商业综合体方案
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商业综合体方案范文第1篇
前言
近年来，随着我国现代化建设的发展，城市的大型商业建筑不断崛起，为今后城市的商业发展打下了坚实的基础。同时，随着人们生活水平的提高，对大型商业建筑的多功能性、实用性、节能性、舒适性等提出了更高的要求。因此，在大型商业建筑空调系统的控制及设计过程中，冷热源技术方案的选择是其中最为重要的部分之一，其在很大程度上决定着空调的利用率以及能源的消耗情况。
一.空调冷热源设备的种类
1.空调热源设备的种类及特点
大型商业建筑室内热能量的提供主要有热网供热、热泵、热电厂、锅炉供热等。空调热源的设备及能量来源比较简单，对于现代城市大型商业建筑，随具体建筑的地理位置、能源消耗、人流分布等各个因素的不同而不同，应该根据具体要求和条件进行空调热源的选择。目前，矿产能源的利用仍是空调的主要热源选择，希望在不久的将来，新型能源的不断发展和完善，能够代替矿产资源的使用，减少能源消耗。
2. 空调冷源设备的分类
（1）活塞型冷水机组
活塞式冷水机组在空调工作的过程中，由于内部活塞不间断的往复运动，使得气缸容积发生变化，从而达到制冷的效果，因此其属于容积式制冷压缩式机组。通常情况下，活塞式冷水机组根据冷却剂性质的不同，又可分为风冷式冷水机组和水冷式冷水机组，这两种活塞式制冷机组各有特点，风冷式冷水机组是通过利用冷凝器的冷却风机取代水冷式活塞冷水机组中的冷却水系统的方式，使得冷水机组变得简单紧凑、可安置于室外等优点； 而水冷式冷水机组则具有流程简单、结构紧凑、价格低廉、运行安全可靠等特点。
（2） 螺杆式冷水机组
螺杆式冷水机组是一种回转容积式气体压缩机，通过提供冷冻水的大中型制冷设备，从而达到制冷的效果。与活塞式冷水机组相比，螺杆式冷水机组具有体积小、重量轻、结构紧凑、占地面积小、操作维护方便等优点，但是也有耗油量大、单机容量小、能源消耗大、要求装配精度和加工精度高、部分负荷下的调节性能较差等缺点。由上述螺杆式冷水机组的特点可以看出，螺杆式冷水机组不适用于大型商业建筑空调冷热源设备的制冷系统，而在民用建筑中可以得到广泛的应用。
（3）离心式冷水机组
离心式冷水机组主要有： （ 1） 运行稳定、操作简单，经济适用； （ 2）部件之间无接触，无摩擦，运行平稳，噪声较低，维护便捷； （ 3） 单机制冷量大，占地面积小；。但是其也有单机制冷量过大、能源消耗高、不适用较高的冷凝压力等缺点。
（4）吸收式冷（ 温） 水机组
与其他冷水机组相比，溴化锂吸收式冷（ 温） 水机组主要以溴化锂溶液为吸收剂，具有以下优点： （ 1） 安装便捷，操作简单，维护保养方便； （ 2） 以热能为动力，以水为制冷剂，用电量少，运行稳定，符合环保要求； （ 3） 对外界的适应能力强，有利于热源的综合利用，减少废气、废热的排放等。
3. 空调热源设备
在重庆地区，热源一般采用以天然气为燃料的燃气热水锅炉作为一次网，供回水温度为95/70℃，经板式换热机组热得到的低温水45/35℃作为二次网供给本楼地板辐射供暖系统。热水锅炉及板式换热机组一般设置在地下一层设备间内。
二.空调系统
1.系统冷源
本工程空调系统采用风机盘管加独立新风的模式，冷源为设置在地下设备机房的水冷螺杆式冷水机组，供回水温度为7/12℃。冷却塔设置于室外绿化地内，供回水温度为32～37℃。
2.空调水系统
空调水系统分区与供暖分区相同，空调水管布置为双管同程式系统（包括主管及支管），供回水立管布置在管道井内，支管均布置在各层走廊的吊顶内，为保证净高，空调水管穿梁设置。空调水系统采用两管制一次泵定流量系统，冷源侧定流量，负荷侧变流量。供回水总管间设置压差旁通控制器，空调末端设置电动调节阀改变通过末端的水量，水系统补水定压与供暖相同。
3. 空调风系统
本工程新风系统为独立新风，考虑到全年使用，采用全热新风换气机，该机组体积小、噪音低、安全实用。全热新风换气机使新风和排风在通过热回收器和对流式热交换材料时进行全热交换，既保证了室内空气的清新流通，同时借助于排风的能量预处理新风，从而使能量得到有效的回收，大幅度地降低空调系统的运行费用，节约新风处理能耗约25%以上。全热新风换气机每层设置一个，机组位于在清洁间的吊顶内，送风管道沿走廊吊顶内梁下设置，进入各房间内的支管均设置手动对开多叶调节阀，根据个人需要调节风量。
三. 案例项目冷热源设置
1、工程概况：
本项目为重庆市东原中心，本项目位于重庆市江北区红石路，总建筑面积约41万m2。共计7个子项，其中1号楼为地上8层的高层商业和地下3层车库和设备用房，2号楼为26层高度不超过100m的办公楼，3号楼和4号楼为24层超高层办公楼，5号楼和6号楼地上5层商业和地下3层车库，7号楼为40层的超高层办公楼。本子项1号楼（裙楼商业），地上8层的高层包括自持商业和出售商业，业态有零售、餐饮、电影院、百货、超市、溜冰场、KTV等，地下3层为地下车库及设备用房。
（ 1） 方案一： 离心式或螺杆式冷水机组 + 真空热水锅炉；
（ 2） 方案二： 溴化锂吸收式冷（ 温） 水机组；
（ 3） 活塞型冷水机组 + 热电厂。
在空调冷热源选择的经济性探究过程中，此次通过对某大型商业建筑方案一、二、三投资等方面对此大型商场的经济性及能源消耗情况进行分析（ 如表 1） 。并且对其大型商业建筑一年内的能耗情况进行了详细的数据统计，分别为： 方案一耗电 6145kw，耗天然气为 2154m3；方案二耗电 4526kw，消耗天然气 3012m3； 方案三耗电 9456kw。而在商场内部各项负荷所占的百分比分别为： 人员 40% 、新风 28% 、照明及设备 26% 、围护结构 6% 。
表 1 某一大型商业建筑空调冷热源出投资表（ 万元）投资种类
由以上数据可以看出，在设备投资方面，方案一最低的； 而在能耗方面，方案二的能耗是最低的。再根据某地区的气候特征以及大型商业建筑内部的人员流动等因素，方案一和二都是较好的选择。
五.结束语
随着空调的广泛应用，空调的冷热源设备多种多样。因此，在进行大型商业建筑空调冷热源设备的选择过程中，针对具体的建筑形态，结合空调冷热源的特点，从经济性、实用性的角度出发，做出合理的选择，在今后空调的使用过程中意义重大。
参考文献：
商业综合体方案范文第2篇
关键词：大型商业综合体；防火；疏散
中图分类号： S379 文献标识码： A
引言
建筑物防火措施分主动和被动，以建筑物火灾危险性及起火因素为参考依据。主动防火设计包括设置自动报警和灭火设施，起到早发现、早扑救等作用，阻止火灾的扩大和蔓延。被动防火设计包括划分防火防烟分区、降低火灾荷载密度、提高耐火等级、设置防排烟系统以及安全疏散逃生设施等措施，满足人员逃生疏散的要求，最终减少人员伤亡和财产损失。上述措施相互结合，可以预防和控制火灾的发生及其蔓延。
1、大型商业综合体存在的火灾隐患
