公租房管理实施细则

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公租房管理实施细则范文第1篇

山东聊城经济技术开发区依托公租房管理系统，聚焦民生热点问题，深入调研，积极行动，主动担当，推动公租房管理转型升级。在保障房资产盘活领域，创新推出公租房综合服务方案，从制度保障、平台建设、运营监管、金融服务等多渠道切入，提升我区公租房管理服务信息化、规范化、精准化水平。积极对接“政务服务一网通办总门户”“我的聊城APP”，优化网上申请和手机 APP 服务，推动我区住房保障数据联网与信息共享，实施大数据联审联查，实现减证便民。确保“住有所居，应保尽保”，圆了广大人民群众的“安居梦”

一、公租房管理系统，助力公租房管理转型升级。

聊城经济技术开发区依托建设银行打造的政府公共租赁住房服务管理平台，将公共租赁住房实物配租和住房租赁补贴的受理、审核、公示、分配、签订合同、收取租金、受理投诉等环节，全部纳入信息系统，实施信息化管理。打通信息壁垒，实现与户籍、不动产、民政、车辆、公积金、社保等6部门的信息线上核查工作。保证业务的“真人”、“真房”、“真租”，满足公租房保障家庭差异化、个性化需求,落实城镇住房保障采取实物配租与租赁补贴相结合的方式,逐步转向以租赁补贴为主的政策精神。

通过公租房管理系统，建立健全房源信息198套，收集租住家庭信息185套，完成网上租金收缴近80万元，覆盖了本区大部分保障人群，得到了社会各界的高度认可。促使公租房管理由线下转向线上转型升级。

二、公租房综合服务方案，助力公租房管理精准、规范。

结合开发区住房租赁市场特点，聊城经技术开发区联合建设银行全面推出了“公租房综合服务方案”。

1.制度建设方面。

聊城经济技术开发区相关部门进一步规范了公租房管理实施细则、租金价格指导政策，夯实顶层设计，为全区保障群体提供了高效、精准的制度保障。

2.平台建设方面。

建设管理部联合建设银行搭建了“公租房综合服务平台”，实现了房源管理、申请、准入、配租、租金代扣和补贴等全流程线上操作，依托系统实现“网上申请、网上管房”的工作目标，全面提升各单位的工作效率，为住房保障对象提供便利，打通服务群众“最后一公里”，为公租房管理插上了金融科技的“翅膀”。

3.在数据管理方面。

政府数据平台与公租房综合服务平台强化信息互通，打通智慧政务系统与金融机构公租房管理系统数据直联，建立阳光透明的公租房梯度群体保障机制；在信用管理方面，将公租房申请、使用、退出等环节失信行为纳入失信联合惩戒对象名单实施联合惩戒，营造诚信租赁环境。

通过“公租房综合服务方案”，确保开发区公租房管理信息化、规范化、精准化。

三、政务门户，助力公租房管理减证便民。

公租房管理实施细则范文第2篇

重庆作为直辖市，是全国统筹城乡综合配套改革试验区，集大城市、大农村、大库区、大山区和民族地区为一体。一直以来，全市危旧房屋多，住房困难群体多，零散就业农民工多，仅靠市场无法完全解决中低收入群众的住房问题。

如何让城乡老百姓都有房子住，实现居者有其屋?重庆市委、市政府提出建立市场供给与政府保障并举的“双轨制”住房体系。公租房的规划、融资、管理、运营等等都是全新的课题。

“双轨制”规划

2011年1月中旬，时逢重庆“两会”，重庆市公共租赁房管理局副局长唐华丽事务繁忙，但他仍抽空向《环球财经》详细阐述了目前重庆公租房建设情况。

唐华丽介绍，按照“双轨制”规划，30％～40％的中低收入群体，由政府提供的公共租赁住房和棚户区、城中村改造的安置房予以保障；60％～70％的中高收入群体由市场提供的商品房解决，并对高端商品房和投机性炒房采取相应的遏制措施，形成“低端有保障、中端有市场、高端有约束”的制度体系，逐步实现住房保障全覆盖。

对于近期引起关注的重庆房产税试点，他告诉记者：“房产税将对高端商品房征税，并以‘高’补‘低’，收到的税用于建设重庆公租房。”

作为“双轨制”住房体系中最为关键的一环，重庆的公租房率在全国率先推出。

国家统计局重庆调查总队首先对主城区居民住房情况进行1％的入户抽样调查，租房居住的家庭约为22％。重庆两江新区将在户籍制度和住房保障等方面破题，未来10年，预计有100余万产业工人转化为新区市民。因此，全市平均按照15％的比例计算租赁住房需求量。

2015年重庆全市常住人口家庭户数为1000.67万户，计算得出全市租赁住房需求总量约150.10万套，减去近年来通过廉租住房等方式已保障的52.29万户，全市公共租赁住房需求量约为97.81万户。按户均2.5人计算，约达240多万人。

