廉租房的性质

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廉租房的性质范文第1篇

关键词：粘连；肠梗阻；治疗方式

中图分类号：R574.2 文献标识码：B 文章编号：1005-0515（2013）7-096-01

粘连性肠梗阻是肠粘连或腹腔内粘连而导至患者肠内容物不能正常运行及顺利通过肠道，是各类肠梗阻中最常见的一种，其形成的原因比较复杂，腹腔内粘连是直接原因，可分为先天性和后天性两种。目前腹腔手术后发生肠梗阻成为肠梗阻的主要原因，约占全部粘连性肠梗阻的80%左右。粘连性肠梗阻的治疗包括保守治疗和手术治疗两种。一般多采用保守治疗。笔者在2003年1月-2012年12月共收治粘连性肠梗阻病例143例，经保守治疗和手术治疗，全部痊愈出院。取得了较好的疗效，现报道如下：

1.资料与方法

1.1一般资料

本组病例为2003年1月-2012年12月收于我院的粘连性肠梗阻患者，共143例，其中男性 75例，女性68例。年龄在15岁-83岁之间。具有腹部手术病史者125例，其中有阑尾切除手术史者76例； 妇产科手术史者34 例；其他腹部手术史者25例。

1.2临床表现

本组患者的主要临床表现：腹痛、腹胀、呕吐、停止排气排便，腹部X线片可见液气平，查体腹部膨隆，腹部有压痛，肠鸣音亢进或高调气过水音。

1.3治疗方法

本组所有的患者入院后均先行外科基础治疗，主要措施包括胃肠减压，纠正水及电解质平衡紊乱，纠正酸中毒，抗感染，肛管排气及低压灌肠等，对多数患者腹部症状较轻，没有腹膜炎表现的不全肠梗阻患者采用保守治疗方案。对于症状较重而且保守治疗无效的患者及时采用手术治疗方案。本组143例患者中97例采用保守治疗，27例采用保守治疗无效后改为手术治疗，另19例比较严重的完全性肠梗阻患者直接采用手术治疗。

1.4疗效判断及治疗方式改变

有效：72小时内肠梗阻基本缓解，腹痛腹胀减轻，患者能通气或排便，食欲正常，腹部X线检查腹部液气平消失，继续保守治疗；无效：治疗72小时患者梗阻仍不能缓解，或症状体征有加重现象，腹部立位X线片显示梗阻加重，需中转手术治疗。

2.结果与转归

本组143例患者中有19例症状较为严重的患者在入院时考虑绞窄性肠梗阻，直接在基础治疗后采用手术治疗。本组其他124入院后均先采用保守治疗，其中27例在保守治疗的过程中效果不明显而转为手术治疗，所有病例均痊愈出院。

3.结论与经验

粘连性肠梗阻是普外科较为常见的急腹症之一，多由手术后所致，从本研究结果可知，阑尾炎手术后引起的粘连性肠梗阻病例最为多见。可能与阑尾炎为常见、多发病，而且为感染性病变，在炎症发生的过程中容易产生腹腔粘连有关。腹部手术后引发患者发生粘连性肠梗阻的原因和预防措施还有待于进一步研究。

对于粘连性小肠梗阻的治疗方式，目前主要有保守治疗和手术治疗二种[1]，其中部分患者梗阻程度不完全，手术指征不明确，若首先采用手术治疗则很不必要，而且会加重腹腔粘连，故对其治疗首先采用保守治疗。经保守治疗72小时以上无效后可采用手术治疗方案，本组经保守治疗大部分不需手术治疗。无效的患者再转为手术治疗也取得了较好的治疗效果。在保守治疗的过程中，重点是观察是否发生了绞窄性临床表现，一旦出现绞窄表现立即手术治疗[2]。在临床工作中判断往往比较困难，患者出现疼痛加剧、腹膜炎体征、肠鸣音消失、或腹胀不好转而腹痛突然减轻等临床表现时，要高度警惕发生了肠绞窄或肠坏死[3]，应该立即行剖腹探查手术。

参考文献：

[1]吴在德，吴肇汉，外科学.第七版，北京：人民卫生出版社，2008：1，456.