1.1、排烟条件差
大型商业综合体体量大，有的多达数十万平方米，中庭上下贯通，排烟比较困难。地下空间面积大，密闭。一些建筑外窗被大型广告牌或电子显示屏遮挡，通风排烟条件差。
1.2、采用可燃材料装修
大型商业综合体往往片面追求豪华，内部装修采用大量可燃材料。起火时，这些物品将产生大量的烟雾和有毒气体，由于烟气的恐怖性和减光性，易造成人员伤亡。
1.3、消防设施故障率较高
消防设施日常维保工作不到位，消防设施存在故障，一些单位消防设施联动控制开关处于“手动状态”，少数单位消防设施长期“带病工作”，个别单位消防设施几近瘫痪，一旦发生火灾，无法发挥报警和灭火作用。
1.4、消防日常管理不到位
部分单位存在消防管理责任层层弱化“户籍化”管理工作不落实，消防安全“四个能力”建设薄弱的问题。特别是消防管理人员流动性大，一线消防保卫力量不稳定，消防基础不牢。有的消防控制室值班人员无上岗证，对消防设备不能熟练操作，遇到紧急情况，手足无措。
1.5、功能的需要与规定不符
大型商业综合体建筑由于体量较大、功能分区多，其竖向及水平交通组织非常复杂，致使安全出口个数、疏散宽度、疏散距离等易与现行规范要求发生冲突。如一些大型综合体商业建筑其沿街长度超过150m或总长度超过220m，按规范要求应设置穿过建筑的消防车道，而商家为了不使完整性遭到破坏，不想设置穿建筑物的消防车道。
2、强化大型商业综合体防火与安全疏散的具体措施
2.1、建立健全消防管理系统
首先，消防责任制。建立层层防火安全责任制，签订防火安全责任书，对出租的商铺，要在协议中明确其防火安全责任。其次，防火安全管理制度。防火安全管理制度包括用火用电制度、消防安全检查制度、消防设施维护保养制度、消防控制室值班制度、员工消防教育培训制度等。严格动火安全制度。落实“1211”工作制度。即1张动火票，2只灭火器、1个监护人和1只挡火板。最后，灭火预案。灭火和应急疏散预案应包括：组织机构，报警和接警处置程序、应急疏散的组织程序和措施，扑救初起火灾的程序和措施，通讯联络、安全防护救护的程序和措施，并要按照预案进行实际的演练。总之，大型商业综合体火灾防控工作复杂，建立完善的消防安全运行体系，从消防技术系统和消防管理系统两个方面入手，加强消防设计、施工、检测、验收和日常管理工作，实施动态防火安全管理。
2.2、合理设定建筑的耐火等级
商业建筑的整体结构一般为多组的多层建筑和一栋高层建筑组合构成，二者之间通过变形缝来区分。但是因为地下部分还连接在一起，因此多层建筑和高程建筑之间从根本上来说交通和结构依旧属于一个整体，可以成为一座高层综合建筑。按照上述我们所说的特点，这类建筑的建筑类别应当属于一类，防火等级应当按照一级来设置，设计应当按照高层民用建筑设计规范的标准来实行。
2.3、防火分区的设置
商业建筑属于一类建筑，因此按照建设法规的规定，建筑内部必须设置有自动灭火系统。防火分区的面积也应当按照高层民用建筑设计规范中所给的数据加倍处理。地下室一般可以设置成几个防火分区。超市和库房以及地下车库属于人防部分。超市内部按照建筑面积的大小进行分隔，一般设置成数个防火分区。正常情况下，防火分区的面积都小于2000平方米左右，车库部分的防火分区一般小于4000平方米。设备和仓库分区一般可以分为两个，每个区域的面积小于1000平方米左右。首层和第二层一般可以划分为7个防火分区。高层建筑部分设置为一个独立的防火分区，面积不大于2000平方米。第二层的商场分为两个防火分区，高层建筑部分设置成为一个独立的防火分区，面积也不大于2000平方米，其他部分防火分区的面积应当不超过4000平方米。四层一般为会所以及办公场所，可以设置成两个防火分区，高层建筑部分设置为独立的防火分区，每个分区的面积都不大于2000平方米。
2.4、完善商业综合体消防细节设计
首先在商业综合体建筑装修材料的选择上应该尽可能的选择使用防火材料，确保所有的装饰材料以及建筑材料均能满足防火标准技术要求。同时对于商业综合体内部的电缆以及电线等容易引发火灾的设施，因此应该做好必要的保护措施。此外，还应该根据商业综合体火灾荷载大、烟雾量大以及火灾发展迅速的特点，按照自然排烟为主、机械排烟为辅的原则增加防排烟设计。同时在商业综合体的防火分区内部应当设置足够数量的喷淋喷头，以延退火灾蔓延并辅助配合灭火。
2.5、疏散楼梯的设计
地下超市部分可以设置六部的复式楼梯，车库的部分应当设置两部疏散楼梯，并且都需要设置成防烟的楼梯间，辅助设备配有机械加压抽烟防火系统。在一层和二层一些独立商铺的内部也应当设置有独立的疏散楼梯，第二层一共可以设置五部左右的楼梯间。四层因为属于会馆以及办公区，所以需要设置两部的封闭楼梯间方便人员疏散。这些楼梯日常以及火灾疏散都可以用到。高层建筑部分我们可以一共可以设置四部电梯，其中的一部电梯为消防电梯。其次还需要设置一部剪刀楼梯，作为防烟楼梯。平时的工作和生活可以使用电梯来解决人员的交通问题，发生火灾的时候，人员可以通过剪刀梯来逃生。楼梯间的设置需要满足建筑物本身人员的流量的需求。
2.6、设置消防安全疏散示意图
在商业综合体门口、店铺、通道等位置，应针对消防疏散路线进行标识，切实为人员提供明确清晰的逃生路线。此外，在通道门口顶端和通道的地面增设蓄光型辅助疏散指示标识，一旦发生火灾，内部人员可以及时进入疏散通道，并帮助消防人员在烟雾中辩认方向，对火灾进行及时有效的扑救工作。
结束语
总之，大型商业综合体的防火与安全疏散具有一定的复杂性，因此，无论是在设计阶段，还是在施工建设阶段，相关人员都应遵循国家的有关方针政策，从全局出发，针对大型商业综合体建筑的火灾特点，结合消防施救能力、经济技术发展水平、当地的地理环境条件、具体工程、人文背景等实际情况进行防火设计。适当利用消防性能化设计，采用先进的防火技术和措施，正确处理好生产与安全的关系、消防投入与合力设计的关系，力争实现大型商业综合体建筑消防安全水平与经济高效的协调统一。
参考文献：
商业综合体方案范文第3篇
关键词：综合体；方案设计；编制要点
Abstract: urban complex urban expansion in the process of building the city plays a new business, business center, make the function of the new city landmarks, and at the same time, in the city center KongDongHua avoid, reduce the urban commuter traffic pressure, rich city leisure era contents also plays an important role. This paper analyzes the design of urban complex points.
