规划土地用途调整方案
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规划土地用途调整方案范文第1篇
本次规划修编以《土地管理法》等有关法律、法规、规章为依据，贯彻“十分珍惜、合理利用土地和保护耕地”的基本国策，按照党的十六届三中全会精神，全面落实科学发展观和省委“八八战略”，文秘部落围绕市五届人大三次会议精神和推进率先发展、实现富民强市的战略部署，结合我市社会经济发展实际，坚持以人为本、坚持统筹发展、坚持“三保“主线，正确处理内涵挖潜与外延扩张、全面利益和局部利益、长远利益和当前利益的关系，通过合理配置土地资源，优化土地利用结构，转变土地利用方式，提高土地利用水平，推进社会、经济、环境的协调发展。
本次规划要充分与上一轮规划相衔接，继承和发扬在规划编制、实施中的经验。同时要与时俱进，做到六个“转变”，即规划定位向区域规划转变，工作任务向资源保护和集约利用并重转变，规划方法由指标控制型向空间控制型转变，规划内容由耕地保护研究向综合研究转变，决策方法逐步由领导决策向民主决策转变，规划实施由目标导向型向过程导向型转变。努力使修编后的规划更具科学性、可行性和可操作性，服务于全市社会经济全面、协调、可持续发展。
二、土地利用总体规划修编的原则
总体上要坚持“保护、保障、挖潜和集约利用”的原则。保护就是依法依法保护耕地、保障基本农田、保护农民合法权益；保障，就是千方百计保障我市经济社会发展对建设用地的合理需求；挖潜，就是清理消化闲置土地和盘活存量土地；集约用地，就是努力提高节约、集约利用土地水平。
1、用途管制原则。
土地用途管制是土地利用总体规划的核心。要统筹合理安排各业用地，明确各土地利用区块的用途，严禁随意改变土地用途。用途管制的重点是耕地保护，特别是加强基本农田和标准农田的保护，要立足保护和提高粮食综合生产能力，努力推进耕地保护向数量、质量和生态上并重转变。
2、占补平衡原则。
根据《绍兴市土地开发整理规划》，进一步加大土地开发整理复垦力度，适度开发宜耕后备土地资源，大力推进农村居民点的撤并和退耕，增加有效耕地面积，确保实现全市耕地占补平衡。
3、合力建设原则。
“工业立市、开放兴市、合力建市”是这几年我市社会经济快速发展的成功经验，也是各项工作的指导方针。土地利用总体规划要按照明确重点，兼顾一般，统筹安排的原则，遵循市场化机制，在全市范围内实现资金和资源的互补和互流，优化土地资源配置。
4、集约用地原则。
一是要加强土地利用水平评价，调查闲置土地情况，制定盘活存量建设用地的措施和方法。二是要研究促进新增建设用地集约利用的政策，完善“双控”指标体系。
5、公众参与原则。
规划编制要充分利用“外脑”，依靠科研单位、专业技术单位和大专院校的技术力量，提高规划编制的客观性、科学性和技术性。在规划编制过程中要广泛征求公众和社会各界的意见和建议，建立相关信息的交流和互动渠道，同时要加大宣传力度，通过听证或公示等手段，完善规划的决策机制和监督机制，努力做到规划“以人为本”、公正透明。
6、三规衔接原则。
土地利用总体规划要正确把握社会经济的发展方向和重点，科学预测用地需求，认真分析土地供应潜力，合理土地资源布局，正确处理“保护”和“保障”的关系，使土地利用总体规划与“十一五“规划、城市总体规划的有机结合。同时土地利用总体规划还要与矿产资源规划、地质灾害防治规划、城镇体系规划等相关规划相衔接。
7、成方成块原则根据城市发展边界理论，按发展阶段、重要程度和资源供给能力，合理界定城市和开发区的外延扩张边界，开发区块尽量做到成方成块，以利于资源配置、规划实施和耕地保护。
8、可持续利用原则。
要按照生态绍兴建设的要求，充分考虑“环境
容量”和生态承载力，开展土地适宜性评价，进行土地敏感性分析和不确定性分析，减少对生态脆弱地区和地质灾害易发地区的不合理的开发，切实保护生态环境，确保土地的可持续利用。
9、信息化原则。
要建立土地利用总体规划信息系统，利用现代信息技术，进行规划编制、规划审批、规划实施,满足规划要素实时更新、快速统计、共享互动等要求，增加规划科技含量，有效提高规划管理水平和工作效率。
三、土地利用总体规划修编工作计划及时间安排
工作时间总体上按省厅和市政府有关要求安排，即计划在本年度完成整项工作。如遇国家、省、市相关政策及安排的影响，则作相应的时间调整。
1、健全组织机构。
(1)由市政府统一成立“三规”领导小组。(时间根据市政府安排)(2)在成立“三规”领导小组后半个月内设置联络员、专家咨询组。
(3)成立市国土局规划修编工作组。(4月1日---4月15日)2、落实资金。(4月1日----4月23日)已编制经费预算，由办公室具体落实。
3、落实编制单位。(4月30日前)(1)确定落实编制单位的方法、程序和要求；(4月4日前)(2)收集编制单位的资料、信息；(4月11前)(3)按规定落实编制单位，签订委托协议。(4月23日前)
4、调查研究阶段(4月24日至7月23日)这一阶段与下阶段的工作将穿行，主要工作包括资料收集、实地踏勘、召开座谈会。总体规划综合性强，涉及部门多，需要进行多方调查。走访各有关部门，调查各部门规划期内用地需求，征求各部门对总体规划的建议。深入各重点地块进行实地踏勘和典型调查。
5、专题研究阶段(5月24日至7月23日)在前期调查研究和全市土地利用更新调查批准的基础上，开展上一轮土地利用规划实施评价、土地供给与需求分析、区域社会经济发展态势与土地利用战略研究等专题研究，为规划大纲及规划文本草案的编制提供依据。
6、规划大纲拟定阶段(7月24日至9月23日)规划大纲文本包括绍兴市基本概况、规划总则、规划目标、土地利用总体布局与结构优化、主要用地规划和空间管制引导、规划修编方法与实施机制创新、预期规划实施成效等内容。规划大纲编制完成后须报市、省批准后方可开展下步工作，时间进度较难把握。
7、规划草案拟定与选优阶段(9月24日至11月23日)本阶段主要是落实土地利用分区、土地利用结构和布局调整、确定土地用途以及完成规划草图。
需拟定的方案包括：全市、区土地利用结构调整方案、重点建设项目和城镇建设用地布局方案、土地整理、土地复垦、土地开发方案和土地利用分区方案。最终提供2～3套供选规划方案。
确定规划供选方案的主要要求：⑴在编制土地利用结构与布局调整方案过程中，应分析土地利用的影响因素和变化趋势，拟定规划供选方案。⑵每个供选方案均需保证规划主要目标的实现。⑶对每个供选方案的实施，从组织、技术，资金投入、公众接受程度等方面进行可行性论证、评价其实施可能达到的社会、经济、生态效益，综合评价后，提出推荐方案，供领导小组审定。
规划土地用途调整方案范文第2篇
为进一步加快全市工业布局调整，优化市区土地资源配置，改善城市环境，促进工业企业转型升级，鼓励市区工业企业向“三区”及相关园区转移，现制订加快市区工业企业退城进区的实施办法。
一、范围和条件
范围：按照市城市建设总体规划需要搬迁的企业；对外重组或新上工业、农业产业化项目需搬迁的企业；存在安全、环保隐患需要搬迁的企业。上述对象为城市规划区内原市直工业企业和镇镇属工业企业，以及市开发区、城东新区、西溪区内企业。
条件：
1、搬迁企业进入“三区”及相关园区，新上项目必须符合国家产业政策、环保安全要求、产业发展规划和园区定位；
2、搬迁企业新上项目前期准备工作基本到位；
3、搬迁企业新增注册资本金按规定要求基本自筹到位；
4、搬迁企业职工身份置换方案及其它遗留问题处置方案必须到位。
二、搬迁政策
符合搬迁条件的企业原址处置和搬迁选址必须服从市统一规划，原址土地由市土地储备中心统一收储，按照城市规划要求进行开发利用。对搬迁企业按原址土地的性质及地面附着物等进行经济补偿。同时视搬迁企业的规模、新增投资、建设进度、税收回报等情况，市财政给予一定比例奖励。
（一）补偿
1、土地补偿：搬迁企业原通过出让方式取得土地使用权的，按照原土地用途的现行评估价给予补偿。搬迁企业原通过划拨方式取得土地使用权的，按照原土地用途的现行评估价的60%予以补偿。搬迁企业原通过租赁方式取得土地使用权的，不予补偿。
2、厂房等地面附着物补偿：按厂房等地面附着物的现价评估值据实补偿。
3、设备搬迁损失补偿：按现价评估值的10%予以补偿。
4、企业改制遗留问题处理：搬迁企业改制时职工身份未完全置换的，经有关部门核定，其职工身份置换所需费用及解决其它改制遗留问题费用，可在其改制时剥离资产（不含原宿舍区）变现收入中优先提取，如剥离资产变现收入不够提取，不足部分可在其原址土地使用权改变规划用途出让后的土地净收益中优先提取。
（二）奖励
为鼓励搬迁企业新增固定资产投资和对外合作重组，市财政对搬迁企业实行专项考核奖励。
1、搬迁奖励：奖励标准为搬迁企业原址土地使用权改变规划用途，通过招拍挂程序出让后的土地净收益的10%。
2、新增投入奖励：奖励标准为搬迁企业新上项目新增固定资产投资额的20%。
3、奖励限额：搬迁企业奖励总额最高不超过搬迁企业原址土地使用权改变规划用途，招拍挂出让后的土地净收益。
土地净收益为出让收入减去土地补偿、厂房等地面附着物补偿、设备搬迁损失补偿，优先提取职工身份置换及处理其它改制遗留问题费用，缴纳相关税费和业务费，提取“三项资金”各10%（水利、教育、廉租住房）后的净收益。
新增固定资产投资额为搬迁企业新上项目固定资产总投资额减去搬迁企业原厂区土地、厂房等地面附着物和设备的评估值。
