土地规划用途分类及含义

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土地规划用途分类及含义范文第1篇

关键词：城镇化；农村土地管理；策略

一、我国农村土地管理的现状及问题

（一）土地使用结构单一

农村经济体制改革之后，农村的集体经济收入在一定程度上有所减少，有些农村为了改变这种经济落后的现状，将法律政策以及相应的法规抛到脑后，随意出让土地的使用权限和经营权。而且在规划土地使用结构时，缺乏长远的战略目标，只看到眼前的短浅利益，将集体土地的产权随意丢弃。有些村的农民在不知情的情况下已经被转让了土地的承包权，导致很多农村的优质耕地资源被用作商业用途，使得农村的土地可持续利用率大为降低。

（二）土地资源的短缺与浪费

我随我国城镇化建设的开展，农民随意抢建以及违建房屋建筑事件经常会发生。在经济比较发达的农村地区，土地资源短缺显得尤为严重。一些农村或者乡镇的领导为了显示个人能力和政绩，将“圈地”引入农村土地管理战略中，造成资源的极大浪费。与此同时，由于我国城镇化速度过快的不健康发展，各个农村地区相互比较经济发展水平，争先恐后建立新的城镇，城镇化的扩张速度达到前所未有的高度。而一方面又有很多闲置土地被用剩下来，导致粗犷用地现象突出。耕地面积的缺乏与城镇用地之间形成了难以解决的矛盾冲突，使很多农民的利益都无法得到应有的保障。

二、农村土地的集体管理措施

加强集体土地的监督管理工作是促进新农村体制下农村土地管理水平的第一步。通过建立村、县、乡三级的综合化巡查网络，开展周期性的土地巡查工作，加强对违法利用土地的个人或单位的审判制度，彻底改变滥用农民土地的违法行为。进行多渠道、多层次地宣传保护土地策略，特别是一些规划农村土地用地的法律规章制度。在一些地方性的电视台播出相应的土地法律条约和土地利用制度，加强宣传体系，在报纸广播中也要定期宣传国家对农村土建建设的规划政策和相关土地调整信息，借助新闻媒体的动态传播让所有农民都能合法保护和使用土地。此外，必须严格制止在农村耕地中的挖土挖沙行为，严厉打击破坏土地的任何违法犯罪行为，对于构成严重刑事责任的，依法进行处理。与此同时，必须严格遵守农村住宅基地的审批制度。一户农村人口只能有一处合法住宅。每个住宅用地的面积不能超过150，选用的住宅地址必须要经过相关的规划认可。严禁村委会或者农村社团随意更改土地租用协议或者签订一些土地使用条约，改变耕地的合理用途和各种非法占用耕地的行为。

三、城镇化下的农村土地的规划管理

在我国城镇化的发展步伐中，对农村土地的规划管理显得尤为重要。这是由于农村土地利用规划、城乡总体土地规划以及乡镇体系建设是关系到我国国土面积、人口统计以及产业布局设置的基础性项目，对促进国家经济水平的发展和科学发展观的实施都有重要意义。实现农村土地的规划管理要注意以下几个问题。

（一）提高规划的科学性

根据我国颁布的土地管理法律法规以及城乡总体规划法律中，对于农村土地利用的规划布局作出了相应的阐释与说明。在城镇和农村的编制过程中，由于两种规划项目存在交叉性，在范围、时间、流程以及技术上都有着差异和共同之处。所以在有效衔接两者的过程中还存在着一些遗留问题。在城镇化发展过程中，对于土地的总体规划布局难以有效满足各类土地供给的优化顺序和优化需求，难以精确预测经济发展的形势和速度以及城镇化发展所需要的土地面积等问题。对土地进行频繁的规划设计以及盲目增加城镇土地的占地面积，将不利于土地资源的优化配置，对于农村土地的规划结构也将带来不利的影响。

在土地规划的分级上，国土的总体规划利益要高于城乡土地规划，前者在用地的规模以及规划结构上具有领导作用。因此，在城镇化体制下，对于农村徒弟的规划要符合总体土地规划的原则。将土地规划的数据资料、分类以及人口统计数据做到协调一致。

（二）提高农村人口参与规划的积极性

对农村土地进行有效的规划管理是实现农村协调稳定发展的关键，应该调动起农民参与土地规划建设的热情和信心，鼓励农民参与到规划管理活动中，并将各项工作公开化、透明化，提高科学规划性和公众的信任度。制定相应的土地规划措施之前必须要将你定的草案做相关的公告说明，采用多种渠道寻求专家以及公众的合理建议。只有调动农民参与规划的积极性，才能保证各项工作的有序有效进行。

