土地利用总体规划案例

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土地利用总体规划案例范文第1篇

>> 土地利用总体规划调整中的实施评估思考 广西土地利用总体规划调整对当地经济的影响 全国土地利用总体规划纲要（2006―2020年） 国务院关于印发全国土地利用总体规划纲要（2006―2020年）的通知 中国土地利用总体规划存在的问题及其完善路径探究 对土地利用总体规划与主体功能区规划有关问题的思考 关于城市总体规划和土地利用总体规划编制的思考 土地利用总体规划与城市总体规划的衔接 对土地利用总体规划环境影响评价若干问题的思考 对新一轮土地利用总体规划修编实施的若干思考 市县级土地利用总体规划修编的几点思考 关于新一轮土地利用总体规划修编的思考 土地利用总体规划编制与实施的思考和建议 关于县乡级土地利用总体规划修编的思考 土地利用总体规划实施评估的思考 关于土地利用总体规划编制和实施的思考 对新一轮土地利用总体规划修编的建议 中国土地利用总体规划实施评价研究综述 我国土地利用总体规划存在的法律问题及建议 新形势下土地利用总体规划调整完善探讨 常见问题解答 当前所在位置：.2008-10-24.

[2] 国土资源部关于印发全国土地利用总体规划纲要（2006―2020年）调整方案的通知[EB/OL].中国财经网.http：//.cn/roll/20160808/3849444.shtml.2016―08―08.

[3] 王露等.2000―2010年中国不同地区人口密度变化及其影响因素[J].地理学报，2014，（12）.

[4] 郭芳.中国粮食地图：从“南粮北运”到“北粮南运”[EB/OL].经济网.http：//

土地利用总体规划案例范文第2篇

我国在经济飞速发展的同时却面临着水土流失,土地荒漠化、盐碱化、贫瘠化加剧的生态环境问题。我国生态环境总体上呈恶化趋势是由于我国过去没有一个完整的、系统的、科学的土地资源可持续利用规划,人们的生态环境意识淡薄。土地利用总体规划作为土地资源保护和利用的统领,是对一定区域未来土地利用超前的计划和安排;是依据区域社会经济发展和土地的自然历史特性,在时空进行土地资源分配和组织的综合技术经济措施;是实现国家和各级政府对区域土地利用进行总体规划、引导、调控和管理的重要手段。进行环境影响评价是确保土地利用总体规划的生态环境导向性的最有效的方法之一。开展土地利用总体规划环境评价的一个基本原则就是评价与规划过程的紧密结合,即两者要同步进行、滚动发展、互为反馈。这样在土地利用总体规划设计过程中,通过研究规划对环境的有利和不利影响,研究环境的自净能力和环境容量,从环境保护的角度提出土地利用的规模、空间布局等方面的战略关系;并分析预测规划实施后产生的生态效益、社会效益、经济效益及规划实施后会产生的不良环境后果。可见,在编制土地利用规划时,应将规划对象看成是一个完整的环境生态系统,进行土地利用总体规划环境影响评价,从而提高土地利用总体规划对土地利用和生态环境协调的统领能力,保证自然、经济、社会的和谐发展。

土地利用规划是对土地资源及其利用方式的再组织和再优化过程。土地利用规划方案的实施,必然会打破区域内土地资源的原位状态,对区域内的水资源、土壤、植被、生物等环境要素产生许多直接或间接、有利或有害的影响,从而使得土地生态系统对人类的生产、生活条件产生正向的或负面的环境效应。为了预防有缺陷的土地利用规划的出台和实施对环境造成不良影响,迫切需要在编制土地利用规划时对规划区与土地利用有关的环境影响进行科学研究,为土地利用方式选择和土地利用分区布局提供科学的依据,同时为环境保护和经济发展综合决策提供有效的技术支持,促进地区土地资源持续、协调的利用

1.1土地利用规划对生态环境有着深远的影响

土地利用规划是一种综合性的用地规划,涵盖各业用地,是合理配置和利用土地资源的重要手段,与生态环境保护与建设息息相关。不合理地开发利用土地资源可能会引发消极的环境影响,如陡坡地开垦可引发或加剧水土流失,从而引发泥石流、滑坡等地质灾害;围湖造田缩小湖面面积会增加洪涝灾害发生机率和程度;对某些水面、荒草地的开垦会破坏湿地或野生动物栖息地,对保护生物多样性造成负面影响;在水资源紧缺的地区,城镇用地、耕地和园地面积的增加,导致生活用水、工业用水和农业用水的激增,加速了水资源的耗竭;非农建设会导致高质量农地的损失;大面积的城市化可能会降低景观的异质化程度,降低景观的抗干扰能力。而合理的土地利用规划会对环境产生积极的影响,如土地整理复垦可以增加农地数量,提高植被覆盖率,从而改善生态环境;增加生态建设用地的供应,可以促进生态系统的保护与建设等。

1.2中国严峻生态环境问题多与土地利用有关

多年以来,国家和政府为改善生态环境做出了巨大努力,取得了很大成绩。但是,中国的生态环境保护的形势依然严峻,生态建设的任务依然繁重。主要表现在:(1)水土流失面积仍在不断扩大;(2)土地荒漠化面积继续呈扩展趋势;(3)水资源紧缺且开发利用不合理;(4)湿地保护力度不够;(5)生物多样性受到严重威胁,区域生态能值下降;(6)不合理开发利用导致耕地质量退化,数量减少等等。这些问题与我国的土地利用有着十分密切的关系。规划中做环境影响评价的重视程度不足,同时缺少规划实施过程中的环境跟踪影响评价,在一些重要工程中环境问题最突出的阶段就是在实施过程中,如土地平整过程中对优质表层土壤的保护,对区域内原生态环境的破坏能否恢复的问题;对绿化破坏的问题,对空气环境和水环境的影响的科学合理的跟踪评价。