“我们要把更多没有房、买不起房的人纳入保障范畴。”唐华丽对记者说。

三年建80万套公租房

重庆计划从2010年起，三年建设4000万平方米公租房，其中主城区完成3000万平方米，区县完成1000万平方米。“这较原计划提前了五年。三年建成后的80万套公租房，可解决240多万人的住房困难问题。”唐华丽说。

《重庆公租房管理实施细则》日前正式出台，规定允许3人合租公租房。

细则新增了多人合租方式，不过合租人均需符合申请条件，且人数不超过3人。“允许多人合租是为了减轻承租人的经济负担。不超过3人，是为了防止租赁后成为集体宿舍不利于小区管理。”重庆市国土房管局相关负责人介绍说，多人合租的可确定1人为申请人，其他人为共同申请人。

收入限制标准与之前在网上公示的内容未作改变：单身人士月收入2000元以下，2人家庭月收入3000元以下，超过2人的家庭人均月收入不高于1500元。月收入不仅包括工资，而且还将计算薪金、奖金、年终加薪、劳动分红、津贴、补贴、养老金、其他劳动所得及财产性收入。

细则规定，公租房租金按建筑面积计算，承租人应按月交纳租金，交纳日期为每月20日前。租金收入专项用于偿还公租房贷款利息和公租房的维护。

如果承租者出现拖欠租金，从逾期之日起，承租人将每日按应付金额的万分之五支付违约金。此外，对承租人拖欠租金和其他费用的，还可按租赁合同约定通报其所在单位或市住房公积金管理中心，从其工资收入或住房公积金账户中直接划扣。

此外，承租人应当每两年向市公租房管理局申报住房、收入情况，未按规定申报的，视为放弃租赁住房，合同终止。

“我们今后将根据经济发展水平、人均可支配收入、物价指数等因素的变化定期调整收入限制标准，进一步扩大保障覆盖面。”唐华丽说。

到“十二五”期末，重庆全市力争通过公租房、各类棚户区改造和安置房建设，解决占城镇人口30％～40％的中低收入群众住房困难问题。到“十三五”期末，将保障覆盖面提高到50％左右。

在重庆两江新区龙兴工业园内，记者看到公租房小区展厅和样板间，小区配套完备，有医院、学校、社区广场、商业广场等。两江新区规划建设公租房1000万平方米，占重庆全市区总量的三分之一，年内开工建设面积有400万平方米。

公租房“不差钱”

重庆市公租房建设的提速，在重庆理工大学教授邱冬阳看来，是重庆产业发展、户籍改革以及城市化的需求。

以全市建公租房面积最大的两江新区为例。该新区是我国内陆地区惟一的国家级开发开放新区，将打造重要的先进制造业和现代服务业基地，以及长江上游地区的金融中心和创新中心。

两江新区将发展战略性新兴产业，空间布局初步确定为“一心四带”，即：金融商务中心、都市功能产业带、高新技术产业带、物流加工产业带和先进制造产业带。布局“6+3”核心产业体系，六大工业，包括以轿车和新能源汽车为主导的汽车产业，以轨道交通和电力装备为主导的装备产业，以电脑整机及信息家电为主导的电子信息产业，以生物制药和医疗器械为主导的生物医药产业，以碳纤维及高温超导材料为主导的新材料产业，以节能产品和环保设备为主导的节能环保产业。

三大服务业包括以创新金融为主的金融业，以会展物流为主的商贸业，以资讯研发为主的信息业。这些产业带将会聚集数以万计的劳动力。

重庆的户籍制度改革在未来几年也将促使大量人口集聚到城市。按照目标，到2020年，将累计使1000万农村居民转户进城，从而使全市的城市化率由现在的29％，提高到60％以上。这些都需要政府提供大量的住房保障。

据公租房管理局估算，重庆4000万平方米公租房建设，除了土地，全部建设资金需1000亿元左右。重庆公租房建设全部由政府出资，政府划拔土地，减免相应税金，由国有城投、土地两大集团兴建。

千亿元的资金地方财政能够承担吗?“重庆公租房建设不差钱。”唐华丽介绍说，公租房建设所需的1000亿元资金，以3：7的比例，由财政出资300亿元，融资贷款700亿元。其中，财政出资包括中央专项资金30亿元和各级财政的支出。

另外700亿元则通过市场渠道融资。一方面，公租房有10％配套商业住宅，4000万平方米规划有400万平方米的商业住宅。“这也是借鉴了新加坡和香港的公租房制度，我们测算下来，可筹集400亿元左右资金。”唐华丽称。