廉租房的性质范文第2篇

关键词：廉租房 制度建设 难点 问题

中图分类号：F293.30 文献标识码：A

文章编号：1004-4914（2011）08-275-01

在今年的“两会”议题中，关于房价的争论和解决方法依旧是代表们讨论的焦点问题之一。在本次“两会”中，有代表提议不仅政府要大力推广廉租房建设，企业也可以成为廉租房供给的主体之一。政府可通过土地、税收等政策鼓励用工量大的企业和其他企业，在符合规划的前提下，建设大学生公寓、农民工集体宿舍等多种方式增加廉租房的供给。由此可见，大力推广廉租房建设，已经成为政府和公众的共识。

事实上，国家对公租房廉价房的重视已经不止10年了。廉租房是一个不同于商品房和经济适用房的概念，所谓廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。作为社会保障住房之一，廉租房政策在落实过程中也暴露出很多问题。早在1998年住房商品化改革之时，国务院曾经下文要求各级政府尽快建立起以经济适用房为主和租售并举的住房供应体系。但廉租房制度建设由于责任不清、资金来源缺乏等问题一直没有实质进展。对于地方政府而言，廉租房建设无益于财政和政绩。特别是在土地出让招标拍卖的今天，廉租房建设会减少土地出让金收入，该收入在某些经济落后地区政府的财政收入中，甚至占了一半以上。对于房地产开发商而言，由于无利可图，故反应冷淡。2006年，在商品价格飞涨，经济适用房建设制度被广为质疑的背景下，要求加强廉租房建设的呼声越来越高。该年国务院颁布条例要求地方政府将土地出让净收益的部分按一定比例用于廉租住房建设，并为参与廉租房建设的开发商提供银行信贷便利。从目前的实践来看，现有的廉租房数量未能覆盖所有符合标准人群。由于标准过低，大量被排斥在租住标准之外的人群仍然无力购买住房。在此次楼市调控中，三部委联合发通知，在廉租房的准入、管理和监督三个方面细化标准，使廉租房政策更加明确。

国家出资建设保障房的重要初衷是保障住房弱势群体的居住问题，实现“居者有其屋”，同时，也希望藉此政策缓解商品房房价过快上涨的问题。据估计，廉租房的供给每增加5％，就会迫使房价下降3％~4％。可以看出，廉租房的大量推出能够在一定程度上有效抑制目前商品房房价的上涨速度，这也是一个责任政府的首善之举。但是，在此也必须清醒地意识到，廉租房的建设并不能解决现存在于商品房市场上的所有问题。

首先，从廉租房的需求角度分析，租赁只能解决居民的暂时性居住需求，却不能有效解决居民对住房的长期性购置需求。在国人的心目中，拥有自有房产所带来的幸福感是租房所远远无法比及的，廉租房的大量建设只能解决“居者有其屋”的居住问题，却不能满足人们“居者有其房”的购置性需求。廉住房建设必须结合不同国家的经济环境和人文心理、历史渊源来考量。纵观我国现在存在的房价过快上涨的主要原因，不在于我国现有的房屋租赁市场欠发达，更不是由于可提供的租赁房数量过少造成的，而是在于国人对于购置性住房的需求过度旺盛。让我们来看一组数据，在西方发达国家，租赁房屋的居民比例远超过了拥有自有住房的居民比例。据统计，美国、瑞士、瑞典等国的租房比例大概在40%~65%，瑞士的这一比例则高达65%。西方人的租房比例如此之高，难道仅仅是因为西方人买不起房吗？事实上，虽然许多外国人也买不起房，但租房并不会因此减少他们的幸福感，反而会让他们的生活更加自由灵活，学习和事业发展的机会更多。在西方人的价值观中，自有房产并不是构成幸福指数的最重要指标，西方人不愿意在经济基础尚未稳定时，倾注大量的财富投入到买房中，更不希望被约束在一个地方，而是宁愿选择不断地搬家和租房。与此形成鲜明对比的是，拥有自有房产的国人不断趋于年轻化。并不是中国人比西方人更有经济实力买房，而是因为在国人的心目中，自有房产所带来的安全感可以给予居民最高的幸福感。，有人戏称房价高涨的重要原因是“丈母娘在推动房地产经济”。虽然，这样的说法并不可取，但却从侧面反映出国人对购置性住房的需求是多么的迫切，买房等于结婚，买房等于稳定，类似的观念在短期内不可能得到根本性扭转，每一对年轻夫妇的背后都有着一对甚至两对节俭、勤劳的父母在将其一生的积蓄用于给子女购房。因此廉租房的大量建设并不能有效缓解商品房的超量购置需求，因而也就无法有效抑制商品房价格的过快上涨。另一个明显的问题在于，对于那些既没有足够经济能力购置商品房，也超过了廉租房申请门槛的城市“夹心层”来说，这部分人群的数量不可小觑，未来的廉租房并不能解决这部分人群的住房需求。

