房地产直接融资和间接融资
前言：想要写出一篇令人眼前一亮的文章吗？我们特意为您整理了5篇房地产直接融资和间接融资范文，相信会为您的写作带来帮助，发现更多的写作思路和灵感。
房地产直接融资和间接融资范文第1篇
关键词：房地产融资；渠道；选择；因素
中图分类号：F293文献标识码： A
前言：房地产行业目前依然是整个国民经济发展重要的支柱之一，对推进经济发展与城市建设，满足人们的基本住房需求，稳定社会有着重要的现实意义。房地产行业作为一个资金密集型的行业，其发展的关键在于资金。
当前我国房地产融资的现状
房地产市场和资本市场之间的关系是随着历史的发展和房地产价值的提高而逐渐演变的。房地产价值较低的时候，房地产企业自己就可以筹集开发所需的全部资金，几乎没有房地产企业融资需要；随着房地产价值的逐渐提高，房地产企业的资金在周转过程中必然存在资金投入集中性和来源分散性的矛盾、资金投入量大和每笔收入来源小的矛盾、投资回收周期长和再生产过程连续性的矛盾。
我国房地产企业的资金主要来自于商业银行贷款，在房地产企业融资条件不断变化的今天，贷款方式的优劣、开发风险的大小和开发效益的好坏，直接影响着融资成本的大小。经历多轮宏观政策调控之后，商业贷款越收越紧，在目前银行对房地产行业严控贷款的形势下，近年来国内房企对银行贷款等间接融资方式的依赖程度越来越低，房地产直接融资的重要性逐渐凸显。开拓融资渠道，拓展房地产信托、企业债权、房地产股权私募基金、房地产投资信托基金等新型的房地产融资业态，从间接融资向直接融资转化是房地产企业解决融资难问题的重要途径。房地产业直接融资趋势具有多方面的好处。第一，分散了银行的风险。房地产企业通过直接融资使得资金来源多元化，就避免了把房地产市场的风险转嫁给银行。第二，有利于减轻实物性房产投资的压力，把资金吸引到房地产市场的供应端，有利于缓和供求矛盾。第三，把民间投资引到房地产领域，也缓解通货膨胀的压力。
一、房地产企业的融资需求的特点
从房地产企业的融资结构分析，房地产企业融资以长期资本为主，融资渠道单一，主要依靠银行贷款；受政策影响，申请上市融资、发行企业债券的难度较大、发行规模较小。房地产企业由于行业性质原因，企业融资具有规模大、投入资本多、资金回收周期长、资金风险高等特点。
（一）融资规模大，对外部资金需求量大。房地产行业属于资本密集型行业，房地产经济活动是大量资金运动的过程，开发与经营规模较大，资金使用及回收周期较长，对资金需求较大。只依靠企业的自有资本，无法完全项目开发与企业的快速发展。同时，由于房地产企业的资金，存在使用支出的集中性与资金来源积累的分散性和长期性的矛盾，企业开发运营过程中需要大规模的资金投入。
（二）资金回收周期长。由于房地产项目开发经营的周期长，项目投资过程环节较多，周期一般在1年以上时间，且最终待项目完成才能实现资金的全部回笼。房地产资金运动包括房地产项目土地批租、房地产开发到房地产销售整个过程，时间较长，资金周转速度慢。这也主要是因为房地产投资涉及了土地购买、建筑开发、销售等过程，资本需经过多次流转才能最终获利。
（三）资金的经济风险和财务风险较大。房地产企业受国家宏观经济政策调控影响较大、经济周期对其的影响也较为明显，资金回收期又长，企业面临的资金风险较大。尤其是近两年，国家对房地产行业实施了差异性贷款等一系列的微调政策，企业的资金链受到了极大地挑战。同时，我国金融市场发达程度不高，项目运营资本的短期风险也较大。
二、房地产企业融资渠道及影响因素分析
（一）房地产企业融资渠道。按房地产企业的融资对象分析，主要包括内部融资（自有资金）和外部融资（银行贷款、上市融资、信托与基金等）两部分。
1.注册资本金、资本公积金及其他自有资金。自有资金是指房地产开发企业的注册资本和历年收益结存形成的资本公积金等所有者权益资本，属于企业永久性资本，没有还本付息的压力且筹资风险较低。自有资金是衡量房地产开发企业整体实力和项目开发风险的重要因素，是房地产开发项目的顺利完工的必要保障。房地产企业一般可以通过吸收直接投资、发行股票、留存利润等方式筹集自有资本。
2.银行贷款，包括企业信用贷款和项目贷款。就目前来看，房地产企业仍是银行的优势信贷客户。信用贷款是指以企业的信誉发放的贷款，企业无需提供抵押品或第三方担保，仅凭企业的信誉就能取得贷款，并以借款人信用程度作为还款保证的。信用贷款风险较大，一般要对企业的经济效益、经营管理水平、发展前景等情况进行详细的考察，以降低风险。项目贷款是对企业发放的用于住房、商业用房和其他房地产开发建设的中长期项目贷款，贷款期限一般不超过三年（含三年）。随着房地产市场的降温,商业银行会加强贷款风险的审查措施，使得房地产企业在开发中向商业银行贷款的比例逐渐减少。一旦房地产经济发生波动，房地产企业的经营风险将转变为银行的金融风险，进而影响国家的金融安全。可以说，以后多数房地产企业是难以继续依赖银行贷款进行开发的。
