廉租房保障办法
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廉租房保障办法范文第1篇
一、 我国廉租房制度建设的现状
现代的廉租房制度起源于20世纪初的欧美发达国家，许多欧美国家普遍选择了利用政府权力修建大量的住房来满足社会的需求。这些房屋都只向受助家庭收取占市场租金很小比例的房租。廉租房制度自此在这些国家和地区逐步形成，其后又逐渐发展成为世界上许多国家缩小住房贫富差距、维护社会稳定的一种社会保障制度。
我国廉租房制度建设的雏形形成于20世纪末。1999年，国家建设部在总结上海、成都等试点城市经验的基础上颁布了《城镇廉租住房管理办法》。但全国35个大中城市中，仅有少数大城市进入了建立廉租房制度的实际操作阶段，半数以上的省市还尚未建立明确的管理机构，尚未落实资金来源，也尚未建立最低收入居民家庭档案和申请、审批制度，很难满足最低收入家庭急需解决住房困难问题的需求。为加速各地廉租房制度的建设，2003年底，由建设部会同财政部、民政部、国土资源部、国家税务总局联合下发了《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》，于2004年3月1日开始正式实施，同时废止了1999年颁布的《城镇廉租住房管理办法》。新办法对旧办法的内容进行了修订和补充，对实际操作进行了较为明确的指导；2005年，《城镇廉租住房租金管理办法》和《城镇最低收入家庭廉租住房申请、审核及退出管理办法》的相继出台，在原规定的基础上进一步明确了有关廉租房具体操作的一些细则。至此，中国廉租房制度的框架基本形成。从全国的统计数据来看，截至2006年，我国通过廉租房政策解决的住房困难户为547292户。另据有关数据显示，截至2007年底，我国共有95万户家庭获得廉租住房保障。2007年我国廉租房的投入资金中的财政投入为145亿，其中中央政府支出51亿，地方政府支出94亿（占了1998年到2006年总和的1.3倍）。尽管与当年的财政总支出49565.4亿元相比数额很小，但相对于过去8年间的投入而言，政府财政的投入力度在加大，投入金额也在增加，这说明廉租房制度的发展备受重视。同时，按照国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号)文件的要求，中央财政首次向中部、西部财政收入较为困难的地区支付专门用于廉租房制度建设的资金。2007年是我国廉租房制度建设步伐迈得最大的一年。2009年中央又加大了对财政困难地区廉租房制度建设的资金投入。2009年中央财政用于各地廉租房制度建设总的资金投入达到330亿元，这个数字也是2008年、2007年几倍甚至上十倍的增长。
二、我国廉租房制度建设中存在的主要问题
1.廉租资金来源渠道单一。从已开展廉租房试点的城市来看，目前的资金来源渠道包括：住房公积金增值收益；财政预算；直管公房出售或出租收入；社会捐赠等。但在实际运行中，由于前几年房改过程中，公房基本上都已经出售给了个人，能够用来出售的公房少之又少：而受我国经济水平和生活习惯的影响，社会捐赠廉租房资金也难有大的作为。因此，各地以住房公积金增值收入和财政拨款为主。然而，我国住房公积金增值普遍收益很少或不稳定，在提取风险准备金、支付管理费用后，所剩资金十分有限，难以支持廉租房制度建设。而对于一些经济欠发达的城市，财政实力也明显不足，无法提供足够的资金用于廉租房补贴(或建设)。因此，廉租房政策对于这些城市往往心有余而力不足。而在一些经济较发达的城市，住房公积金增值收入尽管支撑着廉租房制度建设，但也面临一些问题。因此，与众多家庭急迫的廉租房需求来比，廉租资金的落实是目前廉租房进展缓慢的一个瓶颈。
2.廉租对象覆盖面过于狭窄。根据现行的规定，目前我国廉租房的分配对象主要是具有城镇户口的双困家庭，即享受低保同时人均居住面积低于某一标准的家庭，不少地方还制定了非常严格的申请标准，致使廉租房覆盖的人群十分狭窄。这种较为狭窄的范围规定，在廉租房制度建设的初期对社会的稳定起到了重要的作用，但从我国居民当前的居住情况看，这一保障范围无疑是过于狭窄的。另外，从目前社会弱势人群的定义所覆盖的范围来看，随着社会的转型，城市打工者、进城民工、城乡结合部土地被征收后的农民是一个不可忽略新的住房弱势群体。若不对他们的住房问题给以充分的重视，将给城市的和谐发展带来不良的影响。同时，我国廉租房制度中的房源大都来自于空置楼盘以及改造后的危旧房等，还有一些廉租房建在较为偏僻的地段，交通生活极为不便，使覆盖面大打折扣。
3.廉租房法律、法规建设的滞后。我国迄今尚还没有关于廉租房的有关法律、法规，只有原国家建设部颁布的于2004年3月1日开始实施的《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》和2007年颁布的《廉租住房保障资金管理办法》等部门规章，然而，这些都只是一些立法层次较低的办法、条例，难以在约束和监督方面有效发挥作用，尤其是《廉租住房保障资金管理办法》尽管内容翔实，但其立法层次确实尚还有待于进一步提升。
4.旺盛的需求与短缺的房源供给。从有关规定来看, 廉租房的房源主要是依靠旧有的公房，但目前的现实情况却与当初设计的情况存有偏颇，房源的缺乏已经成为制约推广廉租房保障的一个瓶颈。而且隐形房地产租赁市场的存在也使得部分房屋非法进入房地产二级市场，造成廉租房的房源供给短缺，现实供给与迫切的需求之间存在有极大的矛盾。有的城市新建廉租房的数量仅是目前申请者住房需求数量的1%，甚至更低，远远不能满足目前的需求。从各地的实践来看，廉租房的供给主要由政府承担，企业并无直接的驱动力向廉租家庭提供住宅。另外，中介服务体系落后、社会缺乏公正意识、政策宣传不得力，也是影响廉租房供求矛盾加大的重要原因。同时，由于政策宣传也尚不够，使得一些拥有房源的房东，基于对廉租房保障政策的疑虑以及其他方面的担忧不愿意将房屋出租给廉租家庭。
