房地产投融资方案

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房地产投融资方案范文第1篇

关键词：房地产开发企业；融资；渠道；项目

房地产企业在房产开发过程中从项目的开发，到最终开盘往往需要耗费很长的时间，且资金占用量较大，通常情况下房产开发商需要通过融资来筹集资金。就我国目前的房地产企业的具体情况来看，大多数企业在开发地产项目时都需要大量的融资，就企业整体经营目标以及发展来说，应该对融资渠道加以控制。

一、房地产企业融资问题

1.融资水平差异大，上市融资较困难

我国房地产企业在融资方面的水平存在着比较大的差异，因此要实现上市融资这一筹资途径的难度是相当大的，据相关业内人员估算，当房地产企业的负债率低于65%时才是相对安全的。如果房地产开发企业过度依赖外部融资，而拥有较少自有资金时，则要面临高负债经营的财务风险，虽然筹资增加资本是一个较好的方法，但是就我国目前的资本市场而言，对房地产开发企业上市的要求诸多，比如说：S公司是一家房地产开发企业，S公司要上市，在上市的三年都应该保持l0%以上的净资产回报率；另外我国上市的手续相对比较繁琐，需要大约一年的时间及安排。又比如，对于已经上市的公司如果要增发股票，就必须得到证监会的认可，原则上是要求具有“四证”的，这种增发股票的标准已经接近了商业贷款的标准。除此以外，作为一家上市公司，对公司管理等各方面的透明度提出了更高的要求。就目前的形势而言，我国的房地产企业达到上市标准的寥寥无几，上市融资是一条艰辛之路。

2.融资行为缺乏理性

目前，我国大多数的房地产开发企业曾经都是政府的下属开发部门，在其经营过程中带有明显的租赁性质，产权不清晰，很多还不具有独立的法人实体，在经营过程中对政府职能过度依赖，忽略对效益的分析，这就导致在融资过程中不能严格依照市场化的经营模式进行，缺乏理性的融资行为。

3.房地产融资对应的法律法规不完善

在我国，大部分房地产企业与社会主义市场经济有着相同的发展历程，经历着一个从不规范到规范的发展过程，就投融资而言，开发企业在资金来源、资本结构、资金用途，以及商业银行贷款、境外资金流入等方面都受到诸多的限制。缺少境外房地产开发市场规范的融资方式。我国的地产开发融资还处于摸索阶段，尚不存在成熟的制度性安排。诸如：我国法律法规对房地产投资资金的规范还很不完善，融资过程中的很多细节在法律、法规中都没设计，这就对房地产融资的开拓与创新带来了一定的影响。

二、房地产企业融资渠道

1.发展房地产信托投资

房地产信托投资是一种由商业信托组织发展而来的组织形式，主要是通过聚集投资者的资金，来实现收购或持有房地产或为房地产项目融资的一种投资行为。对资金比较紧张的房地产企业来说，信托投资往往会通过一次性购买其部分资产的形式提供后续资金，并在房地产开发项目资金得以回笼后再将投入资金收回。房地产信托投资主要是针对那些自有资金水平较高的企业，由于政策因素或者市场原因导致短期资金短缺，在这种情况下，信托公司向地产企业提供征信贷款，迅速弥补资金缺口，目前已发展成为了我国地产企业融资的一个新型的渠道。从国外房地产业的发展可以看出，地产信托是一种比较成功的融资模式。

2.灵活应用多种金融工具实施融资

在我国房地产开发企业的融资过程中，相对单一的融资渠道是影响我国地产企业发展的重要因素之一。由于我国地产行业在项目开发的过程中具有资金需求量大、对金融体系有很强的依赖性、受政府宏观经济调控的影响、银行贷款比较困难等特殊性，这些特性对房地产企业融资造成了一定的困难。在这种大环境下，我国地产企业应该积极拓宽融资渠道，依据其自身特点，采取更为灵活多样的融资方式。比如：A企业结合自身的经营状况以及项目资金需求情况，自主选择多种融资模式。采用自有资金同银行贷款及机构投资、基金相结合的方式。这种方式可以充分利用地产企业自身的资金优势，结合外部资金，更好地服务于地产开发项目。

3.健全房地产融资相关法律法规

我国必须不断的完善房地产融资方面的法律、法规，规范房地产企业的融资活动，这样不仅可以为房地产企业提供融资，也可以降低其金融风险。比如：制定我国的《房地产开发企业贷款管理法》、《房地产投资基金法》等，在其中明确开发商以及个人的权利义务，进而规范个人及企业的地产融资行为。

三、总结

房地产企业应当结合自身的需求及对资金的需求等情况来制定融资方案。在融资过程中要以自身融资的难易程度以及融资成本为依据选择合理可行的融资规模及方法。在制定融资方案时要考虑优化企业资金结构。选择适当的融资方式可以使房地产企业拥有一个安全、稳健的资金链，促进企业健康发展，最终实现企业利润最大化的目标。

参考文献：

[1]倪智勇:浅析房地产企业融资策略和融资风险防范[J].新会计，2010，(1).