3.上市融资。越来越多的房地产企业开始借助证券市场的融资功能，快速扩张规模。目前我国房地产企业国内上市的途径有直接与间接两种方式。直接上市（IPO）主要是房地产企业在A股市场直接公开发行股票上市。间接上市即买壳上市，指非上市公司通过控股、直接出资、债权等收购方式，取得一家上次的控股权进而获取上市地位，通过注入本企业相关的资产与业务，实现上市。通过上市进行融资，不仅可以实现资本的合理运作，更能提升企业的品牌与名誉。
3.股权融资。对于房地产企业来说，股权融资是房地产企业与资本相结合的理想融资渠道。通过资本市场融资再融资，即采用增发配股、可转债等融资方式可从容化解各种宏观金融政策带来的不利影响，缓解资金方面的压力。上市融资分直接上市融资和间接上市融资两种。直接上市融资的金额比较大，但是上市的门槛比较高，比如负债率不能高于70%的规定是很多企业不能选择直接上市融资。加快股权融资发展要加大股权融资比重，降低目前入市的门槛。但是就目前状况来看，短期内，这些条件不会有很大变化。更多的房地产企业选择间接上市--买壳上市，买壳上市需要大量现金，目的是通过增发、配股再融资资金，但前提是企业必须有很好的项目和资金进行置换。而拥有大量现金和好的项目都是中小型房地产企业很难具备的，所以我国房地产企业走上市这条道路仍然任重道远。
4.债券融资。
房地产证券是房地产利用资本市场直接融资的重要工具，也是房地产资金筹集的一条重要渠道。房地产债券较一般债券收益相对较高；与股票相比，又可以按期收回本金和利息而有较高的安全性，又具有一定的流动性，因此，在国外成熟的证券市场，企业债券成为企业外部融资优先考虑的方式，债券融资额往往是股票融资额的3到10倍。而我国的房地产债券发展还处于初级阶段，债券融资额总量方面，远远不及股票融资额。目前只有少数国有企业能通过债券市场进行融资，而民营房地产企业，即便是大型房地产企业也对债券难以问津。房地产企业进行债券融资需要政府创造良好的条件。一方面，必须进一步加大证券市场的改革力度，完善房地产金融法规，为房地产企业能在资本市场上直接融资提供保障"另一方面，借鉴国外发达国家的经验，房地产企业要立足于国内证券市场，向海外证券市场拓展。
4.房地产信托与房地产基金。房地产信托成为现在开发企业融资的热门选择之一。房地产资金信托，是委托人将自己拥有的闲置资金委托给信托投资公司，由信托投资公司按委托人的意愿，将资金投向房地产业，为委托人获取一定的收益的行为。信托制度的优越性、灵活性以及独特的财产融资功能与权益重构功能，使它成为最佳融资渠道之一。目前我国的房地产信托主要是由信托公司兼营的一种业务，其主要工作是房地产资金信托。从长期发展来看，应成立独立的房地产信托投资公司，为房地产开发、收购、买卖、租赁、管理等各环节提供有效的金融服务，适应房地产行业特点提供长期性融资模式。房地产基金是主要投资于房地产或房地产抵押等相关公司发行的股票的投资基金。但这两种融资方式的缺点是融资成本较高。
5.其他外部资金来源。典当以快速、短期、便捷的特性，成为银行信贷融资的重要补充。企业通过包括不动产在内的不易变现的资产来换取所急需的发展资金，使得典当行业成为中小开发商的融资渠道之一。典当通过其灵活便捷的特性，为房地产个人投资和中小企业融资提供了全新途径。短期资金的缺口对企业的压力较大，通过典当行业融通短期资金的房地产企业也逐渐增多。商业信用也是房地产企业短期资金的重要来源之一，如建筑施工企业的短期垫款、客户购房的定金及预付款等。
民间投资同样是房地产行业发展的重要推动力，而现在的民间投资也在发生一些新变化：首先，由于限购、限贷政策，投资住宅的纯投资性需求已经大为减少。其次，原来一些民间资本是买住宅，现在却转投到了其它方向。大致情况是，50%左右的资金投到了比如能源、高新农业、科技等领域；剩下的50%资金还留在房地产，但投资已经出现分化，一是买商业地产，二是买证券化产品，三是到海外买房。值得注意的是，和实物买房相比，这几年证券化投资趋势非常明显。比如买信托、投私募，还有通过银行的理财进行投资。
（二）房地产企业融资渠道选择的影响因素
1.利率。房地产业的发展关系社会民生，利率政策直接影响房地产企业的资金链及发展，是影响房地资金波动的重要因素。利率直接影响房地产企业的融资成本与资本风险，利率较高时，企业的融资成本上升，资本风险加大。
