廉租房的条件
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廉租房的条件范文第1篇
关键词：廉租房 社会保障 现状 建议
廉租房指的是政府通过实物配租或租金补贴的方式，向那些与城镇居民最低生活保障标准相符合并且有住房困难的家庭提供具有社会保障性质的住房，其主要的功能在于通过这个制度特有的供应、准入、保障和退出机制来为城镇中的低收入者提供很好的住房保障，以利于维护处于城镇中弱势群体的民众的居住权，是实现全社会公平和完善社会保障体系的一条新途径。
一、我国廉租房社会保障功能的现状以及出现的问题
1.廉租房的供应机制的问题。
廉租房的供应机制是其发挥好它的社会保障功能的基础。而在推行廉租房制度过程中廉租房的来源是其供应机制中较为典型的问题。主要表现在以下几个方面：一是廉租房的供应机制中政府是处于主导地位的，而其他的社会主体相对来说其参与度就比较的低，这也就使得廉租房供应的社会化不够，不利于廉租房制度性供应机制的形成；二是在廉租房供应机制中处于主导地位的政府廉租房建设的积极性不高，使得廉租房的建设效果不太理想，这也在很大程度上影响了租户的住宅权的实现；三是廉租房的供应地区差异较大，经济发达地区和经济欠发达地区呈现出明显的差异，这也在一定程度上影响了廉租房的供应机制运行的均衡性。
2.廉租房的准入机制问题。
廉租房的准入机制是其实现公共服务均等化的一个非常有效的手段,同时对廉租房社会社会保障功能的发挥方向起着决定性的作用。通过比较分析廉租房的准入条件与当地房价的相关性，同时也对廉租房的准入条件的内部差异进行比较，我们可以发现廉租房的准入机制存在着这样的问题：首先，廉租房准入机制中的人均住房面积确立的科学性还有待提高。廉租房的准入条件主要由人均住房面积准入和家庭收入准入这两大部分来构成。廉租房的准入条件确立是否科学合理与其当地房价具有很大的相关性。通过调查发现廉租房的准入收入与当地的房价的相关性较高而准入面积与当地的房价的相关性则比较低，这也就反映了廉租房的准入面积的确立是不太科学的，这也在整体上影响了廉租房的准入机制在廉租房的社会保障功能中发挥其应有的作用；其次，各地区对廉租房的准入收入的确立有较大差异，这也在一定程度上影响了老百姓对于廉租房的社会福利的公平分享。
3.廉租房的控制机制问题。
廉租房的控制机制是保障廉租房发挥其社会保障功能的一种机制，构成它的三个主要环节是过程控制、反馈调试以及风险调节。在廉租房的控制机制的三个环节中主要存在廉租房的转租继承、变通模式以及拆迁补偿这几个方面的问题。首先，在廉租房的转租继承的私用方面，由于一些政府没有对廉租房的产权做非常清晰的界定，使得一些租户将廉租房进行转租和继承，这在很大程度上不利于廉租房的公用和社会保障性的发挥。其次，廉租房的变通政策比较单一，这在一定程度上影响了廉租房制度的适应性，使得廉租房政策的执行效果不甚理想。最后，由于廉租房制度缺乏拆迁补偿机制，使得廉租房制度的执行存在一定的风险性，同时也使得租户的住宅区保障具有一定的不确定性。
4.廉租房的退出机制问题。
廉租房的退出机制在一定程度上能保证廉租房的社会保障功能充分发挥其效力。但是从整个全国来看，各地方政府并没有全部都制定了廉租房的退出机制。这不仅在一定程度上对我国廉租房社会保障功能的发挥有制约作用，而且也不利于我国住房领域的社会公平。
二、发挥廉租房的社会保障功能的策略
结合对廉租房制度运行情况的调查和分析，发现影响廉租房制度社会保障功能的发挥的因素具有多样性的特点，既有现实条件方面的问题也存在制度方面的问题。因此，在寻找完善廉租房社会保障功能发挥的策略时，必须在现有廉租房制度的基础上根据实际情况进行突破和创新。
1.充分发挥政府和其他社会主体的作用，完善廉租房的供应机制。
首先，地方政府应该继续在廉租房建设方面承担重要的责任，以利于充分保证有效的廉租房供应。中央政府也要在廉租房建设方面给予地方政府一些财政补贴，以利于全国各个地区之间廉租房建设的均衡发展。地方政府在增加对廉租房建设的财政预算的基础之上，还要继续扩大廉租房的覆盖范围，在实现了保障特困家庭住房的基础之上还要实现对困难家庭住房的保障。其次，政府在廉租房建设上还要积极引入市场资金，有利于廉租房供应机制的进一步社会化。国家在对待廉租房建设方面，可以进一步提高应用于廉租房建设项目贷款的优惠政策或者可以增加对廉租房建设的补贴。通过各种方式在廉租房建设中引入市场资金，可以减轻政府在廉租房建设方面的压力，同时也能有效的缓解廉租房供给不足的局面。