其次，从廉租房的供给角度分析，廉租房的主要供给主体是政府。姑且不论政府建设廉租房的效率如何，但就政府如何甄别合适的廉租房申请人选问题就是一个明显的灰色地带。目前廉租房问题的最大困难并不在于国家的政策和建设，而是在实施和执行上。有好的政策，却很难有好的执行。在甄别最合适的申请人方面，茅于轼建议廉租房不设厕所以防止有钱人购买，此观点虽然在互联网上激起千层浪，但却从一个侧面反映出甄选适当申请人并不是一件容易的事情，极易发生信息不对称的现象，使得那些真正需要廉租房的低收入群体却游离在廉租房受益群体之外。更重要的是廉租房具有准公共物品性质，由政府来提供本无可厚非，但是，在没有利益动机的前提下，如何保证廉租房的房屋建设质量、如何解决廉租房的物业管理问题和修缮问题，都将成为政府必须考虑的问题。另一个严峻的问题是在土地供给日趋紧张的今天，用于廉租房建设的土地增多，势必会对商品房用地形成竞争和挑战，从而进一步推高土地的价格，并间接推高商品房价格。

综上所述，廉租房作为政府解决低收入人群住房问题的措施可以保障部分低收入群体的暂时性住房需求，但要从根本上解决商品房发展中存在的问题，仅仅依靠发展廉租房问题还是不够的。

廉租房的性质范文第3篇

关键词：廉租房；瓶颈；突破策略

中图分类号：F293.3文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）03-0-01

廉租房跟经济适用房及商品房是不同的，它是指政府以实物配租或者租金补贴的方式，向城镇常住居民中收入较低且住房困难的家庭来提供租金低廉并具有社会保障性质的普通住房。廉租房能够有效地解决城镇低收入家庭的住房问题，我国从1998年相继出台了一些有关廉租房的政策，虽取得了一些成果，但也遇到了一些问题。

一、我国廉租房发展中的瓶颈

1.我国廉租房的覆盖对象较为狭窄

我国的廉租房分配的对象大多是城镇中的双困家庭，对于那些在保障标准之上，但购买不起经济适用房的家庭却顾及不上，并且在很多地方制定了严格申请标准，以使廉租房的覆盖范围太过狭窄，廉租房对城市的打工者、农民工及刚毕业大学生等都没有涉及，随着城市的不断发展，这些群体将会不断的扩大，对于廉租房的需求将会越来越大，仅有解决这些群体的住房问题，或者说廉租房的公平问题，才能有效地确保社会和谐稳定的发展。

2.我国廉租房发展中的资金短缺问题

我国的廉租房建设的资金来源主要是财政拨款、土地出让金的提成、住房公积金的收益提成及财政的专项补助。但在廉租房的建设中是没有这个土地出让金的，政府是要自己出钱的，当政府财力不足时是很难进行资金落实的，我国的住房公积金收益很少，并且不稳定，支付完其他费用之后就所剩无几了，对很多地方政府来说，发展廉租房不能带来财政收入及政绩上的表现，对此热情并不高，再加上开发商建设商品房的利润较多，经济房能够得到优惠政策，而建设廉租房是没有利润可图的，很多开发商的反应是比较冷淡的，在这种情况下，仅靠政府的财政补贴进行廉租房建设是比较困难的，这是廉租房发展中的主要瓶颈问题。

