廉租房管理办法细则

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廉租房管理办法细则范文第1篇

关键词：廉租房 政策执行 微观视角

廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民低生活保障标准且住房困难的家庭提供的具有社会保障性质的住房。廉住房作为住房保障制度以保障公民基本住房权利为目的，是社会公平与正义的彰显。近年来，G县廉租房政策的扎实推进在保障城镇低收入家庭的住房方面发挥了举足轻重的作用，但是不可否认，由于制度本身的缺陷以及各方面因素的影响，G县廉租房政策在执行过程中依然存在问题。

一、廉租房政策执行偏差表现

1.缩小廉租房保障的对象范围

《G城镇廉租房管理办法》第三条规定保障对象为“城镇最低收入家庭的住房困难户”，这与《廉租住房保障办法》中的保障对象“城镇低收入住房困难家庭”相比，保障对象范围减小，即低收入家庭和最低收入家庭之间的这部分家庭，其实不具有享受廉租房政策保障的资格。

2.廉租房保障资金来源单一

G县廉租房保障资金的来源主要是两个方面，一是中央、省、市的直补资金，二是县级财政预算。而对于《廉租房保障办法》中提出将“住房公积金增值收益余额”和“土地出让净收益”作为资金来源未能涉及。而对于县级财政的预算部分，违规拆借用于其他基础设施建设的现象屡屡发生。

3.廉租房资格审查不规范，退出机制不完善

按照《G县城镇廉租房管理实施细则》，对于申请程序和时间做了详细说明，但是对于如何调查、如何核实却没有规定。在实际中的审查也不涉及到房、车等个人资产信息，仅限于县政府职能部门间的信息互通，互通的结果多依靠具体经办人员的个人素质、职业道德、知识观念等因素，这给“关系资料”“面子证明”等问题的出现提供了条件。个别租户因不符合廉租房保障政策被退出后，既不受廉租房政策保障，又无力购买经济适用房和普通商品房。

4.项目审批把关不严

按照法律和规范，廉租房单套面积不高于50平方米，应和普通住宅具有同样的规划设计标准。而在具体实际中，出于多个部门的博弈结果，“廉租房”自建成便有成为“贫民窟”的趋势，一味的高层建设，一梯多户设计，使得廉租房容积率偏高、日照不足、缺乏配套服务设施、没有绿地、开敞空间狭小等问题。

5.轻视对违法行为的惩处

《G县廉租房管理办法》提出了对违法骗保、取得保障资格后不履行相关责任、相关职能部门工作人员违法的惩处措施，但这些措施要么偏轻，流于形式，要么难以界定。如对于没有如实申报家庭情况的申请人，仅为“取消其申请资格”；对于骗租的，“责令其退还已领取的补贴或者退出廉租房”，最多“处以1000元以下罚款”；对于在廉租房管理中违法的行政人员，“予以行政处分或者追究其刑事责任”。在实际违法违规行为出现时，违法成本偏低，一定程度上纵容了个别人不惜成本骗取租金、住房以及公职人员渎职、失职的行为，没起到应有的“警示”作用。

二、廉租房政策执行出现偏差的原因分析

第一，处于低收入的家庭比最低收入的家庭数量多，如果政府将全部低收入且家庭住房困难的家庭纳入保障范围，需要为此支出过高的费用，这种概念的转换，政府容易完成保障目标，易于取得成绩；而低收入家庭的界定工作刚刚开始，对于“低收入”的概念不尽了解，而普通群众的直观印象中对“最低收入”即“低保”了解多，甚至觉得两者等同，作为政府来说，鉴于“少给自己添麻烦”的立场，也不愿意去普及“低收入”的政策的内容。

第二，作为廉租房政策执行的主体――县政府，在目前还是以GDP为主要指标的考核制度诱导下，廉租房的建设对于它来说无论是土地收益上还是财政收益上都具有负效应，这必然导致廉租房政策本身低效和执行低效。就廉租房性质而言，其本身具有福利性和非盈利性，不能用市场经济的约束机制去规范它的运营，政府处于“自利性”的考虑，必然会降低廉租房建设的积极性。由此，政府是能不建设就不建设，能不投入就不投入。

第三，廉租房准入资格审核中的各个单位的隶属和管理权限不一定都在县级政府，致使“联审”这一制度在制定之初就陷入“可操作性差”的尴尬境地。特别是银行等中央直属和垂直管理的部门，地方政府无权要求其提供涉及个人隐私的数据和资料，导致资格的审查制度本身就不完备。其次，在具体的资料提供过程中，审核部门由于人力和财力的有限，不能挨个实地走访调查资料。再者，由于民政部门的最低收入家庭数据是动态管理的，且时间序列和住房保障部门进行配租时掌握的数据具不同步，这可能导致本已经不在“低保”范围的家庭还有享受廉租房的资格。退出后的后续管理机制尚未建立，使得部分作为夹心层“高不成、低不就”，处境尴尬。这也是由于一贯以来的这种“重准入、轻退出”的观念影响。

第四，政府长官受政绩观的影响，单纯追求廉租房的套数和面积而忽略廉租房居住条件的舒适性、适宜性。这种“长官权威”一定程度上干扰了廉租房审批机构的审核标准，有意或无意的使个别廉租房项目“带病”建设。

