房地产直接融资
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房地产直接融资范文第1篇
即使100亿元的新资本到位，京东方的亏损窟窿仍然难以填平。
7月4日，京东方科技股份有限公司(以下简称“京东方”，深市交易代码：000725)表示，公司调整非公开发行A股股票方案事项，已经获得北京市人民政府国有资产监督管理委员会的批准。这意味着该公司再融资1004L元的目标有了初步希望。
该融资事项是京东方在一个星期前的公告中宣布的。当时，京东方提出将原计划的公开发行改变为非公开发行，给出的理由是“由于市场环境发生变化”。但值得注意的是，公司董事会在宣称要公开发行时，仅明确募资额不超过100亿元人民币。而在调整为非公开发行后，外界才知道将要发行4.50亿～35亿A股，募集资金净额仍不超过100亿元。
募资方案通过了北京国资委的核准，尚需获得中国证监会的核准，以及公司股东大会对发展方案调整的批准。分析人士认为，在完全国有资本操作的大背景下，京东方拿到这两张批条基本不成问题，不过，他们可怜的财务状况仍令外界对其前景大打折扣。
本刊记者获悉，自2004年以来，京东方累计融资2804L元，而净利润(不含少数股东权益)为－31.7亿元，分红基本可以忽略不计。实际上自2003年6月正式下注上马第5代液晶模块生产线之后，就陷入了恶性的投入产出怪圈之中。平均净资产收益率从2003年7％一路下滑，2006年低至30％，2009年为0.6％。毛利率也从15％降至2009年的-0.44％。
资本的游戏
京东方董事长王东升曾表示，企业家应具备三心：超越之心，敬畏之心。感恩之心。京东方不断上马的世代线生产项目或最能体现他的“超越之心”。
京东方的前身是北京电子管厂，属于国家重点的电子类军工企业，它被誉为“中国电子工业的摇篮”。在正式成立京东方科技集团股份有限公司之前，这家传统的国有企业已经连续亏损了7年。后在北京市政府的支持下，进行了公司化改造。1997年，京东方在深圳证券交易所上市。1993年，王东升出任北京电子管厂厂长，公司改组后任京东方董事长。
自2003年开始，京东方以一系列大手笔的动作进入液晶面板制造业。在以3.8亿美元“杠杆收购”韩国现代的液晶业务几个月后，王东升进入了另一个规模更大的超豪华赌局――耗资几十亿美元的北京亦庄液晶生产基地。
在当时的规划中，京东方亦庄基地将分三期建设。一期为一条5代技术的液晶生产线，总投资预算12亿美元，2005年第一季度投产，可实现年收入15亿美元。不久，这家公司再次耗资10.5亿港元成为香港和新加坡两地上市公司冠捷科技的第一大股东。
这两次大手笔投资均没有实现盈利预期，相反，公司的财报再次亮起了红灯。但这并没有阻止王东升扩张的步伐。
2007年9月，京东方公告，以非公开发行方式募集资金总额不超过60fL元人民币，其中的224L元用于第4.5代TFT-LCD生产线项目。一个月后，4.5代线花落成都。当时，成都京东方规划将以14.1英寸以下液晶屏和液晶模组为主要产品，设计产能为730mm×920mm玻璃基板3万片／月。
仅一年之隔，京东方另与合肥市人民政府、合肥鑫城国有资产经营有限公司、合肥市建设投资控股(集团)有限公司，签署了第6代薄膜晶体管液晶显示器的相关投资框架协议。
2009年8月，京东方8代线项目在北京经济技术开发区举行，该项目被称为北京市有史以来单个投资额最大的工业项目，投资额度高达2804L元。
令人看不懂的是，王东升在大笔烧钱的同时，亏损一直如鬼魅般缠绕着他。
2009年京东方的财报显示，2008年出现9亿元大幅亏损。奇怪的是，正式进入液晶面板制造产业的5年来。京东方只在2007年全球行业最景气时取得了9亿多元的盈利。其余年份皆为亏损，累计亏损已达40多亿元。
2004年，京东方因投建5代液晶生产线借了7.4亿美元银团贷款，这个沉重负担导致海外上市遇阻；2005年，京东方的资产负债率高达82％，2006年也仍然有71％。京东方2006年亏损17.22亿元，其中有4.2亿元为归还银行利息财务费用。
业内分析人士指出，液晶产业就是一个高投入、高收益(或高亏损)的产业，京东方已是骑虎难下，其唯一出路只能是继续加大投入。扩大规模，向更先进的生产线升级。
“起死回生”
京东方的经营不乏戏剧性情节，最典型一幕莫过于2007年的“起死回生”。