2.科学合理的构建廉租房准入标准，促进廉租房准入机制的科学性。
廉租房的准入条件主要由家庭人均收入准入和人均住房面积准入两个方面构成。而这两者中更能反映民众实际家庭困难的是家庭人均收入准入标准，廉租房的社会保障性就是体现在对低收入家庭的廉租房补贴和救助。因此，地方政府在确立廉租房准入标准时应着重考虑家庭收入的准入，然后再考虑家庭人均住房等其他的各项准入条件。此外，尽管在我国存在着地区经济发展水平的差异，但是经济发展在同一水平线上的城市之间的廉租房准入标准应该要相对统一。随着社会和经济的发展，各级政府应该缩短经济发达地区和欠发达地区的廉租房准入标准的差异，从而促进社会的整体公平。
3.构建合理的廉租房保障方式，促进廉租房控制机制的有效性。
政府应该对廉租房的监管制度进行完善，以提高廉租房控制机制的有效性。首先要对廉租房分配的申报、审核和公示建立相应的管理制度，并加大社会各界的监督力量以确保各类信息的公正性与真实性。其次，各级政府要加大虚报申请廉租房各类信息行为的惩罚力度，从廉租房申报源头上杜绝机会主义。再次，地方政府对廉租房要实行动态的跟踪管理，对廉租房的使用状况和居民的家庭情况进行定期的核查，以利于从制度上解决廉租房的转租和继承等现实问题。最后，各级政府应明确对廉租房的拆迁补偿标准，切实维护保障租房住户的住房权。政府同时还应该对廉租房的政策进行创新，以增强廉租房政策的执行力度。中央政府要对地方政府结合自身实际情况而实行的廉租房政策变通模式进行鼓励，进而充分提高廉租房政策在各个地区的适应。
4.建立科学合理的退出机制，增强廉租房政策的执行力。
在现阶段我国的廉租房的退出机制还不够完善，主要是因为政府对于廉租房制度的执行力度还有所欠缺。因此，中央政府应该将地方政府的政绩考核制度中加入对廉租房实施情况的考核与考查，以促使地方政府更加重视廉租房制度，进而增强廉租房政策的执行力度。通过对廉租房退出机制的覆盖范围的扩大，实现对租户住宅权的合理有效保障。
参考文献：
［1］张卉.浅谈我国廉租房制度建设中的问题及对策.辽宁建材.2010(08)
［2］韩立迭，李耘清.我国廉租房制度发展演变及对策研究．城市发展研究.2009.(11)
廉租房的条件范文第2篇
关键词：廉租房制度、问题、完善对策
廉租房政策，是现代市场经济国家普遍推行的一项社会住房政策。它是指政府对最低收入家庭提供租金补贴，或以低廉租金配租的具有社会保障性质的普通住宅，保证其住房达到社会最低生活标准。我国正在实施的廉租房政策，实践证明能够在解决低收入者住房问题方面发挥相当大的作用，值得大力推广，是解决现阶段我国低收入者住房问题的良好途径。政府廉租房、公共租赁房是无力购房者的最佳选择。
1廉租房制度存在的突出问题。
我国虽然建立了廉租房制度，但由于城市土地资源有限，城市财政预算安排资金的不足以及缺乏其他稳定的廉租住房资金来源渠道，廉租住房制度实施面临着许多困难。
1.政府住房保障职责缺位。
政府在房地产开发中主要不是获得收益，而是要保障社会公众基本的居住权利需要。因此这就要求政府承担起一定的责任，以保障公民的基本生存条件。在我国住房供应体系由计划向市场转轨过程中，客观上出现了政府和市场分工不明确，政府在居住基本权利保障方面执行落实力度不够，过度依赖市场的现象。特别是，地方政府通过追求土地收益来加快本地经济发展，忽视了大量中低收入人群基本住房需要。有不少地方政府从自己和行业部门的自身利益考虑，与房地产商一起抬高房价，成为高房价有力的支撑者。就当前来看，地方政府事实上是房地产市场中的一个利益相关者，这导致了中央政府政令的受阻和政府公共职能经常性的缺位和越位。
2.低收入者缺乏住房保障。
按照各地现行住房保障制度，最低及低收入住房困难家庭租赁廉租房，中低收入住房困难家庭购买经济适用房和限价房。但现实情况是，一方面，即使是经济适用住房和限价房，许多低收入家庭因支付能力不足仍然买不起。并且在全国大中城市里，有大量的外来务工人员，比起具有当地城镇户口的职工，他们的收入普遍更低，居住条件更差，更应享受住房保障，但现行住房保障制度却将他们排斥在外。
3.土地与资金形成瓶颈。