（三）提高土地管理的权威性

为了实现对农村土地规划管理的约束性和权威性，需要建立提要完善的科学的土地规划编制以及约束制度。在进行土地总体规划之前，必须要经过本机人大的提审；对于土地的使用年度计划等腰向本级人民法院作出相关的计划报告。上级处理下级的土地违法使用行为必须要做到强有力的管束。对于城镇化土地建设的具体规划应该做到全面化和系统化，必须经由相关的法律条例的审批，不能擅自修改土地使用条例；对于新农村建设和总体的土地规划问题，应该有村委会一致同意或者由村民集体会议商量之后再同意实施，没有经过公开讨论的政策和措施不能随意实施，上级有关部门也不能越权。

四、规范土地管理的措施

农村土地的集约型利用的含义是指对农村土地增加资金投入从而获得用地的最大报酬。一般情况下，我们将单位面积上的土地使用资本和需要的劳动力来确定土地的集约化程度。在进行农村土地的管理时，我们应该处理好徒弟的使用与节约化问题，应该坚持农村土地资源的有效利用准则，将土地的最大潜力挖掘出来，以集约和高效为基本原则，使得投入和产出的比例相互协调。重视优化配置管理是指在城镇化发展过程中，对农村和土地资源的不合理使用对提高土地资源的使用效率是十分不利的。引起这个问题的主要原因是农村土地资源的短缺在加上无法进行高效资源利用。要想彻底改变这个局面，就必须要提高土地资源的优化配置，提高投入和产出的效率。农村土地的集约型建设是实现资源优化配置的关键，其本质是土地资源的可持续发展与利用，这也是我国农村土地建设的根本任务和准则。

结束语

综上所述，在中国城镇化建设的道路下，加强农村土地管理的综合化策略能够紧跟时展的步伐，坚决维护了农村人民的集体利益。但是这是一项艰巨而繁重的浩大工程，需要国家和政府以及农民群众的不懈努力。只有坚定不移地坚持可持续发展战略，在法治社会下不断提高自身的土地维权意识，才能有效合理地利用农村土地资源，加快农村的经济化建设，真正带动城镇化的健康发展。

参考文献：

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土地规划用途分类及含义范文第2篇

关键词：褐色土地；识别；再利用；污染物

中图分类号：F301.24 文献标识码：A DOI：10.3969/j.issn.1004-9479.2013.03.020

20世纪后半叶，国际竞争、变化的市场和生产技术的进步，导致许多发达国家传统产业没落和外迁，从而在城市内遗留下来一些不用的或者废弃的、通常有被污染风险的地块，人们称之为“褐色土地”或者“棕地”（Brownfield site）[1-3]。褐色土地再开发可以推动城市土地的再生性循环使用，因此受到许多国家和地方政府、企业以及民间非赢利组织的极大关注。随着我国工业化和城市化的加速，一些城市在“退二进三”的产业结构调整中遗留下褐色地块，给城市可持续发展带来“生态阴影”[4-6]。如何识别这些褐色土地，成为城市土地循环再利用的前提和关键的第一步。

1 褐色土地概念的界定

褐色土地概念的界定是进行褐色土地识别的前提和基础。国外对褐色土地的研究已经有几十年的历史，不同国家和区域对褐色土地有不同的理解和认知[7-15]（表1）。英国是最早将荒废的工业地块描述为褐色土地的国家，并将褐色土地列为一种相对于绿地（Greenfield）体系的空间模式[7]。美国是最早正式界定褐色土地概念的国家，美国环保署（USEPA）和住房与城市发展部（HUD）定义的褐色土地概念在国际上接受最为广泛。

至今，全世界仍没有一个统一的褐色土地定义，这个词在不同的国家和制度下有不同的含义。例如，在美国法律解释中，污染被强调为褐色土地的主要成分；而在英国规划文本中，褐色土地可能是一个先前开发过的为非农利用的土地；在德国，褐色土地既指城市内部的不用的建筑，也指城市内部需要再开发和再更新的区域；而在法国，褐色土地指先前开发过的空间，暂时或者明确废弃的，需要在未来重新利用，且可能部分被占用、废弃或者污染的地块。从表1分析，国外褐色土地有以下几个共同的特征：①褐色土地是已经开发过的土地；②位于城市地区；③当前被废弃的；④需要再利用；⑤有被污染或潜在污染的问题。

在中国，对褐色土地的研究起步较晚，对褐色土地的概念界定主要停留在特征描述阶段，对于褐色土地识别还未形成系统的、权威的识别体系[16]。在土地规划、利用实践中，土地再开发活动大部分是对先前开发过的土地，如工业区或者老的居住区的再利用。由于中国城市建设和转型极其快速，不是所有的地块都在再开发之前真正地被遗弃，而且先前的活动如工业生产可能已经引起那些地块的污染问题。因此，国内关于工业废弃场地、污染土地的研究较多[17-22]，关于褐色土地或棕地的研究处于起步阶段[1-3，23]。尽管国内有学者尝试定义褐色土地或棕地，但基本是借用欧美国家，特别是美国关于褐色土地的定义。