3.地方政府贯彻力度不够且机构不完善

在廉租房的定位上不太准确，很多地方政府总会流露出廉租房成为贫民窟的担忧，认为当贫困的人口聚在一起，会让城市的环境及治安等变得混乱，影响了城市文明的形象，这种担忧是没有必要的，贫困的人口并不是低素质人口，更不是犯罪人口，是不应该对他们进行这种有罪推定的，而很多地方政府有这种担忧而限制了廉租房的发展；还有我们所提到的廉租房不能给政府官员带来政绩上的表现，反而会引起GDP的下降，为考核带来影响，同时还要地方政府投入大量的物力、财力及人力，这就使得他们对廉租房的建设积极性不高。再加上现在廉租房并没有专门管理机构，而是在各房产管理局的名下，所需的管理人员都是从房产管理局里抽借的，在没有工作经费，人少事多的情况下，廉租房的发展是很难有效坚持下去的，这也是廉租房发展中所遇到的瓶颈问题。

4.监督及退出机制不够完善

在我国的廉租房发展中，并没有建立起有效科学的低收入标准、监督及审核的管理办法，尽管在申请廉租房时，会经过很多部门的层层把关，但很多部门仅是对其申请条件进行检查，并没有相应的管理及监督系统，这样就所提供的信息无法进行核对，其真假性难以辨别，这就让有些人钻了空子，一些人平时开着豪车，却以无正当职业为理由向政府来申请廉租房骗取低保，这反映了我国廉租房发展中监督环节存在着漏洞。另外，还存在着一些租户因廉租房使他们的生活带来了改善，当他们的经济条件得到好转并且不符合标准时，也不愿意搬出的情况存在，依据现在的法律，政府管理部门很难让不符合标准的租户搬离，若强行让其搬离，又会影响社会的和谐稳定。

二、我国廉租房发展的突破策略

1.扩大我国廉租房的保障范围

政府应该根据当地的经济发展状况、住房水平、市场的需求情况及人口等，把城镇的人均收入标准和最低收入的保障标准结合起来进行考虑，并且还可依据实际情况把户籍政策取消，将一些非户籍低收入人群包括进来，像刚毕业大学生及外来务工人员等，并主动制定长远规划及有效措施，政府还要依据人多房少的状况，采取适度调整的原则，对廉租房进行调整以扩大它的覆盖面。

2.廉租房的资金的多渠道补充

我国的廉租房发展的资金问题除了政府财政的补贴，还要积极地扩展资金来源的渠道，方法有：建设住房金融机构，对于低收入的家庭要给予税收的优惠及购房贷款总额的贴息等优惠；采取优惠政策吸收民间资金，鼓励个体房地产企业建设发展廉租房，并运用金融创新的方法把原有的政府主导融资方法装变为政府引导的商业运作形式，从而加快廉租房的建设发展；政府可从土地的收益中按照一定的比例来提取，按照市场机制来获取土地资源的收益以弥补廉租房资金的不足；还可从社会福利筹集中来提取一定比例的资金，用作住房保障的需要；还可实行廉租房的开发贷款的证券化及房地产的信托投资基金等，以拓宽廉租房的资金来源渠道。

3.完善廉租房的相关政策管理体系，加强监督审核工作

要提高政府部门建设廉租房的积极性，需要把廉租房的发展归于政绩考核的内容，廉租房要由政府相关部门进行统一的规划与建造，并建立有效的监督管理机制，以加强对廉租房申请、审核及复查的监控力度，同时要建立相应的管理部门，使其从房产管理部门分离出来，成立专门的廉租房管理部门及工作人员，还要对收入低且居住困难需要进行保障的家庭进行电子化的收入记录。要管理好廉租房工作需要进一步的完善准入及退出机制，这需要加快相关信息系统的建设，加强申请、审核及复查的监督管理工作，并且要年年进行廉租房的审核及结果的公式，从而确保廉租房的公正透明。

