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9月1日,个税调整方案实施后,个税起征点从2000元调整为3500元,工薪阶层从中获得了实惠。以我为例,每月扣除“三险一金”(指养老保险、失业保险、医疗保险和住房公积金)后,到手的工资是5500元,按照最新的个税调整方案计算,应缴纳个税5500-3500(免税额)=2000(应纳税额)×10%(适用税率)一105(速算扣除数)=95元。95元×12月=1140元。一年下来,比以前节省3000多元,这对于普通百姓而言,不是一笔小数目。
有一次,与一位朋友闲聊时,说起缴纳个税的烦恼,朋友说:“与其为它烦恼,不如想法子节税。有句话说得好,野蛮者抗税,愚昧者偷税,糊涂者漏税,精明者避税。过去很多人只知道逃税,其实有很多途径是可以合法避税的。”我说:“自古皇粮国税天经地义,交与不交,不是你百姓能说了算的,你怎么避9”朋友点着我的脑袋嗔道“节税不是让你想歪点子逃税,而是运用一些合法合理的途径避税。”我忙求她支招,她不紧不慢细细道来。得到了朋友的真传后,我制订了一个税务策划方案,并按照方案――实施,合理避税。
第一,利用教育储蓄节税。储蓄存款在很多工薪阶层的全部流动资产中占到的份额多达80%,但是加上征收利息税、银行收费等使存款利息收入压缩到很低的水平,本来就很少的利息扣掉5%的税金后所剩无几,对于工薪阶层来说实在不划算。面对储蓄存款利息收入高达5%的税收成本,免征利息税,相比与普通储蓄利率优惠的教育储蓄是工薪家庭很好的理财法宝。
第二,投资债券、基金等理财产品避税。我国《个人所得税法》第四条规定,国债利息和国家发行的金融债券利息免纳个人所得税。选择投资免征20%个人所得税的国家发行的金融债券和国债既遵守了税法的条款,实现了避税,还从中获得了部分利益。而投资开放式基金不但会取得较高收益,还能达到合理避税的效果。按照国家税收政策,目前基金的分红均是免税的,以货币基金为例,货币基金业绩优良的产品,年均收益超过3%,再加上普通储蓄扣利息税的因素,基金的理财优势显而易见。
第三,利用保险避税。我国《个人所得税法》规定:“保险赔款免征个人所得税。”因此,参加保险所获得的各类赔偿是免税的。基于此,我选择了适合的险种,为我和老公买了分红型人寿保险和大病保险,为儿子买了个人储蓄性教育保险和平安少儿保险等险种。我在为家庭的幸福保驾护航的同时,最大限度地享受了国家的优惠政策。
第四,用捐款发票避税。我和老公都是有爱心的人,每年都会为希望工程、灾区捐款,以尽自己的微薄之力帮助他人。以前,我们捐完款后没有索要正规发票的习惯。今年,我为希望工程捐款、为受水灾的灾区捐款,事后特别索要了发票。之所以这样做,是因为国家有政策,捐款发票可以作为减免个税的凭证,税前抵减实现避税。用捐赠发票避税,既献了爱心,自己又得了实惠。
第五,利用公积金节税。根据我国《个人所得税法》的有关规定,工薪阶层每月所缴纳的住房公积金是从税前扣除的,也就是说按标准缴纳的住房公积金是不用纳税的。同时,职工又是可以缴纳补充公积金的。所以,一般职工提高公积金缴存还有一定的空间,工薪纳税人巧用公积金避税是合理可行的。所以,考虑到这方面的原因,我将公积金缴存比例提高了10%。这样,我一个月交1000元的公积金,就可以节省200元的个人所得税。
春节节日过年策划方案
为促进网友间的交流和增进论坛网友的友谊, 达到互相帮助的目的。提高论坛的人气及在x地区网友中的影响力,应广大网友的要求,决定20**年春节期间举办聚会活动,(主要为论坛会员,当然不是会员的老乡也欢迎),
