城乡宅基地管理办法

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城乡宅基地管理办法范文第1篇

今天把大家召集来，召开全区农村宅基地工作会议，主要任务是分析当前全区宅基地管理工作面临的形势，安排部署宅基地审批暨查验工作任务，动员全区上下进一步统一思想，迎难而上，扎实工作，确保如期完成今年的工作任务。

参加今天会议的有：区委、区人大、区政府、区政协领导；区政府各部门、各单位的主要负责人；驻区有关部门的负责人；各街道办事处书记、主任、分管副主任，各国土资源所负责人；各社区党支部书记、居委会主任；部分区人大代表、区政协委员。

今天的会议主要有两项议程：一是由同志宣读《**区农村宅基地管理办法》、《关于宅基地审批工作的实施意见》和《关于宅基地〈集体土地建设用地使用证〉查验工作的实施意见》。二是请王区长作重要讲话。

下面大会进行第一项，请同志宣读《**区农村宅基地管理办法》、《关于宅基地审批工作的实施意见》和《关于宅基地〈集体土地建设用地使用证〉查验工作的实施意见》，大家欢迎。

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大会进行第二项，请*区长作重要讲话，大家欢迎。

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同志们：“颁布实施《**区宅基地管理规定》，搞好全区宅基地调查，进行宅基地土地证发证、换证工作”是2005年区政府在城乡建设和改善人民生活方面重点办好的11件实事之一。刚才，（来自）区长就宅基地审批和查验工作做了重要讲话，*区长的讲话既有形势分析，又有工作部署和具体要求，论述深刻，重点突出，具有很强的针对性和指导性，为我区依法规范宅基地管理秩序，如何解决宅基地问题明确了任务，指明了方向。各级各部门要深入学习，深刻领会，把思想统一到*区长的讲话精神上来，深入抓好贯彻落实。

下面，我再就贯彻落实这次会议精神提三点具体要求：

一是要进一步统一思想，提高认识。此次宅基地审批和查验工作，关键在领导，各级各部门领导干部要深刻领会*区长讲话精神，认真做好《**区农村宅基地管理办法》、《关于宅基地审批工作的实施意见》和《关于宅基地〈集体土地建设用地使用证〉查验工作的实施意见》等规范性文件的学习，把文件精神吃透，以确保此项工作有序、稳步推进。

二是要广泛宣传，充分发动。（来自）各街道办事处、各社区要把今天的会议精神和三个文件传达到每家每户，让大家明白宅基地审批和查验的意义和各项规定；要通过各种形式，广泛宣传国家的有关宅基地政策，做好、作细群众的说服教育工作。

城乡宅基地管理办法范文第2篇

关键词: 农村宅基地；现状；问题；管理

1农村宅基地的概念及其法律基本特征

宅基地是指建了房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地，包括建了房屋的土地、建过房屋但已无上盖物，不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型。宅基地使用权是指自然人依法取得的在国家或集体的宅基地上所享有的建造房屋、居住使用的权利；宅基地包括建筑物的基地以及附属于建筑物的空白基地，一般是指自然辅助用房、庭院和历年来不用于耕种的生活用地以及生活用房中的生产场地。宅基地的使用权也应及于地下。

1.1集体所有我国1982年《宪法》规定：“城市的土地属于国家所有，农村和郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有，宅基地和自留地，也属于集体所有”。

1.2使用主体特定即特定的宅基地仅限本集体经济组织特定的成员享有使用权。农村村民申请宅基地只可向本集体经济组织提出，特定村民申请取得宅基地后只可自己建房，不可将其出卖、转让。

1.3 一户一宅根据我国《土地管理法》第62条第1款的规定，“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”从字面上看这条规定再明白不过了，如果一户农民拥有了两处以上宅基地当然就构成违法。

1.4不可流转性特定村民申请取得宅基地后只可自己建房，不可将其出卖、转让，也不可以抵押。

2我国农村宅基地的现状

我国农村宅基地管理直接涉及农民切身利益，是关系农村社会稳定和经济发展全局的大事，始终是基层土地管理的重点和难点。近年来，各地积极探索加强宅基地管理的政策措施，宅基地管理逐步走向规范，秩序明显好转，地方法规制度建设成效较为显著。但目前中国农村宅基地在用地及管理上，仍存在分布零散，点多面广，户均占地面积大，宅基地管理粗放等现象。具体表现为：