（三）其他扶持措施
1、搬迁企业在有关园区新上项目视同招商引资重点项目享受市内各项优惠政策。
2、搬迁企业需新受让工业用地，其土地出让金可在企业办理原厂址土地收购手续后，由所在园区垫付，待原厂址土地出让后支付。
搬迁企业入区后形成的财政收入按属地管理原则，全部纳入新址所在地收入统计，由新址所在地财税机关征管。财力结算上，以搬迁前三年缴纳的税收一般预算收入的平均值为基数，基数内地方留成财力归原址所在地财政，新增的地方既得财力剔除税收征管部门的业务费及奖励资金后，归新址所在地财政。
三、程序和要求
（一）主要程序
1、企业申请。企业提出搬迁申请，上报搬迁方案。搬迁方案须含新上项目投资计划或对外重组计划、新增注册资本金计划、职工身份置换方案及其它遗留问题处置方案等。同时提供企业基本情况，包括原房产、土地、设备等情况，各类权证，企业资产抵押、保全情况等。
2、调查审核。由市分管工业领导召集经信、住建、国土、财政、人社、监察、审计、国资、企改等部门及相关园区对申请企业提出的申请和搬迁实施方案，土地及其地面附着物的权属、面积、用途等情况进行调查和审核，并提出是否同意其退城进区的审核意见。
3、补偿测算。搬迁企业的土地、厂房等地面附着物评估由市经信委、国资办、搬迁企业共同委托中介机构进行。评估报告经监察、审计部门初审后，由市分管工业领导审核并安排进行补偿评估测算。
4、方案报批。市退城进区领导小组办公室研究企业搬迁方案和补偿评估测算方案后提请市政府决定。
5、签订协议。搬迁方案和补偿评估测算方案批准后，由市退城进区领导小组委托市经信委与搬迁企业签订搬迁协议。
6、实施搬迁。搬迁企业按搬迁协议规定的要求实施老厂搬迁和新上项目。
7、补奖支付。根据企业搬迁协议约定的金额、期限和方式，向搬迁企业支付企业搬迁、土地收储的补偿费用。在企业实施搬迁过程中，由市经信委会同有关部门分阶段进行督查。企业完成搬迁工作后，由企业具验收申请至市退城进区领导小组，市分管工业领导组织相关成员单位对其验收考核，对照本办法提出奖补意见，报市政府审批，兑现补偿奖励政策。企业原址土地使用权通过招拍挂出让后，即兑付搬迁补偿资金。如企业解决搬迁矛盾急需资金，在土地收储后由市财政安排一定的过桥资金或融资担保，确保顺利搬迁。新上项目在原址土地达到净地后按投入进度申请预付奖励资金，经市退城进区领导小组审核后，报市政府批准。
（二）工作要求
1、搬迁企业应立足于通过搬迁加快发展，进行招商重组，加大引资合作力度，扩大投入，调整结构，更新工艺技术设备，提高水平。
2、搬迁企业原厂址土地必须实行净地出让。原址土地及房产如有抵押权的，必须依法解除抵押权，重新达成债务清偿协议，或与金融部门商定，妥善处理资产抵押问题，不影响收储上市。
3、搬迁企业必须在规定时间期限内完成老厂搬迁和新上项目，期限在搬迁协议中明确。搬迁超过规定时限，不安排搬迁奖励，新上项目竣工超过规定期限新增投入奖励，按实际投资额兑现，今后不再予以奖励。
4、搬迁企业必须处理好包括职工身份置换在内的所有企业遗留问题，确保社会稳定。
四、组织领导
市政府成立市退城进区领导小组，由市长任组长，常务副市长及分管市长任副组长，市经信委、国土局、住建局（规划办）、财政局、审计局、监察局、发改委（企改办）、人社局、环保局、安监局、行政服务中心、供电公司等部门负责人为成员，负责企业搬迁有关重大事项的决策和协调。领导小组下设办公室，由市分管工业领导牵头具体负责企业搬迁工作的组织指导、协调服务、督查考核，办公室设在经信委。
五、原文件废止。本办法出台前市委、市政府有关企业退城进区的会办纪要，企业未执行的，均按本办法执行。
规划土地用途调整方案范文第3篇
关键词：光伏发电；建设用地；未利用地；租赁
中图分类号：D922.181 文献标识码：A 文章编号：1008-4428（2016）04-92 -02
一、光伏发电项目建设合规用地
从土地所有权属角度，可以将土地分为国有土地与农民集体所有的土地；从土地规划用途角度，可以将土地分为农用地、建设用地、未利用地。国有土地与农民集体所有的土地，都有农用地、建设用地、未利用地之分， 那么，土地就有国有农用地、国有建设用地、国有未利用地、集体农用地、集体建设用地、集体未利用地之分。
依土地管理法规定，光伏投资企业进行光伏项目建设，需要使用的土地，必须依法申请使用国有土地，包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。当然，乡镇企业的兴办、村民建设住宅经批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地或乡村公共设施和公益事业建设经批准使用农民集体所有的土地除外。
如前述，国有土地又有国有农用地、国有建设用地、国有未利用地之分，那么，这三类土地中哪些可以合规用于项目建设呢？按照土地管理法、土地管理法实施条例的精神，国有建设用地、国有未利用地是可以的，国有农用地得依法调整为国有建设用地，才可以用于项目建设。因此，项目建设合规用地为国有建设用地与国有未利用地。
二、集体未利用地能否直接用于光伏发电项目建设
如前述，项目建设得依法使用国有建设用地与国有未利用地，那么集体所有的未利用地是否可以用于光伏发电项目建设呢？土地管理法实施条例第二十三条规定，能源建设项目使用土地涉及集体所有的农用地的，需办理征收土地方案和供地方案。这说明集体所有的未利用地，是不能直接用于光伏发电项目建设的，需要征收为国有，成为国有未利用地，结论同第一节所述。但是，有观点违背了该合规用地原则，认为集体未利用地可以直接用于建设光伏发电项目。
国土资源部、发展改革委、科技部、工业和信息化部、住房城乡建设部、商务部等六部委于2015年联合的《关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地的意见》（下称《意见》），其中第五项意见表明，光伏发电项目使用戈壁、荒漠、荒草地等未利用地的，对不占压土地、不改变地表形态的用地部分，可按原地类认定，不改变土地用途，用地允许以租赁等方式取得；对项目永久性建筑用地部分，应依法按建设用地办理手续。于是，该观点就理所当然地认为，对永久性建筑用地部分之外的光伏组件方阵使用未利用地的，只是区分未利用地的所有权属，与相应的所有者签订协议就行。签订协议只是取得土地使用权的过程，但集体所有的未利用地能否直接用于光伏发电项目建设，是需要商榷的。
《意见》只是明确对不占压土地、不改变地表形态的用地部分，可按原地类认定，不改变土地用途，这指的是土地规划用途方面，但并没有否定不需要在未利用地的所有权属上依法征收为国有。既然土地管理法明确规定，任何建设行为需要使用国有土地，该《意见》也未明确不需要征收为国有，那么，结论就应当是统一的，需要将该集体未利用地征收为国有，再以租赁方式使用。该观点错误之处是没有能从土地法律体系上整体理解该《意见》的规定。
再者，国务院《关于促进光伏产业健康发展的若干意见》也指出了：利用未利用地建设光伏发电项目的，不涉及转用的，可不占用土地年度计划指标，探索采用租赁国有未利用地的供地方式，降低工程成本。光伏项目使用未利用地的，可以采取划拨方式供地。“不涉及转用”正是与《意见》所指的不占压地面，不改变地表形态的部分未利用地；“租赁”明确为国有未利用地租赁；划拨正是国有土地使用权特有的提供方式。
三、集体未利用地的供地程序
既然集体未利用地征收为国有未利用地才可以用于项目建设，那么如何办理供地手续？依土地管理法、土地管理法实施条例的规定，首先向市、县人民政府的土地行政主管部门提出建设用地申请，由其进行审查，拟订征收土地方案地方案，经市、县人民政府审核同意后，报有批准权的人民政府批准。征收土地方案的批准权，依土地管理法第四十五条的规定，权限在于省级人民政府，并报国务院备案。供地方案由批准征收土地方案的人民政府一并批准，无需另外办理供地审批手续。方案经批准后，由市、县人民政府组织实施，向建设单位颁发建设用地批准书。有偿使用的，由市、县人民政府与项目建设单位签订国有土地有偿使用合同，划拨使用的，向项目建设单位核发国有土地划拨决定书。
国有土地租赁依法是国有土地有偿使用的一种方式，在集体未利用地征收为国有未利用地后，国有土地使用权可以通过租赁的方式由项目建设单位有偿使用，这与《意见》指出的租赁使用也是吻合的。当然，对于集体土地的使用，也有租赁方式。但不能因为《意见》规定可能通过租赁方式使用，即以使用方式这一标准而得出《意见》认为可以直接使用集体未利用地建设光伏发电项目的结论。
综上，《意见》关于使用未利用地建设光伏发电项目的寥寥数语，是从土地规划用途角度说明项目建设所用的未改变地表形态、不占压土地部分的未利用地，可以按原地类认定，无需调整为建设用地，但未提及该未利用地的权属。未提及既不能说是肯定，也不能说是否定。但土地管理法的精神是显而易见的，除乡镇企业、农民住宅、农村公益设施建设外的任何建设行为，是必须使用国有土地的。那么，对于集体所有的未利用地，仍然必须在调整为国有未利用地后，才能用于光伏发电项目建设，否则，即为违法行为，项目建设单位应当承担相应的法律责任。
规划土地用途调整方案范文第4篇
目
录
一、××镇概况………………………………………………………1
二、现行规划实施情况………………………………………………2
（一）现行规划实施效果……………………………………………2
