房产纠纷合同

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房产纠纷合同范文第1篇

有关法律人士指出，商品房买卖合同纠纷，主要有以下几种情况：

一是因延期交房引发的纠纷。因开发周期长，不确定因素多，开发商风险大，开发商预收了购房者的房款后，所建项目未能按期竣工或如期交付房屋，引发诉讼。

二是因房屋广告与实际交付不同导致的纠纷。售房广告是购房者了解房屋的第一手资料，其真实性与准确性会直接影响着购房者的决定。为吸引更多购房者，出卖人在销售广告及宣传材料中夸大其辞，实际交付房屋与原介绍的文字材料、广告宣传相去甚远，引起购房者不满。

三是因一房二卖欺诈卖房引发纠纷。出卖人故意隐瞒出卖房屋已经抵押或另行出卖的事实，在与买受人签订商品房买卖合同后，买受人诉讼要求确认商品房买卖合同无效、返还已付购房款及利息，并承担赔偿责任。

四是因房屋建筑面积与合同约定不符引发的纠纷。出卖人交付房屋的套内使用面积或者建筑面积的实测数据与商品房买卖合同约定的面积差距较大，买受人要求双倍返还房价款，或买受人诉讼要求解除合同、返还已付购房款及利息。

五是因房屋质量引发的纠纷。房屋质量纠纷是房屋交付之后购房者经常遇到的问题，质量问题常见的有裂缝、渗漏、墙皮脱落等等。出卖人交付的房屋存在质量问题，买受人诉讼要求交付合格房屋，或解除合同、返还购房款并支付利息，或修复房屋、赔偿损失。

六是因开发商无证建房售房引发的纠纷。因出卖人未取得相关规划或许可手续，就与买受人订立商品房预售合同，无法按期为买受人办理承诺的相关手续，买受人诉讼要求撤销商品房预售合同并给付一倍以内的赔偿金，或要求出卖人履行义务，赔偿损失。

七是因开发商不能按期为购房者办理权属证书引发的纠纷。出卖人未在法律规定或合同约定的期限内为产权人办理房屋权属证书，或未在规定的期限内办理房屋所有权登记，买受人诉讼要求出卖人按照法律规定或合同约定为其办理房屋权属证书，并支付违约金；或要求解除合同或由出卖人赔偿损失。

八是因房屋配套设施不能及时使用引发的纠纷。很多小区在交付业主使用时面临这样一个问题，人是入住了，可配套的暖气、煤气、水电、宽带却不能及时使用，从而要求出卖人承担违约责任。

房产纠纷合同范文第2篇

法定代表人王学忠，该公司总经理。

委托人肖明德，海南肖明德律师事务所律师。

委托人周亚敏，海南肖明德律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）海口龙兴房地产开发公司，住所地海口市振东区君尧新村115号9栋。

法定代表人毕凯，该公司经理。

委托人孟繁旭，黑龙江省孟繁旭律师事务所律师。

委托人贾新明，黑龙江省哈尔滨市新型建材房屋建设综合开发公司法律顾问。

上诉人海南省演出公司（以下简称演出公司）因合作建房合同纠纷一案，不服海南省海口市中级人民法院（2000）海中法民初字第113号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，演出公司的法定代表人王学忠委托人肖明德、周亚敏，被上诉人海口龙兴房地产开发公司（以下简称龙兴公司）的委托人孟繁旭、贾新明等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审判决认定双方签订的合作合同有效，认为双方所签合同中的约定，既存在房屋交付的债权也存在其他违约责任的赔偿权，演出公司依约提起的各项诉讼请求，从其知道自己的权利受到侵害时起至起诉时止，均已超过法定的诉讼时效，据此判决，驳回演出公司的诉讼请求，案件受理费由演出公司负担。宣判后，演出公司不服原判向本院上诉称：一审判决认定事实不清，适用法律不公，双方合同均约定上诉人享有产权分配及获得加层补偿费等权利，一审判决以产权分配完毕来否定上诉人享有获得加层补偿费等权利是错误的，明星大厦应以规划验收为准，办理房产交接手续前，双方的合建合同尚在履行过程中，因此，起诉时并未超过诉讼时效，请求撤销原判，支持上诉人的诉讼请求。龙兴公司答辩称：合同中的违约罚款是约定的而非法定，其截止期限及时效起算点也应以约定为准，加层补偿费上诉人选择了现分配的房屋面积而已放弃，宿舍楼加层扩建费，由于2号宿舍楼未拆，没有损失而不应发生，已得到的款项应退还，其他费用的发生与被上诉人无关，同时，依法上诉人所提出的请求即使成立，也已全部超过诉讼时效，一审判决应维持。