Keywords: complex; Design; Key points of
中图分类号：TU2文献标识码：A 文章编号：
随着城市发展进程，越来越多的城市综合体项目出现在人们的视野。特别是在深圳，因土地紧缺而推广的新发展模式―城市更新，造就了更多的城市综合体项目，其形式和功能也越来越完善，堪称引领了国内地产开发的新趋势。作为开发商，在前期运作过程中，就必须对整个项目有着详细深入的规划，并保证整个开发过程能按照运营理念顺利进展，从而达到项目完成后最完美的效果，产生最大的效益。城市综合体是城市生活集大成的建筑群体，还会受到每个城市文化习俗、消费模式理念等因素的影响。可以说，每个综合体其实都有着自己独特的个性，是不可复制的。在这个过程中，设计要点的编制，起到承上启下的作用，要完整表达开发理念，把握设计方向，是保证项目顺利进行的重要先决条件。下面我们就来分析城市综合体方案设计要点编制过程中的一些重要元素。
一， 深刻认识城市综合体
城市综合体的英文名为HOPSCA，是英文单词Hotel（酒店）、Office（写字楼）、Park（公园）、Shopping mall（购物中心）、Convention（会议中心、会展中心）、Apartment（公寓）首个字母的缩写。 一般来说，一个城市综合体至少组合了上述功能中的三种，以一种功能为主、多种功能配套的多功能、高效率建筑群落，各种城市物业功能复合、互相作用、互为价值链空间的高度集约的街区群体，有商务办公、居住、酒店业、商业、休闲娱乐、纵横交叉的交通及停车系统，有些还具有会展等展览功能，因此又被称为“城中之城”。城市综合体具备完整的街区特点，是建筑综合体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化的结果，同时城市综合体通过街区的作用，实现了与外部城市空间的有机结合、交通系统有效联系，成为城市功能混合使用中心，延展了城市的空间价值。
城市综合体具有如下的典型特征：
1,超大空间尺度
城市综合体是与城市规模相匹配，与现代化城市主干道相联系的，因此室外空间尺度巨大，一般均具有容纳超大建筑群体和众多的生活空间。由于建筑规模和尺度的扩张，建筑的室内空间也相对较大，一方面与室外的巨形空间和尺度协调，另一方面则与功能的多样相匹配，成为多功能的聚集焦点。
2,通道树型交通体系
由于城市综合体各功能之间联系紧密，因此各建筑体之间会形成互补、流动，并且连续的空间体系。城市综合体内部拥有复杂、完善的交通体系， 通过立体交通网络的建立，使内部各不同功能的建筑有机结合。城市综合体对外界的交通依赖较强， 通过地面层、地下层、天桥层的有机规划，将建筑群体的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的“ 通道树型”(Access Tree)体系，形成流动而多变的复合空间。
3,现代城市景观设计
应用现代城市设计、环境与行为理论进行景观与环境设计是城市综合体的重要特征。运用对建筑群体的深度表现打破传统建筑立面概念，通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境。使建筑群体成为景观的主体，同时又承载着城市文明与经济发展的历史责任。
4,高科技集成设施
城市综合体既有大众化的一面，同时又是高科技、高智能的集合。其先进的设施充分反映出科学技术的进步是这种建筑形式产生的重要因素。使用新材料，新技术，迎合了城市发展的进程。
5,地标式的城市建筑
城市综合体一个显著特点就是地标性，在所在城市、所处区域具有显著的标识性。如美国纽约“洛克菲勒中心”城市综合体，它一直作为纽约乃至美国的象征而存于世界。在过去的许多年里，从这里走出及进驻到这里的全球500强公司数不胜数，它们中包括通用电气(GE)、美国银行、无线电音乐城、雷曼兄弟以及美国大部分传媒巨头――时代华纳、全球最大的新闻机构美联社、NBC、CNN、全美最大的出版公司麦克格罗希尔以及其它一大批全球知名的大企业。毫不夸张地说，这些企业每日的举动，都在影响着全世界。而由他们所组成的洛克菲勒中心，则顺理成章地成为全世界“最大的城市中心”。再如法国巴黎“拉德芳斯”城市综合体，是世界上第一个城市综合体，于上世纪五十年代开始建设开发，高楼林立，成为集办公、商务、购物、生活和休闲于一身的现代化城区，也是世界上最具代表性的城市综合体。拉德芳斯的成功，不仅增添了古典巴黎的现代气息，更为世界各大都会提出了一个新的发展方向。 拉德芳斯区位于巴黎市的西北部，巴黎城市主轴线的西端。于1958年建设开发，目前已建成写字楼247万平方米，其中商务区215万平方米、公园区32万平方米，法国最大的企业一半在这里，共10家；建成住宅1.56万套，可容纳3.93万人，其中在商务区建设住宅1.01万套，可容纳2.1万人；在公园区建设住宅5588套，可容纳1.83万人；并建成了面积达10.5万平方米的欧洲最大的商业中心；其成为欧洲最大的公交换乘中心，RER高速地铁、地铁1号线、14号高速公路、2号地铁等在此交汇。建成67公顷的步行系统，集中管理的停车场设有2.6万个停车位，交通设施完善；建成占地25公顷的公园，商务区的1/10用地为绿化用地，种植有400余种植物；建成由60个现代雕塑作品组成的露天博物馆，环境的绿化系统良好。优美的环境、完善的设施每年吸引约200万游客幕名而至。日本东京“六本木”城市综合体是近几年才诞生的以城市综合体规划所建造的全新聚落，它集住宅、商业大楼、购物中心、旅馆、餐厅、游憩与文艺设施于一体，短短的时间内从无到有昂然挺起，不仅攫取了来自全世界的关注，同时还成为许多走在时代尖端的人们竞相留下造访脚印的黄金区域。
6．高可达性
