项目资金保障问题

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项目资金保障问题范文第1篇

关键词：保障性住房；财政支出预算；资金来源渠道

一、保障性住房的概念及其分类

保障性住房是与商品性住房相对应的一个概念，保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限制价格、限制租金、严格准入的住房，一般由经济适用房、廉租房和公共租赁房三部分构成。保障性住房是具有社会保障性质的我国开发的住房建设项目，是政府为了保障人民“住有所居”、避免房地产市场竞争而对低收入人群住房困难、帮助低收入人群改善居住条件的一种措施。

经济适用房是指政府划拨土地给保障性住房建设项目，对享受保障性住房的低收入人群给予以政府指导价格出售、免收配套基础设施建设的费用和税收优惠政策等制度保障。享受经济适用房的人群是在经济上具有一定支付能力或者预期支付能力的低收入者，这些人对经济适用房拥有有限产权。经济适用房虽然是商品性住房，但在根本上具有社会保障性质。

廉租房是指政府或者机构将产权在其名下的房屋以低于社会普通房租的低租金租赁给低收入家庭。由于租金较低，且廉租住房只租不售，因此这些低收入家庭对廉租住房并不具备产权，而廉租住房也是针对城镇居民中最低收入者，这类人群作为廉租住房保障的对象，普遍受到社会的关注。

公共租赁房是指政府或者政府委托机构，提供在市场上的供中低收入的住房有困难的家庭可租赁的住房，并于每个月对这些家庭有相应的租房补贴。这类保障性住房保障的人群是收入高于享受廉租房但是又低于经济适用房的标准的低收入者，也是这类保障性住房较好的解决了这类人群的住房问题。

保障性住房具有全民性、福利性、安全性、层次性等特点。全民性是指任何一个国家都需要住房保障制度，都需要解决住房问题，并且住房保障要涉及到每一个有需要的社会成员的切身利益，每一个社会成员都具有享受法律规定的统一标准的保障的权利，不能有所偏倚。福利性是指住房保障制度通过转移支付途径，各方面福利待遇都有所提升，使被保障对象的住房条件得到了一定的补偿。安全性是指住房保障作为社会保障制度的一种，能够为人们提供一个安全稳定的居住环境和生活条件，使他们无生活和工作后顾之忧。层次性是指住房分配方面的水平公平和垂直公平，即针对同等困难程度的群体要同等对待，针对不同困难程度的群体所提供的保障类别不同的特性。

二、当前我国对保障性住房的财政支出预算情况分析

2008年按照国务院规定的资金来源渠道积极筹措资金，积极落实对保障性住房中廉租房建设的税收优惠，建立健全廉租房制度，中央财政安排资金68亿元，增加17亿元。

2009年预算中保障性安居工程资金493.01亿元，增加311.1亿元，增长171%。加大对廉租住房建设和棚户区改造的投入，对中西部地区适当提高补助标准。

2010年预算中保障性住房支出550.56亿元，完成预算的111.7%，增加368.66亿元，增长202.7%，高于预算主要是加大了保障性住房建设支持力度。其中，中央本级支出26.43亿元，对地方转移支付524.13亿元。

2011年住房保障支出预算数为291.63亿元，比2010年执行数减少94.85亿元，下降24.5%，从2011年可以看出，中央开始减少对住房保障的预算支出，但并不意味着对保障性住房减弱了保障力度，其主要原因是将对保障性住房的支出预算转移给地方政府。

2012住房保障支出2601.6亿元，完成预算的122.9%，增长44.6%。超过预算较多主要是预算执行中增加了对城镇保障性安居工程和配套基础设施建设以及农村危房改造的补助。其中，保障性安居工程支出2253.89亿元，全年支持城镇保障性安居工程住房基本建成601万套、新开工建设781万套（户）；农村危房改造范围由中西部地区扩大到全国农村地区并提高中央财政补助标准，支持改造农村危房560万户。

由以上数据可以看出，我国财政预算对保障性住房的支出和保障性住房的实际执行数都呈现逐年增加趋势，且增加的幅度有着巨大的变化。究其原因，2011年是保障性住房大规模建设的开局年，从整个“十二五”看，根据中央和各省市的“十二五”规划，计划有3600万套保障性住房中，廉租房和公租房约占50%，即1800万套，可以看出中央将对住房保障的重点放在较低水平的保障上面，得以保障我国公民基本的“住有所居”；棚户区改造性住房1100万套，占30%；限价房和经济适用房约700万套，占20%。据有关部门测算，“十二五”期间，保障性住房项目建设需要资金约4.93万亿元。其中，廉租房和公共租赁房需要资金约1.75万亿元，棚户区改造需要资金1.38万亿元。可见，这次保障性住房的建设规模为史上最大，而其带来的资金压力也空前严重，保障性住房建设资金来源问题将成为各级政府长期面对的问题。