经审理查明：1993年4月30日，演出公司与海口龙兴经济贸易开发公司（1994年1月12日双方协议将其更换为龙兴公司）经协商签订了一份《合同书》，约定由演出公司提供其位于海口市公园北2号1350平方米的土地，龙兴公司提供建设资金，双方合作建设＂明星大厦＂，该大厦楼高十层，工程投资每平方米2000元。演出公司负责做好拆迁准备，解决拆除旧房时所发生的纠纷，协助办理前期手续及土地使用证、产权证；龙兴公司负责组织设计、报建、施工、装修、验收等工作并承担费用，双方按演出公司35％，龙兴公司65％的比例分配房产。分配以十层为基数，每增加一层，龙兴公司补给演出公司30万元，增加面积归龙兴公司所有。若建筑不足十层，演出公司实得面积也以十层计算，分成不小于2100平方米，剩余部分归龙兴公司所有，楼层以演出公司分配1至3层，不足部分自由选择为原则，若余数不足一单元但超过单元的50％的，可按工程成本价向对方购买此单元的剩余面积。龙兴公司的施工期12个月，报建时间半年，总计18个月，除不可抗拒因素延误外，每超过一个月罚款10万元。龙兴公司同意帮助演出公司进行宿舍楼房的扩建和顶上加层或支付加层扩建费60万元。协议签订后，龙兴公司分三次付给演出公司加层扩建费25万元。1993年6月24日，双方签订了一份《借款合同》，约定龙兴公司借给演出公司人民币100万元。1993年10月28日，双方签订了《合作兴建＂明星大厦＂补充协议》，约定按实际进展情况，演出公司同意报建时间拖延一个月，从11月1日起每延一天，龙兴公司赔偿其经济损失2000元等内容。1993年11月2日，双方签订《补充协议》，约定明星大厦主体占地面积设计若不能达到应有的密度率（45％）时，分配给演出公司的实得面积不少于2100平方米。1993年12月4日，双方签订《明星大厦继续延长报建期限的补充协议》，约定延长报建期限到12月31日，但龙兴公司自1993年11月1日起的延期赔偿费于1993年12月31日前一次付清。1994年5月5日，双方又签订了一份《明星大厦继续延长报建期限的补偿协议》，约定报建期再次延长至1994年6月25日止，若龙兴公司在此前不能支付按实际天数结算的赔偿费，则该款视为其向演出公司的借款，归还期限至1994年12月31日止，年息按20％计算。1993年11月20日，海南省文化广播体育厅以琼文函［1993］399号文批复同意双方合作兴建明星大厦。1994年7月26日，海口市规划局颁发了建设工程规划临时许可证，批准明星大厦报建层数为十层，1997年5月20日又为第十一至十三层颁发了建设工程规划临时许可证。1995年10月19日，海口市土地管理局以市土字［1995］0544号文批复同意双方合作建楼转受让用地。1994年9月19日，演出公司与海口市公路分局签订了一份《协议书》，约定演出公司因施工需占用公路分局的通道临时行车，每年的使用费为1200元，使用至建楼完工为止。该协议书上除演出公司加盖有公章外，龙兴公司的全权代表邱杰在协议上也签了名。明星大厦于1994年11月25日开工。1997年1月10日，双方代表召开了＂关于明星大厦收尾工程问题联席会议＂，会议纪要第三条的内容为：＂第一层三面外墙在大厦工程验收后30日之内按双方原协商意见和标准维修＂。1997年11月8日，明星大厦经海南省建筑工程质量监督站等单位验收，并颁发了工程质量合格的竣工验收核验证书。1998年1月15日，双方签订了一份《借款及有关事项协议书》，约定明星大厦工程于1994年11月25日正式动工至1996年10月31日竣工，因种种原因及双方协商同意将大厦整体销售，故未进行实体面积分配，由于暂时未定确切的购房者，演出公司要求将大厦一层先行使用并已于1997年12月5日接管使用。龙兴公司同意预借10万元给演出公司，该款将在双方合作项目清算中本息一并处理。明星大厦建成后，因与原规划报建方案有异，海口市规划局未给换发建设工程规划许可证。为此，双方于1998年4月20日向该局提交了＂关于明星大厦规划验收的请示报告＂，＂关于明星大厦规划验收的请求报告＂，1998年11月18日，又提交了＂关于明星大厦规划验收存在问题的承诺＂。三份函中均提出直接影响明星大厦规划验收的是400平方米五层宿舍楼（即演出公司2号宿舍楼）的拆除问题没有解决，并说明了未能拆除的原因和存在的困难。1998年11月26日，海口市规划局颁发了建设工程规划许可证。2000年4月29日，演出公司与海南大名装修工程有限公司签订了一份《合同书》，约定演出公司将明星大厦首层外墙工程发包给大名公司承建。2000年8月21日，演出公司向一审法院起诉。2000年8月24日，双方签订《明星大厦房产移交协议》，约定龙兴公司将明星大厦1至4层房屋移交演出公司，其中1至3层已于1999年11月10日移交使用，现将剩余部分全部移交，面积以房产证为准，实行多退少补原则，双方合作产权利益的分配即告终结。之后，房屋所有权证办妥，演出公司实际分得房屋面积为2319.2平方米。