廉租房建设一般有两个条件，一是土地，二是资金，这二者构成了廉租房建设的瓶颈。就土地而言，城市用于建设的用地总量是确定的，为了降低成本，用于建设廉租房的土地必须是划拨而不是出让，但是如果用于建设廉租房的土地划拨多了，那么用于出让而获得财政资金的土地就会减少。这对于各级政府来说是一个两难问题。政府面临着是急于取得城市各项发展急需的资金，把这些资金用于投资建设，加快本地区的gdp增速，还是放弃这个利益，给老百姓无偿建房，同时又贴进去更多资金的两难处境。就资金而言，作为地方主要财政收入的土地出让金及公积金增值收益是廉租房建设的主要资金来源。如果没有强有力的法律约束，地方政府注定会缺乏提供资金的动力，继而会造成房源难以为继并形成恶性循环。这种状况在现实情况下是难以避免的。
4.廉租房准入与退出机制尚未完善。
廉租房保障对象即使在最严格的审批程序下获得廉租住房，也有可能冒着道德风险谋取利益并将其所得用于改善其基本生活条件。如何防范和避免这种现象的发生，在满足保障目的的同时，又不至于使廉租房成为新的牟利工具，这是廉租房保障制度设计时应予考虑的重要内容。同时腾退机制是廉租住房制度的重要内容，但在一些城市的廉租住房腾退过程中，已不符合配租条件的家庭拒不腾退，廉租住房的退出机制很难得以实行，造成年度复核流于形式。
2完善廉租房制度的对策。
住房保障制度尤其是廉租房制度建设在我国初步形成了包括财政投入、税费减免、信贷支持、土地供应等政策体系。各级政府现阶段的当务之急是认识廉租房制度建设过程中的各种利益关系，分析和解决廉租房制度在实施过程中出现的问题，按照廉租房制度的管理办法规范政府的职能范围，充分发挥廉租房制度的积极作用。
1.充分发挥政府的职能作用。
廉租房是一种福利房，政府的参与是必不可少的，政府在这项工程中担当的角色是多重的。首先是廉租房产权的拥有者。政府是廉租房建设工程的建设方，是廉租房产权的拥有者。其次是建设资金的信用担保者。对投资资金而言，只有在安全性非常高的前提下，才可能以低利率的方式大规模地投入到廉租房的建设当中。第三是廉价土地的提供者。当前房价太高的一个成本性原因是政府提供的建设用地拍卖价太高。政府在提供廉租房建
设用地时必须以保障社会福利为主要目的，让利于民，这是有效控制单位建筑面积造价的基础性环节。第四是协调人。在廉租房建设过程中，政府要与投资主体之间协调好贷款的规模、期限、利率。政府要与租房者协调好房租，房租的高低应以建房的贷款利息和少许物业管理费为基准，政府应以重点降低单位建筑面积的造价为手段来降低房租。
2.拓宽廉租房建设资金融资渠道。
为解决建设资金短缺问题，应当积极搭建融资平台，通过无偿划拨土地、银行信贷、公积金贷款等方式，多渠道筹集建设资金，确保廉租房建设顺利推进。政府必须调整财政支出结构，在每年的财政预算中，保证一定的住房保障资金。廉租房拓宽融资渠道还可发行公债，公债是国家依据信用原则获取财政收入的一种特定方式。同时，还可以将廉租房开发贷款证券化。这样可以加强金融资产的流动性，转移和降低商业银行的贷款风险，不仅有利于防止银行不良贷款的再生，还可以使廉租房开发更容易获得银行的资金支持，从而达到拓宽廉租房融资渠道的目的。
3.增加廉租房建设和供给。
随着国家民生政策的不断深入，廉租房保障对象的范围也应随之不断扩大。必须根据各地居民的实际收入情况确定廉租房保障对象。对于那些在城市中凭一己之力买不起房而又无资格享受廉租房保障的所谓“夹心层”和来自农村贫困地区并在城市担当脏、累、差等工作的外来人员，政府不能将之排斥在廉租房保障对象之外。廉租房保障体系的设计要适当超前，逐渐扩大廉租房政策的覆盖面，逐步在新的环境下达到更高要求的“应保尽保”。
“十二五”规划把保障和改善民生摆在一个十分重要和突出位置，未来五年将使保障性住房覆盖率达到20%。也就是说，为了遏制当前过高的房价，为了解决国内居民的基本居住条件，政府在未来五年里，计划建设城镇保障性安居工程3600万套，其中2011年建设1000万套，2012年建设1000万套，2013～2015三年建设1600万套。
4.加强对廉租房的监督管理。
现阶段，在城镇廉租房资源非常有限的情况下，应在准入上确定一个资格标准，在轮候上建立科学的排序方式，并在廉租家庭不符合资格标准时建立合理的退出机制，这既可在最大程度上提高住房资源的效用，又可减少社会成员之间的分配不公。廉租房制度管理部门应定期对享受廉租房家庭的收入、住房状况等基本情况进行复核，以避免廉租房消费的“搭车现象”，确保有限的廉租房资源发挥最大的效用。