三、改进廉租房政策执行的措施

1.转变政府观念，建立完善的监督考核机制

提倡建设民生服务性政府，将廉租房保障等一系列关系民生的指标纳入政绩考核体系，从程序上完善对地方政府的责任追究机制，严格推行官员问责制，而不是仅仅依靠地方的GDP 来衡量地方政府政绩的好坏，以此督促政府转变观念，加大廉租房保障建设力度。在内部监督的同时，设置独立于政府的廉租房审查监督机构，专门负责廉租房保障的实施和落实情况，从法律上保障监督部门的至高权威和效力。充分鼓励媒体、公民等参与近廉租房保障工作的监督中来，最大发挥社会各界的监督机制。

2.多渠道筹措廉租房保障资金

建立强制公积金增值收益按比例用于廉租房建设制度，从顶层设计具有可操作性的规范，确保公积金增值收益与县级财政之间的相互沟通。完善县级政府土地出让金净收益收支两条线制度，以不低于10%的比例专款用于廉租房保障资金。尝试金融信贷工具，通过政策优惠吸引民间资本，运用PPP（public-private-Partnership）模式，通过证券、房地产信托投资基金、住房建设公债等筹集住房保障资金。

3.建立申请人信息共享平台

联合房管、工商、车管、税务、公积金管理中心、银行等七部门共享的廉租房保障申请审核的信息共享平台。申请人在填写申请表格之处就让其签署授权协议，授权住房保障中心管理部门有权利用其个人信息查询资产登记情况。各个平台的成员单位都有义务提供相关个人信心，通过系统平台个人登记状况，确保廉租房资格审核准确。

4.实施公租房和廉租房并轨政策

以“低收入家庭”作为廉租房保障对象势必使得申请廉租房保障的家庭数量急剧增加，而作为县城，其外来务工人员和毕业的外地大中专院校学生对公租房的需求有待提高。这为公租房和廉租房的并轨提供了可能。公租房的申请门槛较廉租房高，同时可以作为已不具有廉租房申请资格而又无力购买经济适用房的家庭在退出廉租房后的一个缓和政策，也可以视为为外来务工人员和毕业的大中专院校学生降低了廉租房的申请门槛，对最大程度的满足这部分人员的住房需求，维护社会稳定具有重要的意义。

参考文献：

[1]丁煌.定明捷.国外政策执行理论前沿评述.公共行政评论，2010年第（1）期：119～148

[2]苗迪.公共政策执行失灵：以博弈为特征的廉租房政策执行.天水行政学院学报，2008第6期（总第54期）：91-94

[3]石珠.政府失灵理论对改善廉租房政策执行不力的启示.番禹职业技术学院学报，2008第7卷第2期：10-13

廉租房管理办法细则范文第2篇

摘 要：廉租住房制度是我国住房保障体系中一项重要的制度安排，是解决我国城镇低收入者住房问题的有效途径。目前，廉租房制度在运行中存在一些突出问题，尤其是廉租房退出机制方面的不足。本文首先对我国廉租房退出机制的发展状况和主要内容做了简要的介绍，其次指出我国现行廉租住房制度中退出机制存在的主要问题，并对问题产生的原因进行了系统分析，最后针对廉租房退出机制提出了具体的完善措施。

关键词：廉租房制度；低收入家庭；退出机制；经济租用房

一、我国廉租房退出机制存在的问题

廉租房是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。廉租住房制度具有的重要的功能，它对于完善我国的住房保障制度、弥补市场经济的缺陷、维护城镇弱势群体的居住权和促进社会的稳定发展发挥了积极作用。但是，现行廉租房制度在运行中也存在着一定的问题，尤其是廉租房退出机制方面的不足，主要表现如下：

（一）相关法律制度不完善

目前我国缺乏专门的住房保障方面的法律，特别是有关廉租住房的法律。现有的相关法规如《城镇最低收入家庭廉租房住房管理办法》、《城镇最低收入家庭廉租住房申请、审核及退出管理办法》、《廉租住房保障办法》等，都属于部门法规，效力层次相对较低，影响力度不大。

另外，我国尚未颁布有关廉租住房退出环节的专项法规。上述相关法规虽然涉及到廉租房的退出问题，但都只是以列举的方式规定了廉租户退出廉租住房保障的几种情况，而现实的情况很复杂，远远不止这些。

（二）廉租房住户的收入动态变化难以监测

廉租房退出机制是建立在对廉租房家庭经济条件进行严格跟踪管理的基础上的，而在这方面，我国目前还没有建立界定家庭收入的相应体系。然而低收入水平家庭的经济状况是时常变化的，所以有效的廉租房监管体系应该做到及时将收入情况已经发生变化、不符合条件的非低收入家庭从廉租房保障对象中去除。但是，在廉租房政策的实施过程中，由于目前我国社会信用体系建设滞后，个人信息分散化。同时由于当今社会收入来源多元化，个人及家庭收入的透明度很差，只有单位工资部分是有记录的。导致廉租房主管部门无法准确地掌握廉租房住户的收入变化情况。