5.地方政府建设廉租房的积极性不高。据业内专家分析，在许多地方房地产税费收入是地方政府财政收入的重要部分。而建设廉租房，地方政府不仅得不到收益，反而要拿出土地，投入大量资金，使用大量人力、物力，地方政府相关部门因而缺少积极性。据权威分析，廉租房与房价成反比关系，廉租房供给每增加5％，就会迫使房价下降3～4％，其导致的必然后果，便是影响当地的土地出让金收益和GDP 的增速，加之没有明确的问责机制，地方政府建设廉租房的积极性则会大大降低。目前廉租房的办事机构都是临时性的，挂靠在市、县的房管局，人员组成都是由其从房管局里抽借，人少事多，也没有财政下拨的工作经费。因此，导致廉租房建设不能长期有效地坚持下去。
三、促进我国廉租房制度建设的对策建议
1.切实提供城市廉租房政策实施的资金保障。首先，科学安排财政预算资金。解决“居者有其屋”的问题，是中央政府和地方政府不可推卸的共同责任，因此，城市廉租房政策实施的资金来源主要应来自各级政府的财政投入。当前，《廉租住房保障资金管理办法》明确了廉租房保障资金的八种来源，但除了对土地出让金用于廉租房建设的比例做了具体明确的规定以外，其他几项来源的资金比例仍不明确，尤其是地方政府与中央政府的资金比例关系不明确。因此，必须尽快出台与廉租房建设资金来源相配套的实施细则，进一步明确中央政府与地方政府财政投入的比例关系。其次，形成多元化投融资渠道。一是引入房地产投资信托基金。对参与廉租房建设和经营的房地产投资信托基金给予财政补贴或对其投资者的收益减免所得税，以提高基金和投资者的收益水平，从而鼓励房地产投资信托基金投资建造或购买廉租房，再以低租金出租给低收入家庭。二是发行廉租房建设债券，以弥补廉租房建设资金的不足。三是实行证券化运作。我国廉租房一般只租不售，因而具有稳定的产权，廉租房作为政府福利项目，其收益尽管不高但具有很高的稳定性，这些都符合证券化资产的特点。在实际操作中，可采取直接将廉租房项目证券化或以廉租房作为抵押物向银行申请贷款、由银行将该债权证券化两种方式。四是发行福利彩票模式。可从社会福利彩票所筹集的资金中提取适当比例，用于当前的廉租房建设，这既遵循了福利彩票基金无偿使用的原则，也有效地缓和了廉租房建设过程中资金紧缺的诟病问题。
2.积极拓宽城市廉租房的房屋来源。一是建议政府收购空置房作为廉租房。政府出资以成本价或低于成本价收购符合规定的空置住房，然后对其按廉租房标准进行重新设计并改造成适合最低收入家庭居住的廉租房。目前我国空置房的数量很大，这不仅不利于房地产开发商资金的回笼，而且给商业银行造成大量的不良资产。政府通过收购将空置房转化为廉租房，既可盘活空置住房资金，又可节省廉租房建设成本。二是鼓励开发商建设经营廉租房。可由政府以提供低息贷款的方法资助开发商建造廉租房；或者对于按照政府标准建设、经营廉租房的开发商，政府在地价等方面给予一定的优惠，从而鼓励更多的开发商投入廉租房建设，增加廉租房的数量。三是强制开发商建设经营少量廉租房。可以在土地竞标时就明确要求每一个楼盘都必须建造一定比例的廉租房，强制开发商参与廉租房的建设与经营。四是动员房屋所有者自愿提供廉租房。政府应制定相应的优惠政策，如减免税收等措施，鼓励拥有符合廉租房条件的房屋业主提供廉租房。除给予一定的利益优惠外，政府还可以给予廉租房提供者其他一些名誉上的奖励。
3.建立健全廉租房政策实施的各项制度。一是规范准入机制。科学合理地确定最低收入标准并采取有效的收入审核管理办法，是落实住房保障政策的基本前提。不同地区应按照当地经济发展状况划定廉租房准入标准，并根据当年房地产市场价格对不同层次的家庭收入线进行定量分类，确保准入标准科学，保障对象准确。二是完善退出机制。建立有效的退出机制，可以提高资金利用率和廉租房制度的覆盖面，从而在有限的资源条件下，体现最大程度和范围的社会公平。为此，每隔一段时间要对原保障对象进行重新认定，条件改善的退出廉租房，只有符合条件的方可继续享受廉租房政策。这样，可使不同收入水平的居民都能有与其收入水平相适应的住房，从而真正建立和完善多层次的住房供应体系。三是健全奖惩机制。要加大奖励力度，对那些在廉租房政策实施中表现突出的地方政府及其官员、房地产企业及其他人士进行表彰，并给予相应的物质或精神奖励；对政策实施不力的地方和部门，要进行责任追究，严格推行官员问责制。四是强化监督机制。首先是权力机关的监督。由各级人大及其常委会依照宪法及法律的规定对廉租房管理机构及其他相关职能部门进行监督。其次是行政机关的监督。由政府有关职能部门代表国家对廉租房政策运行进行监督，包括财政监督、审计监督等。最后是社会监督。如公众监督、舆论监督等。通过健全监督机制，完善监督环节，丰富监督领域，最终将廉租房政策实施的全过程置于公开、全面、系统的监督之中，从而不折不扣地将廉租房政策落到实处，真正解决城市低收入群体的住房困难。
4.建立和完善我国廉租房制度法律体系。首先，要制定出符合我国国情的统一的廉租房保障法规。可从立法上规定廉租住房保障的对象、保障标准、保障水平、保障资金的来源、专门管理机构的建立，以及对骗取保障优惠行为的惩罚等。其次，完善住房保障的配套法规。住房保障涉及的内容很广，需要配套法规的支持。一是应修订房地产产权产籍管理法规，明确“保障房”这一产权类别，并对其具体含义、管理内容做出规定。二是制定关于住房保障基金的管理规定，明确并保障住房保障资金的来源，并就其管理机构、管理职责、运行与增值处理、监管工作等分别做出规定。第三，建立缜密与严厉的惩治措施,真正让有困难者得到补贴，骗取保障者得到相应的惩罚。