根据《重庆市公租房管理暂行办法》，公租房采取租售并举的方式，承租人在租期满5年后可以申请购买。4000万平方米卖10％的话，就可以回收资金约100余亿元。剩下的200亿元则通过银行贷款。

记者获悉，有关商业银行为重庆公租房项目提供了贷款利率下浮10％的优惠，以及3到5年的还款宽限期。整个公租房还本付息期限为10年，总利息计100亿元。即10年需还本付息300多亿元，一年30多亿元。

唐华丽表示，本息将通过租金来偿还，“4000万平方米的公租房，按每平方12元计，预计每年收取租金43多亿元。还本付息后，还有10多亿元余额。目前重庆正与几家基金公司合作制定方案，拟以200多个亿的租金为基础，将公租房运营管理部分申请上市。所以，公租房投入和运营的资金是平衡的。”

保证公租房可持续性

重庆2010年开工公租房1300万平方米，预计2011年2月完工1000万平方米，并将在2月份、9月份分两批通过摇号的方式出租给居民，预计有40万人入住。2011年则计划开工1350万平方米。

如何保证公租房的持续性，整个体系如何深入运营，政府能否实现对住房保障的承诺，还有更多的问题考验着重庆这场公租房试验。

根据重庆的规划，主城区的公租房共21个点，分布于主城内外环高速500平方公里范围，远郊区县则布局于万州、涪陵、永川、江津、合川、黔江六个区域性中心城市。

公租房管理实施细则范文第3篇

“公租房”渐行渐近

“要是我也能够申请到公共租赁住房，那该多好啊!”刚刚大学毕业的小李心存这样一个愿望。

小李是山东人，大学毕业之后选择留在上海发展，现就职于一家办公用品销售公司。刚刚参加工作的他没有多少客户资源，因此收入不高，每月除掉房租和其他日常开销，已经所剩无几。就目前的情况而言，买房是不现实的，租房负担也不小，如果能够租住到租金相对低廉的“公租房”，那应该是最佳选择了。

也许，小李的愿望不久就会实现。《指导意见》的出台，意味着“公租房”的建设已经进入了快车道，上海与之相关的实施办法也已向社会公示，完成最后调整步骤之后便会颁布。此外，北京已于去年第三季度颁布了试行办法，广州也在积极制定实施细则。

专家表示，“公租房”是我国住房保障体系中极为重要的补充部分。此前，住房保障体系中仅包括廉租屋、经适房以及配套房等，而对于不符合廉租房标准，又暂时无力购买经适房的群体，一直无法惠及到。“公租房”的出现，则弥补了这个缺陷。

作为纲领性文件，《指导意见》就“公租房”的供应对象、租金水平等方面做出了相应的规定。“公租房”供应对象主要是城市中等偏下收入住房困难家庭，有条件的地区，可以将新就业职工和有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员纳入供应范围。

“公租房”的租金水平，由所在地区政府统筹考虑住房市场租金水平和供应对象的支付能力等因素合理确定，并按年度实行动态调整。专家表示，其应该低于市场水平。就北京而言，比市场水平至少低两成。

“公租房”面积适中，可以满足基本居住需求，《指导意见》规定，成套建设的公共租赁住房，单套建筑面积要严格控制在60平方米以下。

京沪穗三地略有不同

在北京、上海工作的外来人员，在不久的将来便可申请“公租房”，但在广州却暂时不行。京沪穗三地“公租房”的实施办法在总体原则上与《指导意见》保持一致，但考虑到各地具体情况，三地各自的具体做法上略有不同。下面本刊将这些不同之处列举出来，以便读者对各地的“公租房”有个全面整体的认识。

覆盖范围：广州较窄

一些暂时不具备购房条件的高收入外来人才，在北京、上海也能申请“公租房”，也就是说，京沪“公租房”覆盖范围已从城镇户籍人口扩大至有基本稳定工作的城市常住人口，而广州则目前暂时主要针对本地中低收入人群。

据了解，北京、上海已经明确，将引进人才和外来务工人员纳入“公租房”供应范围。根据此前公示的《上海市发展公共租赁住房的实施意见(征求意见稿)》，除了具有本市城镇常住户口居民外，持有《上海市居住证》和连续缴纳社会保险金达到规定年限，已与本市就业单位签订一定年限的劳动或工作合同的人群，都可申请。

北京也基本覆盖到外来人员。不过北京的做法是，外来人员可以通过单位、园区为主体开发建设的“公租房”得以覆盖。

广州目前覆盖面较窄。据悉，广州目前准备推出3000套“公租房”，这并非针对所有住房困难家庭。广州市住房保障办有关负责人表示，其主要供应对象暂时为本地户籍困难家庭租住，至于《意见》提及的新人职人员和外来工的租住问题将进一步研究后再出台政策，并公开征询意见。