房地产投融资方案范文第2篇

关键词：房地产企业 融资方式 上市融资

房地产企业的资金流动量较大，其资金的流动主要依赖于融资。房地产企业的融资方式关系着企业的融资成本，合理的融资方式可以有效的规避风险，提高企业的经济收益。但是我国目前的房地产企业融资方式基本依靠银行贷款，将所有风险全部集中于银行。针对这种现象，银行加强了对房地产企业贷款的限制，使房地产企业的融资变得更加困难，不利于房地产企业的健康持续发展。因此，房地产企业加强对融资的管理，拓宽融资渠道可以促进房地产企业健康持续的发展。

一、房地产企业融资方式的相关概述

（一）创新房地产企业融资方式的背景

随着经济社会的不断发展，我国政府加强了对土地的调控和对贷款的限制。在土地政策方面，我国将土地的转让方式改变成为拍卖的方式，拍卖方式保留了市场化的企业，将依靠关系而获得发展的企业淘汰于市场的发展中，但是却提高了房地产企业的购买成本。在房地产企业贷款方面，我国政府提高了商业贷款的利率，对房地产企业产生了巨大的影响，另外，随着商业银行的不断发展和银行的风险意识不断加强，其加强了对房地产企业的贷款管理。因此，房地产企业仅仅依靠银行来进行融资已经难以满足企业的需求，致使房地产企业需要谋求新的融资方式。

（二）房地产行业的融资渠道和具体方式

房地产行业的融资渠道是指企业资金的来源。目前，房地产的融资渠道主要有商业银行贷款、非金融机构贷款、企业资金、外商资金和民间资金等。房地产企业选择合理的融资方式可以有效的筹集资金，缓解企业的资金压力。房地产企业的融资方式主要包括投资、股票、贷款、债券和租赁融资等。

二、房地产企业融资方式存在的问题

（一）过于依赖银行融资

在我国房地产企业的发展中，融资渠道单一，过分依赖于商业银行的贷款，不利于企业融资渠道的多元化发展。我国房地产的主要融资方式是流动资金贷款和房地产抵押贷款。但是对于商业银行而言，对高风险和高收益的房地产行业进行贷款，会增加银行收益的风险，不利于商业银行的发展，房地产企业在银行的融资占据较大的份额，但是银行获得的收益却是固定的利息，银行所承担的风险和获得收益不成比例，不利于商业银行的稳定发展。因此，银行在加强贷款限制的同时，不断降低贷款的总额，致使房地产企业的资金链出现断裂，不利于房地产企业的持续稳定发展。

（二）资金回笼困难

随着经济的发展，房地产行业也在高速的发展之中，但是随着房地产开发项目的增多，房产的空置面积在不断增加，根据相关资料显示，我国的房地产空置率已经超过10%的国际房产空置警戒线。其主要原因是我国房地产开发结构不合理，大多数房地产开发商注重于高档房产的开发，忽略了房产开发的均衡性，致使房地产的资金回笼困难。另外，我国房地产开发商在开发地产的过程中，存在捂盘销售的现象，开发商将房产分批销售，目的在于给消费者造成房产紧张的假象，还有部分房地产开发商刻意提高房产价格，从而在一定程度上增加了房地产企业资金回笼的难度，不利于保证房地产企业资金链的正常运转。

（三）存在垫资现象

在我国房地产企业的开发中，常常存在垫资承包的现象。垫付承包是指在不支付款项的前提下，开发建设款项全部由施工单位垫资。垫资可以提升企业的活动资本，但是会将风险从开发商转移到建筑商。这种风险的转移，不利于房地产行业的健康发展。

三、创新房地产企业融资方式的对策

（一）创新融资方式

在房地产企业的发展中，由于房地产企业的融资方式存在单一性，仅仅依靠商业银行的贷款来保证企业资金链的合理运营，不利于房地产企业融资渠道的多样化发展，进而不利于房地产企业的健康持续发展。因此，房地产企业应该根据自身实际情况，创新融资方式，以便可以促进企业的持续稳定发展。房地产企业创新融资方式的对策主要体现在以下几个方面：

1、进行资产证券融资

在房地产融资渠道的发展中，将房地产资金以证券的方式进行融资可以使群众参与到房地产行业中，继而可以有效的聚集社会闲散资金，拓宽房地产行业的融资渠道。房地产属于不动产，存在投资期限长和资金回笼慢的特点，致使房地产行业的投资风险加大，特别在房地产建筑的初期，需要企业不断的注入资金来保证房地产的正常开发。在这种情况下，企业通过银行贷款难以满足对资金的需求，而通过证券融资的方式可以有效的向社会进行融资，并且制约条件较少，有助于企业在短时间内筹集资金。

