩性不连续特性，导致不同土层的有机质含量、pH值、容重及与其有关的孔隙度、含水量有显著差异。城市土壤土层排列凌乱，许多土层之间没有发生学上的联系，多为沙石、垃圾和土所组成，有机质含量少［5］。土样理化性质测定结果见表1，重金属浓度比较见图2。

从各土样采集地点的功能区划分来看，E1、E2、E3号街路绿地土壤的pH值、容重较高；D1、D2、D3号公园绿地土壤的孔隙度、含水量、有机质、速效氮、速效磷、速效钾相对较高，这与公园土壤所处的生态环境有一定的关系。

从各土样采集地点的功能区划分来看，E1、E2号街路的Cu、Cd重金属含量都较高，A1、A2号居住小区的土壤含Zn量较高，C1、C2号交通要塞的土壤含Pb量较高。

2.2评价方法

土壤污染评价是土壤环境质量现状评价的核心部分，主要包括单项（单因子）污染评价和多项（多因子）污染综合评价［6］。

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2．2．1单项污染分级指数法污染分级标准参考吉林省地质调查院《东北平原长春经济区区域环境地球化学调查与评价》项目报告，以测区土壤地球化学背景为基础，借鉴国家土壤环境质量标准，确定污染分级标准。以测区背景上限为重金属元素累积起始值（Xa），国家土壤环境质量标准的二类标准作为污染起始值（Xc），土壤环境质量标准的三类标准作为重污染起始值（Xp）（表2）。

污染分级指数是指某一污染物影响下的环境污染指数，可以反映出各污染物的污染程度。根据公式（1）计算出的单项污染分级指数，对单项污染程度进行分级。

Ci≤Xa时，Pi＝Ci／Xa

Xa＜Ci≤Xc时，Pi＝1＋（Ci－Xa）／（Xc－Xa）

Xc＜Ci≤Xp时，Pi＝2＋（Ci－Xc）／（Xp－Xc）（1）

Ci≥Xp时，Pi＝3＋（Ci－Xp）／（Xp－Xc）

式中，Pi为污染分级指数，Ci为土壤中污染物i的实测浓度值，Xa为累积起始值，Xc为污染起始值，Xp为重污染起始值。土壤单项污染指数评价标准见表3。

2．2．2内梅罗综合污染指数法单项污染分级指数法评价长春市土壤重金属污染状况，只能分别了解每种重金属在长春市表层土壤的污染状况。内梅罗综合指数法评价长春市土壤重金属污染状况则可以了解这4种重金属在长春市表层土壤的综合污染状况。

为了突出环境要素中浓度最大的污染物对环境质量的影响，采用内梅罗综合污染指数法对研究区土壤重金属污染进行综合评价［6，7］，计算公式为：

P综＝［（Pimax2＋Piave2）／2］1／2 （2）

式中，P综为内梅罗综合污染指数，Pi为单项污染分级指数，计算公式见公式（1），Pimax为所有元素污染指数最大值，Piave为所有元素污染指数平均值。内梅罗综合污染指数反映了各种污染物对土壤的作用，同时突出了高浓度污染物对土壤环境质量的影响，可按内梅罗综合污染指数划定污染等级，其中土壤污染评价标准见表4。

2．3土壤重金属污染评价

评价方法采用单项污染指数法和内梅罗综合污染指数法。内梅罗综合污染指数全面反映了各污染物对土壤污染的不同程度，同时又突出高浓度对土壤环境质量的影响，因此用来评定和划分土壤质量等级更为客观。评价结果见表5。从表5中的单项污染分级指数可以看出，样区A3、B1、B2、B3的土壤Cd质量等级为清洁，样区C1、E1、E2的土壤已受到Cu的轻污染；其他样点的各项污染因子为潜在污染。从各样区综合污染指数可知，土壤均受到轻度污染，这是由于样区周围没有较大规模的重金属污染企业，而其他污染源的污染也应得到足够重视，如汽车尾气中的Pb、居民生活垃圾中的Zn等。E1、E2的绿地土壤如果不进行适当的养护管理，慢慢也会变成重度污染。