上述事实有合同书、协议书、收付款凭证，海南省文化广播体育厅批复、海口市土地管理局批复、土地使用证、建设工程规划临时许可证、建设工程规划许可证、房屋所有权证、庭审笔录及当事人陈述等已经法庭质证的证据为证。

本院认为：本案当事人所签协议，均是在协商一致的基础上所作出的真实意思表示。双方的合作关系已经业务主管部门同意，并经土地管理机关批准办理了合作登记手续，其形式要件和实质要件都符合法律规定，故应认定有效。双方协议所确定的一些权利义务，其具体内容及实际履行都具有相对独立性，该特点以致演出公司所提起的诉讼请求中有部分请求可分别独立存在，故其诉讼时效期间也应分别计算。当事人双方就明星大厦工程竣工期，延期报建的赔偿费转为借款的偿还期，首层外墙的施工期均有具体约定，演出公司可行使权利的时间是明确的，一审法院对该部分请求，认定其已超过诉讼时效，并作出驳回其请求的处理是正确的，应予维持。关于加层补偿费的约定，是以改变原计划报建方案为前提而议定的，演出公司就该项权利的主张，应以龙兴公司合法取得加层房屋所有权为条件，明星大厦房屋所有权证系2000年8月取得，因此，演出公司就加层补偿费的请求，未超过诉讼失效，其请求应予支持，一审法院亦以超过诉讼时效，判决驳回该项请求的认定和处理不当，应予纠正。演出公司以提供土地为合作条件，其2号宿舍楼所附土地属提供合作部分，因设计方案的调整该楼未拆除，其仍继续使用。未拆除该楼的原因和理由，双方在给政府主管部门的函中均已阐明。就加层扩建费合同虽未写明是对拆除2号宿舍楼的补偿，但却约定的是＂帮助＂加层扩建，根据双方约定和本案实际，演出公司提出继续支付该款的理由不充分，其请求不予支持，龙兴公司已支付的加层扩建费不再退还，未支付的可不再支付。演出公司、龙兴公司双方都是明星大厦房产权利的享有者，就大厦建设期间占用海口市公路分局通道约定应支付的使用费，由双方按约定分配房产的比例分担，由双方与海口市公路分局结算后支付。演出公司多分得的219.2平方米房屋，按合同约定的工程投资标准，即每平方米2000元计价在龙兴公司应向其付款中折抵。龙兴公司给予演出公司的借款，因其未提出反诉，一审未作审理，二审依法亦不予处理。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款之规定，判决如下：