2.1村庄建设用地规模总量大，扩张快，集约、节约用地潜力大据国土资源部显示，截至2004年10月31日，全国村庄用地2.48亿亩，当年新增村庄建设用地38.20万亩，村庄建设用地总量呈不断增长趋势。但中国农村人口在不断减少，农村建设用地规模不降反增，农村人均居民点用地185m2，远远超过国家标准，农村宅基地利用粗放，集约、节约用地潜力大。

2.2宅基地需求总量下降，新增宅基地呈递减趋势随着土地使用制度改革的不断深化，土地用途管制制度以及农用地转用制度的严格执行，各地宅基地管理法规制度的不断建立和完善，以及土地集约高效利用，城镇化和城市化进程的加快。农村人口向城市转移以及城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点工作的开展，宅基地需求总量大大减少。同时，因为积极推进中心村建设，加快了“空心村”改造，使得新增宅基地比例也相应地下降。

2.3宅基地流转日益活跃，但表现出明显区域差异随着我国城市化和工业化进程的不断加快，人口向经济发达地区聚集。城郊结合部宅基地流转空前活跃，但流转活跃程度及流转方式都表现出明显的区域差异。主要表现为：近郊较远郊更为活跃，离城市中心距离越近流转越活跃；工业区、农场周边的宅基地流转较为活跃；同时近郊主要是以宅基地和农宅的短期租赁形式进行流转，远郊且风光秀丽区域主要是长期租赁及宅基地和农宅买卖形式进行流动。

2.4居民点布局混乱，村容较差个体上表现为占地规模大, 村内结构疏松, 布局混乱, 占用耕地较多, 环境质量低劣。多数村庄建设缺少科学合理的总体规划, 村庄的数量、规模、平面布局、空间结构、功能组合都缺少科学性, 村庄建设不能合理控制和正确引导, 更不具有任何约束力和内控力。

2.5用地行为违法多选址的盲目性、未批先占、少批多占和不批亦占用，土地审批不合法、一户多宅、一户占用多处房屋，这严重地违反《土地管理法》第62条和第81条的规定, 在干部、群众中造成了很大的负面影响。

3农村宅基地管理中存在的主要问题

3.1相应的法律法规不完善，有关规定滞后，加大了宅基地管理难度关于农民宅基地管理的法律法规数量少，且效力层次低。宅基地的分配、使用在很大程度上依靠规范性文件和地方政策调整，其中关于宅基地使用权流转方面的规范性政策文件数量就更少。目前中国还没有一部调整农村房屋和土地方面的民事法律。近年来，部分地方虽然为了自身管理的需要，制定了相关的宅基地管理办法，但由于各地宅基地管理政策内容上的不统一，且有的地方的管理办法不够规范，加上各地管理力度上的差异，宅基地的管理效果差异很大。法律法规的不完善进一步增加了农村宅基地的管理难度，对土地行政执法和民事司法工作造成了很大的困难。

3.2农村宅基地的市场流转面临体制性制约，但经济利益驱使隐形交易的存在由于中国实行国家所有和集体所有的城乡二元土地所有制，在现行城乡分割的二元体制下，农村集体建设用地包括农民宅基地的市场流转面临体制制约。但因为经济利益驱动，农民与市民需求互补，农村景观和生态吸引力等原因，宅基地买卖，出租，抵押等形式流转已大量存在，形成了以自发流转为特征的农民宅基地隐形市场。隐形交易的存在反映了市场经济的内在要求，反映了城市化、工业化和经济发展的要求。但由于流转长期处于隐蔽状态，交易大多属于暗箱操作，扰乱了土地市场的正常秩序，加剧了土地权属混乱和产权纠纷，增加了土地管理的难度。