对各功能区重金属单项污染平均值进行比较，Cu单项污染的大小顺序为小区＜学校＜公园＜广场＜街路；Zn单项污染的大小顺序为学校＜广场＜街路＜公园＜小区；Pb单项污染的大小顺序为小区＜学校＜公园＜广场＜街路；Cd单项污染的大小顺序为学校＜小区＜公园＜广场＜街路；各功能区重金属平均值综合污染进行比较，其大小为学校＜小区＜公园＜广场＜街路。

3结论与讨论

1）长春市朝阳区表层土壤中各重金属元素含量变化范围较大，表明城市表层土壤中重金属元素已在一定程度上受到人为源输入的影响，但与其他开发历史较长的城市相比，长春市城区表层土壤中重金属元素含量总体上较低。

2）分析结果表明，长春市城区表层土壤中不同重金属来源存在着差异，其中Cu、Pb和Zn主要来自交通污染；而工业污染和居民生活污染也不容忽视，Cd主要来源于工业源及化肥施用。

3）试验选取具有代表性样区，其结果反映朝阳区目前总体的重金属污染的现状，但还需对多种样品（如土壤样品、大气干湿沉降样品、水样品、植物样品、有机样品等）进行综合分析研究，想要更加准确地反映该区的土壤质量，需要更进一步的详细调查。因此，在进行重金属源解析时应该结合各元素含量的空间分布特征及其周围环境状况进行更加详细的研究。

参考文献：

［1］ 郭平，谢忠雷，李军，等．长春市土壤重金属污染特征及其潜在生态风险评价［J］．地理科学，2005，25（1）：108－112．

［2］ HARRISON R M， LAXEN D P H， WILSON S J． Chemical associations of lead， cadmium， copper and zinc in street dust and roadside soil［J］． Environ Sci Technol，1981，15：1378－1383．

［3］ THORNTON I． Metal contamination of soils in urban areas［A］． BULLOCK P， GREGORY P J． Soils in the Urban Environment［C］．Hoboken， NJ： Wiley－Blackwell， 1991． 47－75．

［4］ 鲁如坤．土壤农业化学分析方法［M］．北京：中国农业科学技术出版社，1999．147－211．

［5］ 王焕华．南京市不同功能城区表土重金属污染特点与微生物活性的研究［D］．南京：南京农业大学，2004．

［6］ 中国标准出版社第二编辑室．中国环境保护标准汇编［M］．北京：中国标准出版社，2000．96－98．

［7］ 徐燕，李淑芹， 郭书海， 等． 土壤重金属污染评价方法的比较［J］．安徽农业科学，2008，36（11）：4615－4617．

［8］ 李其林，黄峋，骆东奇．重庆市农作物基地土壤中重金属及污染特征［J］．土壤与环境，2000，9（4）：270－273．

土地市场分析范文第5篇

【关键词】土地发展权　被征地农民　土地价格评估

一、当前土地征收制度对农民“土地发展权”的忽视

随着我国经济的迅速发展，城市化的速度也越来越快，这必然伴随着对土地需求的增加。我国是社会主义国家，实行土地社会主义公有制形式。具体包括两种：一是国家土地所有制；一是集体土地所有制。因此，城市化所需土地的供给来自于两个方面：一是国家，一是集体。土地的交易方式主要有三种：国家和开发商之间的直接交易、农民和国家之间的直接交易以及农民和开发商之间的间接交易（由于我国土地法的限制，最后一种交易方式必须要经过政府。也就是说国家先从农民手中购买土地，再由国家将土地使用权有偿地出卖给开发商）。由于国家和开发商都是强势主体，所以双方有条件达成相对比较公平的交易。但对农民来说，他们的知识、经济地位注定了经常是以个体或少数面对公司或政府部门，谈判能力明显处于相对劣势的地位。在双方或三方交易中，必然会导致不公平交易。这种不公平交易一般过程是：国家先以较低的价格从农民手中购买土地，或者直接开发或者再以高出几倍甚至是几十倍的价格出让给开发商，经土地开发商开发后再以高出农民收益几十倍的价格推向市场。国家、开发商都可以从土地开发中获得巨大的收益，而土地补偿费却只以维持被征地农民的基本生活为标准。以南京-上海高速公路建设为例,征地时政府给予被征地农民的补偿为4000元/亩，而此高速公路股票上市以后，据专业人士估价，每亩土地价值为20万元，二者相差50倍。温铁军和朱守银的研究表明，在征地过程中，如果成本为100，农民得到的补偿只占其中5~10%。农村集体及农民所得到的农地征用价格大概为出让价格的1/10，而农地出让价格又大概是农地市场价格的1/5，也就是说补偿价格、出让价格和市场价格的比例为1：10：50。由此可见农民的权利受到侵害是不争的事实。为了维护农民的权益，很多有识之士提出了各种解决的办法。其中“土地发展权”就是提出最早，受到的支持也最广泛的一种。