1.3土地利用规划对生态环境的保护与建设考虑不够

近几十年中国的经济发展实践证明,相对于具体的建设项目来说,政府及有关部门制定的政策和规划实施后对环境的影响更加巨大和持久,范围更加广泛。土地作为一切人类活动的载体,在整个生态系统中起着举足轻重的作用。土地利用在很大程度上决定了施加于环境的压力。它与环境的脆弱程度一道,决定了环境的质量。

土地利用结构与布局调整、土地整理复垦开发等土地利用活动对环境的影响是长期性的,累积性的,有时是不可逆转的。不合理的土地资源开发利用可能会引发消极环境影响。比如:(1)陡坡地开垦为耕地可能会引发或加剧水土流失,或引发泥石流、滑坡等地质灾害;(2)围湖造田缩小湖面面积可能会增加洪涝灾害发生几率和程度;(3)对某些水面、荒草地的开垦可能会破坏湿地或野生动物栖息地,进而对保护生物多样性造成负面影响;(4)在水资源紧缺的地区,增加城镇用地(生活用水和工业用水增加)、扩大耕地和园地面积(农业用水增加)可能加速水资源的耗竭;(5)非农建设可能会导致高质量农地的损失;(6)土地利用的空间布局不当可能会导致生物群落生境的破碎化和岛屿化;(7)大面积的城市化可能会降低景观的异质化程度,从而降低景观的抗干扰能力和稳定性,等等。

当然,合理的土地利用规划也会对环境产生积极的影响,例如:(1)土地整理复垦可以增加农地数量和植被覆盖,改善生态环境;(2)生态建设用地的供应可以促进生态系统的保护与建设,等等。

开展土地利用规划环境影响评价的意义在于为国家和各级人民政府的环境保护和经济发展综合决策提供技术支持,提高土地利用规划的科学性和合理性,使之成为真正的为可持续发展服务的规划。

2我国土地利用环境影响评价中存在的问题

2.1土地利用变化对环境效应的研究需要加强

土地利用变化对环境效应的研究主要集中在微观和小流域尺度上,考虑较多的是土地利用、土地覆盖变化对气候、土壤、水量和水质等不同尺度生态系统的影响。但这些成果较难应用于大尺度区域。

2.2现行的土地规划环境影响评价有待完善

现行的土地规划环境影响评价存在很多问题,亟需改善:

(1)土地利用规划的环境影响评价及其经济学分析研究的内容、范围、程度和体系有待廓清。

(2)土地利用规划的环境影响机理,环境影响主体、环境影响源、环境影响受体,规划内容及其控制系统与环境之间的作用机制等基础性问题需要做深入的研究和阐释,否则,土地利用规划与其他规划、其他战略的环境影响评价就会没有区别,因而也就失去独特的涵、失去评价的意义。

(3)土地利用规划环境影响的评价主要应评价的环境要素构成及其评价的重点需要科分析。

(4)土地利用规划环境影响的评价理论和评价方法体系如土地规划环境影响识别理论方法、土地规划环境影响预测理论方法、土地规划环境影响评价的分析综合理论方法、土利用规划环境影响评价指标体系构成、土地利用规划的内容体系构成等需要系统研究。

(5)各种尺度的土地利用规划、土地利用总体规划、土地利用专项规划的环境影响评内容、评价要求、评价原则、评价方法、评价程度如何都待解决。

(6)土地利用规划环境影响评价的工作方法、工作程序、土地利用规划环境影响评价技术要求、土地利用规划环境影响评价的标准规范、土地利用规划的管理体系等也都需尽快探讨。

另外,需要注意的是,我国的规划体系与国外的规划体系是极其不同的,我国以部门或者行业为主,从全国到省(市)、地区(市)、县(市)、乡镇,按行政级别层层分解制定,级级审定和同步执行,规划除了技术性外,行政性很强,在国外,特别是西方发达国家很难找到对应物。而且,目前国内外土地规划环境影响评价研究成果大多是对其中的个别问题的理论探讨,结合土地利用规划实际内容的理论研究不多,实践研究的案例更属凤毛麟角,可以说土地利用规划环境影响评价理论尚未成形、方法尚很粗糙。针对我国独特的土地利用规划体系内涵的环境影响评价理论方法体系尚处于探索阶段,研究成果非常少。

2.3对有关预防和减轻不良环境影响的对策和措施研究非常少

“根据预测和评估结果,针对规划的具体情况,提出预防或者减轻不良环境影响的对策和措施”,这是环评法规定的开展战略环评的主要内容之一。但是纵观国内外有关战略环评的研究报道,只有在环评结果中要求有此内容,具体通过什么方法来生成要求目标所需的策略,目前缺乏这方面的专门研究。