三、结语

随着我国社会及经济的不断发展，住房问题越来越受到国家的关注，为了解决低收入人群的住房问题，我国积极地推出了廉租房政策，但在廉租房的发展中遇到了一些瓶颈问题，要突破这些问题需要从多方面来采取策略进行完善。

参考文献：

廉租房的性质范文第4篇

【关键词】现代；廉租房；设计

一、廉租房概念的提出

廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房，是解决中低收入家庭住房需求的保障性住房。近些年来随着房地产市场经济的发展以及人口数量的激增，为了应对日益上涨的高额房价以及改善中低收入者的住房需求，大力推行廉租房、公租房等保障性住房建设，然而随着建设数量的增多，廉租房设计在布局、适用性、经济性、安全性等方面出现了很多问题，影响了正常的居住和使用。因此现阶段急需加强廉租房设计问题的研究，优化廉租房空间布局，并进一步提高其适用性、经济性、安全性等。

二、我国廉租房设计的现状与存在的主要问题

自1998年我国进行住房制度改革以来，廉租房、公租房等保障性住房对于解决中低收入者的住房困难发挥了重要作用，但是由于住房管理体制的不完善，以及人口数量的增多，我国廉租房设计中也存在多方面的问题。

1.廉租房设计缺乏实用性和适用性

随着经济的发展和人们生活水平的提高，廉租房的设计也要与时俱进。但是目前我国很多廉租房的设计仍然是参照以往的设计思路，没有具体考虑到使用家庭的人口数量或生活习惯，导致很多廉租房在建造完成后，采光、通风、隔音和卫生等各方面的使用功能较差，使用起来极不方便，严重缺乏实用性和适用性。

2.廉租房设计缺乏安全性

由于廉租房住房户型小，设计难度大，收取费用低等原因，导致很多勘察设计单位对于廉租房的设计极不重视，不能严格按照国家相关规范、标准进行设计，致使很多廉租房的地基基础、主体结构设计不合理，缺乏安全可靠性。

3.廉租房设计缺乏经济性

目前我国对于廉租房的设计标准没有统一规定，各个地方的设计标准高低不一，因此在廉租房的设计过程中经常会出现超标准设计，比如廉租房面积过大，一居室住房面积甚至超过我国对于新建廉租房50m2面积的限制标准，或者是廉租房的装修太过豪华，节能不符合相关要求，这使得廉租房的设计失去了意义。

三、廉租房设计的主要技术要点

与其他商业性住宅相似，廉租房设计的主要技术要点也包括规划设计、公共空间设计以及户型设计三个方面。

1.廉租房的规划设计

为了更好的解决贫困问题，中低收入家庭应分散居住于城市的各个地段，以方便分别和重点管理，使他们尽早脱贫。因此廉租房的规划设计也要注意将中低收入者进行分散，在进行商业性住宅开发设计时，需要根据适当比例专门设置廉租房住宅小区或廉租房住宅楼，使他们像其他家庭一样同等享受城市交通、购物、医疗、教育等发展成果。

2.廉租房的公共空间设计

廉租房的走廊、门厅、库房、停车场、绿地等公共空间设计要像其他住宅设计一样，符合国家相关标准、规范要求，而且设施应该齐全，功能良好，不能出现偷工减料现象，避免高档住宅周围出现贫民窟现象。

3.廉租房的户型设计

对于廉租房来说其户型设计是至关重要的。一般来说廉租房的户型设计应该本着节约用地，节能资金、能源，精简细化，设施齐全的设计宗旨和原则。目前我国廉租房的户型主要有梯间式、廊道式以及集中式三种，其中梯间式户型采光条件良好，各户之间干扰小，因此是目前我国廉租房中比较常用的户型。

四、优化现代廉租房设计的有效措施

廉租房虽然是为中低收入家庭服务，但并不是意味着廉租房的设计质量品质低下，而是充分考虑中低收入家庭的生活特点和居住习惯，设计出符合人们基本生活需求的实用性、现代性住房。因此现代廉租房的设计要注意以下几个方面。