申请条件：京沪较宽

相对来说，上海“公租房”申请条件较宽，比如没有设定收入条件。

上海办法最大的亮点就是不设收入标准。上海市住房保障和房屋管理局相关负责人表示，虽然引进人才的收入并不低，但“公租房”政策也要将这个群体纳入进来，因此难以设定收入标准。同时考虑到“公租房”只是一种只租不售，主要解决阶段性住房困难的形式，所以最后决定不设收入标准。

北京目前也没有设定收入标准，也主要是考虑到要将引进人才纳入到保障体系中来。其出发点与上海有相似之处，优秀引进人才、外来务工人员也已确定将纳入到北京公租房的供应范围。

广州申请条件较严。业内人士分析认为，由于广州市“公租房”暂时只是针对本地户籍困难家庭，为了明确区分，必须制定相应的标准，如效仿重庆的做法，对申请人设定相应的收入标准。

租金支付：上海可用公积金

上海可用公积金支付“公租房”租金。这是与北京、广州不同的地方。

据了解，毋庸置疑，“公租房”租金将低于市场平均水平。如北京租金水平至少低于市场水平两成。广州拟定将租金水平分为三档，分别为同地段市场价的60％、48％和30％，将按住户收入水平高低并结合区位情况分类收取。当然，其租金水平并非一直保持不变，政府部门会每年根据实际情况进行调整。如居民收入增加，物价上涨，租金水平会适当向上调整。

为减轻承租人租金支出负担，上海拟采取更为灵活的支付方式。符合一定条件的承租人可以按规定申请提取本人公积金账户内的存储余额用于支付公共租赁住房租金。北京和广州目前尚未采用这种方式。

北京尝试将廉租家庭也纳人“公租房”供应体系，廉租家庭将能够优先承租“公租房”。北京已实现“公租房”和廉租房供应渠道的并轨，将来廉租房家庭租住“公租房”，虽然租金比廉租房要高一些，但廉租户可以用廉租房的租金补贴冲抵部分房租，仍可享受到廉租房的低租金。

租赁期限：广州限制最小

就租赁期限规定方面，三地存有差异。

对于最短期限的规定，京沪穗略有不同。北京、广州规定最短期限可为3年，上海约定为2年。

北京、上海暂定最长期限不超过5年，这主要是考虑到“公租房”解决阶段性居住困难。但广州方面规定，如果租满5年后承租人仍符合规定条件的，可以申请续租。

其他功能：上海“公租房”可落户

北京、广州“公租房”暂未考虑到落户问题，而上海则能够做到这点，这会给承租人带来诸多便利。

上海将结合实有人口管理要求，相关部门应对“公租房”承租人的户籍管理、就学和就医等问题制定相关的配套政策。上海市房管部门也曾表示，租住“公租房”的主要优点之一是社会管理服务方面配套健全，公租房承租人可在户籍落地、入学等方面享受相应配套政策。

公租房是啥样

公租房管理实施细则范文第4篇

公租房的目标客户定位于城镇中低收入群体，既不符合廉租房申请要求，又无能力购买经济适用房和两限房的“夹心层”。目前对公租房运营尚无标准规范，各地均结合自身情况研究和探索不同模式。2010年11月，重庆市三届八次全会提出未来3年建设4000万平方米公租房，共计满足全市200万居民住房需求的目标。结合这一目标，后出台了《重庆市公共租赁住房管理暂行办法》和《重庆市公共租赁住房管理实施细则》，对公共租赁住房的申请方式、申请条件、申请要求、审核配租、租赁管理、退出管理、出售管理等方面进行了明确和细化。重庆模式制度设计细致具体，其主要特色在于以下四点。

第一，通过公租房满足全方位住房保障需求，公租房5年后可转让。重庆不再单独建设经济适用房、廉租房、专家楼、引进人才楼等，保障性住房需求全部通过公租房解决。对于廉租房对象，通过先租后补方式补贴。5年以后，部分公租房可以出售给承租户，转为有限产权的经济适用房。该经适房可以继承和抵押，但是不能出售和出租，如需转让，由政府以原购房价加合理利息回购。

第二，申请门槛较低，租金水平为同区域市场水平的60%。重庆公租房申请不需要本市户口，并在第一次摇号后取消了收入限制。目前申请条件为：凡年满18周岁，在主城区工作的本市无住房或家庭人均住房建筑面积低于13平方米的住房困难家庭，大中专院校及职校毕业后就业人员及进城务工、外地来主城区工作的无住房人员，均可申请公共租赁住房。公租房租金水平确定为同区域市场水平的60%，约为10元/平方米·月。

