文化旅游地产规划

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文化旅游地产规划范文第1篇

[关键词]旅游地产；休闲度假型旅游地产；规划设计 文章编号：2095-4085（2017）02-0050-02

1休闲度假型旅游地产概念

休闲度假型旅游地产是指，为旅游度假者提供各种休闲度假的建筑和相关联的场所，直接用于休闲旅游、度假居住，又被称作“第二居所”。这类地产主要依托现有旅游资源或已有旅游景区，通过利用这些较好的资源，以休闲度假为目的，再加上一些休闲度假设施的建设，为购房者作度假或投资用。将休闲度假型旅游地产划分为休闲度假、旅游、地产，它们之间关系密切，以地产开发为核心，地产的发展分别为休闲度假和旅游提供经营客群，而休闲度假和旅游又作为地产的配套工程。

2规划设计在旅游地产中的作用

有特色的规划设计已成为房地产业差异性竞争中的重要筹码，注重规划设计已成为开发商的基本思路，它在旅游地产中的作用，体现在三个方面：一是规划设计在整个地产开发活动中贯穿始终，是全局的指挥者，在规划设计统领下，其他工作才能顺利进行；二是规划设计可作为旅游地产营销宣传中的重要内容，实现地域文化展现的途径，成为旅游地产项目核心技术竞争力；三是优秀的规划设计可为旅游地产项目创立一个品牌，可根据其建筑风格造型、特色景观、环境氛围等判别出所在区域，提高知名度，聚集人气。

3规划模式分析

3.1综合型模式――旅游先行

这类地产主要指依托景点，在旅游区内或旅游区旁边建造集旅游娱乐、休闲度假、餐饮商购、风景房产于一体的大型综合型房地产社区。打破了传统单一性景区概念，组合了休闲、度假、居住等不同功能，它们相辅相成、组成一个配套完善、个性鲜明的旅居结合模式。综合型模式开发会形成一个产业集群，吸引周边要素积聚，辐射带动周边人气和土地升值。典型的综合型社区模式为华侨城，让旅游先行主题引发地产开发，用旅游结合地产模式在异地进行扩张。

3.2景区住宅模式――地产先行

此类地产开发不依附现有的旅游资源、旅游景区，为本地置业者提供居所或出租为主要目的，多建在旅游资源突出的大中型城市市内或市郊。往往先投入巨资，专注于搞大型旅游项目开发，改善区域基础设施条件和环境质量，营造具有影响力、冲击力的旅游景区，将生地变成旅游熟地和旺地，靠旅游业的带动作用引来人流物流，引起景区附近地产升值，再趁势搞房地产开发。这类模式的代表就是芙蓉城，以地产先行，融合民居建筑风格，以地域文化为项目内涵，极富传统特色。

3.3主题街区模式――保护遗存+开发利用

这种主题街区往往是传统轴线式的商业模式，利用历史积淀较为悠久的城市街区，通过对文化遗存区的整修、修复，保护现存历史遗迹、历史建筑，形成具有浓郁文化韵味和具有一定主题模式的历史文化商业街区。按照商业街、特色主题街、特色文化街的形式，结合综合功能地展现出来，采用点轴结合模式，形成一系列的购物、餐饮、住宿等休闲度假型旅游地产。该模式成功案例为上海新天地。

4规划设计探讨

4.1场所特征营造

从经验看，但凡成功的项目，均具有地域性、独特特征的场所。通过规划设计对场所进行营造，体现其独特个性、历史积累、多元文化交融，影响区域的文化和环境，创造属于自身的场所和生命力。在规划设计中合理利用多元文化，把握具有较高人文价值和历史价值的要素，形成特色环境，成为休闲度假型旅游地产的生命和魅力所在。上海新天地就是合理利用了历史要素，而深圳华侨城利用多元文化融合，形成各大主题兼容并举，富有特色。

4.2功能用地规划

休闲度假型旅游地产的功能应是多元化、复合性的，是集旅游、休闲、度假、居住等诸多功能于一体的、大型旅游休闲社区，所开发的度假游憩区、商业配套设施、住宅生活区等多功能区域，可考虑作为一个超大街区来规划。公共活动用地可吸引人们活动，集聚人气，但如果缺乏居住用地，晚间将变成空城，会造成土地利用时间和空间的浪费。因此，规划区系统内部功能与功能，用地与用地之间应相互促进，相互协调，保证功能要素和外部环境的各功能要素是相互关联的。

4.3道路交通规划

规划区外部交通和内部交通应结合地形进行布置。外部交通应具有可达性、便捷性，注重休闲、度假、居住等功能地块的可达性，增强这些毗邻城市、较远地带的开发区域与城市中心区的联系，从而吸引人流。内部交通建议采用人车分离的交通模式，不仅保证了步行者安全和舒适性，还增强了商业和旅游的活力。在旅游休闲区内，可采用形成环岛式的步行系统，保证内部空间的完整性，提供纵深开发。

