廉租房住房保障办法
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廉租房住房保障办法范文第1篇
一、 我国廉租房制度建设的现状
现代的廉租房制度起源于20世纪初的欧美发达国家，许多欧美国家普遍选择了利用政府权力修建大量的住房来满足社会的需求。这些房屋都只向受助家庭收取占市场租金很小比例的房租。廉租房制度自此在这些国家和地区逐步形成，其后又逐渐发展成为世界上许多国家缩小住房贫富差距、维护社会稳定的一种社会保障制度。
我国廉租房制度建设的雏形形成于20世纪末。1999年，国家建设部在总结上海、成都等试点城市经验的基础上颁布了《城镇廉租住房管理办法》。但全国35个大中城市中，仅有少数大城市进入了建立廉租房制度的实际操作阶段，半数以上的省市还尚未建立明确的管理机构，尚未落实资金来源，也尚未建立最低收入居民家庭档案和申请、审批制度，很难满足最低收入家庭急需解决住房困难问题的需求。为加速各地廉租房制度的建设，2003年底，由建设部会同财政部、民政部、国土资源部、国家税务总局联合下发了《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》，于2004年3月1日开始正式实施，同时废止了1999年颁布的《城镇廉租住房管理办法》。新办法对旧办法的内容进行了修订和补充，对实际操作进行了较为明确的指导；2005年，《城镇廉租住房租金管理办法》和《城镇最低收入家庭廉租住房申请、审核及退出管理办法》的相继出台，在原规定的基础上进一步明确了有关廉租房具体操作的一些细则。至此，中国廉租房制度的框架基本形成。从全国的统计数据来看，截至2006年，我国通过廉租房政策解决的住房困难户为547292户。另据有关数据显示，截至2007年底，我国共有95万户家庭获得廉租住房保障。2007年我国廉租房的投入资金中的财政投入为145亿，其中中央政府支出51亿，地方政府支出94亿（占了1998年到2006年总和的1.3倍）。尽管与当年的财政总支出49565.4亿元相比数额很小，但相对于过去8年间的投入而言，政府财政的投入力度在加大，投入金额也在增加，这说明廉租房制度的发展备受重视。同时，按照国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号)文件的要求，中央财政首次向中部、西部财政收入较为困难的地区支付专门用于廉租房制度建设的资金。2007年是我国廉租房制度建设步伐迈得最大的一年。2009年中央又加大了对财政困难地区廉租房制度建设的资金投入。2009年中央财政用于各地廉租房制度建设总的资金投入达到330亿元，这个数字也是2008年、2007年几倍甚至上十倍的增长。
二、我国廉租房制度建设中存在的主要问题
1.廉租资金来源渠道单一。从已开展廉租房试点的城市来看，目前的资金来源渠道包括：住房公积金增值收益；财政预算；直管公房出售或出租收入；社会捐赠等。但在实际运行中，由于前几年房改过程中，公房基本上都已经出售给了个人，能够用来出售的公房少之又少：而受我国经济水平和生活习惯的影响，社会捐赠廉租房资金也难有大的作为。因此，各地以住房公积金增值收入和财政拨款为主。然而，我国住房公积金增值普遍收益很少或不稳定，在提取风险准备金、支付管理费用后，所剩资金十分有限，难以支持廉租房制度建设。而对于一些经济欠发达的城市，财政实力也明显不足，无法提供足够的资金用于廉租房补贴(或建设)。因此，廉租房政策对于这些城市往往心有余而力不足。而在一些经济较发达的城市，住房公积金增值收入尽管支撑着廉租房制度建设，但也面临一些问题。因此，与众多家庭急迫的廉租房需求来比，廉租资金的落实是目前廉租房进展缓慢的一个瓶颈。
2.廉租对象覆盖面过于狭窄。根据现行的规定，目前我国廉租房的分配对象主要是具有城镇户口的双困家庭，即享受低保同时人均居住面积低于某一标准的家庭，不少地方还制定了非常严格的申请标准，致使廉租房覆盖的人群十分狭窄。这种较为狭窄的范围规定，在廉租房制度建设的初期对社会的稳定起到了重要的作用，但从我国居民当前的居住情况看，这一保障范围无疑是过于狭窄的。另外，从目前社会弱势人群的定义所覆盖的范围来看，随着社会的转型，城市打工者、进城民工、城乡结合部土地被征收后的农民是一个不可忽略新的住房弱势群体。若不对他们的住房问题给以充分的重视，将给城市的和谐发展带来不良的影响。同时，我国廉租房制度中的房源大都来自于空置楼盘以及改造后的危旧房等，还有一些廉租房建在较为偏僻的地段，交通生活极为不便，使覆盖面大打折扣。
3.廉租房法律、法规建设的滞后。我国迄今尚还没有关于廉租房的有关法律、法规，只有原国家建设部颁布的于2004年3月1日开始实施的《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》和2007年颁布的《廉租住房保障资金管理办法》等部门规章，然而，这些都只是一些立法层次较低的办法、条例，难以在约束和监督方面有效发挥作用，尤其是《廉租住房保障资金管理办法》尽管内容翔实，但其立法层次确实尚还有待于进一步提升。