在健全住房保障对象档案的同时，要实施动态监管：一是依法签订住房保障租赁合同，合同期满要求续保的必须要经过重新审核，只有符合条件者方准予续签；二是严格审核住房保障的准入和退出对象，当住房保障对象收入水平超过当年最低收入标准时，将让其按期腾退保障性住房或停发住房租金补贴；三是住房保障及管理情况适时向公众公示。
廉租房的条件范文第3篇
关键词 唯一住房 执行思路 操作模式
作者简介：吴夏青，厦门市思明区人民法院。
厘清认定被执行人唯一住房的标准与程序，是从理论和程序上澄清实务界对最高人民法院2005年1月1日颁布施行的《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查封规定》），的误解，为执行实践提供处理唯一住房的理论依据。
一、各地法院解决唯一住房问题的尝试
解决唯一住房问题的根本之策和必由之路，是切实可行的执行操作模式以及可供强制搬迁的房源。为解决此问题，各地法院进行了许多实践探索与尝试。
上海闵行区法院提出将廉租房引入解决“被执行人唯一住房执行困难”的方案，即：在执行程序中，先由法院依法对涉案房屋进行法律性质判断，如满足“被执行人唯一住房”的标准，则引入廉租房评价体系对强制执行完毕后被执行人的经济状况进行预估，若满足廉租房的承租条件，则法院可以考虑通过廉租房来保障被执行人的基本居住权，从而对其“唯一住房”采取强制执行措施。
浙江嵊州法院采取了从拍卖房款中提取安置费的形式，主要做法是：组织双方当事人进行协商，签订房屋腾退以及拍卖款项分配协议，在房屋拍卖后提取一定比例价款的安置费作为被执行人必要的生活费用。安置费一般控制在10万元左右，对于生活确实困难的被执行人，可酌情适当提高安置费标准。对多次做工作仍不配合法院执行的被执行人，按照法律规定，依法强制腾退拍卖。
还有人提出“由城市回农村”的执行思路。被执行人为农村居民，在原户籍地有宅基地房屋，后因经济富裕到城市买了商品房并搬到城里居住。这种情况下，可以根据实际情况，对农村宅基地予以查封，对城市内房产予以处分。
二、对各地法院唯一住房执行模式的评析
综合各地法院的实践，主要有货币安置和住房安置两种做法。
（一）对货币安置模式的评析
货币安置，是指在拍卖款中优先保留相应价款，由被执行人自行购买或租赁房屋。对于货币安置，本文认为在理论上可行，但实务中存在以下困难：第一，房产移交困难。货币安置是从拍卖价款中预留款项，意味着在对被执行人住房启动处置程序后，被执行人仍居住在房产中。若拍卖成交后，被执行人不自行迁出住房，买受人将无法实现其权利。因此，对于该类房产，买受人会顾虑较多，成交机会较少，处置难度大。第二，执行方案被动，缺乏主动性。货币安置方法完全依赖于被执行人的主动与自觉，若无足够执行威慑，则该方案无法落实。无论是签订房屋腾退以及拍卖款项分配协议，房产移交，还是购买或租赁房屋，都必须由被执行人作出意思表示，申请执行人或法院强制为其签订协议或购买、租赁房屋于法无据。所以，本文认为，在执行权威尚未重塑与强化以前，货币安置方法实践操作难度较大，无法大规模推广适用。
（二）对住房安置模式的评析
住房安置，是指由政府、法院或申请执行人提供房源来解决唯一住房问题。目前实践中的做法有租赁住房和提供所有权住房两种。
1.提供所有权住房模式。针对如何为被执行人提供所有权住房的问题，各地法院实践以及理论界提出了“以大换小”、“以近换远”、“从城市到农村”等做法。但本文认为这些做法不仅实践操作难度大，而且不符合《查封规定》的立法本意。第一，为被执行人提供所有权住房的操作难度大。“小”或“远”的房源如何落实是问题症结所在。在无足够执行威慑情况下，被执行人无自行解决居住问题的自觉性，无自行落实“小”或“远”房源的主动性，而法院和申请执行人为被执行人购买住房于法无据，且执行成本高昂，申请人在生效法律文书所确定利益尚未实现的情况下，须先行垫付大笔资金的积极性较低。因此，在被执行人不予自觉配合执行的情况下， “以大换小”、“以近换远”、“从城市到农村”等做法在实践中几无成功案例。而且在执行实践中，有的被执行人手持唯一住房的“尚方宝剑”有恃无恐，执行法官很难说服被执行人自行腾空房产交由法院处置。第二，《查封规定》第六条所保护的仅是被执行人基本的生存权、居住权，而不是保护被执行人对住房的所有权。解套唯一住房难题，不能落入为被执行人提供所有权住房的窠臼。只要能够持续地稳定地保障被执行人及所抚养家属的生活所必需的住房条件，住房是所有权住房，还是租赁住房，应在所不论。