2.金融市场。金融市场的发达程度直接关系到企业融资的决策与选择，主要包括了股权市场与债权市场。金融市场越发达，房地产企业可以选择的融资方式就越丰富。如国内房地产业发展迅速，房地产信托、房地产基金、房地产项目贷款等房地产金融业务的快速发展，大点促进了房地产企业的融资的便捷。
3.国家法规政策。自金融危机以来，国家实施了宽松的货币政策和财政政策，降低利率、扩大内需等政策防止经济的衰退，保证经济持续稳定的发展。较为宽松的经济环境，使得房地产企业的融资成本大为降低。如果出现货币紧缩、汇率上升，则房地产价格就会下降；如果货币宽松、汇率被人为抑制在低位，则房地产价格上升。由于房价过高，涨幅过快引起国家与社会的关注，国家加大对房地产行业的调控力度，包括用地审批贷款、房地产项目贷款等政策都进行了引导与约束，以防止房地产泡沫。房地产企业的融资环境受到影响，融资成本较高。
三、房地产企业改善融资的具体措施。
（一）发展多层级房地产金融市场。适度放宽股票融资政策、完善房地产债券市场、发展市场化直接融资，发展多层级房地产金融市场，通过政府干预与市场调节相结合的方式建立多层次房地产金融体系，拓展房地产融资渠道与融资方式的选择，促进房地产金融业的发展。（一）探索融资模式创新。探索房地产融资模式创新，发展多种融资方式相融合的组合式融资模式等。在房地产企业发展的不同时期、不同条件下采取不同的融资策略，实行合理有效的组合，使其不但满足企业自身的发展，而且可以最大程度的降低企业资金成本。
（三）加大宏观调控力度。
从信贷入手调控房地产市场可以取得根本性的效果。我国目前银行贷款规模过大，金融压力与风险加大，必须提高房地产开发企业贷款的条件，加强对房地产开发商抵押贷款的审查，避免资金过多的流入房地产开发市场，造成投资过热。房地产开发企业也正在努力拓宽融资渠道，逐步减少对银行贷款的依赖。其次，随着间接融资的总量及门槛有所限制，实现房地产融资的多元化特别是直接融资是房地产发展的必由之路，把房地产融资方式由间接融资为主向直接融资为主转变。房地产企业可以通过资本市场融资或再融资，创新金融工具，拓宽融资渠道，缓解房地产项目资金需求方面的压力。
四、结束语
由此可见，中国房地产市场融资渠道正在悄然发生着变化，这预示着中国房地产行业由初期的比较粗放，雏形的产业逐步走向成熟，最终将形成一个多元化格局。
参考文献：
[1]郭晓亭.中国房地产融资途径发展趋势分析[J].经济与管理.2007.
[2]刘海英，李伟群.房地产宏观调控与金融风险控制[J].建筑经济.2010.6.
房地产直接融资和间接融资范文第2篇
五六千年来，我们把这样一种本能为生存而创造的空间，特别是在最近几百年把空间形式用商业的方式来推广发展，就出现了房地产。只要人类存在，我们80%的时间都是在人造空间里完成，房地产所要提供的服务和产品将是人类继续生存和生生不息的一个重要条件。
既然如此，大家当然就对房地产有信心，只要还有人类就会有房地产，只要有房地产就会有房地产企业，只要有房地产企业，我们的空间、结构的形式，我们的享受，我们的便捷性、安全性就越来越高。
有些很有思想的妹妹会在微博里、小说里写：找一个房子比找一个男人靠谱，因为房子只要你按揭完基本上不再骗你。博纳董事长于冬拍的电影里经常有不靠谱的男人和女人的关系，但房子是靠谱的，可以给我们提供安全和便捷、方便的条件。
重要的地产公司都在做一件事情，即告别住宅时代，进入房地产全面发展的时代，由住宅公司转型到全功能的房地产公司，这是最近房地产行业最实质性的变化。
比如，万达早已不把自己定位为纯粹的地产公司，它由一个住宅公司，转到商用，现在变成全功能娱乐文化导向房地产类的一个特殊公司。再比如中建，要把它所有系统内的，包括中海外、中建国际，以及在内地上市的各式各样公司所有的统合到一起。
而这个变化中，有三个方向是共同的：
一、大家的关注从外部转化到内部空间里；
二、商业模式由纵向模式逐步地变成单一的全能型的房地产开发商，逐步变为收费开发商，变为横向模式，平台模式；
三、财务安排的机制，由直接融资占主导，取代过往，全部的间接融资。
第一，外部转化到内部空间里。以前做房地产，做住宅的时候只要关注整个有多少面积，多大，然后多少销售额，多少规模，对空间里边的内容其实不大关注，在住宅时代，所有空间里边是老婆（运营商）打老公，给你这么大的地方，你怎么折腾都可以。
比如，万达发现，商场内卖服饰的已被电商挤得七零八落，因此要把服饰业态砍掉，这就是关注了里边的事。而现在全球的购物中心最大几家全都在关门、减少，并且都在关注里边的业态发生的变化。