4.旺盛的需求与短缺的房源供给。从有关规定来看, 廉租房的房源主要是依靠旧有的公房，但目前的现实情况却与当初设计的情况存有偏颇，房源的缺乏已经成为制约推广廉租房保障的一个瓶颈。而且隐形房地产租赁市场的存在也使得部分房屋非法进入房地产二级市场，造成廉租房的房源供给短缺，现实供给与迫切的需求之间存在有极大的矛盾。有的城市新建廉租房的数量仅是目前申请者住房需求数量的1%，甚至更低，远远不能满足目前的需求。从各地的实践来看，廉租房的供给主要由政府承担，企业并无直接的驱动力向廉租家庭提供住宅。另外，中介服务体系落后、社会缺乏公正意识、政策宣传不得力，也是影响廉租房供求矛盾加大的重要原因。同时，由于政策宣传也尚不够，使得一些拥有房源的房东，基于对廉租房保障政策的疑虑以及其他方面的担忧不愿意将房屋出租给廉租家庭。
5.地方政府建设廉租房的积极性不高。据业内专家分析，在许多地方房地产税费收入是地方政府财政收入的重要部分。而建设廉租房，地方政府不仅得不到收益，反而要拿出土地，投入大量资金，使用大量人力、物力，地方政府相关部门因而缺少积极性。据权威分析，廉租房与房价成反比关系，廉租房供给每增加5％，就会迫使房价下降3～4％，其导致的必然后果，便是影响当地的土地出让金收益和GDP 的增速，加之没有明确的问责机制，地方政府建设廉租房的积极性则会大大降低。目前廉租房的办事机构都是临时性的，挂靠在市、县的房管局，人员组成都是由其从房管局里抽借，人少事多，也没有财政下拨的工作经费。因此，导致廉租房建设不能长期有效地坚持下去。
三、促进我国廉租房制度建设的对策建议
1.切实提供城市廉租房政策实施的资金保障。首先，科学安排财政预算资金。解决“居者有其屋”的问题，是中央政府和地方政府不可推卸的共同责任，因此，城市廉租房政策实施的资金来源主要应来自各级政府的财政投入。当前，《廉租住房保障资金管理办法》明确了廉租房保障资金的八种来源，但除了对土地出让金用于廉租房建设的比例做了具体明确的规定以外，其他几项来源的资金比例仍不明确，尤其是地方政府与中央政府的资金比例关系不明确。因此，必须尽快出台与廉租房建设资金来源相配套的实施细则，进一步明确中央政府与地方政府财政投入的比例关系。其次，形成多元化投融资渠道。一是引入房地产投资信托基金。对参与廉租房建设和经营的房地产投资信托基金给予财政补贴或对其投资者的收益减免所得税，以提高基金和投资者的收益水平，从而鼓励房地产投资信托基金投资建造或购买廉租房，再以低租金出租给低收入家庭。二是发行廉租房建设债券，以弥补廉租房建设资金的不足。三是实行证券化运作。我国廉租房一般只租不售，因而具有稳定的产权，廉租房作为政府福利项目，其收益尽管不高但具有很高的稳定性，这些都符合证券化资产的特点。在实际操作中，可采取直接将廉租房项目证券化或以廉租房作为抵押物向银行申请贷款、由银行将该债权证券化两种方式。四是发行福利彩票模式。可从社会福利彩票所筹集的资金中提取适当比例，用于当前的廉租房建设，这既遵循了福利彩票基金无偿使用的原则，也有效地缓和了廉租房建设过程中资金紧缺的诟病问题。
2.积极拓宽城市廉租房的房屋来源。一是建议政府收购空置房作为廉租房。政府出资以成本价或低于成本价收购符合规定的空置住房，然后对其按廉租房标准进行重新设计并改造成适合最低收入家庭居住的廉租房。目前我国空置房的数量很大，这不仅不利于房地产开发商资金的回笼，而且给商业银行造成大量的不良资产。政府通过收购将空置房转化为廉租房，既可盘活空置住房资金，又可节省廉租房建设成本。二是鼓励开发商建设经营廉租房。可由政府以提供低息贷款的方法资助开发商建造廉租房；或者对于按照政府标准建设、经营廉租房的开发商，政府在地价等方面给予一定的优惠，从而鼓励更多的开发商投入廉租房建设，增加廉租房的数量。三是强制开发商建设经营少量廉租房。可以在土地竞标时就明确要求每一个楼盘都必须建造一定比例的廉租房，强制开发商参与廉租房的建设与经营。四是动员房屋所有者自愿提供廉租房。政府应制定相应的优惠政策，如减免税收等措施，鼓励拥有符合廉租房条件的房屋业主提供廉租房。除给予一定的利益优惠外，政府还可以给予廉租房提供者其他一些名誉上的奖励。
3.建立健全廉租房政策实施的各项制度。一是规范准入机制。科学合理地确定最低收入标准并采取有效的收入审核管理办法，是落实住房保障政策的基本前提。不同地区应按照当地经济发展状况划定廉租房准入标准，并根据当年房地产市场价格对不同层次的家庭收入线进行定量分类，确保准入标准科学，保障对象准确。二是完善退出机制。建立有效的退出机制，可以提高资金利用率和廉租房制度的覆盖面，从而在有限的资源条件下，体现最大程度和范围的社会公平。为此，每隔一段时间要对原保障对象进行重新认定，条件改善的退出廉租房，只有符合条件的方可继续享受廉租房政策。这样，可使不同收入水平的居民都能有与其收入水平相适应的住房，从而真正建立和完善多层次的住房供应体系。三是健全奖惩机制。要加大奖励力度，对那些在廉租房政策实施中表现突出的地方政府及其官员、房地产企业及其他人士进行表彰，并给予相应的物质或精神奖励；对政策实施不力的地方和部门，要进行责任追究，严格推行官员问责制。四是强化监督机制。首先是权力机关的监督。由各级人大及其常委会依照宪法及法律的规定对廉租房管理机构及其他相关职能部门进行监督。其次是行政机关的监督。由政府有关职能部门代表国家对廉租房政策运行进行监督，包括财政监督、审计监督等。最后是社会监督。如公众监督、舆论监督等。通过健全监督机制，完善监督环节，丰富监督领域，最终将廉租房政策实施的全过程置于公开、全面、系统的监督之中，从而不折不扣地将廉租房政策落到实处，真正解决城市低收入群体的住房困难。