现实状况是，保障性住房的支出主要由地方财政支出来承担。但在实际运行过程中，地方财政收入有限，且由于保障性住房筹措资金的来源渠道单一、且收益率低，减弱了投资主体投资保障性住房的积极性，因此，仅仅依靠财政支出对保障性住房加以保障仍然存在着很大的资金缺口。

三、我国保障性住房财政支出预算存在的问题

通过对国家财政预算数据的分析可以看出，总体而言，我国财政预算对保障性住房的支出比例逐年加大，但同时，从巨大的资金缺口上也能看出，我国财政支出预算对保障性住房的投入规模远远不足，且保障性住房的项目建设对政府的财政支出预算的依赖程度很大。再者，由于保障性住房建设在资金投入过程中存在回收周期长、利润空间小等原因，使得社会资金参与保障性住房融资的积极性不高，因此，不得不说我国目前保障性住房项目建设的资金来源存在着较为单一的重大问题。这个问题集中表现为：政府财政支出预算压力大。

中央和地方财政支出预算是当前我国保障性住房建设的重要资金来源。目前，尽管我国的国家财政支出预算对保障性住房项目建设的支出比例在逐年增加，但地方政府承担了保障性住房建设筹资的大头，融资压力较大。就全国范围看，在东部和中部经济发达省市，地方财政预算支持保障房建设有一定的支撑，但对保障性住房的资金支持力度还远远不够。因此，在保障性住房建设项目的资金来源问题上，对地方政府的财政支出不能抱有太大的期望，因为保障性住房的建设在某种程度上来说属于社会保障范畴，在政绩和利益方面均对地方政府没有明显的收益，使得作为资金掌控者的地方政府在保障性住房建设工作方面缺乏积极性。

四、我国保障性住房拓宽资金来源渠道的策略

1.充分发挥政府财政支出在保障性住房资金来源体系中的主导作用。作为准公共产品的保障性住房，其在某种程度上代表着我国的社会保障水平的高低，因此，在保障性住房领域，政府应发挥其在保障性住房资金来源体系中的主导作用，成为保障性住房项目建设的资金来源的主要承担者。想要解决这个问题，需要政府从财政政策层面发挥其重要作用。首先，政府应加大财政支出预算用于保障性住房项目建设的的资金安排，并确保保障性住房的财政支出预算在年度财政支出预算中占有合理的比例；第二，对保障性住房建设项目给予一定的税收、利息方面的优惠政策，如对保障性住房税收的减免和贴息政策，减轻低收入人群的住房负担和住房压力；第三，完善保障性住房项目建设的土地供应机制，降低保障性住房的建设成本，从而进一步减轻保障性住房资金来源的巨大压力。

2.充分调动商业银行投资保障性住房的积极性。由于保障性住房领域的利润低、风险大、回报回收周期长使得商业银行对于投资保障性住房的这一问题一直保持谨慎状态，投资积极性不高。因此，政府应充分在货币政策领域发挥其宏观调控的职能，充分调动商业银行投资保障性住房的积极性。第一，针对商业银行出台一系列优惠政策，例如，允许商业银行在投资保障性住房过程中在合理的范围内自行降低或者提高贷款利率，同时放宽贷款期限，并对其贷款项目进行减税等优惠政策；第二，对保障性住房在贷款资产质量认定、不良贷款核销等方面实行区别于商业性房地产的信贷政策。

3.吸引社会投资资金积极参与保障性住房建设。除了从政府和商业银行筹集保障性住房项目建设的资金外，还应该在社会投资资金处寻找保障性住房项目建设的资金突破口，从而能够将更多的社会投资资金吸引到保障性住房的建设项目上。多渠道、多方式筹集资金，还可从以下两个方面着手：第一，试点推行保障性住房“配套”商业住房开发的模式。允许在保障性住房的建设中配备一定比例的商业住房，即在新建保障性住房中留出一定比例的商业住房用来投资底层商铺，用来出租出售，这样既满足了社会投资者的投资需求，同时为保障性住房筹集了一定的资金；第二，提倡地产开发商在开发新的商品房地产项目过程中，在商品房中配备一定比例的经济适用房，同时允许购买经济适用房的低收入人群延长贷款购房并延长其贷款期限，同时给予低收入人群一定的管理费用，这样开发商既可以享受国家在保障性住房领域给予的税收和利息的减免、同时也有利于保障性住房的开发和建设，减轻了政府财政支出的负担，也成为保障性住房项目建设又一资金来源。

