商业综合体优秀案例
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商业综合体优秀案例范文第1篇
关键词： 城市规划；城市综合体；建设开发
中图分类号：TU984文献标识码：A 文章编号：
Abstract: this article with the urban planning for professional basic view, in conjunction with the relevant real estate development management knowledge, through the domestic and international successful cases, summarizes the concept of complex from the city and the origin of it analyzes the characteristics, and then some of the development of urban complex factors of planning analysis, understand its base, analyzes its space organization of function, improve the structure and finally to a new city dalian axis concept design, for example, combined with the present situation of the construction of the urban complex put forward some ideas, in order to China's urban planning and construction is complex with a little help.
Key words: urban planning; Urban complex; Construction development
引言
城市综合体是城市发展到一定程度的必然产物，当城市建设在经历了将住宅和商业严格区分的时代后，人们发现，单一的用地模式已经越来越不能满足人们的生活居住要求，不能适应城市的迅速发展，开创一种崭新的城市开发模式就成为城市建设者们面临的课题，城市综合体模式自然而然的登上时代的舞台。城市综合体开发是当今城市建设的热点，逐渐代表城市的发展能力。
1 城市综合体的概念及发展历程
1.1城市综合体的概念
城市综合体是建筑综合体的升级版，所谓“城市综合体”，是将城市中商业、办公、居住、酒店、餐饮、会议、文娱、交通枢纽等城市功能在空间上进行组合。城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。
1.2城市综合体的发展历程
1.2.1第一代城市综合体
第一代综合体即20世纪30年代至50年代的美国郊区购物中心，如美国新泽西花园购物中心。大多选择在高速公路的附近，以一组建筑综合体或者商业建筑群为主，把一系列零售商店、超级市场组织在一起，而其周围则是大面积的停车场，是后期城市综合体的雏形。
1.2.2第二代城市综合体
第二代城市综合体即20世纪60年代至70年代的旧城中心建筑综合体。在这个阶段，西方国家由于经济、政治、文化所引发的社会矛盾引起了人们对城市历史文化价值的思考，其主要形式有购物中心以及早期历史建筑改造成的建筑综合体，如洛克菲勒中心。
图1.洛克菲勒中心平面图图2.洛克菲勒中心鸟瞰
1.2.3第三代城市综合体
第三代城市综合体于20世纪70年代末至今，即城市区域开发。由于社会的发展，人们的生活观念发生了很大改变，其娱乐形式的多元化及游憩空间互相融合形成了多姿多彩的新城市生活，在城市的局部地区进行统一规划、合理布局、统一建设、协调开发，如加拿大多伦多伊顿中心等。
在中国，城市综合体作为一种“泊来品”，直到九十年代才相继出现，如北京的国际贸易中心、上海的新天地等。
2 城市综合体规划要素分析
城市综合体发展到第3代的区域开发，已经无法用单一建筑思维去设计组织，通过以往城市综合体开发经验的总结可以看到，一个成功的城市综合体必然需要规划控制，它不能无的放矢的随处建造，也不能毫无限制的膨胀开发，更不会是一蹴而就的。
2.1 规划选址要求
（1）城市综合体开发所在位置通常要求为城市的核心区，具有一定的人流和消费基础。
（2）需要拥有交通便捷这一区位优势。
（3）需要具备完善的生活系统。
2.2 规划周期分析
城市综合体开发周期跟城市经济能力和地块选址有关，在开发过程中必须要有商务办公、商业休闲、酒店餐饮和公寓住宅四大核心功能。一般要求开发商要有能力结合城市规划目标有计划的控制开发节奏，一般需要3～5年的开发周期，新城区开发相对快些，如杭州万象城（规划周期5年）；而由于旧城改造等原因，在市中心区域开发的周期往往较长，通常采取片区逐步分期开发的模式，如上海新天地（整体开发约15年，开发程序如下表）。
图3. 上海新天地鸟瞰
3 城市综合体空间组织
对一个城市进行城市综合体开发前，要分析研究该城市的各种零售功能、商务办公功能以及其他具体功能的现状和发展趋势，同时还要分析各功能场所的空间选择习惯，结合所需的辅助配套条件（如交通方式、货物运输等）的要求程度，才能确定城市综合体规划中每一种功能的地价区位的位序，为了实现城市综合体内各个物业综合价值的最大化，不同类型的物业依据其商业价值最大化的原则进行空间组织。
3.1 空间布局分析
3.1.1立体化空间布局形式
立体化空间布局指在城市综合体中利用空间竖向层面来组织和布置各功能区域的混合。这一混合使用的形式一般表现为城市综合体的建筑内部是由多种不同的使用功能在不同层面上相互组合而成。而在其地面层上多是公共性质的功能空间，如商业零售、服务大厅等；高层部分则集聚的是相对私人化的功能空间，如办公、公寓等。
3.1.2平行空间组合形式
平行空间组合形式是指在同一空间层面上同类功能空间的组织布局的混合使用方式。该类型的产生是由于城市综合体中同类功能的组合使用存在竞争性、互补性、辅的功能关系，例如办公、商厦附近的餐饮功能等。在使用平行空间组合形式布局时需要在同一范围层面上对这些同类功能使用进行准确推测，空间分布上规划组合布局适当，才能够达到城市综合体经济收益增长的目的。