第二，商业模式的改变。地产公司现在正在开始关注房子里边怎么样去设计，究竟应该按照国际上做商用不动产通常的办法，把开发商头商，运营商者分开，由开发商来统合，还是像过去做住宅一样一个开发商从头做到尾，是平台模式，还是沿袭过去的纵向模式？这是第二个关注的兴奋点。
第三则是，地产公司由直接融资占主导，取代过往全部的间接融资。以往地产公司70%是银行的钱，现在所有的地产公司都开始在财务安排的模式上发现了变化，直接融资占了越来越大的比例。这是一个趋势。在美国直接融资房地产企业当中，特别是商业不动产当中大概占到七八成。银行的钱非常少。
万通，现在银行收紧贷款大家也不抱怨了，相当于天上人间关了，良家妇女不抱怨了，因为男人不去了。政府监管还是按照原来的习惯，管银行，但地产公司还是发展很快，实际上通过直接融资增加了很多表外融资，都不止几十亿了，上百亿。
过去的地产商恨不得什么都做，但是现在发达地区地产价格链已经从纵向开始变化，由制造业变为服务业，服务业演化为金融业。传统开发是制造业，空间的研究和运营叫服务业，由此带来的一些财务安排和金融产品的变化，这叫金融业。地产公司要做一个选择，你是聚焦在制造业、服务业还是金融业？
在制造业阶段竞争力主要是在成本、规模、速度上竞争。就跟富士康一样，雇100万人来带兵；服务业竞争则在服务品质和财务安排的技巧；到金融部分的竞争则是创新能力，以及公司信用和周边的一些组合资源能力。
服务讲究的是品牌和收益，地产商逐步转到服务业以后，就变成了手艺人，就是打磨钻石的人。根据调查，这种服务业的模式转变越来越多，围绕这些东西创造出无限多跟房地产有关的服务类公司。
在美国，这样的服务公司一共有60万家，开发商反而很少，但是在中国，开发公司有6万多家，服务类的公司少于开发公司，今后在这个领域里服务类的公司将大大增加，传统的开发公司会减少。
从全球，特别是美国来看服务类的房地产公司，或者是商业不动产公司的市值大于住宅公司的市值，房地产金融类的市值又远远大于商业不动产公司的市值，所以最大、最复杂、最有容量的是不动产金融。
目前，中国的热钱体量很大，多到什么程度呢？现在保险公司的资产有10%可以用于房地产，特别是用于住宅和土地开发以外的其他各种类型的房地产，这个钱就有1万亿元。还有1万亿元是民间通过类似于影子银行、基金、理财公司等各种金融服务机构进入到房地产公司。
房地产直接融资和间接融资范文第3篇
关键词：房地产企业 融资结构
当前经济形势错综复杂，因而需要因地制宜、深化改革。某房地产公司凭借坚实的基础、雄厚的实力以及和金融机构长期建立起的良好合作关系，不断化解资金风险，实现了稳健发展。通过优化企业的融资结构，引入多元化的融资方式，突破融资制约瓶颈，形成了良好的资本结构。
一、房地产行业整体融资现状及原因分析
（一）融资方式单一、过度依赖间接融资
企业融资方式按投融资双方关系可以分为直接融资和间接融资。目前大多数房地产企业都面临融资渠道单一的问题，来自银行的间接融资资金在资金结构中比重偏高，主要表现为银行信贷资金。表面上看，企业开发建设资金主要来源于银行信贷资金，从更深层次来讲，开发企业的资金回笼，如预售、销售款中大部分来自客户的银行按揭贷款，施工单位工程垫支款中也有部分来自银行贷款，据此推算，开发企业直接和间接银行贷款占到总资金的6成以上。房地产行业是一个资金密集型的产业，投资规模大，回收周期长。企业发展机遇很多，面临的风险也很多，资金琏中的任何一个环节发生问题，都会出现连琐反应进而影响其生存。银行对高风险附加值行业的资金支持并不是其优势所在。
纵观某公司的融资方式及综合指标，以2010年为分界线，大体格局如下：2010年以前公司基本以短期流动资金贷款的方式获得外部融资，贷款总量约20亿左右，项目建设资金主要来源于上期项目销售回笼资金和银行贷款，从未涉足直接融资产品。在当时的金融环境下，多以半年期基准利率下浮10%的水平融资。2010年随着国家宏观调控政策的出台，贷款利率上升为一年期基准利率，贷款总量从2009年的21亿逐年上升至2012年的44个亿，增加了一倍。虽然进行了诸如股权质押贷款之类的直接融资，但这部分融资产品从总量上讲比重过小。项目建设资金中的70%通过项目开发贷款方式解决，30%自筹资金依靠短期贷款等其他方式筹集到位，以银行信贷资金为主的间接融资资金比重过大。
（二）内源融资少，主要依靠外源融资，自有资金不足，资产负债率居高不下
公司融资方式按资金来源可划分为内源融资和外源融资。内源融资是指企业将自己的留存盈利和折旧转化为投资的过程。外源融资则指通过一定方式向企业之外的其它经济主体筹集资金，使之转化为自己投资的过程。