2.提供租赁住房模式。租赁住房，或是由政府或法院提供住房作为周转房，或是由申请人提供临时住房。租赁的房源，或是从房屋租赁市场承租，或是由政府提供廉租房源。若由申请人提供临时住房，如前文“唯一住房执行难的原因分析”一节所述，由申请人提供临时住房困难重重，且易导致连环案件，操作难度大，实践中较少采用该方案。从房屋租赁市场承租房源以供被执行人居住，同样存在前述问题。因此，本文认为，由政府提供廉租房源，以保障被执行人及所抚养家属生活所必需，是解决唯一住房问题的可行之路。
三、廉租房模式的合理性与可行性分析
（一）廉租房的保障功能与唯一住房问题内在契合
廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。对于被执行人，若其名下唯一住房超过其及所抚养家属生活所必需，若不予执行，则相当于由申请执行人分担了国家本应承担的社会救济和维持经济交易秩序的责任，于申请执行人不公。因此，若对被执行人名下唯一住房执行后，其符合廉租房准入条件的，应保障其基本居住权。引入廉租房，作为被执行人基本居住权的保障，既能够保障法院司法职能的发挥，又能够实现社会公平。 （二）实践证明廉租房模式现实可行
四、廉租房模式具体操作程序
（一）与廉租房管理部门建立稳定、畅通的合作机制
一方面，法院唯一住房案件数量具有不确定性，另一方面案件执行工作对效率的要求较高。因此，法院应与廉租房管理部门建立稳定、畅通的合作机制，为解决唯一住房问题预留一定数量的廉租房源，并能及时配合法院的执行进度，保障廉租房源稳定、及时供应。
引入廉租房机制，无法绕开的问题是，被执行人是否能主动配合与廉租房管理部门签订租赁合同？如何解决被执行人与廉租房管理部门的租赁合同关系？上海闵行法院的相关调研成果认为，“法院需谨慎适用廉租房制度，仅在被执行人满足廉租房申请条件且同意配合情况下方可考虑适用廉租房制度，以实现实质意义上的社会公平和司法公正，避免被执行人‘二次迁出’情况的发生。” “法院不能成为廉租房租赁关系的主体，租赁关系发生在廉租房管理部门与承租人之间。”但执行实践中，被执行人主动配合的情况实属少数。若坚持必须在被执行人同意配合的情况下适用廉租房制度，且由被执行人与廉租房管理部门签订租赁合同，则该制度在实践中将流于形式，无法从实质上解决唯一住房难题。同时，法院亦无相应的法律依据被执行人与廉租房管理部门强制缔结租赁合同。
如何突破该困境？本文认为，法院可以与廉租房管理部门建立工作机制，二者签订租赁合同，由廉租房管理部门向法院长期固定供给一定数量的廉租房，允许法院按照廉租房的申请条件转租给被执行人，用于解决唯一住房问题。
（二）准入条件的审核
法院应根据廉租房管理部门公布的廉租房申请条件，对被执行人是否符合承租人条件进行审核。具体而言，法院可根据执行中查明的被执行人财产状况，综合考虑被执行人及其共同生活的家属的可支配收入数额及实际的财产余额，判断其是否符合承租人要求。
但是，“当前的廉租房制度主要关注普通低收入家庭，且对申请家庭过去若干期间内的收入及居住状况有所要求。但社会生活是具有不确定性的，因经济生活风险导致贫困的家庭实际上已经处于需要社会在居住条件上予以帮助的状态，却无法满足当前的廉租房申请条件。”故法院在对被执行人的经济状况进行审核时，应当全面考虑，适当放宽对被执行人一定期间收入及居住状况的要求，重点考虑执行当时被执行人的条件是否符合。
（三）由法院直接与被执行人办理廉租房手续
廉租房的条件范文第4篇
关键词：廉租房;制度;对策
一、廉租房制度的涵义
“廉租房”，又名公共住宅（public housing） ，顾名思义就是廉价出租的房屋。它不以赢利性为目的，是由国家自筹资金建设的具有齐全设备，适当规格，拥有一定保障性的租住用房。廉租房制度是住房体系的保障制度，国家以租金略减、住房租赁、实物廉租住房等方式向无力购买住房的困难家庭和需要其他保障的特殊家庭而提供的一种最低住房保障制度1。