4.建立和完善我国廉租房制度法律体系。首先，要制定出符合我国国情的统一的廉租房保障法规。可从立法上规定廉租住房保障的对象、保障标准、保障水平、保障资金的来源、专门管理机构的建立，以及对骗取保障优惠行为的惩罚等。其次，完善住房保障的配套法规。住房保障涉及的内容很广，需要配套法规的支持。一是应修订房地产产权产籍管理法规，明确“保障房”这一产权类别，并对其具体含义、管理内容做出规定。二是制定关于住房保障基金的管理规定，明确并保障住房保障资金的来源，并就其管理机构、管理职责、运行与增值处理、监管工作等分别做出规定。第三，建立缜密与严厉的惩治措施,真正让有困难者得到补贴，骗取保障者得到相应的惩罚。
5.建立长效机制，立法明确各级政府的责任。应将廉租房办事机构设为政府下属的正式常设机构。廉租房的建设需要做大量的后续管理工作，才能保证这项政策的连续性和有效性，为建立廉租住房保障政策的长效机制，政府应将其作为一个下属正式常设机构纳人管理。建立一支精干、高效、廉洁的专管队伍和一个科学实用的管理办法。并立法规定各级政府的责任。作为政府，应通过政策引导和舆论宣传，帮助居民建立正确的、科学的住房理念。如住房消费要与家庭经济实力相适应，不要盲目攀比、过度消费；要求新闻媒体不要过分炒作，制造紧张局势，无形中抬高房价等。另外，尽最大的努力去建设廉租房，解决住房困难的家庭需求，更应引导和鼓励居民住房消费观念多元化。
廉租房住房保障办法范文第2篇
摘 要：廉租住房制度是我国住房保障体系中一项重要的制度安排，是解决我国城镇低收入者住房问题的有效途径。目前，廉租房制度在运行中存在一些突出问题，尤其是廉租房退出机制方面的不足。本文首先对我国廉租房退出机制的发展状况和主要内容做了简要的介绍，其次指出我国现行廉租住房制度中退出机制存在的主要问题，并对问题产生的原因进行了系统分析，最后针对廉租房退出机制提出了具体的完善措施。
关键词：廉租房制度；低收入家庭；退出机制；经济租用房
一、我国廉租房退出机制存在的问题
廉租房是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。廉租住房制度具有的重要的功能，它对于完善我国的住房保障制度、弥补市场经济的缺陷、维护城镇弱势群体的居住权和促进社会的稳定发展发挥了积极作用。但是，现行廉租房制度在运行中也存在着一定的问题，尤其是廉租房退出机制方面的不足，主要表现如下：
（一）相关法律制度不完善
目前我国缺乏专门的住房保障方面的法律，特别是有关廉租住房的法律。现有的相关法规如《城镇最低收入家庭廉租房住房管理办法》、《城镇最低收入家庭廉租住房申请、审核及退出管理办法》、《廉租住房保障办法》等，都属于部门法规，效力层次相对较低，影响力度不大。
另外，我国尚未颁布有关廉租住房退出环节的专项法规。上述相关法规虽然涉及到廉租房的退出问题，但都只是以列举的方式规定了廉租户退出廉租住房保障的几种情况，而现实的情况很复杂，远远不止这些。
（二）廉租房住户的收入动态变化难以监测
廉租房退出机制是建立在对廉租房家庭经济条件进行严格跟踪管理的基础上的，而在这方面，我国目前还没有建立界定家庭收入的相应体系。然而低收入水平家庭的经济状况是时常变化的，所以有效的廉租房监管体系应该做到及时将收入情况已经发生变化、不符合条件的非低收入家庭从廉租房保障对象中去除。但是，在廉租房政策的实施过程中，由于目前我国社会信用体系建设滞后，个人信息分散化。同时由于当今社会收入来源多元化，个人及家庭收入的透明度很差，只有单位工资部分是有记录的。导致廉租房主管部门无法准确地掌握廉租房住户的收入变化情况。
（三）退出标准单一而且僵化，有强化道德风险的隐患
从现实中各地的退出标准来看，基本上都是以家庭收入连续半年或者一年超过当地当年的最低生活保障金标准为限，极少考虑家庭成员数量的变化以及其他家庭资产的增值，考虑标准比较单一，这就导致一些家庭经过利益权衡，选择放弃工作；也有一些家庭出于无奈选择了瞒报、虚报，从而容易引发道德风险。当然这也正说明我国住房保障层次的断裂。那些收入水平略高于廉租房入住标准的住户，在退出廉租房之后，仍为城市的低收入群体，他们因无力租房或购房而陷入无房可住的境地，成为所谓的“夹心层”居民。
（四）轻惩罚，无激励
1.轻惩罚
目前，全国各地对“骗租”行为的惩罚规定主要有以下几项：“收回廉租房资格”、“罚款”、“一定期限内丧失申请廉租房资格”。纵观这几项措施，可以发现我国对骗租廉租房的违法行为惩罚力度是完全不够的，骗租的违约成本大大低于违约收益。在我国，仍然有为数不少的有钱人能够以低收入家庭的身份申请政府的廉租房，而且只要他们登记的住房面积与收入水平在政府规定的范围之内，就有可能获得政府的廉租房保障，这让本来就十分有限的廉租房房源显得更加紧缺。
2.无激励
“奖赏”的目的是当低收入家庭的经济状况出现向上流动的倾向时，对其购买经济适用房给予一定优惠政策，使其进入住房保障的第二道网。然而目前我国对廉租户日退出廉租房的激励措施是空白的，这就导致大部分廉租户不想退出其廉租房。从而使得廉租房的退出更加困难。
二、完善我国廉租房退出机制的政策建议
廉租房建设关系到国家与个人的利益，廉租房住户的退出从一开始就充满了国家和个人利益的博弃。鉴于现阶段我国廉租房退出机制中存在的问题，我国必须结合实际情况，不断完善现有的廉租住房制度，建立起一套适合我国国情的廉租房退出机制体系。
（一）健全并完善相关法律法规
