公租房建设管理办法

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公租房建设管理办法范文第1篇

关键词：公租房；退出条件；退出程序；动态监控手段；地方政府规章

中图分类号：DF391

文献标识码：A DOI：10.3969/j.issn.1008-4355.2012.04.07

随着以改善民生为重点的社会建设深入进行，公租房作为住房保障领域的新尝试，不管是工程建设、立法规范，还是制度实践方面都在有条不紊地推进，公租房作为政府为中低收入群体提供的公共产品，其旨在满足中低收入住房困难群体的住房需求，提高和改善民生，实现社会公平。为了保证公租房制度的良性运行，除了严谨高效的准入渠道之外，还应具备健全的退出机制。承租人在条件不符合时及时退出公租房，能使有限房源充分流转，减轻政府财政和土地供应压力，有助于公租房制度成为一种长效保障机制；其次，退出机制让不再具有租赁资格的承租人腾退房屋，有利于防止部分承租人滥用承租权利，从而使其他保障对象获得住房机会，实现中低收入住房困难群体受领政府保障给付的横向平等；再者，退出机制可作为一种惩罚手段，在承租人有违法违约情形时，将其清除公租房保障体系，使公租房制度有序、有效运行。本文选择北京、重庆、天津、上海、深圳、江苏、甘肃、山西、郑州、贵阳、昆明这11个省市的地方政府规章为分析样本，将各省市有关公租房退出管理的内容进行梳理，对其中的退出条件、退出程序等内容进行分析，并对下一步的规范路径作尝试性探讨，希冀对公租房立法完善提供帮助。

一、公租房退出机制的立法文本梳理

（一）正常退房情形

正常退房是指在合同期满后，承租人不申请续租或申请续租不再符合公租房保障条件而退出公租房的情形。正常退房情形中有两个关键时间，即租赁合同期限以及续租申请期限，目前，北京等11省市对租赁合同期限的规定大致在1年到5年之间浮动，并根据本地具体情况，分别划定了最低年限、一般年限和最长年限（详见表一）参见：《北京市公共租赁住房申请、审核及配租管理办法》第20、23条，《重庆市公共租赁住房管理暂行办法》第10、36条，《上海发展公共租赁住房的实施意见》中租赁管理机制部分，《天津市公共租赁住房管理办法》第15、20条，《江苏省公共租赁住房管理办法》第38、41条，《深圳市公共租赁住房管理暂行办法》第34、46条，《山西省公共租赁住房管理暂行办法》第23条，《甘肃省公共租赁住房管理办法》第27、32条，《郑州市公共租赁住房暂行管理办法》第36条，《贵阳市公共租赁住房管理暂行办法》第30条，《昆明市公共租赁住房建设管理办法》第43条。；各省对续租申请时间两种表达体现完全不同的要求，重庆、天津、甘肃采取“合同期满3个月前”的时间，其他几省采取“合同期满前3个月或6个月”的时间（详见表一）。可见，各省针对租赁合同存续期限和续租申请期限的具体规定没有统一要求，但是，需要满足合理性标准。首先，租赁合同期限不能过短，要能满足承租人的住房需求，缓解其住房压力，不能过长，要能使有限房源在一定时间内充分流转，实现住房困难者的横向平等；同样，对于续租申请的期限规定，要让申请、审核、批准几个环节有足够的时间，因为审核机关要对承租人的收入、住房等情况进行系统的查询和确认，以保证决定结果的公正。在此基础上，各省市可根据本地经济发展水平、住房困难群体的范围、公租房的数量等指标进行科学、合理的期限设定。