中国银监会于2009年10月先后颁布实施了《项目融资业务指引》和《固定资产贷款管理暂行办法》，2010年2月又颁布实施《流动资金贷款管理暂行办法》与《个人贷款管理暂行办法》。“三个办法一个指引”中明确规定对项目资本金未达30%及未取得“四证”的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款。一系列政策规定的出台对房产企业各类贷款审批的要求和资金流向的监管力度明显加强，对公司的融资策略产生了决定性的影响。
房产行业具有不同于其他行业的特殊性，从土地开始的资金投入，到最后销售资金回收，需要经历一个漫长的时期。在过去的几年中，公司对经营战略进行了调整，采取以租赁为主销售为辅的营销策略，保存优质资产，增加稳定性收入，从而在实现资产增长的同时并没有足够的项目现金流入，建设资金回流的时间拉长，因而不得不借助于大量的外部融资，这增加了财务风险。根据公司2012年的统计资料，资金流量及结构分布如下：年度资金流出量22亿，其中自有资金提供50%，另外的50%全部由新增融资提供。从总量上来看，工程建设支出12亿元，大约相当于整个年度融资量，工程建设的投入高度依赖外源融资资金，自有资金提供不足的现状使得项目开发贷款的审批和审批后的投放受到影响，公司运营对外部资金过于依赖，从而防范市场风险的能力较弱。
内源融资资金过少带来的另一个影响就是评价公司偿债能力的重要指标――资产负债率偏高。在没有外部权益性融资注入资金的背景下，内源融资体量过小，公司的开发建设资金缺口必须依靠外部债务方式取得，使得资产负债率逐年上升并居高不下，利息负担过重，财务风险增大。如果不打破这一融资格局，不对公司资本结构进行调整，这种状况将会持续下去，并最终对公司的再融资能力产生影响。
（三）长期融资比例较低，短期融资比例较高
2010年以前国家的货币政策及银监会对短期流动资金贷款的用途监管均较为宽松，周转灵活且利率优惠的短期流动资金贷款能够满足公司对资金的全部需求，中长期贷款量微乎其微。2010年，随着国家一系列政策规定的出台，银监对贷款资金投放的审批要求愈来愈严格，对贷后资金用途监管力度不断加强。2008年――2012年，在公司贷款总量翻了四番的同时，贷款利率上升为一年期基准利率，中长期贷款比例也逐步调整上升至30% 。虽然进行了短期和中长期融资结构的调整，但在短期信贷资金大量留存并逐年递增的前提下，中长期贷款的占比增长缓慢。项目建设资金中有相当部分来源于短期流动资金贷款，形成短贷长投，长短错配的状况。短期贷款比重过高在一定程度上会降低融资成本，但其周转频繁的特点增加了财务风险和经营风险，在国家严厉的宏观调控下随时可能出现现金短缺，这对企业稳健经营极为不利。
从目前情况看，房产行业在未来较长时间仍有可能受制于各项宏观政策调控，根据自身规模实力和抵御风险的能力，采取不同对策，合理配置资源，优化公司融资结构，对公司的长期发展将有着深远的意义。
二、优化融资结构的对策
（一）增加内源融资，加大股权融资力度，降低资产负债率
资产负债率是国资委考核其下属国有企业的一个重要经济指标，目前上级集团对公司这一指标的红线要求为80%，公司近年来资产负债率居高不下，改善这一指标的途径需要从增加内源融资和股权融资两方面入手。内源融资不需要对外支付利息，不发生融资费用，使得内源融资的成本远低于外源融资，而且内源融资也是西方发达国家企业首选的融资方式。股权融资既可以通过上级公司增资扩股方式，也可以采用公司自有资本与外部资本市场的结合。公司经过多年的精心经营和资本积累，区域内的土地均以远低于市价的成本进行了锁定，投资收益率远高于市场平均水平。鉴于此，建议对于这块区域的开发可保持原来的资本结构，保留既得收益并实现利益最大化。对于公司向区外延伸拓展项目，如果项目本身通过市场运作，那么可采取联合开发，引入战略投资者，组建项目公司。这一方面解决了项目对资金的需求，另一方面有利于分散企业风险，更重要的是通过引进专业机构和高端品牌，扩大社会效应，在项目带来经济收益的同时也有助于提升公司形象，产生巨大的社会效益。
（二）采用项目参建、垫支承包施工、项目供应链融资方式，减少自有资金的垫付