从以上问题中可以看出我国关于廉租房的法规效力较低，因此要从根本上解决我国廉租房退出环节中存在的问题，必须进一步完善我国有关廉租房的法律制度规范，提高相关法规的效力层次。具体应做到以下两点：其一，出台廉租房保障的整套法律，制定符合我国国情的住房保障专项法规，从法律层面规定住房保障的对象、保障标准、保障水平、保障资金的来源、退出机制及管理机构等，为建立动态的廉租住房保障体系提供法律保障。其二，出台廉租房退出政策细则，整合现有的住房保障政策，通过制订《廉租住房退出条例》，使住房保障的退出有法可依，杜绝“钻空子”现象。
（二）加强廉租房入住家庭收入的动态管理
为了充分利用稀缺的廉租房房源和廉租房保障资金，必须对已经获得廉租房保障的家庭实行动态化实时管理，通过年度申报、动态抽检和定期核查的方法加以管理，并确定廉租房的具体退出流程。为此，廉租房的实施机构应该借助信息化系统和实际调查等手段，及时掌握廉租房保障对象的收入变化，对经济状况发生较大变化、不再需要保障的家庭催促其及时退出廉租房保障系统，以便轮候的家庭能及时入住廉租房或得到租金补贴。
（三）建立多元化的退出标准
由于目前我国的廉租房制度仍然处于起步阶段，各地政府的退出标准也比较单一，导致廉租户的退出并未真正反映实际情况，所以建立多元化和多层次的退出机制是非常必要的。我们可以借鉴香港公屋退出标准，不仅考虑家庭收入当年的最低生活保障金标准，还要考虑家庭成员数量的变化以及其他家庭资产的增值等。这样就有利于降低道德风险，同时考虑家庭的动态变化，让真正有困难的家庭享受国家的住房保障制度。
（四）创设廉租房退出激励机制，加大惩罚执行力度
根据前文分析可知，我国现行廉租房的退出方式是轻惩罚，无激励，这使得我国廉租房退出机制很单一，对此，我国应该在退出的激励机制方面进行补充，同时还要加强惩罚力度。
激励机制方面，应该以梯级住房保障引导廉租户实现梯级消费。政府可以因地制宜地制定廉租房保障对象主动申请推出的优惠政策，如优先购买经济适用房、提供低息购房贷款等，激励经济条件改善的保障对象主动退出廉租房保障体系。
惩戒机制方面，我国应该提高惩罚的执行力度，解决廉租房退出机制中压力缺失问题。我们也可以在廉租房的退出机制中加大罚款力度，将虚报资料严重情况纳入犯罪范畴。高强度的惩罚措施保证了违法行为的高成本，可以有效遏制违法行为的发生，同时也有利于遏制骗租、转租问题的发生。
（五）尝试把廉租房和租赁性质的经济适用房对接，形成“经济租用房”
在我国住房保障制度中，廉租房和经济适用房一直分离化运作，在准入标准、保障群体、退出机制等方面存在较大差异，分离化运作模式的负面效应就是导致城市“夹心层”居民的出现。另外，经济适用房以售为主的运作模式，也不利于保障性住房房源的充分利用。正因为如此，政府部门应该进行廉租房与经济适用房的制度创新。首先，可以尝试改变经济适用房的运作模式，实行以租为主。然后将廉租房和租赁部分的经济适用房进行对接，形成统一的“经济租用房”，再确定“经济租用房”的准入标准、保障群体及退出机制等要素。（作者单位：兰州大学法学院）
参考文献
[1] 黄炜城：《对我国现行廉租住房制度中准入与退出机制的探讨》，群文天地，2010年第7期.
[2] 刘颖：《中国廉租住房制度创新的经济学分析》，格致出版社，2007年11月第一版.
廉租房住房保障办法范文第3篇
关键词：海口；廉租房；弱势群体
中图分类号：F127文献标志码：A文章编号：1673－291X（2009）02－0141－02
“房价高、住房难”已成为社会关注度最高的民生热点之一。许多城市低收入者向记者坦言，现在房价上涨太快，靠自己的力量改变居住窘境几乎是不可能的。他们期待，政府能切实提供住房保障，为低收入者打开安居之门。目前，我国已初步勾勒出由“住房公积金、经济适用房、廉租房”共同组成的住房保障体系。其中，对低收入家庭进行住房保障的主要制度设计就是廉租房制度。
廉租房是指政府在住房领域实施社会保障职能，向符合条件的当地城镇最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。
一、海口市廉租房实施情况
早在2006年海口市就出台了城镇低收入家庭廉租住房保障办法及配套的租赁住房补贴实施细则等文件,全面具体地落实了廉租房制度,海口市要把廉租房建成一个能帮助低收入家庭的服务平台，不但让他们有新家，就业、医疗也都有了基本的保障，不过，廉租房制度目前毕竟还处于起步阶段，资金短缺、房源紧张也是一大矛盾。
根据规定，凡具有海口市非农业常住户口且实际居住，家庭成员之间有法定的赡养或扶养关系，且至少有一人取得本市非农业常住户口3年（含3年）以上；家庭月人均收入低于当年本市城镇居民最低生活保障标准，或已接受民政部门连续救助3个月（含3个月）以上的家庭。同时，家庭住房条件还需符合以下三种情况之一：家庭人均住房套内建筑面积低于5平方米；现居住房屋经鉴定属危房；没有住房的，均可向户口所在地的人民政府主管部门申请廉租住房保障。
根据《海口市城镇最低收入家庭廉租房配租及租金核减实施细则》中的规定，凡是经民政部门认定没有生活来源、享受民政部门连续救助达两年以上的困难家庭，可以申请免交廉租房租金。
海口市的廉租住房的房源，将主要通过五种方式筹集。一是利用廉租住房专项基金收购符合本市廉租住房标准的旧普通住房；二是通过收购半拉子工程改造建设成的廉租住房；三是回收符合本市廉租住房标准的腾空共有住房；四是利用廉租住房专项基金兴建的廉价租住房；五是接受社会捐赠和通过其他方式筹集的符合海口市廉租住房标准的普通住房。
海口市的廉租房保障制度主要是三个方面来保障，实物配租、租金核减和租金补贴。其中以租金补贴为主，而且在补贴资金上也能够充分保障。海口市政府2006年安排了200万租赁住房专项补贴资金，2007年又安排了200万。