聚会宗旨:加强网友间的交流增进友谊
具体方案如下:
一、整体情况
1、活动主题:20**网友春节聚会(或“出国留学网贺新春”)
2、活动对象:liuxue86.com论坛注册会员
2、活动时间:20**年1月27日(正月初二)下午(2—5点)
3、活动地点:暂定
4、主办单位:
5、协办单位:(待定)
中午聚餐:要聚餐的由当时的情况而定,AA制
二、分组实施
1、总策划:
2、总实施:
3、项目组:
(1)第一项目组:节目组
节目要求:主要为祝福,寄托希望,青春活泼等等积极向上的节目 例如:舞蹈,歌曲,小品,青春剧等
负责人: (待定)
任 务:a、完成节目收集、筛选;
b、主持人的选择、形象设计及台词攥稿;
c、负责节目的编排及活动全流程的衔接。
(2)第二项目组:宣传组
负责人: (待定)
任 务:a、利用海报、横幅、网络等方式开展宣传;
b、现场摄影及DV摄像。
C、活动结束后进行总结,配合图片进行后期宣传。
(3)第三项目组:外联组
负责人:(待定)
任 务:a、负责联系晚会场地,
b、联系活动赞助商家、个人的物品到位情况。
(4)第四项目组:后勤组
负责人:(待定)
任 务:a、费用预算确定及现场费用收集;
b、确定晚会参与人数;
c、准备活动所需的一切道具,奖品,纪念品,并负责现场发放;
d、活动当日对现场进行简单布置;
f、准备好会场服务物品,如饮料、酒、小吃等。
三、各阶段任务及工作分配
(1)活动策划及准备期(即日起至1月25日):本阶段主要完成宣传、节目收集、主持人确定及确定赞助商。
①节目收集:由节目组负责。采取各个环节,强化网络宣传,确定主持人。
②赞助商确定:由外联组负责。联系已经同意赞助的商家或者个人。
③前期宣传:在论坛显要位置给予强化宣传。
(2)活动协调及进展期(1月10日-1月20日):
本阶段主要完成节目筛选及中期宣传、场地的确定,费用的核算、物品购买。
①节目筛选:由节目组负责联系报名人,筛选节目并对节目进行编排,确定所需道具。
②中期宣传:宣传组强化在论坛的宣传,确定基本参加人数。
③场地确定:外联组负责确定最后场地,如有改动及时通知。
④物品购买:各项目组确定活动所需道具或物品,由后勤组购买到位。
(3)活动倒计时期(1月21日-2月26日)
本阶段主要完成活动全过程确定(包括节目单确定)、工作人员的会面、细节的商榷,费用收集等等。
①末期宣传:宣传组负责抽奖券的设计、制作。由后勤组负责在晚会现场发放。
②费用收集:费用现场收集。
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20xx 年,是社区充满合力和挑战的一年,在我国传统的新春佳节即将来临之际,为了使辖区居民和单位职工有一个“大家”的感觉,充分展现出社区热烈、喜庆、祥和的节日气氛,社区党委和居委会定于_年_月_日下午_时开始,在_小区篮球场举办“x年闹新春”游园活动。为切实做好各项工作,确保活动顺利进行,特制定本实施方案。 一、指导思想:
充分展现居民和职工群众新生活、新风尚、新面貌等时代气息,大力发展和繁荣社区文化,在社区中形成健康向上、文明和谐的节日文化氛围。
通过组织文明欢庆的游园活动,使广大居民和职工群众人人自主地参与游园活动之中,在游园中陶冶情操;在游园中锻炼身体;在游园中获取知识,从而让新一年充满蓬勃生机,凝聚民心,推进社区文化工作向暨定目标奋进!