（二）现行规划主要执行情况………………………………………3
（三）现行规划存在的问题…………………………………………4
三、规划修改的必要性和意义………………………………………4
（一）规划修改必要性………………………………………………4
（二）规划修改的意义………………………………………………6
四、规划修改的指导思想、原则依据………………………………7
（一）规划指导思想…………………………………………………7
（二）规划原则………………………………………………………7
（三）规划修改的依据………………………………………………8
五、规划修改的简要过程……………………………………………8
（一）组织准备阶段…………………………………………………9
（二）调查分析研究阶段……………………………………………9
（三）规划修改阶段…………………………………………………9
（四）规划成果形成阶段……………………………………………10
六、现行规划（1997－20__年）实施情况分析……………………10
七、本规划（20__－20__年）与现行规划（1997－20__年）的衔接………………………………………………………………………11
八、规划修改中若干具体问题的说明………………………………12
（一）关于基础数据的来源…………………………………………12
（二）重要指标规划的协调情况……………………………………13
（三）与城镇规划的协调情况………………………………………17
（四）与其他规划的协调……………………………………………18
九、规划方案的可行性分析…………………………………………18
十、需要进一步说明的的问题………………………………………18
十一、规划修改的成果………………………………………………18
×××区×××镇土地利用总体规划（20__－20__）
说
明
《××区×××镇土地利用总何体规划（20__－20__年）》（以下简称“本规划”）××镇土地利用总体规划的主要成果，也是政府评议、报上级政府审批和组织实施的政策性文件，包括：总则、土地利用现状及潜力分析、规划目标与方针、土地利用总体布局、主要用地规划和空间管制引导、规划实施与管理，附则及附表等内容。为了对本规划有一个全面的了解，现将有关问题作如下说明。
一、××镇概况
××位于××区东南部，集镇距市区15公里，属半丘陵半圩区地形。东与××县、××镇和×××接壤，南与××镇相连，西与××镇隔河相望，北与×××和××镇紧连，是××区建制镇之一。
全镇辖××村民委员会××个街道居委会，×××个村民组，辖区总面积×××平方公里。20__年全镇总人口5.4万人，其中农业人口4.5万人，非农业人口0.84万人，人口密度475人/平方公里,耕地总面积5823.90公顷，人均耕地0.1072公顷。
××镇是×××区×大建制镇之一，区域位置较佳，××省级开发区区域面积三分之一在我镇境内有××铁路及复线和××高速东西穿越，×××省道北穿而过，交通便捷。
这里典型的温带气候，加上独特的地理位置，使得××拥有皖南山区的朴质，更兼江南水乡的柔美。境内山峦起伏、环境优美。南有千年古坝－×××坝，滋润着××儿女；东有圣地－×××，休闲度假好去处。
境内自然资源极为丰富，有储量可观的石、方解石、煤，还有锰、铜、硫、铁等金属，广袤的山场盛产、李、中草药等。
改革开放以来，××经济和社会事业得到了快速发展，人民生活水平逐步提高。程控电话容量1万门，电子网络遍布世界各地。
二、现行规划实施情况
（一）现行规划实施效果
1、强了耕地保护力度，确保了耕地总时的稳定
现行规划通过实行“占一补一”制度，加大土地开发、复垦、整理的力度，使耕地在数量及质量上保持稳定；通过严格控制建设占用耕地，尤其是基本农田，使基本农田得到特殊保护；通过中低产田改造提高了耕地质量，进一步稳定了农业的基础地位。
2、严格控制了建设用地的规模，规范了建设用地管理
通过对建设占用耕地指标的严格控制，鼓励充分利用现有建设用地、确需扩大建设用地规模的优先安排利用非耕地或劣质耕地，有效地控制了建设占用耕地的规模。同时通过建立基本农田保护区和划定各项建设用地范围，有效地制止了不按规划建设、少批多占等现象，使建设用地管理得到进一步规范。
3、提高了土地利用效率
现行规划的实施使基本农田保护责任明确，稳定了农民在承包地上投资、投肥、投劳的积极性，同时通过对中低产田改造，提高耕地总体质量的同时，使耕地地力得以更大化发挥，提高了土地利用效率。
4、稳定了经济发展
现行土地利用总体规划在制订和实施过程中，注重与各专项规划、经济发展计划相轩调，将交通、水利、基础建设等用地规划及发展规划较为合理地与本地社会经济及自然实际状况相统一，促使经济以较高的速度稳定发展。
（二）现行规划主要执行情况
规划实施以来，各地严格实行土地用途管制，促进了用地管地观念的转变，有效遏制了建设用地盲目扩张，严格保护了基本农田，提高了土地利用水平；另一方面，通过合理安排用地，确保重点工程等各建设项目用地的合理需求，为我镇经济建设社会民展提供了用地保障。
通过调研民现，现行规划实施以来总体情况良好。规编制过程中公众与程度较高。规划宣传普及率达85%；现行规划实施后，土地利用率、土地产出率、土地集约度等得到明显提高；各项耕地质量指标有所提高。
（三）现行规划存在的问题
1、规划缺乏
足够的动态性。现行规划在1999年完成并实施以来，随着时间的推移，现行规划所依赖的基础条件发生了较大变化，因此原规划在一定程度上已缺乏现势性，不能有效地调控和指导各类用地的布局。
2、现行规划缺乏足够预见性。现行规划没有充分考虑农业结构调整对土地利用结构的影响，对新出现的土地需求预见性不强，使得现行规划不能很好地解决规划实施中出现的新情况、新问题。
3、现行规划缺乏足够的可操作性。现行规划偏重于强调规划指标的分解落实，对规划建设用地的定位和布考虑不够充分，在基本农田布局和建设用地布局中未能有效地结合当地实际条件，不能适应城市化发展需要，规划缺乏一定的科学性和可操作性。
三、规划修改的必要性和意义
（一）规划修改的必要性
现行规划在1997年至20__年期间得到了较好的贯彻实施，在耕地保护、建设用地规划管理、土地用途管制方面发挥了积极作用。但随着××省“东向发展战略”思想的提出，以及我镇经济的快速发展、工业化、城镇化过程的加快，农业结构和城镇体系战略的调整，行政区划调整工作的完成，全镇土地利用结构和布局的变化、现行土地利用总体规划在建设用地和基本农田空间布局等方面逐渐暴露出一些与新形势不相适应的问题。
1.社会经济调整及产业发展布局的变化要求土地利用布局的调整。
为了能主动融入“长三角”经济圈和适应××省“东向发展战略”的发展，××镇进行了经济结构的战略调整和产业重新布局。大力推动农业产业化，大力发展特色农业与生态农业，要求新的土地利用布局。
2.调整土地利用总体规划是加快农业和农村现代化建设的迫切需要。
在农业和农村现代化建设过程中，必须进一步优化城镇、村庄和基本农田的布局，使其成为一个完整统一的有机整体，形成城镇和农村相协调，居民点和农田相衬托的新格局，而县级土地利用规划正是调整这一格局的重要依据。因此，修改土地利用总体规划，增强规划的科学性、可行性，对于促进农业和农村现代化建设显行尤为重要。
3.调整土地利用总体规划是实现土地资源可持续利用的必然选择
新《土地管理法》实施以来，土地利用管理日益加强，而现有的规划在实施中的矛盾也不断显现，分散的建设用地布局越来越不适应新形势下土地管理的要求。因此，有必要进一步科学准确地测算建设用地规模、范围，预留必要的发展用地，把有限的用地指标落实到合适的地块上，使有限的土地资源得到最优的配置。
（二）规划修改的意义
1、为××镇实施可持续发展战略提供了必要的用地保障。通过××镇土地利用总体规划的调整，合理配置、优化各类用地，使社会、经济和生态效益协调一致，实现可持续发展。
2、土地利用总体规划在制订和实施过程中，注重与各专项规划、经济民展计划协调。将交通、水利、基础设施建设等用地规划及发展规划较为合理地与本地社会经济及自然实际状况相统一，促使经济以较高的速度稳步发展。
3、进一步提高土地资源的利用率与产出率。土地利用结构调整与优化是在不增加土地投入的条件下，实现产出增长以获取结构效益的有效途径，同时能促进土地资源利用集约型边转变，从而提高土地资源的利用率和产出率。
四、规划修改的指导思想、原则和依据
（一）规划指导思想
××镇土地利用总体规划以国家和省的的关法律、法规为指导，根据社会、经济和生态可持续发展的原则以及产业发展的实际需要，在对国民经济和社会发展用地需求做出科学预测的基础上，合理确定土地利用的方向，实行“占一补一”政策，统筹安排各业用地，从严控制建设占用耕地，优化配置和节约利用土地资源，提高土地利用率和产出率，为实现国民经济持续、稳定、健康、协调民展和保护、改善生态环境服务。
（二）规划原则
1、坚持供给引导需求、兼顾各方利益、统筹安排各类用地的原则；
2、坚持切实保护耕地、合理利用土地资源的原则；
3、坚持规划的科学性与可操作性相结合的原则；
4、坚持占用耕地与土地开发、整理、复垦相挂钩的原则；
5、坚持从实际出发、因地制宜和动态调整原则；
6、以土地资源可持续利用为根本出发点，坚持土地资源节约、集约和高效利用的原则；
7、坚持城镇面积增加与农村居民点面积减少相挂钩原则。