2007年3月，京东方刊登公告称，由于连续两年亏损，在面临退市风险的情况下，京东方将把主营业务液晶第5代生产线剥离，专注于移动和应用类液晶业务、背光源等关键零部件的配套业务。
当时，王东升向媒体表示，在全球大公司的液晶业务普遍分拆的形势下，业务分拆后会使京东方更专业化，分拆后京东方光电会变成与上市公司平行的关联企业，将缩短集团内部管理链条，加强快速反应能力。王东升当时还预计剥离亏损的5代线业务后，京东方有望于2007年扭亏。
而在6个月后，京东方再次表示，公司拟定向增发3亿-8.5亿股，最低募集资金60亿元，以扩产5代线。此时的王东升称，“除了面板价格回升，5代线生产规模的迅速扩大和整体配套成本的大幅降低。也可以帮助京东方光电大幅减亏。”随后又传出增资5代线的消息。本刊记者了解到，为了解决资金难题，京东方除了定向发股，同时与地方政府合作。
在这种合作模式中，地方政府的出资以国有投资公司购买京东方股票的方式来体现。成都工业投资集团有限公司、成都高新投资集团有限公司和北京经济技术投资开发总公司就成为地方政府投资的载体。
京东方将这种合作模式应用到6代线的建设中。合作方法仍然是，京东方向这些地方的国有投资公司定向增发，募集部分资金，后者还通过国开行向京东方注入剩余资金。
根据京东方公司的公告，在合肥建的6代线总投资175亿元，项目资本金为90亿元，其中60亿元的注册资本金由合肥地方政府或者它指定的投资平台投人，这部分资金通过京东方定向增发的形式注入；其余30亿元人民币项目资本金由双方共同通过资本市场、战略投资者引入等方式解决。项目总投资与项目资本金的差额部分，由双方共同负责落实银团向项目公司提供贷款。
此前，京东方在成都投资31亿元建4.5代线也采用了同样的筹资方式，通过定向增发从地方政府手中募集了22.5亿元，而后从国开行获得了18亿元的贷款，从而筹足了建 设资金。对于通过地方政府融资的办法在业界可谓是毁誉参半。有分析师直接指出，地方政府直接推动了京东方“亏损一融资一再亏损一再融资”怪圈。但同时，业内也有人士指出，这是创新的办法，相比海外的高科技产业发展投入，我们还比较少。以韩国为例，韩国政府在三星发展初期曾投入了150亿美元资金；而在我国台湾地区，政府每年投入2000亿元台币用于TFT－LCD产业发展。
至于地方政府如何能与京东方合作，合肥市市长吴存荣解释说，“合肥看中的是这个项目融入合肥高新技术产业之后，对合肥家电产业的巨大推动作用。”而吴存荣之所以选择京东方而非其他企业合作，主要是看中了京东方作为一家中国企业拥有全套自主技术。“另外就是增发价格较低，也降低了风险。”吴存荣说。
不管怎样，在烧钱一般的液晶面板线的投资中，资金是维持这台机器运转下去的重要因素，王东升也曾表示，等手头上有了钱，建几代线都没有问题。但王东升是否对股东们抱有感恩之心，政府的融资能够挽救京东方扭亏为盈?
产能滞后
相关调查显示，产能滞后才是京东方无法摆脱亏损的症结所在。
一位从事多年液晶面板业务的人士向本刊记者透露说，“21世纪以来，显示器更新速度明显加快，我们的8代线还在打桩的时候，日韩的10代、11代生产线已经产出成品，新一代显示屏的大规模商业应用也就是2～3年的事了。”
以5代线为例，京东方5代线投产之际也正值日韩及台湾6代线大量投产，17寸液晶屏的整体成本持续下降供应量持续提高，因此价格也出现持续下滑。到了2006年3月，17寸液晶屏的平均价格已经降至133美元，较当年峰值时的300美元下降了一半以上。面对在成本和效率上更占优势的众多6代线，京东方的5代线从一开始就陷入了一步落后步步落后的恶性循环。
“目前京东方主要收入是依靠5代线。而5代线在国外已经接近淘汰了，像日韩等公司已经计提完了折旧，这给国内厂商很大的压力。”一位券商分析师表示。
“想要靠5代线翻身盈利，不太现实，除非面板价格有大幅度提升。像在2009年，由于金融危机，很多企业停产，供求不平衡，曾引起面板价格的上涨，但是2009年上涨到的最高价格，也不过是2008年的六七成。”
房地产直接融资范文第2篇
一、房地产项目现有融资模式对比
（一）房地产投资者直接融资模式
房地产投资者直接融资模式是由房地产项目投资者直接融资，同时由房地产项目投资者直接承担融资中的责任和义务，目前来说是结构相对较简单的一种融资模式。这种模式一般情况适用于房地产投资者自身财务结构简单，且房地产投资者的信贷良好的情况。对于这种模式，其投资机构一般是非公司型合资机构，房地产投资者可以依据其投资战略需要来灵活地安排融资，同时还可以利用其与银行的良好关系和信用等级，降低融资成本。但这种方式难以实现贷款的有限追踪，无形中增加房地产投资者融资风险。