5.建立长效机制，立法明确各级政府的责任。应将廉租房办事机构设为政府下属的正式常设机构。廉租房的建设需要做大量的后续管理工作，才能保证这项政策的连续性和有效性，为建立廉租住房保障政策的长效机制，政府应将其作为一个下属正式常设机构纳人管理。建立一支精干、高效、廉洁的专管队伍和一个科学实用的管理办法。并立法规定各级政府的责任。作为政府，应通过政策引导和舆论宣传，帮助居民建立正确的、科学的住房理念。如住房消费要与家庭经济实力相适应，不要盲目攀比、过度消费；要求新闻媒体不要过分炒作，制造紧张局势，无形中抬高房价等。另外，尽最大的努力去建设廉租房，解决住房困难的家庭需求，更应引导和鼓励居民住房消费观念多元化。
廉租房保障办法范文第2篇
摘 要：廉租住房制度是我国住房保障体系中一项重要的制度安排，是解决我国城镇低收入者住房问题的有效途径。目前，廉租房制度在运行中存在一些突出问题，尤其是廉租房退出机制方面的不足。本文首先对我国廉租房退出机制的发展状况和主要内容做了简要的介绍，其次指出我国现行廉租住房制度中退出机制存在的主要问题，并对问题产生的原因进行了系统分析，最后针对廉租房退出机制提出了具体的完善措施。
关键词：廉租房制度；低收入家庭；退出机制；经济租用房
一、我国廉租房退出机制存在的问题
廉租房是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。廉租住房制度具有的重要的功能，它对于完善我国的住房保障制度、弥补市场经济的缺陷、维护城镇弱势群体的居住权和促进社会的稳定发展发挥了积极作用。但是，现行廉租房制度在运行中也存在着一定的问题，尤其是廉租房退出机制方面的不足，主要表现如下：
（一）相关法律制度不完善
目前我国缺乏专门的住房保障方面的法律，特别是有关廉租住房的法律。现有的相关法规如《城镇最低收入家庭廉租房住房管理办法》、《城镇最低收入家庭廉租住房申请、审核及退出管理办法》、《廉租住房保障办法》等，都属于部门法规，效力层次相对较低，影响力度不大。
另外，我国尚未颁布有关廉租住房退出环节的专项法规。上述相关法规虽然涉及到廉租房的退出问题，但都只是以列举的方式规定了廉租户退出廉租住房保障的几种情况，而现实的情况很复杂，远远不止这些。
（二）廉租房住户的收入动态变化难以监测
廉租房退出机制是建立在对廉租房家庭经济条件进行严格跟踪管理的基础上的，而在这方面，我国目前还没有建立界定家庭收入的相应体系。然而低收入水平家庭的经济状况是时常变化的，所以有效的廉租房监管体系应该做到及时将收入情况已经发生变化、不符合条件的非低收入家庭从廉租房保障对象中去除。但是，在廉租房政策的实施过程中，由于目前我国社会信用体系建设滞后，个人信息分散化。同时由于当今社会收入来源多元化，个人及家庭收入的透明度很差，只有单位工资部分是有记录的。导致廉租房主管部门无法准确地掌握廉租房住户的收入变化情况。
（三）退出标准单一而且僵化，有强化道德风险的隐患
从现实中各地的退出标准来看，基本上都是以家庭收入连续半年或者一年超过当地当年的最低生活保障金标准为限，极少考虑家庭成员数量的变化以及其他家庭资产的增值，考虑标准比较单一，这就导致一些家庭经过利益权衡，选择放弃工作；也有一些家庭出于无奈选择了瞒报、虚报，从而容易引发道德风险。当然这也正说明我国住房保障层次的断裂。那些收入水平略高于廉租房入住标准的住户，在退出廉租房之后，仍为城市的低收入群体，他们因无力租房或购房而陷入无房可住的境地，成为所谓的“夹心层”居民。
（四）轻惩罚，无激励
1.轻惩罚
目前，全国各地对“骗租”行为的惩罚规定主要有以下几项：“收回廉租房资格”、“罚款”、“一定期限内丧失申请廉租房资格”。纵观这几项措施，可以发现我国对骗租廉租房的违法行为惩罚力度是完全不够的，骗租的违约成本大大低于违约收益。在我国，仍然有为数不少的有钱人能够以低收入家庭的身份申请政府的廉租房，而且只要他们登记的住房面积与收入水平在政府规定的范围之内，就有可能获得政府的廉租房保障，这让本来就十分有限的廉租房房源显得更加紧缺。
2.无激励
“奖赏”的目的是当低收入家庭的经济状况出现向上流动的倾向时，对其购买经济适用房给予一定优惠政策，使其进入住房保障的第二道网。然而目前我国对廉租户日退出廉租房的激励措施是空白的，这就导致大部分廉租户不想退出其廉租房。从而使得廉租房的退出更加困难。
二、完善我国廉租房退出机制的政策建议
廉租房建设关系到国家与个人的利益，廉租房住户的退出从一开始就充满了国家和个人利益的博弃。鉴于现阶段我国廉租房退出机制中存在的问题，我国必须结合实际情况，不断完善现有的廉租住房制度，建立起一套适合我国国情的廉租房退出机制体系。
（一）健全并完善相关法律法规
从以上问题中可以看出我国关于廉租房的法规效力较低，因此要从根本上解决我国廉租房退出环节中存在的问题，必须进一步完善我国有关廉租房的法律制度规范，提高相关法规的效力层次。具体应做到以下两点：其一，出台廉租房保障的整套法律，制定符合我国国情的住房保障专项法规，从法律层面规定住房保障的对象、保障标准、保障水平、保障资金的来源、退出机制及管理机构等，为建立动态的廉租住房保障体系提供法律保障。其二，出台廉租房退出政策细则，整合现有的住房保障政策，通过制订《廉租住房退出条例》，使住房保障的退出有法可依，杜绝“钻空子”现象。