1.紧凑型设计

一般来说廉租房的住房面积都比较小，但是廉租房的住房户型虽小，并不是意味着将大户型随意缩小，而是根据廉租房住房面积的限制性要求，根据紧凑型设计原则，合理利用房间内部空间，提高空间利用率，使其空间布局合理，硬件设施齐全，以满足居住者的各种基本功能要求。比如注意降低公共交通面积以增大户内使用面积，并通过将厨房、卫生间进行集成设计，可以有效利用室内空间。

2.实用性设计

廉租房的服务对象决定了廉租房的设计必须具备实用性，必须能够满足中低收入者的基本居住和生活需求，因此廉租房的设计要注意空间布局一定要科学合理，尽量使得每个房间都能具备良好的通风、采光等功能，避免无用的功能区面积浪费或奢侈的建筑装修。比如通过协调户门户楼房电梯之间的布置，以及控制户型的开间和进深，使得廉租房的房间实现通风、采光等方面的功能性要求。

3.精细化设计

紧凑型和实用性要求就要求廉租房的设计必须讲究精细化，设计时要摒弃传统的粗放型设计理念，时刻注意每一个设计细节，严格遵守人体工程学等要求，合理确定各个空间尺寸，注意起居空间、厨卫空间、交通空间的相互整合。

4.可变性设计

一般来说廉租房的使用者并不是一成不变的，而是在多个中低收入家庭之间轮换，因此廉租房的设计要注意考虑到多个不同类型家庭的使用要求，使其在更换使用者之后经过简单改装仍然能够满足后续使用者的生活要求。比如在进行廉租房设计时可以适当加大卧室空间，当家庭成员的人口数量发生变化时，可以考虑在大卧室内部增设书房、储藏间、衣柜、休闲区等，从而满足家庭成员的各种不同需求。

5.节约型设计

在我国倡导建设节约型社会的背景下，廉租房的设计也要注意遵守节约型设计原则，倡导绿色、节能型的廉租房设计。目前随着各类能源消耗的增加以及自然、生态环境的破坏，资源和环境问题已经成为当前人类不得不面对的新问题，因此现代廉租房的设计除了要满足实用性要求外，还要注意保温、节能方面的设计，以及高性能、可再生建筑材料的有效利用。比如对于北方廉租房的设计要注意外墙、屋面以及门窗的保温处理，考虑采用珍珠岩水泥板、泡沫水泥板、复合硅酸盐、岩棉、蒸压砂加气混凝土砌块等保温防裂材料。

五、结束语

现代廉租房的设计是一项系统复杂的工程，需要广大建筑设计师们充分结合中低收入家庭的成员结构和生活习惯，并严格依据国家相关规范、标准，按照紧凑型、实用性、精细化、可变性以及节约性等设计原则，做好现代廉租的规划设计、公共空间设计以及户型选择和设计，设计出更为科学、实用、绿色、节能的现代廉租房，以满足广大中低收入家庭的各种基本生活需求，让他们能够平等享受现代城市的发展成果。

参考文献：

[1]魏薇，刘阳. 廉租房户型设计研究. 工程建设，2009，23（6）：789-790，792

[2]赵中华，张敏. 廉租房设计与平面类型研究. 洛阳理工学院学报（自然科学版），2010，20（4）：21-24，31

[3]奚树祥，李惠生. 保障性住房设计探索. 建筑学报，2011，8：70-72

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廉租房的性质范文第5篇

关键词：廉租房；融资；REITS

廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房的分配形式以租金补贴为主、实物配租和租金减免为辅。我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。廉租房是低收入家庭住房保障体系的核心。

廉租房的福利性特点，决定了其与一般商品房的开发与运作有着明显的不同，然而也正是由于这种特点的存在，廉租房的开发与运作面临新的困难。

一、廉租房融资现状

为了解决我国低收入家庭住房问题，中央和各级地方政府推出了一系列加强廉租房建设的方式，已经形成了财政预算安排、住房公积金增值收益、土地出让净收益和社会捐赠等几种建设资金来源，但是与所需资金相比，仍然存在很大的资金缺口。许多城市因无法落实资金而搁置廉租房计划，资金紧张已成为制约廉租房制度建设的重要障碍之一。