文化旅游地产规划范文第2篇

【关键词】旅游地产；特征；发展现状；前景

重庆直辖后，经济迅速发展，国民收入不断提高，重庆旅游地产业迎来了前所未有的高速发展期。由于前期规划、市场定位等因素旅游地产开发也出现了一些问题。

一、旅游地产

旅游地产是指以旅游度假为目的的房地产开发、营销模式，以旅游区域的景观、生态、文脉为开发契机，以优美景观及良好的度假休闲服务设施为支持，以旅游服务为主要功能，针对游客的房地产项目【1】。较之一般的住宅，旅游地产的特点和优势在于它是旅游业和房地产业的无缝嫁接，具有更好的自然景观、建筑景观，同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。

二、重庆旅游地产主要特点

重庆旅游地产集中依托自然资源为核心进行地产开发，相比其它区域的旅游地产，重庆的旅游地产有其自身的特点：

1.资源条件优良：重庆地处四川盆地东南部，其北部、东部及南部分别有大巴山、巫山、武陵山、大娄山环绕。地貌以丘陵、山地为主，坡地面积较大，有“山城”之称。重庆辖区内南山、缙云山、仙女山、金佛山、黑山谷等区域自然景观及资源条件优质。

2.景观塑造成本较低：重庆区域内较为知名的山海拔在1000米左右，湖泊众多，原生态自然植被较为丰富，峻岭、峰林、幽峡、峭壁、森林、林海、飞瀑、碧水、溶洞、栈道、浮桥、云海、田园、原始植被、珍稀动植物加之山体连绵，峰峦叠嶂。以此为基础，参照地形地貌，以可持续维护为基础，做保护性开发，成本总体较人造景观低。

三、重庆旅游业发展现状

1、专业人才缺乏。

旅游地产涉及旅游、房地产、企业管理等多个领域，要求从业人员有较高的素质。其从业人员不仅需要掌握房地产业运作方式以及网络技术等相关知识，而且还需具备酒店管理，市场营销、旅游管理等专业技能。但是目前市场上从事房地产相关工作的人员通常都缺乏综合的专业能力【2】。

2、相关制度不健全。

旅游地产是市场经济，而市场经济是法制经济。由于旅游地产的爆炸式发展，相关制度很不健全。在很多地方，只有促进旅游业发展的优惠政策，缺乏对旅游地产监管的相关措施。

3、开发经营模式单一。

目前的旅游地产经营开发方式没有科学的设计和规划，普遍过于传统和呆板，除了项目单纯照抄照搬缺乏创新外，在经营操作上也普遍采用单一的旅游风景式，这种只顾短期经济效益，不重视长期经济效益和生态效益的方式，不能形成稳定的消费群体，难以形成一体化的营销网络.

4、资源过度利用，公共资源被严重侵占

逐利性是资本的本质属性。在缺乏监管的旅游地产市场，开发商会在单位面积上建尽可能多的房子以实现利润的最大化。这必然导致资源的过度利用【3】。旅游景区应当是一个生态和环境良好的自然化区域。过度建设必然影响旅游景观审美，造成区域旅游发展的不可持续。

5、违背经济规律，引发泡沫风险

旅游地产是市场经济，市场经济就必须遵循客观经济规律。地产生产能力极其庞大，他们一起进入旅游地产领域，盲目扩大生产和再生产。而旅游地产的市场是有限的，主要是高收入人群，而且是非必需消费。旅游地产一方面继承了城市房地产的泡沫，另外一方面，自身的泡沫也在不断膨胀。

四、重庆旅游地产开发新思路

1、见“异”思“变”，旅游地产开发思路决定出路

在对旅游地产开发过程中，都会被传统思维阻碍。面对这一问题，可以借鉴国外的先进案例，对投资开发进行合理的评估，最重要的是在当地的客源市场找到合适的着力点，即论证创新产品和开发模式是否能满足当地客群的需求。见“异”思“变”，打破固有的成规，用创新求变的思路去寻找新的出路，在同质化倾向越来越严重的今天，旅游地产的开发必须要创新和个性化的发展。

2、整合项目功能资源，实现多元化的盈利模式

旅游地产的开发投资行为特征已不是单纯的地产投资活动，它对社会文化的促进、生态环境的保护、土地资源的利用等各种层面都有较大的影响。在对旅游地产开发中应有效的整合区域各方资源，增强关联效应，开发形式多元化，从单纯的旅游资源依托型转变为共生型，强调各种资源的有效融合，实现多元化的盈利模式。