（二）加强廉租房入住家庭收入的动态管理
为了充分利用稀缺的廉租房房源和廉租房保障资金，必须对已经获得廉租房保障的家庭实行动态化实时管理，通过年度申报、动态抽检和定期核查的方法加以管理，并确定廉租房的具体退出流程。为此，廉租房的实施机构应该借助信息化系统和实际调查等手段，及时掌握廉租房保障对象的收入变化，对经济状况发生较大变化、不再需要保障的家庭催促其及时退出廉租房保障系统，以便轮候的家庭能及时入住廉租房或得到租金补贴。
（三）建立多元化的退出标准
由于目前我国的廉租房制度仍然处于起步阶段，各地政府的退出标准也比较单一，导致廉租户的退出并未真正反映实际情况，所以建立多元化和多层次的退出机制是非常必要的。我们可以借鉴香港公屋退出标准，不仅考虑家庭收入当年的最低生活保障金标准，还要考虑家庭成员数量的变化以及其他家庭资产的增值等。这样就有利于降低道德风险，同时考虑家庭的动态变化，让真正有困难的家庭享受国家的住房保障制度。
（四）创设廉租房退出激励机制，加大惩罚执行力度
根据前文分析可知，我国现行廉租房的退出方式是轻惩罚，无激励，这使得我国廉租房退出机制很单一，对此，我国应该在退出的激励机制方面进行补充，同时还要加强惩罚力度。
激励机制方面，应该以梯级住房保障引导廉租户实现梯级消费。政府可以因地制宜地制定廉租房保障对象主动申请推出的优惠政策，如优先购买经济适用房、提供低息购房贷款等，激励经济条件改善的保障对象主动退出廉租房保障体系。
惩戒机制方面，我国应该提高惩罚的执行力度，解决廉租房退出机制中压力缺失问题。我们也可以在廉租房的退出机制中加大罚款力度，将虚报资料严重情况纳入犯罪范畴。高强度的惩罚措施保证了违法行为的高成本，可以有效遏制违法行为的发生，同时也有利于遏制骗租、转租问题的发生。
（五）尝试把廉租房和租赁性质的经济适用房对接，形成“经济租用房”
在我国住房保障制度中，廉租房和经济适用房一直分离化运作，在准入标准、保障群体、退出机制等方面存在较大差异，分离化运作模式的负面效应就是导致城市“夹心层”居民的出现。另外，经济适用房以售为主的运作模式，也不利于保障性住房房源的充分利用。正因为如此，政府部门应该进行廉租房与经济适用房的制度创新。首先，可以尝试改变经济适用房的运作模式，实行以租为主。然后将廉租房和租赁部分的经济适用房进行对接，形成统一的“经济租用房”，再确定“经济租用房”的准入标准、保障群体及退出机制等要素。（作者单位：兰州大学法学院）
参考文献
[1] 黄炜城：《对我国现行廉租住房制度中准入与退出机制的探讨》，群文天地，2010年第7期.
[2] 刘颖：《中国廉租住房制度创新的经济学分析》，格致出版社，2007年11月第一版.
廉租房保障办法范文第3篇
关键词：廉租房政策；执行；对策
中图分类号：D62 文献标识码：A 文章编号：1009-0118（2012）-03-0-02
住房问题不仅仅是一个经济问题，也是一个重大的社会问题。当前，随着城市化进程的加快，住房问题的必要性和紧迫性日益体现。当前，我国重要的房屋供应体系基本上呈现三个层次：对于收入较高的人群主要是商品房供应，对于较低收入家庭，实行“廉租住房和经济适用房”为主的住房供应政策，对于经济困难的家庭，主要是以产权归政府所有廉租房进行供应。可以说，廉租房制度应该说是我国现行的住房保障体系当中最核心的组成内容。目前我国的廉租房只租不售，适用对象是城市特困人口，只收取象征性房租，廉租房能一定程度上避免寻租现象的发生，是解决低收入群体住房问题，缓解住房消费领域矛盾的一种有效措施。尽管政府积极组织实施廉租房工作取得了一定成果，但我们也应该清醒地意识到廉租房制度在执行过程中仍存在一些不尽如人意之处，如廉租房资金来源短缺、廉租房保障设施缺乏、退出机制不完善等等，制约了这一制度在实践中发挥更大的作用。本文正是通过对廉租房政策的研究，分析廉租房政策执行中存在的问题，以期对我国廉租房制度的完善有所帮助。
一、廉租房政策概述
根据建设部颁布的《城镇廉租房的管理办法》定义：“城镇廉租房是政府和单位在住宅领域实施的社会保障职能，向具有城镇长住户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住宅。它是政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。”廉租房在世界各国都比较普遍，即使在西方一些发达国家如美国、英国、新加坡都有相当一部分人住在由政府提供的住房里。在我国，廉租房绝大部分也是由政府提供或者扶持的。基于此，我们可以将这种由政府以补贴方式扶持特定收入家庭的住房租赁消费，提高其居住水平，从而实现住房保障目的的一系列行为规则称之为廉租房政策。
二、廉租房政策执行中存在的问题分析
（一）政策现状
我国探索廉租房政策始于1998年。这一年，国务院在《关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》中正式以文件形式提出了廉租房问题，要求各级政府根据家庭收入的不同层次制定不同的住房政策。此后，一系列的相关政策文件相继出台，可以说，经过多年的试点探索，目前我国已初步形成了以租金配租（即发放租金补贴）为主、实物配租（即分配给低租金住宅）为辅、多种方式并举的廉租房制度。据国家建设部公布的情况和有关媒体，截至2008年底，全国656个城市中。己有586个城市建立了廉租房制度，占到88.3%，2008年，计划安排廉租房资金达到79.4亿元。
（二）存在问题
我国廉租房屋体系自起步以来，已经取得了一定的成效，但是在运行中依旧存在有一些问题。总的来说，存在以下问题：