结合国内外学者对褐色土地概念的理解，本文将褐色土地定义为：特定时间期限内，位于城市市区内已开发的，被先前的活动所废弃或置换的，可能被污染但又需要再利用的土地。根据这个定义，潜在的褐色土地就是现在正使用，未来将成为褐色土地的地块。

2 褐色土地的识别方法

褐色土地的识别是指根据预先定义的褐色土地标准对待评地区地块进行筛选的过程，或将待评地块特征与预先定义的褐色土地标准进行比较、核实的过程。褐色土地的识别是建立在褐色土地概念内涵的基础上，对于褐色土地概念的不同理解，将导致不同的识别结果。同时，识别褐色土地也是进行褐色土地分类和再开发利用的前提，识别的结果将对决策者的管理措施产生重要影响。

在国外，并没有统一的或普遍适用的方法来识别褐色土地[24-25]。褐色土地的识别的一般方法是将待评地块和预先定义的褐色土地特征进行比较，全部符合预先定义的褐色土地特征的地块，即是褐色土地[26-28]。这种识别的过程属于被动识别过程，提出识别的主体可以是政府，也可以是非政府组织和个人。因此，待评地块信息的收集至关重要，识别过程需要信息量也较大，需要收集目前遗弃的老的工业地块精确造册、污染活动的环境记录、税收记录、再开发登记等信息。这些信息主要来源于各级政府和社区。由于国外土地属于个人所有，个人担心土地被识别为褐色土地后，影响土地买卖及使用价值，因此很难从个人获得准确的信息，对褐色土地识别造成很大的困难。

也有学者提出了一些新的技术方法来识别褐色土地，如借助高光谱遥感监测手段和GIS 手段进行褐色土地类型识别[16]。Cheng（2011）基于USEPA褐色土地概念及GIS方法，改进Coffin 和 Thomas褐色土地识别的流程，以深圳福田区为例，识别中国褐色土地[29]。该框架分为四步（表2），即通过将当下可以用来识别待评地块信息与褐色土地的特征联系起来，而不是依靠查询精确造册信息、注册废弃或者开发应用等信息方式来识别褐色土地。通过四个步骤识别位于环境退化区域地块，且这一区域为工业用地、现在是欠税的或是潜在的废弃财产，则可能是褐色土地。这一识别框架改进了国外识别褐色土地的做法，通过识别中国待评地区内环境责任和查询污染费和税收记录来识别褐色土地，比较符合中国的国情，但是识别的工作量较大，且过度依赖政府的公告信息。

根据中国现行的土地储备和土地招标拍卖挂牌出让制度，被先前的活动所废弃或置换的，但又需要再利用的土地，将在当地政府的国土资源管理部门进行储备，最终以招标拍卖挂牌的形式进行土地使用权拍卖。因此，对特定时间期限内城市褐色土地的识别，均可以通过对进行挂牌的地块进行识别即可。这既保证了地块信息的准确性和完整性，又大大减轻了识别工作量。本文研究的褐色土地识别框架和流程，如图1所示。

褐色土地识别分为两个阶段，第一阶段为无污染地块识别阶段，第二阶段为疑似污染地块的确定阶段。通过识别的褐色土地类型分为三类，如表3所示。

3 褐色土地识别实践：以福州市为例

根据褐色土地别框架和流程，本文以2011年为识别年限，以福建省福州市为例说明褐色土地的识别方法。数据来源于福州市国土资源局2011年1-12月公开出让国有建设用地使用权的公告，共18份公告，涉及35宗（宗地编号30与36地块相同），总面积350.5公顷。

3.1 第一阶段识别

根据《国务院关于开展第一次全国污染源普查的通知》和《第一次全国污染源普查方案》的相关规定，将识别地块原土地利用活动对照《重点污染源行业分类》标准进行筛选，选出福州市无疑似污染地块25宗，这些地块原来土地用途为商服、住宅、公共绿地，规划土地用途不变，归为褐色土地类型Ⅰ，面积为306.6公顷，占所有褐色土地总量的87.5%。将原土地用途为《重点污染源行业分类》中化工、机电、木业、温泉疗养、铁路、啤酒生产、电子和印刷地块10宗（表4）选出，这些地块存在疑似污染，进入第二阶段识别。

3.2 第二阶段识别

城市土壤污染和地下水污染相对于大气而言比较隐蔽，且在长期积累过程中才逐渐显现出来。因此对疑似地块的识别主要关注生产活动可能对土壤和地下水造成污染的工业企业用地、危险有毒物品仓储地、废水废渣容器盛放地等。