（二）以产品支付为基础的融资模式
以产品支付为基础的项目融资模式是建立在由贷款银行或者第三方融资机构购买地产项目产品的未来租金或者销售收益的权益基础之上。主要适用于项目产品数量和现金流量可以比较准确计算的房地产项目。主要特征有：它由贷款银行和投资者建立的一个融资中介机构，通过购买一定比例的房地产来作为融资的基础；贷款银行提供资金给第三方融资机构，第三方融资机构再根据协议将资金融入房地产项目；销售阶段根据销售协议，项目公司承担房地产销售义务和责任，且销售收入将直接进入第三方融资机构。
（三）房地产ABS项目融资模式
ABS(Asset-Backed Securitiation)即资产证券化。这种模式是以房地产项目所有资产为基础，以房地产项目资产的未来收益作为保证，并通过在国际资本市场发行债券来筹集资金的一种证券融资方式。房地产ABS项目融资模式是通过国际资本市场发行高档债券来筹集资金，由于这种负债数据不在房地产投资者的资产负债表上显示，从而能够避免对房地产投资者资产的限制。另一方面，国际高级债券市场利率较低，这样不仅可以大幅度降低发行债券筹集资金的成本，同时也为房地产ABS项目融资模式应用于资金量大的房地产项目提供了无限空间。
（四）房地产TOT项目融资模式
TOT ( Transfer Operate Transfer) 即转让一经营一转让的模式，这种模式主要是通过房地产投资者投资购买项目所在地的基础设施所有权，并由该地区政府授予特许经营权，进而投资者在授权时间内拥有对该基础设施的所有权、经营权，通过经营获得相应的利润，在授权期届满时，房地产投资者必须将该基础设施的所有权和经营权无偿移交给该区政府。[1]
（五）房地产PPP项目融资模式
PPP(Public-Private Partnerships)即公私伙伴关系模式，对于这种模式，根据联合国培训研究院的定义认为是不同社会系统倡导者之间的所有制度化的合作方式，目的是解决当地或者区域内的某些复杂问题。而广义的PPP 模式泛指公共部门和私营部门为了提供公共产品或者服务而建立的一种合作关系；狭义的PPP 更多的是强调政府在项目中的所有权以及与企业合作过程中的风险分担和利益共享机制。[2]这种模式是政府、营利性企业以及非营利性企业共同基于某个房地产项目而形成的以双赢或多底为目的的相互合作模式，参与方可以达到比单方面单独行动更为有利的效果。
二、房地产项目融资中的问题
（一）房地产融资市场体系不健全，融资效低
虽然上面介绍多种融资模式，当时从实际情况来看，我国房地产业尚未形成真正多元化的融资模式，主融资渠道还是通过银行贷款，这种单一融资方式所带来的风险是难以避免的。这些情况主要原因还在于我国房地产融资市场体系不健全。房地产融资体系的不健全会导致一系列的问题，如大多数房地产企业只顾短期效益而不考虑企业的长期发展，自有资金的缺乏，使得剩余资金往往需要依赖于银行贷款，只有少数的房地产企业看清市场走向，这不利于房地产行业的长期发展。还有一个方面，由于房地产融资市场体系不健全，无形中增加了企业的融资成本，进而使得更多的企业为了保证自有资金而不得不采用银行贷款或者地下融资方式。
（二）房地产项目融资目的不明确
房地产企业多元化进程也在慢慢开展，虽说目前股权融资已经成为房地产企业进行直接融资的主要方式，但很多企业在依赖于银行贷款的同时也在积极探索多元化融资渠道，力求适应市场需求。但其中一个问题就是，房地产企业在进行融资时必须要结合企业自身情况，这就需要对企业进行合理的估算。如待融资房地产项目的规模、项目的数量、融资方式以及融资的时机等。但是目前我国房地产企业存在一种盲目融资的现象，如大部分房地产企业在融资时只是估算一个数额，而并没有结合企业自身实际，这无形中带来潜在的风险，很可能造成房地产企业的财务危机。[3]
（三）缺乏明确的产权制度和法律体系
房地产证券化融资模式已成为目前最重要的方式之一，但这种房地产证券化模式的前提条件是必须明确房地产产权，而目前来说我国的房地产产权制度尚未明确，缺乏有效的法律保障体系，同时也没有基金管理等方面配套的法律法规。另一方面，由于我国现阶段尚未形成有效的个人信用制度，金融机构很难对贷款人的资信状况有所了解，很难对房地产企业信贷业务做评价。银行为了减少信贷风险，只好严格控制贷款方式，这无疑抑制了房地产项目的融资多元化进程。
房地产直接融资范文第3篇