1、廉租房资金来源短缺
廉租房是政府解决贫困人口住房间题的重要举措，但资金来源不稳定却是制约其发展的一大障碍。根据《廉租住房保障办法》的规定，有九种渠道。虽然规定的资金筹措渠道不少，但在廉租房实践中，大部分资金仍主要来源于住房公积金增值收益。公积金增值收益在提取风险准备金和支付管理费用后的剩余有限，不足以支持廉租房制度建设。此外，政府财政资金未能得以有效落实。尤其是中西部地区，由于经济发展相对落后，政府则财力明显不足，导致廉租房建设滞后。在住房商品化的进程中，如何调整政府的支出结构，扩大廉租房建设资金来源，将低收入群体的住房间题真正列入政府的支出预算安排，已成为廉租房制度建设的重要任务。
2、廉租房房源相对不足
从《城镇廉租房管理办法》的有关规定来看，廉租房的房源主要有四个途径：政府新建、收购的住房；旧有的公房；社会捐赠的住房；其他渠道筹集的住房。其中，在当前居高不下的房价之下，政府新建、收购住房需要大量的资金，实施进程受到的阻力大。而旧有的公房存量也严重不足。住房分配货币化改革以来，新建商品房价格畸高，存量公房提租步伐缓慢，加之公房一部分已经通过房改的形式出售或者分给了本单位的职工，无法腾退。政府可以用做廉租房的公房数量极少。社会捐赠的住房则寥寥无几，一些人甚至拥有不只一套房。他们宁可闲置也不愿意将其闲置的住房提供给社会。此外，隐形的房地产租赁市场的存在也使得部分房屋非法进入房地产二级市场，造成廉租房的房源供给短缺。根据广州的调查，“十五”期间有22万户“双特困户”，需要解决住宅困难问题，但目前广州市每年仅能提供500套左右的廉租房，现实情况与制度设计的情况存在差异，房源缺乏已经成为制约廉租房供应的一个瓶颈。
3、廉租房覆盖范围较小
廉租房保障体系的对象从狭义上讲是最低生活保障制度保障的对象，即低保户、贫困人口；从广义上讲应包括所有无法从市场获得住房的中低收入居民家庭，既包括具有城镇户口的城镇居民，也包括城市中大量的流动人口。但目前各城市执行过程中的廉租房政策多限定在城市中低保户与优抚家庭中的住房困难户，而对于城市中的农民工、失业或待业的大学生等人群，则不覆盖。以广州市为例，广州市规定只局限于具有“广州市区城镇户籍，并在本市工作或居住，家庭人均月收入低于广州市基本生活保障线，无自有产权住房或现自有产权住房人均住房居住面积在10平方米以下的困难家庭”。这样的标准过于严格，会将城市中一些低保户排除在外，更不用说外来务工的农民工了。笔者认为，廉租房是国家向弱势群体提供的社会保障，它具有社会救助的性质，农民工、失业或待业的大学生等作为我国公民，承担纳税等其它基本义务，同样应有权获得廉租房的权利以及保障资格。
四、廉租房政策有效执行的途径
廉租房制度作为住房保障体系中的一项重要制度，其顺利实施直接关系到政策的有效性问题。目前，我国廉租房政策执行过程中存在着诸多问题，迫切需要解决。笔者认为，我国廉租房政策执行应该应贯穿“助人自助”的理念，即借助社会、政府等外力的支持，同时和弱势群体成员自身的力量与监督相结合，从而达到标本兼治的效果。
（一）开拓政府引导下的多元化融资渠道
廉租房政策的有效实施必然需要充足的资金作为支持，而目前在我国政府是廉租房建设资金的唯一投资主体。对于廉租房项目而言，大量其持续性的资金是必须的，如果不能保证在比较持久的一个时期之内拥有较为充足的资金则难以保证廉租房政策发挥最大的效能。前文提及目前在我国政府是廉租房资金投入的唯一主体，这种投资主体的单一性容易造成资金来源的不稳定性，其也必然对廉租房政策的执行造成巨大的制约。针对此种不足，在制定和执行廉租房政策时要积极吸收和借鉴国外的先进经验，坚持在政府的主导之下积极地探索多元化的廉租房资金融资模式。
开拓政府引导之下的多元化融资渠道的一个最为有效方式就是积极探讨民间私人资本的注入，积极寻求政府资本和私人资本的合作，吸引更多私人资本的参与，是拓宽廉租房融资渠道的必然趋势，PPP模式应运而生。PPP，中文直译为“公私合作”，意译为公共部门和私人部门基于项目而形成的提供公共产品或公共服务的一种长期的合作伙伴关系。PPP模式在国外经常运用到公共实践项目中，在国内仍然处于萌芽阶段。传统以来，我国基础设施一直以来都是由政府财政支持投资建设，由国有企业或单位垄断经营，这种建设管理模式存在浪费严重、效率低下、风险巨大等众多弊端。随着我国市场经济的逐步建立和完善，在这些传统的国有垄断领域充分引入竞争，通过竞争来降低成本、提高效率、减少风险就成为市场发展的必然。而民间资本的进入就是市场竞争的充分体现，民间资本进入到公租房建设领域以后可以极大地拓展公租房的资金来源，在最大程度上保证公租房政策实施的连续性和持久性。因此这一模式是拓展廉租房资金来源的有效途径。
（二）变通现有政策，扩大租房覆盖面
建立和完善廉租房政策是建设社会主义的内在要求，也是保障实现共同富裕的必然选择，是保障最低收入家庭的基本居住需要，是全面建设小康社会和构建社会主义和谐社会的客观要求，也是建立和完善城镇住房新体制的必然要求。因此使居住有困难的人都能够享受到公租房政策是实践科学发展观、建设社会主义和谐社会的具体表现。
首先，应该打破原有的户籍限制，随着我国户籍制度的逐渐松动和变化，户籍已经不再是人们生存的重要内容，越来越多的人进行着户籍的迁移，人口的流动性也越来越大，在这种趋势之下再简单地以户籍作为申请廉租房的条件之一就显得不合时宜；其次，抛弃现有的家庭“双困难”标准。随着城市单亲家庭的不断增多、未婚工作人员的大量出现和“空巢”老人现象的日益显现，以往的“双困难”标准已经与现实出现一定的脱节，这部分人对住房有着特殊的需求，如果将他们排除在政策之外，势必造成事实上的不平等，因此要对其进行必要的考虑。