3.3“空心村”、空置住宅依旧存在从全国范围来看，农村闲置宅基地，村内空闲地依然存在，一户多宅比例不小，空置住宅面积将不断增加。由于现行分户条件严格，闲置宅基地数量较少；积极实施旧村改造，多数地方基本消灭“空心村”；申请宅基地审批条件更为严格，要求在原有宅基地和村内空闲地未利用完之前，不得批转扩大村庄规模，大面积村内空闲地数量较少。但对一些零星的边角空闲地消化利用难度较大。随着城市化进程加快，在目前相关配套改革滞后的情况下，农村住宅空置现象较为普遍。其主要原因在于村庄规划不合理，城镇化进程加快，人口老龄化及宅基地流转政策存在障碍等。

4如何规范宅基地的管理和制度建设，克服弊端

4．1加强宅基地法律、法规体系的建设和完善针对目前宅基地管理方面的立法滞后且法律效力低的问题，应该加强宅基地立法体系建设，尽快出台相关法律法规政策。以明晰宅基地产权，明确宅基地流转，收益分配以及宅基地登记发证等问题。鉴于宅基地的市场流转面临的体制，我们必须建立农民宅基地使用权流转制度，调整农村宅基地的产权设置。建立健康有序的农民宅基地流转市场，允许农村宅基地在城乡居民内自由流转，彻底打破城乡二元分割的土地利用机制。明确农村宅基地流转的形式包括买卖、租赁、抵押等。但土地流转制度建设的关键环节是合理的土地流转收益分配机制。农村宅基地流转收益分配涉及政府、集体土地所有者、使用者三者利益关系，必须正确处理。即绝对地租应归集体土地所有者，因国家投资的各类公共基础设施等产生的土地增值归政府收益，再次分配应归宅基地使用人用于对地上房屋投资的补偿。

4．2建立规范、有序的农村宅基地市场体系随着社会主义市场经济体制的建立，土地要素市场从无到有逐步建立起来，初步形成了土地市场体系的框架，但农村宅基地市场依旧是一片空白。为完善社会主义市场体系，协调大量潜在宅基地供需，必须建立农村宅基地市场。建立规范有序的农村宅基地市场，形成合理的价格体系，使价格在农村宅基地的有效配置中发挥基础性作用。

4．3农村宅基地超占部分实行有偿使用首先，通过对农用地的分等定级和农用地价格的评估，将农民实际使用的宅基地对号入座，确定其应向集体土地所有者交纳的租金数额。这样既消除了群众心中的不平，又增加了集体收入。其次, 建立“宅田挂钩”管理机制，其实质就是不交宅就交钱。这主要是针对采取行政手段强行收回大量的超占宅基地执行难，容易引起矛盾冲突而采取的一种经济手段。对超过省、自治区、直辖市规定的宅基地使用面积标准的，一律交纳超占费。具体标准应按各地人大制定的《农民宅基地使用权登记条例》规定的标准执行。通过运用上述经济手段，宏观调控农民建房，尽量利用村内空闲地和山坡荒地，不用、少用耕地，尽量使用劣等地，不用、少用优等地。这既有利于规范农民建房用地, 又能达到保护集体和国家利益的目的。

4．4 引进市场竞争机制，多渠道筹措资金在村庄建设用地上，充分引进市场竞争机制，用经济杠杆来调节土地供给，促进村庄建设用地向高效、集约方向发展。宅基地整理资金可以是农民自筹，也可是通过向村民拍卖村内建设用地使用权所得收益；移民建镇等大规模的宅基地整理还可争取政府的财政支持和有关部门与企业的资助，对土地整理资金实行专款专用。宅基地整理除按规定由用地农民和单位负担外，还可通过建立激励机制，积极鼓励有意参与的个人和单位投入到宅基地整理中来，让农村宅基地整理成为全民性活动。

4．5对农村宅基地进行整理规划农村宅基地整理必须坚持统一规划、分步实施的原则。农村宅基地整理规划指的是村庄整理规划，即对某一村庄宅基地的利用进行重新安排，包括原有宅基地利用的调整，腾出宅基地的利用，规划扩大宅基地的定位等。