近日，财政部公布了今年第一次地方政府债券发行计划，财政部将合计发行422亿元地方政府债券。根据发行计划，6月14日，财政部招标发行3年期地方政府债券210亿元，涉及新疆、安徽、福建、甘肃四省区，额度分别为47亿元、76亿元、41亿元、46亿元。财政部表示，执行中如有变动，以届时地方政府债券发行文件为准。（证券日报）
世界环境日我国空气质量达标城市仅23.9%
6月5日是第41个世界环境日，为了支持和参与环境保护，体现我国对于环境保护的日益重视。环境保护部于6月4日了《2012中国环境状况公报》。据《公报》显示，2012年，325个地级及以上城市环境空气质量仍执行《环境空气质量标准》（GB3095-1996），据此评价，达标城市比例为91.4%，但执行《环境空气质量标准》（GB3095-2012）后，达标城市比例仅为40.9%；113个环境保护重点城市环境空气质量达标城市比例为88.5%，按环境空气质量新标准评价，达标城市比例仅为23.9%。（国际金融报）
外汇局5月新批QFII额度13.35亿美元
国家外汇管理局近日公布的数据显示，5月份外汇局新批了13.35亿美元合格境外机构投资者（QFII）额度。较4月份有显著提高。至此，外汇局已经累计批复202家QFII机构总计425.63亿美元的额度。外汇局同时公布的人民币合格境外机构投资者（RQFII）投资额度审批情况表显示，5月份外汇局新批了156亿元RQFII额度，至此，外汇局已经累计批复27家RQFII机构总计919亿元人民币的RQFII额度。（证券日报）
房地产直接融资范文第4篇
对于“微调”的概念，交通银行首席经济学家连平认为是在“稳健”的基调之上，偏松、偏紧都属于微调的范围。与此同时他认为，为前瞻性地合理安排银行体系的流动性，2013年初可能适度下调准备金率1到2次，每次0.5个百分点。与之相比，更多的市场人士更倾向于理解为，2013年货币政策在“扩内需”的背景下可能会“由紧到松”。
中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇对此表示，从2012年下半年的情况看，货币供给基本处于比较适中的状态，既较好遏制了通胀，银行信贷或社会融资总量的增长也没出现滑坡，“因此2013年将继续保持这种连续性和稳定性政策的态势。”
谁是Mr.Rright
“2013年的信贷计划和今年差不多，年初应该有一拨放贷高峰。不过现在大客户的第一要求就是降低成本，企业对发债的兴趣比对贷款的兴趣高出很多。”一位国有银行公司部人士之前对媒体如此表示。
在风险管理和支持优势企业的原则上，银行提供的钱肯定是每年都存在缺口的，但是随着社会融资渠道的丰富，企业应该找到哪种最为合适的“钱”的确开始成为一个命题。正如青岛福日集团CFO董运启所说的那样，现代企业融资方式也有先后，第一是内源融资，其次是债务融资，最后才是股权融资。“关键是企业的最佳融资结构应该是找到一个平衡点，在价值最大化的时候，保证由于债务上升所带来的财务风险成本最小化。”
郭田勇对当下一些应该鼓励或限制发展哪种融资方式的说法并不认同，他认为各种融资方式之间都是一个竞争的方式，不存在好坏，只能说哪种方式最适合企业那它就是最重要、最好的。
银行：忧郁的主体
近期一些国有大行纷纷表态，2013年将更加注重优化信贷结构。工行董事长姜建清表示，要按照稳健的货币政策要求，及早谋划明年信贷计划，适度增加信贷投放总量，把握好投放力度、节奏和投向，优化信贷结构。农行董事长蒋超良表示，科学配置并用足用好信贷资源，持续推动信贷结构的调整优化，确保信贷投放符合中央的要求，更好地服务实体经济。建行行长张建国表示，加大形势研究分析力度，科学合理地确定建行自身发展目标，加大信贷结构调整力度。
实际上，社会融资总量结构在2012年发生了重大变化，即直接融资的比例快速上升。来自中国银行间市场交易商协会的统计显示，目前我国间接融资占比已经由2006年的91%下降至2012年1至10月份的84%，债券融资占直接融资的比重由60.35%%增长至89%。
这一趋势将在2013年继续延伸。预计2013年企业融资结构将进一步改善，以贷款为代表的间接融资比例进一步下降，直接融资比重将明显提高。同时随着直接融资的放量，预计全年社会融资总规模在16万亿元至17万亿元。专家初步预计，2013年的人民币贷款增长仍将控制在8.3万亿元。而且这些贷款的投放更加注重支持结构调整。