3.1.3多时间区段的空间混合组合形式
由于城市综合体在其运作过程中明显会受到时间段的影响，因此出现了利用服务时间区段的交叉来使用各功能空间的组合形式。通过把不同时间段的功能组合在同一系列的空间区域中，空间使用能够持续较长的时间，能得到空间的充分利用，这即是多时间区段混合组合的形式。在城市综合体同一区域中，利用一天不同时间段的特性，灵活的调动不同功能不断运转，从而使得城市综合体拥有更高的空间使用效率，这是保持城市综合体持续活力的最有效手段。
3.1.4多活动层次的空间混合组合形式
在城市综合体中的人群行为各有不同，一类是以工作目的为主的人群，这类人群在室外活动的流动速度比较快，在室内滞留的时间相对较长，有固定的休息时间；另一类是以购物娱乐目的为主的人群，与前类人群不同，这些人群在室外有较长的逗留时间。无论哪类人群都伴有偶发性和多样性的其它活动行为，如休息、集会、进餐、社交等活动。因此，多活动层次是指活动内容多元化的组合方式，在城市综合体的空间组合上要注重活动空间的主次排列、层次结构以及多元化的使用特性，尤其各公共空间之间的联系，需要公共活动特质相互链接。
3.2 功能组织分析
由于城市综合体的包容性，因此它的功能选择的范围很宽。从成功的实践中来看，功能组织不合理是造成城市综合体失败的重要原因。而这其中，最核心的问题是如何能做到各种功能的目标客群一致，又能做到有效的交叉互动。解决这一问题的关键在于综合体内部功能的组织，城市综合体中各物业功能的确定是一个非常复杂的过程，与城市的经济特点、地域文化等要素息息相关，同时又由其开发选址区域所决定。
3.2.1功能组织影响因素
（1）地块规划指标、政府要求；
（2）市场状况；
（3）项目的整体定位；
（4）开发单位预期的收益目标。
3.2.2功能组织的区域性
（1）在城市商务集中的CBD地区，一般以写字楼、酒店、服务式公寓的开发为主，零售只作为配套服务功能，主要客群针对高端的商务、企业职员等，成功案例如新加坡新达城等。
（2）在城市传统的购物街区，零售所占的比重往往超过商务类需求，利用商业综合体的人流聚集特质，提升商业的品质，其针对客群面往往较广，面向全市，成功案例如上海新天地等。
（3）在城市新开发区域，除了有一定的商务类需求外，安插些生活类、社区型的商业元素也比较容易获得成功，针对人群以项目周边3-5公里内的城市消费人群为主，成功案例如香港太古城等。
4 大连某新城中轴概念方案简介
4.1 项目前期分析
4.1.1区位分析
本项目位于大连某新城中轴所在的经济核心区上，处于两大商圈之间，未来与机场新区城市副中心之间形成很好的人气和呼应效果，有条件成为一个综合性城市副中心级别、商业繁荣、人气旺盛的区域。
规划用地内东侧和北侧为建成的经济适用房和商品房居住片区，用地中心为已修建的大型城市绿地公园。现状对外交通主要依靠一条主干路，与将要建设的快速路、轻轨线、小公汽等共同形成新城的交通网络，实现新城与大连主城区和经济开发区的便捷联系。
4.1.2定位分析
城市综合体是一个可以将建筑与城市道路、广场、公园等要素结合起来的城市场所；同时它还具有很高的城市开放性，通常将城市开放空间、建筑公共空间和交通空间等要素融合起来，形成具有开放性、立体性和连续性的公共空间体系。
通过前期的分析，根据该项目的区位条件和发展方向，我们将该项目定位为城市综合体，一个综合性的区域。一个成功的城市综合体最终会成为一个区域、城市的标志，同时会成为一个城市居民娱乐消费的中心。希望将该综合体项目做成一个大连积聚人脉的目的地，成为大连的城市标志之一。
4.2 方案设计
4.2.1规划目标
本次规划希望能追求多功能及其层面间的“协同作用”创造的整体效应。并且在项目中强化城市的特征，不仅仅针对特定的使用人群，城市公园和城市综合体应为广大公众提供“公共空间”。确定空间形态特征，营造戏剧化的空间特质。
规划方案以一根流动的绿飘带（即立体步行空间）为出发点，将各个功能子系统串联起来，以中央公园为核心，形成一串流动的音符，组成一段浪漫的旋律，成为舞动的浪漫之城，成为新城的价值引爆点和标志性名片。
4.2.2空间结构
方案采用“一轴一带四BLOCK”的空间结构进行布局。“一轴”即中央公园的绿色休闲轴；“一带”即立体步行系统，由地面步行空间、地上连廊和地下通道组成，这一带将四个BLOCK和中央公园有机的连接起来成为一个整体。“四BLOCK”即办公、酒店、商业、公寓四个功能子系统。
图4. 方案总平面图
图5. 夜景鸟瞰图
图6. 空间结构分析
4.2.3功能布局
在功能布局方面采用了3种模式来分别营造“四BLOCK”――即办公、酒店、商业、公寓四个功能子系统的不同场所体验。（1）标志性建筑群――超高层酒店及办公。（2）景观型商业中心。（3）多功能公寓――Box-living的居住模式。
图7. 功能布局分析
4.2.4交通组织
方案通过地下层、地面层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下、地上交通和公共空间贯穿起来，形成立体步行交通体系；同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型”（Access Tree）体系。这种交通系统形态打破了传统街道单一层面的概念，形成丰富多变的街道空间，将四个功能子系统有机串联起来，形成流畅的动线，为进入其中的人们提供了戏剧化的步行体验。
图8.交通系统分析
5 结语
一个成功的城市综合体项目是一个城市文化与灵魂的标签；是一个城市的名片；是一个城市商业价值最大化的体现；是一个城市经济发展的发动机。城市综合体对加快城市商业产业升级换代、再造城市区域经济、升级城市产业结构起到不可估量的作用。
在中国，城市综合体开发一般具备四个要素：1，城市的中心和副中心地段；2，公共交通枢纽；3，具有或者相邻城市的优秀自然景观或公共资源；4，有利的政策。我们的城市能满足这些条件的机会很多，商人地产逐利的欲望也很多，但是城市的土地和人口只有这么多，在城市综合体建设如火如荼的今天，我们的城市到底能承载多少。中国有句老话：“过犹不及”，城市综合体尤其应该严格的通过规划论证把关，依靠科学的方法统筹去实现这一利城利民的工程。
参考文献
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商业综合体优秀案例范文第2篇
关键词：轨道交通枢纽综合体 流线 空间环境 标识
中图分类号：TU997