目前，海口市实施的廉租房制度,对于符合廉租房申请条件而没有住进廉租房的住户，主要以发放住房租金补贴为主，发放住房租金补贴除了可以缓解对廉租房需求过大而造成的房源压力外，还可以满足不同住户的需求，目前廉租房的建设地点一般都不在市区，可能会在一定程度上给廉租住户带来不便，诸如就业、上学、生活等，实行住房租金补贴制度可以增加廉租住户的自主选择性。
针对目前的低收入家庭对廉租房的需要,海口市政府也已经做出实质性行动。2007年，启动了青年路的廉租房建设，涉及1 000多户，安置的困难居民近3 000人。
2008年，海南省将所有符合条件的城镇低保家庭全部纳入廉租住房保障范围，基本做到应保尽保。2008―2012年，全省计划新建廉租住房69.564万平方米，共12 213套。到2011年末，各市、县要将廉租住房保障范围由最低收入住房困难家庭扩大到低收入住房困难家庭。海口市政府也组织制定了2009年住房建设计划。计划提出，2009年经济适用房住房建设5 763套，廉租住房建设613套。预测2008―2012年，建设廉租住房建筑面积17.41万平方米，建设套数为0.42万套，以保障中低收入家庭和最低收入家庭的住房要求。
二、当前廉租房制度实施过程中存在的问题
1.廉租住房房源紧张
由于城镇廉租住房制度刚刚起步，海口市目前廉租住房房源十分紧张，一些房源由于位置比较偏僻，市民不愿意入住，还有一些房源本身就是危房，不适合居住。海口市在原有的福利住房分配体制下，住房需求一直处于压抑状态，依靠政府投资建设的住房数量有限。住房资源始终处于供不应求状态。住房分配货币化改革以来，新建商品房价格很高，存量公房提租步伐缓慢，加之公房成本价、标准价出售的举措，目前除已被出售或继续为原使用者占有的公房之外，政府可以腾为廉租住房的公房数量几乎为零。在廉租住房的新建和征购上，受资金、市场、体制等因素的限制，政府廉租住房增加有限。
2.资金缺口大、政府财政资金未能有效落实
现阶段我国廉租房建设的主要资金来源是：（1）市、县财政预算安排的资金（规定当年实际收取的土地出让总价款，扣除实际支付的征地补偿费、拆迁补助费、土地开发费、计提用于农业土地开发的资金，以及土地出让业务费后，按照余额的5%核定）；（2）住房公积金增值收益中按规定提取的城市廉租住房补充资金（财政部规定住房公积金增值收益在扣除计提住房公积金贷款风险准备金和管理费用后的余额后，将全部用于城镇廉租住房保障支出）；（3）社会捐赠的资金；（4）其他渠道筹集的资金。目前，后两种资金来源的数量很少且不稳定，廉租房稳定的资金来源仅仅依靠土地收益和住房公积金增值收益的这一部分，资金缺口很大。政府资金筹措的这一特点尚未在目前海口市廉租住房制度建设中得以充分体现。
3.供应对象收入难以统计与监管机制有待完善
目前，我国还没有建立个人信用制度和个人收入申报机制，个人收入来源很多，居民的隐形“收入”很难统计，仅仅通过居民个人的透明收入来衡量居民的收入明显缺乏公允性，居民收入审核存在相当难度，个人收入的不透明性为正确确定廉租对象带来了很大的难度。《海口市城镇低收入家庭廉租住房保障办法》规定了现阶段廉租住房申请对象为符合最低收入标准和住房困难标准的城镇居民，由于缺乏健全的收入统计与监管机制，很难切实发挥廉租住房制度保障作用。
4.地方政府参与不够积极
廉租房制度作为我国住房保障制度的一个重要组成部分,无疑政府应是构建廉租房制度的主体，即政府对住房市场的干预。但由于地方政府往往更关注房地产市场发展对当地经济增长的贡献，而廉租房在利益和政绩方面都无利于地方政府和财政,在缺乏严格的监督下,往往很难调动地方政府的积极性。根据《海口市城镇最低收入家庭廉租住房保障实施办法（试行）》中的有关规定，申请人首先要向其户籍所在地的区房产管理部门提出书面申请，但海口市除了琼山区外，其他各区原本没有房管部门。
三、完善廉租房制度的建议
1.尽力增加廉租住房的数量
一方面，可充分利用现有房地产市场上的存量房源。包括：（1）腾退的并符合当地人民政府规定的廉租房标准的原公有住房；（2）最低收入家庭承租的符合当地人民政府规定的建筑面积（或者使用面积）和装修标准的现租赁公有住房。
另一方面，保证廉租房的增量房源逐步扩大。一是政府、单位、民政部门出资兴建或购买的用于廉租的住房以及其他渠道形成的符合廉租房标准的住房。二是采用集资“廉建”方式。对职工住房困难且生活用地富余的工业企业，经有关部门批准允许其职工采取集资合作的方式建设住房，国家减免建设过程中的有关费税，建成的住房只能由住房困难且参与集资的职工享用，而不能在市场上销售。
2.确保廉租房制度的建设有稳定的资金来源
目前，廉租房制度实施过程中最大的一个瓶颈就是资金不足，廉租房资金的主要来源是政府的财政支持，如果没有政府的支持，廉租房制度是难以为继的。所以，政府必须调整财政支出结构，在每年的财政预算中，保证一定的住房保障资金。除此之外，政府可以走一条符合中国特色的廉租房建设之路――政府与社会资本相结合，利用中国在工业化和城市化过程中出现的特有的大量的社会闲置资本和剩余劳动力，加大廉租房的建设步伐。
3.完善供应对象的家庭收入统计与监管机制
现阶段，在城镇廉租房资源非常有限的情况下，应在准入上确定一个资格标准,在轮候上建立科学的排序方式，并在廉租家庭不符合资格标准时建立合理的退出机制，这既可在最大程度上提高住房资源的效用，又可减少社会成员之间的分配不公。廉租房制度管理部门应定期对享受廉租房家庭的收入、住房状况等基本情况进行复核，以避免廉租房消费的“搭车现象”，确保有限的廉租房资源发挥最大的效用。