第三，资金通过政府和社会融资解决。4000万平方米（包括3600万平方米住宅和400万平方米商业配套）公租房建设预计需资金1000亿元（每平方米2500元），计划政府投入300亿元（包括中央财政补助100亿元；地方政府税收支出100余亿元；公租房建设所需3万亩地的征地动迁成本100余亿元。实际相当于，政府将100余亿元投入土地开发，200余亿元投入房屋建造），融资700亿元。其中政府投入资金来源包括中央拨付资金、地方财政资金、土地出让收益的5%、发行债券、房产税所得等。

第四，租金收入偿还利息，销售收入偿还本金。偿债整体计划为：（1）用房产租金弥补债务利息和日常运营支出，以实现“自体循环”。（2）通过配建商品房销售和公租房销售偿还本金。按商业配套1万元/平方米、住宅4000元/平方米预估，则出售全部商业配套及20%左右的住宅即可偿还全部700亿元贷款。

二、重庆公租房运营模式优势分析

第一，公租房定位合理，“保障”职能突出。重庆公租房租金确定为市场价格的60%，且受众面广泛，具有较为明显的“社会保障”功能。相对而言，其他地区公租房门槛高，定位不准确，租金水平偏高。比如上海和北京的公租房租金均确定为持平或略低于同类商品住宅的水平，目前租金水平约为40元/平方米·月左右，大幅高于重庆10元/平方米·月的水平。

第二，重庆公租房制度建立了有效的封闭运作模式，避免了保障房与商品房之间的套利交易，有效杜绝利用保障房套利而形成的腐败和寻租行为，从而确保其能够长久为市场提供低廉的住宅保障。就其他城市而言，虽然多数城市经济适用房和两限房均制订了转让规则和补价措施，如5年内不得转让，5年后转让需要补价或由政府回购，但规定不细、尺度较宽，加之执行和监管并不到位，购房者能够以商品房价格出售并从中获取高额利润，随之产生了巨大的寻租空间，由此所引发的不公平和腐败为社会所诟病。

第三，资金来源、运用和偿还较为明确，政府资金压力相对可控。用房产租金弥补债务利息和日常运营支出，通过配建商品房销售和公租房销售偿还本金。较其他城市建造的不可出售型公租房，政府的资金压力相对较小。目前多数城市公租房定位为只租不售，上海等地土地也系有偿取得，从而造成公租房投资成本过高，给政府造成长期的巨额财政负担，这也是公租房在各地推进速度不理想的原因之一。

第四，公租房运营由政府主导。重庆市确保公租房一直姓“公”，由市政府全资公司运营，重庆城投和重庆地产两家公司市属企业共同进行市内公租房建设。重庆模式确保低成本的保障房资源一直掌控在政府手中，使政府能够将房屋溢价收益作为保障房运营的补贴，有利于实现财政平衡。

第五，公租房运营管理透明度高，信息披露充分。重庆市政府专门成立公租房管理局，进行公租房配租和运营管理，并建立了公租房信息网，及时公布公租房建造、配租等情况，时效性强、信息透明。重庆公租房运营的规范性及信息的透明度，非其他地区公租房运营所能比拟。

三、重庆公租房运营过程中发现的问题

1.实际申请情况低于预期，边远地段问题更加突出

由于重庆公租房受众面广，对申请人要求条件低，且租金价格合理，理论上需求应十分旺盛，但实际申请情况远低于预期。

造成上述状况的原因包括：其一，重庆市房屋租金水平整体较低，同时考虑位置及租金，公租房优势并不明显。渝中区解放碑最核心地段住宅租金约为每平米20元/月，略偏地段租金水平更低。对于一些对租金不敏感的居户，宁愿选择离工作和生活场所较近的房屋，而不愿意选择较远的公租房。其二，部分公租房与区域产业相配套，局部产业发展尚待时日，劳动力仍未达到规模。鉴于此，需求上升可能是一个较为缓慢的过程。

2.融资难度大，存在制度

2011年国家对于政府融资平台管控较为严格，重庆公租房运营主体重庆城投和重庆地产均列入重庆市“投”，也受到相应的管制，融资受到一定限制。除此以外，由于公租房五年后才可出售，资金偿还具有较大不确定性，客观上也阻碍了一些商业银行的涉足。

此外，2011年8月4日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会《关于认真做好公共租赁住房等保障性安居工程金融服务工作的通知》，在明确对保障房建设进行融资支持的同时，确定了“一省一市一家”的基本思路，即对于直辖市、计划单列市、省会（首府）城市政府投资建设公共租赁住房项目，在同一个城市只能有一家融资平台公司承贷公共租赁住房贷款。重庆市政府有重庆城投和重庆地产两家市属企业承担市内保障房建设职能，两家企业均有融资要求，明显与上述规定相违背。后期该现状能否得到特批，或需要整合，尚不明确。