（三）退出标准单一而且僵化，有强化道德风险的隐患

从现实中各地的退出标准来看，基本上都是以家庭收入连续半年或者一年超过当地当年的最低生活保障金标准为限，极少考虑家庭成员数量的变化以及其他家庭资产的增值，考虑标准比较单一，这就导致一些家庭经过利益权衡，选择放弃工作；也有一些家庭出于无奈选择了瞒报、虚报，从而容易引发道德风险。当然这也正说明我国住房保障层次的断裂。那些收入水平略高于廉租房入住标准的住户，在退出廉租房之后，仍为城市的低收入群体，他们因无力租房或购房而陷入无房可住的境地，成为所谓的“夹心层”居民。

（四）轻惩罚，无激励

1.轻惩罚

目前，全国各地对“骗租”行为的惩罚规定主要有以下几项：“收回廉租房资格”、“罚款”、“一定期限内丧失申请廉租房资格”。纵观这几项措施，可以发现我国对骗租廉租房的违法行为惩罚力度是完全不够的，骗租的违约成本大大低于违约收益。在我国，仍然有为数不少的有钱人能够以低收入家庭的身份申请政府的廉租房，而且只要他们登记的住房面积与收入水平在政府规定的范围之内，就有可能获得政府的廉租房保障，这让本来就十分有限的廉租房房源显得更加紧缺。

2.无激励

“奖赏”的目的是当低收入家庭的经济状况出现向上流动的倾向时，对其购买经济适用房给予一定优惠政策，使其进入住房保障的第二道网。然而目前我国对廉租户日退出廉租房的激励措施是空白的，这就导致大部分廉租户不想退出其廉租房。从而使得廉租房的退出更加困难。

二、完善我国廉租房退出机制的政策建议

廉租房建设关系到国家与个人的利益，廉租房住户的退出从一开始就充满了国家和个人利益的博弃。鉴于现阶段我国廉租房退出机制中存在的问题，我国必须结合实际情况，不断完善现有的廉租住房制度，建立起一套适合我国国情的廉租房退出机制体系。

（一）健全并完善相关法律法规

从以上问题中可以看出我国关于廉租房的法规效力较低，因此要从根本上解决我国廉租房退出环节中存在的问题，必须进一步完善我国有关廉租房的法律制度规范，提高相关法规的效力层次。具体应做到以下两点：其一，出台廉租房保障的整套法律，制定符合我国国情的住房保障专项法规，从法律层面规定住房保障的对象、保障标准、保障水平、保障资金的来源、退出机制及管理机构等，为建立动态的廉租住房保障体系提供法律保障。其二，出台廉租房退出政策细则，整合现有的住房保障政策，通过制订《廉租住房退出条例》，使住房保障的退出有法可依，杜绝“钻空子”现象。

（二）加强廉租房入住家庭收入的动态管理

为了充分利用稀缺的廉租房房源和廉租房保障资金，必须对已经获得廉租房保障的家庭实行动态化实时管理，通过年度申报、动态抽检和定期核查的方法加以管理，并确定廉租房的具体退出流程。为此，廉租房的实施机构应该借助信息化系统和实际调查等手段，及时掌握廉租房保障对象的收入变化，对经济状况发生较大变化、不再需要保障的家庭催促其及时退出廉租房保障系统，以便轮候的家庭能及时入住廉租房或得到租金补贴。

（三）建立多元化的退出标准

由于目前我国的廉租房制度仍然处于起步阶段，各地政府的退出标准也比较单一，导致廉租户的退出并未真正反映实际情况，所以建立多元化和多层次的退出机制是非常必要的。我们可以借鉴香港公屋退出标准，不仅考虑家庭收入当年的最低生活保障金标准，还要考虑家庭成员数量的变化以及其他家庭资产的增值等。这样就有利于降低道德风险，同时考虑家庭的动态变化，让真正有困难的家庭享受国家的住房保障制度。

（四）创设廉租房退出激励机制，加大惩罚执行力度

根据前文分析可知，我国现行廉租房的退出方式是轻惩罚，无激励，这使得我国廉租房退出机制很单一，对此，我国应该在退出的激励机制方面进行补充，同时还要加强惩罚力度。

激励机制方面，应该以梯级住房保障引导廉租户实现梯级消费。政府可以因地制宜地制定廉租房保障对象主动申请推出的优惠政策，如优先购买经济适用房、提供低息购房贷款等，激励经济条件改善的保障对象主动退出廉租房保障体系。

惩戒机制方面，我国应该提高惩罚的执行力度，解决廉租房退出机制中压力缺失问题。我们也可以在廉租房的退出机制中加大罚款力度，将虚报资料严重情况纳入犯罪范畴。高强度的惩罚措施保证了违法行为的高成本，可以有效遏制违法行为的发生，同时也有利于遏制骗租、转租问题的发生。

（五）尝试把廉租房和租赁性质的经济适用房对接，形成“经济租用房”

在我国住房保障制度中，廉租房和经济适用房一直分离化运作，在准入标准、保障群体、退出机制等方面存在较大差异，分离化运作模式的负面效应就是导致城市“夹心层”居民的出现。另外，经济适用房以售为主的运作模式，也不利于保障性住房房源的充分利用。正因为如此，政府部门应该进行廉租房与经济适用房的制度创新。首先，可以尝试改变经济适用房的运作模式，实行以租为主。然后将廉租房和租赁部分的经济适用房进行对接，形成统一的“经济租用房”，再确定“经济租用房”的准入标准、保障群体及退出机制等要素。（作者单位：兰州大学法学院）

参考文献

[1] 黄炜城：《对我国现行廉租住房制度中准入与退出机制的探讨》，群文天地，2010年第7期.