在编制农村宅基地整理规划工作中，要坚持高起点、高标准，认真贯彻建设新农村的指导思想。要以城乡一体化规划、农村现代化规划和城镇体系规划为依据，明确村庄建设的长远规划格局，实行定位、定性、定规模。对进行宅基地整理的村庄规划，要坚持以人为本，把改善农村居民的生活生产环境条件放在首位。要充分重视村内基础设施的配套和建筑物的合理布局。同时，还要注意处理好与原有建筑物的关系，特别是一些竣工时间不长的建筑，可以保留的尽量予以保留。此外，规划要走群众路线，要依靠村民参与，集思广益，充分尊重村民的意见。

参考文献

[1] 沐兰琼.农村宅基地使用权之法律研究[J].广西政法管理干部学院学报2006，（1）

[2] 李满枝.物权法下宅基地使用权的转让[J].. 广西政法管理干部学院学报2006，（1）

[3] 杨明刚.允许农村宅基地有限流转利大于弊[N].检察日报,2005-07.

[4] 农村宅基地使用权能否转让是个两难选题[EB/OL].(2005-08)中国人大网

城乡宅基地管理办法范文第3篇

关键词：空心村；土地产权；宅基地

中图分类号：F301 文献标志码：A 文章编号：1673—291X（2012）26—0086—02

我国土地资源的特点是“一多三少”，即总量多，人均耕地少，高质量的耕地少，可开发后备资源少。根据国土资源部对全国土地利用状况的调查结果显示，我国的耕地面积正呈逐年递减趋势，截至2006年全国耕地总面积已减少至18.27亿亩，人均耕地面积仅为1.39亩。如何集约利用土地，保护耕地资源，成为社会主义新农村建设及和谐社会建设的重大课题。中科院2012年3月26日的《中国乡村发展研究报告—农村空心化及其整治策略》指出，我国农村空心化现象严重，经综合测算与分析表明，在分批推进城镇化情景下，全国空心村综合整治增地潜力可达1.14亿亩[1]。因而，加强空心村治理，促进土地资源优化配置，成为国家保耕地、扩内需、惠民生的重要举措。

一、空心村的含义

从农村建设的角度，空心村是指多年来农村新建住房大多集中在村庄，而村庄内却是无人居住的残败老屋，形成村庄外实内空、外新内旧、外齐内乱的现象。从村庄空间形态的角度，空心村是在农村现代化过程中，由于农业经济和就业结构的转变造成村庄内部建设用地限制的一种聚落空间形态的异化现象[2]。从经济发展的角度，空心村是指随着我国城市化和工业化进程的加快，大量的农村青壮年劳动力流入城市，造成农村人口在年龄结构上的空心化现象。目前，空心村正在快速蔓延，宅基地建设“外扩内空”、宅基地利用“人走屋空”的情况加剧。

二、空心村的影响

（一）浪费土地资源

据统计，1967—2008年间，农村建设用地面积扩大了1.26倍，其中宅基地面积增加了2.48倍。村庄规模盲目向外扩展，侵占了村庄周边的大量耕地。农民建新不拆旧，造成宅基地大量闲置，加剧了人地矛盾问题。据了解，空心村的“空心”，少则0.067平方公顷左右，多则0.200 平方公顷以上，一个中等乡镇约有300 多个自然村，平均一个自然村以0.133 平方公顷计算，一个乡镇就有40 平方公顷以上的土地被废弃[3]。空心村的存在导致大量耕地被占用， 直接威胁到粮食生产和农民收入的增长，也导致了生态环境的恶化。

（二）阻碍农村经济的发展

随着大量劳动力外出务工所造成的人力资本的流失，人才短缺、组织涣散等问题日趋严重，阻碍着农村经济的稳定发展。农村正常的社会组织和管理方式很难确立，农民居住地分布散乱，使得农村基础设施建设很难集中力量开展。

（三）影响社会的稳定和发展

随着空心化的加剧，农村居住环境遭到严重破坏，影响村容村貌。村中心遗留下来的老宅多年久失修易坍塌，对人身安全构成威胁。农村大量青壮年劳动力外出务工，留在农村的是老人、小孩和妇女，引发了空心村的养老问题。

