小产权房转让合同

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小产权房转让合同范文第1篇

一、小产权房向城镇居民转让的合同效力

目前该种情况，在实践中普遍的认定为合同无效。而在理论上，国内较多的学者对合同的效力持肯定态度。笔者持合同无效论，主要基于以下几个理由：

（一）违反我国相关法律规定

《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条第6项规定：“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。”根据这一规定得知，转让的房产必须是依法登记且具有完整权属证书的。而小产权房是建立在农村集体所有的土地之上，其存在注定不能取得完整产权，根本无法进行登记领取权属证书。

（二）违反我国房地一体主义

我国《物权法》第146条规定：建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。该条规定主要是指国有建设用地流转原则，它表明房地产所有权转让之时，房产之上的土地所有权也随房一起转让，该原则的实行，避免了我国房产交易市场出现混乱局面，维护了房产市场的稳定。对于这一原则对集体土地上的房屋买卖同样适用。而小产权房恰恰违反了这一原则，根据我国土地管理法的相关规定：农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。故小产权房流转中城镇居民根本无法取得土地的所有权，使得房地分离，较易产生纠纷。

二、小产权房向其他集体经济组织成员转让的合同效力

针对这一情形，实践中多数判定为合同无效，但笔者认为合同应认定为有效，主要基于以下理由：

（一）基于公平正义原则

国家将一部分土地划分归为集体所有，是为了保障农民最基本的生存及生活居住权，体现了国家对弱势群体的保护倾向。但与此同时，这也恰恰是限制了农民应享有的同城镇居民一样的权利，“农民与城镇居民”，对称谓及身份的区别本身就是违反公平的体现。为了农民的身份，他们无法享受房屋及土地所带来的升值利益，他们与国家一样拥有土地，但无法同国家一样买卖土地，获取收益，从另一层面上讲他们不是被保护着，而是被禁锢在了这片土地上。

（二）维护农民合法收益权

基于我国现有规定及我国国情，允许小产权房在市场随意流转势必将造成我国房产市场的混乱，引发各方利益矛盾冲突。但完全限制小产权房的流转则是对公平原则的违反，农民对土地可以占有、使用，因无处分权而无法像城镇居民一样获得房屋升值所带来的利益，在目前我国现实情况之下虽不能立即实现同城市房地产一样的大市场，但笔者认为可以尝试在各集体经济组织之间开拓一个独立的小市场，允许各集体经济组织之间的房屋进行自由流转，使集体经济组织的成员也能收获房产所带来的利益。

三、小产权房在理论界和审判实务上的合同效力

理论界的争论和审判实务上的分歧固然跟个人的认识有关，但是追根问底是小产权房的转让合同问题涉及到国家土地政策，是一个兼具私法、公法性质的问题。单从合同角度上看这是单纯私法领域调整的范畴，另外从国家的土地政策上我们又可以看出这又受到公权力的约束。私法以追求公平与正义为目标，公法以追求效率为价值取向。由于主管范围、价值目标等不同，私法与公法在调整同一社会现象时难免发生冲突。但是，笔者认为无论是理论观点还是审判实务的认识，判断小产权房买卖合同效力完全是一个归于是私法领域的民法问题，应当以现有的相关法律规范《合同法》、《物权法》作为讨论基础，以民法领域自身的规则作为判断准绳。

四、房屋合同无效后的利益平衡

由于小产权房的交易不在少数，其中涉及多方之间的利益，易引发多种矛盾。因此，在解决小产权房的问题中，平衡好各方之间的利益则显得尤为重要。

（一）责任比例的确定

实践中多数情况下是因房价的不断增长使得卖方反悔而向法院主张房屋买卖合同无效，小产权房交易之时必然是双方合意的结果，但卖方因利益驱使，违反当初协议，这是对诚实信用原则的违背，但是否能因卖方对诚实信用的违背而判定卖方承担主要责任呢？笔者认为这是不妥的。小产权房买卖合同签订之时，双方都明知这一行为在我国存在违法情况，即都存在过错，双方过错大小应相同，不能因为房价的大幅增长而让卖方承担更重的过错责任，因此，笔者认为在合同无效的情况下双方仍是承担相同的过错责任。