（三）规划修改的依据
1、《中华人民共和平共国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《中华人民共和平共国基本农田保护条例》、《中华人民共和平共国城市规划法》、《中华人民共和平共国环境保护法》、《中华人民共和平共国森林法》、《中华人民共和平共国水法》、《农业承包法》等。
2、《××省实施〈土地管理法〉办法》、国家《土地利用总体规划编制审批规定》、《××省乡（镇）级土地利用总体规划编制规程》、《××省划定基本农田保护区技术规程》、《村镇规划标准》。
3、《××区土地利用总体规划》（1997－20__年）、《××区基本农田保护区规划法》（1996－20__年）、《××区城镇体系规划》（1997－20__年）、《××镇建设总体规划》（1997－20__年）。
4、××镇“十一五”规划和20__年国民经济与社会发展计划。
5、省、部其他规范性文件和相关基础资料。
五、规划修改简要过程
根据《中华人民共和国土地管理法》、区政府下达我镇土地利用总体规划有关指标以及其他相关法规、政策的规定和规划修改的动态原则，在行政区划调整的基础上，对××镇土地利用总体规划进行修改工作，大致经历了以下四个阶段。
（一） 组织准备阶段
这一阶段主要开展计划制定，落实经费，组成领导小组和规划小组，总体规划方案设计，选定研究专题以及业务培训等准备工作。
着先是制定工作计划，工作方案落实经费，组成领导组和工作班子。如开了领导组、工作班子会议，审议和讨论工作计划技术方案。
其次，为了修改好本次规划，在全镇对修改土地利用总体规划重要性进行广泛宣传，统一了思想、提高了认识。
最后，研究讨论了修改规划的指导思想、原则、依据和工作方法，明确了本次规划修改的目的、任务和重点内容，并制定了工作计划和方案。
（二） 调查分析研究阶段
这一阶段的主要任务是收集，整理和分析有关自然资源，土地资源，土地利用和社会经济等方面的数据、图件、文件等资料，并找出土地利用中存在的主要问题。
（三） 规划修改阶段
1、在收集、分析规划资料和开展前期专题调研的基础上，根据孙埠镇国民经济和社会发展及各部门各行业的用地要求，确定土地利用的方针和目标；
2、对作镇土地需求和土地供给量进行分析预测的基础上， 运用综合平衡、目标规划法等方法，制定了适应当前社会经济发展的土地利用方案，并从国民经济和社会发展的角度进行了各类用地结构的调整；
3、在用地方案和土地利用结构调整的基础上，对全镇主要用地进行了规划，并制定了相应的管制导则；
4、拟定规划方案，形成文字及图件成果。落实各项地指标，进行相应的土地利用结构调整，制定规划实施措施，撰写规划文本、说明。
（四） 规划成果形成阶段
在调查、分析、研究和规划修改的基础上，整理出本次规划的主要成果：
1、《××镇土地利用总体规划文本（20__－20__年）》；
2、《××镇土地利用总体规划（20__－20__年）说明》；
3、《××镇土地利用现状图（20__）》（1：1万）；
最后，由××镇向上级主管部门申请评审，根据评审结果进行修改形成最终规划成果。
六、现行规划（1997－20__年）实施情况分析
1、基本农田保护面积
现行规划××镇的基本农田保护面积为5059.90公顷，基本农田保护率为86.88%。
规划实施期间，我镇严格执行基本农田保护，基本农田保护面积和布局与规划保护一致（表1）
表1××镇现行规划基本农田保护招待情况
单位：公顷
行政单位 1996年底
耕地面积 规划20__年
保护面积 20__年基本
农田保护面积 规划指标
完成率（%）
××镇 5823.88 5059.86 5059.90 100
2、建设占用耕地控制指标执行情况
依据现行土地利用总体规划，××镇1997－20__年新增建设占用耕地指标为40.98公顷,1997－20__年全乡实际建设占用耕地指标为6.1公顷，剩余指标为34.88公顷（表2）。
表2××镇现行规划建设占用耕地执行情况
单位：公顷
现行规划建设用地
占用耕地面积 1997－20__年
实际执行 剩余指标 指标完成率%
××镇 40.98 6.1 34.88 1.49
七、本规划（20__－20__年）与现行规划（1997－20__年）的衔接
1、耕地基本农田保护指标的衔接
根据本规划到20__年的耕地面积规划为5863.55公顷，本规划与现行规划的耕地指标保持一致。本规划到20__年的基本农田保护指标规划为5059.90公顷，而现行规划到20__年的基本农田保护指标规划为5059.90公顷，本规划与现行规划的基本农田保护指标保持一致（表3）。
表3××镇规划耕地与基本农田保护指标衔接情况
单位：公顷
现行规划
20__年耕
地保有量 现行规划
基本农田
保护面积 现行规划
基本农田
保护率 本规划20__年耕地保有量 本规划基本农田保护面积 本规划基本农田保护率
××镇 5863.55 5059.90 86.88 5863.55 5059.90 86.88
2、建设用地及其占用耕地指标的衔接
本规划20__－20__年的建设用地指标规划为52.48公顷，其中占用耕地指标规划为34.88公顷，而现行规划1997－20__年的规划占用耕地指标为40.98公顷(表4).
表4××镇规划建设占用耕地指标衔接情况]
单位:公顷
现行规划建设用地
占用耕地面积 1997－20__年
实际建设占用
耕地面积 现行规划剩余建设中用耕地面积 本规划建设占用耕地面积
××镇 40.98 6.1 34.88 34.88
八、规划修改中若干具体问题的说明
（一）关于基础数据的来源
1、人口资料：包括历年人口、城镇人口、农村人口、暂住人口、流动人口、自然增长人口、机械增长人口等，其主要来源于××镇国民经济与社会发展统计资料，公安部门的统计资料等。
2、有关经济与社会发展方面的规划指标主要来源于××镇相关部门的规划资料。
3、土地方面的数据主要来源于历年各项建设用地资料、土地出让、转让资料、以及土地登记等资料；××镇历年土地利用变更调查资料；××镇土地整理、复垦和开发指标等。
4、有关规划方面的资料主要来源于历年社会经济统计年鉴、基本建设投资统计、农业用地效益资料、物价变化资料；气候、水文、工程地质、地形地貌、水系、植被、气象和主要自然灾害资料；孙埠镇各部门发展规划及用地计划资料。
（二）重要指标的依据
1、农业用地指标
耕地、园地、林地等各项用地量的预测，分别从需求和供应两个方面进行预测，对于预测结果在区级指标之内，以县级别分解指标作为××镇的用地指标，在耕地需求方面，与县级规划一样，从粮食生产总需求、粮食生产水平、粮地系数三方面预测；在耕地供应方面，则在耕地后备资源评价的基础上，结合社会经济条件的耕地开发能力进行预测，园地及林地在未利用地适宜评价的基础上，根据人口与经济发展水平的结果，对规划期间园地、林地开发及非农业建设占用园地、林地情况预测。
本次规划的生产潜力预测主要是对农作物单产进行预估，预测20__年粮食作物的单产为6225.00公斤/公顷。年。
2、建设用地预测
（1）人口发展预测
人口的民展变化关系着国民经济发展速度、城乡居民建设规模和土地的承载力，因此，人口预测是土地需求量预测的前提。
按人口自然增长率和人口的机械增长预测，20__年全镇人口将达到7.5万人。
（2）城镇建设用地预测
根据土地供给决定土地需求的原则及我镇经济发展与地关系状况，并按照城镇人均建设用地规划相关规定的要求，城镇用地总规模将由20__年的157.27公顷调整到20__年的180.15公顷。
（3）农村居民点用地预测
由于对土地集约利用的追求，行政村的合并，农村居民点的整理，同时中心村建设步伐加快，拆村并点，农村居民点用地集约度进一步提高，人均用地面积将大幅度减少。本次规划期内农村居民点用地将由现状（20__）年的569.521公顷调整到规划年（20__年）的562.63公顷，到20__年农村居民点用地规模减少6.89公顷。
（4）独立工矿用地预测
××镇20__年的独立工矿用地为26.61公顷。规划期内独立工矿用地将分布城镇以外集中，主要以内涵挖潜为主，但由于长三角地区的产业转移的带动下，××镇独立工矿用地面积还将进一步快速增长。预计到20__年独立工矿用地面积将增加到41.11公顷，净增加14.5公顷。
（5）交通用地预测
根据我镇规划期内交通用地指标，至20__年，我镇各类交通用 地规模基本保持不变。
（6）水利工程用地预测
根据我镇规划期内水利设施用地指标，至20__年，我镇水利设施用地规模基本保持不变。
3、基本农田保护区规划指标
遵照国务院《基本农田保护条例》、安徽省等有关法律、法规，孙埠镇土地利用总体规划要确保耕地保有量和基本农田，规划期间基本农田保护面积为5059.90公顷。
4.土地利用结构优化和平衡表的编制
为了保护规划用地指标的落实和使我镇各类用地的配置能从国民经济和社会发展的角度得到合理的安排，增强本规划的实用性和科学性，在部门用地指标调整上，多次进行了由镇政府组织的部门用地协调会，反复讨论、协商，广泛征求意见，尽可能地从行政、经济和技术上合理安排各类用地，同时，根据全镇经济和社会发展趋势，从提高土地利用率和产出率、走集约和节约用地的道路出发，积极引导部门接受镇规划用地指标。
⑴农、果、林、水产部门用地：农业部门用地给予优先安排和满足，优化大农业结构，实行多种经营，增加蔬菜、经济作物、果园面积，提高大农业经济从价值。