一、撤销海口市中级人民法院（2000）海中法民初字第113号民事判决；

二、明星大厦加层补偿费人民币90万元，限龙兴公司在本判决生效之日起一个月之内，向演出公司支付，逾期则加倍支付迟延履行期间的债务利息；

三、演出公司多分房屋面积计价43.84万元，限在本判决生效之日起一个月之内向龙兴公司支付，逾期则加倍支付迟延履行期间的债务利息，该款可与本判决第二项的款项折抵；

四、占用通道使用费，双方与海口市公路分局结算后，由演出公司承担35％，龙兴公司承担65％。

房产纠纷合同范文第3篇

法定代表人梁戈，董事长。

委托人孙延昌，男，46岁，该公司法律顾问，住该单位。

委托人郭立杰，男，36岁，该公司法律顾问，住本市西城区新外大街10号。

被上诉人（原审原告〕徐承雷，男，45岁，无业，住台湾省台北市忠孝东路5段236巷3弄5号2F.

委托人申伟，北京市大正律师事务所律师。

委托人向锋，北京市大正律师事务所律师。

原审第三人中国银行北京市分行，住所地北京市朝阳区雅宝路8号太亚大厦。

负责人孟庆斌，行长。

委托人卢岚，女，28岁，中行法律处干部，住该单位。

上诉人北京新协房地产开发有限公司（以下简称新协公司）因房屋买卖纠纷、贷款合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（1999）西民初字第3390号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人新协公司之委托人孙延昌、郭立杰，被上诉人徐承雷及其委托人申伟、向锋，原审第三人中国银行北京市分行（以下简称北京市分行）之委托人卢岚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

1999年6月，徐承雷以其购买投资广场B座15层01号房屋，并依合同交齐全部房款，新协公司未按约交房为由起诉至原审法院，要求解除新协公司与其签订的购房契约，双倍返还定金14000美金、退还房款12488美元并赔偿利息28037.9美元，返还第三人北京市分行的贷款本息37290.80美元，因签订契约支付的律师费、公证费2433.88美元及利息4821.88美元。原审法院经审理后确认，双方在平等自愿基础上签订的北京市外销商品房预售契约及补充协议，符合法律规定，且进行了公证，该契约及补充协议已生效。至1997年11月徐承雷提出履约的催告，新协公司仍未履行交付房屋的义务，现徐承雷请求依法解除双方契约及补充契约，应予准许。合同解除后，徐承雷请求双倍返还定金，返还已付房价款并赔偿利息损失及支付因签订合同支出相关费用的诉讼请求，予以支持。据此，于1999年12月判决：一、原被告于1995年10月9日，签订的《北京市外销商品房预售契约》及《补充契约》予以解除。二、本判决生效后10日内被告北京新协房地产开发有限公司返还原告徐承雷房款152913.84美元及返还定金14000美元。三、本判决生效后10日内被告北京新协房地产开发有限公司赔偿原告徐承雷利息损失（其中7000美元自1995年4月4日至款付清时止，26000美元自1995年10月10日至付清时止。98481美元自1995年11月1月日至款付清时止，利率均按中国人民银行同期固定资产美元贷款利率计付，上述之利息应扣除原告徐承雷已以的被告北京新协房地产开发有限公司支付的1997年1月1日至1997年10月31日迟延交付的利息人民币25556.51元。四、本判决生效后10日内被告北京新协房地产开发有限公司支付原告徐承雷为签订而支付的律师费、其他杂费人民币13428元、公证费815.28美元及利息4821.88美元。五、按《楼宇按揭（抵押〕外汇贷款合同》约定还款利息的时问及利率由被告北京办房地产开发有限公司偿还第三人中国银行北京市分行贷款本金55519美元及1999年9月21日至贷款还清时止的利息。判决后，新协公司不服，以原审判决认定事实不清、程序违反法律规定为由上诉至本院，要求撤销原判，判令双方继续履行1998年12月所签协议。徐承雷同意原判。北京市分行未上诉。