4.充分发挥政府的职能作用
廉租房是一种福利房，政府的参与是必不可少的，政府在这项工程中担当的角色是多重的。（1）廉租房产权的拥有者。政府是廉租房建设工程的建设方，是廉租房产权的拥有者。（2）建设资金的信用担保者。对投资资金而言，只有在安全性非常高的前提下，才可能以低利率的方式大规模地投入到廉租房的建设当中。（3）廉价土地的提供者。当前房价太高的一个成本性原因是政府提供的建设用地拍卖价太高。政府在提供廉租房建设用地时必须以保障社会福利为主要目的，让利于民，这是有效控制单位建筑面积造价的基础性环节。（4）协调人。在廉租房建设过程中，首先，政府要与投资主体之间协调好贷款的规模、期限、利率。其次，政府要与租房者协调好房租，房租的高低应以建房的贷款利息和少许物业管理费为基准，政府应以重点降低单位建筑面积的造价为手段来降低房租。
参考文献：
[1]杨琳，何芳.“居者有其屋”――住房保障制度的内涵探究[J].中国房地产，2006，（8）.
廉租房住房保障办法范文第4篇
关键词：住房保障；廉租房；十二五；保障对象
古语云：“人以宅为家。居若安，则家代昌吉”。住宅问题自始至终是人类亘古不变的追求。住房问题是关系到人们生存、发展和享受的重要因素之一。
我国目前正在经历着工业化、城市化和市场化。工业化和城市化使得大量的人口向城市集中，这就导致了城市的住房供应日益紧缺。虽然市场化促进了房地产市场的繁荣发展，但是高价位的商品房使得贫困群体无法通过市场获得住处。这就要求具有主导作用的中央政府发展住房保障政策，以期解决低收入群体的居住问题。
1 我国廉租房制度的发展
我国的住房政策经历了计划经济体制向市场经济体制的转变，即由政府直接分配住房的福利政策向市场调控和住房保障制度并举的转变。当然廉租住房的政策也跟随着住房制度改革的推进和深化不断地发展完善。
基于我国廉租住房的发展历程和政策的制定，将我国廉租住房的发展分为三个阶段。
1.1 基础酝酿期（1998-2003）
1978年以前，这个时期最主要的住房制度就是以全社会低水平、广覆盖的福利分房制度，这是极具中国特色的住房保障形式。1998年开始有建立廉租房的设想。1998年7月份国务院出台的《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，停止了住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，个人住房消费逐渐走向了市场，并成为消费的主体。这标志着福利分房向住房货币化、商品化的转变，并开始在全国推行廉租住房制度，由政府或者单位向最低收入家庭提供廉租住房。
1.2 转型过渡期（2004-2006）
2004年三月份我国废除了旧的《城镇廉租房管理办法》，开始实施新的《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》。新的廉租房管理办法明确了“单位”不再是解决职工住房问题的主要责任者，强化了中央和地方政府的职能。新办法还提出了廉租住房面积规定，即“城镇最低收入家庭人均廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的60%”。
2005年后，全国的房地产价格高涨，为了稳定房价，2006年5月17日，国务院总理主持召开国务院常务会议时，针对房地产调控所提出的“国六条”，将城镇廉租房制度建设置于一个比较显著的位置。这个法规和文件极大的促进了廉租房制度的发展。
1.3 逐渐成熟期（2007年至今）
2007年8月7日国务院颁布的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（24号文）规定把解决低收入家庭住房困难作为群众利益的重要工作，强化政府职责，加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入住房困难家庭的住房政策体系。这是中国住房制度改革历程中中的一个新的里程碑，标志着我国住房制度进一步得到了深化，多层次的住房供应体系也逐渐完善。
回首中国城镇住房制度改革的历程，从中可以看出有四个鲜明的特征贯穿始终。第一是住房改革的目标是实现住房的商品化和市场化；第二是政府主导下的探索式改革；第三是住房制度改革与房地产市场的发展密切相关，互相影响；第四是住房制度改革具有鲜明的时代性和地域性，改革要顺应时代的需求，灵活调整，不断地完善。
2 济南廉租房制度发展变化及存在问题
2.1济南廉租房制度的发展
济南市的廉租住房政策最早起始于2005年3月，当时济南市出台了《济南市城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》（济政令〔2005〕218号），该政策规定济南市城镇最低收入家庭租住房的保障方式有两种：租金补贴和租金减免；政策申请对象应该符合的条件是：取得民政部门核实并的《济南市城市居民最低生活保障金领取证》；无房、拥有私有住房或者承租公有住房的使用面积低于人均6平米；共同生活的家庭成员之间有法定的赡养、抚养关系。