文献标识码：A
文章编号：1004－8537(2011)09－0171－05
引言
20世纪90年代初，美国新城市主义代表人物之一的彼得，卡尔索普(PeterCalthorpe)提出TOD(Transport OrientedDevelopment)理论，即以轨道交通或公共汽车站点为核心进行高密度的城市开发。TOD强调区域的增长结构应与公共交通的发展方向一致；用混合使用的、适于步行的规划原则取代现状普遍存在的单一用途的区控制(Zoning)原则：城市设计应当面向公共领域，以人的尺度为导向，而不是倾向于私人领域和小汽车尺度(王志诚，2009)。TOD模式在区域层面下整合了公共交通与土地利用的关系，把城市交通枢纽的定位上升到城市发展的核心节点，引导合理的城市结构，是达到土地集约利用和城市可持续发展的有效途径。
“轨道交通枢纽综合开发”(StationIntegrated Development，简称SlD)，是在TOD理念引导下轨道交通枢纽综合开发的直接体现。它通常指“在考虑站点交通功能的前提下，通过站点与上盖建筑及周边建筑、物业一体化建设、整体规划、统筹发展，将不同类别空间有机融合在一起，实现功能互利以及土地的集约利用(梁正，陈水英，2008)。”
轨道交通枢纽综合体建筑(本文简称SID建筑)，是围绕轨道交通枢纽建造的复合功能建筑。这种建筑一般直接连接轨道交通站点，多数情况又同时连接公交枢纽。SID建筑体现了对交通资源(轨道、公交、汽车、自行车等)的综合利用和对其它功能(商业、办公、娱乐、餐饮等)的统筹布置，通过地上、地下、室内与室外空间的三维应用，整合建筑与城市空间。本文讨论了SID建筑设计的主要问题，并以近期完成的北京市房山线长阳镇站轨道交通枢纽综合体设计为例，介绍对SID建筑的认识。
轨道交通枢纽综合体设计的主要问题
轨道交通枢纽综合体是多功能综合、全方位服务、一体化空间和立体化拓展的综合性项目，是“复杂城市生活在一个特定空间中的延续”(李澍，2007)。在国内建成的轨道交通枢纽综合体建筑大多存在着诸如交通流线组织混乱、功能配置不合理、公共空间组织的整体性差、公共空间环境质量不高、公共空间导向性差(徐婷婷，2008)等诸多问题。近年来TOD开发在国内方兴未艾，对轨道交通枢纽综合体设计提出了严肃的课题。
作为国际知名的擅长大型的综合性商业开发设计公司，RTKL在近20年来完成了许多轨道交通枢纽综合体建筑的设计。通过对相关案例的研究，我们发现成功的交通枢纽建筑设计通常要很好的解决以下几个问题：①交通组织；②功能组织；③空间布局；④景观环境；⑤标识系统；⑥公共设施。
1、交通组织
交通组织是一个枢纽综合体建筑是否成功的最关键的因素之一。通常来说，枢纽综合体建筑要解决好以下几个方面：①对外交通联系；②流线系统；③交通接驳；④停车系统。
交通枢纽综合体建筑要与周边内城市区域有顺畅的人行与车行联系，保证乘客可以方便的进、快速的出。对公共汽车、出租车、私家车、自行车等车行流线与乘客、顾客(购物休闲人群)等人行流线要合理安排，避免交叉。对于需要换乘的客流，要设置短捷的换乘路线，使乘客在合理的时间内到达换乘站点。对于不需要换乘的乘客提供多种选择，既可以直接疏散到周边区域，也可以选择在综合体建筑里购物、吃饭或者会见朋友。SID建筑通常利用分层的方法解决不同交通流线的关系。在设计上需要分析换乘人群、购物休闲人群的行为特征，提供多条通道与多向疏散口，通向换乘点、城市街道或者商业、文化等其它功能区域。此外还要注意通道、楼梯、大厅、出入口等不同功能区的连接顺畅，尽量减少转角设计(顾静航，2008)。在人流通过量大的地段也不宜设置立柱，自动售货机等设施阻挡流线，走道要考虑足够的宽度，设置易于辨认的引导等。在停车系统的设计上，要根据不同的组织形式一停车换乘(P+R)或者接送换乘(K+R)，设置置相应的停车位置、空间和进出流线。
2、功能组织
人流的集中是商业开发的基本条件，而交通站点是人流最集中的区域之一，因此轨道站点周边是最适宜进行商业开发的地段。现代生活的快节奏，使得大多数人偏向在上下班的路途中购买生活用品，因为这样更节省时间。以往的轨道站点功能单一，或者仅有零星商业配套，不能满足实际的需求，也损失了巨大商机。而实际的诉求又促生了自发的、无序的小型零售摊点，造成站点区域的混乱状态。
交通枢纽综合体建筑解决了这些问题。小型商业如快餐厅、咖啡店、便利店、邮局、报刊，大型商业如百货商店，购物超市，以及特色商业如药店、时装店、音像片店等，甚至健身房、电影院等休闲场所，都可以落户交通枢纽综合体。站点的区位和功能需求决定各功能部分的比例、分配和业态布局。在功能组织和人流动线设计上，需要处理好商业等功能与交通换乘的关系，尽量不影响交通换乘的效率，又最大限度地利用人流集散带来的商业价值。
从另一个角度讲，交通枢纽综合体为乘客提供“购物消费”和“时间消费”的乐趣，方便乘客消磨时间，分流人群，提供文化休闲，文化传播的功能，同时也增加了经济效益，弥补由于低票价造成的轨道交通运营成本的损失(图1)。
3、空间布局
轨道交通枢纽综合体由于综合了各种交通工具的换乘过程以及各种功能空间的组合，空间关系复杂。在空间设计上，首先要建立清晰易辨认的空间结构，保证空间有明确的导向性。清晰可读的空间结构可以让客人很快地理解，容易在空间内定位自己而不会走失，因此也就避免因迷失方向造成的重复运动。对环境空间的认知度也直接影响人的安全感和舒适感。其次，换乘空间、广场、步行道等需要整体的、立体化的空间布局，提供室内空间、室外空间、灰空间(半室内，指有屋顶遮挡而无墙的空间)的衔接、过渡和渗透，形成活跃有节奏感的空间序列。在垂直关系上还可以利用下沉广场、共享中庭等方式，使得不同高度上产生空间呼应和视觉联系，这种联系对于商业和休闲人群具有强烈的吸引和导向性，也同时增加了空间的趣味感。此外，设计上要保证各种空间之间平稳的转换，比如高度、温度、湿
度，光环境的渐进，可以给乘客一种舒适的体验而不是辛苦的往复(图2、3)。
4、景观环境
对于轨道交通枢纽综合体来说，把景观自然的结合到建筑中，将大大提高综合体的环境品质。走出地铁、公交的人群需要透透气，而逛商店累了的人群也想找个地方坐坐。更有许多人希望在这里会见朋友。这些实际的功能都需要舒适的休息环境。植被可以净化空气，挡雨避日，分割空间，水体可以降温，提供倒影和美妙的声音，雕塑小品可以提供视觉焦点，定义空间，增添艺术气氛。景观设施水平连接了室内外空间，垂直上可以连接不同的高度，提供一种接近自然的环境。人们在这里可以欣赏植被的葱绿、岩石的班驳，草坪上的点点阳光，和溪流、瀑布或池塘里跳跃的鲤鱼，在空中花园中尽享体验式购物的乐趣。优秀的景观环境充分满足了人的心理和心理需求，可以吸引更多的人流，留住更多的商业机会(图4)。