2、以上市的方式进行融资

在房地产融资方式的发展中，企业通过上市的方式进行融资，可以利用增发、转债和配股等方式迅速筹集资金，并且筹集的资金量较大，可以保证房地产开发资金链的正常运营。房地产企业通过上市融资可以筹集巨额的成本，使房地产企业的规模可以迅速扩张。同时，企业通过上市可以优化企业结构，降低企业的发展风险，还可以通过上市来提高企业的知名度。但是，上市虽然可以保证房地产企业可以迅速筹集大量的资金，但是由于投入周期较长，无法对股东保证合理的回报。

3、以信托的方式进行融资

在房地产融资方式的创新中，信托融资的方式可以拓宽企业的融资渠道。房地产信托融资的方式具有较低的成本，并且筹集资金的方式灵活。我国商业银行的贷款审批严格，手续繁琐，而且贷款效率较低。而信托贷款只要经过信托公司的许可，便可直接完成融资。另外，信托融资的方式利率调整灵活，房地产企业可以通过信托融资来调整企业融资结构。但是我国目前的信托功能较为单一，难以满足房地产企业资金的多样化需求。随着我国房地产市场的不断完善，信托融资必将成为房地产企业的融资方式之一。

4、以投资基金的方式进行融资

在房地产企业融资渠道的创新发展中，企业通过投资基金组织的形式可以有效的进行融资。投资基金组织可以吸引长期的投资，并且可以降低投资的风险，丰富企业的融资渠道。同时，投资基金组织可以有效的聚集社会闲散资金，进而可以促进房地产行业的高速发展。

（二）加强对资金链的管理

在房地产企业的开发管理中，存在资金回笼困难和垫资等现象，不利于房地产企业资金链的正常运转，进而不利于房地产企业的健康持续发展。因此，房地产企业要制定合理的措施，加强对资金链的管理，以便促进房地产企业的持续发展。首先，房地产企业要对资金进行合理的规划，对资金的运营和风险进行合理的分析，以便可以保证资金使用的合理性，并且可以有效的规避风险。其次，企业要根据自身的实际情况制定合理的融资方案，以便保证企业资金来源的渠道。最后，企业要加强对员工创新能力的培养，充分调动员工的积极性，以便可以保证企业始终拥有创新的动力。

（三）加强政府的宏观调控

在企业的发展中，中小企业面临的生存问题主要是资金的短缺。针对这种现象，企业要制定合理的方案，调整自身的结构。另外，政府要加强对房地产行业的宏观调控，以便促进房地产行业的持续稳定发展。首先，政府要加强对中小企业的保护措施，保证其可以稳定的运营，防止大企业将市场垄断而影响中小企业的发展。其次，政府要加强对企业的运营调控，促进大型企业与中小企业的合作，以便可以使中小企业获得生存的机会。最后，政府应该加强对房地产市场的调控，增加中小企业的融资渠道和融资金额，以便可以保证企业资金链的合理运营。在房地产行业的发展中，只有政府加强宏观调控，才可以保证房地产市场资源配置的合理性。

四、结束语

在我国房地产行业的发展中，存在资金短缺的问题。主要是由于企业融资渠道的单一性、企业对资金链缺乏有效的管理和市场机制不健全等因素引起的。希望通过本文的介绍，房地产企业可以根据自身的实际情况，积极的拓展融资渠道，并且加强对资金链的管理，以期我国房地产行业可以得到高速的发展。

参考文献：

[1]何东阳，吴丹，黄科鸣.房地产投融资渠道研究综述[J].大众科技，2014

[2]王京芳，陈.房地产投资信托基金的风险评价与控制[J].科技和产业，2013

[3]王一锋.有关小微企业的多层次融资体系建设研究[J].中国集体经济，2013

房地产投融资方案范文第3篇

美联储从1月起将每月削减100亿美元长期债券购买额，这意味着全球最大发达经济体正式拉开了退出量化宽松的序幕。受此影响，房企在不足半个月时间内，海外发债300亿，新一轮抢跑海外融资的窗口期已经到来。

随着国内外融资市场收紧效应的逐步显现，2014年，众多房企将面临融资大考。

国内融资全线收紧

A股房企再融资开闸依然遥遥无期。自2013年8月新湖中宝（600208，SH）定增募资预案以来，目前已有超过40家房地产企业公告再融资计划，包括股票定增、公司债的再融资发行。但并没有一家企业的方案获得证监会最终批准通过，期间倒是有不少房企终止了相关预案。