根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）的精神，济南市又对廉租住房管理办法进行了修改完善，并于2007年8月24日出台了新的《济南市城市低收入家庭廉租住房管理办法》(济政令〔2007〕226号)，并于9月1日开始正式实施。新办法将保障范围扩大到城市的低收入家庭，并且提高了保障标准，还增加了实物配租方式。政策规定由过去人均使用面积6平米以下的家庭扩大到了人均8平米以下的家庭；保障标准由原来的10平米提高到了12平米，最低收入家庭由原来的每人每月每平米9.2元提高到了11元；低收入家庭租金补贴也有所增加，家庭租金补贴发放标准规定每人每月每平米使用面积为9元。
通过实施廉租住房保障政策，济南市的被保障家庭人均住房使用面积平均提高了10.8平方米，使得低收入家庭的居住条件得到了明显改善。2007 年12月，首批廉租房的选房家庭共计156户，最终有144户家庭选到了房源。
在2008年的第二批廉租房实物配租选房呈现了两个特点：第一、房源多、覆盖面广，分布在6个不同的小区；第二、在摇号选房的具体操作上面更加人性化，将摇号分为三组，残疾人和孤寡老人优先选房。
从以上不难看出，在济南的廉租房实物配租政策上，除了门槛逐渐降低之外，房源的数量也呈现了逐年翻倍增长的趋势。从2007年至今，连续四年，廉租房的数量都呈现逐年递增的状态，由最初的101套增加到了今年的1493套。由此可见，廉租房的建设仍然是解决低收入人群住房问题的主要途径之一
2.2济南廉租住房存在的问题
2.2.1廉租房受惠群体针对性不强
廉租房的受惠群体应该是所有住房弱势群体，但是目前济南出台的政策，保障对象多限定于低保户、以及家庭收入限定于一定数目的住房困难群体，城市中一部分“夹心层”和大量的流动人口则不在廉租房的保障范围之内，导致覆盖面不是十分完整。
2.2.2廉租房小区居住隔离
所谓居住隔离，是指都市的居民由于种族、职业、生活习惯、文化水准或者财富差异等关系，使得不相类似的集团彼此分开，产生隔离的作用。
已建成的廉租房小区，廉租住户与其他非廉租房住户的邻里关系非常冷漠，交流甚少。
久而久之，势必会影响邻里关系，使得小区的和谐气氛就受到了一定的影响。
3 完善廉租房保障制度的思考
我国廉租房制度的发展大致经历了三个时期：基础酝酿期、转型过渡期、逐渐成熟期。到目前为止，廉租房制度的建设已经历时12年，但是实施的程度以及受惠的人群还存在一些问题。
廉租房住房保障办法范文第5篇
一、我国廉租房法律制度现状及存在的问题
（一）立法层次偏低
廉租房制度是住房保障制度的重要组成部分之一，主要是指国家以住房租赁补贴、实物配租住房以及进行租金核减等方式向住房困难的低收入家庭和其他需要保障的特殊家庭所提供的一种住房保障。我国廉租房方面的立法起步较晚，1999年建设部出台了《城镇廉租房管理办法》，提出由政府实施住房社会保障职能，向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供租金相对低廉的普通住房，以保障公民的基本居住权利。此后在2005-2009年间，各部委单独或联合了《廉租住房保障办法》、《廉租住房保障资金管理办法》、《廉租住房建设贷款管理办法》等10余个规章性的文件来管理我国的廉租房建设问题。根据我国《立法法》的规定：上位法的效力高于下位法，即规范性法律文件的效力层次由其制定主体的法律地位所决定。这些主要法律制度基本都是由相关部门以管理办法的形式进行规定的，其制定主体的法律地位相对来说较低。低等级的法规在执行的过程中由于效力低下，因此在协调与保障方面都不如高级别的法律或法规。同时住房问题随着工业化和城市化的发展，会日益加剧，牵涉面会更广，层次会更深，效力低的法规恐怕难以进行有效调控。
（二）收入核准困难，监督难度大
建设部2005年制定的《城镇最低收入家庭廉租住房申请、审核及退出管理办法》的有关条款规定申请廉租住房保障的城市家庭其人均收入应符合当地实际制定的收入标准，现在的人均住房面积应该符合所在地政府确定的面积标准。根据这项规定，各地方政府规定申请人向政府申请廉租房时必须由拥有城镇户口的申请人持民政部门出具的最低生活保障、救助证明或政府认定有关部门或单位出具的收入证明和申请家庭成员所在单位或居住地街道办事处出具的现住房证明以及其家庭成员身份证和户口簿向户口所在地街道办事处或乡镇人民政府提出书面申请。从上述规定中我们可以得知在廉租房的申请中一个非常重要的核准因素就是申请人的收入状况，只有符合城镇低保的人才能够提出申请，但是由于我国没有建立个人信用制度和个人收入申报机制，所以我们很难对居民的真实收入状况进行核准。此外，申请廉租房的居民还必须没有住房或是人均住房面积不符合当地政府所规定的面积标准，但是目前这方面并没有形成行之有效的监管措施。
（三）保障覆盖范围狭窄
随着城乡一体化进程的加快，城市周边出现了大量的的失地农民，这些失地农民丧失了房屋但由于基本都保留了农村户籍，因此他们不符合申请廉租房的条件。此外除了失地农民外，我们在城市中还存在这样两类人，一类是收入高于低保户，但是没有固定工作，不能够购买经济适用房，同时又没有能力购买商品房，另一类是虽然拥有住房，但是住房面积达不到城市人均住房面积标准。这两类人属于城市生活的“夹心层”，这部分人群该如何解决他们的住房问题，这在我们国家现行法规中是没有提到的。
（四）承租人所承担的法律责任轻微