3.自体循环几近不可能

所谓“自体循环”是指公租房的租金收入足够满足利息支出和维护费用，政府除资本金投入外不需要再负担公租房的日常运营费用。根据重庆市政府对于公租房的战略规划，按官方计算条件，项目运营刚好可以满足“自体循环”，具体为：4000万平方米的重庆公租房由3600万平方米的住宅和400万平方米的商业店铺组成，每平方米开发成本在2500元左右。住宅部分按照平均租金10元/平方米·月计算，每年回收43.2亿元，商业店铺按照平均50元/平方米·月计算，每年回收24亿，累计回收67.2亿元；而700亿元贷款，以年利率6%～7%计算还款利息约需42亿～49亿元，还有剩余部分可用于维修管理，以此保证项目可以“自体循环”。

然而，落实到具体操作层面，假设条件均有所放宽。据了解，目前项目单位成本在2700～2900元之间，项目资本金一般确定为20%，融资成本按5年期以上基准利率计算，已达到7.05%，结果导致项目“自体循环”难度很大。我们分别测算不同融资条件及出租率情况，发现只有在融资利率足够低且租金和出租率足够高时，租金收入才能够勉强覆盖借款利息。但是在运营初期，出租情况可能较不理想，从而形成较大缺口。只有出租率得以保证，远期租金水平进一步上升，并且货币政策进入宽松期后利率下调，公租房租赁对借款利息的保证程度才能够提高。

4.销售存在制度性瑕疵且市场具有不确定性

由上所述，商业配套和公租房销售资金回笼成为项目能否偿债的关键。首先，400万平方米商业配套，以官方保守估计的销售价格为1万元/平方米计算，将回笼资金400亿元，占融资本金的57.14%。商业配套销售不足以覆盖全部建设支出，故公租房销售将成为项目偿债的关键。

鉴于每平方米3000元以内的开发费用，以其内外环间的地理位置，预计销售收入覆盖成本应较有保证。但存在两方面障碍：（1）公租房是否可出售存在不确定性。根据2010年6月七部委联合的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，将公租房明确界定为“只租不售”；《重庆市公共租赁住房管理暂行办法》则规定“承租人在租赁5年期满后，可选择申请购买居住的公共租赁住房”。显然，两者表述有较大差异。我们认为，公租房由租赁转出售属重大政策调整，似应得到国家有关部门的批准，而并非仅由重庆市政府批准。（2）由于公租房出售系非完全产权（即不能在市场上再出售，只能由政府按成本加合理利息回购），使公租房不再具有投资职能，若定价过高需求可能不足，因而制订契合市场需求的合理定价至关重要。目前，如何确定销售价格，尚缺乏清晰的法律文件，亦难以通过现有资料进行判断。因此，公租房未来是否能够顺利销售存在着较大不确定性。

四、建议

未来重庆公租房运营制度可进行如下改进。

首先，促进产业发展和合理布局，以提高公租房需求。提高出租率是公租房运营的基础。产业工人和新就业大学生是重庆保障房两大目标群体，均与产业和经济发展具有较强相关性。未来重庆市应进一步加大产业引进力度，在微电子、医药、运输设备等方面发挥既有优势，增加用工规模，同时，发挥现有的“组团”优势（即市内有多个商业中心区，围绕各商业中心区发展，而不是由唯一的市中心向发展），在区域布局方面强调均衡配置，客观上提高公租房的需求。

其次，理顺融资渠道。进入2012年以后，保障房贷款政策放松，融资难度有所下降，但关于偿债的担忧并未缓解。我们认为，政府应当增加对于公租房融资的支持，如启动其他市属企业担保、优质资产抵押等方式，以改善企业融资能力。

公租房管理实施细则范文第5篇

第二条本暂行办法所称公共租赁住房，是指政府或社会投资并享受相关政策扶持，以满足基本住房需求为目的，建设的限定套型、面积，以优惠租金标准向符合条件的家庭供应的保障性住房。

第三条本暂行办法适用于本县城市规划区内公共租赁住房规划、建设、分配、使用、管理及监督等。乡镇工业集中区和经济开发区新河、木镇工业园可参照执行。

第四条县住建委负责牵头协调本县行政区域内公共租赁住房政策研究制定、规划编制、建设管理等工作。

县发展改革、监察、民政、财政、审计、国土资源、人社、物价、金融管理、税务、统计等有关部门及蓉城镇按照职责分工，负责公共租赁住房的相关工作。

政府投资建设的公共租赁住房由县房管局负责申请对象的审核、配租、租后管理，以及除县经济开发区以外的公租房租金收取等工作，并配合相关部门制定公共租赁住房建设规划，协助公共租赁住房投资主体落实公共租赁住房建设和管理等工作。社会资本投资建设的公共租赁住房由投资主体按照国家公共租赁住房政策和本暂行办法相关规定，对申请对象进行审核、配租、租金收取、物业管理等，并接受公共租赁住房主管部门的监督管理。