经审理查明，徐承雷与新协公司于1995年10月9日经长安公证处公证签订了《北京市外销商品房预售契约》及《补充协议》，并经北京市房屋土地管理局办理了预售房登记。双方合同约定：徐承雷购买新协公司的投资广场B座15层01号房屋一套，建筑面积103.67平方米，按每建筑方米2544.25美元计算，总价款为263762美元。徐承雷于预售契约签署之日付楼款的10％，即26376美元，30日内付楼价款之90％，扣除1995年4月4日徐承雷已付定金7000美元外，应付230386美元。该契约第5条约定：新协公司须于1996年12月31日前将房屋交给徐承雷，除不可抗力外，新协公司未按期将房屋交给付徐承雷，徐承雷有权向新协公司追索违约金。逾期超过90日新协公司未交付房屋的，徐承雷有权终止本契约。契约终止自徐承雷书面通知送达新协公司之日起生效。新协公司除在契约终止后30日内向徐承雷双倍返还定金外，并须将徐承雷已付的房价款及利息全部退还给徐承雷。利息按中国人民银行固定资产贷款利率计算。双方订立的《补充协议》第4条约定，新协公司非因约定的遇人力不可抗拒之自然灾害；施工中异常困难及重大技术问题不能及时解决；违反新颁布的法律及规定；其他非新协公司所能控制的因素等原因致新协公司不能按期交房外，延期交付房屋超过90天，徐承雷有权在第91天起14日内以书面形式通知新协公司解除预售契约。如徐承雷在规定期限内没有行使此项权利，则应被视为同意继续履行预售契约，但新协公司须向徐承雷支付遗期利息。徐承雷依上述协议支付新协公司房价款131881美元（包括定金7000美元）。1996年10月，依新协公司指定，徐承雷作为借款方与贷款方北京市分行签订《楼宇按揭（抵押）外汇贷款合同》，新协公司作为合同担保人，徐承雷（抵押人〕以其所购置的投资广场B1501号房产向北京市分行〔抵押权人）申请楼宇按揭抵押外汇贷款，贷款金额131881美元。贷款期限5年，首期还款日为1997年3月20日，贷款分19期等额还款，季还款金额为6942美元。担保人之担保数额为本合同项下贷款本金和由本金所产生的利息（包括违约加息）及其他相关费用。担保期限从贷款发生之日起，到抵押人还清贷款本息日止。本合同项下之担保为不可撤销担保。抵押人确认若担保人按本合同有关规定，代抵押人还清对抵押权人的所有欠款后，抵押人无条件同意抵押权人将抵押人名下抵押物业及其相应的权益转让予担保人。1996年12月31日北京市分行依合同将贷款本金交给徐承雷，徐承雷亦按期偿还贷款本息。截止1996年12月31日新协公司未交付房屋，徐承雷于1997年4月10日后多次书面提出终止双方售房契约，新协公司未予答复，至1997年7月30日，双方就迟延交房达成协议，徐承雷同意继续履行与新协公司签订之预售契约及其补充协议，同时约定新协公司返还徐承雷自1997年1月1日起至入伙之日止延期利息补偿等。同年12月5日，双方依协议履行，新协公司给付徐承雷扣除代付贷款及物业管理费之外的自1999年月1日至10月31日延期交楼利息25556.51元。后新协公司向徐承雷发出入住通知，因徐承雷认为房屋未达到入住条件，未办理手续。徐承雷于1997年11月15日致函新协公司要求验收交房，新协公司未答复。1998年12月7日，双方经协商再次达成协议：新协公司同意赔偿徐承雷购楼全款的利息，额度按中国银行美元贷款的同期利率计算，期限为1997年1月1日起至1998年12月31日止。如因新协公司的原因致使徐承雷办理入住手续迟延，新协公司赔偿迟延期间的全部利息，徐承雷同意从赔偿金中扣除新协公司垫付的银行按揭利息和至1999年12月31日止的物业管理费；如徐承雷需出租房屋时，新协公司免费为其招租，并同意按原合同约定标准对B1501房屋尚存在问题部分进行免费维修。协议签订后，新协公司认为此次协议约定的赔偿金给付期限与1997年7月双方达成协议的给付期限有重复部分，应减去已支付的1997年1月至1997年10月的款项。徐承雷对此不予认可，并于1999年5月10日致函新协公司，以新协公司不履行1998年协议为由，要求解除售房契约及补充协议。徐承雷自1996年12月31日至1997年9月2日支付北京市分行贷款本息28032.8月美元，此间两次支付利息计4821.88美元。新协公司自1997年9月21日至1999年9月20日为徐承雷垫付贷款本金55536美元及利息，徐承雷现尚欠贷款本金55519美元及1999年9月21日后至还清贷款之日的利息。为签订售房契约徐承雷支付公证费815.28美元、律师费11237元人民币，其他杂费2191元人民币。上述事实，有双方当事人陈述、售房契约、补充协议、楼宇按揭（抵押）外汇贷款合同、1997年11月15日函、1997年7月30日协议书、1998年12月7日协议书、1997年4月10日、5月20日解约通知、1997年5月21日函、1999年5月10日函等证据在案佐证。