直接融资的比重上升，意味着通过债券和信托进行融资的方式已逐渐为企业所热衷，银行信贷已不再是企业融资的唯一渠道，而这也直接带来了金融脱媒现象的日益明显。来自中国银行的研究报告认为，金融脱媒给商业银行的经营带来了很大压力，而这也说明的银行存贷款利率需要进行进一步的市场化改革。
郭田勇认为，只有利率市场化银行业才能成为真正的银行。“不断推进的利率市场化会给银行业带来非常大的压力，压缩其传统盈利空间，同时有可能带来破产等问题。”但是这是必须要走的一步，郭田勇建议银行要做好战略转型的准备，一方面从传统的依赖于存贷业务和利息收入转向依赖和强化中间业务；另一方面不断发展金融创新，推动混业经营，寻找更多的盈利点。
债券： 意料中井喷
用郭田勇教授的话说，既然体制内无法满足资金需求，那必然寻找体制外的。因此2012年直接融资呈现出井喷之势，尤其是债券市场在宏观调控稳增长、政策鼓励直接融资的大背景下，2012年俨然成了“债券年”。
2012年12月20日，中国石油天然气集团公司宣布，全年公司发债额度突破3000亿元，创历史最高水平。总会计师王国梁日前在“中石油2012年债券融资研讨暨总结会”上说，从结构上，公司债券融资以境内为主，形成国内外、本外币、多元化的融资体系。
在2012年央行连续两次降息后，短期融资券发行利率一度降至3.6%左右，低成本吸引了大量央企、国企。据Wind数据统计，去年超短期融资券发行总额达5822亿元，同比大增178.6%。
截至2012年11月末，银行间债券市场整体发行量约7万亿元，占同期GDP的比重超过15%，交易量超过240万亿元。除了银行间市场债券发行规模大增外，交易所公司债发行规模亦出现大增。数据显示，2012年公司债发行总额达2594.33亿元，同比大增100.9%。业内人士普遍认为，2013年债市扩容的现象将会持续。
在债券市场急速扩容的情况下，中国债券市场一直还保持着“零违约”的纪录。虽然这对于持有人除去风险是好事，但也不乏担心风险的集中爆发。
值得一提的是，债券的品种结构也发生了一些变化。2011年底开闸的小微企业专项金融债成为2012年银行青睐发行的品种，2012年银行共发行金融债1680亿元，用于支持小微企业贷款。
影子银行的尴尬
“影子银行”的概念诞生于2007年的美联储年度会议，在中国“影子银行”的概念至今没有一个明确的界定。野村国际（香港）曾在2010年对中国内地的“影子银行”做过调研，后来IMF也曾警示过中国“影子银行”的风险。
在中国，“影子银行”主要集中于三种形式的融资。第一类是银行表外业务，如理财产品；第二类是非银行类金融机构，如信托公司、小贷公司等；第三类是民间金融。对于中国“影子银行”的规模，多家机构预测普遍在20万亿元上下。
虽然对“影子银行”至今还没有特别一致的定义，但郭田勇认为一直存在，只是现在多了这样一个名词，不用谈“影子银行”色变。
郭田勇表示，“影子银行”对直接融资比重的提升有很大作用，开辟了新的融资渠道，对经济和中小企业的发展起到了极其重要的推动作用。但是由于“影子银行”长期游离于金融监管体系之外，郭田勇也表示对于系统性风险还是要防范。
IPO：更多期待在香港资本市场
清科研究中心近日的数据显示，在海外13个市场和境内3个市场上，2012年全球共有425家企业上市，合计总融资823.43亿美元。其中中国企业共有201家上市，总融资额为263.27亿美元，占全球上市数量的47.3%和总融资额的32%。
2012年仅有47家中国企业在海外5个市场上市，其中香港主板是2012年中国企业海外上市的主力市场，共有38家企业上市，合计融资95.58亿美元。这表明中国企业在纽约证券交易所、纳斯达克等海外主要资本市场数量仅为9家，这其中还不乏唯品会等的流血上市。这也意味着“中概股”危机并未过去，美国的资本市场并没有太多值得期待的地方。
而在境内资本市场，2012年全年仅有154家企业在境内三个资本市场上市，融资额为164.84亿美元，较2011年同期下滑62.3%，上市数量减少127家。
而据安永于2012年12月28日的《安永年末全球IPO最新报告》，2012年创业板成IPO发行主角，创业板成立以来上市数量与融资额双双位列A股第一。
根据目前的不完全统计，目前已有800家公司在证监会申请上市的名单之中，融资总额约为5000亿元。由此可见，国内排队过会的企业数目及融资规模远大于国内市场当前的规模，这也就意味着企业通过国内资本市场上市融资的通道基本已经关闭。