二、我国廉租房制度建设存在的主要问题
我国的廉租房制度是重要的住房保障制度之一，在十几年的发展过程中取得了一定的成就，但是由于受种种因素的制约在廉租房的开发和运作中仍然面临着很多问题，不能很好的发挥的廉租房制度的功能。主要表现在：
（一）资金来源单一。我国廉租房资金来源渠道包括几个部分：住房公积金增值收益;财政预算;直管公房出售或出租收入;社会捐赠等。实际过程中，公房和社会捐赠少之又少，公积金也作用不明显，主要靠财政预算的方式则无疑显得资金来源渠道单一。廉租房建设属于公益性建设，对于政府来讲是基本没有经济收益的，政府只投资无收益的买单方式无疑给政府带来了很大的财政压力。总体来说我国每年都面临着廉租房建设资金的缺位，特别是对于一些经济水平落后的地方政府来说，廉租房建设更是面临资金困难，致使廉租房建设无法正常开工，廉租房发展相当缓慢。
（二）保障范围过窄。我国廉租房制度的主要对象是城镇最低收入者以及特殊保障群体。而实际中在较高的房价水平下，中低收入者的很大一部分也都面临着住房困难。最低收入者有制度保障，高收入群体有金钱支撑，而中低收入者往往最容易被忽视，他们的权利往往最得不到保障。人数众多的刚毕业工作的大学生群体、城市中的农民工群体，他们虽然是常住在城市中的，但是在现有城市户籍制度下是排除在廉租房保障范围之内的，也无法享受到这项福利。
（三）相关法律滞后。现有廉租房制度主要依据2004 年3 月1 日开始实施的《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》和2007 年颁布的《廉租住房保障资金管理办法》等部门规章以及2010的住建部通知。这些办法、通知相对层次较低，执行力也不高。由于相关法律的缺失，在没有法律的权威保障的背景下，廉租房制度运行中各个环节部分缺乏相关法律的监督，这方面的法律也应当是完善法律体系的一个重要组成部分。
（四）供需矛盾突出。我国城镇中达到廉租房申请条件的人数众多，还包括潜在的需求对象。而从廉租房的供给来看，政府是单一的供给主体;从房源上看，原有的公房数量有限，而新建廉租房却受时间、资金、规划的影响，迟迟赶不上需求，供需矛盾突出。同时随着城镇化水平的不断提升，新的城镇居民人数的上升，供需矛盾将不断加剧。
三、发达国家廉租房制度借鉴
国外发达国家廉租房制度相对中国起步较早，发展较为成熟，借鉴并吸收国外优秀的经验，有利于完善我国廉租房制度。在此主要介绍三种典型的廉租房制度模式，分别是美国、法国与日本。
（一）美国廉租房制度。美国是世界上廉租房制度较为完备的国家之一，至今已形成了一套包括廉租房资格审查、清退、补贴、资金管理、融资等方面的制度体系，运转灵活高效。美国《住房法》规定，“政府必须为低收入者提供较低租金住房，其租金一般不到私有住房租金的一半”。家庭收入为居住地的中等收入80%以下者均可申请租金补贴，通过资格审查的低收入申请者每月只需拿出其全部收入的30%支付各项费用，即可享受廉租房，其余由政府补贴。美国的住房补贴采取直接补贴的方式，补贴比例随着补贴对象家庭收入状况呈现出差异性，以最大限度解决低收入家庭的住房问题。资金方面，美国财政支持约占25%，采用房地产信托投资基金，鼓励私人机构提供贷款的方式，充分发挥金融工具的作用确保资金充足。
（二）法国廉租房制度。法国采取中央补贴和地方管理双层次住房保障模式。法国“廉租房”在建造过程主要有中央政府提供补贴，但建成后由各地方政府下属的“廉租房管理办公室”管理。地方办公室一方面严格控制房源，大部分“廉租房”只租不卖;另一方面对社会公开“廉租房”出租情况，接受大众的监督。法国购置房屋的贷款难求，利率高、财产税也高，很多人不买房，拿着政府补助住进“廉租房”后，就不再搬出，据统计全国约有1/4 的人住在廉租房里，廉租房分布在全国各地，没有专门的区划。法国完全由政府定价，租金固定。针对低收入群体，政府采取直接补贴和间接补贴相结合的补贴方式，一方面，政府会出资建造部分房屋供社会最低收入者居住;另一方面，也会直接提供住房补贴以满足低收入者居住需求。