（二）实际操作

既然双方是同等责任，合同无效后，首先考虑的应是恢复原状，即房款返还，房屋归还。如果买房人使用房屋期间对房屋进行了修葺或装修等，可以按照添附的原理处理，卖房人取得利益，应补偿买房人因此支付的费用。当然，若买房人在居住期间对房屋造成一定的损害，也应对卖方遭受的损失进行赔偿。对于房价的上涨，在房屋合同签订之时是双方都不可预见的，房价是市场经济作用的结果，双方对此均无需承担过错责任。因此，合同无效引起的房屋返还，其中的房屋升值利益应当归房屋所有人所有，即卖方所有。作为房屋的买方，明知小产权房先天不足而选择购买，承担房屋返还的风险应是其可以预见到的。当然，其因买房失去的一部分存款利息，笔者认为是可以向卖方主张承担的。

在我国房屋被赋予了很多社会意义，房屋不仅是居住场所，也体现为居住人的财产、社会依附关系。尤其是房屋买卖大多发生在几年甚至十几年前，经过多年的经营，房屋买受人对涉案房屋已具有了强烈的认同感，建立了较为稳定的社会关系，在认定小产权房买卖合同的效力上不应一刀切地认定无效，农村私有的合法的房屋买卖合同有充分可以认定为有效的理由，其效力应认定为有效为宜。在实务中我们不仅应当严格依据《合同法》的立法精神和规定，也要从尊重历史、照顾现实和维护交易秩序的稳定和安全的角度出发，区分认定此类合同的效力，达到化解纠纷，维护社会稳定和发展，实现裁判的法律效果和社会效果有机统一。

小产权房转让合同范文第2篇

【关键词】土地管理法 小产权房 集体建设用地 使用权流转

一、当下小产权房的法律地位

“小产权房”是指建设在农村集体土地上并向集体经济组织以外的成员销售的住宅房屋。依据占地性质不同，小产权房有3种类型：建设在农用地上的住宅房屋；建设在宅基地之外其他集体建设用地上的住宅房屋；建设在农村宅基地上并出售给非本集体成员的住宅房屋。我们不难看出，小产权房的典型形态是以销售为目的在集体土地上开发的商品住宅。取得合法审批手续的宅基地上房屋，农民用于自住可以取得合法产权证，但一旦转让给本集体以外的成员，则成为不受国家保护的小产权房，转让合同不被法律认可，受让者也无法办理产权登记取得产权证，无法取得受让房地产的所有权。

二、小产权房产生原因剖析――集体土地利益相关者博弈和选择的必然结果

（一） 城乡不平等的土地使用制度

从法律上看，农村集体土地所有权被表述为完全物权，但在经济上的实际表现却为“有限所有权”。现行《土地管理法》对集体土地的用途予以严格限制，集体土地要用于建设用途的，必须先征收为国有土地，再由国家以出让等方式提供给用地者，农民集体和用地者之间的直接交易被禁止，即所谓的集体建设用地的征地供给模式。《土地管理法》确立的城乡不平等的土地使用制度一方面使国家几乎垄断了建设用地的供应，另一方面又使农民集体几乎丧失了对其土地的处分权，大量的土地增值收益在征地过程中被地方政府获得，土地财富被从农村转移到城市。

（二）开发商与政府的利益博弈

土地资源的稀缺性日益显见，房地产开发商想以较低成本得到土地，地方政府为创政绩、得收益以及种种违法手段而使土地成本抬高，我国土地市场的种种不规范性也日益显见。房地产开发商的利益与开发成本和获取利润密切相关。在成本中，土地出让金占到房地产开发成本的60%左右，有些开发商为了节省成本以赚取更多的利润，便与农村集体经济组织合作以相对低廉的成本来进行开发。

（三）买卖双方的利益驱动

首先，作为卖方的农民，农民集体不仅可以从小产权房开发中获取巨额土地收益，而且由小产权房的建设销售带来的农村经济发展和乡村面貌改变更是可喜。农民个人则可以分享土地收益，轻松获得本地非农就业机会以及当地经济发展带来的附加利益。此外，乡政府享受由小产权房建设带来的政绩效益，参与土地增值收益的分配，从而成为小产权房的重要推动力量。就买房人而言，大城市的居住环境问题日益突出，且不断上涨的城市房价远远超过大多数人的购买能力，小产权房无疑可以满足工薪阶层居者有其屋的梦想。

三、小产权房治理与土地使用制度改革

治理小产权房要双管齐下，一方面从源头上遏制小产权房的开发销售，另一方面要妥善处理已有小产权房。我认为，以下几方面非常重要：

（一）赋予农村集体建设用地使用权以完全用益物权效力，构建城乡平等的建设用地使用权流转制度

小产权房法律上的权属界定已经比较明确，我们应遵循“权之所在、利之所享”的原则，小产权房的权与利应紧密相连。根据现行法律规定，兴办乡镇企业、村民建设住宅、建设乡（镇） 村公共设施和建设公益事业经依法批准都可以在农民集体所有的土地上进行，但在这种建设用地上取得的权利不能等同于在国家所有的土地上取得的建设用地使用权。2008 年十七届三中全会《关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》指明了集体建设用地进入市场流转的改革道路，勾画了“建立城乡统一的建设用地市场”的目标。