由此安永大中华区高增长市场主管合伙人何兆烽判定，2013年将会有更多中小企业赴香港上市，而且赴港上市的门槛有可能会进一步降低。与此同时何兆烽预测，IPO活动有望于2013年下半年增加，现在很多企业都在等待上市的好时机。
内生性力量
亨通集团CFO生育新表示，当下他正着力提升资金的使用效率。“我们现在主抓资金的集约经营，公司已经有两个资金中心，现在正积极申报财务公司。”与此同时，亨通集团的债务结构也在不断调整中，“现在短期债务占比80%以上，我们通过上市公司再融资可以加大一部分长期债务的比例，加上做了一些中期票据，未来的目标是短期债务和中长期债务的比例能达到5：5。”
作为全球发电和轨道交通基础设施领域的领先企业，阿尔斯通的资金管理一直比较先进。虽然银行一贯支持传统基础设施的行业，融资上没有遇到大的困难，但是徐连生也坚持表示在企业需要资金的时候，首先考虑内部资金调配，其次才会去考虑外部融资。徐连生强调，阿尔斯通的资金利用效率主要依靠“高效、便捷、优势化”的资金管理理念。“高效是指资金有效率，便捷是指资金管理中调配资金的手续可供操作，操作简单便捷。优势化则是资金集团化使旗下公司的资金使用成本比银行的现有利率要低。”
即使是在城市建设规划设计行业，作为新兴城镇化建设的直接受益者，绿维创景CFO苏杰也认为，政府投资主导下的经济增长模式几乎走到了尽头，在未来城镇化建设中，相信民间资本会发挥越来越大的作用。当下苏杰将人力资本放到了工作首位，“如何加快人力成本周转是提高公司获利水平的关键所在。财务部门协助公司管理层开展经营管理的重中之重就是运用时间资源驱动作业成本管理模式，辅以绩效考核等各种手段来不断促进提高工作效率，从而获得较高的人力资本回报率。”
房地产何去何从
2012年是楼市调控持续深入的一年。房地产市场开始走向分化，龙头企业依靠自身资金优势“以价换量”，销售业绩大幅提升；与此同时，中小房企在资金压力下“断臂求生”，转让股权；还有一些房企“另谋出路”，寻求转型，走向多元化经营。房地产行业“圈地运动”的集体暴利时代逐渐走向终结。
对于中国经济来说，房地产仍是支撑经济的重要行业，相比之前那个草莽的神话市场，现在的市场显然更加理性、健康。鉴于此穆迪近期也将中国房地产行业的信用评级前景上调至稳定，自2011年以来该评级一直为负面。
近日世联地产董事长陈劲松在其微博上引述万科总裁郁亮的看法称，“2013年房地产市场最大风险在于部分城市复苏过快，政府想调控房地产市场的手段是无穷的；房地产市场最好不要有什么春天、夏天。如果出现春天，离死寂也就不远了。”这似乎预示着地产老大万科对2013年的楼市持“谨慎悲观”的预期。
事实上，作为和金融最息息相关的行业，房地产金融在2012年得到了迸发。自2011年就开始过冬的房地产业，在寻求资金方面已经呈现“百花齐放”的局面。即使是背靠海尔集团、在2011年之前一直没有贷款的海尔地产也努力搭建了多元化的融资平台，在“内部融资和外部融资相平衡，短期融资和长期融资相平衡”的策略之下，与各大银行、信托、基金等方面进行了全面合作。
复地集团高级副总裁周纯在出席第二届亚洲地产融资模式创新峰会时表示，“房地产归根结底是金融行为，房地产专业化与金融创新要相辅相成。”周纯强调，第一关拿地的成本一定要控制好，现在复地集团能把拿地项目控制在13%左右。
信托脱缰狂奔
房地产信托开始做春节前的最后冲刺，据统计近两月来信托发行数量呈现抬头趋势，单周发行规模曾一度突破百亿元，2012年最后一周（12月23日～30日），共有13只房地产信托成立，足可看出房企通过信托融资的需求依然强烈。
短短几年，信托资产规模已从2007年的3500亿元暴增至现在的7万亿元，这背后房地产的资金需求成为主体推动力量。据用益信托工作室统计，2012年仅11月便成立房地产信托54只，共募集资金169.49亿元。据不完全统计，2012年全年房地产信托产品发行数量达648只，募集资金总额为1531亿元。
不过随着2012年楼市低开高走，货币政策出现放松，很多房地产企业便以销售回款提前偿还了信托。信托界人士也表示，“大房企、国企不缺钱了，信托不好谈。”因此2012年信托募集资金总额较2011年出现了下降。
但信托业的“野蛮增长”也令信托产品高收益背后的高风险一并迸发，2012年信托融资骗贷、抵押资产大幅缩水、信托投资计划不能按时兑付等风险在去年一并迸发，而这也将意味着信托业将在2013年被进一步规范整治。