2007年12月1日中央实施的《廉租住房保障办法》指出：（1）对不再符合廉租房保障条件的，应当停止发放租赁住房补贴，或者由承租人按照合同约定退回廉租住房。（2）城市低收入住房困难家庭不得将所承租的廉租住房转借、转租或者改变用途。（3）城市低收入住房困难家庭违反前款规定或者有下列行为之一的，应当按照合同约定退回廉租住房：无正当理由连续6个月以上未在所承租的廉租住房居住的；无正当理由累计6个月以上未交纳廉租住房租金的。（4）城市低收入住房困难家庭未按照合同约定退回廉租住房的，建设（住房保障）主管部门应当责令其限期退回；逾期未退回的，可以按照合同约定，采取调整租金等方式处理。从这个法规中可以看出各级政府要对享受廉租住房保障的最低收入家庭定期进行核查，并按核查结果确定是否对租赁住房补贴或廉租房进行调整。如果享受廉租住房保障的承租人有违反法律规定的行为，则由房地产行政主管部门收回其承租的廉租住房，或者停止发放租赁补贴，或者停止租金核减。我们可以看出法律在面对承租人违反法律规定时的惩处措施是相当轻的，这就很难形成约束机制，这极容易造成了有人利用法律在审查和监管方面的漏洞利用廉租房谋利。
二、其他国家和地区廉租房法律制度经验总结
廉租房问题目前在世界范围内广泛存在着，由于发达的资本主义国家立法较早并且对于法律的实践检验时间较长，因此经验较丰富，下面我们就来看一下，这些国家和地区是如何对廉租房进行立法的。英国于1919年英国便颁布了《住宅法》，是世界上最早实施住房保障的国家。1924年，工党政府提出《住宅金融法》，对住房建设进行大规模的投入。1950年后，英国采取房租补贴替代原来的建筑补贴政策，使穷人成为补贴的最大受益者，被称作“真实租金政策”。1962年，政府为规范当时民间兴起的建房社团的活动，颁布了《建房社团法》，规定建房社团的宗旨是为社团成员筹集资金，并以完全所有或租赁保有房地产证券形式贷给社员等。美国对低收入家庭住房保障的特色就在于其各项保障措施的法制化。美国政府先后通过了《住房法》、《城市重建法》、《国民住宅法》、《住房与城市发展法》等，对住房保障作了相应的规定。对利用抵押贷款购买、建造和大修自己房屋的家庭，在征收个人所得税时减免抵押贷款的利息支出；对拥有自己住房的家庭，还可以减免所得税和财产税；对出租屋的家庭实行税收减免政策。法国早在1894年，法国政府就出台了建立廉价住房制度的法律。1906年，政府颁布的法令对廉价房的建设作了补充规定。日本早在1951年6月，日本就颁布了《公营住宅法》，根据《公营住宅法》，东京都政府作为一项福利事业每年都在投资建房，由都政府建造并管理的这类公营住宅叫"都营住宅"。日本有超过220万公共“廉租房”，占全部住宅的4.7％，另这种公营住宅保障了日本的贫困家庭“居者有其屋”。可以说，法律保证了公房租赁制度的公平合理，保证了住房困难的低收入家庭普遍受惠。在香港，政府将土地免费划拨给房屋委员会，由房委会招标建设公屋并分配给有需要的市民。法律规定只要年满18岁并且在香港居住满七年且仍继续在港居住；没有私人住宅物业；家庭月收入不超过1.6万港币，家庭资产净值限额不超过38.4万港币的就可以申请；同时实行轮候配屋制，轮候时间平均为两年左右；实行公屋退出机制，当租户户主及其配偶去世后，其他成年家庭成员必须接受全面的经济状况审查，才可获批新租约；公民住户须每两年向房屋署申报家庭资产，如家庭收入和资产净值超过指定限额，须迁出所租的公屋单位；维护公屋资源合理分配，居于公屋十年以上，并被界定为”富户”的住户，应缴交双倍租金。
三、关于完善廉租房法律制度的几点建议
（一）提高立法层次
如前所述美国的《国民住宅法》，日本的《公营住宅法》等，都是从法律上保证了住房保障制度的构建与完善。而我国目前关于廉租房制度的有关文件还没有上升到法律的高度，这是与“和谐社会关注最低和低收入家庭住房问题的战略架构是不相适应的”。同时立法层次的高低直接决定着法的执行的效力和覆盖面。因此建议高层次的立法机关在对我国城市化进程、人口流动现状及变化趋势、居民收入和财政收入的积累、城市土地和住房供应总体状况这几方面问题进行综合分析的基础上尽快制定出符合我国国情的统的廉租房保障法规，从立法上规定廉租房的保障对象、保障标准、保障水平、保障资金的来源、专门管理机构的建立、以及骗取保障优惠行为应当承担的补偿性和惩罚性法律责任等。从而提高保障和执行的力度。
（二）制定行之有效的收入核准方案和法律监管措施
我们可以在民政局设立一个专门的收入申报系统，要求已经登记在册的廉租户定期申报的住户人口、住房面积、个人资产、收入变化等情况，从而准确掌握城市最低收入家庭状况，同时建立全国联网电脑系统监管居民住房动态档案。这样有利于对廉租房租户进行收入核准监督。同时还应当充分发挥社区的功能，每个街道办事处每个月必须负责核准本辖区内是否有新增加的城镇低保户，如果有，那么必须在第一时间上报民政局备案；对于已登记在册的低保户要进行严格审查是否仍然具备成为申请廉租房的条件，以保障最困难的人的住房问题。此外，在法律中明确规定，如果廉租户或者是新的申请人没有按照规定对自己的收入状况进行动态登记，或是在登记过程中存在恶意隐瞒等情况，将被罚在一定年限内不得申请廉租房，同时还要处以一定的罚款。
（三）扩大保障覆盖面
我们应当在有效的核准收入状况的前提下，对在本区域内生活的住房确实面临严重的人群进行保护，因此，我们应当对现行管理办法做出相应的调整，把覆盖面扩大。比如说，将失地农民和“夹心层”纳入保障范围。并且我们要在民政局建立专门的数据库系统，对于每年城市的双低人群进行复核，将新增加的双低人群加入系统，对已经不符合条件的清除系统，并且将不符合申请廉租房条件的人但仍然居住廉租房的，及时让其搬离。