地区合同期限租赁期限届满后处理

重庆每次最短不少于1年，最长不超过5年（办法30）①承租人应当退出公共租赁住房。（办法36）

②需要续租的，合同期满3个月前重新申请，符合条件，重新签订租赁合同。

北京一般为3年，最长不超过5年。（新20）需要续租的，合同期满前3个月重新申请，符合条件，办理续租手续；不符合条件的，承租人应当退出住房。（新23）

天津首次不超过3年（15）①承租家庭须退出公共租赁住房。

②需继续承租的，合同期限届满的3个月前向经营单位申请续租，经审核符合条件的，可以续签租赁合同；不符合条件的，承租人应自行腾退住房。（20）

上海一般不低于2年，续租的，租赁总年限一般不超过5年

江苏首次3年至5年，新就业人员续租期最多不超过5年（38）申请续租，符合条件，重新签订租赁合同（38）；未再续租，退出。（41）

深圳首次2年（34）①租赁合同期限届满未申请续约，退出公共租赁住房。

②合同期满前3个月重新申请，申请续约未经批准的，承租人应于合同届满之日前退出公共租赁住房。（46）

贵阳一般不超过3年（30）①合同期满后，不符保障条件，应当退出。

②承租人应在合同期满前6个月申报审核租赁资格，符合条件并愿意承租的，继续承租。（34）

昆明①租赁合同期限届满未申请续约，退出公共租赁住房。②需继续承租的，承租人在合同期限届满前3个月内申请续约，申请续约未经批准的，承租人应于合同届满之日前退出公共租赁住房。（43）

郑州一般为3年愿意承租的，合同期满前3个月重新申请，符合条件，重新签订租赁合同。（36）

甘肃最长5年（27）①承租人应当退出公共租赁住房。（32）

②需要续租的，合同期满3个月前重新申请，符合条件，重新签订租赁合同。

公租房建设管理办法范文第2篇

【关键词】公租房；准入；退出

公租房，是北京保障性住房市场中的新生事物，定位是作为家庭在购买住房前，家庭财富积累期间的过渡性住房，所以准入门槛放宽。使过去不够廉租房、经济适用房、限价房标准，又买不起商品房的“夹心层”家庭，有了新的选择空间。公共租赁房不是归个人所有，而是由政府公共机构所有，用低于市场价的价格，向“夹心层”出租。公共租赁住房因其“覆盖人群广泛，补贴对象明确、操作透明，适于建立退出机制”等优点，得到了各级政府以及民众的普遍认同与支持，也引发了社会各界的关注。

高效的准入和退出机制才是这一制度良性运行的保障，是促使有限的公租房得到高效利用、落实安居工程的“生命线”。在北京，部分公租房似乎变成了新时代的“福利房”，有的是“人才福利”，有的是“国企福利”。《中国青年报》曾报道，北京经济开发区和中关村国家创新示范区已经成为目前北京公租房建设的主力军。鹿海园四里公租房小区内的800多套住宅应分配给诺基亚、奔驰汽车、中铁十九局等公司的员工，这些企业都是开发区的纳税大户。亦庄管委会有关部门称：“开发区根据企业对区域发展的贡献程度等条件向有关企业分配房源数额，各有关企业根据本企业自身员工住房困难等情况确定承租员工。”