3.2.1环境污染信息收集

地块环境污染信息包括：（1）该地块历史用途、变迁情况；（2）生产过程中使用的原材料、生产工艺及其可能产生的污染物排放状况、排放去向等相关资料：（3）危险或有毒物品的贮存；（4）地块内及周边环境水文状况等记录；（5）环境事故报导。收集方式包括网络信息收集和相关人员的采访。最终福州市疑似污染地块环境污染资料收集情况如表5所示。

3.2.2采样分析

在查询疑似地块生产工艺流程的基础上，通过合理布点与采样重点分析地块内已知使用过的化学物质、有毒有害物质、生产工艺过程中可能的跑冒滴漏行为。样品采集与分析按照《土壤环境监测技术规范》（HJ/T 166-2004）、《土壤环境质量标准》（GB15618-1995）及《土壤元素的近代分析方法》等进行，国家未规定分析方法，参考欧美等国家的分析方法确定。评价方法采用直接比较法，即将检测结果与所执行的相应标准直接进行比较，以直接地表示浓度是否超标。结果如表6所示。

4 结论

褐色土地的识别，是以褐色土地的定义为基础，通过第一阶段无污染地块识别和第二阶段疑似污染地块的确定，最终将待评地块识别为无污染地块、轻微污染且污染物浓度低于标准值和重污染且污染物浓度高于标准值三种类型，为褐色土地的在开发和利用奠定基础。

至今，全世界没有一个统一的褐色土地定义，究其根源，各国褐色土地概念内涵的确定，是为褐色土地识别和再开发、利用服务的。因此，国外褐色土地概念的界定和不同国家和区域对褐色土地有不同的理解和认知，反映了各国工业化过程对土地利用的认识。发达国家已先后完成工业化和城市化的过程，而我国正进入快速的工业化和城市化阶段，急需建立适合我国褐色土地识别的褐色土地概念，为我国褐色土地的再开发和利用奠定基础。国外褐色土地的识别方法高度依赖政府部门完善信息制度，不符合我国现有基础，而Cheng以深圳福田为例，提出了识别中国褐色土地的方法，比较符合我国的国情，但是识别的工作量较大，且过渡依赖政府的公告信息，忽视各利益相关者的诉求、特别是公众参与，而且对具体地块污染物的识别相对模糊，不利于褐色土地的未来开发和再利用。根据中国现行的土地储备和土地招标拍卖挂牌出让制度，建立起以对特定时间期限内招标拍卖挂牌的地块进行识别框架和流程，以此来识别城市褐色土地，是一个既符合我国国情，又高效的褐色土地识别方法。

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土地规划用途分类及含义范文第3篇

关键词：农村土地；以租代征；土地管理法；建设用地；宪法

中图分类号：F301.2 文献标识码：A 文章编号：1004-1494-（2012）01-0119-05

一、“以租代征”：一个值得认真研究的土地流转法律问题

目前，很多学者认为，农村土地以“以租代征”的方式流转，严重扰乱了国家的土地管理秩序，逃避了国家对土地利用的监管，危害了国家的土地财政及耕地安全，应该予以严厉打击，而目前 “以租代征”之所以屡禁不止，说明国家对“以租代征”惩处力度还不够，因此，为彻底解决“以租代征”，必须加大打击力度[1]。

然而，初步的调查结果显示，“以租代征”之所以滋生并在全国各地迅速蔓延，并非国家对“以租代征”行为“惩处不严、打击不力”，而是没有从本源上去查找病因，因而未能 “对症下药”。调查结果表明，以租代征”之所以产生并迅速蔓延，根源在于建设用地的国家垄断制度和严格的农地转用审批制度本身存在不合理之处。根据《土地管理法》第43、44、45条之规定，除兴建乡镇企业、村民住宅和兴建乡（镇）村公共设施和公益事业建设可以使用集体土地以外，所有的建设用地均需使用国有土地，而农村土地转化为国有用地，首先需要省级政府或国务院进行农地转用审批，然后再办理土地征收手续，只有土地征收手续办完了，法律意义上的合法国有土地使用权才得以产生。由于国家既要力保18亿亩耕地红线不被突破，又要满足日益增长的建设用地需求，中央政府能够提供的国有土地指标不仅有限，而且价格也大大超过农村个体企业、私营企业的实际承受能力。这些有限的国有土地指标被层层分解，等到了乡镇这一级，国有土地指标基本上也就没有了，即便有一些指标，其价格也不是个体企业、私营企业所能支付得起的。为求生存和发展，一些企业只能铤而走险，选择“以租代征”方式使用土地。