4.各级政府要提高对保障性住房建设的认识。作为具有社会保障性质的建设项目，它承担了对低收入居民的住房保障任务，使得我国低收入居民能够实现“住有所居”的生活水平。但我国目前对保障性住房的财政投入仍然不足，我国保障性住房也面临着资金来源渠道单一的融资现状。解决这一问题需要政府和银行以及社会投资主体共同努力，拓宽保障性住房建设的资金来源渠道，从而进一步发展我国的保障性住房建设，更好的践行我国“十二五”计划中争取使全体居民“住有所居”的最终目的。

参考文献：

项目资金保障问题范文第2篇

关键词：保障房；融资；金融创新

中图分类号：F832．45 文献标识码：B 文章编号：1007-4392（2011）09-0053-03

一、当前天津市以金融创新助推保障性住房建设的基本情况

近年来，天津市通过创新融资模式、拓展筹资渠道，大力引导社会资金投入保障房建设领域，金融支持保障性住房工作取得巨大成绩。截至2010年末，天津市各金融机构参与保障性住房建设项目80多个，贷款余额130多亿元，为“十一五”期间天津市保障性住房建设目标的顺利实现发挥了重要作用。而2011年以来，天津市金融支持保障性住房建设工作在政府、银行、企业的多方合作及共同努力下，通过创新机制、大胆突破、加大扶持、因地制宜保持快速发展。截至2011年6月末，天津市保障性住房开发贷款余额达210．25亿元，较去年同期增长近4倍，比年初新增149．36亿元；参与保障性住房建设金融机构累计达14家，当年支持各类保障房建设项目累计约达30个。

（一）创新融资模式、拓宽筹资渠道，引导各方资金进入保障性住房建设领域

近年来，天津市针对当前保障房建设过程中除财政投入、土地出让收益提取、减免税费以及银行贷款等方式外缺乏其他融资渠道的问题，积极创新投融资模式、多渠道满足开发建设资金需求。一是通过搭建政府主导、社会参与的投融资平台，疏通直接融资渠道，引导社会资金参与保障房建设。2009年，天津市通过率先成立由天房集团、天津市国土房管局、天津信托公司等单位共同组建的全国首支保障性住房投资基金，为3个限价房项目募集社会资金16亿元，提供住房约6000套；二是积极推动公积金和社保基金支持天津公共租赁房建设项目。2010年以来，天津市一方面积极开展公积金支持保障性住房建设试点工作。在建设银行天津分行的协助下，通过项目准备、产品研发、资金投放及管理，以公积金委托贷款方式发放19．75亿元建设3个公租房项目；另一方面通过加强与全国社会保障基金的洽谈合作，顺利与其签署了30亿元的信托贷款项目，专项用于支持天津14个公共租赁房项目，总建筑面积530万平米。

（二）搭建融资平台、借力银团贷款，缓解危陋房屋拆迁和安置房建设融资难题

2009年，天津市面对危陋房屋拆迁和安置房建设过程中区级政府融资及风险控制能力有限，难以获取银行信贷资金支持的问题，通过市政府和相关区共同出资的方式组建了全国首家保障性住房建设投资有限公司，以此来满足银行放贷要求，为天津城中村改造建设获取信贷资金支持。截至2011年6月末，天津市保障性住房建设投资有限公司通过以拆迁地块土地使用权为抵押、出让金为还款来源的方法，按照“不以盈利为目的，专项投资、封闭管理、安全还款”的模式与以建设银行天津分行为牵头行的15家银行签订了200亿元的贷款合同，先后启动5个危陋房屋拆迁项目和2个城中村改造项目，投入银行资金60多亿元。

（三）加大支持力度、完善配套政策，为银行、企业参与保障房建设营造良好的外部环境

目前，天津市在保障房建设中，为提高企业、银行参与保障性住房建设的积极性，除减免税费外，在土地规划、销售许可、资金监管等方面通过简化流程、放宽审批条件给予很大的便利，从而提高了资金流转速度、降低了银行信贷风险，为房地产开发商及银行在当前形势下参与保障性住房建设创造了良好的条件。一是目前天津市房管局不将保障房预售资金纳入资金监管账户，从而提高了开发企业建设资金的使用效率；二是保障房销售许可证获取条件较宽、时间较早，从而极大地提高了银行信贷资金的安全性和流动性。根据渤海银行测算，一般商品房贷款项目还款周期为3－4年，而限价商品最多2年便可收回全部贷款。