一、北京公租房的准入和退出机制

（一）准入条件。就目前北京的《北京市公共租赁住房管理办法》和《北京市公共租赁住房申请、审核及配租管理办法》来看，北京市的公租房主要向三类人群开放：（一）廉租住房、经济适用住房、限价商品住房轮候家庭。（二）申请人具有本市城镇户籍，家庭人均住房使用面积15平方米（含）以下；3口及以下家庭年收入10万元（含）以下、4口及以上家庭年收入13万元（含）以下。（三）外省市来京连续稳定工作一定年限，具有完全民事行为能力，家庭收入符合上款规定标准，能够提供同期暂住证明、缴纳住房公积金证明或社会保险证明，本人及家庭成员在本市均无住房的人员。具体条件由各区县人民政府结合本区县产业发展、人口资源环境承载力及住房保障能力等实际确定。从以上规定来看，把其他保障性住房的轮候家庭纳入公租房的保障范围，虽然在一定程度上缓解了已确定住房困难者的住房难问题，但从长远来看，这种“应急式”做法会导致住房保障体系的恶性循环，有拆了东墙补西墙之嫌。在未对公租房、经济适用房、廉租房的整体运转进行调整前，这部分廉租房申请者进入公租房系统显然占据了本应划给中低收入的公租房申请者的名额，对于这部分本能住进公租房而最终徘徊在界限之外的申请者，其公平获得配租的权利必然受到损害，公租房制度设立之初也不能真正实现，分类别、多层次的住房保障体系的良好运行秩序也会遭到威胁。再者，收入、住房等准入条件规定不够合理。准入条件是公租房制度保障范围的具体化考量标准，是与廉租房、经济适用房保障范围进行区分的主要因素，也是防止“开着宝马车住着保障房”等寻租现象发生的手段之一，所以收入、住房等方面的限制条件规定肯定是必要的。但是《办法》中，仅对家庭人均住房使用面积和人均收入作了规定，对其他财产性收入未做进一步的规定，如股票等有价证券以及车辆等。虽然《办法》放宽了户籍限制，但是未充分体现出户籍人口和非户籍人口的平等对待。在对外来务工人员进行条件设计时，规定“来本市连续工作达到一定年限”、“社保和税收缴纳达到一定年限”，但对于具体的年限标准并未做明确规定，这造成公租房制度保障外来务工人员具体范的围模糊化，也使审核申请人资格的环节缺失参照标准，不利于提高审核环节的工作效率。

公租房建设管理办法范文第3篇

一、制度背景与设计思路

天津市公租房履约担保制度于法有据。2012年颁布实施的《天津市基本住房保障管理办法》（津政令第54号）规定：“签订租赁合同前，申请人应当按照规定缴纳租房保证金，提供履约担保。”《天津市公共租赁住房管理办法》（津政发〔2013〕29号）明确：“申请人应当依据家庭实际情况，选择签订履约承诺、提供保证人等方式，保证公共租赁住房租赁合同的履行。”

天津市公租房履约担保制度设计思路可概括为：公租房申请家庭可自行选择提供保证人或者履约承诺方式，特殊情况下可转换担保方式，符合条件的家庭可免于担保。目前，全市公租房承租家庭选择保证人方式占比50%、选择履约承诺方式占比30%、免担保占比20%。

二、两种履约担保方式的特点

（一）保证人

公租房的保证人，是指承租家庭在承租公租房期间，不履行或不适当履行租赁合同规定的缴纳租金义务时，承担连带担保责任代为支付租金的人。保证人应当为法律规定的具有代为清偿债务能力的公民，共同申请公租房家庭成员及法律规定不能作为保证人的除外。一名保证人仅可以为一个公租房申请家庭提供担保。公租房申请人应与保证人共同签订租赁合同。

对在办理公租房资格申请中选择保证人方式的家庭，须提供符合条件的保证人并进行公证。根据 《天津市司法局关于申请公共租赁住房办理保证书公证有关事宜的补充通知》（津司办发〔2013〕80号）等文件规定，保证人的人数和收入标准设定为两个等级：一是公租房申请家庭成员为2人及以下的，保证人仅能为1名，且其收入标准≥3000元人民币/月；二是公租房申请家庭成员为3人及以上的，保证人可以为1或2名，保证人为1名的，其收入标准应≥4000元人民币/月，保证人为2名的，其收入标准合计应≥5000元人民币/月。以公租房承租家庭成员人数确定保证人数量，在一定程度上扩大了承租家庭选择余地，确保保证人担保能力与承租家庭月租金相匹配。

（二）履约承诺

公租房的履约承诺，是指公租房承租家庭在申请公租房时，承诺履行公租房租赁合同约定，同意在取得《天津市符合公共租赁住房承租条件通知单》后和承租公租房期间不将申请家庭成员名下的私产住房或公产住房出售、置换、赠与。当申请家庭不履行或者不适当履行租赁合同义务时，公租房经营单位可依承诺通过法律途径处置该房产。

对在办理公租房资格申请中选择履约承诺方式的家庭，住房保障管理部门将住房保障管理系统房屋验证中核查出的房产信息传递给产权管理系统，产权管理系统自动查询并返回申请家庭名下房产实时状态信息，管理部门通过网络系统进行标注。已办理履约承诺的公租房申请家庭，在其房产进行注记操作后无法进行房产买卖协议网签。申请人变更担保方式的，在担保方式变更完成后，系统解除对该家庭的履约承诺注记。