⑵镇区、工矿部门用地：镇区、工矿部门的用地在本着集约和节约的原则，进行统筹安排。
以此为原则，采用综合平衡法，根据各类用地在规划期内的增减变化，编制了20__－20__年的土地利用平衡表。
5.土地利用分区
土地利用分区的主要目的是为土地用途管制实行提供依据，用地区域类型的划分是根据土地利用总体规划规程中的有关规定进行，并突出了农业用地的划分，共分为农业用地区、园业用地区、林业用地区、城镇建设用地区、村镇建设用地区、独立工矿用地区、其他用地区等七个区。
在具体区划划分方法上，是以土地利用现状分析、土地适宜性分析和区域自然和社会经济发展为基础，根据土地主导用途的不同，采用定量研究与定性分析相结合的方法。为确保土地用途管制的实行，还针对每种土地用地区的用途特点，制定了详细的用途管制细则。
6.各项用地指标的分解
××镇镇级土地利用总体规划是整个土地利用总体规划体系的最终落实点，是县级规划得发实施的基本保障，因此在镇规划主要用地控制指标，服从县级规划分解指标，特别是非农建设占用耕地、耕地开发、复垦指标上，以确保县级耕地总量占补平衡的实现，另外对退耕还林指标也给保证。
7.用地布局的依据
⑴规划年全镇国民经济和社会发展对土地所作的战略安排。
⑵各部门用地发展规划中的布局要求。
⑶《土地管理法》及相关法、法规对用地布局所作的要求。
⑷全镇的自然、社会经济条件、土地利用方式、土地质量和土地生产效益的差异。
（三）与城镇规划的协调情况
考虑到城镇规划用地分类与土地利用规划用地分类的技术口径不同，本次土地利用规划与城镇规划用地规划协调的着重点放在城镇建设用地新占农用地、特别是新占耕地面积上，而对城镇用地现状面积、规划面积不强求统一。在城镇建设用地新占农用地、特别是新占耕地面积方面，城镇规划与土地利用总体规划是统一的。
（四）与其它规划的协调
本规划在与生态、农业、水利、林业等部门规划的协调方面，充分考虑了这些部门的规划成果，优先保证了这些部门的胜地需求，在本质上是协调一致的，只是在具体的土地面积数据上按照上级部门的要求统一采用了土地部门的数据。
九、规划方案的可行性分析
1、组织上的可行性。在规划的整个过程中，从最初的技术方案的论证到资料的收集和规划讲座稿子论证都多次进行了专家、部门的调查咨询，保证了一次规划的科学性、合理性和可行性。
2、基础数据和资料的可行性。整个规划都是以土地详查和变更调查数据为基础基准，国民经济、社会发展的统计年鉴等资料的权威性强。各部门提供的基础数据、规划数据和资料是各有关部门根据自身的发展，经过长时间的努力完成的，具有较强的可靠性。
十、需要进一步说明的问题
1、关于规划范围的说明
本次规划范围为××镇辖区全部土地，土地总面积11440.06公顷。
2、关于规划时间的说明
基期年20__年，规划期20__—20__年。
3、关于土地质量评价的说明
土地质量评价坚持为生产服务原则，采用联合国《土地评价纲要》提出的土地适宜性评价思路（ITC）并结合××区××镇目前土地的利用方式进行。
4.关于基础数据口径不一致问题。根据《中华人民共和国土地管理法》和国家有关的规定，要求土地利用总体规划中土地面积的基础数据必须是土地详细和土地变更调查数据，因此，本次规划中将所有其它数据都统一到了土地变更调查数据的基础上，会与专利号部门提供的原始数据不完全一致，由于土地详杳和变更调查，是严格按照土地利用现状三大类进行的，各类土地利内涵，与各部门用地类型划分存在较大的差异，故二者在外延上有明显的区别。
十一、规划修改的成果
1、《××区××镇土地利用总体规划（20__－20__年）》；
2、《××区×镇土地利用总规划（20__－20__年）说明》；
3、《××区××镇土地利用总规划图（20__－20__年）》。
××区××镇土地利用总体规划
（20__～20__）
说
明
（送审稿）
××区××镇人民政府
二0__年十月
目
录
一、××镇概况………………………………………………………1
二、现行规划实施情况………………………………………………2
（一）现行规划实施效果……………………………………………2
（二）现行规划主要执行情况………………………………………3
（三）现行规划存在的问题…………………………………………4
三、规划修改的必要性和意义………………………………………4
（一）规划修改必要性………………………………………………4
（二）规划修改的意义………………………………………………6
四、规划修改的指导思想、原则依据………………………………7
（一）规划指导思想…………………………………………………7
（二）规划原则………………………………………………………7
（三）规划修改的依据………………………………………………8
五、规划修改的简要过程……………………………………………8
（一）组织准备阶段…………………………………………………9
（二）调查分析研究阶段……………………………………………9
（三）规划修改阶段…………………………………………………9
（四）规划成果形成阶段……………………………………………10
六、现行规划（1997－20__年）实施情况分析……………………10
七、本规划（20__－20__年）与现行规划（1997－20__年）的衔接………………………………………………………………………11
八、规划修改中若干具体问题的说明………………………………12
（一）关于基础数据的来源…………………………………………12
（二）重要指标规划的协调情况……………………………………13
（三）与城镇规划的协调情况………………………………………17
（四）与其他规划的协调……………………………………………18
九、规划方案的可行性分析…………………………………………1 8
十、需要进一步说明的的问题………………………………………18
十一、规划修改的成果………………………………………………18
×××区×××镇土地利用总体规划（20__－20__）
说
明
《××区×××镇土地利用总何体规划（20__－20__年）》（以下简称“本规划”）××镇土地利用总体规划的主要成果，也是政府评议、报上级政府审批和组织实施的政策性文件，包括：总则、土地利用现状及潜力分析、规划目标与方针、土地利用总体布局、主要用地规划和空间管制引导、规划实施与管理，附则及附表等内容。为了对本规划有一个全面的了解，现将有关问题作如下说明。
一、××镇概况
××位于××区东南部，集镇距市区15公里，属半丘陵半圩区地形。东与××县、××镇和×××接壤，南与××镇相连，西与××镇隔河相望，北与×××和××镇紧连，是××区建制镇之一。
全镇辖××村民委员会××个街道居委会，×××个村民组，辖区总面积×××平方公里。20__年全镇总人口5.4万人，其中农业人口4.5万人，非农业人口0.84万人，人口密度475人/平方公里,耕地总面积5823.90公顷，人均耕地0.1072公顷。
××镇是×××区×大建制镇之一，区域位置较佳，××省级开发区区域面积三分之一在我镇境内有××铁路及复线和××高速东西穿越，×××省道北穿而过，交通便捷。
这里典型的温带气候，加上独特的地理位置，使得××拥有皖南山区的朴质，更兼江南水乡的柔美。境内山峦起伏、环境优美。南有千年古坝－×××坝，滋润着××儿女；东有圣地－×××，休闲度假好去处。
境内自然资源极为丰富，有储量可观的石、方解石、煤，还有锰、铜、硫、铁等金属，广袤的山场盛产、李、中草药等。
改革开放以来，××经济和社会事业得到了快速发展，人民生活水平逐步提高。程控电话容量1万门，电子网络遍布世界各地。
二、现行规划实施情况
（一）现行规划实施效果
1、强了耕地保护力度，确保了耕地总时的稳定
现行规划通过实行“占一补一”制度，加大土地开发、复垦、整理的力度，使耕地在数量及质量上保持稳定；通过严格控制建设占用耕地，尤其是基本农田，使基本农田得到特殊保护；通过中低产田改造提高了耕地质量，进一步稳定了农业的基础地位。
2、严格控制了建设用地的规模，规范了建设用地管理
通过对建设占用耕地指标的严格控制，鼓励充分利用现有建设用地、确需扩大建设用地规模的优先安排利用非耕地或劣质耕地，有效地控制了建设占用耕地的规模。同时通过建立基本农田保护区和划定各项建设用地范围，有效地制止了不按规划建设、少批多占等现象，使建设用地管理得到进一步规范。
3、提高了土地利用效率
现行规划的实施使基本农田保护责任明确，稳定了农民在承包地上投资、投肥、投劳的积极性，同时通过对中低产田改造，提高耕地总体质量的同时，使耕地地力得以更大化发挥，提高了土地利用效率。
4、稳定了经济发展
现行土地利用总体规划在制订和实施过程中，注重与各专项规划、经济发展计划相轩调，将交通、水利、基础建设等用地规划及发展规划较为合理地与本地社会经济及自然实际状况相统一，促使经济以较高的速度稳定发展。
（二）现行规划主要执行情况
规划实施以来，各地严格实行土地用途管制，促进了用地管地观念的转变，有效遏制了建设用地盲目扩张，严格保护了基本农田，提高了土地利用水平；另一方面，通过合理安排用地，确保重点工程等各建设项目用地的合理需求，为我镇经济建设社会民展提供了用地保障。
通过调研民现，现行规划实施以来总体情况良好。规编制过程中公众与程度较高。规划宣传普及率达85%；现行规划实施后，土地利用率、土地产出率、土地集约度等得到明显提高；各项耕地质量指标有所提高。