荣盛发展即是其中一例。2013年9月10日，荣盛发展就将2013年度非公开发行股票的申请文件报送至中国证监会。今年1月10日，该公司公告称，由于目前股价已低于发行底价较多，未来发行将面临较大的销售压力。故向中国证监会申请撤回申请，中国证监会决定终止对公司上述行政许可申请的审查。荣盛发展同时表示，将寻求在未来合适的时机推出新的融资方案的可能。

唯一显示出好消息的，是背景强大的绿地。1月10日，绿地集团董事长、总裁张玉良公开表示，绿地集团A股上市材料最快本月底下月初递交给中国证监会。由于是整体上市，因此上市资产规模将较大，上市进程预计最快2014年上半年完成。

业内人士认为，按照目前这种形式，再融资开闸短期内很难。根据中央所释放的消息，即使开闸也不会首先放开增发，可能是针对某些项目定向融资如保障房相关项目进行发债。

“目前对于房企来说，多方面的融资渠道都已经收紧了。”德信资本董事长陈义枫告诉记者，去年第四季度银行收紧按揭贷款政策，近期国务院办公厅下发了107号文提出“影子银行”的监管问题，也印证了这一点。

普益财富研究员范杰表示，近年来，金融监管的放松、民间资本的活跃使得不在监管范围内的投融资业务快速增加，风险也随之增加。107号文将对信托、产业私募基金、传统民间借贷等草根金融产生影响，尤其是银行和信托机构受到的影响更大。

据范杰介绍，“107号文”要求未来信托将不允许做资金池产品、不允许对接非标资产。由于非标资产大多是房地产或类房地产项目，如相关政策落实，这意味着未来信托将不能做房地产或类房地产项目。

而按照陈义枫的理解，由于目前多数高利率的信托产品是房企输血的主要渠道，国内信托行业融资规模约几千亿元。如相关细则正式出台，将对信托产品产生直接影响。

10天海外圈钱300亿

A股房企再融资久不开闸，“107号文”也来搅局，房企海外融资愈发迫切。2014年刚刚开局，富力地产、合景泰富、佳兆业、五洲国际、中海地产、碧桂园等企业纷纷抛出境外发债计划。

房企一般在年初都会有一波海外发债潮。而与2013年开年之时相比，房企今年的海外融资动作更为频繁，规模增长也比较明显。据记者不完全统计，2014年1月3日至13日，已经有10家房企海外融资计划或意向计划，合计总融资额超过300亿元人民币。其中，不乏中海地产、富力地产、佳兆业等大型房企。

“为现有债务再融资”、“为现有及新增物业发展项目包括土地款及建筑费提供资金”、“用作其他一般企业用途”，这几大目的一般是上述房企海外融资的一致性用途。

新债偿旧债的现象，显得更加集中。碧桂园此次拟发行的10年期7.5亿美元优先票据，估计所得款项净额约7.37亿美元，其中约9.572亿元用作赎回今年到期以人民币计值以美元结算利率2.5厘的可换股债券。同样面临短期偿债压力的富力地产，在2014年将有两笔总额约为81亿元人民币的债券到期。

部分房企去年均有在北京大手笔拿地，如富力斥资41亿元在北京通州拿下两宗地块，南派黑马房企佳兆业接手北京五次易主的“长安8号”烂尾楼，合景泰富以16.1亿元夺下长阳镇地块。

上海易居研究院研究员严跃进表示，从近期融资的房企规模看，以中型房企居多。

尽管房企业绩普遍向好，但随着一、二线市场土地竞争激烈，大量土地出让金将进入结算期，房企比往年更关注资金安全。另一方面，QE（量化宽松政策）逐渐退出也带来一定影响。

内外夹击的资金困局

此轮海外融资与美国QE退出不无关系。美联储从1月起将每月削减100亿美元长期债券购买额，在推出量化宽松货币政策5年之后，这意味着全球最大发达经济体正式拉开了退出量化宽松的序幕。

过去一年内，受惠于量化宽松政策等多种因素，内房企发债次数大幅上升。根据中原地产统计，截至去年12月中旬，内地房企境外融资总额合计高达3256亿元人民币，比2012年全年额度上涨超过100%。

好景不常在，这一趋势或将在今年得以放缓。严跃进认为，QE的退出对中国房地产市场影响偏负面，将会导致房企的融资成本和汇率风险大大增加，房企在海外融资的难度将大涨。

业内分析，1月出现大规模融资，主要是国内资金面全年趋紧已经成为定局。目前香港市场流动性依然充裕，上半年成为内地房企境外融资的一个窗口期，预计一季度还将有大量的房企选择海外融资。

预计最快到下半年，美国量化宽松政策退出的影响将逐步显现，届时无论是海外还是内地资金面都将趋于紧张。

由于海外融资主要还是集中在资质优良的大型房企，对于中小房企而言，房地产再融资的困局似乎还是一个未了局。由于房企土地成本、财务费用等费用比例增加，行业利润率则正在走低。加上频频出台的调控政策，引发中小房企资金进一步紧张。