[2] 刘颖：《中国廉租住房制度创新的经济学分析》，格致出版社，2007年11月第一版.

廉租房管理办法细则范文第3篇

据两江新区管委会副主任李新明向《财经》记者透露，按照规划，重庆市21个公租房项目中有八处布局在两江新区，将最大程度地解决进城农民工和外地来渝工作人员住房难的问题。

此前重庆市政府已宣布，未来两年半时间内将建设3000万平方米公租房。如此大规模兴建计划能否落实，备受各界关注。

近期，由住建部等七部委联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》的出台，被视做是在全国范围内拉开新一轮住房制度变革的序幕。而《重庆市公共租赁住房管理暂行办法》(下称《办法》)的，则进一步明确了公共租赁住房的建设资金来源，给出了申请重庆市公共租赁住房的各项条件，并规范了公共租赁住房的后期管理。

全覆盖雄心

1998年实行的住房制度改革，将中国人的住房主要分成了两个板块：一个是以廉租房、经济适用房为主的保障性住房；另一个是面对中等以上收入家庭为主的商品房。

符合廉租房标准的人群在全国范围来看比例平均不到5％。经济适用房原本规定租售并举，“但是当时中国正值亚洲金融危机后的通缩时期，为了拉动经济复苏，政策最终把‘租’砍掉了，变成只能‘售’，规定经济适用房全部出售。”华远地产董事长任志强说，这样一来，堵死了“租售并举”大门，几乎把大多数人都推到了通过市场化途径解决住房司题的路上，进一步强化了“居有其屋”而非“居有其所”的理念。

国土资源部原副部长李元向《财经》记者指出，解决当前房价高企问题，当务之急就是要解决租赁性住房供给这个“原来制度上没有考虑”的问题。中国人民大学区域与城市经济研究所原所长陈秀山也认为，住房制度改革某种程度上是一个“不成功的尝试”，现在大力发展保障性住房，是在“补课”和“纠偏”。

据重庆市国土资源和房屋管理局局长张定宇向《财经》记者介绍，重庆市从2003年开始启动廉租房建设，至今总共投入数百亿元资金，建设规模达到六七百万平方米，但仅解决了占全市总人口3％的、符合廉租房条件人群的住房问题。为了解决既不能享受廉租房、又买不起商品房的“夹心层”的住房问题，公租房应运而生，“按照城市化进程来推算，从今年开始三年内，总共需要建设3000万平方米公租房来解决30％人群的住房保障问题，也就是每年1000万平方米的任务。到目前为止，今年主城区已开工建设750万平米公租房。”

国家统计局重庆调查总队的入户抽样调查显示，“重庆主城区约220万户常住人口家庭中，住房私有化率约为78％，22％的家庭租房居住。因此我们推算，将近30％的人群需要政府提供保障性住房。”重庆市国土资源和房屋管理局副局长孙力向《财经》记者介绍说。

孙力表示，今后不再单独新建廉租房，而是包含在公共租赁住房体系中，实现公租房、廉租房、经济适用房的一体化。廉租房居民与公租房居民住同一小区、同一品质的房屋，只是租金有所区别，廉租房租金一般只是公租房租金的10％左右。另一方面，公租房租满五年之后，可通过成本价购买，转换成有限产权的经济适用房。

在重庆市政府的规划中，其余60％　70％的中高收入群体住房需求将由市场提供的商品房解决，并对高端商品房和投机性炒房采取相应的遏制措施。比如准备对高档别墅和商品房征收特别房产税，最终形成“低端有保障、中端有市场、高端有约束”的住房制度体系，逐步实现住房保障的全覆盖。

除了考虑人口结构的现有情况，重庆还考虑了将来发展外向型开放城市人口扩张的需要。

重庆市市长黄奇帆此前曾表示，两江新区在承接沿海产业转移的过程中，将吸纳大量产业工人，而过去沿海地区由企业建职工宿舍的模式已经暴露出很多问题。两江新区要把产业工人的住宿问题交回给社区，“实现工业园区与城市的无缝衔接，让进城务工人员走出工厂就能进入社区，融入城市。”

双“根”求解

如此巨量的建设规模，地根、银根是待解的难题。

据张定宇透露，该局同时负责土地资源管理和房屋建设规划，可根据土地使用的具体情况，为公租房进行最佳选址。重庆市财政局经济建设处处长苏宏伟向《财经》记者介绍说，用于公租房建设的建筑用地全部由政府划拨，其中包含新征用地。