二、活动领导小组
1、组长:_
2、副组长:_、_
3、成员:社区工会联合会委员、各单位工会主席
三、参加人员:
部分户籍在辖区的居民、单位员工及社区居干等。预计发出3000张游园券(单位工会1000张),居民凭户口6岁以上每人领取2张,先到先领,领完为止。
四、活动时间:2020年_月_日下午_时开始。
五、活动地点:社区办公楼(_小区篮球场)
六、活动内容
1、猜谜语100条:游戏规则:参加者记住自认为能猜中谜语的编号,向工作人员作答,正确的中奖,(一票一答),此条中奖后,工作人员立即上前打红色的勾,不再续答。
2、端乒乓球行走:游戏规则:来回10米,记时30秒内完成,不掉地为胜出。
3、篮球投篮:两分线投篮,投进中奖。
4、足球射门:10米距离踢进规定的门内。
5、蒙面敲锣:用毛巾困住双眼,相距10米,原地转3圈,在30秒内敲响挂在墙上的锣。
6、跳大绳:2人摇绳,1人跳绳10下为胜。
7、超级保龄球:3瓶矿泉水摆成三角形,5米外用足球当保龄球将3个矿泉瓶同时打到即胜出。
8、吹乒乓球:杯子4个,装满水排成一竖排,把第一个杯子里的乒乓球吹到2、3、4个杯子里胜出。
9、趣味组词:从抽奖箱内依次抽出3个字,按先后顺序排列,组成有意义的句胜出。
10、圈套实物:一票领3个圈,在一定距离扔向固定的地面实物,如:小吃、酒、烟、肥皂、牙膏等,套中即可领走。
11、套活鸡活鸭:把活鸡活鸭各放一只在栅栏内,凭票领3个圈,在一定距离扔向活物,套中脖子即可领走大奖。
七、活动要求
1、_月_日前召开各单位工会主席、物业小区负责人和居民组长会议,传达社区2018年迎春游园活动安排和部署。
2、_月_日在各小区醒目地点张贴游园“海报”并公布活动项目的名称、游戏规则等,以吸引和激发群众的活动兴趣。
3、_月_日上午布置好活动现场,逢雨照常进行,活动内容将随机应变。活动现场要布置彩旗、横幅、音响等,让现场充满节日喜庆。
八、注意事项
在活动开始前,社区组织简单仪式,讲明组织这次活动地目的和意义,加强活动纪律教育,做到:
1、自觉遵守纪律,听从工作人员指挥,按序排队,做到文明礼让、欢乐祥和。
2、在游园过程中注意人身安全和现场的治安防范。
3、不乱扔果皮、纸屑和垃圾,保持活动场所的卫生清洁。
4、车辆按指定位置停放。
春节节日过年策划方案
一、活动主题:“新春社区行 精彩巧亮相”
xx银行滨海支行作为一个座落于高端社区的新开支行,借助两节之间的喜庆气氛,以个人业务产品与服务为主,积极进社区宣传支行、宣传浦发、大力推广个人金融业务,逐步扩大客户基础。
二、活动时间:
2015年1月5日、12日、19日、26日
2月16日、23日、3月1日、8日。 共计8次
三、活动形式与内容:
(1)社区活动
针对支行周边社区,在社区开展营销活动,支行全体人员计划在春节前后利用八个周末的时间:
①、分别进入滨海之窗、漾日湾畔、浪琴屿、西海岸花园等邻近重点社区,摆设我行的营销展台,现场进行讲解和宣传(或现场开户),把我行的产品介绍给客户,明确我行的具置, 结合活动促销内容,确定社区目标客户,积极拓展相关业务量,切实提升社区营销经营业绩,吸引客户在我行办理个人业务。
②、针对一些相对较远的重点社区,如:蔚蓝海岸、招商海月、天骄华庭、海岸明珠等,以新股直通车、基金精品屋、银行卡等产品为主导,利用社区公告牌张贴、信箱投递、短信等形式全方位信息,逐步树立我行的社区银行的服务形象,加强与目标社区的各项联系,密切网点与社区客户的感情,稳步推进社区营销工作。
(2)闹市区活动
主要依托附近写字楼、超市、娱乐场所等开展宣传。