此外,我国土地开发规划资源环境评价的调控机制,评价方法指标体系也有待于进一步深入完善。土地利用规划环境影响评价面对的问题非常复杂,需要我们针对土地可持续利用,熟悉土地利用规划理论方法,评价分析土地利用规划影响的环境质量变化。基于这样的认识,在研究过程中,针对土地利用规划环境影响问题,充分吸收环境科学、自然环境保护、可持续理论、土壤科学、森林资源学、旅游资源学、地质环境学、生态学、景观生态学、水资源水环境学、经济学等相关学科的研究成果,进行细致地分析和综合。

3结语

到目前为止,规划环评的评价方法及评价指标体系还没形成统

一、广泛的认识,缺乏系统性,因此,对规划环评展开深入及广泛的研究、构建科学的土地利用规划环境影响评价体系显得十分必要且尤为迫切。然而,不同尺度的土地利用规划功能和所针对的问题不同,在构建土地利用规划环境影响评价体系时,我们更应根据不同类型、不同层次的土地利用规划,采用不同的评价程序、指标体系及技术方法,这将是今后进行规划环评时,更应注意研究的问题。

土地利用总体规划案例范文第3篇

（一）节约集约利用土地的目标任务。经过四年的努力，要实现三大根本转变：一是在土地利用方式上，实现从粗放利用型向资源节约型根本转变，全社会节约集约用地意识进一步增强，土地利用结构和空间布局进一步优化，建设用地集约利用水平和综合利用效益显著提高，土地闲置浪费和低效利用问题得到有效解决；二是在管理方式上，实现从土地管理部门单一管理向多部门综合协调管理根本转变，使全市节约集约用地工作组织有序、职责明确、部门协调，建立全社会节约集约用地管理机制；三是在实施手段上，实现从事前行政审批向建设用地全程的综合监控转变，充分发挥经济、法律、行政和技术手段对土地节约集约利用的促进作用，把节约集约用地融合到经济发展和结构调整的各项宏观经济活动中。按照《*市土地利用总体规划（2006—2020年）》相关控制指标的要求，至2012年人均占用建设用地控制在153平方米。

（二）充分认识节约集约利用土地的重要性。节约集约利用土地是贯彻落实科学发展观的本质要求，是解决我市土地供求矛盾的重要举措，是调整经济结构、转变经济发展方式的重要抓手，是建设资源节约型和环境友好型社会的重要内容。全市上下要充分认识节约集约利用土地的重要意义，采取更加有力的措施，切实推进节约集约利用土地工作，为全市经济社会又好又快发展作出贡献。

二、加强土地利用规划管理，严格控制新增建设用地总量

（一）加强土地利用总体规划管理。按照“守住耕地红线，节约集约用地”的要求，体现主体功能区规划编制的原则，认真做好新一轮土地利用总体规划的编制工作，确保上级下达的耕地保有量和基本农田面积、标准农田面积不减少，建设用地总规模不突破，耕地占补平衡措施落实。城乡规划、产业发展规划、生态环境功能区规划等规划在用地规模、空间布局、开发时序上要与土地利用总体规划相互衔接。通过编制和实施新一轮土地利用总体规划，进一步合理布局土地利用空间，优化城乡土地利用结构，引导工业向开发区（园区）集中、人口向城镇和中心村集中、住宅向社区集中，充分发挥土地利用的集聚效应。严格土地利用总体规划的实施管理，严肃查处违反土地利用总体规划用地的行为，并依法追究有关人员的责任。

（二）科学编制年度用地计划。根据上级下达的新增建设用地计划和上一年度土地利用实际情况及本年度需求情况，科学制订并认真实施土地利用年度计划。年度新增建设用地指标优先安排用于产业发展、基础设施和下山搬迁等民生用地。不断完善房地产用地、工业用地出让计划管理办法，未纳入土地利用年度计划的建设项目，原则上不予安排用地。

三、加大闲置用地清理力度，着力盘活存量建设用地

（一）加快转而未供土地的供应速度。切实有效利用和消化已农转用未供土地，采取调整项目、盘活指标、加快拆迁等多种方法，有效提高供地率。对已办理农转用征收手续后需改变规划用途的，报经市政府批准调整项目后办理供地手续；对已办理农转用征收手续的土地，前期工作未到位的由所在地乡镇人民政府、街道办事处、开发区（园区）负责完成前期工作，及时供地；对已办理农转用征收手续不能实施供地的，按程序上报盘活用地指标。前三年度的已农转用土地供应率不得低于90%、80%和50%。

（二）严格执行闲置土地处置政策。对闲置土地满一年以上未满二年，依法应征收土地闲置费的，一律按出让或划拨土地价款的20%征收，严格按规定标准收取土地使用税；对闲置土地满二年，依法应无偿收回的，坚决无偿收回。对因企业自身原因闲置半年以上一年以下的土地，乡镇人民政府、街道办事处、开发区（园区）管理机构和有关单位要各司其责，责令项目土地使用者出具承诺书，督促用地单位在规定的期限内尽快开工建设或寻找新的投资者，引进新的项目，进行调整使用。

（三）加强土地储备管理工作。进一步规范和完善土地收购储备工作，充分发挥土地储备在增强政府对土地一级市场供应中的调控能力。合理确定储备土地规模，优先储备现有未利用建设用地，对因规划调整为经营性用地的，一律统一收购储备，统一公开出让。实行建设用地“净地”出让，出让前处理好土地产权、补偿安置等经济法律关系，完成必要的通水、通电、通路、土地平整等前期开发。合理确定建设用地出让的宗地规模。要严格控制开发周期，每宗土地的开发建设时间原则上不得超过二年，防止土地闲置浪费。