三、空心村产生的原因

（一）土地产权不明晰，宅基地流转体制不健全

我国《宪法》和《土地管理法》都规定农村土地归农民集体所有，这看似明确的规定其实质却是模糊的。所有权属于乡、镇、村哪一级并没有规定清楚，这就造成了农地所有权主体的虚位，给土地管理工作带来了很大的困难。农村宅基地在使用权主体和内容上，受到更加严格的限制。根据我国法律规定，宅基地属于农民集体所有，农户只有使用权，不得买卖、出租和非法转让。2008年1月1日起施行的《农村宅基地管理办法》规定，集体经济组织可以依法通过适当补偿收回空心村闲置宅基地使用权，但是，根据个人经济需要流转宅基地的行为，尚不在法律规定范围之内，这加剧了宅基地的闲置和废弃。

（二）在二元经济结构下，城乡收入差距引发人口流动问题

与先进的现代化工业相比，处于弱势地位的农业由于利润率和边际劳动生产率很低，对高素质劳动力缺乏吸引力。巨大的城乡收入差距，成为大量劳动力流入城市的主要因素。然而，由于户籍制度的制约和传统观念的束缚，以及城镇就业风险的阻碍，许多居于城镇的农民仍选择保留农村的老宅。对于这种一户多宅的现象，相关的法令约束往往没有得到很好的落实，长期闲置的老宅便成为空心村的构成要素。随着改革开放的不断深入和城市化进程的加快，以及城乡收入差距的拉大，越来越多的农村剩余劳动力频繁流入城市，导致农村闲置宅基地快速增加，土地资源浪费严重。此外，由于耕地的边际生产力很低， 降低了在耕地上建房的成本，与旧房翻新和拆旧建新相比，农民更愿意选择在耕地上建新房，导致耕地资源的大量流失。

（三）村镇规划管理及相关法规不完善，珍惜土地的意识淡薄

改革开放30多年来，农村人口减少了6 000多万，但农村建设用地却增加了2亿亩。这与制度设计和规划管理有直接关系：基层政府规划意识落后，村镇规划制定远远滞后于农村经济发展速度和农民建房需求；宅基地审批缺乏依据，造成农民建房的随意性和盲目性；加之法律宣传和执法监察不到位，各级政府对农村宅基地的合理流转缺乏政策指导，对征地补偿标准和处罚超占措施缺乏可操作的法律依据；另外，农户珍惜土地的意识淡薄，宅基地私有、风水朝向等传统观念根深蒂固，使得一户多宅、乱建乱占的现象更为突出。空心村正是在城市化滞后与非农化的条件下，由迅速发展的村庄建设与落后的规划体制的矛盾所引起的村庄粗放发展而内部衰败的空间形态的分异现象[4]。

四、治理空心村的措施

城乡宅基地管理办法范文第4篇

一、征收对象范围的界定

观点一：征收范围局限于城市规划范围内的集体土地，主要为城中村、城乡结合部的集体土地。观点二：除上述范围外，包括城市规划范围外，为军事设施、公路、铁路、水利设施等公益性质的建设需要将集体土地收归变为国有土地的范围。观点三：拆迁行为完全消失，所有集体土地变为国有土地的行为均界定为征收。

笔者倾向于观点三，现行的《土地管理法》和《物权法》中均未出现拆迁，仅出现征用及征收。为了和上位法一致，更为了符合群众抵制拆迁的呼声，拆迁将会退出历史舞台，相关行为将全部界定为征收。

二、征收行为依据是否仅为公益性建设需要

观点一：《国有土地上房屋征收与补偿条例》中明确“为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定。”其中列举了征收的六种行为，集体土地可参照国有土地征收条例划定仅公益性建设可征收。这也符合《物权法》第42条的规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产”。观点二：集体土地征收的依据不仅仅是公共利益的需要，还包括城市规划范围内的城市建设和城市开发。

笔者倾向于观点二，工业化及城市化发展需要扩大城区范围，需提供土地供其发展。工业产业将会逐渐搬离城市中心区，逐步向城市扩散，最终会扩散到城市周边的集体土地，国家一定要为工业发展提供最基本的生产条件——场地。城市化发展可以集约利用现有城区土地，但国有土地征收条例相关法文致使非公益性质的城建开发很难开展，因此集体土地征收条例势必要为城市化扩张提供可行之路。