①、在附近天虹、岁宝、家乐福、吉之岛等大型超市的收银处摆放我行开业宣传单,租用场地设立相关展台,介绍我行刷卡优惠回馈政策及轻松理财卡的强大功能,吸引客户了解浦发银行。
②、在附近天利广场、海岸城等高档写字楼或保利国际剧院等高档娱乐场所设计展台,推出相关优惠促销活动吸引客户在我行开户。
③、走访周边地产公司地铺及商铺商户,重点介绍我行的个人信贷产品及优惠政策。
四、活动目标
通过本次系列活动,全支行个人银行业务力争实现以下目标:
(1)使周围潜在客户明确知晓我行所处位置,了解浦发银行及相关产品优势特色,逐步前来在我行开办业务。
(2)开展产品宣传,抓住年末存款回流的机会,抢占市场份额。
(3)争取在2月底储蓄存款余额突破2千万元;三方存管资产市值突破2千万元;个贷发放量超过2千万元;新股直通车签约金额超过600万元;为我行后续开展个金业务奠定基础。
五、活动费用
(1)场地租赁费:平均600元/次*8次=4800元
(2)宣传制作费:约3600元
(3)促销礼品购置费:18000元
(4)午餐饮水费用:平均150元/次*8次=1200元
(5)短信费:约6000元
(6)资料投递费:约3000元 上述六项合计,约需36600元。
支行已于近日下发《滨海支行户外社区营销宣传活动指引》(见附件),为此次活动的组织与实施制定了初步的标准和要求,1月5日首次活动已经在滨海之窗小区南门广场成功举办。全行员工热情高涨,现场气氛热烈,当场就有4名客户随客户经理到支行办理了新股直通车的开户签约手续,显示了积极的前景。
【关键词】 税收策划 涉税风险 电力企业 风险应对
一、电力企业税收策划思路
有效的资本经营是企业追求价值最大化的必要条件,运营成本的节约直接关系到企业的长期发展。税收作为企业经营中的纯成本,对经营成果将产生直接的影响。合法进行税收策划,利用国家政策导向的税收优惠,优化企业纳税方案,获得正当的税收利益,是企业经营管理中的重要部分。税收策划与逃税、避税等有着本质上的区别,税收策划体现为事前的计划与安排,通过在日常经营活动中进行筹划,根据国家政策限制和导向来调整投资理财活动,达到少缴税或者递延缴税的目的。
在如今的市场背景之下,电力企业成本持续居高,而其他费用可挖掘的节约空间已经不大,在种情况下,利用国家相关税收优惠政策,合理进行税收策划,节约税收支出,是电力企业经营与发展中的一个重点。针对自身生产经营状况进行充分的、多角度的税收计划,更有助于企业增强以法律维护企业税务权利的意识,促进成本节约和经济利益增加的同时,也将推动企业财税管理观念的进步。
电力企业的税收策划需要同行业特点和企业经营目标相协调。首先电力行业都具有一定地域垄断性,产品销售渠道和销售环节相对固定,税收策划在销售环节难以有效实现,因而在电力企业的税收策划中,应更多地考虑如何实现经营目标和企业整体效益最大化,而不是单纯追求少缴税金;其次电力企业以国有大中型企业为主,在企业经营中容易忽视税收成本支出的大小,对税收策划的重视程度仍然有待提高,充分了解国家相关优惠政策并予以有效利用,是当下电力企业最为简便和有效进行税收策划的方式。另外,由于企业类型和规模差异较大,而一般的会计事务所对电力企业的整个生产经验过程难有完整充分的了解,照搬其他企业税收策划经验和方案的问题时有发生。尽量避免不切实际的经验照搬,在电力企业的税收策划中应当引起足够的重视。
二、电力企业税收筹划策略
1、税收策划层次策略
具体的税收策划从水平和层次上可以区分为三个不同的层次,即避免额外税负的最低层次策划,利用税收优惠政策、优化纳税方案的策划,以及最高层次的策划策略、积极争取对企业自身有利的税收政策。