四、加强城市建设用地管理，提高城市土地利用效率

（一）优化城市用地结构。城市建设用地规模不得突破土地利用总体规划确定的用地规模。对突破用地规模的，规划部门应会同国土等相关部门进行调整修正。要根据城市功能分区和产业结构调整的要求，编制和实施城市总体规划、控制性详细规划和土地供应计划，降低传统产业用地规模，提高高新技术产业及现代服务业用地比例，提高廉租房、经济适用房用地在住宅用地中的比例，合理配置行政、商服、居住、体育、文化等设施用地，综合发挥社会资源集聚和共享效应。要鼓励建设项目向空中发展，适度提高城市宜建区的土地开发强度，对建筑高度、容积率没有特别限制的区域，在符合城乡规划的前提下，要适度提高建筑高度和容积率。

（二）鼓励开发利用地下空间。规划部门要会同人防、国土等部门制定地下空间开发利用专项规划。在符合规划、人防、消防等要求的前提下，地下空间用途和面积等指标明确的经营性用地，要与地面国有建设用地使用权一并纳入公开出让范围。按市场化途径取得地下空间土地使用权的，可以单独办理地下空间土地使用权登记。对行政划拨国有建设用地使用权的人防项目和依法“结建”的人防工程建设项目，以及规划设计条件明确可进行地下设施建设的，可以无偿取得地下空间土地使用权，单独办理登记手续，但不得分割转让。工业企业合理开发利用工业用地的地下空间，不另行收取土地出让金。

五、加强基础设施建设用地管理，控制基础设施建设规模

（一）科学编制基础设施建设规划，优化建设项目用地方案。编制交通、能源、水利等基础设施建设规划，要充分考虑和整合现有及关联基础设施的空间布局，综合服务容量和能力，合理安排新建项目规模，努力提高整体效益。基础设施建设项目的选址和用地规模，结合技术指标、经济指标和用地指标，要充分论证，优化设计方案，并严格执行各类项目建设用地定额下限标准，尽量少占耕地尤其是基本农田和标准农田。

（二）严格控制基础设施建设项目用地规模。严格按国家标准进行各项市政基础设施、公建项目和生态绿化建设。加强重点基础设施建设项目用地预审，严格执行行业用地标准，其用地总规模原则上不得超过项目用地预审时确定的用地规模。

（三）深入推进土地有偿使用制度改革。严格界定公益性用地和经营性用地，逐步缩小划拨方式供地范围。今后除由政府全额投资兴建的交通能源水利等基础设施、城市基础设施、各类社会事业用地外，其余应实行有偿使用。

六、加强工业用地管理，提高工业用地的投入产出率

（一）坚持项目决策咨询制度。根据国家产业政策和环境保护要求，进一步明确产业导向目录。合理设置工业用地公开出让的产业类型、投资强度、环保要求、规划条件等内容，强化土地供应对产业结构调整的促进作用。把好入园项目的质量关、布局关、经营者素质关，加强项目的协调服务，把工业项目决策咨询与项目投资协议签订、土地公开出让、备案核准等工作结合起来，进一步提高项目决策咨询的科学性和操作性。

（二）提高土地集约利用水平。根据新的土地集约利用评价体系，细化项目入园标准，提高园区投资强度和容积率，容积率要求达到1.0以上。根据工业用地双控指标和项目固定资产投资规模，确定项目供地量。对分期建设的项目原则上分期供地。加强对企业内部平面图设计的规范管理，鼓励企业建设多层厂房。

（三）严格执行工业用地出让最低价标准。认真落实国家和省关于工业用地招标拍卖挂牌出让的各项规定，大力推进工业用地市场化配置，严格执行全国、省工业用地出让最低价标准。

（四）建立以土地贡献率为主导的工业用地评价机制。完善工业项目决策咨询与用地预审相结合制度，将工业项目的产业政策、环境保护、投入产出、科技含量、投资强度、节能减排、财政贡献和社会贡献等要求纳入决策咨询内容，作为工业项目出让和批后监管、复核验收的依据。逐步推行工业用地“亩产效益”评价体系，实行工业企业土地利用效率与财政、税收政策相挂钩的综合激励措施。

（五）大力开展企业挖潜节地活动。引导企业通过压缩超标的绿地面积和辅助设施用地，扩大生产性用房。鼓励工业生产型企业通过厂房加层、老厂改造、内部整理等途径提高土地利用率。对符合规划、安全、消防要求，不改变原用途，经批准在企业原用地范围内新建、改建、扩建工业厂房，提高建筑容积率的，不补缴土地出让金，并减免城市市政基础建设配套费。对新增工业用地，厂房建筑面积高于容积率控制指标部分，不补缴土地出让金。

七、加强农村建设用地管理，挖掘农村建设用地潜力

（一）科学编制农村集镇、村庄规划。根据土地利用总体规划、区域规划，结合“十村示范，百村整治”工程和社会主义新农村建设，规划部门要加快编制和调整农村集镇、村庄规划，加快“中心村”整治和建设步伐，逐步缩小农村建设用地规模。集镇、村庄建设要充分利用村内原有宅基地、空闲地以及低丘缓坡中的非耕地。严格执行农村“一户一宅”政策，控制农民超用地标准建房，要逐步解决历史遗留的“一户多宅”问题。探索建立农村空闲宅基地退出机制。