当然，根据《土地管理法》和《乡镇企业法》的相关规定，农村个体企业、私营企业可以以乡镇企业的名义使用集体土地，但是，集体农用土地如果转化为建设用地，同样要经过严格的土地转用审批手续，同样要支付高昂的土地占用费。农民个体企业、私营企业既耗不起时间来等待漫长的、繁琐的土地审批，也交不起高昂的土地占用费。如果一切都按照现行《土地管理法》的规定来举办企业，绝大多数农民通过举办企业来发家致富的梦想是根本无法实现的。因此，对所有的“以租代征”行为一概以违法论处，表面上看似严格执法，但实际上却等于直接剥夺了一些农村个体企业、私营企业生存和发展的机会，从而违反宪法平等原则，实际上对这些企业的所有者造成事实歧视[2]。所以，本文认为，要根治“以租代征”问题，应当在宪法平等原则和权利保障原则的指引下，修改《土地管理法》，取消国家建设用地国家垄断制度，在符合国家总体规划的前提下，允许集体土地自由进入土地市场，最终建立起以“市场交易为主、国家强制征收为辅”的建设用地国家管理制度，而不应当对“以租代征”行为一概以违法论处。

二、“以租代征”的成因分析

(一)现行建设用地国家垄断制度和农地转用国家审批制度不合理

1．农村个体企业、私营企业很难以合法方式取得用地指标。现行《土地管理法》第43规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”《农村土地承包法》第17条也明确规定“承包方要维持土地的农业用途，不得用于非农业建设。”从上述法条中可以清晰地看出，我国在土地管理方面实行的是土地用途的严格管制制度和建设用地国家垄断制度。根据上述法律规定，只有为满足兴办乡镇企业、村民建设住宅、乡镇（村）公共设施建设等三种用地需要，才能使用本集体经济组织的土地，其他任何形式的将农民集体土地转化为非农业建设用地的行为均为非法行为。

然而，国家为了确保耕地总量不降低和保持粮食产量的稳定和持续提高，一直实行上述严格的土地用途国家管制制度和建设用地国家审批制度，国家建设用地指标一直是由中央政府分配给省级地方政府，省级地方政府再将用地指标逐级分配到市（地）、县级地方政府的，市（地）、县级政府对于有限的国有土地用地指标，往往用在能够体现出本地政府政绩的重点项目和重大项目或交通、医院、教育、绿化等公共建设上，等到了乡（镇）基层政府这一级，几乎没有什么指标了。还有一些省份把指标全部或大部分直接留在省里，这样更加剧了指标紧张和与基层政府的矛盾。

调查资料显示，很多县级城市，通过招商引资，形成了合作意向，但因为拿不到用地指标，很多项目无法落实，极大影响了当地经济和社会的发展。以2011年为例，2011年全国计划供地指标共670万亩，但31个省(区、市)全年用地需求总计就达到1616万亩，31个省(区、市)普遍反映，供地计划只能满足其三分之一的用地需求，其中有8个省份今年的用地缺口超过40万亩，像新疆用地需求预计将达120万亩以上[3]。河南省每年建设用地约45万亩，但国家建设用地指标却只有17.5万亩，合法用地差额为28.5万亩，面对这28.5万亩国家合法用地建设需求，河南省政府只能面临两种选择：一是坚决执行国家的建设用地指标政策，不允许任何企业违法占地；二是默许一些企业违法用地，满足用地需要。由于个体企业、私营企业在目前的土地管理法制体制下，不可能以合法的方式获得国家建设用地指标，要使用集体土地，也在时间上等不起、耗不起，更交不起价格不菲的集体土地占用费。为求生存和发展，农民只能铤而走险，选择“以租代征”这种违法用地方式。

2.国有建设用地审批程序不合理。根据现行《土地管理法》第44条之规定，农用地转化为国有用地，有权审批主体是省政府和国务院，审批程序是用地单位提出用地申请，而在提出用地申请时，需要计划、规划、环保、消防、地灾、环评、文物保护等多个部门的审批手续，而且，主管部门以有限的人手管理全省，乃至全国征地审批，其工作量和效率也可想而知。这样一圈下来，批块地时间需要一年左右，甚至更长。在现代社会中，商机稍纵即逝，如果坐等用地手续办完再开办企业，商机也许早就过去了。一些企业因此只好先和农民签一个租地合同，干起来再说。调查资料显示，某村有100多亩的边角地，不能种，但地类还是耕地，村里派专人办手续，三年没办下来。种不能种，用不能用，地就是动不了[4]。目前，这样的例子在基层很常见，以致形成了这样的用地规则：先占后批，或者说“先上车，后买票”，如果国家发现了就采取罚款等补救措施，如果国家发现不了，就可能一直这样下去。囿于信息和人力限制，中央政府对如此众多的“以租代征”，既不可能随时发现，也不可能随时“打击”，因此，尽管这种国家土地转用的国家审批制度的制定目的是为了保有耕地总量和保障粮食产量的逐步提高，但实践已经证明，这种制度的实践效果不理想。