（二）允许集体土地上的商品住宅建设，打破城镇居民住宅用地的政府垄断

在我看来，既然允许集体建设用地流转，就不应对集体建设用地上的商品住宅开发予以禁止。首先，禁止集体建设用地用于商品住宅开发，这缺乏公共利益上的支撑。其次，只有允许集体建设用地上的商品住宅开发，治理小产权房才有制度前提。因此，从立法上禁止集体土地上的商品住宅开发完全没有必要，明智之举是承认其合法性并予以法律规制。此外，应当将集体建设用地上的商品房开发纳入城镇房地产开发管理的轨道，从开发到销售到物业管理都实行与国有土地商品房开发一样的管理，最终打破城乡住房二元化态势，实现城乡统一的商品房市场。

（三）允许宅基地使用权有条件对外流转

主张禁止宅基地使用权流转的观点，最核心的理由是担心宅基地使用权流转会使“三无农民”变成“四无农民”，引发社会不稳定。主张允许流转的观点最主要的理由是，允许宅基地流转可以盘活存量建设用地，提高土地资源配置效率，保护耕地。集体建设用地上的商品住宅开发与宅基地使用权的对外流转，是两个密切联系的问题，既然划拨土地使用权能够通过办理出让手续转变成可以市场化流转的出让土地使用权，宅基地使用权就也能够通过办理集体土地上的出让手续转变成可以市场化流转的集体建设用地使用权。因此允许宅基地使用权有条件对外流转比完全禁止更符合中国当前实际和发展需要。

（四）完善土地征收制度，禁止为“商业利益”而征收

我国《宪法》、《物权法》都严格将土地征收限定在为了公共利益的目的范围之内。然而，在法律上界定何为“公共利益”则是一个世界性的难题，人们曾寄希望于《物权法》的制定，然而现行《物权法》对此并没有做具体明确的规定。目前可行的方案之一就是先将明显不属于公共利益的征收行为列举出来加以禁止，譬如为城市居民居住而进行的商品房开发显然与公共利益无关，为此而进行的大规模的征收行为严重违法。应严厉禁止征收集体所有土地用于商品房开发，商品房开发应由集体建设用地直接供给土地即可。

参考文献：

小产权房转让合同范文第3篇

[论文关键词]“城中村”集体土地开发 “小产权房” 物权二元结构

一、活跃的“城中村”集体土地开发市场与国家禁止集体土地非农建设之间的矛盾冲突

（一）城市房价的飙升和农民生活成本的增加催生农村集体土地开发利用市场

近年来，“高房价”已经成为影响我国经济可持续发展，人民生活安定和谐的一个不容忽视的问题。虽然国家相继出台一系列政策，严格规范房地产市场的发展，但房价飙升的劲头依然不减。一些生活在城市中的外来打工者和低收入人群迫于高房价的压力，不得不走向城市近郊的农村以及“城中村”，去寻找与自身收入水平更相适应的低价房。

催生农村集体土地开发利用市场形成的另一个因素是农民生活成本的增加。随着城市化进程的加快，一些城市周边的集体土地已经转为国有。“城中村”村民的农田被征收、缺乏高水平的劳动技能和社会保障，却要承受着和城市居民一样的高物价。对这些农民来说，仅有的“优势”就是可以通过开发利用自身的土地、房屋来提高收入。久而久之，农民将其自身剩余的房屋出租、出售给本村以外的城市或农村居民的现象越来越普遍。

（一）国家“三令五申”严控农村集体土地流转引发集体土地利用违法问题

长期以来，国家对农村集体土地的流转都实行严格的控制，《土地管理法》第63条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设。”近几年来，鉴于集体土地非法流转现象频发，国务院办公厅于2007年发出《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》强调，“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权’房。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。”

由于我国相关的法律法规和政策性规定明确禁止农村集体土地出租、出让用于非农建设，也严格禁止城镇居民到农村购买宅基地或农民住宅，因此无论是从理论界的观点还是从司法实践上看，通常都认为此类农村集体土地转让合同在法律上是无效的。从而使得流转、开发利用集体土地的现象陷入普遍违法的境地。