不过，国土资源部近日称将继续坚持房地产调控政策不动摇，在保持从严从紧基调和监督政策执行的同时，针对不同类型城市，实行分类指导。一方面“分类指导”有可能透露出官方在调控思维上已经拒绝“一刀切”；但另一方面也意味着对于房地产的调控方向不会改变，未来信托仍旧是补充房地产企业资金需求的一条主要通道。
房地产基金突进
在房地产调控下、地产企业“输血管道”受阻的情况之下的另一受益者便是房地产基金。根据住建部政策研究中心报告显示，2011年人民币房地产私募基金总规模已达千亿元，而2012年地产基金规模大都实现翻倍，保守估计也已突破2000亿元。
房地产直接融资范文第5篇
关键词:房地产;融资管理;对策
一、我国房地产企业融资现状及特点
(一)我国房地产企业融资现状分析
经历十几年的发展,我国的房地产业,从规模到产业内涵都已发生了巨大变化,已成为我国国民经济中相当重要的一个产业,起着举足轻重的作用。而我国房地产企业依然存在融资方式单一,融资渠道狭窄的问题,融资资金来源主要依赖于银行贷款和预售房款,房地产企业发展迫切需要资金支持。
我国房地产企业的直接融资发展滞后,仅占融资总量的1/10,而随着我国金融业门槛的提高,房地产融资将日益困难。金融市场的变化也要求开拓房地产融资渠道。近年来,我国商业银行对房地产开发贷款和住宅按揭贷款的管理日趋严格,将使一大批没有资本实力的房地产企业因资金短缺而被淘汰。因此,如何发展房地产融资,是我国房地产企和金融行业所需要面对的一个重要课题。
(二)我国房地产企业融资特点
1、以银行信贷为主导的单一融资格局
房地产开发资金主要来源于银行信贷、自筹资金、定金及预售款和其他资金。受宏观调控政策的影响,银行信贷增长幅度一路下滑,2004年银行信贷只占开发资金总量的18.4%,自筹资金与定金及预售款增幅较快,分别占资金总量的30.3%和34.2%。由于预售款中大部分是银行对购房者发放的住房贷款,至少有60%以上的资金来自银行。
2、融资渠道趋向多元化
资金信托计划是近年来最活跃的融资工具,虽然其融资额在整个房地产融资总量中仅占1%,但是它表现出来的创造性、灵活性与适应能力却让我们叹为观止。为了改善房地产融资市场的疲弱局面,2004年10月银监会公布了《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法(征求意见稿)》,该办法将符合规定条件的房地产信托业务放宽限制,这将把资金信托变为真正意义的房地产信托。
二、如何正确认识新形式下我国房地产企业融资存在的问题
(一)我国房地产企业融资存在的问题
我国房地产融资体系对房地产企业、金融体系、宏观调控和宏观经济都有十分不利的影响。具体来说,存在五个方面的潜在风险:第一,由于房地产业融资渠道过度集中于银行,银行信贷政策的每一次变化和调整必然会对房地产业产生巨大的冲击和影响,十分不利于房地产业的健康稳定发展。第二,对高风险高收益行业的资金支持并不是银行的优势所在。而我国房地产融资体系的现状则是银行占据着超过一半的融资任务,银行业从中所获得的收益却只是固定的利息,银行业所承担的风险与其收益并不对称,不利于银行体系的稳定。第三,房地产业的高债务依存度导致企业形成软约束预算,不利于宏观调控的实施。第四,房地产业的自有资本偏低导致行业投资过度,形成了对其他产业的挤出效应,不利于国民经济的协调发展。第五,房地产业迫切需要能够在全新市场规则和全新市场环境下有效运作的融资方式,来抵御加入世界贸易组织后面临的冲击和国外房地产企业的竞争。因此,支持优秀房地产企业在证券市场融资,形成内源性融资积累,是促进其健康成长的必然要求。
(二)正确认识房地产企业证券市场融资问题
1、从国民经济战略发展的高度认识房地产行业发展壮大的必要性
房地产业是国民经济的基础性和先导性产业,房地产业应成为国民经济的主导产业。然而,目前我国房地产业在证券市场中的比例仍然很小。当前房地产业处于高景气阶段,有必要让投资者分享该行业成长的成果。
2、把握中国房地产企业实现可持续发展的关键要素
宏观调控促进了房地产市场的整合,使得企业的淘汰率变高。由于此轮政府的宏观调控地根紧缩、银根紧缩,从而导致部分融资能力有限、拿地上不具优势的企业不得不从行业中消失。企业之间的竞争使企业为了自身生存的需要,不得不尽快地拓宽自身的融资渠道,加大土地资源的获取以实现企业的发展。因此,我们认为,当前中国房地产市场的竞争,更多表现为资金、土地的竞争;而在行业进入相对成熟期后,企业之间的竞争更多地是依靠自身的管理水平、行业整合能力等等以实现扩张。因此,中国房地产企业要实现可持续发展,其关键要素包括:充沛的资金来源、土地资源的获取和房地产企业管理能力和水平的不断提高。