虽然集体土地征收条例一旦将城市规划纳入征收前提之一，将与《物权法》抵触。但《物权法》范围涵盖过大，实际操作中主要依据相关下位法条文；而且集体土地征收条例的出台本身就会引发原有法律条文的修订工作和具体实施规范的制定，征收条例推迟出台的原因之一也是相关法规的修订、重新制定及撤销工作。因此，尽管将城建开发纳入集体土地征收条例会与《物权法》冲突，但笔者依然倾向于将此条例纳入城市建设的需要。

三、补偿组成范围构成

1.现行补偿组成范围

《中华人民共和国土地管理法》和《物权法》均明确规定征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用。

集体土地所有权归村镇集体，因此土地补偿费归村镇集体，安置补助费一般也归村镇集体，专款专用于失地农民的安置。征收农用地的情况下农户直接得到附着物和青苗补偿，征收宅基地的情况下农户直接得到附着物即房屋补偿，占用的宅基地补偿方式和价格一般由各省市制定相关规定。北京市依据《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》和《北京市宅基地房屋拆迁补偿规则》使用宅基地区位价补偿农户被占用的宅基地。

2.争议的焦点问题及观点

《国有土地上房屋征收与补偿条例》确定的补偿范围包括：被征收房屋价值的补偿、因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿、因征收房屋造成的停产停业损失的补偿、补助和奖励。而且，该条例明确规定被征收人可以选择产权调换也可以选择货币补偿。

现行的集体土地拆迁补偿组成的范围与现行的国有土地征收补偿组成范围大相径庭，集体土地上征收补偿的组成是借鉴国有土地上征收补偿构成，还是沿用《中华人民共和国土地管理法》和《物权法》中的补偿构成思路？针对国有土地上征收不涉及的安置问题、被征收的宅基地补偿问题和补偿款中归属于村镇集体部分的管理和使用问题如何解决？

笔者认为：补偿的组成会借鉴国有土地征收条例补偿范围构成，并且涵盖国有土地征收条例中没有的安置费和青苗补偿，但可能会以新的名称出现；条例可能会参照城镇居民的养老金方式将安置补助费对接为社会保障费用或者安置保障费用，让失地农民领取养老金；归属于村镇集体的补偿款的管理和使用问题，此次征收条例不一定能做出具体规定，主要原因是各地地方性差异较难统一，可能会明确原则性指导方向；条例会明确被征收农户可以选择产权调换也可以选择货币补偿。

四、被征收人除被征收宅基地之外另有宅基地如何补偿

由于我国法律规定宅基地只能每户一处，但是历史原因造成部分农户可能有一处以上宅基地。农户宅基地被征收后，会出现以下几种情况：1.被征收人宅基地被征收后，他处有宅基地；2.被征收人宅基地被征收后，农村集体经济组织能为被征收人重新调整安排宅基地；3.被征收人宅基地被征收后，他处没有宅基地且农村集体经济组织不能为被征收人重新调整宅基地。针对上述三种可能情况，集体土地征收条例如何处理？

观点一：借鉴《江苏省集体土地上房屋征收与补偿办法》，被征收人住宅被征收后，他处有宅基地或者农村集体经济组织能为被征收人重新调整安排宅基地的，对集体土地上被征收房屋的补偿按房屋重置价格结合成新给予补偿。观点二：不考虑被征收人他处是否有宅基地，被征收人住宅被征收后，农村集体经济组织能为被征收人重新调整安排宅基地，对集体土地上被征收房屋的补偿按房屋重置价格结合成新给予补偿；农村集体经济组织不能为被征收人重新调整安排宅基地的，征收人需提权调换房屋，放弃产权调换的被征收人，除去房屋重置成新价格补偿之外另获得宅基地补偿价格。

笔者认为：部分被征收人拥有一处以上宅基地，是历史原因造成的历史问题，只要是合法取得的就不能追溯。另外，笔者倾向性认为农村集体经济组织能为被征收人重新调整安排宅基地的，按房屋重置价格结合成新给予补偿；农村集体经济组织不能为被征收人重新调整安排宅基地的，征收人需提权调换房屋，放弃产权调换的被征收人，另获得宅基地补偿价格，宅基地补偿价格以区位价或者估价规范技术标准或者其他计算标准及名目发放。