5、标识系统
交通枢纽综合体功能复合，空间多层次，除了建筑空间设计上要保证易于辨别的空间特征，还需要提供室内外空间的良好的识别系统，来帮助人们在地上和地下建筑中确定方位和辨认方向。交通枢纽综合体的标识系统要建立有秩序的识别等级和系统(功能、出入口、空间、设施等)，确立合理的标识间距(例如对于比较长的通道要重复设置标识)和标识位置(标识应设置在每一个出入口及通道交叉口和空间节点)，而且要做到清晰、简单、易于理解。标识应醒目，对人的视觉产生强烈的冲激效果，可以利用独特的图案和颜色标志，突出标识强烈的视觉效果，以有效、快速地吸引人们的注意力(徐婷婷，2038)。
标识种类包括平面标识(文字、图象标识)和三维标识。平面标识，尤其是枢纽交通指引功能的标识，其立字、语言，符号等等通常采用国家统一规范、标准及国际惯用的符号。而三维标识一般用于商业、休闲等功能的空间引导，尤其作为特色地标，起到展示和宣传的作用，也可以提高空间的趣味性和环境的品质(图5)。
6、公共设施
由于人流大量聚集的特性，在交通枢纽综合体中设计中要注意提供足够的公共设施，满足照明、引导、休息、饮水、如厕、丢弃废物等人的基本需求。这些设施的位置要避免干扰主要人行流线，同时易于被人群找到和使用。基本设施的布置间距和密度也要根据人的实际生理特点和客流量分布确定。在设计上，这些设施应该尽量纳入环境设计的总体风格，在色彩、材质、尺度、符号系统上相互协调。公共设施的方便程度和质量决定了人的感知舒适度，直接影响人是否愿意在一个空间停留的可能性，因此也是衡量枢纽综合体建筑品质的重要指标之一，绝对不可小视。
以上对于交通枢纽综合体建筑设计上的几个最关键问题进行了初步的论述。实际上，不管是对外联系、流线设计、空间布局还是标识、环境、设施的创造，都需要以人的使用需求和舒适度为出发点，因为只有这些方面的成功才能使整个综合体建筑的功能最好地发挥，提升其在区域中的综合价值。以下以RTKL近期完成的北京市房山线长阳镇站轨道交通枢纽综合体设计为例，进一步论证以上观点。
实例－北京市房山线长阳镇站轨道交通枢纽综合体设计
1、项目概况
在北京市确立为世界城市的宏观发展背景下，房山区面临发展的重要机遇。国内知名企业的接连进驻房山，也让整个区域的发展有了坚实的基础。作为2009年北京南城发展的重要区域一房山依托CSD中央购物区的商业构想推出后，成为北京乃至津冀地区关注的焦点。2009年万科斥资超50亿元，在房山长阳镇先后拿下两块地，标志着长阳的发展正式步入进行时。
轨道交通房山线是北京市西南重要的交通干线，2009年RTKL与北京市建筑设计研究院合作完成了北京轨道交通房山线长阳镇站及周边用地一体化规划设计方案深化。该深化方案被吸纳入新版控规并成为长阳镇站区域建设发展的依据。2010年6月，北京市基础设施投资有限公司正式委托RTKL进行北京市房山线长阳镇站轨道交通枢纽综合体建筑设计。
本项目基地位于北京市五环路和六环路之间，房山长阳京良路以南。建筑向北连接轨道交通房山线长阳镇站，向南连接停车楼，向西、向东分别与城市连接项目总占地1.55hm2，总建筑面积约53000m2(图6)。
2、设计概念
本设计体现出“联系、交融，低碳、人本”的主要概念，充分体现枢纽建筑对人流的疏散和疏导功能，满足轨道交通和公交的无缝换乘需求。方案创造与周边地块的地上、地下的多层级联系，同时通过多种功能的组合，以景观中庭为纽带，连接各种功能区域，满足不同人群的要求(图7，8)。
根据北京市规划院交通所提供的长阳客运枢纽规划设计条件，公交枢纽部分需要满足每天56544人次的客流要求，其中区内公交38400人，共5条线路：市区公交18144人，共3条线路。本方案共设11个公交停靠站台，21个公交车泊车位，约270个地下停车位。此外，还包括17个地面临时停靠位。根据规划设计条件，本枢纽还配置了公安、公交枢纽指挥及业务用房等功能。
3、交通流线设计
合理有效的疏散人流和车流是轨道交通枢纽综合体建筑的主要素求之一。本次设计实现了人行、车行的多层立体化疏导策略，通过地下通道、天桥等的设置将乘车人流，换乘人流、购物休闲人流、办公人流等进行分流，既满足了快捷疏导人群进出的要求以及地铁和公交的无缝换乘，又创造了丰富的过程体验，为购物休闲等功能提供便利(图9)。
进出本地块的车流包括公交车、出租车、公安及公交办公车辆、服务性车辆、私家车、自行车等。本设计分析了各种车辆的运行流线需求，制定了地块内部和对外的流线，确定了合理的出入口位置，妥善处理与周边道路交通的关系，避免车流间的交叉和对区域交通的不利影响。
4、建筑设计
长阳镇站轨道交通枢纽综合体地上9层，地下2层，总高50m。平面围绕景观中庭布置相关功能，景观退台与天桥加强了各层间的空间联系与视觉联系，提供丰富愉悦的空间体验。建筑南部为公交枢纽站和商业休闲功能。二层向北与地铁长阳镇站站厅层连接。办公部分位于基地北部，可以作为整个项目的视觉地标，并为乘坐地铁和轻轨到达的人们打造一个梦幻的入口空间。建筑采用流动的屋顶形态，隐喻轨道交通枢纽综合体的动感本质，以提高戏剧性反差效果，并反映绿色景观的有机特质(图10，11，12)。
结语
商业综合体优秀案例范文第3篇
报告总结，全国品牌企业的发展呈现出如下特点：第一，调整产品策略，以合理、多元化的产品结构和不断提升的产品口碑契合市场主流需求，实现品牌影响力的稳步提升。第二，均衡布局与深耕重点区域相结合，持续强化品牌辐射力。
国有品牌房企积极谋求多元化
研究机构评出“2013中国房地产公司品牌价值”Top10，从榜单可以看出，国有品牌企业积极开展多元业务转型，愈发注重对城市可持续发展价值的挖掘，实现更深远的品牌影响。国有品牌企业2012年销售额均值达到297.56亿元，同比增长26.22%，平均进入城市达21.4个，较上年增加2.3个。国有背景的全国品牌企业2013品牌价值均值为81.49亿元。