（三）城市化浪潮中的“城中村”集体土地开发利用问题、矛盾尤为突出

“城中村”与远离城市的偏远乡村相比有着许多特殊性，因此在集体土地开发利用上的问题和矛盾特别突出。首先，大多数“城中村”的土地已经被纳入城市规划控制区范围内，村民丧失或基本丧失农业用地，缺乏通过发展农业生产来提高经济水平的收入来源。其次，村民的生存方式和职业结构已经脱离传统农业，而与城市居民没有太大区别。再次，“城中村”内，每户村民仍拥有自家的宅基地，出租房屋和土地很可能成为“城中村”村民和集体经济组织的主要收入来源。最后，“城中村”的集体土地很容易成为“旧城改造”或“棚户区改造”区域，而被征收为国有土地，兴建房子可以在征地时获得更多的补偿。

“城中村”的这些特点决定了它必将成为集体土地开发利用问题的矛盾集中区。一方面，村民出租、出售房子或土地的行为非常普遍；另一方面，这些房屋又摆脱不了“不合法”的帽子。一旦出现纠纷或者遇上国家征收土地，当事人的权益很可能因为合同无效而得不到保障，从而引发社会问题。

二、现行的法律制度和理论在解决“城中村”集体土地开发利用问题上的缺陷

（一）我国城乡土地二元制使得“城中村”土地开发利用难以实现

根据我国《宪法》第10条的规定，我国实行城乡土地二元制，城市的土地属于国有，农村和城市郊区的土地一般属于集体所有。对于两种不同的土地制度，《物权法》第3条第3款虽然明确了：“保障一切主体的平等法律地位和发展权利。”但是，《土地管理法》第63条却规定：“农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”

依照现行的法律制度，农民集体所有的土地不能自由流转成为商业用地或者工业用地，也不能用于商品房开发。实行两种不同的土地所有制度固然符合我国国情，然而并不意味着就可以给予两种不同土地所有权以区别对待。《土地管理法》第63条的规定过于一刀切，对于耕地、林地等农用地确实不应该允许用于非农建设，然而随着农业生产力的提高以及农民自身发展的需要，对于一些富余的宅基地或农村集体建设用地，不允许适当的开发，是对农村集体土地所有权的歧视。正如学者乔新生所言：“既然农村集体土地所有者种蔬菜或者粮食比‘种房子’的效益明显偏低，为什么不允许农民集体土地所有者从事商品房开发呢？”

（二）传统所有权理论的束缚导致“城中村”土地利用困难重重

传统物权理论以调整财产归属的所有权为起点和目标，其指导下的农村集体土地所有权，是农民集体对其占有的土地依法享有占有、使用、收益和处分的权利。这种所有权一元至上的农村集体土地物权制度从理论上看的确是对土地的劳动群众集体所有制完整的保护，但是基于各种现实因素的考虑，又不得不对农村集体土地所有权的一些权能有所限制，难以做到真正的“所有”，从这一点上看是有缺陷的。

实际生活中，土地归属主体与土地利用主体往往是分离的，这就产生了大量复杂的土地利用关系。特别是随着城乡一体化步伐的加快，城乡之间的交流日益密切，大批农民工进城务工，大量耕地闲置，由此产生了城市居民或者是本村以外的人或经济组织是否可以承包经营闲置土地的问题。以及城市郊区或者“城中村”的村民能否把自家宅基地、房屋出租给外来居民的问题。要想厘清如此复杂的农村集体土地利用关系，保持土地利用的可持续性和高效性，平衡各方利益，是强调财产归属和所有权中心的传统物权理论所无法解决的。

三、以“城中村”为例，对农村集体土地开发利用问题的理论探讨和实证分析

（一）“物权二元”理论支撑下，对“城中村”集体土地开发利用的可行性探讨

“物权二元结构”以所有表述财产的归属状态，以所有权表述财产归属的法律性质；以占有表述财产利用状态，以占有权表述财产利用权利。“物权二元”理论指导下农村集体土地物权制度主要体现为所有权和占有权的结合，农民集体作为农村集体土地的所有者，拥有集体土地的所有权，而其他自然人、法人也可以基于占有权，作为非所有人利用集体土地，从而使得非所有人在占有他人财产基础上拥有占有、使用、收益的权利。运用在解决“城中村”集体土地开发利用问题上，可以理解为城市居民以及本村的农民或者经济组织等一切自然人、法人可以通过占有的方式，对“城中村”集体土地直接进行支配，同时本村农民也能够通过让渡部分财产使用价值的方式来获利。

从解决实际问题的功效上看，以财产归属和利用制度组成的“物权二元结构”体系，坚持平等独立的物权理念，突破传统物权理论的框架体系，能够妥善解决诸如农村土地开发利用问题此类的农村土地上各类物权之间的法律关系。