范杰表示，近年来信托行业和银行理财产品迎来了黄金发展期，影子银行随之出现。对影子银行的监管是目前金融监管的头等大事，但在进一步的细则出台之前，草根金融机构可能更加积极地分享“最后的晚宴”。

据了解，目前房地产信托产品的平均预期年收益率在10%左右，而地产企业作为发行方的融资成本普遍在12%-15%之间，远高于同期银行贷款利率，这意味着偿还风险也随之而来。

房地产投融资方案范文第4篇

【关键词】 房地产企业 宏观调控 财务管理

自2010年1月10日出通知要求促进房地产市场平稳健康发展之后，国家先后出台“国十条”、“新国五条”以及最新出台的“新国八条”等多项房地产调控政策，意在遏制投资、投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展。照市场经济环境下适者生存的不二法则，经历了此轮房地产宏观调控，房地产各参与方必然会转换其自身的发展方式，朝着管理层和政策导向希望的方向发展。房地产企业要想走出困境并且持续发展，首先要管理的核心是自身内部的财务管理，应该说在房地产行业高速发展的昨天，房地产企业并没有将财务管理纳入企业管理应有的地位。因此，在目前这种经济形势下房地产企业加强自身内部财务管理是必须的。

一、房地产企业财务管理的概念和特点

1、房地产开发企业及其财务管理的概念

房地产开发企业，是指进行城市土地及房屋综合开发、经营和管理，具有独立法人资格，实行自主经营和管理，独立核算，自负盈亏的经济组织。

房地产企业的财务管理，是指企业在生产经营活动中对所需各种资金的筹集、使用、耗费、收入和分配进行预测、计划、控制、核算、分析和考核，并正确处理各种财务关系的一项经济管理工作，它是企业管理的重要组成部分。

2、房地产企业财务管理的特点

（1）开发周期长，资金筹集任务繁重。房地产开发具有长期性、资金周转期较长、周转率比较低等特点。由于土地和房屋工程造价需要巨额的资金投入，而开发建设需要经历从征地、土地开发、房屋建设到竣工、交付使用等过程，所需时间往往在三年甚至更长的时间，因此在目前经济形式较差、企业融资较为困难的情况下，房地产企业需要通过各种融资手段来筹集开发资金，并进行项目滚动开发。

（2）房地产企业开发风险较大。宏观调控给房地产企业开发带来了财务风险，房地产开发企业筹资风险加大了企业的财务风险。房地产企业的财务关系包括投资者、承包单位、被迁单位和居民、勘察设计单位、材料供应单位、房屋购买者、土地转让单位以及工商、税务等行政单位。由于财务关系复杂，房地产开发敏感性强，其自身调整能力较差，因而管理风险较大。

二、房地产企业内部控制存在的问题

“新国八条”的出台，一方面与2010年末房地产市场的持续火爆有关，另一方面也表明国家对地方调控的结果不甚满意。因此，“新国八条”在对以往调控政策深化的同时，明确要求各地限购，实行约谈问责机制。房地产企业也应该及时发现自身财务管理内部控制中存在的问题，并及时根据国家相关政策以及内部调整增强自身的竞争能力。

1、房地产企业缺乏财务风险控制意识

财务风险是指在企业的各项财务活动中，因企业受内外部环境及各种难以预计或无法控制的因素影响，在一定时期内，企业的实际财务结果与预期财务结果发生偏离，从而蒙受损失的可能性。将其具体到房地产开发企业上，主要是指由于财务状况恶化而导致实际开发利润与预计利润之间发生较大背离，给企业带来经济损失的可能性。

有些房地产开发商认为，只要能够取得土地的使用权，工程项目能够按期竣工就会产生经济效益，其实则不然。由于开发商前期没有对财务风险进行周密细致的可行性研究，对投资风险的认识不足，信息不全面，导致盲目投资，投资无法按期收回，使投资项目不能获得预期的收益，因而会给企业带来巨大的财务风险。应该说缺乏财务风险控制意识既影响了企业销售收入的实现，又影响了企业的整体偿债能力，成本负担会不断加重，随着资金的循环使用，一旦资金链条发生断裂就会面临资金短缺的风险，从而产生损失。

2、房地产企业更倾向于举债增加成本负担，不能进行合理的财务预算

“新国八条”相对于此前两轮调控，最大的特点是“抬高门槛，强化力度”，以抑制过度消费和投资需求。央行加息、上调存款准备金率等措施的推出，将提高房屋开发成本。目前，央行已连续三次加息和八次上调存款准备金率，大型金融机构调整后的存款准备金率达19.5%的历史高位。加息和存款准备金率上调的叠加效应也将逐步释放，进一步影响市场预期。这样一来，严重影响了房地产开发企业资金的回笼。年内央行继续加息和上调准备金率的可能性也比较大，信贷全面收紧将是2011年房地产金融市场的主基调。