本院认为，徐承雷与新协公司签订的《外销商品房预售契约》及《补充协议》均系双方真实意思表示，且不违反有关法律规定，应视为有效。新协公司按期未交付房屋，在徐承雷提出解约的情况下，双方签订了1997年7月协议，并已按约履行。此后因交付房屋的标准双方仍存在分歧，虽然新协公司曾向徐承雷发出入住通知，但双方未履行交房验收手续。后经徐承雷多次函告要求履约，至1999年5月书面要求解约时止，新协公司仍未交付房屋，故徐承雷要求解除双方契约及补充协议，理由正当，应予支持。原审法院依事实判决解除双方契约及协议，新协公司返还房款和双倍返还定金，赔偿徐承雷损失及给付北京市分行贷款及利息并无不妥。新协公司上诉要求继续履行与徐承雷签订的1998年12月协议，理由不足，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

房产纠纷合同范文第4篇

房屋买卖是一种标的额相对较大，与买卖双方有切身利害关系的合同。作为付款义务人，购房前应对房屋买卖的相关政策有一定了解，对合同订立后可能出现的履行障碍有相应的解决方案。在上述第一个案件中，房屋中介依据双方签署的《佣金确认书》收取佣金费用实属合理。而在买家无法取得房贷时，买卖双方自行终止房屋买卖的行为，与中介公司主张的给付佣金，属于两种不同的法律关系。因此法院判令蒋方彦和刘静部分给付佣金。

交易不成，定金是否能退也是常见的房产纠纷。在第二个案件中，由于国家的房产调控具有不可测性，因此高和顾凯签订《房地产买卖居间协议》时，就应当对履行合同的风险有较为充分的预见。一旦发生纠纷，应以双方约定，尤其是书面约定为准。而根据双方约定，如高的贷款申请未获批或者发放额度不足申请额度，高应自筹资金补足这部分房款。为此，高必须承担定金被“拗掉”的后果。