对于为客户定制的项目可采取项目参建方式，减少自有资金的支付。垫支承包施工则指在项目施工建设过程中，发包人的工程建设资金暂由承包人以其自有资金进行垫资，待工程完全施工结束或施工比例达到相互约定的条件后，再由发包人按相关约定向承包人支付工程价款。这种方式可以达到资金延迟支付、节约资金成本、减少资金周转压力的效果。项目供应链融资是基于融资机构对项目的审批及与施工单位之间应收账款的确认，对项目供应链商户发放融资。这种融资方式可以有效解决供应琏商户融资难的困境，同时延长公司工程款项支付期限，供应链融资到期，公司以项目贷款或自有资金对接。在关键时点（如年末等）可以通过供应链融资的方式降低融资总额，从而降低资产负债率。
（三）拓展多种直接融资渠道，增加长期融资产品比例
针对公司经营特点和资产状况，可以进行诸如：股权质押贷款、发行企业债券、发行短期融资券等直接融资，目前公司在这几方面已进行了尝试。在长期融资方面也采用了项目开发贷款、经营性物业贷款等长期融资产品。目前，无论是直接融资还是长期融资，在总融资量中体量偏小。未来在上述产品的基础上可以进一步延伸至如发行中期票据（永续中票）、定向票据，进行并购贷款、资产证券化，寻求产业基金发展道路。这样可扩大融资渠道，从以债务融资为主转为股权融资，在融资方式上与同业先进水平接轨。
（四）谨慎把控扩张规模及扩张速度，提高自有资金比例，改善企业现金流
公司在历经近三十年的发展壮大后进入了良性运营，资产回报率较高。在未来良好的预期下，公司又将进入二次成长期，待建项目多、建设节奏紧凑，资金投入需求量大，同时公司未来战略发展也需要充沛的资金作为坚强的后盾和有力的保障。在公司以较高负债方式运营时，如果项目资金不能尽快回收，将促使公司资金琏加速紧张。无论从宏观还是从微观的角度对公司经营规模的扩张和发展速度进行审慎把控，都需要在合理分配租售比例、优化资产结构、合理配置资源、提高自有资金积累能力上探求新的思路，从根本上改善现金流量不足的问题。
随着近几年国家对房地产行业的宏观调控，整个行业形势仍然严竣。在公司大规模的资金需求与可持续发展之间寻求平衡点，是本文的意义所在。财务部门应该根据公司总体战略，制定优化融资战略，从资金上保证各项子战略得以落地。随着直接融资和间接融资、短期融资和长期融资、股权融资和债权融资等多种融资方式的均衡发展，未来公司的融资结构必将形成多元化格局，在资金短缺和融资成本中寻求平衡，实现资金管理的科学化。
参考文献：
房地产直接融资和间接融资范文第4篇
关键词：货币紧缩;房地产融资;发展趋势
一、前言
房地产行业具有资金投入大、风险高、周期长、回报率高等特点，只有稳定资金来源、拓宽融资途径才能为房地产企业的健康发展提供物质保障。近年来，我国房地产行业的发展势如破竹。但由于房地产金融市场尚未完善，某些企业或投资方只顾眼前利益，盲目开发房地产，哄抬房价，造成房地产行业资金混乱的局面。为规范房地产行业的健康良性发展，国家对此不得不利用经济手段加强对房地产行业的宏观调控。在货币紧缩的背景下，对于资金主要依赖于国内贷款的房地产行业来说，其融资问题更显严峻。因此，房地产必须勇于迎接新的挑战，开辟多元化的融资途径。
二、货币紧缩政策及其给房地产融资带来的影响
1.关于货币紧缩政策
国家宏观调控经济手段即货币政策配合其他宏观经济政策促进经济健康发展。货币紧缩是一种货币政策表现。当市场资金过热、出现通货膨胀或经济泡沫时，国家就会选择货币紧缩政策来加以控制。从2008年“从紧”货币政策，到2009年、2010年适度宽松的货币政策之后，自2011年开始，我国货币政策又恢复了长期以来的“稳健”。货币政策主要通过银行的信贷来影响经济行为。货币紧缩政策即使银根紧缩，通过公开的市场操作、适当紧缩银根，上调存款准备金率和基准利率。
2.货币紧缩背景下房地产融资面临的难题
房地产企业的主要融资方式就是自有资金+预收款+银行信贷，易受货币政策的影响。目前，我国房地产行业的融资渠道还存在很多不足之处，最突出的问题就是过分依赖银行贷款。国家实行紧缩的货币政策更加制约了房地产的融资口径。当存款准备金率上调时，各大商业银行以及房地产企业上交银行的法定资金就会增加，房地产自有资金相对较少，商业银行的信贷能力也会降低，房地产信贷融资渠道也会受到影响，加剧了房地产金融市场的不稳定性。当央行与商业银行的再贴现率提高时，商业银行的融资或向同行拆借的利率必然会上涨，这就导致房地产企业向商业银行融资的利率提高，从而增加了房地产银行贷款融资的成本。当货币紧缩政策采用公开市场业务时，央行会向市场抛售国债等有价证券，回收市场中的流动资金。这将导致市场中的货币逐渐减少，供不应求，促使商业银行做出借贷利率上升的对策，房地产企业融资会受到一定冲击。
三、基于货币紧缩的房地产多元化融资趋势
1.信托项目融资