3、房地产行业整合和产业结构升级的内在逻辑要求
目前,中国至少有5万余家房地产公司,其中有很多中小房地产企业存在经营实力和诚信不强的问题。牛市为房地产上市公司打开了直接融资快车道,也给强势企业未来的持续发展与扩张积蓄能量,资本助推房地产导致行业整合的趋势已经相当明朗。资金素来是房地产业的血脉,房地产上市公司竞相进行巨额融资,表明房地产公司的资产证券化开始加速。在资本的助力之下,房地产行业内部的整合将加速。随着资本实力的提升,在行业整合的初期,土地市场的竞争将更加激烈,行业进入门槛将随之提高;在整合的中期,则是并购高发期,并且大多是以上市公司并购非上市企业的形式出现;在整合的后期,多寡头竞争的局面将形成,上市公司之间的联合与合作将成为普遍现象。在A股市场目前的房地产上市公司中,万科、保利地产和金地集团等公司是整合的领军者,以良好的发展态势不断扩大与同行的差距。
(三)房地产上市公司直接融资与地价上涨的关系分析
2007年,我国股价和房价都出现了较大幅度的上涨。随着资本市场融资功能的恢复,一些地产上市公司从中受益,筹集了资金。与此同时,国内土地拍卖价格屡创新高,参与竞拍者不乏上市公司的身影。基
于此,一些媒体认为在资本市场实现融资促使上市公司高价拿地,证券市场间接成为地价上涨的“帮凶”,认为房地产上市公司已经进入了一个“圈钱――高价拿地――推高房价――再圈钱”的恶性循环,甚至认为房地产行业已经进入了一个寡头垄断时代,将损害购房者权益。我们认为,房地产公司证券市场融资并不是地价上涨的“帮凶”:房地产上市公司不可能通过拉高地价来获取更多利润;资本市场的融资不是房地产企业资金来源的主要渠道,撬不动地价的上涨;上市公司一直都是土地拍卖的重要参与者,并非现在融资后才去“抬高地价”;拍卖地价屡创新高,并非全是上市公司在推动,一些非上市公司和海外上市公司也参与了土地的拍卖。因此,上市公司并非推高地价的“罪魁祸首”,把推高地价与证券市场直接融资相关联更是缺乏科学性。
三、新形式下我国房地产企业融资的对策
(一)建立多元化融资渠道
我国居民储蓄存款已达11.2万亿元,再加上保险基金、养老基金等民间资本已经形成了一个庞大的潜在资金市场。由于我国在发展房地产投资信托基金方面缺乏相关经验,建议可以借鉴美国的运作模式,通过房地产信托投资基金这种方式投资,推动房地产业的发展。房地产基金是我国房地产业发展到一定阶段的必然要求。具有一定的流动性、稳定的投资回报、较强的组合投资风险控制能力以及资金积聚等优势。目前,在北美、欧洲和澳大利亚等地,房地产投资基金已经十分成熟。尽管我国尚未颁布房地产投资基金的法律法规,但国外不少投资基金已开始涉足中国房地产市场。他们或者在中国设置资产管理公司,或者投资国内房地产开发企业。
(二)放松规制,开拓房地产融资市场的资金来源
资金来源是房地产融资市场的“水源”,是房地产金融的立足之本。应结合房地产资金需求的特点,结合股权融资和债权融资两种模式共同拓宽资金来源渠道,比如进一步强化住房公积金,鼓励住房储蓄存款,引入保险资金,完善投资信托市场。由于地产行业自身特点,它对金融始终保持着很强的依赖性,自有资金+银行贷款也一直是我国传统的房地产融资方式。但近来国家为了防止房地产过热,在金融政策上实施了一些宏观调控,同过去相比,银行信贷门槛提高了很多,许多开发商倍感资金压力。在这种情况下,房地产开发企业应积极拓宽融资渠道,根据企业自身特点,采用不同方法融资。
(三)健全相关法律
由于我国与房地产金融相关的法律法规还不完善,所以严重影响了我国房地产市场和房地产金融的规范发展及安全运行。房地产市场的许多问题在很大程度上也是由于缺乏相关的法律法规作为指导。在房地产市场中,消费者相对而言处于信息缺乏的一方,同时又缺乏相关的专业知识,在市场博弈过程中处于不利地位。因此,加强对房地产和房地产金融相关的法律法规建设,对房地产企业的信息披露行为实行监督,有利于改变消费者的不利地位,提高市场运行效率。
参考文献:
(1)王珊. 当前形势下积极拓宽房地产融资渠道的必要性分析[J]. 北方经济, 2009,(04)
(2)石金花. 当前房地产融资渠道的特征及发展趋势[J]. 北方经济, 2008,(14)
(3)赵丰. 我国房地产金融监管主客体利益的经济学分析[J] . 时代经贸. 2007,(07)