城市综合体通常位于城市交通网络发达、城市功能相对集中的区域，如位于城市CBD，城市的副中心或规划中的城市未来发展新区，拥有与外界联系紧密的城市主要交通网络和信息网络。
7．整体的统一性
建筑风格统一，城市综合体中各个单位建筑互相配合，影响和联系；城市综合体中建筑群体与外部空间整体环境统一、协调
8．土地使用均衡性
城市综合体注重均衡的土地使用方式和最大限度地利用土地资源，避免土地过分集中某一特定功能，不同种类的土地相对均衡地分布于不同功能的建筑群兼顾不同时段对综合体中各个功能的不同使用，例如昼夜之间，工作日和周末之间不同时段，会对商务、商业、居住、娱乐消费产生不同的需求
9．空间连续性（包含平面连续性和立面延续性）
鉴于城市综合体各功能的相互联系，其设计通常采用整体设计，其中任何一项功能都会影响整体效果，立面会影响城市综合体的统一性，因此，要保持城市综合体内建筑物风格的统一，就是要使立面由延续性空间的连续。由于城市综合体优越的区位性质，其中各功能的建筑体之间均通过空中、地下和地面形成多层次的联系，形成互补的、流动的、连续的空间体系
10．内外部联系的完整性
城市综合体内部自身拥有复杂的、完善的交通体系，通过立体交通网络的建立，使内部各不同功能的建筑有机结合
城市综合体对外界的交通依赖性较强，其外界的交通体系直接影响到综合体内部不同功能的使用效率和规模
11．巨大的社会效应
因城市综合体所处的城市位子和庞大的工程，注定其必将成为城市的名片、产生巨大的社会效应。例如，上海卢湾区太平桥改造项目，其启动区上海新天地商业旅游项目，从开发到运营，一直是社会各界关注的焦点，上海新天地因其成功的商业运营模式更成为上哈文化、建筑、旅游的标志性项目，成为上海是的文化标签
12．巨大的升值潜力
一个成功的城市综合体项目的开发及运营，会带来巨大的社会价值，为开发商、运营商带来巨大的品牌价值，同时作为地产物业的城市综合体，随着城市的不断发展，其物业自身也具有升值潜力。例如，上海太平桥改造项目，开发商在成功开发上海新天地后，带动周边土地的升值。新天地物业通过成功商业运营，自身价值也有所提升，开发商更通过此项目产生的巨大社会效应，产生良好口碑和巨大的品牌效应。同时还要考虑到项目本身的更新换代。
二， 城市综合体方案设计要点编制过程的几个重要问题
方案设计要点是给设计院的设计指引，它必须明确地传达开发理念，对项目定位、各项指标、开发周期、成本控制、设计风格、总平规划甚至设计细节等各方各面都要有详尽的表述，务求对后续设计制定大方向和大框架，保证最终的项目运营效果。基于以上对城市综合体特点的认识，我们认为，在方案设计要点的编制过程中，以下三点显得尤其重要。
1, 项目土地解读。所谓解读，是对项目周边情况，项目所处区域在城市中的地位，项目所在城市经济、文化发展情况，商业发达程度，居民购买力及消费习惯等进行详尽分析，从而避免将来的产品出现“水土不服”的情况。曾被福布斯网站评为全球最大购物中心、被美国《新闻周刊》评为世界新七大奇观的东莞某大型购物中心，总占地面积51万平方米，总建筑面积116万平方米，这在当年已属体量巨大。就是因为其商业定位和业态设计与市场的需求情况产生偏差。 致使人气不足、消费力不强；餐饮娱乐、购物、文化、休闲、各类主力店等业态也均比预期少了一半以上。对此，业内人士分析，“城市综合体的设计需要对城市乃至整个宏观发展趋势有准确的判断，以免消费能力超过或难以满足消费规模。对于超大型的综合体而言，购物功能只是其多项功能中的一点，平衡设计各种业态才最易实现成功。”而对于一些位于地铁站点上盖的城市综合体项目，如果交通枢纽的设计失败，也容易导致城市综合体产生风险。。
综上所述，土地解读具体分为：
1.1、了解所在城市规划定位、区域规划定位及现有经济指标，包括区域地位、经济总量、产业发展、人口状况等信息。
1.2解读项目周围市政及交通情况，是否有城市轻轨经过、公交站点设置，道路规划等。
1.3、基地内有没有保留建筑，如何将保留建筑融合到规划之中；
1.4、项目可利用资源，如：河流，公园，景观带，市政设施，学校等；
1.5、项目规划条件和经济指等标：容积率、限高、配套设施等；
1.6、地块周边的环境分析，包括商业，住宅区，人口。
2， 商业详细研究对设计有着决定性。在城市综合体项目中，商业和住宅从设计上来说是矛盾的，一个动一个静，一个要开放一个要私密，但在营销中，它们却是互相促进的。商业创出了品牌，打出了名气，聚集了人流，带旺了区域，自然而然地提升了土地价值，保证了项目的后续发展。在深圳不乏商业启动后带动人气，从而提高住宅价值的例子，例如万象城，海岸城等等。所以成功的商业设计，在城市综合体中起着重要的作用。然而商业设计有别于传统的建筑设计，它需要更多的商业理念和更多的商业运营知识，更多地为功能服务。
2.1商业建筑包含非同一般的多样性。
2.1.1在大型商业项目中，其业态种类趋向于更加多样化。既有不同规模、档次的业态组合，如大型卖场、百货店、精品店、商业街等；也有不同经营特色的业态组合，如文化、娱乐、休闲、运动、购物等。其服务内容和功能结构已远远超出了常见的特定建筑类型范畴，而是一个组织精密、结构复杂、形态丰富的以商业为主要功能的建筑综合体。如何平衡多样化的业态与复杂的功能流程之间的矛盾，无疑是商业地产项目设计中最大的挑战。