3、健全法律法规，完善管理体制

旅游地产在国内属新兴市场，旅游地产法律法规存在诸多不完善的地方，发展过程中出现了种种破坏市场秩序、损害投资者利益的现象。【4】。因此，必须建立完善的旅游地产管理体制。在适合开发旅游地产项目的地区，政府相关部门应给予优惠政策鼓励开发，同时做好道路、市政等基础设施的投入。此外，根据当地条件组织专家调研确立旅游地产项目，政府统筹规划和调控配置，防止盲目开发。

4、统筹兼顾社会效益、环境效益及经济效益

首先，旅游地产的发展要体现社会效益，不能对景区内居民生活、社区的环境和原有规划造成不良影响和破坏。其次，由于旅游景区原生态体系通常相当脆弱，要避免旅游地产外部性的影响，对自然、人文旅游资源的破坏，对当地环境的污染。旅游地产开发商开发时要注意合理利用土地，保护耕地和生态环境，注重旅游景点开发与环境保护的协调发展。也要兼顾地方和开发商自身利益，即在满足上述两方面要求的前提下，将旅游资源优势转化为经济效益。

5、选择合适定位发展模式，对资源进行优化配置

项目整体性的定位，在项目前期策划过程中是首要问题，也是指导项目整盘开发的核心问题。在这个过程中，往往需要确定项目的开发主题，主题既是精神性的，也是指导性的。但是在旅游地产开发过程中，国内的开发商往往重产品轻概念，重利益轻文化，而这也会直接导致项目在长久的开发过程中，缺乏主线和精神纲领【5】。开发中应选择合适定位发展模式，充分理解资源属性，对资源进行优化配置。

6、人力资源体系的建设

由于旅游地产的产业综合性、开发和经营中涉及到的关系复杂性，决定了旅游地产的开发和运营需要具备多种产业知识背景的综合性人才。因此，要重视旅游地产专业化人才的培养，对相关从业人员加强综合知识培训，使之熟悉旅游地产项目的运作程序和运作规律，进而规范整个旅游地产行业的职业行为。

参考文献：

[1]李海涛，郭武飘.旅游地产发展存在的问题及相关对策研究 广东省惠州市旅游局.惠州

[2]胡浩.大都市旅游房地产发展与布局研究 北京：中国财政经济出版社.2006.

[3]丁名中，钱平雷.旅游房地产学 上海：复旦大学出版社，2004.

文化旅游地产规划范文第3篇

【关键词】旅游地产；整体利益；营销模式

据统计，在省市制定“十二五”规划当中，有27个省市把旅游业作为支柱产业或者主导产业，旅游和房地产结合也是其中应有的形式之一。随着政府对房地产宏观调控政策持续深入，区域旅游资源和政府对旅游业的扶持已经成为旅游地产发展的契机。据2011年中国房地产指数研究院统计显示，60.87%的品牌房地产企业将业务延伸至旅游地产领域。

一、旅游地产的概念界定

旅游地产的概念如何界定，业界仍然没有统一。最早是沈飞提出“旅游房地产是指以旅游度假为目的的房地产开发、营销模式，开发项目全部或部分实现了旅游功能”。此后人们对旅游地产的认识不断深化和丰富，如吴老二提出：“从广义上讲，所有同旅游相结合的物业都可以叫旅游房地产；从狭义上讲，特指引入分时度假模式的与传统相区别的旅游房地产”。

邹益民认为，“旅游地产是指以旅游区域的景观、生态、文脉及人气资源为契机，以休闲度假村、旅游景区、主题休闲公园、旅游（运动村、休闲）产权酒店、分时度假酒店、高尔夫度假村、景区住宅、民俗度假村、国际休闲度假中心等方式开发的旅游置业项目”。

祝晔和黄震方则提出，“旅游地产是以旅游景观为依托，以房地产开发为经营手段具有旅游、休闲、度假功能的旅游产品和物业形态”。

尹罡认为，“旅游地产是一类重要的房地产产品，是旅游性的商业房地产，围绕旅游业的开发及经营，为旅游系统中的旅游企业子系统项目以及旅游目的地吸引力子系统部分项目提供物质空间与相应服务的房地产产品”。本文所讨论的旅游地产概指广义的旅游地产，即所有与旅游相结合的物业。

二、旅游地产整体营销的必要性

消费者进行旅游地产消费，并不仅仅因为旅游地产项目本身的价值，消费者更注重的是旅游地产项目所在区域的旅游资源、居住环境等。旅游地产营销是将旅游地产项目所在区域的旅游资源、居住环境及旅游地产项目作为一个整体产品向目标市场进行整合推广和销售，以满足目标市场需求，从而促进该区域房地产业、旅游业及其他相关行业发展，增加就业，促进区域整体经济发展的活动过程。