任志强认为，重庆作为一个新建直辖市，其城区周围有大量宅基地，并有宅基地转换的特殊政策：农民在城市中有了固定工作后，通过租住公租房变成城市人，而政府再将其宅基地进行转换开发。

“其实可以采取直接在宅基地上建设公租房的方式，没有必要转换宅基地的性质。北京市把唐家岭等集体土地用于建租赁房，目前的改造都是拆掉原来的房子，政府重新规划，按照正式的标准建设租赁房。”任志强说。

李元也表示，法律规定农村不能搞商品房，但没有禁止房屋出租、抵押，或把企业用地再出租。城市周边地区有大量农村出租屋，可以按城市规划把这些房源改造成租赁性住房，增加城市租赁住房供应，但只租不卖，这样也能保证农民有稳定的收入来源。

如何筹集公租房建设资金?苏宏伟介绍说，根据测算，主城区公租房的预计造价为每平方米2500元。财政资金投入至少达到公租房建设总投入的20％，直接投入总数约为130亿元，并将根据工程建设进度分步注入。“截至目前财政已经注入资金10亿元，下半年根据建设进度还会陆续注入10亿元以上。”

除了中央安排的专项资金和财政年度预算安排资金，公租房建设资金来源渠道还包括土地出让收益的5％，银行、非银行金融机构和公积金贷款，以及发行债券。

贷款方面，苏宏伟说，目前以重庆市地产集团和城司为主体申请贷款，“银行积极性很高，觉得公租房资产优良，还款有保证，现阶段意向投资为160亿元左右。”

据介绍，目前地产集团已与工商银行、交通银行和华夏银行签订53.8亿元的10年期协议贷款，贷款利率比国家规定的贷款基准利率下浮了10％。

对于占总体建设资金80％的贷款，偿还本息的来源有两个，租金和出售收入。“通过测算，租金收入基本能够支付贷款利息，偿还5％的贷款利率应该不成问题；对于贷款本金，公租房管理办法中有‘出售’这个环节。另外，在能力许可的范围内，还会由财政安排还款资金。”苏宏伟说。

所谓出售有两层涵义，除了对公租房住宅的出售，还有对商业用房的出售。按照规划，每个公租房小区设有10％的商业用房。商业用房建成后马上就可以出售，投资回收率可达到1：6。销售收入可作为本金还款的一部分。

苏宏伟表示，除银行贷款，公租房项目也受社保基金和人寿基金的青睐。

苏宏伟认为，财政在项目前期启动时压力稍大，启动后会用“滚动开发”方法，减少资金压力。

据悉，全国社会保障基金理事会已和重庆初步接触。但任志强表示，从法律意义上来说，政府动用公积金是违法的。政府是从保险的角度出发，强制要求个人拥有的公积金必须存在政府指定机构的账户内，但账户内公积金所有权应归个人。政府委托公积金管理机构进行管理，但管理机构没有权力动用它。

发行债券也被列入筹资渠道之一。“考虑以市政府旗下的‘地产集团’和‘城司’为主体发行企业债券”，不过苏宏伟表示，现阶段靠财政注入和贷款就能基本解决资金来源，暂无发债计划。

房地产投资信托基金(REITs)也曾被考虑作为融资渠道，但香港方面的基金和重庆初步接触后无果而终。苏宏伟说，类似的金融产品有一个前提，即把房屋产权作为贷品，而这种产权转换不符合公租房姓“公”的原则，“首先，公租房产权本身不能转让。其次，拥有公租房产权后，房屋也不允许上市出售，只能出租。而如果拥有公租房产权的出资方，出租的对象不是政府要求的群体，就不能达到公租房的住房保障目的。所以类似的金融产品在现阶段还不可行。”

公租房是不是一定要姓“公”呢?任志强表示，应该发展社会租赁性住房，由社会基金组合信托提供融资，这种社会办的租赁性住房可以强制收入提高又不想退租者离开，而这点政府很难做到。英国就曾因此导致对公租房的需求不断扩大，在撒切尔时期，把公租房全部转为私有。另一方面，房地产信托还让富裕人群多了一个回报稳定的投资产品。

因为租赁住房回收期太长，没有开放性的住房金融市场，很难实现租货性住房的发展。“‘二战’后英、德、法都对租赁住房提供40年　70年的无息或低息贷款，然后开发商建设运营，用租金提供贴息。而在美国，1990年租赁性房屋的融资比重中，商业银行所占比例仅为3％4％，政府机构占19％，社会基金占60％以上；到2001年，政府机构剩9％，十年时间降低了10％。”

社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海对《财经》记者指出，放开租赁性住房的准入能吸引民营资本大规模介入，这里面的关键是政府要提供土地。具体方式可以是政府划定土地对外招商，也可以是由社会资本通过与工业用地等其他类型土地使用方协商或向政府报批，由社会资本出资建设和运营，政府提供地块和政策指导，并由政府确定租金价格，不得把租赁性住房当成商业地产。

管理与配套难题

建立科学合理的公租房准入与退出机制，是公租房制度设计的关键一环。张定宇表示，即将成立的住房保障局将承担准入审核任务，建立和社保、税务、银行联网的一整套信息化系统，该系统预计今年10月试运行。目前数据库还需要衔接和技术处理，“这也是《办法》公布后操作细则迟迟未出的原因。”

有质疑者称，在保障范围上，《办法》规定，市、区政府引进的特殊专业人才和在重庆工作的全国、省部级劳模、全国英模、荣立二等功以上的复转军人住房困难家庭不受收入限制。这样一来，地方政府会不会借招商引资、引进人才为名将公租房假以他用，导致真正需要的人并未受益，重蹈经济适用房覆辙?