企业实际支付款项大于按照税法计税的金额,负担额外税负,造成不必要的损失,是税收策划中首先要避免的问题。在最低层次上,税收策划首先要实现涉税零风险,企业的税收策划首先应当保证账目清晰、正确纳税,避免出现自身错误而多缴税款。同时要注意避免无意中违反税法规定,造成税务机关认定的偷税漏税行为,而导致受到财务处罚以及名誉上的损失。避免额外税负需要注意的另一个问题是保障企业对税法政策正确深入地进行理解,确保企业可正确核算应缴税款,从而杜绝税务主管部门的非规范性征收、在具体执行税收过程中出现涉税损失的情况发生。
利用税收法规优惠,在政策允许的范围内对企业经营活动进行事前筹划,尽可能降低税收负担,是优化纳税方案的税收策划。迎合国家税收优惠政策导向,需要对多税种性质进行研究,对不同纳税的途径、方法和收益有足够了解,结合企业所在地区、组织形式以及投资方案等具体条件进行纳税方案的安排和优化。针对电力企业的生产经营特点而言,策划重点可置于增值税、营业税和企业所得税方面。在做出投资和经营决策之前,综合考虑不同决策方案在税收政策背景及企业经营背景下出现的差异,针对具体纳税方案对比其预期成本和预期收益,通过成本收益分析,择优选择税收策划方案。
从税收策划的长远性和策略深度来看,争取对企业自身有利的税收政策是最高层次的税收策划。随着我国体制改革的深入,财政税收制度的制定开放程度也在不断提高,电力企业在公开的税收政策讨论中应明确企业目标,并尽量获取支持。事实上作为国家重要战略行业,电力企业在争取有利税收政策方面已经取得了一些成绩,但是由于上文中所论述的原因,电力企业领导者对税收策划的重视程度尚不够,争取有利税收政策的积极性还未完全调动起来。
2、企业经营阶段差异策略
在税收策划的不同层次之外,电力企业的税收策划涉及到不同经营环节和阶段,税收策划角度和方法多样。企业设立之初,公司投资形式的选择应当与其所在地税收核算规定相协调,这是实施税收策划开始就应注重的问题。在投资方向方面,电力企业应当跟随改革发展的步调,依据政策优惠导向调整投资方向。企业清算与资产重组过程中,取得产权的支付方式不同将导致实际税负不同,资产评估增值部分的确认应按照我国相关规定结合实际情况选择。
电力企业税收策划的重点在于经营阶段,在企业经营阶段,税收策划涉及筹资安排与企业经营中的核算方法策划两个方面。筹资成本中包含的纳税因素决定了不同筹资方式和筹资渠道的组合将带来不同的税收负担,尤其对于电力企业这样的资金密集型企业而言,筹资方式需要谨慎选择,以最大限度地节约筹资成本。在经营活动过程中,企业所选择的财务核算方法应当尽可能地推迟纳税时间,从而提高流动资金的利用效率,利用好免税期也是节税的有效手段。
三、电力企业税收策划过程中存在的问题
合理的税收策划是电力企业节约成本、提高经营效率的有效手段,但是税收策划同时也可能带来一些实际问题,税收策划可能导致企业面临外部政策环境和企业内部管理等带来的税务风险,另一方面,税收策划本身的开展和管理仍存在问题。
首先,并不是所有的财税政策都已得到明确解释,而具体的操作细则常常不够明晰规范,经常造成电力企业与相关管理部门之间存在理解偏差。而不同时期、不同地域监管部门的监管力度也受宏观政策环境影响存在差异,影响电力企业税收策划的准确性和执行效果。
其次,在行业内部各电力企业缺乏统一的财税管理机制和统一的政策口径,往往造成同一事项在不同地域往往形成不同的管理标准,管理的执行尺度也不尽相同,税收策划方案的合理性和合法性确认存在一定困难。