三、履约担保方式的转换

已选择履约承诺方式进行担保的公租房承租家庭，因特殊原因需对名下房产进行交易的，可申请变更担保方式，重新提供保证人。反之，提供保证人的承租家庭，如有特殊原因也可以变更为履约承诺方式。

四、免于履约担保的情形

以下两类公租房申请家庭可免于履约担保：

一是已取得廉租住房实物配租补贴资格的家庭，可免于履约担保。

二是公租房申请人或者共同申请家庭成员，截至申请公租房之日符合以下条件之一的，可免于提供履约担保：第一，申请人和共同申请家庭成员已连续缴存住房公积金1年以上且月缴存额合计500元以上的。第二，住房公积金账户余额合计2万元以上的。

五、与履约担保制度相关的政策措施

（一）建设公租房不良信用管理体系

目前天津市已初步建立住房保障不良信用管理体系，对严重违反公租房相关规定的承租家庭，将被录入天津市住房保障不良记录管理系统，限制其申请其他住房保障，并不得对名下房屋进行交易，以加大对公租房欠缴租金等失信行为的惩戒力度。

公租房建设管理办法范文第4篇

关键词：公共租赁住房；建设现状；调查

一、以南京市为例追溯南京市公租房制度的建设与发展

在江苏省，常州市是第一个出台公租房相关文件的城市，常州市出台了相关管理办法，将公租房保障对象定于在城市低收入群体及新就业住房困难人员。江苏各地政府就城市低收入群体的住房问题，也先后出台了各项规范性政策文件，为完善公租房的法制化建设运开了坚实的步伐。

2010年，江苏省提出：要全面推进公租房的建设，倡导住房租赁市场，全面实现小康社会的住者有其居的理念。2011年，南京市政府根据中央及江苏省等文件精神，南京市政府计划在“十二五”期间，全市共建成公租房500多万平方米，约9万套。2010年至今，南京市的公租房制度建设进入了高速发展的阶段，在这个时期，南京市政府就公租房颁布了多项办法和规定。截至2015年，基本解决城市中低收入群体、外来务工人员的住房困难问题。

二、对南京现行公租房制度建设的现状进行简单的描述

（一）南京市公租房的准入与退出机制

1.城市中等偏下收入住房困难家庭。城市中等偏下收入住房困难家庭申请公共租赁房需具备以下条件：具有本市市区常承租人口满年；家庭人均年收入低于18156元；人均住房建筑面积在15平方米以下。

2.新就业人员。新就业人员主要指毕业不满五年，在南京无私房的新就业人员。

3.外来务工人员。外来务工人员主要是指来南京工作的农民工。其申请承租公共租赁住房，需同时具备下列条件：签订了劳动合同；有固定收入并有支付能力的证明；在本市连续五年缴纳社会保险；本人及配偶在本市无私有产权房，未租住公有住房。外来务工人员申请公共租赁房分为两类：一类承租用人单位的公共租赁房；另一类承租政府投资建设的公共租赁房。

4.低保家庭或特困家庭。低保家庭是指连续享受最低生活保障制度5年以上，且无房居住的家庭，或孤老，或一级残疾人。特困家庭主要指持有《特困职工证》且无房的特困职工家庭，或市级以上劳模的，且家庭人均住房面积在15平方米以下的家庭。

南京市公租房的退出制主要针对两种情况，一种是承租期的家庭如果不再符市政府公布的住房困难标准或者收入线标准的，要按规定及时退出公共租赁住房。退出确有困难的，可以申请最长不超过个月的延长租住期。新就业人员和外来务工人员在承租期内，在南京市内购买住房、另行承租房屋或者不在南京市范围内就业的，应告及时退出公共租赁住房。第二种是公共租赁房租赁合同到期，如承租人没有事先申请继续入住将自动退出。