现实中许多城市通过政策的变更对廉租房政策的覆盖范围不断进行着扩大，一方面月收入的标准降低、另一方面对居住面积限制不再过分苛刻。还有一些城市，例如青岛、贵阳等规定符合条件的毕业大学生也可以申请廉租房，这是在廉租房制度改革之路上迈出的重要一步，当然还需要不断的拓展，目前还有一些人群例如不具有当地户口的城市打工者、进城农民工、城乡结合部土地被征后的农民等都被排除在廉租对象之外。
（三）合理设计保障性区位，改善保障设施
目前廉租房建设在区位选择上呈现出许多的不足，例如许多廉租房在位置上比较偏僻、大多数在远离城市主城区的郊区之外，这些廉租房相对独立、远离城市基础设施，周围没有配套的相应保障设施，例如基本的银行、邮局、超市等基础设施缺少，公交车线路等也比较稀少不便于居民的日常生活和出行，对廉租房居住者的居住环境造成极大的影响，也严重制约了当地经济的发展和廉租房居住者的就业和生活水平的提高。
因此廉租房在设计和建设的过程中要充分考虑廉租房的区位选择，改善相应的保障设施。首先，保障性住房在选址上要充分考虑便于廉租房居住者的生活和工作，因此不能过于远离主城区，廉租房在选址时要重视新区、老区和郊区之间的规划配置，一方面要避免廉租房建设的过度集中，另一方面要利于低收入者的生活和工作。其次，在建立廉租房时要充分考虑与周围其他小区和保障性设施的共享，要选择周围学校、银行、邮局和交通方便的区位，保障廉租房能够最大程度的发挥作用。最后，要形成“若分似合”的建造理念。社会保障房项目不宜过大，低收入人群与高收入人群的居住用地应混合使用，不同收入人群搭配居住是合理的规划分布，混合生活方式能和谐高收入与低收入人群之间的隔离，促进他们之间的交往，缓解低收入人群的就业问题。
建立和完善廉租房政策是建设社会主义的内在要求，也是保障实现共同富裕的必然选择。我国廉租房制度的建立充分体现了我国社会主义的优越性，自从其建立以来也发挥了重要的作用。虽然我国廉租房政策在执行的过程中还存在着一定的问题，但是笔者相信随着我们对这一问题的重视和不断发展完善，我国的廉租房制度必将越来越发挥着重要的作用。
参考文献：
廉租房保障办法范文第4篇
关键词：海口；廉租房；弱势群体
中图分类号：F127文献标志码：A文章编号：1673－291X（2009）02－0141－02
“房价高、住房难”已成为社会关注度最高的民生热点之一。许多城市低收入者向记者坦言，现在房价上涨太快，靠自己的力量改变居住窘境几乎是不可能的。他们期待，政府能切实提供住房保障，为低收入者打开安居之门。目前，我国已初步勾勒出由“住房公积金、经济适用房、廉租房”共同组成的住房保障体系。其中，对低收入家庭进行住房保障的主要制度设计就是廉租房制度。
廉租房是指政府在住房领域实施社会保障职能，向符合条件的当地城镇最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。
一、海口市廉租房实施情况
早在2006年海口市就出台了城镇低收入家庭廉租住房保障办法及配套的租赁住房补贴实施细则等文件,全面具体地落实了廉租房制度,海口市要把廉租房建成一个能帮助低收入家庭的服务平台，不但让他们有新家，就业、医疗也都有了基本的保障，不过，廉租房制度目前毕竟还处于起步阶段，资金短缺、房源紧张也是一大矛盾。
根据规定，凡具有海口市非农业常住户口且实际居住，家庭成员之间有法定的赡养或扶养关系，且至少有一人取得本市非农业常住户口3年（含3年）以上；家庭月人均收入低于当年本市城镇居民最低生活保障标准，或已接受民政部门连续救助3个月（含3个月）以上的家庭。同时，家庭住房条件还需符合以下三种情况之一：家庭人均住房套内建筑面积低于5平方米；现居住房屋经鉴定属危房；没有住房的，均可向户口所在地的人民政府主管部门申请廉租住房保障。
根据《海口市城镇最低收入家庭廉租房配租及租金核减实施细则》中的规定，凡是经民政部门认定没有生活来源、享受民政部门连续救助达两年以上的困难家庭，可以申请免交廉租房租金。
海口市的廉租住房的房源，将主要通过五种方式筹集。一是利用廉租住房专项基金收购符合本市廉租住房标准的旧普通住房；二是通过收购半拉子工程改造建设成的廉租住房；三是回收符合本市廉租住房标准的腾空共有住房；四是利用廉租住房专项基金兴建的廉价租住房；五是接受社会捐赠和通过其他方式筹集的符合海口市廉租住房标准的普通住房。
海口市的廉租房保障制度主要是三个方面来保障，实物配租、租金核减和租金补贴。其中以租金补贴为主，而且在补贴资金上也能够充分保障。海口市政府2006年安排了200万租赁住房专项补贴资金，2007年又安排了200万。
目前，海口市实施的廉租房制度,对于符合廉租房申请条件而没有住进廉租房的住户，主要以发放住房租金补贴为主，发放住房租金补贴除了可以缓解对廉租房需求过大而造成的房源压力外，还可以满足不同住户的需求，目前廉租房的建设地点一般都不在市区，可能会在一定程度上给廉租住户带来不便，诸如就业、上学、生活等，实行住房租金补贴制度可以增加廉租住户的自主选择性。
针对目前的低收入家庭对廉租房的需要,海口市政府也已经做出实质性行动。2007年，启动了青年路的廉租房建设，涉及1 000多户，安置的困难居民近3 000人。
2008年，海南省将所有符合条件的城镇低保家庭全部纳入廉租住房保障范围，基本做到应保尽保。2008―2012年，全省计划新建廉租住房69.564万平方米，共12 213套。到2011年末，各市、县要将廉租住房保障范围由最低收入住房困难家庭扩大到低收入住房困难家庭。海口市政府也组织制定了2009年住房建设计划。计划提出，2009年经济适用房住房建设5 763套，廉租住房建设613套。预测2008―2012年，建设廉租住房建筑面积17.41万平方米，建设套数为0.42万套，以保障中低收入家庭和最低收入家庭的住房要求。