（二）土地资源总体规划不合理

目前，土地利用总体规划已成为加强宏观调控、发挥市场配置土地资源基础性作用的重要前提，成为实行土地用途管制、落实最严格的土地管理制度的基本手段。然而，很多地方在编制土地规划时，没有充分考虑到规划期内工业化、城市化的发展速度，致使农用地与建设用地之间的冲突日益激烈。以河南省为例，2005年全省农用地（包括耕地、园地、林地、牧草地和其他农用地）面积为1229.00万公顷，占全省土地总面积的74.25%；建设用地（包括居民点及工矿用地、交通用地和水利设施用地）面积为215.22万公顷，占全省土地总面积的13.00%，其中农村居民点面积为140.43万公顷，占75.76%；未利用地面积211.14万公顷，占全省土地总面积的12.75%，其中荒草地面积81.57万公顷，占未利用地面积的38.63%；滩涂面积31.61万公顷，占14.97%；河流水面24.99万公顷，占11.84%；裸岩石砾地、裸土地等50.77万公顷，占24.05%①。进入21世纪以来，河南省建设用地每年以50万亩的需求持续增长，而未在利用的土地中，由于山地、滩涂、水面等不能作为大规模工业用地或城市住宅用地来开发，而严格的农地用途管制制度及过高的农用地保有指标又严格限制了农用地转为建设用地的数量和规模，这样就必然造成很多土地利用问题，再加上1997年编制规划时，一些地方政府为了盲目追求基本农田保护率，建设用地的预留指标过少，其结果导致土地资源实际的合理配置需要与严格的规划制度差生了强烈的冲突，最终导致建设用地供需严重失衡，为“以租代征”提供了必要的生存土壤。

（三）基层政府、用地单位及土地权利人的利益驱动

从主体上来看，“以租代征”大致可以分为两类：一是由政府主导的“以租代征”行为；二是用地企业与土地权利人在平等、自愿的基础上形成的所谓的“以租代征” ②。从本质上来看，政府主导的“以租代征”行为是地方政府不经土地权利人同意，强行租赁农村集体经济组织的土地，然后在没有经过土地转用审批的情况下，直接将租用的土地进行“招、拍、挂”的违法行为。这类政府组织的“以租代征”行为，与非法征收并无实质性区别。由于政府组织的“以租代征”行为可以规避法定的农用地转用和土地征收审批，在规划计划之外无限扩大建设用地规模，同时也可以逃避本应该向国家缴纳的有关税费，并不履行耕地占补平衡法定义务，因而，这类“以租代征”可以极大地促进地方政府财政，颇受地方政府青睐，从而构成“以租代征”的最主要类型。

对“以租代征”协议主体来讲，尽管 “以租代征”是违法的，但对租地者来讲，不仅租金远远低于国有土地出让金，而且还省去了土地转用审批、征收及招、拍、挂等各种繁琐的手续，既节约投资成本，又可以提高生产和经营效率，投资成本的降低，自然也就意味着企业利润的增加。而对土地租赁者来讲，由于土地出租并不减少土地权利人的实际损失，相反，土地使用者还可以从土地的束缚中解脱出来，可以自由地从事其他职业，从而增加了收入。另外，这种土地流转方式，可以保证土地权属不变，农民永远拥有土地；农民年年有收益，生计有保障，满足了农民“手里有地，心里踏实”的愿望，有利于农民增收，也有利于农村稳定。因此，尽管用地企业与土地权利人在平等、自愿的基础上形成的 “以租代征”，直接冲击了政府的土地财政和政府对土地用途的监管，在理论上是一种地方政府所不能容忍的行为。但是，在现实生活中，由于某些基层乡镇政府官员和企业所有者以及供地农民同处于一个“乡土的熟人社会” 里，即便政府官员明明知道这种事情不合法，但受政绩的驱动、持续博弈以及某些直接可以获得的现实灰色收益的实际影响，基层政府官员在一般情况下也会“睁一只眼、闭一只眼”。