国有背景的全国品牌企业发展表现出如下特点：第一，抓住城镇化发展机遇，积极拓展多元化业务，进一步丰富企业品牌内涵。中信地产借助多年积累的运营经验和品牌优势，2012年已在辽东半岛、环渤海、长三角、珠三角等经济圈多个城市打造了23个旅游度假系列产品；首创置业2012年创新性地提出“城市综合营运模式”，以住宅产业新型综合体业务线为核心，有效融合养老地产、教育地产、产业地产等业务模式，通过各产业之间的连横整合实现了良好的品牌协同效应。第二，坚持履行社会责任，提升城市价值。招商地产已形成可持续发展的绿色生态开发理念、综合的社区资源整合开发能力、租售并举的产品结构形态、完善的全程服务体系四大核心价值体系，被誉为中国地产界“城市运营”、“可持续发展”最早的实践者和成功典范。
专业领先品牌房企注重核心竞争力打造
经调查研究发现，专业领先品牌房企十分注重品牌核心竞争力的打造，致力于提升产品品质、强化产品特质，其发展特点体现在：第一，依托专业领域，铸造专业特色，深度挖掘品牌价值，构建品牌专业优势。融汇地产以“复合型的大盘运作，高起点的城市运营，可持续的规模开发”为核心竞争力，坚持“有山有水”的“山水观”，先后在全国开发了以融汇千亩桂湖、融汇温泉城为代表的温泉旅游度假大盘，一跃成为国内温泉旅游度假地产行业的新标杆。第二，为品牌价值注入人文情怀，构建和谐人居理念。卓越集团定位为CBD商务标杆和城市人居引领者，通过对商业地产的深度挖掘，已开发出卓越商务系列、卓越蔚蓝系列、卓越城市上居系列等多条成熟产品线。
住宅品牌项目均为品牌房企精雕细琢的成熟产品，已经形成了统一的产品技术标准，其发展轨迹显现出如下特点。第一，全国项目品牌通过不断提升项目品质，积累良好的口碑以获得更高的认知度。中海1号系列将中海的精品理念渗透至产品的每一个细节，以优化的产品设计规划全方位满足城市高端人居的极致需求，缔造出地标级产品的经典案例。第二，全国项目品牌承载浓厚的人文理念，通过产品品牌内涵展示企业文化价值观。孔雀城将现代诗意生态小镇的风格有机融入规划设计之中；绿城·金华御园涵盖法式别墅、法式合院、法式排屋和景观高层四类高端物业，采用“整体设计、整体营造”的空间规划理念，项目品牌特色浓郁。
商业地产品牌企业在发展过程中呈现出如下特点：第一，加强细分市场定位，产品组合日益丰富。宝龙针对各类细分市场采取不同产品组合的发展策略，在定位鲜明的“宝龙城市广场”系列基础上，进一步扩充了定位于城市休闲度假的“宝龙天地”、定位于旅游区域商业需求的“宝龙城”等产品线，产品组合更趋多元；隆基泰和依据不同市场定位，建立并完善其“专业市场”、“城市综合体”、“城市商业中心”三类商业地产业态，打造的“泰禾广场”、“未来城”等产品系列品牌，以“产品专业化、营销品牌化、运营创意化、理念人性化”来升级城市功能，树立了城市新名片。第二，创新业务运营模式，进行全国化复制，扩大品牌影响力。东方银座集团秉承“涵养一生高贵”的品牌口号，形成了以城市综合体开发为核心，高端商业、五星酒店运营及高端酒店式物业管理服务创品牌的综合开发模式，品牌影响力持续扩展。
优秀商业地产品牌项目伴随着商业地产的快速发展，把握商业地产发展趋势，充分整合内外部资源，通过不断契合消费者需求、增强产品差异化竞争优势，形成了鲜明的品牌特色，具体如下：第一，品牌综合体项目继续强化多业态运营，成为城市功能高效整合的重要载体。万达广场准确把握城市文化和发展脉络，融合了大型商业中心、城市步行街、五星级酒店、写字楼、公寓等多种业态类型，并且注重丰富和完善业态组合，形成集购物、餐饮、文化、娱乐等多种功能于一体的国际化、现代化大型城市综合体，持续创造“缔造都市魅力中心”的奇迹；重庆高科·重庆涉外商务区以外事、外企、外资“三外”为核心，引入国际流行的商务与居住结合的新商务中心概念，集甲级5A写字楼、五星级酒店、大型高档购物中心、大型娱乐中心、时尚街区为一体，成为24小时服务的“城中之城”，为重庆涉外经济打造高标准的外事服务、商务办公、文化交流和特色消费平台，充分展现项目品牌的国际影响力。第二，商业地产品牌项目向精细化、体验化发展。华润万象城构建购物、餐饮、娱乐、休闲与时尚生活等多元素为一体的“现代化、一站式”消费中心，创造全新的消费概念和生活体验，确立“华润万象城”品牌在业内的领先地位；泰禾广场注重购物环境的营造，打造与世界高品质消费体验同步的商业综合体，以充满人性化和“一切以客户为中心”的卓越服务新概念，树立购物中心行业新标杆，提升了项目高端商业形象及城市地标的价值。
产业地产品牌企业发展特点体现为：第一，不断开展业务产品创新，大力发展跨业态产业综合体以契合市场需求。联东集团以联东U谷为品牌，于2013年开创“科技研发综合体”即旗下第三大产品线体系，以研发设计企业为核心，打造集科技研发楼宇、低密度总部、高层办公楼、商业配套于一体的综合业态，品牌影响持续向纵深发展；百世金谷高度重视产品创新和品牌建设，致力于创造超越客户期望值的产品与服务，其“产业生态体”创新型模式通过圈层融合的理念将生产圈层、产业圈层和生活圈层互相融合，形成资金、资源以及平台的聚合效应，树立了企业独特的品牌形象。第二，完善园区增值服务，持续提升园区核心竞争力。光谷联合以“城市建设与开发的资源整合者、方法创新者、过程控制者和综合服务者”为企业发展定位，致力于打造入园企业一站式服务平台，企业逐步具备了全产业链式营运服务能力，园区品牌满意度明显增强。
旅游地产开发具有周期长、配套要求高、资金投入大等特点，更加需要企业拥有较深厚的品牌积淀来支持，其表现出以下发展特点：第一，注重整合多方资源，配套设施不断完善。“沧海一墅”项目作为实力集团旅游地产开发的标杆典范，贯穿休闲、养生、度假三大产业主题，构筑了复合型旅游休闲度假小镇，为商务和休闲旅游创造最高价值体验；在“梦云南”系列项目产品的打造过程中，云南城投整合国际一流的旅游度假产品资源，强化与华侨城、希尔顿集团、洲际酒店集团、悦榕集团等战略合作关系，强强联合保障产品品质，深化品牌价值。第二，强调品牌个性，重视产品质量和产品功能，满足客户差异化的需求。欢乐谷项目承袭华侨城独有的创想文化内核，打造世界领先的高科技游乐设施，以“动感、时尚、激情”的品牌个性丰富产品内涵，提供多元化旅游休闲方式和都市旅游产品，缔造了文化主题旅游产业地产最具代表性的特色品牌；恒大海上威尼斯项目以生态、环保、健康为主题，在产品质量上严格执行“新精品标准”，打造了集酒店、会议、饮食、娱乐、运动、保健与商业于一体的多功能综合旅游度假居住区，多方面满足客户个性化需求。