第五条公共租赁住房建设规划和年度建设计划由县住建委会同县发展改革、财政、国土资源等部门，结合我县经济社会发展状况、城乡总体规划、土地利用总体规划、产业政策、人口政策以及廉租住房、公共租赁住房的需求情况编制，报县政府批准后实施。

第六条公共租赁住房建设用地应纳入年度建设用地供应计划，在申报年度用地指标时单独列出。政府性投资公共租赁住房建设用地实行划拨方式供给，社会、企业自建公共租赁住房和房地产开发企业配套建设公共租赁住房的，其建设用地采取出让方式供给。

第七条公共租赁住房的房屋产权由投资建设的政府指定机构或社会其他投资主体所有。

第八条公共租赁住房建设资金的来源渠道：

（一）上级财政安排的专项资金；

（二）财政年度预算安排资金；

（三）土地出让收益的2-5%；

（四）公积金增值收益中提取贷款风险准备金和管理费用后剩余部分；

（五）银行、非银行金融机构或公积金贷款；

（六）其他社会主体投资。

第九条政府性投资公共租赁住房建设资金实行专户管理，专款专用，不得挪作他用。

第十条公共租赁住房涉及的各类行政事业性收费参照《省人民政府办公厅关于加快发展公共租赁住房的实施意见》执行。

第十一条新建普通商品住房、拆迁安置房项目，应按县政府规定比例配建公共租赁住房。普通商品住房中配建的公共租赁住房由房地产开发企业无偿提供，作为土地公开出让条件之一。政府直接投资建设具有一定规模的公共租赁住房项目，可按项目总建筑面积10%的比例配套建设商业用房，以充实建设资金及后期管理资金。

第十二条经济开发区或其辖区企业投资建设的公共租赁住房，严格按照国家公共租赁住房标准建设，执行建设工程项目监理、招投标等制度，建成后优先供给本辖区或本企业符合公共租赁住房条件的人员租住，并接受当地公共租赁住房主管部门协调配租给其他符合条件的对象。

企业投资建设的享受相关政策扶持的公共租赁住房应利用企业自身土地，采取出让方式供地建设，并严格按照国家法律法规规定暂不得上市交易。

第十三条公共租赁住房以家庭为申请单位，每个家庭确定1名符合申请条件的家庭成员为申请人，其他家庭成员为共同申请人。单身人士申请公共租赁住房，其本人为申请人。申请人和共同申请人只限申请承租1套公共租赁住房。

第十四条符合下列条件之一的，可申请公共租赁住房：

（一）城市规划区内，家庭人均年收入符合县政府确定的中等偏下收入标准且家庭人均住房建筑面积在12平方米以下的住房困难家庭；

（二）经人社部门招考的国家机关公务员及事业单位在编人员。

（三）进城务工及外地来在城区工作满两年，与用工单位签订三年（含三年）以上正式劳动合同，交纳“三险”且城区无住房的人员。

（四）县政府引进的特殊专业人才和在城区工作的全国、省部级劳模、全国英模、荣立二等功以上的复转军人在城区无住房的，按属地申请公共租赁住房，不受收入限制。

（五）其他特殊情况导致住房困难的家庭。

第十五条申请租赁公共租赁住房的申请人，应提交以下材料：

（一）《公共租赁住房申请表》；

（二）身份证和户口簿复印件；

（三）工作单位提供的工作收入证明和社会保险经办机构提供的社会保险缴费证明；

（四）住房情况证明（住房认定标准参照《县廉租住房实物配租实施细则》）；

（五）公共租赁住房主管部门认为需要提供的其他材料。

第十六条申请程序：

（一）符合条件的家庭或个人向居住地所在社区或单位所在社区提出申请登记，社区居委会负责收集相关证明材料，并在10个工作日内完成调查、初审、公示，报送蓉城镇人民政府。

（二）蓉城镇人民政府收到材料后，应在7个工作日内完成复审、公示，报送县房管局。

（三）县房管局收到材料后，应在15个工作日内会同有关部门完成审核和媒体公示，在公示期间存在异议的，县房管局将相关情况反馈给蓉城镇人民政府，蓉城镇人民政府应在7个工作日内完成复查、公示。仍存在异议的，县房管局组织有关单位，在3个工作日内完成核查、公示。

（四）经公示无异议后，由县住建委审核后报县政府审定。

（五）逐步建立公共租赁住房管理长效机制，凡符合条件的家庭或个人可随时按程序提出公共租赁住房保障申请，经审核、公示无异议后，纳入保障范围，申请人进入轮候库，轮候期限为两年。在轮候期间，申请人家庭或个人基本情况发生变化的，申请人应及时向有关部门申报，经审核不符合申请条件的，取消轮候资格。