2.1.2在满足上述功能要求的前提下，如何满足未来大量商家的经营对物业的需求，特别是可视性和易达性，以获得最大的商业利益，进而为发展商获得最大的出租和出售回报，是规划设计至关重要的问题。这实际上已不是传统的建筑计工作范畴了，需要对商业运营有着更专业的了解，有时候甚至要专门的商业建筑设计师为发展商提供的专业服务。而如何将大量商铺区平面灵活组织，化整为零利用于出售；同时又可化零为整，利于整体出租和管理保证品质，也是设计需要解决的问题。在商业建筑规划设计中应遵循三个设计原则：一是主力店和次主力店应按市场与商家的普遍需求的高标准设计；二是商业空间的设计应满足绝大部分商家的物业需求，而且可分可组，灵活切割，三是考虑区域价值提升后的产品升级。因为在不同的品牌商家在不同的地区、不同的城市、不同区位其销售的商品有所不同，导致开店的规模也不同，故其对项目的物业需求也有所不同。商业综合体的设计需要满足不同市场的需求的同时，也得考虑市场的变化对项目的带来的影响。
2.2商业项目不同功能模块的性质和任务，是建筑设计的根本依据和出发点。所有城市空间的营造，都是为其功能服务的。
2.2.1不同地域、不同经济条件、不同民族、不同服务人口数量，都应有不同的建筑规模，并具备相应的设施、设备和室外活动场地；不同年龄、不同层次人群的需求、包括残疾人都能等到合理满足，其空间组织应按功能要求、动静活动形态、人流密度等适当分区、主次明确，同时也要考虑区域或局部具有延伸和调整使用的可能性。
2.2.2商业设施、环境和场所也不是静态的固定存在，而是具有动态的发展变化。从设计上创造一个能适应未来发展变化的建筑空间环境也是商业项目的特殊要求。
2.2.3业态的多样化，也需要建筑设计要为安全可靠的日间和夜间管理创造方便的条件。
2.2.4满足不同功能商业的技术要求。如电影院需要大空间以及适当倾斜的地面，餐饮设施需要独立的排风、排油烟管道，而室内游泳池、洗浴中心等需要独立的上下水管道及温湿度控制设备等。主力连锁超市每个品牌对建筑面积、柱网、层高、荷载、坡梯的位置、强弱电、空调、给排水、排污等都有不同的要求。大型娱乐设施的功能布局、内部人流疏散路线需要严密的计算。甚至小到招牌位置，入口面积这样的细节，都必须有所考虑。所有这些要求决定了其间相互位置关系的复杂性。没有经过深思熟虑的简单布置会造成后期更改的不便，也影响到正常的运营和使用。
综合来讲，商业综合体的设计涉及的功能多，业态广，需要多方协作，每个阶段都对商业地产的成功运作是非常重要，甚至事关项目的成败，设计者应对项目市场、项目定位、项目涉及的商家、业态的物业需求、发展商的投资目标等多方面综合考虑，才能设计出一个成功的商业地产项目。
3，交通解决方案
交通在整个设计中有着不可忽视的作用，便利、可达、畅通，可以吸引人群，有利于创造良好的商业氛围。在编制方案设计要点时，对交通的解决方案必须有着足够和正确的研究。
3.1 内外部交通体系
客流的存在是城市综合体各个部分达到其经济目的的基本条件，城市综合体的交通体系结构可划分为外部交通体系和内部交通体系（表1）。
城市综合体设计，尤其是以组织繁杂的城市交通为核心的综合体设计，必然要建立一个基于行为需求的多层面的交通整合系统，包括与综合体步行体系配合的景观空间规划；区域交通功能与城市交通分布的整合；城市机动交通体系与城市步行体系的整合。在这一系列的整合关系中，步行交通体系构成了所有要素的核心（表2）。
综合体的主要步行体系有方格网型、通道树型两种。上海大宁国际商业广场采用了不规则的方格网体系，内外两种交通体系分别满足步行与车行两种通行模式（图1-2）。万达集团开发的城市综合体系采用通道树型结构，在主要的步行干道下延伸出步行支路，并与餐饮的室外休闲茶座结合，模糊道路与建筑用地之间的界限。事实上，综合体的交通组织没有固定的模式，新颖的步道体系设计能够提升整个综合体的城市价值，增加步行乐趣。无锡通惠路步行街商业综合项目的商业主体就是引用一条600m长的螺旋式天街，将商铺从地下一层延伸至地上四层（图3-4），形成了一气贯通的有趣的商业形体。
3.2立体化的交通系统
城市综合体是城市交通构架系统整体的一部分，立体化的城市交通为综合体与城市地面、地上、地下立体接口提供了可能，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施有机联系。旧金山港湾枢纽、拉德芳斯换乘枢纽、来哈特枢纽、大阪筑波城都是以交通为核心组织建设起的大型城市综合体项目。拉德方斯区作为欧洲最大的公交换乘中心，拥有67平方hm2的步行系统，其裙楼通过建在空中的巨大广场，实现人行广场上，下行公路、停车场和公共汽车站，保障行人与车流的彻底分离，互不干扰。香港太古城在城内分区，以架空天桥及多层平台将人车分道，并使各区连接成整体，澳大利亚的墨尔本中心、美国伊利诺斯州中心、深圳太古城等知名的城市综合体都是地铁连体物业，以地铁为主导，辅以商业办公，在开放的建筑内部，利用城市立体中庭组织建筑内外的空间关系和功能关系。
三， 结语
在城市综合体的开发过程中，开发商提交给设计院的设计要点，需要清晰表述整个项目的运营理念，确保设计质量，使设计达到要求。作为服务于地产公司的建筑专业人员，自身对各项指标，各项要求，要有着更深入透彻的研究，不仅仅是从设计的角度，更应以开发的角度，来对项目进行诠释和把控。对地块的理解，对商业的定位，还有对交通流线的控制，是在编制方案设计要点时的几个关键节点，对这几个关键节点做好研究，明晰概念，才能编制出符合要求，保证设计质量的设计要点。
参考文献：1，浙江日报[今日关注]：城市综合体，破解现代都市病
2，李蕾：开放下的聚合――城市综合体的规划布局设计解析
商业综合体方案范文第4篇
关键字：城市综合体；布局规划
中图分类号： TU984 文献标识码： A
1 国内外城市综合体规划建设概要
1.1城市综合体的概念
“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的各项功能以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而又统一的综合体，并将这些功能空间进行优化组合，存于一个有机系统中。
1.2 城市综合体的特征