最后,目前电力企业内部存在财税人才不足、工作人员知识结构单一的问题,而电力企业在财税管理方面组织体系尚不健全,财税管理人员常是身兼多职,影响了财税工作的有效开展。受管理工作者时间、精力限制,税务管理工作范围局限于对报税、纳税等日常业务的管理,有效的税务策划与研究工作难以进行。
四、涉税风险及风险应对
1、涉税风险来源分析
企业的涉税风险主要来源于企业受到外部或内部因素影响,未能正确处理财税关系,导致企业出现偷税、漏税现象,造成不必要的财务损失,同时对企业声誉造成影响,严重的甚至可能直接为企业带来法律责任。
外部政策环境变化,尤其是政府依据宏观经济环境需要进行政策调整时,税务处理方法需要进行相应调整。新的税收政策在刚刚出台时一般难以得到充分的理解和把握,对电力企业而言,一项税收的转变可能会造成较大影响,难于被税务工作人员迅速掌握和处理,而政策变化之前的纳税方案就需要进行重新审视和处理,这样的变动最易给企业带来税务风险。
企业的内部控制不到位往往是导致风险难以控制、甚至增加税务风险的主要原因。有效的组织设置和内审机制可以减少财税工作人员发生不利于企业行为的情况。而电力企业的重生产、轻管理的企业意识导致内部税务风险意识较为薄弱,内控机制的设立大多存在缺陷,而执行力度远未达到控制税务风险的要求,增加了企业涉税风险出现的概率,一旦出现问题,其严重程度也可能超出预期。
对于电力企业自身,需要根据政策变化关注的重点税种主要为企业所得税和增值税,对所得税优惠政策具体内容、需符合条件以及认定管理办法具体事项认识不够深刻可能导致财务核算难以满足要求;而增值税转型改革中,允许抵扣购进固定资产的进项税额,改革的变化点容易导致抵扣范围确认、跨期抵扣等实务操作的税收风险。
2、涉税风险应对建议
为应对企业涉税风险,电力企业首先应当增强风险管理意识。加强财税基础工作,规范会计核算的基础工作。鼓励企业财税工作人员对国家出台的相关配套政策进行深入的学习,关注国家税收政策的变化,依据政策规定建立完善的税收策划体系和管理机制,在企业经营的全阶段做好税务管理和监督的各项工作,保障企业财务账目清晰。
风险防范和应对要建立在良好的企业内部控制机制基础上。电力企业以国有大中型企业为主,对税收实行有效的策划和管理,不能仅依靠相关业务机构的工作,在企业内部有必要设立独立部门,培养税务工作人才。在专职处理税务工作之外,也可对财务部门的核算方式进行监督,财务部门和税务部门之间可以进行互相的监督,达到工作上相互制约的目的,从而有效控制财税工作中可能的风险。
在应对涉税风险时,应采取适当方式对风险进行有效的评估,对已有风险事项形成正确认识,从而进行针对性的处理。而经验和数据的积累,也将为预测企业未来可能面对的行业风险打下良好基础,从而形成良性的循环机制,有助于企业应对新的风险挑战。
五、结语
目前电力企业对税收策划工作和企业涉税风险的重视程度都尚不够,对税收相关政策的理解不足以及企业财税基础工作的不规范,导致全方面的税收策划难以进行,不利于企业节约成本、提高运营效率。在内部控制与管理机制不够完善的情况下,更易导致企业的税务风险。树立正确的税收策划和涉税风险意识,是电力企业税务工作中的重点。在企业完全理解和掌握相关税收政策的前提下,如果企业未能进行足够的税收策划,则会导致企业额外支付原本可以合理避免的税收。因而在电力企业的财税工作中,既要注意谨慎避免涉税风险,也要在充分理解相关风险的前提下,进行全面的税收策划,避免造成不必要损失。
【参考文献】
[1] 孙晓辉、薄会东:电力企业财税筹划管理探析[J].中国电力教育,2011(15).