理财金手指：贷款买房要留后手

如果说2010年的房贷搁浅主要是由于政策因素制约二套、三套房贷款的话，进入2011年后，由于央行不断提高存款准备金率，商业银行手里的“存货”越发吃紧，出于提高银行贷款资金回报率的考虑，无论是二套、三套放贷，还是首套房贷，贷款利率都在不断上浮，贷款难度越来越高，房贷发放周期也越拖越长。前不久有媒体披露，浙江等地多家银行已将首套房贷首付比例提高至4成，利率为基准利率上浮5%～10%，更有传闻称，在随时可能到来的新一轮调控中，首套房贷首付比例可能会提高至5成。这些情况都大大提高了买房违约的风险。

房产纠纷合同范文第5篇

【关键词】新时期;登记案件;行民诉讼交叉案件; 问题; 策略

【 abstract 】 the our country building trade frequently, a building to register the case also is growing, and real estate registration behavior through in the our country civil legal relations and administrative legal relationship between, show a different problem, this paper will discuss the new period registration bank of China people cross case litigation existing problems, and puts forward some tactics.

【 keywords 】 the new period. Registration; Do people cross litigation case; Problem; strategy

中图分类号：C36文献标识码：A文章编号：

前言

近年，随着我国市场经济的高速发展和城市建设改造步伐的不断加快，房地产开发利用与房地产权益保护问题成为大家关注的焦点，房屋权属登记类行政案件的数量呈逐年上升的趋势，其中大部分属于行政与民事形成相交叉的案件。对于贯穿于民事法律关系与行政法律关系之间的问题存在较大争议，传统模式按照保守的民事和行政审判的分工进行案件审理，在审判工作中，往往就会相应的产生对这一问题的不同处理意见与裁判结果的不同。使得问题的存在是显而易见的。本文将讨论新时期登记案件中行民诉讼交叉案件存在的问题，和处理的策略。

一、 我国房产登记行为的性质特性

房地产登记机关在从事登记行为时是以国家的名义支持房地产交易的进行，并且维持房地产交易的秩序，为国家征收赋税和保护耕地，以及私人资产等国家治理活动提供信息方面的保障。我国房产登记是房地产交易双方转移物权的必经程序,是指国家的专门机关代表政府,依照法律的规定和程序,将当事人变更房地产权利状态的意思表示记载于特定簿册,使之产生一定法律效果的行为。从法理上看作为法律事实的民事行为可分两个方面，一是法律行为，二是事实行为。法律行为人具有相应的民事行为能力，法律行为的法律效果是当事人双方的意思表示，包括：申请登记房地产转移、变更都是双方当事人意思活动，并且主动申请登记。事实行为的法律后果完全产生于法律。假设登记机构行为与上述两种行为都不沾边的话，那么登记行为就不属于民事行为。《物权法》32条明确规定：“物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。”这一条例充分阐明了关于引起物权变动的实体法律关系，房地产登记机构没有审查权利，同时也没有解决机能，要确认产权，属于法院和仲裁机关的权力，不属于登记机构。在《物权法》28条规定：登记机构此时的登记行为，不表达自己的意思，不审查文书的效力，明知错误也不停止登记，以法律、仲裁文书和政府决定为依据，我们可以认为只能是具体行政行为。同时我们也可以看出房产登记机关只有对登记事项具有审查和监管权的特性。