（二）南京市公租房建设的现实情况

截至2016年9月，南京共有四大保障片区共计1.3万套公共租赁房，分别在丁家庄、花岗、岱山、上坊四大片区，只要上述的准入条件，审核通过的目前都有充足房源可分配。公共租赁住房分住宅和宿舍两类。住宅套型以中小户型为主，单套建筑面积原则上控制在60平方米以下，供应人才类的保障对象单套面积可适当放宽。

为进一步了解南京市公租房建设的实际情况，对南京市栖霞区丁家庄附近的保障房建设的实际情况进行探访。丁家庄一期保障房片区内，已经入住了大量居民，约4.5万人在此得到保障，各项配套均已投入使用。而丁家庄二期规划总用地面积72.27公顷，总建筑面积170.8万O，容积率约为2.24。二期配套项目更多，仅学校就有两所。另外，还配建了一个区级社区中心和两个基层社区中心、体育场馆、商办、地下车库等配套设施。项目于2013年底陆续开工建设，目前大部分地块已完成主体封顶，部分楼栋已开始落架。今年底，进展最快的一组团、约10万平方米的保障房就将交付使用。根据规划，二期保障房区域内共有14条市政道路，总长约12公里，给未来的交通出行Ю幢憷。

三、对建设成效进行评价以及存在的问题

在准入机制方面，外来务工人员的申请条件中设置了“在本市连续五年缴纳社会保险”，事实上，造成了很大一部分农民工被排斥在公共租赁房群体之外。同时在公租房补贴申请的条件也是相当烦琐，需要承租人出具住房发票等资料，这与租客在实际承租房屋中，房东并不会配合缴纳租房收入相关税收相适应，因而导致仅有一成的人申请到公租房补贴。

在退出机制方面，虽然规定了在何种情况下承租人应当退出公共租赁房，但是这种规定由于没有建立起经常性的审查制度而可能最终导致退出机制流于形式。在公共租赁住房退出机制的建设中，对于租房者的收入与资产的经常性审查十分关键。各国几乎都把租房者的收入与资产限额看作申请的一个必须条件，但是由于我国目前的税收制度，还难以解决租房者的收入与资产总额的审查问题，这一问题已在经济适用房的资格审查中暴露出来。

最后，南京市丁家庄、花岗、岱山、上坊四大片区的保障性住房建设，为全市提供了近8.5万套保障性住房，但是对于每年增长新增人口3万到4万的南京来说，仍然是不足的。在货币补贴方面，申请的资格门槛过多，还需要提供租金纳税证明，显然是很难实现的，在实践上仅有一成的人能够获得补贴。因此亟待政府扩大土地供给，加大财政投入，建设更多的保障性住房给予住房困难群众，深刻地把握基层的冷暖才能保证社会经济和政治的稳定。

参考文献：

[1]邓大伟，诸大建.保障性住房提供的强制性指标配建模式探讨.城市发展研究，2009（01）

[2]邓幸文.公租房住房保障的新途径.城乡建设，2008（04）

公租房建设管理办法范文第5篇

6月12日，住建部等七部门联合《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》(下称《意见》)，提出将公租房作为建立住房保障新体系的主要手段来抓，并强调通过市场化方式来促进公租房快速发展，解决城市中等偏下收入家庭的住房困难。《意见》似乎想通过政策突破来摆脱福利房建设财政输血，止于面子工程的老路，但从《意见》的指导思想来看，政府过度抽离，甚至将公租房产权私有化的模式设计，却有可能使公租房变质为准商品房，沦为利益集团操纵房租，转移普通居民财富的又一套工具。