在退出机制上，如何防止租客的“赖租”行为?《办法》规定，公租房的租金以每平方米价格为基础，按照租房面积计算，若承租人在租赁期内超过政府规定的收入标准，应当退出公租房，或以一定比例上调租金。

任志强认为，按租房面积计算租金并不科学，不能很好地起到租金调节作用，也不利于监测承租人收入变动情况。而美国现行做法是按工资收入的一定比例收租金，与房屋面积无关，这样一旦收入提高，所需缴纳的租金也相应提高，承租人不会“赖租”。

公租房的管理是该制度能成功运转的一个重要方面。从国外情况看，公租房运行多年后，出现运营效率低、维修跟不上，甚至演变为贫民窟引发社会矛盾的情况并不鲜见，英国公屋就在当地变成问题高发区。为了避免类似情况，重庆公租房分散建设在21个人口集聚区中，每一片区公租房面积占整个集聚区住宅面积的比例均在20％以内，其余部分为商业楼盘，以这种“大分散、小集中”的规划方式避免形成“贫民窟”。

中国人民大学区域与城市经济研究所原所长陈秀山分析说，低收入和中高收入群体能够相互融合，国外成功的先例并不多。因这两种人群对医疗、文化、教育等资源的需求客观上存在较大差别，“往往容易造成这种情况，原本一个很好的社区，由于建了公租房，整体上受低收入群体教育水平、思维方式、文明程度等影响，有可能导致这个社区的房地产价值下降。”

廉租房管理办法细则范文第4篇

第一条为建立和完善城镇廉租住房制度，保障城镇最低收入家庭的基本住房需要，根据《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》（建设部令第120号）及其他有关规定，结合本市城区实际，制定本办法。

第二条本市城区（不含夷陵区，下同）市、区财政保障范围内的城镇最低收入家庭廉租住房的管理，适用本办法。

第三条本办法所称廉租住房，是指政府为保障城镇最低收入家庭中的无房户和缺房户的基本住房需要，向其提供住房租金补贴或低廉租金的住房。本办法所称无房户，是指无自有产权住房且未租住公有住房的家庭。本办法所称缺房户，是指自有产权住房或租住公有住房的面积低于廉租住房保障面积标准的家庭。

第四条市房产管理部门负责本市城区廉租住房管理工作。市发展改革、财政、民政、价格、建设、规划、国土资源、税务等部门和住房公积金管理机构，根据职责分工负责廉租住房的有关工作。

第二章保障标准和方式

第五条本市城区廉租住房保障水平，根据保障城区最低收入家庭基本住房需求的原则和财政承受能力合理确定。本市城区人均廉租住房保障面积标准，按不超过城区人均住房面积60%的比例确定。具体标准由市房产管理部门会同市财政、民政等部门拟定方案，报市人民政府批准后公布执行。

第六条本市城区廉租住房优先保障无房户，逐步调剂缺房户。市房产管理部门会同市财政部门，根据廉租房保障资金筹集状况，负责拟定年度廉租住房保障范围方案，报市人民政府批准后公布执行。

第七条廉租住房保障方式以发放租金补贴为主，实物配租为辅。廉租住房租金补贴标准，由市价格主管部门会同市房产管理部门按市场平均租金标准与廉租住房租金标准的差额确定。廉租住房实物配租适用条件，由市民政部门会同市房产管理部门确定。

第三章保障对象和程序

第八条符合下列各项条件的家庭，可以申请享受廉租住房待遇：

（一）具有本市城区城镇户口；

（二）正在享受城市居民最低生活保障待遇；

（三）属无房户、缺房户。

第九条申请享受廉租住房待遇，应当向市房产管理部门提出登记申请并如实提交下列材料：

（一）户籍簿；

（二）户籍所在地民政部门核发的《城市居民最低生活保障资金领取证》；

（三）户籍所在地街道办事处出具的现住房证明。

第十条市房产管理部门自受理登记申请的次日起15日内进行审查。对符合条件的予以公示，公示的期限为15日。公示期间单位或个人对公示对象提出异议的，由市房产管理部门会同民政部门进行核查。经核查异议成立的，由市房产管理部门书面通知申请人不予登记并说明理由。公示期间无异议或经核查异议不成立的，由市房产管理部门登记为廉租住房保障对象，按家庭人均住房面积排序逐步保障。

第十一条市房产管理部门根据公布的年度廉租住房保障范围和保障对象的排序，确定当年享受廉租住房待遇的家庭并予以公示。市房产管理部门在确定缺房户的廉租住房待遇时，应扣减其自有产权房屋、已租公有住房的面积。