（三）现行规划存在的问题
1、规划缺乏足够的动态性。现行规划在1999年完成并实施以来，随着时间的推移，现行规划所依赖的基础条件发生了较大变化，因此原规划在一定程度上已缺乏现势性，不能有效地调控和指导各类用地的布局。
2、现行规划缺乏足够预见性。现行规划没有充分考虑农业结构调整对土地利用结构的影响，对新出现的土地需求预见性不强，使得现行规划不能很好地解决规划实施中出现的新情况、新问题。
3、现行规划缺乏足够的可操作性。现行规划偏重于强调规划指标的分解落实，对规划建设用地的定位和布考虑不够充分，在基本农田布局和建设用地布局中未能有效地结合当地实际条件，不能适应城市化发展需要，规划缺乏一定的科学性和可操作性。
三、规划修改的必要性和意义
（一）规划修改的必要性
现行规划在1997年至20__年期间得到了较好的贯彻实施，在耕地保护、建设用地规划管理、土地用途管制方面发挥了积极作用。但随着××省“东向发展战略”思想的提出，以及我镇经济的快速发展、工业化、城镇化过程的加快，农业结构和城镇体系战略的调整，行政区划调整工作的完成，全镇土地利用结构和布局的变化、现行土地利用总体规划在建设用地和基本农田空间布局等方面逐渐暴露出一些与新形势不相适应的问题。
1.社会经济调整及产业发展布局的变化要求土地利用布局的调整。
为了能主动融入“长三角”经济圈和适应××省“东向发展战略”的发展，××镇进行了经济结构的战略调整和产业重新布局。大力推动农业产业化，大力发展特色农业与生态农业，要求新的土地利用布局。
2.调整土地利用总体规划是加快农业和农村现代化建设的迫切需要。
在农业和农村现代化建设过程中，必须进一步优化城镇、村庄和基本农田的布局，使其成为一个完整统一的有机整体，形成城镇和农村相协调，居民点和农田相衬托的新格局，而县级土地利用规划正是调整这一格局的重要依据。因此，修改土地利用总体规划，增强规划的科学性、可行性，对于促进农业和农村现代化建设显行尤为重要。
3.调整土地利用总体规划是实现土地资源可持续利用的必然选择
新《土地管理法》实施以来，土地利用管理日益加强，而现有的规划在实施中的矛盾也不断显现，分散的建设用地布局越来越不适应新形势下土地管理的要求。因此，有必要进一步科学准确地测算建设用地规模、范围，预留必要的发展用地，把有限的用地指标落实到合适的地块上，使有限的土地资源得到最优的配置。
（二）规划修改的意义
1、为××镇实施可持续发展战略提供了必要的用地保障。通过××镇土地利用总体规划的调整，合理配置、优化各类用地，使社会、经济和生态效益协调一致，实现可持续发展。
2、土地利用总体规划在制订和实施过程中，注重与各专项规划、经济民展计划协调。将交通、水利、基础设施建设等用地规划及发展规划较为合理地与本地社会经济及自然实际状况相统一，促使经济以较高的速度稳步发展。
3、进一步提高土地资源的利用率与产出率。土地利用结构调整与优化是在不增加土地投入的条件下，实现产出增长以获取结构效益的有效途径，同时能促进土地资源利用集约型边转变，从而提高土地资源的利用率和产出率。
四、规划修改的指导思想、原则和依据
（一）规划指导思想
××镇土地利用总体规划以国家和省的的关法律、法规为指导，根据社会、经济和生态可持续发展的原则以及产业发展的实际需要，在对国民经济和社会发展用地需求做出科学预测的基础上，合理确定土地利用的方向，实行“占一补一”政策，统筹安排各业用地，从严控制建设占用耕地，优化配置和节约利用土地资源，提高土地利用率和产出率，为实现国民经济持续、稳定、健康、协调民展和保护、改善生态环境服务。
（二）规划原则
1、坚持供给引导需求、兼顾各方利益、统筹安排各类用地的原则；
2、坚持切实保护耕地、合理利用土地资源的原则；
3、坚持规划的科学性与可操作性相结合的原则；
4、坚持占用耕地与土地开发、整理、复垦相挂钩的原则；
5、坚持从实际出发、因地制宜和动态调整原则；
6、以土地资源可持续利用为根本出发点，坚持土地资源节约、集约和高效利用的原则；
7、坚持城镇面积 增加与农村居民点面积减少相挂钩原则。
（三）规划修改的依据
1、《中华人民共和平共国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《中华人民共和平共国基本农田保护条例》、《中华人民共和平共国城市规划法》、《中华人民共和平共国环境保护法》、《中华人民共和平共国森林法》、《中华人民共和平共国水法》、《农业承包法》等。
2、《××省实施〈土地管理法〉办法》、国家《土地利用总体规划编制审批规定》、《××省乡（镇）级土地利用总体规划编制规程》、《××省划定基本农田保护区技术规程》、《村镇规划标准》。
3、《××区土地利用总体规划》（1997－20__年）、《××区基本农田保护区规划法》（1996－20__年）、《××区城镇体系规划》（1997－20__年）、《××镇建设总体规划》（1997－20__年）。
4、××镇“十一五”规划和20__年国民经济与社会发展计划。
5、省、部其他规范性文件和相关基础资料。
五、规划修改简要过程
根据《中华人民共和国土地管理法》、区政府下达我镇土地利用总体规划有关指标以及其他相关法规、政策的规定和规划修改的动态原则，在行政区划调整的基础上，对××镇土地利用总体规划进行修改工作，大致经历了以下四个阶段。
（一） 组织准备阶段
这一阶段主要开展计划制定，落实经费，组成领导小组和规划小组，总体规划方案设计，选定研究专题以及业务培训等准备工作。
着先是制定工作计划，工作方案落实经费，组成领导组和工作班子。如开了领导组、工作班子会议，审议和讨论工作计划技术方案。
其次，为了修改好本次规划，在全镇对修改土地利用总体规划重要性进行广泛宣传，统一了思想、提高了认识。
最后，研究讨论了修改规划的指导思想、原则、依据和工作方法，明确了本次规划修改的目的、任务和重点内容，并制定了工作计划和方案。
（二） 调查分析研究阶段
这一阶段的主要任务是收集，整理和分析有关自然资源，土地资源，土地利用和社会经济等方面的数据、图件、文件等资料，并找出土地利用中存在的主要问题。
（三） 规划修改阶段
1、在收集、分析规划资料和开展前期专题调研的基础上，根据孙埠镇国民经济和社会发展及各部门各行业的用地要求，确定土地利用的方针和目标；
2、对作镇土地需求和土地供给量进行分析预测的基础上，运用综合平衡、目标规划法等方法，制定了适应当前社会经济发展的土地利用方案，并从国民经济和社会发展的角度进行了各类用地结构的调整；
3、在用地方案和土地利用结构调整的基础上，对全镇主要用地进行了规划，并制定了相应的管制导则；
4、拟定规划方案，形成文字及图件成果。落实各项地指标，进行相应的土地利用结构调整，制定规划实施措施，撰写规划文本、说明。
（四） 规划成果形成阶段
在调查、分析、研究和规划修改的基础上，整理出本次规划的主要成果：
1、《××镇土地利用总体规划文本（20__－20__年）》；
2、《××镇土地利用总体规划（20__－20__年）说明》；
3、《××镇土地利用现状图（20__）》（1：1万）；
最后，由××镇向上级主管部门申请评审，根据评审结果进行修改形成最终规划成果。
六、现行规划（1997－20__年）实施情况分析
1、基本农田保护面积
现行规划××镇的基本农田保护面积为5059.90公顷，基本农田保护率为86.88%。
规划实施期间，我镇严格执行基本农田保护，基本农田保护面积和布局与规划保护一致（表1）
表1××镇现行规划基本农田保护招待情况
单位：公顷
行政单位 1996年底
耕地面积 规划20__年
保护面积 20__年基本
农田保护面积 规划指标
完成率（%）
××镇 5823.88 5059.86 5059.90 100
2、建设占用耕地控制指标执行情况
依据现行土地利用总体规划，××镇1997－20__年新增建设占用耕地指标为40.98公顷,1997－20__年全乡实际建设占用耕地指标为6.1公顷，剩余指标为34.88公顷（表2）。
表2××镇现行规划建设占用耕地执行情况
单位：公顷
现行规划建设用地
占用耕地面积 1997－20__年
实际执行 剩余指标 指标完成率%
××镇 40.98 6.1 34.88 1.49
七、本规划（20__－20__年）与现行规划（1997－20__年）的衔接
1、耕地基本农田保护指标的衔接
根据本规划到20__年的耕地面积规划为5863.55公顷，本规划与现行规划的耕地指标保持一致。本规划到20__年的基本农田保护指标规划为5059.90公顷，而现行规划到20__年的基本农田保护指标规划为5059.90公顷，本规划与现行规划的基本农田保护指标保持一致（表3）。
表3××镇规划耕地与基本农田保护指标衔接情况
单位：公顷
现行规划
20__年耕
地保有量 现行规划
基本农田
保护面积 现行规划
基本农田
保护率 本规划20__年耕地保有量 本规划基本农田保护面积 本规划基本农田保护率
××镇 5863.55 5059.90 86.88 5863.55 5059.90 86.88
2、建设用地及其占用耕地指标的衔接
本规划20__－20__年的建设用地指标规划为52.48公顷，其中占用耕地指标规划为34.88公顷，而现行规划1997－20__年的规划占用耕地指标为40.98公顷(表4).