（二）切实做好“城中村”改造。按照城乡规划、土地利用总体规划和年度计划的要求，根据“统一规划、适当集中、合理布局、分步实施、配套建设”的原则，结合旧城改造和城乡结合部村庄改造，应当集中建造多层、高层公寓，切实提高土地利用效率。

（三）大力开展土地开发、复垦、整理。按照“宜农则农、宜林则林、宜建则建、宜居则居”的原则，加快制定与土地利用总体规划相统一的低丘缓坡资源综合开发利用规划，科学开发和合理利用低丘缓坡，拓展土地利用空间。结合下山搬迁、地质灾害搬迁避险安置，加大撤并零星自然村的力度，鼓励搬迁居民点的宅基地复垦。

八、强化建设用地批后监管，严格土地执法监察

（一）加强建设项目用地动态监管。进一步完善建设用地项目土地出让合同条款，明确项目开工与竣工期限，控制性详细规划确定的规划条件、投资强度、绿地率以及违约责任等内容。对未按建设用地出让合同约定缴清全部土地价款的，不得发放土地使用权证书，也不得按土地价款缴纳比例分割发放土地使用证书。强化建设用地项目开发利用全过程的跟踪检查，全面推行以土地使用合同或划拨决定书履行情况为主要内容的复核验收制度，对违反约定条款内容的，要追究土地使用者的违约责任，同时限制其参加建设用地使用权招标拍卖挂牌出让活动。

（二）严肃惩处土地违法违规行为。严格执行国家土地管理法律、法规和政策，对非法转让、未批先用、少批多用、擅自改变土地用途等严重土地违法违规行为，依法严肃查处，公开曝光违法用地典型案例。涉嫌犯罪的，移送司法机关依法处理。要将企业违法用地、闲置土地等信息纳入信息基础数据库。对未取得合法用地手续的建设项目，各有关部门不得办理项目审批、核准、建设规划许可、施工许可、发放贷款、工商登记、通电、通水、通气等手续，违反规定的，追究相关人员的责任。充分发挥乡镇人民政府、街道办事处在土地管理方面的作用。进一步建立和完善村级土地管理协管员制度，积极探索农民建房用地、农业生产设施用地、乡镇（街道）区域内违法用地委托乡镇人民政府、街道办事处执法监察的机制。

九、加强组织领导与部门配合，形成节约集约用地氛围

（一）加强组织领导。乡镇人民政府、街道办事处和各有关部门要转变用地观念，把节约集约用地摆在十分突出的位置，加强组织领导，切实抓出成效。要层层落实责任制，完善考核奖惩制度，把节约集约用地考核纳入乡镇、街道和有关部门年度考核体系。

土地利用总体规划案例范文第4篇

关键词：建设用地集约利用潜力；城镇利用强度；农村居民点整理

中图分类号： F301.3 文献标识码：A 文章编号：1674-0432（2010）-12-0060-2

上轮土地利用总体规划实施以来，随着工业化、城镇化的快速推进，各项建设用地快速扩张、粗放利用的现象十分突出，建设占用耕地普遍超过预期控制指标。自1986年我国开展第一轮土地利用总体规划以来，对建设用地集约利用研究主要集中在对存量建设用地的集约利用现状评价和潜力分析[1]上。本研究尝试从土地利用总体规划的角度，以广西宾阳县为例，对建设用地集约利用潜力测算进行实证研究，并根据宾阳县建设用地集约利用潜力来源，提出相对应的集约利用挖掘途径，以试图为提高我国土地利用总体规划的科学性和实用性，为建设用地集约利用潜力开发提供一定的理论和方法支持。

1 建设用地集约利用潜力内涵

1.1 建设用地集约利用潜力内涵

建设用地集约利用潜力是一个学术界争议很多的概念。综合来说建设用地集约利用潜力是一个相对概念，是建设用地利用过程中如何最大化发挥其经济、社会、生态等价值的一个过程，具体潜力的测算是相对的，与特定的生产关系和社会经济发展水平有关。

本研究从土地利用总体规划的角度出发，以宾阳县为例，笔者认为县域建设用地集约利用潜力等同于城乡建设用地的集约利用潜力，即城镇工矿用地集约利用潜力和农村居民点整理潜力。

1.2 建设用地集约利用潜力测算的一般方法

在土地利用总体规划中，测算建设用地集约利用潜力常用的一般方法主要有人均指标法、调查法等、定性分析定量测算法。

1.2.1 人均指标法人均指标法依托于建设用地的国家标准，它是现状建设用地与国家规定的人均建设用地标准所形成的理论用地面积的差值。如计算公式（1）所示:

S = S0- Bi・P0 （1）

式中，S :建设用地集约利用潜力；

S0:现状建设用地面积；

Bi:第i级人均用地标准；

P0：现状人口数据。

1.2.2 调查法 调查法又分完全调查法和抽样调查法。完全调查法是指对研究区域内的闲置、批而未用、废弃工矿等建设用地进行地毯式调查，将调查的结果汇总即为集约利用潜力；抽样调查法则是选取能代表研究区域内建设用地闲置浪费情况的典型乡镇或行政村作为样点，调查建设用地内部闲置浪费的土地面积，计算出土地闲置率，以此测算建设用地潜力。如计算公式（2）所示:

S = S・a （2）

式中， S:现状建设用地；

a:土地闲置率。

1.2.3 定性分析定量测算法 定性分析定量测算法是指通过对影响建设用地集约利用的自然、社会、经济、文化等因素进行定性分析，将建设用地潜力区域按照不同的集约利用模式划分成不同的潜力等级或者分区类型[2]，进而采用相应的数学方法进行测算，如依据建筑容积率、社会投资能力等测算建设用地集约利用潜力。