房地产是成本高、周期长的行业，资金短缺问题伴随着地产开发的长期存在。随着我国货币紧缩政策的持续贯彻执行，控制了房地产的银行信贷增量，房地产只有积极进行多渠道融资才能求得稳定发展。房地产信托是金融信托业与房地产业相互融合的产物，具备连接货币市场、资本市场和产业市场的综合融资平台优势，是一种行之有效的融资方法，能为委托人提供可靠的融资渠道，有助于促进房地产企业良性发展。所谓房地产信托，即信托投资公司发挥专业理财优势，通过实施信托计划筹集资金，用于房地产开发项目，为委托人获取一定的收益，也就是房地产开发商与投资人供需双方资金往来的桥梁。信托项目融资主要包括信托贷款、股权投资、股权证券化、权益转让和混合型。为规范信托业务、防范信托风险，房地产企业应发展多元化信托。首先要加强与信托公司的合作，与信托公司建立一种长期紧密的伙伴关系。其次要关注银监会的《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》、《信托公司净资本管理办法》等有关信托方面的文件，保证信托项目融资的谨慎性、安全性。
2.资本市场直接融资
房地产作为资金密集型行业，受国内政策国际资本市场影响，在国家加强对房地产市场宏观调控，实行货币紧缩政策的背景下，目前房地产企业在国内资本市场融资难度加大。市场对企业融资活动具有重要影响。房地产应扩大资本市场直接融资比重，利用债券、股票等有价证券的金融资产形式吸收资本市场闲散资金。直接融资即在市场主导的金融体系中，资金供给者和需求者在金融中介的帮助下，共同确定交易价格和交易数量，直接完成资金转移。作为金融市场发展的一种必然趋势，房地产进行资本市场直接融资具有以下优点：（1）资金供需双方根据各自条件，进行直接的合作联系，实现资金的优化配置;（2）房地产企业与投资人建立一种债权债务关系，作为债权者的投资人监督，将促进作为债务方的房地产企业提高资金利用率;（3）所筹资金具有长期性，非常有利于房地产应对货币紧缩背景下的融资难题。房地产企业可以在资本市场募集较多的、长期性的资金，从而促进房地产市场健康稳定。
3.私募股权房地产基金
在信贷、IPO、发债等融资渠道受货币紧缩政策刺激而逐渐疲软的背景下，私募股权房地产基金以其灵活多样的投融资方式成为房地产融资的一种重要趋势。所谓私募股权房地产基金，指的就是主要投资于房地产或房地产抵押有关公司发行的股票的基金。从是否直接投资于房地产这一问题来看，私募股权房地产基金可分为两类：一是直接投资房地产公司发行的股票上，另一类是间接投资房地产业的基金，即房地产抵押基金。在我国，房地产行业私募股权基金有两种模式，一种是基金公司成立专门投资于房地产行业的私募基金，还有一种是房地产企业为自己的项目设立一支私募股权基金。私募股权房地产基金，可以有效应对当前银行收紧甚至停止房地产项目贷款，商品房预售受到限购等国家宏观调控手段的影响，对房地产开发和在建项目提高资金保障。房地产企业通过设立私募股权基金融资，首先要有明确的投资项目和专业基金，预期的市场前景，确定项目的可行性;其次要有专业的具有一定的经验和竞争力的管理团队，关注拟投资项目的运营团队和运营模式，确保项目运转有利可图。再者项目的开发不仅仅局限于股权，更要关注土地使用权的等其他有价值的投资方式。
4.夹层融资
“夹层融资”是介于股权与债权之间的投资形式。夹层融资的金融产品一部分可以转让成股份，一部分可以转让成债券;其偿还方式可以是本金和利息按月付给投资人，也可以在前期急需资金的时候只支付利息，最后才归还本金。夹层融资以其灵活性、快捷性适用于房地产业。其融资模式有三种：一是股权回购式，就是募集资金投到房地产公司股权中，然后再回购;二是房地产公司一方面贷款，另一方面将部分股权和股权受益权给信托公司，即“贷款+信托公司+股权质押”模式;三是贷款+认股期权，到期贷款作为优先债券偿还。作为一种准房地产信托投资基金，夹层融资可以避开银监会规定的新发行房地产集合资金信托计划的开发商必须“四证”齐全、自有资金超过35%的政策束缚，根据自身的偏好和发展条件选择投资，是一种非常灵活的融资方式。
四、结束语
我国房地产融资本身具有过分依赖银行贷款，自有资金普遍不足，民间借贷和预售款项存在不确定风险，上市融资、发行债券不成熟等方面的问题。尤其是在货币紧缩背景下，在房地产融资主要来源与国内贷款的现状中，银行贷款一旦严重受阻，房地产发展就会陷入融资瓶颈。因此，房地产只有积极进行信托项目融资、资本市场直接融资、私募股权房地产基金、夹层融资等多渠道融资才能求得稳定发展。
参考文献：
[1]于涛.宏观调控下房地产融资渠道的困境及建议[J].经营管理者，2013，07：239.