（1）规模大。城市综合体项目是站在城市运营的角度进行的综合开发，充分满足内部需求，与周边环境形成互补性支持，因此其规模通常在50―100万平米。
（2）功能性强。通常城市综合体都包括大型商业中心、五星级酒店、写字楼及大型公寓，几个功能互相支持形成整体态势。城市综合体的产生是商业、商务、活动日益活跃，信息交换频繁，各类功能叠加和复合的必然趋势。
（3）商圈核心位置，外部交通优势明显。便利的交通设施来保证综合体与城市保持密切的联系，为综合体的零售、办公、居住出行、商务活动、提供四通八达的交通组织。
（4）内部交通组织自成体系。城市综合提通常通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型”体系。
1.3 城市综合体建设的现实效果
从现实生活来看，城市综合体的出现弥补了基于功能分区产生的城市建设用地布局的不足，通过多功能、多业态的视角切入，为小尺度城市空间的功能复合使用提供了条件。同时，城市综合体的建设也起到集约城市用地、缓解区域交通的实际效果，高容积率及高密度的建筑特征使综合体往往成为城市的地标。如果在建设过程中充分利用地铁交通系统与都市公共交通系统，将地区商业活动与整体观光旅游相结合，将为城市综合体的发展带来新气象。
2 城市综合体现状
城市综合体现状主要分布在北京、上海等国内一线城市，一般由知名商业开发集团如恒隆、万达、世茂等操作，目前也已进入苏州、大连以及成都等二线城市。
2.1 武汉市城市综合体现状概况
（1）现阶段武汉市作为中国中部地区最大城市和区域中心城市，经济发展总水平居于第二梯队前列，进入21世纪以后，武汉市的投资规模不断扩大，城市基础设施建设速度加快，数十个省、市级重点工程项目已经上马或初步完工。如国家光电子信息产业基地、武汉出口加工区、吴家山海峡两岸科技产业园、阳逻武汉新港、武汉国际会展中心、武汉体育中心体育场、武汉绕城公路和市内铁路、“武汉外滩”等。2001年武汉市的基本建设项目773个，其中新开工项目477个。
(2)发展水平：现状城市综合体功能相似，商品层次总体中等略偏上水平，在建的部分城市综合体开始往高端发展。
(3) 消费情况：现状城市综合体主要消费群体为本地中档收入者，消费者采购商品以日用品、餐饮及娱乐为主。
2.2、武汉市城市综合体存在的问题
(1)建筑场地存在的问题
建筑退线：原143号政府令，对退线的要求不明晰，造成街道的建筑界面缺乏连续性。
建筑自身存在的问题：建筑体量：建筑的面宽缺乏严格控制，部分区域出现高层板式建筑；
建筑布局：出于建筑经济成本及自身利益的考虑，不能做到“疏、高、退”；
建筑形态: 新老建筑之间、不同开发单位之间建筑形态缺乏协调，整体性有待加强；
建筑细部：建筑立面、材质、屋顶及建筑附属设施的精细化设计。
(2)城市公共开放空间存在的问题
街道存在的问题：道路断面：控制不严格，规划控制的绿化带绿化量较少；
绿地存在的问题：街头绿地：在绿化布置中缺乏与行人活动需求的对接；
山、水体存在的问题：山体：可达性和可游性较差。部分山体可见性较差。水体：部分水体的生态保护有待加强，亲水空间缺乏。
3城市综合体设置标准
由于城市综合体属于新型地产开发模式，国家对其设置标准并没有明确的量化规定；目前业界通常以30万m2 以上建筑规模，三种以上高标准功能构成业态组合来界定城市综合体。商业是城市综合体中最主要的功能组成部分，而城市综合体由于其巨大的规模及吸引客流能力，通常也成为市级商业中心或区域级商业中心。
3.1 国内相关城市商业功能区设置标准
(1) 上海：市中心级商业，日客流量50 万人次以上，基本商业面积30万m2；区域级商业中心，日客流量25万人次以上，基本商业面积10 万m2。
(2) 成都：市级商业中心，日客流量30 万人次以上，外来消费人口占50% 以上；区域商业中心，服务人口为15 ～20 万人。
(3) 青岛：市级商业中心，客流量15 ～20 万人，基本商业面积10 万m2；区级商业中心，客流量10 万人，服务人口15 万人，基本商业面积5 万m2。
（4）南宁：城市商业功能区划分为市级、区域级、社区级三级体，城市商业中心区商业服务设施营业总面积40 ～ 50 万m2；区域商业中心10 ～15 万m2；社区商业中心0.5 ～1万m2。
3.2 城市综合体分类
城市综合体依其规模可以划分为：
（1）大型城市综合体：项目一般选址于城市级别的中心区地带，服务城市及周边区域的消费群体。
（2）小型城市综合体：项目一般选址于片区级别的中心区地带，主要利用交通枢纽带来的客流，吸引区域消费群体。
3.4 城市综合体与交通枢纽结合模式
根据交通枢纽站点规模、城市综合体规模以及客流消费心理的不同分类，城市综合体建筑的平面功能会出现下述几种布局形式:
(1) 围合型：该布局方式一般用于处在规划中心位置的大型枢纽站，即以一个车站或几条线共用的换乘站为中心，城市综合体建筑基本呈围合布置，站厅层与商场相连接，或通过露天广场将交通和商业相连。
(2) 平行( 垂直) 相接型：该布局方式用于一般站点；车站与城市综合体建筑平面位置呈平行或垂直排列，平面衔接关系相对简单，一般通过地下通道、天桥、商业街等带形空间衔接。
(3) 包含型( 全覆盖型)：城市综合体空间在交通枢纽空间的上部或周围并联成一体，将交通空间紧紧围合其中，一出付费区即为商场空间。
4、城市综合体布局规划
4.1 武汉城市综合体发展目标
城市设计以“外部空间环境”为研究对象，主要解决城市外部空间的景观和美观问题，指导建筑设计、景观设计、市政交通设计、园林绿化等相关设计，并与相关规划共同作用于城市外部空间环境。基于城市设计的作用，提出城市设计技术要素库构成的目标：
（1）强化特色性。增强城市空间特色的专项要素控制内容。