过去，人们对旅游地产的研究集中在旅游地产的定义、分类、发展现状与问题、开发模式、开发对策上，对旅游地产营销的研究相对较少，而且大多基于微观的视角，集中探讨旅游地产项目的成功营运。所有这些对旅游地产的研究都很有价值，但如果想理解、贯通和掌握所有决定旅游地产成功营销的要素，就必须采用整合性视角。因此，研究基于区域整体利益的旅游地产营销，必须从整体性着眼来探讨旅游地产营销的特点及规律性。

第一，旅游地产营销是一种整体性营销。旅游地产营销的产品是旅游地产项目所在区域的旅游资源、居住环境和旅游地产项目组成的一个整体产品，这种整体性是不可分割的。如果旅游地产项目离开其所依附的旅游资源、居住环境，其对本地区外人群就不能构成吸引，就不能很好的实现销售。因此，旅游地产营销不能将整体产品进行分割，必须以一个整体的形象进行营销。

第二，旅游地产营销是一种整合性营销。从要素构成而言，旅游地产营销具有整合性。它是一个集旅游资源、旅游设施、居住环境、房地产项目于一体的综合体，是旅游要素与居住要素的一个集群。旅游地产营销必须将各种要素进行整合，形成一个完整的价值链整体，充分发挥各种要素在营销中的积极作用，从而使旅游地产价值得到整体的提升。

第三，旅游地产营销具有一定的公共营销性质。旅游地产不是一个单个的房地产项目产品，它是一个整体。它包含旅游资源、旅游设施、居住环境、房地产项目等内容，它涉及区域的社会、文化、生态、经济诸方面的因素。因此，旅游地产营销不仅仅是营销旅游地产项目本身，也是对其所在区域的整体形象、经济、文化、环境的营销。旅游地产营销涉及诸多利益相关者的利益，其最终能促进区域的整体发展，实现经济利益、社会利益、环境利益和公共利益的全面提升。

综上所述，基于区域整体利益的旅游地产营销与单一房地产项目或旅游产品的营销具有巨大的差异。因此，营销旅游地产，必须从区域的整体利益出发，维护区域的整体利益，实现区域的全面和谐发展。

三、基于区域整体利益的旅游地产营销模式的创新

传统的企业营销模式的特点是目的性强，机制灵活，注重成本，讲求效益，但缺乏整体性，欠考虑整体利益与长远利益，易患有营销近视症；政府营销模式的特点是号召力强，权威性高，注重整体利益和长远利益，但易忽视营销成本，讲面子工程，忽视效益，并受预算约束较大。基于旅游地产营销的特点，旅游地产必须进行营销模式的创新，并与传统的企业营销模式、政府营销模式等区别开来。基于区域整体利益的旅游地产营销模式吸收了上述营销模式的优点，并将其整合起来，建立了比较完善的旅游地产营销组织体系。

（一）基于区域整体利益的旅游地产营销主体

基于旅游地产营销的特点，其营销的主体显然不是单一的房地产企业，也不应该是单一的政府部门或行业组织，而是一个利益相关者的组织体系，包括政府、行业组织、旅游地产企业、旅游企业、媒体和居民个体。

政府的主要职能是：制定相关法律法规，完善管理制度；建设成熟的区域交通网络；改善社会治安条件、医疗教育水平和商业零售等社会服务配套体系；组建与旅游房地产相关的信托、保险、金融等配套服务机构；制定旅游房地产营销规划和规范；推广区域旅游形象和品牌；维护旅游房地产市场秩序；对其他营销主体进行宏观管理或协调；处理旅游地产营销危机和突发事件等。

行业组织的职责是：制定行业规划和规范；实施行业发展战略；协助政府进行管理；提供信息服务。

旅游地产企业的职责是：合理开发，避免环境污染和资源破坏；提供高质量的产品和服务；推广和销售旅游地产项目；提供高品质的物业管理。

旅游企业的职责是：创建旅游品牌，提供高质量的旅游产品和服务；对游客进行管理，让游客进行高品质的旅游体验。

媒体的职责是：搭建多渠道的宣传推广平台、对外进行城市形象、旅游资源、宜居环境、具体旅游地产项目的宣传推广。

居民个人的职责是培养自己良好的言行举止、热情友好的态度，营造和谐融洽的居住氛围。

（二）基于区域整体利益的旅游地产营销客体

与传统旅游地产营销客体仅是旅游地产项目本身不同，基于区域整体利益的旅游地产营销客体应该是旅游地产所在区域的旅游资源、居住环境和旅游地产项目。通过营销旅游地产所在区域的旅游资源、居住环境和旅游地产项目这一整体产品从而吸引投资者前来投资，休闲度假者前来度假，养老者前来养老。在旅游地产这一整体产品体系中，旅游资源营销是核心；旅游地产项目营销是基础；居住环境营销是支撑。