（三）日本廉租房制度。日本采取公营住房保障模式。日本政府遵循“保低放高”的原则，采取政策性调节措施，它要照顾的对象首先不是低收入者，而是单身母亲、残障人士和老年人的需要。对于人口众多房子更加紧张的日本来说，优先保障这些生活肯定艰难的人很有必要。为使老百姓都能住上与自己经济条件相适应的住房，各级政府建造并管理向低收入家庭出租住宅，由东京都政府管理的叫都营住宅，由县政府管理的叫县营住宅，由区政府管理的叫区营住宅，由市政府管理的就叫市营住宅。日本有超过220 万公共“廉租房”，占全部住宅的
4.7%。一个很显著的供应特点是，在像东京、大阪、名古屋这样的一二线城市中，集中了全日本50%以上的廉租房。
（四）制度借鉴。可以看出，上述发达国家在廉租房制度方面确实有着独到的方面，廉租房制度发展也更为成熟。我国在廉租房制度的发展过程中应该借鉴其中的优点，具体来说美国最大的优点在于廉租房制度制定实施过程中法律的保证，美国通过《住房法》、《国民住宅法》等对廉租房有清楚的法律规定，我国应该加快廉租房法律法规的制定。同时美国资金筹措的方式也值得学习，我国在确保财政支持的前提下应该充分发挥市场经济体制的作用，运用各种金融工具拓宽资金渠道，保证资金的充足。法国的优点在于高效透明的管理机制，建立专门的廉租房管理部门以提高廉租房的管理效率在我国也是相当必要的。扩大廉租房的供给数量特别是一二线城市的供给数量，保障廉租房的房屋质量，优先照顾特殊群体是我们应该向日本借鉴的地方。
四、完善我国廉租房制度的建议
我国廉租房制度由于发展时间短，机制尚不完善，在实际运行中存在着不少的问题。我们应该通过有效的方法解决廉租房制度所面临的问题，更好地发展我国的廉租房制度，使我国的廉租房制度更加科学有效。
（一）强化政府主导职能，体现政府主体地位。政府必须从思想上高度重视住房保障问题，不能只看到高房价带来的经济利益，还要看到高房价带来的社会问题。不仅要把住房建设作为经济建设的一个重要组成部分，更要把它作为民生政策的重要方面。政府作为社会管理者和政策决策者，应该统筹兼顾、着眼大局，不能以经济建设作为单一的施政标准，也应该考虑到人民生活的苦乐。政府作为廉租房制度制定和实施的主体，应该科学完善廉租房制度的结构，在将廉租房建设作为考核标准的同时应该根据各地实际情况确定实际的发展规划，不断扩大廉租房的供给数量，按时完成廉租房的建设任务，促进廉租房制度的建设。
（二）确保财政资金支持，拓宽资金来源渠道。资金是廉租房制度实施的动力，资金不足严重制约着廉租房制度的实施。财政方面，国家规定各地要拿出土地出让净收益的5%用于廉租房建设的筹措资金是资金的基础，也是资金的主要来源。而实际中却远远达不到这一要求，因此这部分财政资金必须得到保障。在确保基础资金的基础下，更应该做大廉租房制度资金这块蛋糕。不仅要加大财政支持力度，而且要充分发挥市场金融工具的的功能，房地产投资信托基金、房地产企业捐赠、发行廉租房建设债券、福利彩票收益按比例抽取等方式可以纳入进一步实践的范围，拓宽资金来源渠道，解决资金来源不足的问题。
（三）合理控制准入机制，建立健全退出机制。对于廉租房制度的准入机制，在准入资格上要细化明确;范围上根据条件逐步扩大廉租房制度的覆盖范围;审查上要做到严格细致，采取公示接受举报的方式实现公平透明，避免审查中的不良现象，使真正的困难群体优先享受保障;同时有必要建立统一的信用账户，实现管理的网络化。在退出方面，改变只进不出的状况，对于已经不符合条件的廉租户经审查后将其退出廉租房制度的保障范围，实现廉租户的流动，将新的需要保障的对象纳入廉租房制度保障的体系，使有限的廉租房资源得到最优利用。
（四）完善相关法律法规，发挥法律权威作用。相比发达国家的廉租房制度法律化运作，我国廉租房制度面临的问题之一就是相关法律法规的缺位。没有法律的保障下，廉租房制度的各个环节包括资金筹措、管理、运用，廉租房的准入机制和退出机制，廉租房的建设与管理等工作都存在执行力不足，缺乏法律监督。因此呼吁适合我国针对廉租房的法律法规应该尽快出台，发挥法律的权威作用，为廉租房制度的实施提供法律保障。
（五）设置专门管理机构，优化房屋配套设施。相比较发达国家完善健全的管理机制，我国在廉租房制度实施过程中缺乏专门的管理部门与单位，因此建议政府设置专门的廉租房管理机构，提高管理的效率。同时相关管理部门应该真正彻底让利于民，使廉租房租金以及物业管理费居高不下，廉租房不“廉”的现象得到扭转。另一方面，在廉租房规划建设时就及时解决公共设施与公共服务不配套、不到位的问题，以保证廉租房的“福利连贯性”，使廉租房真正“廉租”与“宜居”起来。
参考文献：