房地产直接融资和间接融资范文第5篇
房地产开发融资存在的问题
国内银行房地产开发融资服务能力不足,加大了房地产开发贷款的风险。一是风险定价能力不足。世界银行研究报告指出,我国银行收取的开发贷款利率不足以涵盖信贷风险。银行应该对风险收取费用,实施恰当的贷款信贷标准。虽然贷款机构按照人民银行和银监会的要求正在收紧贷款标准,但是中国人民银行报告仍显示,在2005年,尽管开发贷款质量较差,银行向开发商发放的基本贷款率仍在5.5%～6.1%之间,与居民住房贷款的利率相差不大。
二是产品提供能力不足。以澳大利亚麦格理银行为例。麦格理基金提供的房地产开发金融产品主要有两大类别:一是风险共担贷款,向房地产开发商提供规模上限可与项目建设成本相当的贷款。典型的做法是2/3的贷款被看作债务,剩下的1/3贷款被看作权益;二是房地产开发的结构化融资,即按照每个房地产开发项目的要求进行创造性债务和权益结构化融资。我国商业银行单一的房地产开发贷款产品与麦格理银行能够提供的产品和服务有着很大的差距。
三是土地储备贷款存在潜在风险。尽管房地产开发的每个阶段都有融资需求,但各个阶段所面临的投资风险不同,其中土地投资风险最大。在发达国家,土地购买资金主要来自于权益投入。我国的情况恰与之相反,由于土地储备贷款主体的政府背景,土地储备贷款规模增长迅速。此外,国家审计署《国有土地使用权出让金审计调查结果》指出,土地储备贷款中存在两个突出问题,给土地储备贷款带来较大风险。一是土地储备贷款的抵押物不实,即用于抵押的土地并非是真正已储备的土地,同时有的土地储备机构贷款规模过大而还款能力不足;二是土地储备贷款被用于市政设施建设等非土地储备用途。产生这一问题的根本原因是部分地方政府将土地储备贷款作为重要的融资渠道,为获取城市发展所需的巨额资金,以储备土地的名义大量贷款用于城市建设。除了贷款风险外,土地储备贷款规模过大,还会大量透支地方政府未来的土地收益,增加未来的还款压力和风险,还会造成盲目超量储备土地和建设规模的过度扩张。
房地产金融运作欠效率,资金投向结构不合理。
一方面由于我国房地产金融机构不健全,缺乏科学、合理、规范的经营,使得房地产市场资金的配置效率低下。加之我国金融体制本身的非市场化特征,金融资源并非完全按照市场规律进行配置,阻碍了社会资金向房地产金融领域的流动,受系统内资金供应者的经济状况和储蓄率的制约,融资数量有限,难以满足房地产庞大的资金需求。
另一方面房地产资金的投向结构不够合理,商业用房的投资增幅高于住宅投资,经济适用住房建设投入不足,导致房地产市场出现总量相对不足的结构性失衡。使得真正有居住需要的、占社会人群大多数的中低收入居民的有效需求得不到满足,又造成房地产商盲目开发,出现房地产供给的结构性过剩,空置率居高不下,资金流通链条断裂。
解决房地产开发
融资问题的对策
一是通过制度建设和金融创新改变房地产金融发展滞后的状况。当前,房地产金融发展面临的主要问题是制度环境不利于金融创新,金融创新跟不上实体经济发展的需要,产生了很多需要金融创新才能解决的问题――单一、分割的金融体系妨碍了“适销对路”的金融产品的开发,现有的金融产品难以满足房地产开发企业及行业发展的融资要求等。
二是房地产债券融资大有可为。在公司的资本结构中,债务应该占有一定的比例。债务过高会增加公司的流动性和破产风险;债务过低则表明资金运用效率偏低。因此,在保证公司财务稳健的情况下,根据公司的类型选择不同比例的公司债券发行,有利于公司财务杠杆的良好运用,从而能为公司股东谋求收益的最大化。我国房地产公司的债务一般都为短期债务融资,短期债务中主要是银行贷款,但是通过资本市场以债券方式进行融资所占的比重很小,尤其是利用公司债券融资的只有个别公司。目前,原则上只要满足四证齐全和投资额完成35%等要求,银行都会发放开发贷款,但总体说,开发贷款也属于较短期的;而许多房地产公司对中长期资金的需求量更大,而长期性直接融资产品可以有效地改善企业的负债结构。