五、评估规范依据及价格

1.评估规范依据

已有的评估规范包括：《房地产估价规范》、《城镇土地分等定级规程》、《城镇土地估价规程》、《农用地分等规程》、《农用地定级规程》和《农用地估价规程》。目前，国有土地上的评估适用《房地产估价规范》、《城镇土地分等定级规程》、《城镇土地估价规程》；集体土地上的评估适用《农用地分等规程》、《农用地定级规程》和《农用地估价规程》。

选择什么评估规范的核心问题是依据被征土地原用途、原质量进行估价还是按照规划所确定的征收后用途进行估价，是按照征收前的集体土地估价，还是按照征收后的国有土地估价。对此，江苏省进行了试点研究，出台了《江苏省集体建设用地上房屋征收与补偿办法》，规定针对城中村和城乡结合部宅基地征收，根据《房地产估价规范》对被收购房屋的价值进行评估，按照征收后的用途进行估价。目前，其他地区均未明确依据《房地产估价规范》评估集体土地，通常制定一套新的标准进行赔补，例如北京市、杭州市。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》的配套条文《国有土地上房屋征收评估办法》，虽未明确估价规范为《房地产估价规范》，但其第13条“注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估”；其实，这已经明确了估价技术的参照体系为《房地产估价规范》。

那么集体土地的估价规范体系会参照已有六个规程规范的哪一个？

笔者认为处理的方法有两种：或参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》利用市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估，但不会明确按照国有土地还是按照集体土地评估这类敏感问题；抑或提出新的名称，出台相应的集体土地上房屋征收评估办法，提出新的评估技术方法。

2.与国有土地是否同地同价

集体土地征收最大的争议是：是否做到农村集体土地和城市国有建设用地同地同价或者换句话说同房同价，按国有土地上被征收类似房地产进行评估？

对此，现有的各地政策千差万别。江苏省进行了试点研究，出台了《江苏省集体建设用地上房屋征收与补偿办法》，其中规定针对城中村和城乡结合部宅基地征收，被征收人选择货币补偿或者原址产权调换的，根据同房同价原则，按国有土地上被征收类似房地产的市场价格进行评估。但江苏省同房同价的规定中与宅基地拥有处数挂钩。

集体土地征收条例是否会明确提出集体土地与国有土地同地同价？

笔者认为：我国现行土地制度确定土地制度分全民所有制和集体所有制，城市市区的土地属于国家所有；农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。集体土地征收条例可能不会明确同地同价，避免与土地制度和现行法律相抵触，但集体土地征收条例的出台必将引起集体土地上被征收人获得更多的补偿价款。

城乡宅基地管理办法范文第5篇

关键词: 农村宅基地使用权/农村房屋所有权/农民利益保护

一、      二元经济结构下的农村房屋所有权

 

衣食住行是人的最基本要求。在农村基本解决温饱问题之后,农民住房这一基本权利就突出地摆在我们面前。但是,我国法律对农村房屋所有权的取得、行使和保护没有明确的规定,只对农村村民宅基地的取得、行使相关权利有相应的限制性规定。例如,《土地管理法》第62条规定,农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅,应当符合乡(镇)土地利用总体规划,并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地,经乡(镇)人民政府审核,由县级人民政府批准;其中,涉及占用农用地的,依照本法第44条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。《物权法》第152条规定,宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利,有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。该法第153条同时规定:宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定。法律的严重缺位造成八亿农民住房这一基本权利得不到充分的保障,也更突出了我国长期以来存在的二元经济,乃至二元社会的深层次问题。

 

在我国城市化进程中,长期靠过度剥夺农业和农民来发展工业和城市。城市和农村两大经济系统被人为地割裂开,这就是所谓的二元经济结构,其发展的严重后果是导致我国的二元社会结构,即在一国之内人为地划分为城市和农村、市民和农民两个社会和阶层。其主要表现为:

 

1.工、农业产品价格“剪刀差”。从统购统销到实行合同订购,国家通过“剪刀差”从农民那里拿走6000-8000亿元。据专家测算,通过“剪刀差”、征地、农民工务工等方式,全国农民每年仍向城市做出大约2万亿元的贡献。

 