当前，房地产开发企业的资金70%来自银行，这种单一的举债经营管理模式促使房地产开发企业的负债率加大，相应的债权人的债权保证程度就会大幅地降低，这在很大程度上限制了房地产开发企业从其他渠道增加负债筹资的能力。

房地产企业一方面着急上项目而没有将成本合理的测算并且层层落实，另一方面当自身缺乏资金的时候更倾向于向银行或其他单位借款，而没有从财务管理内部挖掘资金潜力，没有对项目资金做整体的财务规划，加大了房地产项目的投资风险度。例如，在项目前期阶段，财务人员如何根据调整的项目总体设计方案来不断调整项目总体预算是财务管理的关键问题。在土地征用方面，国家一方面不断收紧地根，控制土地的市场供应节奏；另一方面在土地出让方式上，禁止协议出让土地，继经营性土地全面实施“招拍挂”方式后，进而提高了开发商的拿地成本。再如，对建筑材料的价格变动预计不足，市场是不断变化的，市场价格与合同价格往往会出现差距。对房地产企业来说，如果其无法合理估计其中存在的误差，做好财务预算，企业的资金管理链条很可能会出现问题。而房地产项目工程成本管理的基础资料，均来自于企来内部各职能部门及施工一线的管理部门，管理者认为成本管理和核算是财务部门的职责，而忽视了内部各职能部门进行全过程成本核算的重要作用，致使财务收集资料有限，成本管理偏离预算。

3、税收筹划困难

长远来看，未来房地产宏观调控政策将进一步细化，保持房地产政策的统一性和稳定性。如加强对土地增值税清算监督，以综合调控税收等手段来多方面协调推进房地产调控政策。“十二五”规划建议也提出，要研究推进房地产税收改革。目前重庆、上海已试行房地产税。未来，随着试点的成熟，房产税将逐步扩大至全国范围，并从仅对增量征收推广至对存量也征收，这对房地产市场短期和长远健康发展影响重大，税收的综合调控政策使得房地产企业的税收筹划工作更加困难。

三、新形势下加强房地产企业财务管理控制的对策

1、谨慎投资，严控风险

房地产企业在财务管理内部控制中要树立风险管理意识，要实行财务集中管理模式，建立集中的现金管理、筹资管理以及投资管理系统，要逐步规范公司重要财务决策的账务处理程序以及审批程序，提高财务报表的可靠性。

房地产公司融资结构的一个重要步骤是完成对项目风险的分析和评估。能否采用以及如何设计项目融资结构的关健之一是要求项目投资者对与项目有关的风险因素进行全面分析判断，确定项目的债务承受能力和风险，设计出切实可行的融资方案。融资结构以及相应的资金结构的设计和选择必须全面反映出投资者的融资战略和要求。

2、根据国家的政策及时优化资本结构，加强资金管理

在国家的宏观调控政策下，企业要充分考虑税率、利率风险，合理安排资金的筹资渠道及方式，加强资金管理内部控制。企业要在税法许可的范围内税收筹划，尽可能获得纳税节约的好处。企业要准确估计每个时期项目所需要的现金流入和流出，做到与银行贷款金额、时间相匹配，加强资金回收和集中管理。企业应对国家宏观调控的货币政策作出合理的判断，如果预期国家利率会上升，那么企业应该签订长期合同，以免增加财务费用，如果预期国家利率会下降则应该签订短期合同，提早归还借款。

房地产企业还应充分挖掘自身潜力，用好留存资金，实施多元化融资策略。企业可通过合理安排产权资本与债务资本比例，寻求最佳资本结构，降低财务风险。

3、充分考虑财务预算的决策作用

房地产企业运用不同的方法进行项目成本的归集，这对收入、利润的确认都将产生不同的管理效益。因此，在制定项目计划时，充分考虑财务预算的作用，对企业降低成本、防范风险、加强内部控制是非常重要的。制定成本预算目标时，需要将项目建设中发生的前期可行性研究费用、规划设计费用、工程开发成本、开发间接费用、经营收入等纳入到整体预算中来，对成本费用进行正确的归集和核算，重视基础数据的收集和整理，做好成本预测，挖掘内部潜力，设立目标成本，对投资成本开支进行预先的控制。为了更好地推进全面预算管理，房地产企业只有将预算管理绩效考评与奖惩机制相结合，才能确保企业预算管理目标和战略目标的最终实现。

在企业管理过程中，财务管理是最直接、最有效的影响企业获得经济效益的管理环节。许多企业的兴衰史充分说明，重视并加强财务管理，企业才能充分获益，迅速发展。这就要求企业各级领导层牢固树立财务管理是企业管理的核心这一基本理念，建立完善的财务管理体系，并不断创新，以利于房地产企业整体管理水平的跟进。