各大房企成功的品牌塑造经验证实，品牌是提供优质产品、履行服务承诺的重要保证，在激烈的市场竞争中，品牌已成为驱动企业快速发展的重要引擎。2013中国房地产品牌企业在2012年以来充分发挥品牌的市场作用，竞争优势凸显：1.品牌谋定市场：品牌企业充分发挥品牌影响力的引擎作用，驱动其进一步绑定市场需求，有效帮助企业获取品牌溢价、提升品牌区域延伸能力、提高销售速度、扩大市场占有率等，品牌优势成为品牌企业在市场深度调整中获胜的关键；2.品牌主导经营：品牌企业进一步完善品牌管理职能体系、强化品牌组合的协同作用，以“品牌主导型”经营有效辅助企业进行业务延伸与区域拓展，持续挖掘品牌效应的最大价值；3.品牌提升形象：品牌企业围绕“以客户为中心”的品牌传播渠道，注重传统媒体与新媒体、全国化与全面化的互动传播，有效提升品牌传播边际效益的同时，品牌三度（忠诚度、美誉度、知名度）也显著提升；4.品牌引聚资源：品牌企业凭借良好的品牌形象，通过多渠道低成本融资，同时补充土地资源储备，获得政府或品牌企业项目合作支持，以不断升级的品质和服务吸引大量优质客户，实现全方位资源的优化整合，为企业进一步扩张和可持续发展提供源源动力。
策划品牌企业市场集中度提升
此次会还同时公布了《2013中国房地产策划品牌价值研究报告》，研究指出：伴随房地产市场平稳向上发展，策划品牌企业凭借专业能力不断获得开发企业认可；同时，品牌企业市场份额逐步增加，市场集中度持续提升，品牌影响力不断扩大。
策划企业市场前景大好，为此，研究机构给出如下建议：一方面，品牌企业通过整合自身资源，提升企业竞争力，实现企业效益最大化：世联地产2012年一手物业实现销售额2111亿元，成为首家突破2000亿元规模的商，市场份额提升至3.28%，主要得益于企业实施“大客户拓展、大区域裂变和核心成熟城市领先”三大策略，各分公司升级迅速，共同促进世联地产的快速发展；思源经纪在2012年6月份成立南方大区，通过优化区域公司合理分配企业资源，进一步推进全国化布局；同策咨询依托完善的服务体系、专业的技术人才、丰富的社会资源先后成立20多家控股子公司，截至2012年底已经覆盖了全国56个城市，持续推进全国化布局，借助布局城市的升级，企业在2012年一手物业实现销售额630亿元；博思堂以专业、信誉和创利能力享誉业内，已形成辐射华东的“博思堂”品牌，同时在企业品牌延伸方面成就斐然，通过开展投资咨询、广告企划、二手房中介、装饰装潢等业务，形成了“博仕会”、“博屋馆”等一系列市场品牌，向成为品牌地产最具价值的综合服务商进发；在致力于成为房地产全程行销策划服务机构的使命下，新景祥经过16年的发展，业务遍布上海、北京、天津、福建、浙江、江苏等17个省市自治区，市场份额稳固。
商业综合体优秀案例范文第4篇
[关键词]地下空间、综合体、多维城市、无缝衔接、公交枢纽用地、铺装组成
中图分类号：U412.38 文献标识码：A 文章编号：
从天上到地下！园区在经过多年快速扩张，不断挑战新高的同时，开发理念已经开始走向更深层次。如何走向国际化且集约型的地产开发新模式？苏州首个地下商业综合项目——星海生活广场以其全新理念和定位，对这个问题作了最好的说明。目前，星海生活广场的主体结构已经竣工，与轻轨一号线同步投入运行。
星海生活广场项目是苏州地区首个地下空间开发项目，与苏州轨道交通一号线（星海街站）无缝对接。大部分筑处于地面以下,地面为公共绿地，与地面建筑相比，工程内的温度较低且较稳定，波动范围小。地下建筑的冷热负荷均比地面建筑少，节能方面有突出的优势。同时,设计遵照“地尽其用”的原则，立体布局，以达到“节约用地”的目的；以可持续发展为导向，充分结合现有条件，合理控制成本。注重空间的再塑造，充分考虑利用植物及现代环保的建筑材料，建立集环保、展示、休闲、交流、购物、餐饮等多功能于一体的综合体。创造多种形态的现代生活空间环境。
一、建筑专业设计主要特点
1、总体布局：
星海生活广场雄踞湖西CBD正中央，处星海街以西、苏华路南北两侧，总投资4.2亿元，总建筑面积5.22万㎡，分南北两个广场，共地下三层。项目倡导“多维城市”的设计理念，融自然、城市功能与城市人生活便利于一体。充分借鉴日本、新加坡等成熟的地下空间开发经验，与轨道1号线同步设计、开发。地面以多个入口直入地下商业，负二层与星海街站地下站厅层无缝衔接，从轻轨出来，可直通周边的建行、农行、环球188、苏州信托、恒宇等写字楼。
2、规划设计特点：
本项目位于苏州工业园区湖西CBD，设计充分利用有利条件为“城市CBD中心区”创造一个地标性景观广场，成为办公环境中的“城市客厅”。基地北侧为公交枢纽用地，南侧临相门塘，西侧为规划中的两栋超高层建筑，东接最为城市主干道的星海街。地块分别布置在苏州轨道交通一号线的南北两侧，同时也作为轨道交通一号线的“星海街站”出口，是城市时尚生活的体现，人气的聚集与疏散地。规划方案结合周边的商业、办公用地，合理布置建筑功能及有效地组织人流，充分利用景观空间营造一个提供开放的活动，停车，休闲购物中心。
3、单体设计特点：
根据功能定位及空间景观序列，将南北地块相对划分为动、静两个区域，作为人流活跃的下沉广场区域以及成环绕状相对安静的绿化景观区。下沉广场的两组可以满足地下人流的快速疏散要求，此外人群还可以享受一种更为静谧、舒适的步行体验，由室外台阶上至地面景观广场，又可通过出入口进入地下一层商业区。整个地面景观注重细节塑造，充分利用植物，铺地及现代环保的材料营造科技、生活、文化三大主题。在南侧基地紧邻相门塘处，布设了滨水休闲景观区。
下沉广场位于相对标高-3.700米，由较大面积的铺装组成并利用一定面积的挑空区域将室外的阳光引入地下二层。不仅丰富了建筑空间，同时也令原本相对封闭的空间增添一些色彩。作为进入地下空间和车站的主要集散地，下沉广场通过两组楼梯和扶梯可直接将人流引导至地面，并利用同等数量的楼梯与地下二层相接。与下沉广场面相接的地下一层商业空间由于轨道交通而拥有了商机，地下广场的室外区域则提供了人们休憩和聚会的良好场所。
4、建筑消防
星海生活广场消防系统在设计建设中存在两大难题。一是“疏散”难题，与一般建筑相比，地下空间相对密闭，发生火灾后烟热和有毒气体很难有效排出；同时，由于气流作用，人员疏散方向往往与烟热上排方向相同，增加逃生和救援难度。星海生活广场处于园区CBD核心位置，总建筑面积超过5万平方米，与轨道交通车站无缝对接，商业客流和轨道客流多向密集交叉；第二个难题是没有经验可以借鉴，据介绍，星海生活广场规划设计启动于2007年，当时在国内与轨道交通车站共用消防疏散空间的大型地下商业空间少见，在消防规划设计上没有可以借鉴参考的具体案例。