三、解决“以租代征”的思路和措施

（一）以尊重和保障人权为理念，重构建设用地国家管理制度

以上分析可知，“以租代征”现象之所以屡禁不止，根源在于现行土地管理法制体系不合理，而现行土地管理法制体系不合理则源于现行土地管理法制体系中所体现的国家主义思维和重管理效率、轻权利保障的立法理念。尽管在我国特定的历史条件下，这种以国家主义立法思维和重管理效率、轻权利保障的立法理念指导下所形成的《土地管理法》在客观上对国家的经济发展和耕地资源的保护，也起到了一定的作用，但是，国家主义立法思维及重管理效率、轻权利保障的立法理念不仅与现行宪法精神和原则相悖，而且已经在社会上造成很多严重的社会问题。对于国家来讲，经济的发展和耕地资源的保护绝对不可能成为国家管理的最终目的，因为国家不可能为发展而发展、为保护耕地而保护耕地，国家制定土地管理法制体系的最终目的，只能是更加有利于个人顺利地实现个人权利，充分享有个性自由。现代法治国家普遍认可的政治文明强调，政府执政合法性的基础在于政府通过行使公权力来最大限度地保障人民的人格尊严、政治自由和增进人民的物质利益及社会福利，从而最终实现人的全面发展。因此，检验国家法制体系及相关公共政策是否具有合理性，应当看它是否有利于实现个人的人格尊严和公民的个性发展，而不仅仅看它是否有利于国家GDP的发展速度和总量。当然，这并不是说GDP的发展速度并非不重要，而是说GDP的发展质量比速度和总量更重要。目前我国已成为世界第二大经济实体，但贫富差距却在逐渐加大的现实情况下，国家GDP的公平享有远比GDP的发展速度和总量在维系社会和谐方面更重要。因此，从宪法层面上来看，合宪的土地管理法制体系，应当以保障权利，而非管理效率为立法理念。

（二）修改《土地管理法》，允许集体土地自由进入建设用地市场

尽管很多学者认为，《土地管理法》规定的建设用地国家垄断制度及农地转用的国家审批制度源于《宪法》规定的土地所有制城乡二元化模式[5]。但是，从宪法规范上来看，宪法并未规定集体用地转化为国有用地必须经过国家征收，也并未规定农用地转化为建设用地必须经过国家审批。宪法修正案第20条只是规定，国家为了公共利益的需要，可以实行土地征收并给与补偿，而从上述宪法规范的含义来看，可以当然不等于必须，也就是说，即便是国家为了公共利益的需要，也不一定必须征收土地。宪法规范隐含的意思是，集体土地转化为国家用地，征收并不是唯一的手段，而只是众多手段的一种。

既然宪法规范并没有授权《土地管理法》将征收作为集体土地转化为国有土地的唯一手段，也没有授权将国家审批作为农用地转为建设用地的唯一途径，集体土地不经过征收和转用审批而直接进入土地市场，实际上不仅并不违反宪法，反而恰恰是宪法平等原则所许可和支持的。理由很简单，集体土地是农民最重要的财产，而这种财产的主要价值体现在土地的使用权上，而非所有权上，土地使用权只有自由的流转起来，才能真正为农民带来财富。以河南省为例，如果要让140.43万公顷农村居民点建筑用地流动起来，每亩按照平均10万元价格计算的话，仅此一项农民即可获得收益21060.45亿元，而目前，由于农村建筑用地不能自由进入市场，河南省的农民就损失了这21060.45亿元土地收益。从宪法层面上来看，限制集体土地自由进入市场，是一种对公民财产权的限制，这种限制要获得宪法的许可，正当目的并非衡量其是否具有合宪性的唯一标准，还要看这种限制是否符合比例原则[6]。

当然，国家限制集体土地自由进入市场的主要目的是为了保有耕地总量和国家的粮食安全，但是，国家征收和土地转用国家审批并非保有耕地总量和保证国家粮食安全的唯一的合理选择。在经济全球化、一体化的现代社会，保有18亿亩耕地也并非保证国家粮食安全的唯一途径。另外，将保有耕地总量和保证国家的粮食安全的义务全部交由农民来承担，却不让农民享有相对应的权利，显然是一种对农民的不平等对待。因此，鉴于《土地管理法》规定的相关制度既没有宪法基础，又违背社会公正，应当考虑进行相应的修改，许可集体土地自由进入土地市场，这样更加有利于社会的和谐与国家持续、稳定和健康发展。