旅游资源是旅游地产消费最重要的吸引要素。潜在消费者正是被旅游地产所在区域丰富的旅游资源吸引，然后做出消费决策的。基于区域整体利益的旅游地产营销正是基于旅游资源的这一重要作用，从而对旅游资源与地产项目进行整合、包装，并通过有效的方式向目标市场全面推广和销售的。

旅游地产项目是消费者购买到的现实产品，它包括房屋的产权和使用权（部分只有使用权）、项目的绿化及物业管理等。居住环境包括自然环境和社会环境，如旅游房地产所在地的地理气候状况、生态状况、社会安全状况、基础设施、经济发展水平、居民好客态度、居住氛围、法律政策等。

（三）基于区域整体利益的旅游地产营销对象

基于区域整体利益的旅游地产营销对象不仅应当包括潜在目标市场的投资者、休闲度假者、异地养老需求者，还应该包括能够给旅游房地产带来价值的其他利益相关者，如房地产中介商、旅游经营商、普通观光旅游者、当地行业组织、媒体等在内的相关潜在顾客。

目标消费者所在地的房地产中介商、旅游经营商之所以成为了旅游地产营销的对象，是因为它们可以为旅游地产在当地进行宣传推广和销售，同时它们具有成为旅游地产营销合作伙伴的可能性。

观光旅游者体验了旅游房地产所在地的旅游资源、气候环境、风土人情，具有口碑传播的效应，可促使其周围的人成为旅游地产的消费者。而当地的行业组织、媒体等对当地居民具有潜移默化的影响力，会强化他们对旅游地产的认知，促使他们成为旅游房地产消费者，因而也在营销对象范畴之内。

该模型表明：（1）基于区域整体利益的旅游地产营销主体

不是单一的组织或个体，而是一个利益相关者群体或组织体系。（2）基于区域整体利益的旅游地产营销客体不是某一特定的旅游地产产品，而是包括了旅游资源、居住环境和旅游地产项目在内的客体系统。（3）基于区域整体利益的旅游地产营销对象不是单一的目标消费者，而是包括了目标消费者、房地产中介商、旅游经营商、普通旅游者、当地行业组织、媒体等在内的利益相关者目标群体。（4）该模型的内涵：旅游地产营销存在目标市场；目标市场存在潜在需求；旅游地产根据目标市场需求提品，通过实施营销策略满足目标市场需求；并通过营销对象的反馈，对营销策略进行修正；并最终实现区域整体利益增进的目标。

四、基于区域整体利益的旅游地产营销的实施方略

基于区域整体利益的旅游地产营销是一个系统工程，涉及公共投入、公共规范、组织机构设立、利益相关者参与、职责分配、社会责任等诸多事务，因此，必须实施合适的营销方略。其基本思路是：建立基于区域整体利益的共同价值观，建立有效的营销组织体系，选择适宜的营销策略，来共同推进旅游地产的发展。

第一，建立基于区域整体利益的共同价值观。一个区域由于其文化的独特性，会深刻影响其居民的价值观和生活方式，并日积月累地形成独特的区域价值观。这种价值观反过来会深刻地影响人们的行为方式。一个发展旅游地产的区域，必须建立自己的价值观体系。在政府主导下，开展广泛社会营销，通过各种渠道、方式影响其各利益相关者，使他们的意识和行为发生变革，逐步形成共识，并成为统一的价值观。

第二，健全基于区域整体利益的旅游地产营销组织体系。政府应明确旅游地产的营销管理主体，由政府牵头，并与旅游业和房地产业等管理部门共同组成旅游地产管理委员会；该组织以政府为核心，以各部门、行业、企业、居民、媒体等为基础，广泛吸纳相关利益者参与，组成一个能代表区域整体利益、各方利益的专门组织机构。该委员会的职责是：组织制定旅游地产营销规范和规则；整合旅游资源，确定旅游形象及发展战略；开展对外宣传推广；监督各利益主体的营销行为，维护营销秩序；协调利益矛盾；解决冲突；培训企业人员和居民。