【参考文献】

房地产投融资方案范文第5篇

关键词：房地产项目；质量管理；问题；对策

中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：

近年来随着国家对房地产开发市场的从严控制，对住宅质量的从严要求。由于房地产项目投资大,而且其投资行为具有不可逆转性,一旦质量不符合要求,将会造成资源的大量浪费,直接影响人民的生活、生命和财产。因此,推行房地产开发项目的全过程质量管理,保证房地产项目的质量,已经成为现代房地产企业管理的重要内容之一。

一、房地产项目质量管理的特点

房地产项目质量具有广义性、时效性和相对性。广义性:在质量管理体系所涉及的范畴内, 组织的相关方对组织的产品、过程或体系都可能提出要求, 而产品、过程和体系又都必须具有固有特性。时效性: 由于组织工作的顾客和其他相关方对组织工作及其产品、过程和体系的需求和期望是不断出现变化的, 例如, 原先被顾客满意认为质量好的产品会因为顾客满意要求的提高而不再受到顾客满意的欢迎。因此, 组织定期对质量进行评审, 不断地调整对质量的要求, 相应地改进产品、体系或过程的质量, 确保持续地满足顾客和其他相关方的要求。相对性: 组织工作的顾客和其他相关方可能对同一产品的功能提出来不同的需求; 也可能性对同一产品的同一功能提出不同观点的需求。需求不同, 质量也就不同,只有满足要求的产品才会被认为是质量好的产品。

二、房地产项目质量管理存在的问题

1、单位方面的问题

由于投资者的疏忽使一些不具有商品房资质的单位承担起施工任务，或者是超越现有资质条件的单位承包工程，这是常见的一种质量管理问题。这些没有资质或者资质不健全的单位，在能力、质量控制等方面的问题较多，加上频频出现非法挂靠、非法转包、分包等现象，导致房建工程质量难以保障。更有一些不法单位为了获取不正当的利益，采取以垫资、压价，甚至行贿等违法手段承揽工程，这样不仅影响了招投标工作的顺利进行,给房建工程的质量管理带来了巨大的隐患。并且由于企业急于收回成本从而不顾一切的压低成本，在此过程中使用低劣材料、偷工减料、违反操作规范的现象屡屡出现。在工程竣工验收过程中， 弄虚作假、掩盖工程质量很容易造成质量安全事故。

2、设计、规划阶段存在的主要问题

现今的建设项目的初步设计过程中普遍存在各专业设计质量低、设计深度不够的现象, 导致各专业施工过程中遇到相互妨碍无法施工的现象; 施工图设计是对质量标准的进一步细化, 是具体施工过程的指导文件, 施工图设计深度没有很好地执行工程建设标准强制性条文, 而且在这一阶段一些工程没有勘察报告就进行施工图设计。导致规划设计方案、技术方案和设计图纸不是最优, 变更图纸多于施工图纸的怪现象。

3、施工阶段存在的主要问题

建设投入品选择不合格。建筑材料、装饰材料、半成品、预制品及其他一切构件, 把关检验不严格, 不合格品投入使用, 另外施工的机械设备、工具也没有根据不同工艺特点和技术要求进行选择, 管理使用和保养。

监理工程师的选择没有进行严格审查, 导致不符合要求和不合格的监理单位进行项目监理, 监理人员素质低, 监理工作不到位、不规范, 因而在监督管理过程中不能及时发现问题, 留下隐患。

三、房地产项目质量管理对策

1、项目前期策划阶段质量管理

在同宿迁君临国际广场的前期阶段,我们首先确定了项目质量总目标, 在项目质量目标、进度目标、成本目标三个方面寻求一个合理的平衡点, 协调好三个目标之间的关系。主要措施有:

(1)做好市场调研工作

根据我们计划投资的地点,我们就客户的需求量、客户的购买力、项目所在地段的价值等作了专门的市场调查,为进行投资可行性研究提供基础信息。

(2)做好开发方案的设计

由专业人员设计开发方案, 包括开发规划、开发步骤、项目投融资方案、开发进度安排以及环境保护评价等, 宿迁君临国际广场的开发方案,我们委托了具有国家一级资质的南京东南大学建筑设计研究院进行了设计, 并成立了项目开发小组, 对进行了认真的审核和评估。