（2）突出针对性。为了更好的服务于规划管理，建议要素库结合规划管理需求和现状主要问题进行研究确定。
（3）明确管控的可操作性。结合城市设计不同要素的需求，进行引导和控制结合、定量与定性相结合的方式确定要素控制方式和要求。
（4）强化协同指导性。城市设计要素库的构成不仅服务于城市规划和设计本身，还应对市政交通、环境设施等起到指引作用，要素库的构成应尽量全面。
4.2武汉市城市成果综合运用
（1）要素库与修订后的《武汉市城市设计编制技术规程》、《武汉市局部城市设计导则成果编制技术规程》共同指导武汉市城市设计编制工作。
①设计者在要素库的基础上，鼓励结合实际工作，寻找并利用要素间的相互关系，合理补充相关内容。
②重要控制区内城市设计导则的编制中，提出必须明确的控制要素，其他要素可由设计者根据具体的设计目标和项目特点提出或增加。设计要素应分出规定性与引导性要素。
③本要素库的研究构建了城市设计控制要素平台，在此研究的基础上，可结合城市建设需要对专项要素进行深化，出台相关要素专项技术标准，如《建筑立面整治技术标准》等。
④建立城市设计要素电子信息库，长效、动态的对要素库进行更新补充。
（2）发挥要素库在规划管理和城市建设中的技术支撑作用。
①对于重要控制区域内的城市设计项目，提出重要控制要素，与城市设计成果一同纳入城市设计信息平台（一张图），指导用地和建管报建方案的审批。
②在用地规划管理阶段，所编制的《用地和空间规划论证报告》应参照该技术要素库，明确用地的强制性与引导性规划控制要求（定量和定性），并在规划设计条件中予以控制和落实。
③在建筑工程规划管理阶段中，该技术要素库可作为方案设计及方案论证的技术参考。
④对市政交通、环境设施等专项设计和施工建设起到指引作用。
4.3城市综合体实施策划
（1）近期可开发的城市综合体地块，对其中与现状B R T 枢纽及近期开发公交场站的优先考虑进入招商程序；远期与轨道交通枢纽结合的城市综合体地块做好用地控制，待时机成熟时轨道交通和城市综合体同步建设。成立轨道开发公司，以商业及房地产租售收入补贴轨道交通运营成本；同时对城市综合体进行市场分析，提高其建设可操作性。
（2）交通枢纽结合城市综合体开发的项目投资规模大，设计和施工都比较复杂，盈利模式比较复杂，投资风险控制难度大，可建立开发指挥部，以“四统一”模式（统一业态规划、统一招商、统一经营、统一管理）为原则进行开发，改变“零售产权，分零经营”模式向“产权式销售”模式改造过渡。实现先招商后开发，统一规划布局，集中管理。
5 结语
城市综合体产生极化带动作用，形成相对独立的城市活动片区和次级集聚中心，从而使城市的布局趋向多中心化，从而带动区域交通的发展，提高消费水平，但是由于城市综合体数量大且建设项目密集，对功能疏解考虑较少。所以建议合理引导布局，预防城市综合体的过剩开发。因此，城市综合体的发展不在于量的多少，而在于在不同的区域、以不同的业态合理地分布，这将是未来城市建设的发展方向。
参考文献
[1] 杨宝民，江禾. 大型城市商业综合体的开发与运营规律研究――中日案例
[2]HaymarketSeries. Building the Workingman’s Paradise: The Design of AmericanCompanyTowns[M]. Verso, 1996.
[3] 代晓利. 商业与轨道交通相结合的理性设计[J]. 现代城市研究，2009，（8）:57-63.
商业综合体方案范文第5篇
关键词：城市综合体；成本管理；限额设计；分析与探讨
中图分类号：S611文献标识码： A
引言
限额设计是地产项目成本管理中重要的一环，对成本控制的成效具有决定性作用。在住宅项目中，限额设计相对成熟，而对于综合体项目，限额设计工作面临的问题和困难就如同综合体项目的特点一样相对复杂。
一、综合体项目的特点分析
主要就与住宅产品的差异，分析对成本管理有影响和制约的三项主要特征，包括业态全、规模大、商业多。
1、业态全。一般的城市综合体项目，都属于复杂建筑群的集成，其业态涵盖全，包括大型商业MALL、商业街、酒店、写字楼、住宅、底商等，各业态之间相互作用、互为价值链，是与住宅类有很大区别的房地产产品。而每一种业态，都有其不同的管理特点和成本需求，很难像住宅产品一样可以借鉴和类比；各个业态同属于一个地块上开发，在建筑和结构上相互联系，但因大多是先后开发，又是相互制约。
2、规模大。由于城市综合体项目的功能定位，它需要满足人们购物、酒店、办公、居住、出行、文化娱乐等多功能、复合型的需求，它必须是一定规模的建筑群。以上市公司宝龙地产的三大标杆项目为例（上海七宝、杭州滨江、厦门湖边），占地约8万平米，总建筑面积约40万平米。同时，为满足停车的需要，地下建筑面积一般较大，占总建筑面积的35%左右，基本为全地块全地下室，甚至部分或全部二层地下室。
3、商业多。一般的城市综合体项目中，商业属性面积的权重比较高，纯住宅面积权重相对低，甚至于部分项目依托于周边住宅而属于纯商业地产项目；而商业部分，政府在土地出让条件上也会硬性要求较高比例或一定年限的自持。而商业部分的盈利模式，不同于住宅项目，商业的核心收益来自于商业交付后运营的租金回报和物业升值（具体与自持比重有关），而不是在交付前的一次性销售收入。
二、综合体项目的限额设计中面临的问题
我们从2008年的金融危机让地产行业刮起“设计优化”的培训浪潮中可以看到，尽管高房价、高利润在一定时期会掩盖住设计不经济引起的浪费、大部分房企不是很重视“限额设计”，但终究还是回归正道，这六年来，各大房企都制定了有自身特点的限额设计标准，相同产品的限额设计指标也不断被刷新。在此过程中，各大房企在限额设计上已有经验可循，各大设计院也已基本接受和能较好的配合。因此在地产行业，早有领军企业吹响号角“让设计师的那支笔不再显得那么重要”、“让设计决定成本论在房地产行业（住宅产品）中失灵”。