2.城乡收入差距。城乡居民之间存在较大的收入差距,并且这种收入差距不断加大,导致社会贫富分化加剧。1978年前我国城乡收入比是2.6!1,而到2003年,收入比却升至3.2：1。

 

3.1958年通过、至今仍有效的《户口登记条例》确定了“一国两策、城乡分治”的户籍管理制度,中国公民由此被分为“农业人口”和“非农业人口”,即从法律上将全国公民划分为两种身份和壁垒森严的两个世界。农村的孩子只有考上大学或参军转干才能合法地从一个世界(农业)转换到另一个世界(非农业),这造成了城市居民和农村居民在竞争起点上的不平等。

 

4.城市居民和农村居民在基本权利和社会福利方面的实际不平等。这些具体表现在:(1)农村居民在求学、就业、医疗卫生、社会保障和自由迁徙等基本权利方面和城市居民不平等;(2)农民在享受政府公共产品供给方面与城市居民有天壤之别;(3)农民和城市居民的社会负担不一样,城市居民对国家的责任主要是纳税,并且个人所得税有起征点,而农民的负担却多种多样,既有人力也有金钱负担,并且金钱方面的负担主要表现为“费”,这种乱摊派、乱收费是没有起征点的。(4)农民在土地产权、房屋所有权等问题上与城市居民享有的权利不平等。

 

在这种“以乡养城、城乡隔离”的体制下,涉及城市居民房屋所有权的法律、法规有《宪法》、《民法通则》、《物权法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《城市房屋权属登记管理办法》、《城市规划法》(2007年10月28日修改为《城乡规划法》)、《建筑法》等。城市居民不仅可以享有国有土地的使用权,还可以享有城市房屋所有权。而在农村,涉及农民房屋所有权的法律只有《宪法》、《民法通则》、《物权法》和《土地管理法》,农民在自己赖以生存的土地上,仅能享有一处宅基地的使用权,不能“合法”地享有其宅基地上房屋的所有权(即不能领有国家房屋登记机关统一颁发、全国通用的《房屋所有权证》)。

 

物权是个人独立自主的前提,任何法律人格都建立在完全的物权之上,没有独立自主的物权也就没有独立的法律人格。物权法的基本功能就在于保护个人对社会财富的拥有,其结果是激发个人对财富的不断追求,而个人对财富的增长又能促进整个社会财富的增长。个人财富的增长,也是一个人全面发展和个性解放的前提,在这个意义上,拥有财富的个人才是自由的。而只有自由的人才能更好地创造社会财富,才能享受幸福的生活。应该说,在个人的财富当中,占有较大比例的部分是以房屋不动产的形式表现出来的,在农村尤为如此,我国农民的全部积蓄几乎都用在建房上。而我国某些法律似乎仅保护少数人的物权,多数法律还在继续维护、确认城市和农村、非农业人口和农业人口这种不平等的现状,这是现行法律的最大缺陷。

 

二、      农村房屋所有权方面的法律规定及其缺陷

 

虽然我国《宪法》第13条规定公民的合法的私有财产不受侵犯。但宪法本身并未对“合法”进行明确规定,而交由其他法律来界定。

 

《民法通则》第3条规定当事人在民事活动中的地位平等。第5条明确规定,公民、法人的合法的民事权益受法律保护,任何组织和个人不得侵犯。该法第75条同时规定,公民的个人财产,包括公民的合法收入、房屋、储蓄、生活用品、文物、图书资料、林木、牲畜和法律允许公民所有的生产资料以及其他合法财产。公民的合法财产受法律保护,禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、破坏或者非法查封、扣押、冻结、没收。对于以上条文所提到的“合法”,《民法通则》本身依然没有做出具体的规定或解释,而又交由其他法律、法规来进一步落实。

 

《物权法》第2条规定,因物的归属和利用而产生的民事关系,适用本法。本法所称物,包括不动产和动产。《物权法》中涉及房屋所有权制度的主要条款包括该法第9条(不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外)和第30条(因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的,自事实行为成就时发生效力)。因此,根据《物权法》的以上规定,可以大胆推断:农村的房屋可能因为不属于“合法建造”或“未经登记”而不发生物权的效力。