二、目前关于“土地发展权”研究的主要观点和成果

土地发展权也称土地开发权，这一构想最初源于采矿权可与土地所有权分离而单独出售和支配的。孙弘将土地开发权定义为：发展土地的权利，是一种可与土地所有权分割而单独处分的财产权；胡兰玲认为：土地发展权是指对土地在资源利用方面改变原有的利用形式，进行再开发的权利。即突破原有所谓土地发展权的土地利用形式，在空间维度上向纵深方向发展、在使用上变更土地用途之权。而余向克等人则认为：土地发展权是将原土地用途变更为建设用地等更佳用途时的权利，是一种可以与土地所有权分割而单独处分的产权，它既可以由拥有土地所有权的土地拥有者支配，也可以由不拥有土地所有权只拥有土地发展权者支配，它是土地处分权中重要的一项权利。

黄祖辉、汪晖是较早也是比较全面研究土地发展权补偿的两位学者。其后，研究土地发展权补偿的文章，较多引用他们的计算方法。据黄祖辉、汪晖(2002) 的研究,非公共利益性质的征地活动剥夺了集体土地所有者的土地发展权,集体土地使用者遭受双重损失,损失总额为V1+V2，其中:

式中V1是政府实施“警察权”给被征地农民的损失;V2是非公共利益性质的征地行为给被征地农民带来的损失；h(t)是某一幅土地用于商业用途带来的土地净收益;g(t)是农用地被用作住宅带来的土地净收益;f(t)是被征用的土地作为农用地带来的净收益；r为贴现率；t为时间。

三、关于“土地发展权”的经济学分析

我国的《土地法》规定：除了国家任何人都没有权力擅自改变土地的所有权。所以土地的交易先是由政府根据实际情况的需要，出面征收农民的土地，政府或者自己开发或者交给开发商开发。政府征收农民土地时，土地所有权转移给政府，土地发展的权力随之也转移给了政府。如果政府再把土地的使用权以各种方式出让给开发商，土地发展权又转移给了开发商。虽然大部分学者认为土地发展权是独立于所有权的，可在这个交易的过程中农民的土地发展权不但没有得到应有的补偿，而且随着所有权或者使用权的转移彻底消失了。被征地农民得到的仅仅是土地的补偿款。至于以后国家和开发商赚取多少收益和被征地农民没有任何关系。所以土地发展权在土地被征收的过程中便完全丧失了。权力的丧失意味着经济上的损失。我们要维护被征地农民土地发展的权益，就要准确的衡量因丧失这种权力而带来的经济损失。

前面所述的黄祖辉、汪晖的公式从理论上很准确地衡量了被征地农民的损失，也非常容易理解。但在现实当中，很难找到一个合适的方程来准确确定h(t)、g(t)、f(t)。所以，要想更简便、更准确的衡量被征地农民的损失，需另辟蹊径。

在市场经济下，商品的交易方式主要由两种。一种是普通商品，这种商品在市场中自由交易，价格由市场规律来确定；另一种是关系到国计民生的商品，对这类商品的交易国家进行了严格的规定。土地就属于后一种商品。当国家需要土地时，就可以根据国家的相关规定，征收农民的土地，给被征地农民相应的补偿。土地征收补偿标准主要有两种：一是市场价格标准，市场价格标准最有利于对被征地方的保护，也是补偿标准发展的趋势所在；二是法定价格标准，按照法律规定的价格补偿可以控制补偿资金，为国家积累建设资金，但是这种标准的缺点在于对被征地方的保护不足，严重侵害了被征地方的权益。国家为了积累建设资金，对被征地农民的补偿仅仅限于土地的农业用途，大大低于土地的市场价格。如果在要素市场完全竞争的假设条件下,即土地市场是完全竞争的,那么土地的价格(或价值)就是市场价格。但是我们国家实行的是法定价格标准，也就是说国家可以按照法律规定以低于市场价的标准进行补偿。所以农民的损失为：S=R1-R2，其中R1代表土地市场价格，R2代表土地法定价格。