（二）基于南宁友爱村的调研，对“城中村”集体土地开发利用模式的实证分析

友爱村位于南宁市中心北面，全村面积0.4平方公里，辖13个村民小组，480个农户，常住人口961人，流动人口约15000人。友爱村是一座典型的“城中村”，全村土地几乎被城市规划用地包围，流动人口远远超过本村常住人口，村民收入也是以出租房屋为主。这些出租屋因租金低廉，配套相对齐全，再加上地理位置位于城区中心，交通非常便利等因素受到了许多低收入人群和外来打工者的青睐。

友爱村的情况也就是当今绝大多数“城中村”的真实现状。在当前的法律环境下，这些房屋的出租出售行为都是不合法的，得不到法律的保护，一旦发生纠纷，当事人的权益很可能得不到保障。但是这种不合法的界定是否合理呢？这是需要我们进一步讨论的问题。从南宁友爱村的调研可以发现，一个小小的城中村就解决了1.5万外来流动人口的住房问题，而且房租也是本村村民主要的收入来源之一，可谓“双赢”。如果仅仅是因为《土地管理法》第63条以及一些国务院禁止城市居民在农村购买宅基地的规定就将所有开发利用农村集体土地的模式全盘否定，是不合理的。

四、“城中村”土地利用问题的出路和展望

（一）严格控制“城中村”土地用途的变更，限制农村集体土地的非法流转

在开发城中村集体土地的过程中，可能会存在一些改变土地用途的行为，比如说将农用地擅自改为建设用地，这些行为是要坚决杜绝的。此外，对于一些建造行为不合法的房屋，没有获得建房用地规划、审批等手续以前，房屋本身属于违法建筑，这些房屋同样也不能用于出租、利用。

对于农村集体土地所有权流转的问题，虽然有学者主张要放开，但是从目前我国的国情来看，还是应该对其加以严格限制的。因为农村集体土地不但具有一定的开发利用价值，更具有社会保障功能，农民离开了土地就失去了稳定的生活支柱。而农村集体土地的非法流转通常会引发一系列影响社会稳定的问题，基于此种考虑，应该在允许通过占有的方式开发利用城中村集体土地的同时，坚决打击集体土地非法流转的行为。总之，城中村集体土地可以开发利用但却要限制其流转，原理就如同城市居民可以获得国有土地的使用权却不能拿到所有权一样，这是坚持我国土地公有制的根本。

（二）在满足“城中村”村民需求的前提下，允许村民对自家宅基地、村集体对建设用地进行开发利用

土地作为一种稀缺资源，是城市发展必不可少的重要条件，同时更是农民赖以生存的基本要素。对于一些因农用地被征收、征用而失去基本收入来源的“城中村”村民，应该允许他们通过出租等方式开发利用自家的宅基地或房屋获利，村集体也能够通过整合资源的方式，在满足村民需求的前提下，开发一些富余的建设用地来增加本村集体的收入水平。

允许村民对自家宅基地、村集体对建设用地进行开发利用并不意味着放开对农村土地流转的限制，因为这种利用是所有权转移以外的其他权益的让渡。也就是说，如果村民将自家宅基地或者房屋出租给城市居民，其出租合同还必须受到20年的期限制约。此种开发模式不但可以保证农村收入增长的长期性和稳定性，也可以避免以后农民的生活会因为失去土地而得不到保障。

（三）肯定村民和村集体在“城中村”土地开发中的合法主体地位，维护双方合同利益

如今，现实生活中存在不少涉及到农村土地开发的案例，理所当然地会存在相应的合同效力问题，最具有代表性的是一些“小产权房”买卖合同，这些合同大多都因与现行的法律法规相悖而不受法律保护。

既然我们允许村民和村集体对“城中村”非农业用地进行开发和利用，就应该对这种行为的合法性予以肯定，当然对其的保护也必须区别对待。首先，要肯定村民和村集体在“城中村”土地开发中的合法主体地位，只有主体合法才能保证行为合法，真正维护合同双方的权益。其次，对于那些“城中村”宅基地、建设用地以及农民房屋的出租合同，如果是符合规划，经过审批，不属于违章用地建房的，应该依法予以保护，切实地维护合同双方当事人的利益。最后，对于那些类似“小产权房”的买卖合同之类的非法转让农村土地、房屋的合同，应归与无效。但是合同无效并不意味着无需保护合同当事人权益，合同方应根据各自的过错对因合同无效造成的损失承担相应责任。

（四）关于“城中村”土地利用问题的利弊分析与展望