[2] 许雪媚:电力企业税务风险管理的探讨[J].金融经济(理论版),2010(11).
关键词:房地产企业 风险管理
房地产业在当前经济社会发展中起着举足轻重的作用,与国民经济高度关联。2009年,房地产业已占到国内生产总值的6.6%和国内投资总额的四分之一,与房地产直接相关的产业达到60个以上,房地产业的健康发展是整个国民经济又好又快发展的重要保障,有效的防范、应对和化解房地产行业的风险有助于行业的长期稳定健康成长,有利于中国经济社会的可持续发展。
近年来,不少企业和个人受利益驱动,忽视行业风险,缺乏对自身优劣势的权衡,盲目进入房地产业,虽然在此之前房市一路高歌做不好也会赚钱,但步入正常轨道之后,这种现象加剧了房地产行业风险,也给企业自身的发展造成了困惑。目前,房地产已成为中国风险最高的行业之一。
一、房地产企业风险管理的定义和特点
全面风险管理,指企业围绕总体经营目标,通过在企业管理的各个环节和经营过程中执行风险管理的基本流程,培育良好的风险管理文化,建立健全全面风险管理体系,包括风险管理策略、风险理财措施、风险管理的组织职能体系、风险管理信息系统和内部控制系统,从而为实现风险管理的总体目标提供合理保证的过程和方法。其主要特点为:有别于企业危机管理,预警管理等狭义的风险管理手段和方法,全面风险管理的“全面”体现在以下几个方面:战略性、系统性、专业性、全员性。
二、房地产企业面对的主要风险分析
房地产业所面临的风险是复杂多样的,其中一些风险与其他行业存在普遍共性,如债务风险、经济合同风险、信用风险等;有的风险则具有较为显著的行业特征。
(一)项目风险
项目风险是一种不确定事件或状况,一旦发生,会对至少一个项目目标产生积极或消极的影响。而对风险的识别是要确定风险管理的目标,如果风险识别做得不清晰、没有条理,那就会像一个很高明的将军,即使再高明,也无法让他去打无目标之仗。风险识别首先是识别风险事件,并进行分类、量化等工作。对于房地产企业,常见的几种风险为政策风险、决策风险、管理风险,具体表现在:
1、政策风险成为除了自然灾害之外的最大风险
政府作为保护广大人民的利益载体,在制定政策时,要充分考虑资源与经济的关系,要考虑土地利用问题、农业保护问题,还要房价不高,让老百姓能买得起房子!这其中的博弈甚是微妙,这也大概是前些天出现政策闹剧的原因,当然,还有政策的不连续性、突变性和漏洞的存在等等矛盾。而对于开发商来说,政策应该是一种约束和控制的行为,企业必须要遵守相关的政策法规,同时要制定对于相关法律法规进行补充和操作的部门管理规章制度和规范性文件以及强制性标准等。
2、项目决策风险
房地产项目决策风险,主要体现在项目的定位风险、创新风险等。
(1)项目的定位是决策层根据市场调查、项目的经济技术分析、项目可行性研究报告做出的,包括项目的目标客户定位、产品定位、建筑产品的质量定位、建设环境的品质定位,是指导项目设计、建设、营销策划方案等工作的依据。项目的市场定位确定以后,基本上就敲定了项目的建设风格、建设成本、营销推广方案,基本上决定了项目的销售前景。如果项目定位不准确、盲目开始项目建设,带来的影响将是巨大的,也给管理控制带来的巨大的难度。这是项目开发过程中最大的风险,属项目的决策性失误风险,风险事件一旦发生,其管理非常困难,成本巨大,甚者能导致不可挽回的后果。