2 案例研究――宾阳县建设用地集约利用潜力研究

2.1 宾阳县概况

宾阳县位于广西中南部，南宁市东北部，地处北纬22°54′-23°37′与东经108°32′-109°15′之间。县域地貌类型以中低山丘陵为主，自然资源丰富，人文自然景观众多，是传统的农业大县；交通便利，经济发展迅速，商贸流通业发达，在广西经济发展中起着承东启西，南北交流的重要作用；近年来城镇化发展迅速，城镇主要沿主要干线公路布局，农村居民点在中部和背部山前平原区相对集中，其余零星布局。行政辖区总面积 230849.27hm2，其中建设用地15741hm2，占土地总面积的比重为6.68%。2005年县域总人口约99.76万，其中城镇人口23.94万人，城镇化率为24%。

2.2 城镇工矿用地集约利用潜力

对于宾阳县城镇工矿用地集约利用潜力的实现拟从两方面来考虑，一是存量独立工矿用地集约利用潜力；二是城镇用地强度集约利用潜力。

2.2.1 存量独立工矿用地集约利用潜力 存量独立工矿用地集约利用潜力是由于市场发育不完善和政府失灵造成的，其存在的根源是绝对的[3]，可以通过实地调查加以确认，拟采用调查法对其进行测算。依据宾阳县“三项整治”调查结果显示，宾阳县存量独立工矿用地集约利用潜力主要来源于独立选址工业用地中的闲置地，闲置总量为144.46hm2。规划期，若将这些闲置独立选址工业用地都充分利用，存量独立工矿用地集约利用潜力为144.46hm2。

2.2.2 城镇用地强度集约利用潜力 城镇用地强度集约利用潜力与城镇规模、结构、布局和经济社会发展水平有关，所表示的潜力是相对的，是在特定社会生产力发展水平下的一个理想值。因此，本研究认为宾阳县城镇用地集约利用潜力测算，可将人均指标法和容积率法两种方法测算的结果加权平均，得到的结果更加接近真实值，更能体现规划的科学性和可操作性。

（1）人均指标法。宾阳县2005年城镇用地2004.21hm2，人均城镇用地79.37m2/人，处于《城市标准》规定的人均建设用地Ⅱ级标准水平（详见表1）。

2005年宾阳县城镇人口25.25万人，规划期，宾阳县城镇用地强度集约利用潜力若依照Ⅱ级标准值下限75.1m2，根据公式（1）测算，结果可以节约用地约107.93hm2。即按照人均指标法测算，规划期宾阳县城镇用地强度集约利用潜力为107.93hm2。

（2）提高容积率法。城镇用地集约利用潜力按照提高建筑物容积率计算，反映的是通过对低效利用的城镇用地进行追加投入，从而提高单位城镇用地产值的集约利用过程。如计算公式（4）所示：

S=S0×（Ri- R0）/ R （4）

式中，S ：为潜力规模；

S0：为现状城镇用地面积；

R0：为现状城镇用地平均容积率；

Ri：为达到合理集约利用水平时的容积率。

相关调查分析显示，宾阳县现状城镇用地平均容积率为0.54[4]。随着宾阳县经济的快速发展，参考《南宁市宾阳县城市总体规划（2005-2025年）》的功能定位及发展要求，研究认为，规划期内，宾阳县城镇用地通过更新改造平均容积率达到0.57是可行的。据公式（4）计算，可得集约利用潜力规模约105.48hm2。

（3）城镇用地强度集约利用潜力。城镇用地强度集约利用潜力取人均指标法和提高容积率法测算结果加权平均值，为106.7hm2。

2.2.3 城镇工矿用地集约利用综合潜力 综上所述，规划期，宾阳县存量独立工矿用地集约利用潜力为144.46hm2，城镇用地强度集约利用潜力为106.7hm2，那么城镇工矿用地集约利用潜力则为251.16hm2。

2.3 农村居民点整理潜力

农村居民点用地整理潜力是相对于一定的土地整理标准而言的潜力，受到研究区域社会经济、资源禀赋、政策以及社会文化等多种因素的制约。

目前，我国测算农村居民点整理潜力的方法较多，各有优略。为了保证规划的科学性和可操作性，本研究拟采用调查法和基于社会投资能力的定性分析定量测算法测算其整理潜力。

根据《宾阳县土地整理复垦开发规划（2001-2010年）》实地调查，宾阳县农村居民点整理潜力为1052hm2，预计新增耕地241hm2。多方综合，确定规划期宾阳县农村居民点用地整理潜力基于全社会投资能力的测算公式，如计算公式（6）所示：

（6）

式中：Y――整理潜力；

C――土地出让金纯收益；

t――新增耕地每公顷投资

a――新增建设用地有偿使用费

b――耕地开垦费

2.3.1 土地出让金 根据财政部、国土资源部关于印发《用于农业土地开发的土地出让金收入管理办法》的通知（财综[2004]49号）精神，各省市、自治区土地出让金用于土地开发的比例为土地出让金平均纯收益的15%。根据宾阳县近几年土地出让金收益情况，预计到2010年土地出让金平均纯收益约1.18亿元，到2020年约3.55亿元。