表4××镇规划建设占用耕地指标衔接情况]
单位:公顷
现行规划建设用地
占用耕地面积 1997－20__年
实际建设占用
耕地面积 现行规划剩余建设中用耕地面积 本规划建设占用耕地面积
××镇 40.98 6.1 34.88 34.88
八、规划修改中若干具体问题的说明
（一）关于基础数据的来源
1、人口资料：包括历年人口、城镇人口、农村人口、暂住人口、流动人口、自然增长人口、机械增长人口等，其主要来源于××镇国民经济与社会发展统计资料，公安部门的统计资料等。
2、有关经济与社会发展方面的规划指标主要来源于××镇相关部门的规划资料。
3、土地方面的数据主要来源于历年各项建设用地资料、土地出让、转让资料、以及土地登记等资料；××镇历年土地利用变更调查资料；××镇土地整理、复垦和开发指标等。
4、有关规划方面的资料主要来源于历年社会经济统计年鉴、基本建设投资统计、农业用地效益资料、物价变化资料；气候、水文、工程地质、地形地貌、水系、植被、气象和主要自然灾害资料；孙埠镇各部门发展规划及用地计划资料。
（二）重要指标的依据
1、农业用地指标
耕地、园地、林地等各项用地量的预测，分别从需求和供应两个方面进行预测，对于预测结果在区级指标之内，以县级别分解指标作为××镇的用地指标，在耕地需求方面，与县级规划一样，从粮食生产总需求、粮食生产水平、粮地系数三方面预测；在耕地供应方面，则在耕地后备资源评价的基础上，结合社会经济条件的耕地开发能力进行预测，园地及林地在未利用地适宜评价的基础上，根据人口与经济发展水平的结果，对规划期间园地、林地开发及非农业建设占用园地、林地情况预测。
本次规划的生产潜力预测主要是对农作物单产进行预估，预测20__年粮食作物的单产为6225.00公斤/公顷。年。
2、建设用地预测
（1）人口发展预测
人口的民展变化关系着国民经济发展速度、城乡居民建设规模和土地的承载力，因此，人口预测是土地需求量预测的前提。
按人口 自然增长率和人口的机械增长预测，20__年全镇人口将达到7.5万人。
（2）城镇建设用地预测
根据土地供给决定土地需求的原则及我镇经济发展与地关系状况，并按照城镇人均建设用地规划相关规定的要求，城镇用地总规模将由20__年的157.27公顷调整到20__年的180.15公顷。
（3）农村居民点用地预测
由于对土地集约利用的追求，行政村的合并，农村居民点的整理，同时中心村建设步伐加快，拆村并点，农村居民点用地集约度进一步提高，人均用地面积将大幅度减少。本次规划期内农村居民点用地将由现状（20__）年的569.521公顷调整到规划年（20__年）的562.63公顷，到20__年农村居民点用地规模减少6.89公顷。
（4）独立工矿用地预测
××镇20__年的独立工矿用地为26.61公顷。规划期内独立工矿用地将分布城镇以外集中，主要以内涵挖潜为主，但由于长三角地区的产业转移的带动下，××镇独立工矿用地面积还将进一步快速增长。预计到20__年独立工矿用地面积将增加到41.11公顷，净增加14.5公顷。
（5）交通用地预测
根据我镇规划期内交通用地指标，至20__年，我镇各类交通用地规模基本保持不变。
（6）水利工程用地预测
根据我镇规划期内水利设施用地指标，至20__年，我镇水利设施用地规模基本保持不变。
3、基本农田保护区规划指标
遵照国务院《基本农田保护条例》、安徽省等有关法律、法规，孙埠镇土地利用总体规划要确保耕地保有量和基本农田，规划期间基本农田保护面积为5059.90公顷。
4.土地利用结构优化和平衡表的编制
为了保护规划用地指标的落实和使我镇各类用地的配置能从国民经济和社会发展的角度得到合理的安排，增强本规划的实用性和科学性，在部门用地指标调整上，多次进行了由镇政府组织的部门用地协调会，反复讨论、协商，广泛征求意见，尽可能地从行政、经济和技术上合理安排各类用地，同时，根据全镇经济和社会发展趋势，从提高土地利用率和产出率、走集约和节约用地的道路出发，积极引导部门接受镇规划用地指标。
⑴农、果、林、水产部门用地：农业部门用地给予优先安排和满足，优化大农业结构，实行多种经营，增加蔬菜、经济作物、果园面积，提高大农业经济从价值。
⑵镇区、工矿部门用地：镇区、工矿部门的用地在本着集约和节约的原则，进行统筹安排。
以此为原则，采用综合平衡法，根据各类用地在规划期内的增减变化，编制了20__－20__年的土地利用平衡表。
5.土地利用分区
土地利用分区的主要目的是为土地用途管制实行提供依据，用地区域类型的划分是根据土地利用总体规划规程中的有关规定进行，并突出了农业用地的划分，共分为农业用地区、园业用地区、林业用地区、城镇建设用地区、村镇建设用地区、独立工矿用地区、其他用地区等七个区。
在具体区划划分方法上，是以土地利用现状分析、土地适宜性分析和区域自然和社会经济发展为基础，根据土地主导用途的不同，采用定量研究与定性分析相结合的方法。为确保土地用途管制的实行，还针对每种土地用地区的用途特点，制定了详细的用途管制细则。
6.各项用地指标的分解
××镇镇级土地利用总体规划是整个土地利用总体规划体系的最终落实点，是县级规划得发实施的基本保障，因此在镇规划主要用地控制指标，服从县级规划分解指标，特别是非农建设占用耕地、耕地开发、复垦指标上，以确保县级耕地总量占补平衡的实现，另外对退耕还林指标也给保证。
7.用地布局的依据
⑴规划年全镇国民经济和社会发展对土地所作的战略安排。
⑵各部门用地发展规划中的布局要求。
⑶《土地管理法》及相关法、法规对用地布局所作的要求。
⑷全镇的自然、社会经济条件、土地利用方式、土地质量和土地生产效益的差异。
（三）与城镇规划的协调情况
考虑到城镇规划用地分类与土地利用规划用地分类的技术口径不同，本次土地利用规划与城镇规划用地规划协调的着重点放在城镇建设用地新占农用地、特别是新占耕地面积上，而对城镇用地现状面积、规划面积不强求统一。在城镇建设用地新占农用地、特别是新占耕地面积方面，城镇规划与土地利用总体规划是统一的。
（四）与其它规划的协调
本规划在与生态、农业、水利、林业等部门规划的协调方面，充分考虑了这些部门的规划成果，优先保证了这些部门的胜地需求，在本质上是协调一致的，只是在具体的土地面积数据上按照上级部门的要求统一采用了土地部门的数据。
九、规划方案的可行性分析
1、组织上的可行性。在规划的整个过程中，从最初的技术方案的论证到资料的收集和规划讲座稿子论证都多次进行了专家、部门的调查咨询，保证了一次规划的科学性、合理性和可行性。
2、基础数据和资料的可行性。整个规划都是以土地详查和变更调查数据为基础基准，国民经济、社会发展的统计年鉴等资料的权威性强。各部门提供的基础数据、规划数据和资料是各有关部门根据自身的发展，经过长时间的努力完成的，具有较强的可靠性。
十、需要进一步说明的问题
1、关于规划范围的说明
本次规划范围为××镇辖区全部土地，土地总面积11440.06公顷。
2、关于规划时间的说明
基期年20__年，规划期20__—20__年。
3、关于土地质量评价的说明
土地质量评价坚持为生产服务原则，采用联合国《土地评价纲要》提出的土地适宜性评价思路（ITC）并结合××区××镇目前土地的利用方式进行。
4.关于基础数据口径不一致问题。根据《中华人民共和国土地管理法》和国家有关的规定，要求土地利用总体规划中土地面积的基础数据必须是土地详细和土地变更调查数据，因此，本次规划中将所有其它数据都统一到了土地变更调查数据的基础上，会与专利号部门提供的原始数据不完全一致，由于土地详杳和变更调查，是严格按照土地利用现状三大类进行的，各类土地利内涵，与各部门用地类型划分存在较大的差异，故二者在外延上有明显的区别。
十一、规划修改的成果
1、《××区××镇土地利用总体规划（20__－20__年）》；
规划土地用途调整方案范文第5篇
一、办理“两证”的原则
盘活存量资产，有利改制；简化手续，规范收费；方便企业，有利发展。在充分考虑乡镇企业发展历史的特殊性、坚持合法的前提下加快办理步伐。
二、办理“两证”的范围
市区范围内乡(镇)、村办集体工业企业(以下简称乡镇企业)改制为股份有限公司、有限责任公司、股份合作制企业、私有企业、租赁经营和实施出售、兼并、合并、破产等(以下简称为改制)，对符合环境保护、城市规划要求的工业企业生产性用房及用地可办理“两证”。涉及原使用的土地、房屋资产处置，应按本意见规定进行土地、房屋资产处置。
三、土地资产处置及其土地使用证的办理
(一)*市土地行政主管部门负责市区乡镇企业改制土地资产处置的审批管理工作。各区土地行政主管部门负责具体实施。未经市土地行政主管部门依法审批，擅自进行乡镇企业土地资产处置的行为无效，改制后企业的土地使用权不受法律保护。
(二)乡镇企业改制进行土地资产处置，应符合以下条件：
1、土地使用权属必须合法无争议，并已办理土地登记，持有合法的土地使用权证书。
2、改制后的建设用地必须符合城市总体规划和乡镇土地利用总体规划。
对于违法占用的土地或通过土地非法交易等途径非法取得的土地使用权，应当按照国家和省、市有关土地确权的规定，经依法处理并补办用地审批手续后确定土地使用权，依法取得土地使用证后，方可按本规定申请进行土地资产处置。尚未进行土地登记的，企业应向土地所在地的区土地行政主管部门申请确权，由区土地行政主管部门负责地籍调查和初审后报市土地行政主管部门审核并由市土地行政主管部门出具土地权属证明。
(三)乡镇企业改制涉及的土地使用权，有下列情形之一的，应依法补办征用手续并
按土地使用权出让方式进行处置：
1、企业整体连同土地使用权转让或进行不动产分割转让涉及土地使用权转让的；