二、当前廉租房制度实施过程中存在的问题
1.廉租住房房源紧张
由于城镇廉租住房制度刚刚起步，海口市目前廉租住房房源十分紧张，一些房源由于位置比较偏僻，市民不愿意入住，还有一些房源本身就是危房，不适合居住。海口市在原有的福利住房分配体制下，住房需求一直处于压抑状态，依靠政府投资建设的住房数量有限。住房资源始终处于供不应求状态。住房分配货币化改革以来，新建商品房价格很高，存量公房提租步伐缓慢，加之公房成本价、标准价出售的举措，目前除已被出售或继续为原使用者占有的公房之外，政府可以腾为廉租住房的公房数量几乎为零。在廉租住房的新建和征购上，受资金、市场、体制等因素的限制，政府廉租住房增加有限。
2.资金缺口大、政府财政资金未能有效落实
现阶段我国廉租房建设的主要资金来源是：（1）市、县财政预算安排的资金（规定当年实际收取的土地出让总价款，扣除实际支付的征地补偿费、拆迁补助费、土地开发费、计提用于农业土地开发的资金，以及土地出让业务费后，按照余额的5%核定）；（2）住房公积金增值收益中按规定提取的城市廉租住房补充资金（财政部规定住房公积金增值收益在扣除计提住房公积金贷款风险准备金和管理费用后的余额后，将全部用于城镇廉租住房保障支出）；（3）社会捐赠的资金；（4）其他渠道筹集的资金。目前，后两种资金来源的数量很少且不稳定，廉租房稳定的资金来源仅仅依靠土地收益和住房公积金增值收益的这一部分，资金缺口很大。政府资金筹措的这一特点尚未在目前海口市廉租住房制度建设中得以充分体现。
3.供应对象收入难以统计与监管机制有待完善
目前，我国还没有建立个人信用制度和个人收入申报机制，个人收入来源很多，居民的隐形“收入”很难统计，仅仅通过居民个人的透明收入来衡量居民的收入明显缺乏公允性，居民收入审核存在相当难度，个人收入的不透明性为正确确定廉租对象带来了很大的难度。《海口市城镇低收入家庭廉租住房保障办法》规定了现阶段廉租住房申请对象为符合最低收入标准和住房困难标准的城镇居民，由于缺乏健全的收入统计与监管机制，很难切实发挥廉租住房制度保障作用。
4.地方政府参与不够积极
廉租房制度作为我国住房保障制度的一个重要组成部分,无疑政府应是构建廉租房制度的主体，即政府对住房市场的干预。但由于地方政府往往更关注房地产市场发展对当地经济增长的贡献，而廉租房在利益和政绩方面都无利于地方政府和财政,在缺乏严格的监督下,往往很难调动地方政府的积极性。根据《海口市城镇最低收入家庭廉租住房保障实施办法（试行）》中的有关规定，申请人首先要向其户籍所在地的区房产管理部门提出书面申请，但海口市除了琼山区外，其他各区原本没有房管部门。
三、完善廉租房制度的建议
1.尽力增加廉租住房的数量
一方面，可充分利用现有房地产市场上的存量房源。包括：（1）腾退的并符合当地人民政府规定的廉租房标准的原公有住房；（2）最低收入家庭承租的符合当地人民政府规定的建筑面积（或者使用面积）和装修标准的现租赁公有住房。
另一方面，保证廉租房的增量房源逐步扩大。一是政府、单位、民政部门出资兴建或购买的用于廉租的住房以及其他渠道形成的符合廉租房标准的住房。二是采用集资“廉建”方式。对职工住房困难且生活用地富余的工业企业，经有关部门批准允许其职工采取集资合作的方式建设住房，国家减免建设过程中的有关费税，建成的住房只能由住房困难且参与集资的职工享用，而不能在市场上销售。
2.确保廉租房制度的建设有稳定的资金来源
目前，廉租房制度实施过程中最大的一个瓶颈就是资金不足，廉租房资金的主要来源是政府的财政支持，如果没有政府的支持，廉租房制度是难以为继的。所以，政府必须调整财政支出结构，在每年的财政预算中，保证一定的住房保障资金。除此之外，政府可以走一条符合中国特色的廉租房建设之路――政府与社会资本相结合，利用中国在工业化和城市化过程中出现的特有的大量的社会闲置资本和剩余劳动力，加大廉租房的建设步伐。
3.完善供应对象的家庭收入统计与监管机制
现阶段，在城镇廉租房资源非常有限的情况下，应在准入上确定一个资格标准,在轮候上建立科学的排序方式，并在廉租家庭不符合资格标准时建立合理的退出机制，这既可在最大程度上提高住房资源的效用，又可减少社会成员之间的分配不公。廉租房制度管理部门应定期对享受廉租房家庭的收入、住房状况等基本情况进行复核，以避免廉租房消费的“搭车现象”，确保有限的廉租房资源发挥最大的效用。
4.充分发挥政府的职能作用
廉租房是一种福利房，政府的参与是必不可少的，政府在这项工程中担当的角色是多重的。（1）廉租房产权的拥有者。政府是廉租房建设工程的建设方，是廉租房产权的拥有者。（2）建设资金的信用担保者。对投资资金而言，只有在安全性非常高的前提下，才可能以低利率的方式大规模地投入到廉租房的建设当中。（3）廉价土地的提供者。当前房价太高的一个成本性原因是政府提供的建设用地拍卖价太高。政府在提供廉租房建设用地时必须以保障社会福利为主要目的，让利于民，这是有效控制单位建筑面积造价的基础性环节。（4）协调人。在廉租房建设过程中，首先，政府要与投资主体之间协调好贷款的规模、期限、利率。其次，政府要与租房者协调好房租，房租的高低应以建房的贷款利息和少许物业管理费为基准，政府应以重点降低单位建筑面积的造价为手段来降低房租。
参考文献：
[1]杨琳，何芳.“居者有其屋”――住房保障制度的内涵探究[J].中国房地产，2006，（8）.