第三，选择有效的营销策略。基于旅游地产营销的性质与特点，基于区域整体利益的旅游地产营销所应选择的策略主要包括：（1）社会营销策略。该策略非常注重社会因素对旅游地产的营销和促进作用，例如社会观念、社会组织等要素。该策略主要是针对旅游地产所在区域内部市场进行的营销活动，目的在于影响和改变居民的传统观念，积极引导他们参与基于区域整体利益的旅游地产营销活动，充分发挥他们作为东道主和利益相关者的作用，促进旅游地产的快速健康发展。（2）文化营销策略。该策略注重文化因素对旅游地产营销的影响和促进作用，例如文化产品、文化媒介、文化活动等要素。（3）会展策略。一方面要积极利用本地的会展；另一方面要组织或参加外地会展。该策略注重会展因素对旅游地产营销的影响和促进作用，例如节庆活动、大型事件、会议、展览等要素，通过举办会展或参加外地会展，制造轰动效应，吸引游客前来观光游览、参与体验以及参加会议、展览、考察商务等活动。（4）口碑营销策略。口碑营销是通过口口相传的方式，将旅游地产的有关信息传播出去，从而对潜在消费者产生一定影响的营销宣传方式。这种方式简单，且有很强的直接性、可信度。旅游地产消费者和普通旅客都直接与区域旅游资源、环境等方面接触，能产生直观的感受和体验。旅游地产营销要充分利用这种直观感受和体验，让他们将这种感受和体验带回去并向自己周围的人传播开来，形成口碑效应。此外，还可以借助广告宣传策略、网络营销策略等多种策略进行营销。

随着旅游地产的发展和竞争的日趋激烈，提升区域旅游地产的竞争力非常关键，其核心路径之一就是进行营销模式的创新，建立特色鲜明的、更具效率的基于区域整体利益的旅游地产营销新模式。它与单一的企业或政府营销具有明显的不同，它目的性强，注重成本，更注重整体利益、长远利益和全民参与。它从利益相关者视角建立起了旅游地产营销的价值链体系，更注重旅游地产的可持续发展、整体利益的增进。因此，基于区域整体利益的旅游地产营销模式在实践上更具有现实意义。

参 考 文 献

[1]沈飞.旅游房地产悄然起步[N].中国经营报.2001-06-28（18）

[2]吴老二，吴建华，胡敏.发展旅游房地产的瓶颈制约[J].社会科学家.2003（3）：101～104

[3]邹益民，孔庆庆.我国旅游房地产开发前景的探讨[J].商业经济与管理.2004（7）：60～62

[4]祝晔，黄震方.旅游景区房地产开发模式研究[J].安徽农业科学.

2006（21）：5675～5677

[5]尹罡，张.旅游地产的开发[J].天津城市建设学院学报.2007（1）：63～67

[6]薛诗清.旅游房地产研究综述[A].旅游学研究（第五辑）[C].2010：

81～89

[7]沙玫.房地产企业的知识管理[J].企业导报.2009（9）

[8]耿松涛，刘维林.我国旅游地产的开发模式及风险规避策略研究

[J].建筑经济.2012（1）：49～53

文化旅游地产规划范文第4篇

冰岛租地，以及早些时候在美国开发农场，都在表明中坤投资集团（下简称中坤）的度假产业正在布局全球。

虽然冰岛的项目短期内不能完成开发，而美国国内现阶段的经济形势也不好，但黄怒波并不太着急。事实上，以旅游地产见长的中坤，目前经营的侧重点依然在国内。

当前国内的住宅市场正在经历一波回暖，央行时隔不到一月两次宣布降息，房地产预期向好。然而，在房地产限购政策依然未放开、且中央一直强调抑制投机投资需求的情况下，市场销售压力依然存在。

在7月初的“21世纪博鳌房地产论坛”上，金地集团董事长凌克表示，未来住宅市场增速放缓，房企应该尽早考虑出路。其他房地产公司也意识到同样的问题，纷纷转投细分市场，建综合体、写字楼，甚至干脆跳出这个圈子，转投其他行业（见《英才》杂志2012年7月刊《房企换活法》一文）。

在地产行业的细分市场中，旅游地产算是一块味道不错的蛋糕。近期，国内与旅游地产相关的大小论坛让人目不暇接，甚至有人直接将中国地图挂在墙上，琢磨着一切可能开发的区域，急切之心溢于言表。

“现在是个企业就要做旅游地产，把旅游地产做成传统的住宅地产，就是把这个细分行业毁了。”黄怒波对当前的旅游地产现状表现出一丝无奈。

中国综合开发研究院（CDI）旅游与地产研究中心主任宋丁在接受《英才》记者采访时表示：“现在一般的地产商对旅游非常陌生，在开发时仅仅是依赖传统的地产开发经验。”