1、土地的市场价格R1。由于土地开发者向土地投资，总是希望未来获得收益，这个投资的潜在收益就决定了土地价格的高低，因此，利用开发后预计获得的总收益扣除开发投资成本和开发者获得的正常利润，剩余的就是土地的价格。由于在市场经济当中，投资商是“理性的经济人”，他必会确定土地的最佳利用方式以获得未来的最大收益。所以我们首先确定土地的最佳利用方式，而后估算这块土地的开发成本。这样就可以运用公式计算出地价。其公式是：R1=r1-r2-r3，R1代表土地的价格；r1代表综合开发总收益；r2代表开发总投资；r3代表投资利润。综合开发收益r1主要是指楼价；开发总投资r2主要是指建筑材料费、场地清理费、现场工作劳务费和其他费用，其中现场工作劳务费一般包括建筑师费、工地工程师费、计测量费、工料估算师的费用。其他费用包括广告费、律师费、销售商费、管理费等。税金一般有营业税、销售税等；投资利润r3也就是房地产商对投资的期望利润。

2、土地的法定价格R2。我国《土地管理法》中明确规定了土地征用的补偿标准, 即“征用耕地的补偿费用包括。（1）土地补偿费。征用耕地的土地补偿费, 为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍。征用耕地的安置补助费, 按照需要安置的农业人口数计算。（2）地上附着物和青苗的补偿费。（3）安置补助费。需要安置的农业人口数, 按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准,为该耕地被征用前三年平均年产值的四至六倍。

因此，农民得到的补偿款R2=r1'+r2'+r3'。其中r1、r2、r3分别代表土地补偿费、地上附着物和青苗的补偿费、安置补助费。

3、计算损失。通过以上分析，可以得出农民被征用土地的损失：

s=R1-R2=r1-r2-r3-(r1'+r2'+r3')

四、土地发展权的补偿途径

1、要严格控制对农民土地的征收范围。随着工业化和城镇化推进，目前，我国每年农村正常占用的土地达到了400多万亩，其中，农民耕地所占的比例约200多万亩，“200多万亩”这个数量，表明每年可能有100多万农民失去耕地。我国是个农民占绝大多数的国家，农民谋生手段单一，土地的收成是农民最基本最可靠的收入来源，是家庭保障最基本的经济基础，也是农民最后的一道生活安全保障。对于失地农民来讲，没有了耕地也就意味着最后一道生活安全保障也倒塌了。因此，国家必须严格控制对土地的征收范围。要控制征地范围，必须对征地的前置条件“公共利益需要”做出法律界定。因为我国征收土地必须是以公共利益为前提。针对我国目前征地的“公共利益”包括“公益性”与“经营性”两类征地的现状，有的专家认为我国当前建设用地以成片开发、综合利用为主，经营性用地也应在征地范围之内，其依据是符合我国国情，国外许多国家也是这样做的。所以应把“公共利益”需要严格界定为“公益性”用地。

2、对被征收的农民土地必须进行评估，以评估结果作为补偿依据。在国外，土地价格评估是征收土地必需的环节，以此来保护被征地对象的合法权益。例如，美国联邦宪法第五条修正案规定：对土地的征收必须符合三个主要条件，即正当的法律程序、公平补偿和公共使用。正当的法律程序一般包括以下几个步骤：政府预先土地征收的通告；对土地进行评估；召开公开听证会；达成协议。在当前我国土地制度不完善的情况下，以土地评估价作为补偿的基准再进行相应的调整，对于维护农民的权益是十分必要的。

3、完善被征地农民安置就业制度，妥善安置被征地的农民。农民的知识和技能有限，土地被征用后，就业渠道狭窄。国家必须对他们进行技能培训，让他们具备一技之长，帮助他们重新就业。

(本论文是广西研究生创新项目（广西土地征收补偿机制的完善和保护失地农民利益，编号：2006105930202M10）的阶段性成果 )

【参考文献】

[1] 温铁军、朱守银：中国农业基本经营制度研究[J]经济研究参考 ,1996,(E1)。

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