全国用于廉租房建设的资金中，44.05%来自财政拨款，27.9%来自住房公积金增值收益，4.38%来自土地出让净收益，0.28%来自社会捐赠，剩余来自其他渠道。在这些资金来源中，政府财政预算安排占主要部分，由于融资渠道单一，金融手段在融资方式中没有发挥作用，而一些发达国家早已将金融工具运用在廉租房的融资渠道中并取得了很好的效果。

最近两年，为了缓解大规模建设廉租房的配套资金不足难题，包括福建、甘肃、河南等一些中西部地区开始探索廉租房“共有产权、租售并举”政策，即通过出售廉租房的部分产权回笼资金，以便再次投入到新一轮的廉租房建设中。但中央政府关于廉租房的相关规定中，并未准许廉租房可以对外销售，地方政府的此类做法已经违背现行的政策规定。可见，我国廉租房的建设资金缺乏较为严重。

因此，我国廉租房的融资渠道必须不断地创新。在我国廉租房现有的融资渠道中，金融机构和社会资金还没有发挥实质性作用，所以我国可以借鉴国外经验，针对我国廉租房融资中没有运用金融工具的现状，大胆创新并充分利用可行的金融工具，使我国廉租房的融资渠道更加多元化，从而充分利用社会资金来解决廉租房建设资金不足的问题。

二、REITS融资模式与廉租房项目

（一）REITS融资模式简介

香港证监会在2003年8月1日公布的《房地产投资信托基金守则》中解释道：“房地产投资信托基金是以信托方式组成而主要投资于房地产项目的集体投资计划，有关基金旨在向持有人提供来自房地产的租金收入的回报。房地产投资信托基金通过出售基金单位获得的资金，会根据组成文件加以运用，以在其投资组合内维持、管理及购入房地产。”从这个概念可以看出，REITS是一种集体投资计划，其利润来源于房地产本身的租金收入，是一个在设立之后可以再投资的发展平台。

REITS具有以下几个特征。首先，它是一种集体投资计划，即可以公开募集资金，这样就保证了募集到的资金规模较大，与房地产业的资金要求相匹配。其次，其收益来源主要是房地产的租金收入，相对比较稳定且收益率高于银行同期存款。再次，REITS 是一个长期性的金融工具，基金投资者可以得到长期的收益，可以提高公众的投资积极性。最后，REITS在建立和实施过程中，有规范的法律制度要求，从而避免了制度性风险。

（二）廉租房REITS引入的可行性

1.廉租房市场需求巨大。由于住宅成本的上升和整体市场价格的拉动，无力购买经济适用房的低收入家庭的数量在增加，需要租住政府提供的廉租房以缓解其住房问题。住房和城乡建设部、发展改革委、财政部联合出台《2009―2011年廉租住房保障规划》，提出2009年至2011年，基本解决747万户现有城市低收入住房困难家庭的住房问题。根据建设部门的摸底统计，目前我国城市住房困难户大约1000万户。

2.廉租房REITS收益率能达到要求。一般REITS对收益率的要求是7%～8%。目前我国的廉租房收益率估算能达到7%～8%，原因是：第一，廉租房土地是划拨的，造价低廉；第二，廉租房是由政府补贴租金的，也可以补给REITS；第三，廉租房不光是住房，它还有配套商业，因而如果租金不够，可以拿商业补贴；第四，REITS一般都是免税的，廉租房基金也可以实行免税制度。

3.廉租房收益来自租金，符合REITS特征。REITS的一个特征是，它是一种集体投资计划，其利润来源于房地产本身的租金收入，而廉租房收益来自租金，符合REITS特征，非常有利于廉租房REITS的开展。

4.国际和国内经验可借鉴。香港发行的第一支REITS――领汇基金，主要经营廉租房和廉租房下面的商场物业和出租车位，收益率达到6.7%，政府由此收回了当初的投资。此外，美国的179个REITS中有一些也是通过经营廉租房获利。

5.我国开展廉租房REITS具备了一定的基础和能力。近年来，中国一些信托投资公司以多种形式为房地产投资及管理的各个阶段提供融资，推出了我国内地在功能上接近房地产投资信托基金的产品，这些对设立廉租房REITS具有借鉴作用并积累了一定的经验。国内的信托投资公司、资产管理公司、物业管理公司、基金上市发行服务机构，也已具备为廉租房REITS提供专业服务的能力。