廉租房的条件范文第5篇
[关键词] 廉租住房制度；实物出租；租金补贴
[中图分类号]D693.9 [文献标识码]A [文章编号]1005—3115（2012）16—0107—03
一、我国廉租房制度建设的必要性
廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房制度是社会保障制度，也是住房体系的保障制度。换言之，廉租房是指国家以租金略减、住房租赁、实物廉租房等方式向无力购买住房的困难家庭和需要其他保障的特殊家庭而提供的一种最低住房保障。
（一）廉租房制度的特征
1.供应对象的确定性
廉租房制度确立了以经济贫困标准和居住困难标准的双重衡量的标准，不同于传统住房分配方式中仅以居住条件困难作为单一分配标准。根据这一新标准，廉租房制度的供应对象应是符合当地经济困难标准和居住困难标准的“双困”家庭，这两项标准缺一不可。
2.政府的主导性
廉租房制度作为国家的一种社会救助措施，目的是为低收入人群提供符合居住条件的廉租房，政府作为国家的管理者，应该充分行使自己的社会管理职能，承担起廉租房建设和管理的重任，为廉租房制度提供法律、政策支持，资金来源，筹资渠道，并进行有效管理。
3.住房供应的救
廉租住房制度属于行政给付范畴，是政府履行社会保障职能，通过赋予最低收入家庭一定的物质权益或者与物质有关的权益，从而保障特殊困难居民最基本的居住权利的制度，因此这类住房具有一定的社会救性质。
4.运作过程的封闭性
廉租房供应具有社会救质，又是完全意义上的政府行为，这就决定了其在运作管理上区别于其他住宅，必须实行严格管理下的封闭运行，具体包括：第一，资金运作的封闭性。必须保证国家廉租房建设资金及时到位，及时投入，专款专用，封闭运作；第二，管理的封闭性。廉租房建成以后，必须由政府集中管理，由政府制定一系列廉租房管理制度，确保廉租房制度的良性运行。
5.实施方式的多样性
政府在住房保障中干预的范围和方式要建立在适合本地区的实际情况和住房保障目标的基础上，随着社会经济环境的变化，解决问题的办法也要相应发生变化。就一个地区和城市而言，其住房保障制度的建立和实施必须结合本地区的实际情况，并根据情况的变化适时进行调整。城镇廉租房制度的实施必须建立在符合最低收入家庭特殊要求和当地住房发展的现状基础之上，另外政府的财力和对于低收入家庭的相关政策和当地的住房政策也是必须考虑的因素。
（二）廉租房制度实施的必要性
1. 廉租房制度是解决低收入者住房问题的有效途径
以住房为主的房地产业是我国新的发展阶段的重要支柱产业。近年来，房地产市场呈现出固定资产投资规模过大、增长速度过快的现象，同时对住房需求的旺盛、地方政府追求高额的土地租金收益、房产开发成本提高等因素推动了房地产价格持续上涨。目前，我国城市居民人均住房面积虽然达到了28平方（米），但是全国城市低收入家庭中，人均住房面积不足10平方（米）的还有1000多万户，约占全国城市居民家庭总数的5.5%，存在住房困难的低收入家庭仍然有1000万户。“住房难和买房难”是这部分群体面临的突出问题，不能有效解决好该问题势必影响到社会的稳定与和谐。
2. 廉租房制度是缩小房价收入比、缓解贫富差距的有力措施
房价收入比是指家庭购房总价与居民家庭年收入的比值，用于考察居民的购房能力，房价收入比的拉大源于市场经济条件下城乡、行业、区域之间贫富收入差距拉大。2006年，我国平均房价收入比是6.7亿，但是同年最低收入家庭的房价收入比约为22，而最高家庭房价收入比刚刚超过2，前者是后者的10倍，并且这种差距还呈逐步扩大的趋势。在市场调控失灵的情况下，政府有责任帮助住房困难的低收入群体改善居住条件，保障居住需要，缩小与富裕群体的差距，而廉租房建设能够有效协调平衡政府和低收入群体这两方面的需求。
3. 廉租房制度是完善城市住房供应体系的重要环节
我国的房地产市场繁荣发展不过短短几年，廉租房制度建设在我国也刚刚提上议事日程，其发展前景有待实践的进一步检验。为此，必须改革现行的住房供给制度，建立、健全我国社会住房供应体系，将廉租房和经济适用房列入其中，具体的政策取向为：低收入家庭主要通过廉租住房，外加经济适用房解决；中等收入家庭根据各地实践可以采取限价商品房和经济租赁房的办法解决；高收入家庭主要通过市场供应商品化住房。
二、我国廉租房制度的保障与实践效果