第十二条确定为当年享受廉租住房待遇的家庭，将房屋租赁合同提交给市房产管理部门备案后，由市房产管理部门根据其廉租住房保障面积标准和租金补贴标准，按月将租金补贴直接拨付给住房出租人，由住房出租人相应冲减其住房租金。

第十三条对符合当年廉租住房实物配租条件的孤老、烈属、残疾等特殊困难家庭，由市房产管理部门为其分配廉租住房。承租廉租住房的家庭，应当与市房产管理部门签订廉租住房租赁合同，并按

廉租住房租金标准交纳住房租金。

第四章资金和住房筹集

第十四条廉租住房保障资金和廉租住房的筹集规模，由市人民政府决定。廉租住房保障资金，由市、区财政共同筹集。廉租住房保障资金的支付范围，与市、区财政保障范围相一致。

第十五条廉租住房保障资金通过下列渠道筹集：

（一）市、区财政预算安排专项资金；

（二）从住房公积金增值收益中按规定提取城市廉租住房补充资金；

（三）廉租住房租金收入；

（四）社会捐赠资金;

（五）国家允许的其他资金。

第十六条廉租住房资金实行财政专户管理，由市房产管理部门专项用于城区廉租住房租金补贴和廉租住房的购建、维修，并接受市财政、审计部门的监督。具体使用管理办法由市财政部门会同市房产管理部门制定。

第十七条廉租住房通过下列渠道筹集：

（一）从公有住房中安排；

（二）使用财政专项资金建设、收购、租赁住房；

（三）社会捐赠住房；

（四）国家允许的其他渠道。

第十八条使用财政专项资金筹集廉租住房的，依法给予税收、行政事业性收费、土地使用优惠。具体办法由市房产管理部门会同有关部门拟定，报市人民政府批准后执行。

第五章监督管理

第十九条市房产管理部门应当会同有关部门建立健全廉租住房的资金管理、房屋配租、保障对象等动态管理制度，定期对廉租住房保障对象的收入情况、住房状况等情况进行核查，并按照核查结果及时调整其廉租住房待遇。

第二十条承租廉租住房的家庭有下列情形之一的，由市房产管理部门收回其承租的廉租住房，终止其廉租住房待遇：

（一）改变廉租住房的使用性质；

（二）转让、转租廉租住房；

（三）连续6个月以上不在廉租住房居住；

（四）改变廉租住房结构或其他损坏房屋的行为。

第二十一条对弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房条件，骗取廉租住房待遇的个人，由市房产管理部门责令退还已领取的廉租住房租金补贴，或者退出廉租住房并按廉租住房租金补贴标准补交租金；情节严重的，可以并处1000元以下的罚款。对出具虚假证明的单位，由市房产管理部门提请其主管部门追究单位负责人的责任。

第二十二条廉租住房管理工作人员、、，由所在单位或监察机关依法依纪给予行政处分；触犯刑律的，提请司法机关依法追究刑事责任。

第二十三条当事人对行政机关的具体行政行为不服的，可以依法申请行政复议或向人民法院。

第六章附则

廉租房管理办法细则范文第5篇

一、公共租赁住房退出机制存在的法律缺陷

1.立法体系不健全

任何社会保障制度要发挥其为广大民众服务的作用，都必须依靠严格的立法作为支撑。住房保障制度属于社会保障制度体系，作为其重要组成之一的公共租赁住房制度的规定应当体现在法律中，但当前我国并未出台专门的有关住房保障方面的法律法规。《指导意见》《管理办法》《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》和《关于并轨后公共租赁住房有关运行管理工作的意见》等文件，都对公共租赁住房退出的主体、条件、程序、管理及责任方面都有所涉及，然而这些大多是政策的宏观指导，在具体实践指导方面只有一部《管理办法》。北京、上海、重庆等大城市根据自己的发展水平制定了公共租赁住房方面的具体法规规章，由于缺乏上位法的指导而显得过于杂乱。至于公租房退出方面的规定，很多城市仍处在探索阶段。且无论是《指导意见》《管理办法》等部委规章还是各地方的具体规定，都缺乏稳定性和强制性，加之法律责任不明确，使得在公共租赁住房退出制度的执行当中的随意性很大。

2.具体退出标准不完善

《管理办法》中规定了公共租赁住房合同到期的正常退出和包括拖欠租金退出、主体不适格退出和违反规定退出的强制退出两大情形，从表面上来看，这两大情形已经覆盖了全部，但具体分析起来每种情形具体设置的退出标准却并不完善。

一是对合同期限的设定存在不合理性。《管理办法》中规定，合同期满需要继续租住的承租者，应当在期满之前3个月内提交申请，若未按规定提交的在租赁期满后应当腾退，同时还概括性地规定了最长合同期限一般不超过5年。各个地方结合《管理办法》对合同期限也都有具体规定，大多将最低年限定为2-3年。笔者认为此设定存在一定的合理性，各个地区的发展是有差异的，有的一线城市也将合同的最低期限设为3年，这样的合同审查期限相对来说过长，使得部分承租者在经济情况已有所好转后仍居住在公共租赁住房内，与公共租赁住房的建设宗旨相违背。