公租房难以承受之重

在公租房供应对象方面，《意见》原文规定如下：“公共租赁住房供应对象主要是城市中等偏下收入住房困难家庭。有条件的地区，可以将新就业职工和有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员纳入供应范围。已享受廉租住房实物配租和经济适用住房政策的家庭，不得承租公共租赁住房。符合廉租住房保障条件的家庭承租公共租赁住房的，可以申请廉租住房租赁补贴。”这段话被媒体一致解读为公租房主攻城市“夹心层”，也就是那些既买不起商品房又不够条件申请廉租房、两限房、经适房的人。在很多媒体的表述里，他们的身份是刚毕业的大学生，就职于中关村、亦庄等产业园区的年轻人。《意见》出台之后，北京市的公租房定位也似乎向这个阶层偏移。“北京公租房不排斥有车族：车位参照经适房标准”、“北京公租房装修一步到位拎包即住”、“北京市公租房选址将在交通便利、配套齐全区域”等报道频频现诸报端。但这段话中最后一句关于准廉租户的规定，却具有让《意见》中关于其他对象的表述成为空文的效力。这一点，在实践中已被证实。

去年的《北京市公共租赁住房管理办法(试行)》规定，取得廉租房、经适房、两限房资格的家庭无须再次申请，经过登记即可进入公租房轮候范围。公租房首先解决已取得政策性住房资格但暂时无力购房者的住房困难和过渡住房需求。而且公租房、廉租房房源合一，由同一主体持有和管理。

北京市今年的公租房建设目标是50万平方米、1万套，而根据北京市住保办的统计数据，目前北京市进入政策房轮候的家庭共有14.6万户。考虑到保障房僧多粥少的现实，北京市即使每年新增1万套公租房，也难以满足享有优先权的那部分原该去住其他保障房的居民的住房需求。公租房之于“夹心层”，只是一个泡影。

那么公租房到底是住房保障体系里有特定供应对象和功能的一个组成部分，还是在经适房、两限房漏洞百出、饱受诟病之后，出台的一个替代方案?如果政策本意是取代，公租房是否具备取代其他政策房的功效?如果不是，采用公租房去填空廉租房、两限房这种拆东墙补西墙的做法，政府是否有懒政之嫌?在保障房僧多粥少的现实之下，《意见》中“中等偏下”的表述，不知道重点在于“中等”，还是“偏下”。可以预见的是，在经适房、两限房、廉租房等福利房建设的最大难题――土地财政问题解决之前，这些福利房的供应将长期严重短缺，公租房作为其他保障房的临时替补，势必久假而不归。即便公租房直供夹心层，也一样面临供应短缺的问题。据我爱我家房地产经纪公司的数据，目前北京市处于出租状态的房屋约120万套。在年新增1万套这样微小的供应量面前，地方政府无论在政策轮候户和夹心层之间如何取舍，公租房都难以有足够的市场影响力来实现分流普通商品住宅需求，调控楼市的政策目的。

公租房市场化将面临失控风险

对于城市“夹心层”来说，公租房成为泡影并不可怕，可怕的是公租房成为利益集团操纵房租的工具，让“夹心层”沦入买不起也租不起的境地。此次七部委《意见》提出公租房市场化发展的思路，原意是要扩大融资渠道，提高公租房供应效率。但作为保障性住房，《意见》对公租房的定位未免过于商品化，而对于政府所应承担的职责过于弱化。

《意见》提出，公租房建设的基本原则是“政府组织，社会参与”，政府将采取土地、财税、金融等支持政策，充分调动各类企业和其他机构投资和经营公共租赁住房的积极性。此外还有税收优惠、金融支持等一系列配套措施。公租房实行“谁投资、谁所有”，投资者权益可转让。从投资、建设、经营到退出，《意见》都为社会资金设立好了路径。那么这个领域对社会资本的吸引力有多大呢?公租房能否打破靠地方财政输血救济的廉租房模式，让政府一劳永逸，让社会资本有利可图?不妨来算一笔帐。

从公开的资料看来，政府在公租房上的让利并不大。公租房土地为有偿使用。以北京为例，北京市今年在西二旗公租房项目试点土地租赁制，由过去的出让方式、一次性缴纳70年土地出让金，转变为租赁方式、按年缴纳土地租金。此外政府的让利和支持还包括在税费、融资方面，公租房将申请比照廉租房享受税收优惠，申请免征房产税和营业税，鼓励金融机构发放公租房中长期贷款。