2、改制后企业由本集体经济组织以外的经济组织或单位控股的；
3、改制后改变原土地批准用途需重新建设的(房地产项目建设用地除外)。
乡镇企业改制后改变土地批准用途，进行房地产开发建设的，按《关于进一步深化国有土地有偿使用制度改革推行土地使用权招标拍卖出让的通知》(杭政19号)执行。
通过土地出让方式处置土地使用权的，由受让者依法办理土地征用手续和土地出让手续，缴纳土地使用权出让金。改制企业以出让方式取得的土地使用权，可依法进行转让、出租、抵押。
4、乡镇企业改制需要将集体土地依法征为国有土地的，应当提供下列资料：
(1)建设用地呈报表(村及乡镇、区政府盖章)；
(2)改制企业的批文(由各区的乡镇企业行政主管部门负责批复)；
(3)征地协议书；
(4)建设用地规划许可证及附图。
(四)乡镇企业在改制时，集体土地所有者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其它附着物租赁给改制企业的，涉及的土地使用权，可采取租赁方式进行处置。
采取租赁方式处置土地使用权的，作为集体所有土地所有权代表的乡(镇)或村集体经济组织要与承租企业(改制企业)签订土地租赁合同。
集体所有土地租赁合同文本由市土地行政主管部门统一制订。
以租赁方式取得的土地使用权不得擅自转让、转租和抵押。如确有需要，应经出租方同意并依法补办有关手续后才能进行。
(五)乡镇企业改制为股份合作制企业或有限责任公司，由作为集体土地所有权代表的乡(镇)或村集体经济组织控股的，所涉及的土地使用权允许以集体土地使用权作价人股。但其土地使用权入股的价格需经有土地评估资质的土地评估机构评估，并经市土地行政主管部门确认。同时，以土地使用权作价入股的，由相应的集体经济组织按股收取红利。
以集体所有土地使用权作价入股方式处置的，其土地所有权性质不变。企业终止时，土地使用权仍归原集体所有者。
作价入股的集体土地使用权不得擅自转让、出租，不得擅自改变土地用途。
作价人股的集体土地使用权作为企业的法人财产可以抵押，抵押时应按国家关于集体土地抵押的有关规定办理审批手续。抵押权人处分抵押物时，须先补办征用、出让手续，补交土地出让金或以处分集体抵押物所得价款先行抵交出让金。
(六)使用划拨国有土地使用权的乡镇企业改制时，经主管该企业的乡(镇)或村集体经济组织同意后，由改制后企业按现行企业改制土地资产处置的有关规定补办土地使用权出让或国有土地租赁手续、补缴土地出让金或按年缴纳土地租金。
补办土地出让手续后的土地使用权可以依法转让、出租、抵押。
补办国有土地租赁手续后的土地使用权转让、抵押按《*市国有土地租赁管理办法》的有关规定执行。
(七)以土地出让方式取得国有土地使用权的乡镇集体企业改制时，可以依法转让、出租给改制后的企业使用或作价入股。土地使用年限为土地出让年限减去原乡镇企业使用年限后的剩余年限。
(八)乡镇企业改制土地资产处置的具体程序：
1、申请。乡镇企业向区土地行政主管部门提出土地资产处置的申请，以出让方式处置的，还应向市规划部门申请办理规划批准手续。
2、权属确认。企业所在地的区土地行政主管部门在收到企业申请后15个工作日内完成企业用地地籍调查和初审后(有权属纠纷的除外)，报市土地行政主管部门审批，市土地行政主管部门在7个工作日内完成审批工作。
3、地价评估和确认。企业委托具有土地估价资质的评估机构进行地价评估。企业持土地价格评估报告向市土地行政主管部门申请评估结果确认，市土地行政主管部门在川个工作日内完成地价确认工作。
4、处置方案拟订。由企业所在的区土地行政主管部门会同该企业拟订土地处置方案，明确处置方式。如需补办土地征用手续的，按国家、省土地管理法律、法规的规定补办征用手续，在报送土地资产方案时一并报送补办征用的有关材料。
5、方案审批。采取补办土地征用、出让、国有土地租赁、土地使用权作价入股的，市土地行政主管部门根据区土地行政主管部门的初审意见，批复有关处置方案。如需办理征用的，一并补办征用土地审批手续。采取集体所有土地租赁方式处置的，由市土地行政主管部门负责方案批复，由企业所在区的土地行政主管部门负责具体实施，并办理有关审批手续，在审批后由区土地行政主管部门负责将有关租赁合同及审批资料报市土地行政主管部门备案。
6、签订合同或协议。企业根据批准的处置方案，按批复意见签订协议或合同。办理国有土地使用权出让、租赁或作价入股的，要与市土地行政主管部门签订土地出让或租赁合同等有关手续；办理集体土地使用权租赁的，要与集体土地所有者签订集体土地使用权租赁合同；办理作价人股的，集体土地所有者要与企业签订作价人股协议。
7、土地登记发证。使用国有土地的企业办理土地登记手续，可直接向市土地行政主管部门办文窗口申请办理土地登记；使用集体土地的企业，可向土地所在地的区土地行政主管部门申请登记，经区初审后，报市土地行政主管部门审批。
(九)集体土地资产处置的有关政策措施：
1、土地使用权以出让方式处置的，企业改制后将集体土地征为国有办理土地出让手续，且不改变用途并不重新建设的，由改制企业缴纳土地出让金，其土地出让金按评估确认价的20％缴纳，并按“收支两条线”的原则，除土地复垦基金(每亩loo00元)及土地出让业务费(按出让金的1％计)外，其余由市财政按70％的比例返还给企业，并用于职工基本养老保险。该资产的最后处置权属于国家。
2、鉴于历史原因，对改制企业补办规划、土地、房产等手续时，属企业生产性用途的可免收市政配套费，参照国有企业改制的有关政策，减半收取其它规费、手续费。
3、为有利于企业发展，土地征用费的标准适当低于撤村建居的标准，同时，企业过去已付的租用费可抵扣土地征用费。
4、以集体土地租赁方式处置的，土地租金按评估确认价的20％乘以土地还原利率(按4％)确定。土地租金逐年缴纳，标准自合同签订之日起五年不变，五年后每三年调整一次，每次调整’幅度不超过原租金的20％。租金由乡镇村集体经济组织负责收取，主要用于乡镇或村基础设施、公益事业的建设，不得移作他用。
5、以集体土地使用权作价入股方式处置的，其作价入股额按土地评估确认价的80％确定。
(十)改制后企业若需改变原土地用途，须报经市规划部门和市土地行政主管部门批准，重新补办有关手续，补缴土地有偿使用费等费用。如需改变用途进行房地产开发建设，必须统一纳人政府土地储备库，实行土地使用权招标或拍卖出让。
四、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证的办理(市规划局办理)
(一)办理建设用地规划许可证的资料：
1、市土地行政主管部门开具的企业改制联系单；
2、1/1000地形图两份，用铅笔线划出用地范围，并向规划院四线室申请划出规划控制线；
3、土地使用权证(复印件)；
4、填写预审表和建设用地规划许可证申请表。
(二)办理建设用地规划许可证的流程：
1,凭以上资料报送总窗口；
2、综合处预审后，根据内容报处、局审正；
3、预审后转各业务处室，办理规划用地许可证手续；
4、办理完毕后报送总窗口，核发建设用地规划许可证(或填写市土地行政主管部门联系回执单)。
(三)办理建设工程规划许可证的资料：
1、改制后的土地使用证(土地呈报表)；
2、建设项目实测1／500地形图两份(详细注明占地面积、建筑幢数、层次、建筑面积准确数字)；
3、竣工图二套(含建施平面、剖、竣工图，并有设计单位盖章)；
4、有消防、环保、质监部门的书面审核意见；
5、违法建筑行政处罚证明及补交规费证明件；
6、填写建设工程规划许可证申请表。
(四)办理建设工程规划许可证的流程：
1、上述资料报送总窗口受理；
2、由综合处送有关业务处室并报局进行规划定性，确定是否允许补办建设工程规划许可证；
3、如确定允许补办，则到法规处接受违法建筑处罚，并到有关部门办理交纳规费手续；
4、交纳罚款和规费后，凭单据及补办资料由法规处报送总窗口受理，转各业务处室和局领导审查批准补办建设工程规划许可证手续；
5、由总窗口核发建设工程规划许可证。以上资料齐全后，在15个法定工作日内办理完毕。
五、房屋所有权证的核发
(一)乡镇工业企业无论以何种方式进行改制，改制前应有合法有效房屋权属凭证，不具备房屋权属凭证，必须依法补办，并取得房屋所有权证。由市房产管理部门核发权证。
(二)房屋所有权证的办理。
l、*年12月9日前，经批准建造的房屋，应按规划部门建房批准文件和用地审批手续，受理登记核发权证。未经批准建造的房屋可出具房屋建造年份、用途、用地状况及负有法律责任的具结，经乡(镇)政府证明报市规划部门审核同意，由市房产管理部门受理登记、核发权证。
2、*年12月10日以后经批准建造的房屋，在提交建设项目批准文件、土地使用证、建设工程规划许可证(建筑许可证)、竣工验收证明后，受理登记、核发权证。未经批准的，应按规划部门和土地管理部门的审批程序，经行政处罚后，补办有关手续，凭补办批淮文件受理登记。
在批准用地范围内，对少批多建房屋的超批准建房面积部分，经规划管理部门行政处罚和规划审核补证后，受理登记。
凡在*年*市区开展房屋所有权总登记至今，已领取房屋所有权证的，根据房屋验换证管理实施办法办理换证手续，领取新的房屋所有权证。其中房屋所有权主、客体已发生变化的应持有效凭证，办理房屋转移、变更登记。
(三)房屋租赁管理。
凡涉及房屋租赁事宜的，房屋租赁出租人和承租人应签订书面租赁合同，约定租赁期、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向企业所在地的区房产管理部门登记备案。
六、其它事项
(一)西湖风景名胜保护区乡镇企业的土地使用证和房屋所有权证的登记发放，按西湖风景名胜保护区的规定执行。