针对两大难题，星海生活广场项目在全市首次引进了“性能化防火设计”等多个消防设计建设理念。“性能化防火设计”是个系统工程，一旦发生火灾，可量化火灾危险性、危害性，将火灾后果“圈定”在预定规模内;在建筑结构设计上，星海生活广场采用“空间互借”的设计手法，突破了密闭环境的限制，通过露天区域的广场和公共景观区，把地铁站厅层拓展到地下空间，形成地下“开放式”空间，为消防疏散创造基础性条件；在逃生通道设计上，根据空间格局分布情况，设置了22个防火分区，每个分区设置两个专用宽尺度逃生通道，确保紧急情况下大规模人员疏散能力；在保障上，规划建设了苏州地区最大的两个露天下沉式广场作为安全缓冲区，为疏散和救援提供充足的空间保障；在疏散标识设置上，首次在我市采用了稀土自发光标识系统，该系统在电源中断的情况下，可自身持续发光10多个小时；同时，在广场周边的商铺内首次使用了橱窗喷淋保护系统，火灾发生时可有效阻隔火势蔓延。
该项目创下苏州市多个建筑消防系统“首次”记录的星海生活广场不仅填补了我市大型地下空间消防系统设计建设的空白，同时还得到公安部消防局、江苏省公安厅、江苏省消防总队等上级部门的认可，成为江苏省大型地下空间建设的“消防样板间”。
二、结构专业设计主要特点
星海街地下空间为三层全地下建筑，分为南区和北区。南区与北区之间为苏州城市轨道1#线星海街地下站点，南区和北区地下二层均与轨道站点对接，并作为轨道站点出入口。地下三层为汽车库和设备用房，地下二层为汽车库和商业，地下一层为商业，地下二层地下一层靠近轨道站点处有下沉广场兼作轨道站点出入口。
抗震设防烈度为6度，对应于设计基本地震加速度值为0.05g，设计地震分组为第一组。建筑抗震设防类别为标准设防类(丙类)，根据工程地质勘察报告，建筑场地类别为Ⅲ类场地。本工程南区和北区与轨道站点之间均设置沉降变形缝，采用钢筋混凝土框架结构体系，框架抗震等级为四级。楼屋面采用现浇钢筋混凝土梁板结构。
地基基础设计等级为丙级，基础采用“钻孔灌注桩+筏板”组成的桩筏基础，桩兼作抗拔桩，桩径600mm，桩长20米。
三、各设备专业设计主要特点：
1、电气专业：
本工程大量采用新设备、新工艺，达到节能降耗，提高使用质量和安全，降低维护费用及难度；配电系统中使用高性能开关，使上下级选择性配合更准确合理，限制了故障面，提高用电可靠性。公共走道及车库部分设置灯光控制系统，根据日照强度和使用环境来对灯具进行智能化控制。通过BA系统的运作，有效控制空调系统，实现零能耗的目标。
电气设备采用大量节能设备，如低损耗干式变压器（SCB10系列）、低功耗控制保护设备，高效节能荧光灯（T5）及电子镇流器，且就地加电容补偿功率因素至0.9，减少线路损耗，并通过灯光控制系统来达到节能目的。
2、暖通专业：
采用2台额定制热量为400kW的风冷热泵式机组作为所有区域的冬季空调热源.选用2台额定制冷量为2250kW的封闭型离心式冷水机组作为所有区域的夏季空调冷源. 空调循环水系统采用闭式两管制系统,管道为异程式,集水器处设静态平衡调阀,用以初调管道的水力平衡.各AHU空调器及CAU吊顶空调器的回水管上设电动动态平衡调节阀,根据空调回风温度进行调节. 排烟风机与空调系统的回风机合用,设双速风机,平时风机低速运行, 进行空调房间的回风兼排风,火灾时高速运行,对房间和走道排烟。
因本工程为地下商业建筑，冬季热负荷较小，因此选用风冷热泵式机组作为所有区域的冬季空调热源，风冷热泵放置地面绿化带内，可取消地下室锅炉房。排烟风机与空调系统的回风机、回风管与排烟管合用，节约排烟风管及设备初投资。
3、给排水专业：
生活给水系统充分采用市政管网直供的方式，利用市政管道的压力，避免二次污染。南区和北区合用一套消防给水系统，为确保消防给水安全，在地库顶板上设置了18吨的消防水箱，消火栓泵和喷淋泵均一用一备；与下沉广场相通的室内外窗采用冷却水幕系统保护，喷头采用窗橱喷头。地下一～三层的卫生间排水采用整体式污水提升装置，避免了普通“集水坑+潜污泵”卫生条件差、维护工作量大的缺点；各厨房含油污水由整体式隔油器处理后再提升排至室外污水管网；为确保下沉广场雨水排水的安全，每个下沉广场均设2套独立排水系统。
洁具采用节水龙头，大便器采用容积小于6L的水箱;冷却塔采用超低噪音节能型矩形塔，降低噪声，避免飘水。
商业综合体优秀案例范文第5篇
我今天讲的是被迫做的，但是做得很成功。怎么样寻找自己的方向呢？这个项目本身在沈阳的西塔位置，靠近沈阳的西边，他买地的时候，政府上这个地方容积率4.5，高度没有限制，理论上说盖一百多米作住宅也没有问题，我们把这个地拍了，拍下来之后发现一个问题，在北边隔了一个马上，上边的住宅四层政府说一快都不能动，高度能不受限制吗？拍地之前，他去找过我，我说先帮他看看地，帮他算算，他说不用，问题没有，说拍完地之后找我，地拍下来之后，我算了一下，容积率最多做到3，加入原来预计每平米卖1万元的话，容积率一下下了30－40％，房子每平要卖到1.5万元才能赚钱，这对开发商的压力太大了，怎么办呢？只能做商业建筑，尽管风险很大，但只能这样做，住宅还要做，但要把商业比例大大提高。所以以后在拍地的时候，一定要先做清楚调查研究。既然要这样做，甲方问我，说高老师，我们要把这个项目做好，降低风险，很多人说商业定位的问题，我也看了很多书，根据这么多年工作总结，我给大家介绍三句话，听了之后觉得定位也没什么难。第一叫：研究透竞争对手。你在研究做任何一个商业规划的时候，不知道干什么的时候，先看看你的对手在干什么，在作地的时候，首先要把自己的对手研究透彻，我们在看很多报告、包括设计公司搞的建筑方案的时候，他的策划报告研究的都是附近有多少项目、售价多少、卖得怎么样、卖出去多少？这样的报告对搞项目的效果不大，只知道销售，不知道成本怎么性？
第二怎么卖出去的，盈利的模式是什么？你把竞争对手的销售、成本、盈利模式都要调查清楚。跟你差不多的情况都要调查清楚。第二叫：我们要比对手领先一点点就可以了，我经常碰到很多人跟我讲“高老师我的建筑一定要做成北京最好的、沈阳最好的、大连最高的标志性的，领先三十年”这样的话。对建筑师来讲，认为这样的项目根本没有必要，你要领先30年，30年后的价值你今天能卖出去吗？你卖不出去怎么样领先30年，没有这个必要。所以，商业建筑最怕就是把他当成一个标志性建筑或者纪念性建筑来做，不管你拿了多好的地，当时多么热血沸腾，千万不要对自己的建筑提出不切实际的。好的建筑师、优秀的建筑师就是能让你的项目比别人强，而又强得恰到好处，特别是商业建筑，商业建筑往往处于城市里最核心的地位。第三叫：满足顾客（城市）的需求（唯一才是忠诚）。商业建筑往往被政府有关部门作为城市一个形象来要求，所以大家千万要注意，作为城市形象要求没有问题，但是你如何保证客户的唯一性啊，不是说你是城市的标志性建筑，他就一定到你这里来买东西。我给大家举个例子，我平时抽“555”，这里没有，我就买了别的烟，我会不会为了买一盒烟飞到北京去呢？建筑师如何帮你做一些，做什么呢？不是做得多少豪华、多么高，而是做出你的个性，作出你这个地方没有的。