2.3.2 新增建设用地有偿使用费 《土地管理法》规定，新增建设用地土地有偿使用费专项用于农业土地开发。根据全国新增建设用地有偿使用费标准及等级，宾阳土地有偿使用费征收标准为10元/m2，按照新增建设用地土地有偿使用费地方留成规定，地方可留用70%。

2.3.3 耕地开垦费 根据《广西壮族自治区耕地开垦费征收使用管理办法》规定，宾阳县征收标准为12元/m2。

2.3.4 新增耕地每公顷投资 根据宾阳县农村建设用地整理的经验，新增耕地每公顷投资额约75万元。

综上所述，2005-2010年全县农村居民点可整理潜力为31.61hm2，通过整理后净增耕地24.62hm2；规划2005-2020年全市农村建设用地整理总面积95.09hm2，通过整理后净增耕地74.08hm2。如表2所示：

表2 宾阳县农村居民点整理现实潜力目标 （单位：hm2、%）

2005-2010年整理潜力 2005-2020年整理潜力

待整理面积 增加耕

地面积 增加耕

地系数 待整理面积 增加耕

地面积 增加耕

地系数

建设用

地整理 31.61 24.62 77.90% 95.09 74.08 77.90%

3 建设用地集约利用挖掘途径

3.1 建立土地储备制度，盘活存量建设用地

当前，宾阳县土地市场建设尚不完善，大多数工业用地出让仍以市场化程度较低的协议出让方式为主，土地的社会价值没能完整体现，开发商以较低的价格获得土地，刺激了工业用地粗放利用的行为。所以要加强土地市场建设，提高土地资源配置中市场机制的作用份额。制定科学的年度供地计划和宗地供应方案，对上述储备土地以招、拍、挂的形式进行公开出让，使出让土地尽可能与真实值接近，促进建设用地的集约利用。

3.2 推进旧城改造和农村居民点整理

旧城区建筑容积率低，农村居民点布局分散是建设用地低效利用的主要表现形式之一，在土地管理制度相对薄弱的广大农村，制定完善的政策措施和加大资金投入，建立鼓励农村土地整理的激励机制，对农村居民点进行综合整治。

3.3 提高工业用地投入产出率，进一步提高工业项目用地标准

根据县域经济发展状况及土地集约节约利用目标，对工业项目用地标准一般每两年调整一次，不断提高工业用地的投入产出率。同时，积极鼓励企业对现有工业项目加大投资力度，提升生产技术水平。对原出让或划拨的存量工业用地，在符合城市规划、不改变原有用途的前提下，经批准在原用地范围内新建、改建、扩建工业项目，且投资强度、建筑容积率等指标符合自治区、南宁市规定，其增加建筑面积部分不再补缴土地出让金。建立工业企业效益评价机制，对土地利用效益突出的企业予以奖励，对土地有闲置情况的企业不能享受相关优惠政策。

参考文献

[1] 吴玉玲，曲福田. 中国城市土地集约利用的影响机理：理论与实证研究[J]. 资源科学,2007,29(6):106-112.

[2] 林坚，李尧.北京市农村居民点整理潜力研究[J].中国土地科学，2007,(1):59-65.

[3] 刘琼，欧名豪.城镇建设用地潜力形成机制及内涵分析[J].南京农业大学学报,2007,7(2)：64-68.

土地利用总体规划案例范文第5篇

关键词：小城镇；总体规划；实施评价

中图分类号：TU984文献标识码： A

引言

小城镇作为城市与农村之间的过渡节点，是实现资源、环境和社会协调发展的载体，是提高农村居民生产生活水平的增长极。必须以集约化理念加快新一轮城镇建设,不断提高城乡统筹发展水平。目前，许多小城镇存在工业无序发展、用地布局混乱,经济发展与生态环境保护矛盾突出、设施统筹能力差等问题，这些问题使小城镇总体规划编制工作迫在眉睫。

1、小城镇总体规划的特点

1.1、宏观引导性

每一次小城镇的总体规划都是在一定的社会经济背景下完成的，其编制的重点也因此而不同。但就总体规划的内涵来看，其主要内容都是对一定时期内城市的性质、发展目标、发展规模、土地使用、空间布局以及各项建设的综合部署和实施措施。城市总体规划要综合考虑各种城市发展条件、方向、重点，来组织和引导城市发展具有地方特色的用地布局、空间结构、经济发展模式等，是未来一定时期内指导城市开发建设的主要依据。城市总体规划所具有的宏观引导性，是其他规划所不能替代的。

1.2、规划与实施的滞后性

城市总体规划从开始修编到审批通过的时间较长，再加上近年来小城镇的迅速发展，导致城市总体规划往往滞后于城市发展，使得现行的城市规划的指导作用不能有效的发挥，规划不能及时有效的指导城市的发展。同时城市的发展环境日益更新，往往编制成果还没完成，城市用地又有很大的发展变化，如规划不及时更新，则成果将得不到有效的使用；如在规划过程中反复更新，则又会增加规划的工作量及编制时间，进一步加重了规划的滞后性。

1.3、政策主导性

城市总体规划是由城市（县或镇）人民政府组织编制，做为指导与调控城市发展建设的重要手段，具有很强的公共政策属性。城市总体规划的实施也离不开城市的发展的相关政策，有效的政策是城市总体规划顺利实施的重要保障。小城镇发展受上级及区域政策变化的影响较大，而且一些小城镇自身发展目标与区域整体发展需要对小城镇发展的要求之间存在着矛盾，省市的相关发展政策直接影响着小城镇自身的发展利益与方向。