三、廉租房REITS运作流程设计

（一）组织形式的选择

按照不同的方式分类，REITS的组织形式可分为公司型和契约型、开放型和封闭型。

1.公司型与契约型的选择。依据法律地位的不同，房地产投资信托基金可以分为契约型和公司型两种。契约型依据《信托法》规定的信托契约建立和运作，公司型依《公司法》成立，具有法人资格。

公司型和契约型REITS各有优点和缺点，我国REITS选择公司型还是契约型，需要从我国实际出发，综合考虑。本人认为，我国的REITS应首选契约型的组织形式，原因如下。（1）目前不适合发展公司型REITS。实践中，目前我国基金主要集中在证券业，并且都是契约型基金，公司型基金在我国立法和实践中没有得到认可，所以公司型REITS的实践条件不成熟。因此，为了更快地推出REITS，应选择契约型的组织形式。（2）契约型REITS优势明显。公司型基金的缺点非常明显。一是公司型基金没有专门的基金保管机构，使得股东权益难以得到保护；二是具有双重税收负担（公司所得税和股东分红个人所得税）。而契约型基金有专门的基金保管机构负责基金资产的保管和处置，基金收益可得到法律保护，这符合房地产投资基金风险低的特点，此外契约型基金不需缴公司所得税，可提高基金收益。

2.开放型与封闭型的选择。按基金的受益凭证可否赎回，REITS可分为开放型和封闭型。本人认为，廉租房REITS应该选择封闭型，投资者只能转让持有的股份，不能赎回。因为廉租房建设是一种长期投资，发行REITS是为了筹集到大量的资金满足廉租房建设的需要，封闭式基金不能随时被赎回，其募集得到的资金可全部用于廉租房建设，这样便可以满足廉租房长期的投资需要。但为了REITS更好地发展、不断地吸纳优质物业，REITS成立一段时期之后，还应赋予其随市场具体情况进行增发的功能。

（二）结构的组建

廉租房REITS融资的基本思路如下。（1）委托人，基金发起人。某一资产机构或政府作为REITS的发起人，通过整合或收购适宜的物业，如二手房、空置房或合适的商品房等，把这些物业打包上市发行REITS并将募集的资金交付给受托人进行管理和处置，得到的收益给基金投资人进行分配。（2）受托人，法律要求REITS需以信托形式组建。受托人是符合一定条件的银行，或者上述银行的附属信托公司。受托人的主要职责是定期公布REITS的执行情况；监督投资管理人是否按照信托文件的约定和受益人大会决议运作信托资产；对投资管理人进行选定、委任和更换。（3）投资人，信托受益凭证的持有者。公众、机构投资者、发起人和战略投资者通过认购REITS基金单位成为受益凭证持有人。投资人依法享有基金收益分配权、REITS运作情况监督权、公开的REITS业务及财务状况资料的查询和获取权；并具有权出席或委派代表出席受益人大会行使表决权，但同时承担相关运作风险。（4）投资管理人，负责代表受托人管理REITS资产，其职能与基金经理人类似。其在受托人授权范围内管理和运用REITS资产，对信REITS资产进行具体投资组合和管理，如图1。

（三）收益及分配

REITS的收入来源主要包括：廉租房的租金收入；政府给予的各项税收减免，如免缴信托基金层面的企业所得税，还可以借鉴国外实施的低收入返税政策；政府补贴和廉租房下面的商场物业和车位的高租金收入。REITS所得各项收入扣除成本、费用及相关税费等支出后，原则上将90%收益向受益人分配。

参考文献：

[1]胡金星，卢雅.我国廉租房融资来源现状、问题与对策研究[J].中国房地产金融，2009（08）.

[2]刘瑜婷，余劲.国内外廉租房融资模式的比较分析[J].改革与战略，2012（04）.

[3]张伟伟.房地产投资信托基金融资模式的法律分析[J].新金融，2007（08）.