(2)不同的开发商风险喜好不同,采取的决策不同。有的房地产商喜好追求项目与其他项目的“差异性”,选择自己企业不熟悉或者认识尚不足以完成追求的“创新”,正常地创新本身就是有风险的,更何况是遇到不熟悉的领域,很多情况下创新便成了失败的同义词。曾经有个开发商本意为客户着想,采用轻质板墙以增加客户的得房率。尽管采用新型的轻质板墙前期也进行了考察、客户走访等,但是却忽略了南北方的气候差异,客户交房入住采暖季以后,在轻质板墙部位出现大量裂缝,致使客户满意率急剧下降,投诉率迅速上升,导致向客户赔款几百万。
3、项目资金风险
这是任何项目都要面临的风险类型,如果项目资金链出现问题,项目将会举步维艰。所以,项目可行性报告要体现项目的资金曲线,制定合理的资金控制计划,保证项目能够有充足的资金运行。但是由于项目的资金绝大多数来自于外部,如银行、合作伙伴、金融市场等,因为会受到金融市场的影响,在做资金计划时,要保证能合理规避这些外部金融风险事件。
4、项目管理风险
房地产管理是在房地产业务流程框架内进行的管理活动、行动决策,这些管理事务本身都能给项目带来致命的打击,而且是重量级的风险事件。如果管理不到位,带来的项目质量风险、进度风险、人力风险,还有前面的资金风险,都会因为管理对项目产生致命的伤害。房地产项目的项目特性非常明显,房地产商应该建立完善的项目管理体系,保证项目管理体系流程清晰、责任明确。同时要加强项目管理人员的项目管理知识。
(1)项目的质量风险:在项目决策阶段由于经济技术分析失误,出现品质与价格矛盾导致的质量问题;在设计阶段,向设计提出违反设计规范、标准,特别是强制性标准的要求,又通过“关系”关照通过验收而造成的“投机性”质量问题;施工阶段,从业人员对设计知识有重大错误,擅自改变设计造成的质量风险;施工管理过程中,不重视关键部位和关键过程的跟踪检查处理,对一些容易出现影响结构安全,特别是一些虽不影响结构安全,但对正常使用功能有严重影响的问题;处理不及时,没有做到“事前”控制的“永久性缺陷”或者交房后给客户造成的质量“隐患”(实际上就是“质量通病”造成的纠纷);交房实物与销售承诺、广告宣传承诺不相符造成的“实物质量”问题等
(二)政策风险
每个行业在一定程度上都会受到政策因素的影响。但客观地讲,关于房地产业的政策、法律、法规,及各种专项整治措施是最为复杂的,变化也是最频繁、最难以预见的。
(三)市场风险
对于一般行业而言,市场风险主要包括市场波动、竞争加剧、原材料采购供应失控等因素。除上述状况外,房地产业所面临最突出的市场风险是房屋销售价格巨幅波动。
(四)经营风险
房地产项目运作周期长,从前期策划、项目开发到后期管理的环节众多,尤其是一些关键环节,如土地获取、规划设计等,对整体运营有着“牵一发而动全身”的影响,这对企业的综合操控能力提出了很高的要求。然而实际情况是,有的企业对土地开发缺乏准确定位和全面规划,导致项目严重偏离市场需求;有的企业在土地获取过程中盲目跟风,抬高地价,致使产品成本过高,远远超出市场承受能力;有的企业在项目施工建设中自身管理能力不足,加上工程发包大部分受总承包方层层分包,造成实际施工队伍资质不符的严重影响。施工进度拖延、建筑质量欠佳、安全事故频发等问题时有出现,不仅给企业造成巨大损失,也影响到房地产业的健康发展和金融稳定等社会形象。
(四)是资金链风险
房地产是资金密集型行业,资金流动量大,运作周期长,对企业的投融资和资金管理能力