(3)做好技术经济指标的计算

根据专业人员设计的不同开发方案,计算其对应的技术经济指标,包括住宅密度、建筑面积密度、容积率、工程造价指标、平均层数、住宅建筑面积净密度以及人口密度指标等。

(4)比较、评价技术经济指标

根据计算得到的技术经济指标,采用适宜的科学方法,对项目方案进行评价比较,分析不同方案的特点, 提出改进意见。

(5)选择最优开发方案

在对方案的技术经济指标进行评价的基础上,针对存在的问题进行改进,形成最终实施的开发方案。

2、 设计阶段的质量控制

（1）方案设计阶段

开发商在寻找规划方案设计单位时，要对规划方案设计的单位业绩进行综合考察，根据楼盘的策划定位，选择三家具有相应实力的规划设计单位进行方案设计，并请本项目咨询公司相关人员对方案设计单位进行项目可行性研究、产品市场定位的介绍讲解，设计人员在此基础上进行规划方案设计。在方案设计过程中，业主尽量不要对方案设计人员指手划脚，不要随意干涉，让设计师尽情发挥。在几家都拿出不同方案后，由建设方组织相关专家讨论会，评选出最优的初步规划方案。建设方再与作出最优方案的设计单位签订合同，在此基础上进行细化，作出报批方案。

（2） 设计阶段质量控制方法

为了有效地控制设计质量，应对设计进行质量跟踪，定期对设计文件进行审核。在设计过程中和阶段设计完成时，开发商的项目设计主管人员应以设计招标文件(含设计任务书、地质勘察报告等)、设计合同、政府有关批文、各项技术规范、气象、地区等自然条件及相关资料为依据，对设计文件进行深入细致的审核。在审查过程中，特别要注意过分设计和不足设计两种极端情况。过分设计，导致经济性差；不足设计，存在隐患或功能降低。

3、房地产开发项目实施阶段

（1）实行效益奖励制度，充分调动管理人员的积极性，管好施工现场。开发企业应牢固树立管理人员的经济观念，培养他们实事求是的办事作风，让他们认识到节约资金的重要性。当管理人员发现施工图设计错误或不合理时，在确认的情况下根据其节约效益给予适当奖励。严格督促施工方按图施工，如发现不按图纸施工，管理人员要及时纠正并令其返工。

（2）尽量减少设计图变更。工程设计图粗糙，市场供应的材料规格标准不符合设计要求等是引起设计变更的原因。一般情况下不允许设计变更，除非不变更会影响项目功能的正常发挥或使项目无法继续下去。严禁通过设计变更扩大建设规模，增加建设内容。认真处理必须发生的设计变更，涉及到费用增减的设计变更，必须三方即设计单位、开发企业和监理单位共同签字方为有效。开发企业派遣常驻施工现场的工程造价管理人员随时掌握工程造价的变动情况。

（3）严格现场签证管理。工程技术管理人员之间互相配合，现场签证随做随签，且应达到量化要求。签证单上的字迹清楚，签证内容要与实际相符，不能超过签证范围。

（4）控制进场材料的质量与成本。开发企业对工程所用的大宗主要材料进行统一招标和购进，多方验收，减少材料在使用前的多余环节，做好材料抽检工作，将质量不合格的材料不采用原则落到实处。严格控制材料代用。

（5）严把隐蔽项目的验收关。特别是主要隐蔽项目，开发企业应按程序与行业的要求验收。关键隐蔽点要求标明项目、被隐蔽部位、工艺和质量完成情况。如果被隐蔽部位的工程量在图纸上不确定，还要求标明尺寸，附上简图，最好能保留摄像资料，切实做到上道工序达不到要求下道工序不开工。

（6）支付工程进度款要实行多级化管理并有效控制，严格按签证及审查制度办事。杜绝施工方绕过多级管理直接找开发企业支付工程进度款的怪现象。每一级管理人员谁签字谁负责，达不到质量要求暂停付款，不能让多级化管理流于形式。

4、房屋交付后的质量管理

房屋交付后，其质量管理并没有划上句号，至少还有两方面的管理工作要做。一是要做好售后服务。按照建设和管理并举的方针，对开发出售后的房产，要建立专门的机构，配备专人管理，并采取切实可行的管理方法。常年开展服务工作，帮助住户解决困难，及时进行维修，使住户满意。二是要做好征求意见和调查研究工作。要组织人员，广泛征求住户的意见和要求，并及时地进行处理。要深入调查研究开发的房产尚需改进的方面，并对调查后的材料进行全面整理分析，及时反馈到有关部门，以进一步提高房产开发的质量。

总结：

通过以上房地产项目质量管理对策的实施，宿迁君临国际广场竣工交付使用后，通过我们的调查和业主反馈的信息，完美实现了项目前期确定的质量管理目标，达到了较好的经济效益和社会效益。

参考文献：

[1] 杨帆. 房地产项目管理和质量控制[J]. 经营管理者. 2011(02)

[2] 郭鸿飞,李凡. 房地产项目质量管理体系思考[J]. 合作经济与科技. 2011(05)

[3] 刘鑫. 房地产企业项目开发设计管理的质量控制[J]. 山西建筑. 2011(08)