当时我妻子也是看中了我的个性。满足了城市形象，不是你的最终目的，你的目的是做出自己的个性。最近我又发展出新三条（三个竞争）：第一条：现在的商业技术已经从简单的产品竞争变成了盈利模式的竞争（卖点不要过分，景观、节能都一样，唯有系统的方法是永恒的）。北京的王府井、上海第一百货公司、国贸等等，装修、摆设不要于欧洲国家的任何一个商店，我们差在整个盈利模式、系统有问题，在整个商业建筑、规划的时候，把眼光多向盈利模式方面发展，而不是产品，产品的问题差距不大。用系统的观点来看问题。第二条：只比对手领先一点点（短时间和平面）变成产业链的竞争（持续和立体的）时机。现在是产业链的竞争，不是产品的竞争。第三条：满足购房者（铺面投资者、商业投资者）的需求变成满足城市间竞争的需求。这有点象我们做股票，大家发现不管你做那支股票，不能肯定赚钱，但是当大势很好的时候，一般都能够赚钱。你要想清楚你这个商业建筑在城市是什么样的位置？这个城市是什么样的城市？我在济南也讲过，北京是个什么样的城市呢？北京是一个政治中心，所以说北京是中国的班长，中国的副班长在哪里？上海，上海的城市是女性化的。沈阳是什么城市？是班里的体育委员，体育特别好，但是沈阳的学习很用功，但成绩不太好，沈阳这个城市是男的。大连呢？大连是女的，是班里的班花。沈阳根本不看大连，直接跟班长联系。所以在沈阳跟在大连做项目完全是两回事。建筑师在使用自己建筑风格和手法的时候，不同城市要采用不同的风格，北京的建筑搬到上海去，没法看，倒过来也一样。上海的东方之珠搬到北京来，北京人肯定不接受。为什么因为上海是副班长，出身是买办，北京不接受，北京是一个重要的城市。所以什么叫好项目？你一定要忘了，城市间是有竞争的。
建筑设计在商业里面是要帮助甲方做一套动态的经营体系（企业的一套经营盈利模式），是一个过程，图纸是结论。体系如何建立？八个字：头两个“标准”。离开了标准，什么都别谈，所有商业建筑没有必要做得最好，要做得合适，标准是基本要求。二是“次序”。功能、空间、环境之间的关系。商业建筑很大问题是消防和紧急疏散的问题，人流如何处理？三是“尺度”。我现在的感觉国内所有商业建筑尺度普遍存在的问题都是尺度偏大。都觉得房子盖得越多越好，其实如果按照一个高标准，比较正规的购物中心来讲，可以用销售面积和使用面积一般不超过50％，可是我们的尺度普遍都偏大，大部分都要要求做70－80％。四是“语言”。不同的城市不同的项目，使用什么样的语言都可以，但一定要用对。另外还有五大系统。第一要把功能系统弄得很清楚，支撑功能系统一定是空间系统，但是商业建筑非常重要的特点就是必须有一个引导系统。因为商场是个公共场所，谁都去，你不能上个厕所老问别人，这不行，不管卖什么，不能哪个都问别人，所以这套引导系统和将来销售的效率是成正比的。所以引导系统很重要。还有一个叫符号系统和颜色系统。符号系统大家都知道，颜色系统在商业建筑中也很重要。
时间关系，我的理论不说了。
下面给大家讲一个具体的项目。
大家看，当时是这样一块地，这块地我刚才跟大家讲了，买地的时候甲方政府说可以做到4.5，但真正只能做到3，所以必须要做商业建筑才能赚钱。做这个项目首先对沈阳要有个认识，沈阳是班里的体育委员，学习非常刻苦和用功。看着同省的美女大连跟班长北京勾勾搭搭心里很不是滋味，所以沈阳说要从生产型的城市往消费型的城市来转变。我们要努力发展这个城市的贸易和商业。在城市多功能结构中，市场中心功能将随着正式能级的提高，取代制造中心功能而成为核心功能。这符号未来城市发展的趋势，沈阳很缺这个东西。
再讲规划定位：商业建筑发展趋势是向综合性发展，但是光盖社区商店还是不行，不能赚钱，商业建筑的另一个于是趋势是和旅游业结合起来的。比如说一块手表在店里卖5元钱，打上三亚天涯海角纪念品能卖50元，在酒店里可能能卖500元。这就是旅游的价值。沈阳是东北大城市里面韩国人访问最多的，西塔又是朝鲜人的故居区，所以我们要把沈阳建成除了纽约以外，世界上最大的韩国人居住的地方，要想办理吸引那些消费能力强的人来。因为他是朝鲜人聚居区，语言相通。再开始做基地研究，这块地原来说要做溶剂率研究、日照研究、选址研究和交通组织研究。这块地因为后面有遮挡的问题，盖房子南边要高，北方要低，所以房子的容积率就做不出来了。昨天老师讲的是先策划后规划，我的观点是策划和规划应该同步进行。否则策划没有量的概念，策划是不成立的，规划没有建筑经济的概念，规划也是不成立。规划是给你的建筑模式搭一个平台。
所以我们要考验他的总体布局的时候，就从一个以未来盈利的产业链入手，而不是从房子入手，现在做商业不是从卖什么入手，是整个地方，建这个商业，靠什么赚钱这里入手。现在城市的商业建筑一般的领军人物不是购物中心，而是叫酒店群，往往是一个五星级或者四星级酒店起领军作用。商业总希望有钱人来买，什么地方是有钱人聚居的地方呢？就是星级酒店，而且酒店可以盖得很高，很容易成为城市的商业中心。我们把酒店、购物中心、酒店公寓作为龙头。而且商业要向旅游业发展，我们这个地方正好做旅游房地产，或者叫商业房地产加旅游房地产，我们给他安排了步行街，现在很多新的商业网点做了很多步行街，但我觉得步行街不可以滥用。只有两种情况下可以用：第一是老旧城区要做改造，要做步行街，可以做。第二种是旅游商业区可以做步行街，因为旅游是可买可不买，是来玩的，所以在旅游胜地，或者以旅游为主的商业做步行街效果特别好。所以我就安排了做步行街。步行街要有3.5的容积率，那怎么办，地下我做步行街，上面做了SOHO公寓，就是可以居住，又可以做小公司办公的区域，这种效果非常好。SOHO临街两栋楼基本没人住，全是小公司的办公室。本身商业街不适合居住，但是全盖成写字楼风险太大，所以做这种SOHO比较灰色的产品。大家逛街逛累了怎么办？大家要吃啊。所以在步行街旁边专门做了韩国料理。吃了东西，很舒服了，想干什么？想唱歌了。吃饱了喝足了，再唱唱歌，搞点精神文明活动。唱歌完了想干什么？想睡觉。我们拐过来做了高保安公寓。