由此看来，旅游地产这块烫嘴的“热豆腐”，房地产公司如果当作“豆腐脑”来吃，恐怕并不是最佳选择。

下金蛋的鸡

“我每一个项目的投资都是以‘十年’来算的。”黄怒波说。

当前中坤主要的旅游项目分布在黄山、南疆、桐城以及北京周边几个板块。其中最早开发的宏村项目隶属于黄山板块，于2000年被列入世界文化遗产名录。从1997年开始投资宏村至今，中坤对黄山板块的投资15年一直没有停止。另外，中坤在喀什、门头沟的项目也已经做了8年。

最近被媒体热炒的普洱，在黄怒波的眼里也并不简单。在普洱项目的整体规划上，黄怒波预计将花费2年的时间。

“这样国外的设计师还向我抗议呢，说两年绝对完成不了。国外团队规划的内容一般很细。”仅这一项规划大概就花掉了中坤两三千万，“做旅游地产，没有‘熬’的精神不行，没有文化传承也做不了，否则旅游地产就做成普通的房地产了。”在黄怒波看来，“旅游地产从长期发展回报上，应该是下金蛋的鸡，但是想养大挺不容易的。”

业内普遍意义上的旅游地产是指旅游的主营业务与地产的主营业务整合在一起产生的一种业态，在中国的发展尚处于起步阶段。而近些年来随着国内个人消费水平的不断提高，旅游度假的市场规模也随之不断增长，旅游地产这一业态在近几年内便换挡提速。

宋丁则认为，旅游地产的发展存在三个阶段：第一阶段以旅游框架为主，地产项目表现为一些观光、度假酒店；第二阶段则是大规模的人居地产与旅游景区结合，比如在景区周围大量开发住宅。而第三阶段是旅游景区与人居的充分融合，“比如旅游小镇戛纳，是一个完整的旅游观地，其中很多观光点其就是人居的。”

盈利模式

在业内人士看来，眼下中国旅游地产的发展还处于第二阶段。

无论是开发较早的西双版纳，还是近年来大兴土木的海南，总有高耸的建筑决绝于自然之外，在外观上与城里的水泥森林并无二致，这种单调的重复将旅游资源的稀缺性消耗殆尽。某业内人士对《英才》记者表示，在广东惠州旅游地产开发模式生硬，只是“在每个沙滩上都盖一座五星级酒店，然后再周围建一些住宅之类的”。

除了对自然景区的开发外，以华侨城（000069.SZ）为代表的旅游地产开发企业则通过人工景区开发配套住宅销售作为主要盈利模式，由于其“平地造景”的特点，在旅游资源方面投资比例同比要高很多。

宋丁向《英才》记者解释其模式时说道：“华侨城的开发时以旅游为导向，最终也要靠旅游来赚钱，以东部华侨城为例，它的收益2/3靠房地产，1/3靠旅游，但在投资比例上，要用2/3的投资来做旅游，1/3的投资来做房地产。这个比例已经是最高的了。”

可见，当前旅游地产主要的盈利模式仍然来自于景区住宅销售，现在行业内普遍做法是90%的资金投入到地产开发项目中，而只有10%用于旅游资源的维护。

“实际上，持有景区想形成盈利模式挺难，单纯的景区长不大，景区门票不可能无限上涨。但光做地产也有问题。要把旅游和地产的关系掌握好，并不容易。”黄怒波总结道，“景区门票、文化演出、宾馆收入，一定是复合型的，另外还有别墅销售，这样才能够万无一失，但要有耐心。”

政策掣肘

旅游资源的核心价值在于其稀缺性和不可复制性。或许正是这样，大连万达集团董事长王健林曾表示，旅游地产是一个“没有天花板”的产业。而在黄怒波看来，尽管旅游资源本身不可复制，但是多年的管理经验以及中坤的品牌影响力却可以复制。

“普洱4万平方公里，有很多令人吃惊的古村落，与宏村有着不一样的美。在别人手中只有40多个景点，而到了中坤这里能整合出100多个。”黄怒波称。

除了自身开发项目，行业经验也能够使中坤在参与其他项目的管理中减少资金压力，稳定现金流，这增加了中坤在选择项目时的筹码，进而能够保证其品牌的整体水平。

然而，中坤在旅游地产的扩张中也面临不少问题。据了解，在普洱项目中，茶园高尔夫球场占据了十分重要的地位。但在2012年国土资源部和发改委联合下发的《禁止用地项目目录（2012年本）》中，明确将“别墅类房地产开发项目”及“高尔夫球场项目”列入其中，而在下发的通知中也指出“凡列入《禁止目录》的建设项目或者采用所列工艺技术、装备、规模的建设项目，国土资源管理部门和投资管理部门不得办理相关手续”。