（六）经济开发区及其辖区企业工作人员原则上应申请入住经济开发区或其辖区企业投资建设的公共租赁住房，其申请、审核、配租及日常管理工作由经济开发区负责，接受公共租赁住房主管部门的监督和检查。

（七）申请入住经济开发区或其辖区企业投资建设的公共租赁住房，应由申请人所在单位统一申请，统一订立租赁合同，用工单位应及时向开发区和公共租赁住房管理部门提供申请人工作、居住等相关信息，申请人存在劳动关系变更、不在公租房内居住或将公租房转租等现象的，应及时解除公租房租赁合同，收回公共租赁住房。

第十七条选房方式。

（一）公共租赁住房配租实行公开摇号方式，已具备公共租赁住房资格的轮候家庭或个人均应申请参加摇号。

（二）符合公共租赁住房条件的烈士遗属、省级以上劳动模范等先进人物、严重残疾和有重大疾病的特殊保障家庭或个人不参与公开摇号，直接参与选房，根据年龄大小及残疾程度综合确定房号，其余楼层房源全部进入摇号选房程序。

（三）首轮摇号结果为参与公共租赁住房配租分配家庭或个人的顺序号，确定参与二轮摇号的公共租赁住房配租家庭以及轮候人员的范围；第二轮按上轮顺序号摇号确定公共租赁住房房号，并向获得配租的申请人发放配租确认通知书。

（四）公共租赁住房配租家庭或个人因楼层、户型及朝向等原因，拒绝选房的视为自动放弃，由首轮确定的轮候顺序号依次递补，放弃选房的家庭或个人，取消其配租资格，且两年内不再接受其申请。

（五）公共租赁住房配租结果应向社会公布。

（六）在房源不足的情况下，原则上优先供应给符合条件的低收入困难家庭，符合条件的个人轮候。

第十八条签约和交接。

（一）领取公共租赁住房配租确认通知书的申请人在收到县房管局签发的《县公共租赁住房入住通知书》后30日内，到县房管局签订《县公共租赁住房租赁协议》。协议应载明公共租赁住房租赁期限、租金标准、权利、义务、腾退住房方式及违约责任等内容。逾期不签订租赁协议的，视为放弃本次配租资格。

（二）申请人在签订《县公共租赁住房租赁协议》后，应按协议规定的期限领取住房钥匙，交接室内设施。

第十九条续租。

（一）已取得公共租赁住房配租的家庭或个人应当在《县公共租赁住房租赁协议》期满前一个月,主动向县房管局如实申报家庭收入、家庭人口和住房情况。县房管局应当会同有关部门在10个工作日内对其申报情况进行审核，经审核符合条件的，重新签订租赁协议。

（二）经审核不符合配租条件的，取消其续租资格。

第二十条已取得配租的家庭应当承担下列义务：

（一）按照《县公共租赁住房租赁协议》约定的租金、期限和方式交纳房屋租金。

（二）保证房屋及其设备完好并合理使用。因使用不当或人为原因造成房屋及其设备损坏的，承租人应当负责修复并承担修复相关费用。

（三）承租人应及时向供水、供电等部门自行办理开户和变更手续，并承担相关费用。

第二十一条公共租赁住房承租人家庭或个人情况发生变更，已不符合公共租赁住房条件，但仍在租居的，县房管局有权解除租赁协议，收回公共租赁住房。有下列情形之一的，县房管局有权解除租赁协议，收回公共租赁住房，取消其5年内配租申请资格，并依法追究相关组织和个人的法律责任。

（一）不如实申报家庭收入、家庭资产、家庭人口及住房状况，以虚报、瞒报情况或提供虚假证明材料等手段骗取公共租赁住房配租资格的；

（二）改变公共租赁住房使用性质，将公共租赁住房转租、转借或变相转租、转借的；

（三）无正当理由连续6个月以上未在公共租赁住房内居住的；

（四）无正当理由累计6个月以上未缴纳公共租赁住房租金的；

（五）在租赁住房中从事违法活动的；

（六）违反法律规定或租赁协议约定的其他情形。

腾退所租住的公共租赁住房时，应当停止使用，交出房屋，并结清自来水、电、气、电视、电话、物业及其他应当由承租人承担的相关费用。拒不执行的，按市场租金标准计租，并依法申请人民法院强制执行。

承租人在承租期间装修费用不予补偿。

第二十二条公共租赁住房的租金标准按照贷款利息、维护费用、所处地段、房屋类别等因素，由县物价部门会同县财政、县住建委等相关部门研究确定，租金实行动态调整，定期向社会公布。本办法施行时县公共租赁住房租金标准暂定为每月每平方米3元。

政府直接投资建设的公共租赁住房租金收入，按政府非税收入管理规定缴入同级国库，实行“收支两条线”管理。租金收入专项用于偿还公共租赁住房贷款，以及公共租赁住房的维护、管理和投资补助。