廉租房保障办法范文第5篇
摘 要 我国在廉租房建设中取得了可喜成绩，但也出现了融资瓶颈，在政府财政预算无力支撑的情况下，本文探讨了REIT融资模式。
关键词 廉租房 融资 REIT融资模式
廉租房是指我国政府通过租金补贴、实物配租及租金减免的方式，向住房困难者且符合城镇居民最低生活保障标准的家庭提供具有社会保障性质的住房。它是缩小贫困差距和构建和谐社会的一项重大举措，我国政府对其制度的完善也越来越加以重视。现阶段，我国的廉租房建设的主要融资渠道是政府，但由于资金来源与中央和地方的财政状况联系紧密，使得其建设资金不稳定、波动性大，不利于形成廉租房项目的长期资金链条。
一、廉租房建设的融资政策
自1998年首次提出廉租房概念以来，我国廉租房制度的形成和发展成效显著。2007年11月国家财政部印发的《廉租住房保障资金管理办法》，用于规范管理廉租房保障资金，从而提高其资金的使用效益，确保廉租房保障资金的专款专用。而在2008年12月，央行、银监会联合的《廉租住房建设贷款管理办法》，全面要求各国有商业银行、股份制商业银行、政策性银行以及中国邮政储蓄银行等做好支持廉租房开发建设的金融服务工作。最近2011年7月银监会召开的第三次经济金融形势通报分析会上指出，各银行业金融机构要认真贯彻落实国务院决策部署，积极加大对廉租房、公租房和棚户区改造为主的保障性住房建设支持力度，要认真按照“三个办法、一个指引”加强贷款用途管理，确保资金真正投向保障性安居工程。
二、廉租房建设的融资瓶颈
1．政府财政预算无力支撑。由于廉租房的需求量大，建设廉租房所需的资金大大超过了政府财政融资的承受能力。就今年从住房和城乡建设部获悉，全年中央财政安排保障性安居工程支出1030亿元，截至5月底，全国城镇廉租房等各类保障性住房以及各类棚户区改造住房已开工340万套。为解决资金不足问题，国家发改委提出必须充分发挥企业债券融资对廉租房等保障性住房建设的支持作用，引导更多社会资金参与保障性住房建设，可见政府财政预算资金不能满足廉租房项目建设需求。
2．社会民间资本无意参与。廉租房的目标群体是低收入阶层，因而追求的是社会效益和公共利益的最大化，而民间资本的目标是追求经济利益最大化。社会效益的最大化往往意味着利润率低，甚至零利润或负利润，使得廉租房对于民间资本缺乏利益诱导，在没有政府的支持下，民间资本没有直接参与的动力。
3．其它固定资金杯水车薪。建设部的数据显示，截至2006年底，全国累计用于廉租住房制度的资金为70.8亿元。其中财政预算安排资金32.1亿元（含部分上交的住房公积金增值收益），住房公积金增值收益19.8亿元，土地出让净收益3.1亿元，社会捐赠0.2亿元，其他资金15.6亿元。①在其它固定资金的来源如住房公积金、土地出让净收益和社会捐赠中，住房公积金增值收益占的份额最大，但要在提取风险准备金和管理费后，按照国家有关规定专项用于廉租住房建设。由于住房公积金增值收益的风险准备金的计提比例不低于60%，显然这部分资金除去准备金和管理费后剩余数额非常有限，对于廉租房建设来说可谓杯水车薪。
综上可知，我国廉租房融资的资金缺口大，融资渠道单一，需要利用新的融资方式来突破资金紧缺瓶颈。
三、REIT融资模式
REITs（Real Estate Investment Trust），即房地产投资信托，是一种以发行收益赁证方式汇集不特定多数投资者的资金，建立专门从事房地产投资管理的基金或机构，由公司将经营所得的收入以派息的形式分配给投资者。REIT融资方式在廉租房融资上具有如下的优势：
1．融资速度快，数额大。REIT通过受益凭证的方式在资本市场上募集资金，直接投资于房地产，它可解决短时间内大量资金需求的问题。
2．流通性强，变现快。REIT通过证券化来反映房地产市场价值，投资者可在市场上随时交易证券，使得资金易于流通，也缓解了廉租房不易变现的困境。
3．认购门槛低，能减少税收。REIT的认购者，每股只需要10-25美元，而在美国股东在合股性质的公司的投资额不得低于15000美元，较低的认购门槛扩大了REIT的融资范围。同时，REIT能够享受到税收优惠，如原所有人将房地产转让给REIT，并没有现金支付的实现，而只是一种收益证明，因此REIT不需要交纳契税，原所有人不需交纳营业税，就减少 了REIT运营的税务负担。
四、结论及政策建议
我国廉租房建设的长效发展需要通过REIT方式形成大额稳定的资金来源渠道，该制度的成熟和完善需要国家出台相关政策，也要加快REIT组织结构建设和人才培养，完善REIT监管体系，从而建立有效的信托产品流通机制来为廉租房融资服务。
参考文献：
[1]建设部.今年所有市县须建设廉租房..
[2]王仁涛.中国房地产金融制度创新研究――基于reits理论的探讨.上海:复旦大学出版社.2009.