2、城市规划实施评价的内容

2.1、规划编制阶段

这一阶段的评价包括两方面的内容：为规划实施制定评价的工作框架和编写评价的专门章节。规划编制单位在规划编制的先期选择相应的评价指标对规划的目标和策略进行评价，按照工作目标、内容、阶段和程序等形成评价的工作框架，并编写详细章节，对框架进行解释说明。

2.1、规划评审阶段

此项工作可以分为几个层次：一是检查一致性，即审批部门对规划的目标进行检查，是否与上层规划的目标一致，是否与已通过审批的其他专项规划目标一致；二是检查规划指标的可行性；三是开展规划部门就规划目标和监测指标、工作框架等征求公众的意见。

2.2、规划实施阶段

在规划实施的过程中，规划检测机构要收集信息和数据，跟踪上层规划和政策的变化监测规划实施的情况如何，要接受公众的监督，吸收公众的意见，要分阶段评价规划实施情况、编写规划实施监测与评价报告。

2.3、规划修订阶段

相关部门要将规划实施评价的结果上报，并且确定是不是需要对规划进行调整或修编。

2.4、规划实施完成

以后规划实施完成以后，城市规划主管部门需要将城市规划实施评价各阶段的相关材料存档备案，以备为将来城市规划编制质量的提高提供资料和经验。

3、小城镇总体规划实施评价

3.1、对综合指标进行数据化的考量

指标考核通常是衡量绩效的一种最为常见的手段，通过现状指标和规划指标的量化对比，可以直观地反映出规划期内城市发展建设中各项内容的基本情况。在一些城市的总规实施评价成果中，这种对规划相关指标所进行的阶段性考量占据了非常重要的地位，其中比较有代表性的是杭州和兰溪的案例。在杭州的评估实践中，评估目标被分解为经济指标(除包含GDP的相关指标外，还包含了旅游业和环保投人的相关指标，共5项)、社会人文指标(包括医疗、教育、公交、住房、公共设施等7项)、资源指标(包括土地资源、水资源和能源等5项)和环境指标(包括水质、绿化、日照、噪声等7项)等4个方面，通过这4个方面的指标数据进行核算，算出各个指标现状与规划月标的偏差率，其结论主要分为“很好”、“较好”和‘一般”3种类型。而在某个小城镇的总规评估案例中，根据省上提出的新型城镇化要求，评估指标被分别从经济集约、社会和谐、环境友好、功能优化和城乡统筹等五个方面进行建构，总计为两个大类:第一类是引导性指标，主要包含了社会和谐指标(包括了人口、城镇化、基尼系数、贫闲人口比重、教育普及等8项)和城乡统筹指标(包括规划覆盖率、村庄整治率、人均文教卫生信息化水平等5项);第二类为约束性指标，主要包含经济集约指标(包括人均GDP、产业结构、三产增加值比重和单位GDP能耗等4项)，环境友好指标(包括废气排放、垃圾无害化、污水处理等7项)和功能优化指标(包括各类用地规模、人均用地、人均道路面积、千人互联网户数等相关指标共计(l项):将上述各个指标的现状值和规划预设目标值进行除法运算，如果其比值大于1,说明现状实施程度快于预期;反之则没有跟L规划预期。

从上面的案例可以发现，综合指标的量化分析在衡量城市社会经济发展的总体效益方面有着非常明显的优势，比如甲城镇总规评估实践中所采用的指标体系，除了能较好地反映出杭州在城市生态人居建设方面的所取得效益，其本身也符合杭州的城市特色和发展定位;而乙城镇总规评估中的指标体系则更为全面地反映了浙江新型城镇化政策中所要求的内容，涉及到了城乡社会、功能、环境等多方面的效益但需要注意的是，这些指标总的来讲还只是城市发展综合状况的量化反映.它所评估的实质对象是城市各政府部门与社会经济共同运行所产生的“合力”的成果，而并非是由于实施总体规划而单独产生的效用，因此很难依此对总体规划本身的实施成效进行客观的评价。

3.2、丰富实施过程中的政策与措施研究

城市总体规划实施是指在一段时期、一定的地域范围内政府及相关建设部门依据具有法定效力的总体规划对城市发展建设调控的过程。进行调控即是依靠政策及措施来实现，因此规划实施评估只重结果忽略调控政策是十分片面的。而且各个城市发展差别较大，政策背景与调控手段也千差万别。而地域范围与规模相对较小的小城镇的发展与规划的实施，受区域政策、相邻城市的发展政策变化等不确定性影响因素较大。因此对规划实施过程的分析还应包括对政策制定的环境背景、规划实施过程的机制和程序以及产生规划变更的要素和条件等内容的分析。此外，规划实施的评估不应回避规划及实施过程中失误的地方，这样才有利于吸取规划实施的经验教训，从而更有利于下一步规划的实施。

4、结语

随着城市经济的日益发展，越来越多的因素影响着城市的规划。我国的城市规划实施评价工作仍在起步阶段，因此，我们必须对城市规划实施评价机制进行积极的探索，不断地规范城市规划的程序，从而保证城市规划工作的可持续发展。

参考文献

[1]孙华芬.县级土地利用总体规划实施评价方法研究[D].昆明理工大学,2008.

[2]刘小才,赵睿,齐跃普,冯万忠,张培.土地利用总体规划实施评价方法初探[J].现代物业(中旬刊),2010,01:6-8+20.