(三)通过法律完善农民的土地权利

调查结果显示，农民之所以反对政府实行的“以租代征”，而比较喜欢自己与用地单位形成“以租代征”，一个关键的原因是农民的土地权利不完整，从而没有给农民提供必要的土地使用安全感。因此，赋予并尊重农民的土地权利，特别是土地流转的权利，是解决“以租代征”问题的必要措施。目前来看，以下四种权利应当载入土地管理法制体系：一是农民抵押、买卖、交换、租赁等土地流转权。土地的价值不在于所有，而在于使用和流通，但是，目前农民仅享有土地承包经营权、有限的流转权和宅基地的使用权，而不能享有土地的抵押、买卖、交换、租赁等土地流转权。二是农民对土地利用和管理的自由参与权。按照宪法规定，农民应当和城市居民一样，享有平等选择生活方式的权利，享有以从事农业生产为主要内容的劳动权、生存权、发展权，以及通过农业生产而实现自我的人格尊严权。因此，土地利用应当充分尊重被征地农民的意见，至少给他们一个适当的、能够自由表达自己意愿的平台，从而实现政府与农民在土地利用问题上的理性对话，通过“理性对话”形成的土地决策，才可能是比较理性的。三是土地管理、利用的信息知悉权。现行《土地管理法》尽管列举了上述信息应当向社会公开，保证农民知悉，但是，上述仅仅是倡导性的，并没有规定相应的实施制度，因而其实际意义并不是很大。四是私力救济权。现行土地立法保障农民权利的主要方式有三种：行政保障、司法保障和其他保障。从目前的实践来看，这三种权利保障方式的实际效果都不是很理想。因此，应当充分尊重农民的法律地位，培育农民私力救济能力，充分发挥村民自治的制度性作用，为农民私力维权提供制度空间，而不应该事事都由政府来代替农民来进行维权。

（四）鼓励中小企业和土地权利人通过市场交易的方式来完成建设用地的自由流转

在现实生活中，假如我们以尊重和保障公民个人权利为标准来思考当前的国家建设用地管理制度，就会发现除了土地征收或征用之外，现实生活中的确存在很多手段更有利于实现公共利益和个人利益的双赢。比如，在符合政府规划的前提下，政府可以许可、鼓励农村集体经济组织将土地所有权和使用权以入股等方式，直接参与规划项目的建设；也可以通过市场交易的方式直接从农民手中购买土地使用权；同样可以以异地移民安置、土地置换等方式，用宜农土地置换建设用地，等等。事实上，从2001年起，国土资源部先后就在全国12个省（市、区） 的19个城市启动了征地制度改革试点，一些地方试点性也备受关注。如，重庆、成都的“地票”交易制度等。重庆、成都地票制度的核心做法是，进城务工的农民将宅基地交给集体经济组织复耕，集体经济组织发给该农民相应的地票。地票可以在土地交易所公开交易。开发商要想获得土地开发权，必须从土地交易所购买所载面积相等的地票。地票制度的核心是让农民的宅基地能够绕开国家征地制度，直接进入土地市场进行交易。地票所得收益，85%交给农民，15%留给集体经济组织[7]。当然，这种地票制度如果没有其他保障失地农民权利的配套措施，也可能出现损害失地农民权利的现象[8]。

这些试点地区的改革尽管形式有所不同，但基本上都是围绕“以培育土地市场为基础，通过土地市场交易的方式而不是通过土地征收的方式来实现土地用途的转换。”当然，这些土地制度改革的尝试性探索可能与现行的《土地管理法》等法律法规在某些方面存在抵触，但这些抵触可以通过法律解释的方式或以修改法律法规的方式来化解。不过，要在多少年来行政权异常强大、公民权非常薄弱的社会历史背景之下进行这种深层次的改革，该不该这样改，以及今后应该怎么改等问题，还需要在今后的不断尝试和探索中逐步解决，如果因为顾及太多，而不允许探索土地制度改革的话，中国的土地交易市场可能永远都不会成熟。

注释：

①此数据出自《河南省土地利用整体规划（2006年-2020年）》。

②这种土地流转方式其实应该被看做自愿流转比较恰当，但由于这种流转方式违反了《土地管理法》，有关部门在实践中一直将其定性为“以租代征”，因此，本文也将其视为“以租代征”。

参考文献：

[1]石苏艳，曲征.“以租代征”与农民利益的思考[J].上海房产，2008(8):41-42.

[2]张千帆.宪法学导论[M].北京：法律出版社，2004：476-477.

[3]翟.国土部公布供地调研报告各地用地需求高涨多省反映供地指标仅满足三成[N].京华时报,2011-04-09.

[4]张福君,田秋生.关于农村土地“以租代征”问题的调查[J].国土资源,2005(12):20-22.

[5]刘维新.土地二元产权体制：“以租代征”、“小产权房”久禁不止的症结[J].北京房地产，2008(4):72-73.

[6]杨世建.目的平等不是宪法平等的全部[N].法制日报，2009-11-24.

[7]程维.黄奇帆谈重庆户改核心：用地票流转农村土地[N].第一财经日报，2010-11-04.

[8]周远征.重庆地票调查：失地农民收益有限[N].中国经营报，2011-07-23.

A Legal Study of “Lease Instead of Expropriation” Problem in Countryside

YANG Shijian

(Beijing University of Aeronautics and Astronautics Beijing 100083)