而对于综合体项目，并没有这样乐观。
综合体项目因其业态的复杂性、档次定位的差异化，因而单一性相对住宅尤其突出，我们在确定限额设计目标时，基本没有同类项目可参照，难以确定令设计师信服的标准。尽管最终也能在设计合同中落实限额设计目标，但设计师基本也是抱着试试的态度、或者侥幸心理，何况客观存在着综合体项目的建筑空间大、平面异型、结构受力复杂等这样的理由。同时，如何核算指标，也会因住宅、商业各业态交错、地上地下相互影响，也使得如何核算各业态含量指标变得复杂。在这种复杂的情况下，如何落实限额设计，这是我们需要探讨和解决的问题。
三、问题的探讨和解决
（一）区别对待、合理确定目标
确定一个目标不是难事，但确定一个可以被设计师认同、并且努力去实现的目标不容易。我们可以在网上搜索到“南宝龙、北万达”这样在商业地产界数一数二的企业的限额设计目标，我们对比后会看到有很大差异。如果拿来就用，显然不可行，我们需要考虑结合企业自身特点进行一些调整，然后确定一个符合企业发展阶段和管理特点的目标。
而在限额设计目标的确定原则和方向上，我们需要充分认识到商业产品与住宅产品的差异性，实事求是、区别对待。
我们对于综合体项目中的地上住宅、地下室工程，应设定严格的、处于行业先进水平的限额指标，这一类型的建筑相对简单、限额设计工作相对已成熟，我们力求做得更经济，往精细化设计方向努力，向行业标杆靠齐。
而对于地上商业MALL、酒店、写字楼等产品，因为对物业增值目标的追求，在外立面效果、建筑功能、建筑品质需求相对高得多，不能在限额指标上苛求，以避免制约设计师的建筑发挥。因而可以设定较为保守的指标，或与设计院充分沟通后确定一个双方都可接受的指标，或者是设定一个指标范围、允许上下浮动等较为灵活的目标。也可以同时在合同条款中设定激励条款，如设计结果低于限额可以有奖励，或者设定不同合同单价，以对应不同的设计结果，体现优质优价。不管物业形态的建筑外形有多么特殊、结构计算有多么复杂，限额设计指标必须有。
（二）化整为零、抓住重点和难点。
由于综合体项目中，商业所占面积较大，住宅面积对较少，总体来看，商业是主要部分，是重点。而的地下面积所占比重较大，约占总面积的1/3左右，而其结构成本一般是地上部分的3倍左右，这样看来,对于总体项目的结构成本而言,地下与地上在总金额上大体相当，各占50%。而地下工程对项目品质的影响度弱、客户的敏感度相对低、管理阻力相对小，因而地下部分的结构工程是综合体项目限额设计的重中之重。采取的工作方法与住宅产品相差不大，只是需要注意商业区域与住宅区域的需求差异。
而地上部分，尽管面积大、结构指标离散性大，但因其对项目的品质敏感度高、管理阻力大，而结构成本所占比重相对低，因而结构成本不是地上部分的重点。我们再进一步对大商业的地上部分的成本进行拆分，依次大致是室内精装修、综合机电及设备、外立面幕墙、结构工程等。因此，对地上商业部分的限额设计工作，就不能类似住宅一样局限于结构指标上，应更加关注内外装饰、机电设备等专业上。而这两个专业对项目品质影响较大，因而是综合体项目限额设计的难点。
总之，在限额设计工作的重点分析时，只要充分认识两个区别，即商业与住宅的区别、地下与地上的区别，在此基础上分析其特点，就能把握住限额设计的重点和难点。
（三）化繁为简、剥离矛盾点和化解冲突。
在商业产品上，由于业态的复杂性、建筑和结构相对复杂，加之我们自身有追求品质、效果的愿望，因而限额设计的落实的阻力和难度更大。比如我们在进行商业区域地下车位的优化时，要减少柱距、降低层高，那我们会面临这样的矛盾“地下柱距小了，地上商业开间就不够了，品质就降低了；地下车位数量少了，今后客流量增加了就缺少车位了”等等。
在目标的实现每一个环节，我们会面对很多类似的矛盾和质疑，需要我们转变思路，在商业产品的限额设计管理中，不局限于技术经济指标的衡量，而需要以满足公司对品质的追求为核心，以价值工程为手段，以最大化的投入产出比为衡量标准，进行多方案比较、多材料比较的技术经济分析、比较、决策。
同时，我们也需要运用“化繁为简”的方法，对复杂的综合体建筑构造进行拆分，剥离出有矛盾、有问题的局部区域，然后一一化解。我们可以把综合体项目在平面上划分为住宅、商业，在立体上分割为地下、地上。然后分别分析各个区域在设计、成本上的特点，区别对待。例如在确定车位数量时，商业区域需要考虑今后若干年的客流量进行车位预留，而住宅区域要尽量减少车位数量；在确定地下室柱距时，商业区域的地下室，有一部分在地上商业的投影下，会受地上建筑的约束，难以按经济柱距设计，但投影面积以外的区域仍应按经济柱距设计；在确定地下室层高时，也需要区域分住宅区、商业区，住宅区按最小层高设计，但商业区要考虑因素较多，既受地下有局部商业、局部货运通道的影响，又要考虑在预留机械车位的方案。
（四）工作前置、流程优化，为管理工作留出时间和空间。
在制度层面，需要我们甲方做更多的产品标准研究、技术方案的比选等前置性工作，用标准化的文件更清晰地表达我司的设计意图和要求，指导设计院去落实。同时，通过对设计工作流程的优化和再造，减少在专业设计上的等待时间、减少各专业间的错漏碰缺问题。
例如在结构专业上共性问题的研究应前置，如基坑支护方案的比较、基础形式的选择、地下室顶板结构形式、主体结构选型的比较与优化等专业性的总结和研究应有计划性的完成并形成标准化成果，可以指导各个项目的设计管理工作；
在部品的研究方面，针对综合体项目的特点，对于一些综合体项目特有的、通用的构件进行研究、总结和规范管理。比如万达集团对采光顶的结构设计进行总结和研究，于2012年就制定了《采光顶的结构限额设计管控标准》，在综合体项目的限额设计管理进程上迈出了精细化的步伐。