二、新时期房产登记案件中行民诉讼交叉案件的问题

所谓民事、行政争议交叉案件是指人民法院在民事诉讼、行政诉讼或者两种并行诉讼案件审理过程中，同时存在均需解决的行政争议和民事争议，两个争议在法律事实上互相牵制、互相关联、互相影响，处理结果上互为因果或互为前提的案件，当事人之间在处理纠纷的化解时需要两种诉讼程序共同参与的情形。近年来房产登记行政案件中涉及到的行民交叉问题，已经大量出现的是当事人为了解决民事权益之争，并且直接提起不服登记行为的行政诉讼。如在浙江某市一对恋人刘某与崔某共同出资购买了该市区一套二的住房，该房是以男方刘某的名义签订了房屋合同，并且办理了各项手续，同时还申请登记和领取了《房屋所有权证》。但是时隔两年，两人因感情问题而分道扬镳，分手后房屋所有权约定贵刘某所有，但是刘某要补偿崔某15万元，但是房屋的使用权归女方崔某使用，约定在崔某结婚后或者6年后再把房屋交付给刘某使用。翌年6月，也就是2008年6月刘某把房屋卖给范某，并且签订卖房协议，办理了房屋过户手续。范某随向崔某提出让房，但是遭到崔某拒绝，范某遂向法院提起民事诉讼，要求崔某迁让房屋。崔某一纸诉状将以刘某、范某为被告提起民事诉讼，要求法院认定房屋买卖无效。法院在认定事实后，认为范某未去现场看房，明显不合逻辑，而且与刘某系远房亲戚，性质存在明显的恶意串通，最终法院判决确认房屋买卖协议无效。并且崔某又向法院提起行政诉讼，要求撤销范某的房产登记。法院判决撤销房产登记。在民事诉讼恢复审理中法院最终判决驳回范某的诉讼请求。通过这个案件我们可以发现在房产登记案件中行民诉讼的交叉问题，一是房屋登记在民事诉讼中，关于证据效力问题，即当事人对房屋登记有异议的民事案件是否必须“先行政、后民事”，另一方面是登记时提交的材料之一被确认无效，是否才能撤销登记。以及法院在案件审理时周期是否太长，造成当事人诉累，而且两个纠纷常常数年得不到解决，以及影响了我国司法的公平与效率，并且损害了我国司法的权威。

三、新时期登记案件中行民诉讼交叉案件的处理方法

1、完善房屋登记立法和房产登记制度。房地产登记是我国公示房地产物权变动情况，才能够保障房地产交易安全的一项基础性法律制度。我国房屋登记办法，要完善房屋登记机关地位和设置程序，以及登记机关登记时对申请材料的审查、登记公告程序的完善、登记机关赔偿责任的范围与标准等方面。加强登记机构对审查符合法定要件的登记申请予以登记，从而合理界定了登记机关权限，有利于提高登记效率。确立与细化了登记簿制度。同时不断明确了登记机关的审查职责。建立房产纠纷行政与民事诉讼统一的立案指引制度，做好对于房产纠纷类诉讼，进行认真审查状、答辩状，判断案件性质是否属于行政与民事交叉案件，并且判断是否符合民事与行政关联诉讼一并审理的条件和范围，以及是否具有“二审合一”的必要。同时作为法官在解决房产纠纷行政与民事交叉案件时所使用的法律应该充分运用自由裁量权，并且按照立法的精神与原则来解释法律，衡平正义与法律的冲突，达到解决纠纷，实现实质性正义目的。

2、强化行政诉讼和解工作。随着人民的交往频繁，生活节奏的加快，我国法律在处理纠纷案件时时间拖的太长久，已经影响了人民对打官司的惧怕，尤其是对于一些不是事关人命的案件，我国法制应该建立一种和解处理问题的快速方法，尤其是做好行政诉讼和解，行政诉讼和解是原被告在人民法院主持下在庭审阶段就诉讼标的互谅互让达成合致以解决纠纷的诉讼制度。是一种替代性纠纷解决机制,可以达到有效地平息社会的矛盾和纷争,并且更好的消解利益主体的对立与冲突,达到奠定关于构建和谐社会的法治基础。只有通过人民法院合理灵活的运用行政和解，才能更好的维护正义，提高社会效益。