尽管业内人士认为“这并不代表完全不能兴建，只是各省有一定量指标”，但中坤在此项目中面临的问题可窥一斑。

文化旅游地产规划范文第5篇

国外的经验表明，当人均GDP超过30nO美元之后，市场上休闲度假的需求开始急速提升，同时，对于酒店、创意产业与服务的需求也将加速增长。统计数据显示，2010年我国人均GDP为4382美元，标志着我国对旅游度假已经具备了足够的消费支撑力。未来，随着国民收入水平的不断提升，这些产业的市场需求仍将快速提升，这也对房地产行业带来了新的契机。

在国内各大房企对饱受楼市调控打击的住宅市场已经逐渐失去信心后，房企集体向商业地产转型已是大势所趋，但写字楼、大型购物中心为主导的传统商业地产又面临着同类型产品过多带来的竞争与泡沫，许多房企不得不探寻商业地产的创新模式。

在此背景下，属于商业地产细分市场，并处于行业上升期的旅游、酒店、文化创意园、养老地产等模式进入了开发商的眼中，截至目前，包括万科、万达、世茂、龙湖在内的各路房企都纷纷增加了旅游等地产项目。

房企在福州“跑马圈地”

早在去年年底，万达就对外宣布，将联合国内多家知名地产商共同在琅岐岛投资建设集购物、餐饮、旅游、娱乐、文化、休闲等功能为一体的大型综合旅游项目。与此同时，万科则将眼光瞄准了永泰大樟溪岸，计划利用丰富的温泉和景区资源打造高端山水温泉休闲社区。世茂集团也在福州鼓岭拿下3幅地块用于建设旅游、酒店、商务办公等低密度的避暑旅游项目；世纪金源则计划利用贵安的温泉资源打造大型温泉旅游地产项目。此外，还有冠城大通、实力地产等多家房企在福州各温泉景区“圈地”，准备试水温泉地产的开发。

中原地产福建分公司二级市场总经理蔡俊表示，随着城市居民消费能力的提升，人们愿意享受旅游度假带来的舒适生活。福州的温泉是地方l生的标杆品牌，合理的开发对福州的经济发展将产生极大的推动作用，政府也愿意加大扶持力度，鼓励开发商介入。

福州大学房地产研究所所长王阿忠认为，福州自然景观资源丰富，如果“旅游+地产”的模式开发得当，不但能带动旅游产业的发展，更能促进景区旅游配套的完善，提高房产的附加价值。

除旅游地产外，福州文化创意地产和养老地产也开始起步。近年来，福州市政府加大了文化创意产业的扶持政策，目前，三坊七巷历史名街、芍园壹号文化创意园、榕都318文化创意艺术街区等十余个园区项目都在陆续面向市场。此外，在8月4日，利嘉实业(福建)集团有限公司以底价14 23亿元竞得福州一宗超大地块，计划用30亿以上规划建设一座综合性非营利医院及老年人养生村。

业内人士认为，文化创意地产是在紧缺的土地资源上发展的高附加值产业，符合当今房地产业运行模式从粗放型向集约型转变，借助打造创意产业粘性产业空间，还能形成创意产业集聚效应乃至产业集群。另外，随着中国进入老龄化社会，人口红利时代已成过去，而养老地产在我国仍是一个空白，必然是房企下一个角逐的方向。

新型地产遇开发瓶颈

在市场远景向好的支持下，许多开发商开始重金投入旅游、酒店等新兴地产中。王阿忠指出，旅游地产在福州还是新鲜事物，需要长期的持有经营，不能照搬住宅的一次性买卖模式，在运营上对开发商而言是一个考验，潜在着较大的风险。

申发置业总经理罗新表示：“多个开发商都开始介入福州温泉地产的开发建设，同质化严重，由于旅游地产对资源的要求极高，唯一性、独特性是支撑旅游地产兴旺的必要条件，要发展旅游地产必须走差异化路线。”

蔡俊也表示，“目前福州同类型的项目太多，竞争激烈，各个温泉旅游项目各自为战，无法凸显出独有的特色与价值。旅游等地产开发模式还需要合理的整合资源，打造温泉产业集群，提升区域的整体竞争力。”

对于动辄上百亩的旅游地产而言，开发周期长、资金要求高以及用年为计算单位回报率都将旅游地产归于超长期的项目范围。此外，如何在诸多同类产品的竞争中脱颖也是横亘于开发商与投资者面前的难题。

蔡俊指出，旅游地产普遍位于郊区，配套设施的不完善会影响到项目的经营，开发商在开发旅游地产的同时，也要完善周边的商业配套，才能取得长久发展。“国内比较成功的旅游地产开发案例是深圳华侨城，先将度假村等旅游设施建设起来，吸引足够人气后，再逐步健全商业配套，最后引入住宅项目，实现各业态间的良性循环，最终达到多赢的效果。”