二是对拖欠租金的规定缺乏详细规定。《管理办法》规定，租金拖欠的最长期限为累计 6 个月，若承租者未能在该期限内交纳租金则应退出其租住的公共租赁住房。笔者认为，拖欠租金具有一定的主观恶意性，应与正常的退出分离开来，而且《管理办法》中并未规定对已拖欠的租金怎样补交和是否需要缴纳滞纳金。

三是退出标准整体表现僵化。《管理办法》中关于退出条件，在承租期内仅有对家庭住房状况审查的规定，那些经济条件明显转好的家庭只有在申请续租时才被审查，这就造成了一些问题，即部分经济条件转好者在租赁期内不会按规定退出而是租住数年，既影响了公租房的高效流转，也侵害了部分符合保障条件的轮候人的基本居住权。

3.退出的相关制度不配套

一是现有的公共租赁住房退出的监管体制不健全。既缺乏专门的管理机构，且数据统计方式落后，虽然个别省市设立了专门的保障房管理机构，但受人员编制、财政等的影响，管理机构往往没有专门针对退出环节成立相应的机构，在工作中更多是对公租房进行笼统管理，难以发挥实质的监管作用。

此外，在日常管理中一般采用的都是承租人主动申报，工作方式较为被动，加之我国缺乏全面有效的住房征信信息化统计体系，居民住房、购房的相关数据分散，政府部门之间共享信息困难，使得数据统计严重滞后，难以满足退出管理的需要。

二是缺乏配套的奖惩机制。我国对于公租房的退出并没有设置明确的奖惩制度，虽然大多数城市在实施细则中对惩罚措施有一定规定，但力度薄弱。以拖欠租金为例，《管理办法》中仅规定拖欠租赁者应退出公租房，并没有惩罚规定。即使一些地方性规范中有所规定，也基本以补交租金或缴纳一定的违约金为主，惩罚性质较弱，难以起到威慑作用。此外，目前我国公共租赁住房退出制度中激励政策是空白的，只有上海等少数城市稍微有鼓励措施，由于缺乏上位法和相关法律法规，很难起到约束承租者主动退出的实质性作用。

三是缺乏退出后保障制度。《管理办法》中对于三种承租人资格不符的情形人性化地设置了合理的搬迁期限，但设置并不完善，缺乏具体的操作规范，加之各地方并未都规定搬迁期，使得搬迁期制度的运行不规范，难以真正发挥其保障效果。此外，退出后的过渡期也没有相关设定，因此这种没有过渡的体制是有明显缺陷的，容易导致按时腾退房屋者也可能面临经济压力，应加大完善力度。

二、完善公共租赁住房退出机制的法律建议

1.坚持立法先行，健全住房保障法律体系

公共租赁住房的实施要有严格的法律法规作为其执行的保证，因此，要完善公共租赁住房退出的立法问题，必须坚持立法先行，建立起一套保障性住房法律体系，从国家的基本法到部门规章、地方性法规都应当对公共租赁住房的退出进行明确规定，以法律的层面来规定违法行为及法律责任，从而保证住房保障制度可以在法律规范的制约下稳定运行。

具体到公共租赁住房的退出机制，应明确规定申请人员的范围、申请条件、退出条件、程序和相应人员的法律责任等，充分发挥法律的强制力和执行力。尤其是对于公共租赁住房的法律责任，要以严格的法律来详细规定各种可能发生的违法行为，对不同的违法行为作出区分，针对各种违法行为的主观恶性程度轻重制定不同的处罚力度，以保证公租房在实施过程中有法可依。

2.完善具体退出标准

一是优化合同期限标准。租赁期满退出是公共租赁住房退出的一种正常情形，因各地方的经济发展水平不一致，在设定合同的最高年限时要结合地区自身的发展水平和居民居住情况，发达地区的经济发展较快，公民收入或住房情形变化也会较快，这些地区的合同期限可适当缩短，反之经济欠发达地区的合同年限可适当加长。

二是补充对拖欠租金的详细规定。应当在《管理办法》中对于拖欠租金进行详细补充，除按租金标准补交租金外还应按照拖欠天数缴纳滞纳金，同时应当规定一旦拖欠次数达到3次，即便累计未到6个月也应强制退出。

三是动态调整退出标准。我国经济正处于不断向前发展时期，公民整体生活水平也不断提高，因此，笔者认为，公租房退出相关标准的制定必须要根据社会经济发展水平动态调整并且实现动态管理，和市场联动，掌握市场规律，合理且适时地调整退出标准。

3.完善公共租赁住房退出制度

一是完善相关的监管体制。公租房制度从建设到分配再到管理和退出涉及到很多领域的工作，要确保此工程有条不紊地进行，除应有专门的保障管理机构对其相关事务进行具体负责外，还应建立动态监管制度，包括完善公租房管理档案，建立统一的公租房信息管理平台、建立资格年审制度、加大巡查力度等，通过动态监管，使得公租房从建设、分配到后续的退出等阶段都能实现有效管理。

二是制定奖惩结合的配套措施。如对于违反公共租赁住房退出规定的人员给予严厉的惩罚措施，给予中低收入家庭买房提供优惠的税收政策、降低首付比例等，以鼓励承租者主动退出促进公租房的高效流转。