（四）创新授信方法、调整建设模式，确保保障性住房建设贷款资金的顺利发放

当前，在金融支持保障性住房工作中，各金融机构切实结合自身实际、积极践行社会责任。一是中德住房储蓄银行紧密围绕自身市场定位，以服务保障房建设和消费为重点，创新推出“惠民贷”保障性住房营销服务模式和租赁型经济适用房开发贷款、小城镇安居建设贷款业务。2011年，新增保障性住房个人贷款达2亿多，投放额占天津市全部商业银行市场份额的45％左右，保障性住房开发贷款44．73亿元，占其全部信贷资产的48．95％；二是国家开发银行天津市分行充分创新实践开发性金融理论，在支持城中村改造项目上，针对区位较偏、安置点分散、动迁量大等情况，通过量体裁衣，设计包括改造项目统一实施、动态担保、土地逐步出让、项目资本金自身平衡等符合其自身特点的方案使100亿贷款授信项目最终获得总行审批通过；在公共租赁住房建设中，为实现412亿元项目承诺贷款的顺利审批。针对项目投资总额偏高、政府资源有限、收益率偏低的问题，一方面通过将配套公建纳入公租房建设范畴，以建成后统一招商租金收入来提高项目单位的还贷能力；另一方面，根据城市未来发展和居民收入消费水平逐步提高的情况，提高住宅建设标准、配备地方车库，从而在改善居住者生活品质的同时，便于后期出售，增强还贷保证。

二、目前金融支持保障性住房建设过程中所面临的问题

综上可见，天津市保障性住房建设的金融服务工作在政府、监管部门以及金融机构等的大力支持下，通过融资渠道、监管政策、产品模式等领域的大胆创新、勇于突破取得了显著成绩，走出了一条独特的发展之路。但在这一过程中，我们也发现当前保障性住房金融服务工作的开展面临诸多困难，亟待解决：

（一）保障性住房范畴的差异性对地方分支金融机构利用总行信贷政策支持保障房建设产生了一定影响

目前，住建部将保障性住房划分为廉租房、经济适用住房、经济租赁房、限价商品房四大类。但在实际工作中，各地根据自身情况对保障性住房的具体范围进行了一些调整，从而导致全国性商业银行在数据统计、扶持政策上制定全面、统一的操作规范存在一定困难，影响了部分金融机构有关工作的开展。

（二）部分保障性住房建设项目的公益性属性和特点，使其难以与银行现有金融产品和监管要求相对接

目前，保障性住房建设项目由于其带有较明显的社会公益或准公益性质，在承贷主体、利润水平、借款期限等方面与普通房地产开发贷款项目存在较大差异，难以满足现行贷款审批发放和银行监管的要求，进而制约了金融机构参与保障性住房建设。如就租赁型保障房项目而言，由于其一般还款来源为项目的租金收入，收益较低且现金回流周期较长，因此按照现行的房地产贷款期限一般不超过15年的监管要求，势必面临较大的还款压力，难以获得审批。此外，还可能存在开发承贷主体和未来经营承贷主体不一致的问题。

（三）保障性住房建设贷款抵押物的变现抵偿存在一定的风险

当前，各金融机构的保障性住房贷款尚未涉及对抵押物的处置，但是就以划拨土地为开发贷款抵押物而言，由于根据有关规定，划拨国有土地使用权取得人只能以现状地价款减去政府应收地价款部分的余额进行抵押，由此导致项目贷款初期抵押物价值不足以覆盖信贷风险，从而影响了贷款的审批发放；就购买经济适用房居民的个人住房抵押贷款而言，由于目前规定购买经济适用房的居民规定取得房地产后不得在5年内进行转让，不够年限确需转让的，由政府原价购回。因此，个人贷款出现风险后的抵押物即时变现抵偿存在一定的操作障碍。

（四）缺乏专门的、差别化的保障性住房信贷管理政策

当前，保障性住房在中央及地方政府的大力推动下，已成为各金融机构特别是政策及国有大型商业银行维护市场稳定、履行社会责任的一项必须面对的重要工作。但在我国现行的保障性住房信贷制度中，除经济适用房、廉租房制定有专门的贷款管理办法外，限价商品房、棚户区改造，尤其是公共租赁房尚无相应的专门信贷管理办法进行明确规范，同时在各项监管指标和管理上也未能基于保障性住房在土地、销售、管理等方面的特性给予倾斜和考量。从而不仅不利于商业银行介入保障性住房、特别是租赁型保障房的建设，更不利于建立支持保障房建设的长期政策导向机制。

三、关于推动金融支持保障性住房建设的政策建议

（一）发挥政策杠杆作用，激励金融机构积极参与保障性住房建设领域

当前，政府有关部门应着力通过财政补贴、税收减免、专项奖励等措施提高金融机构在保障性住房建设项目上的投资收益和积极性，满足商业银行作为现代股份制企业的利益与诉求，从而建立商业性与政策性有机结合保障性住房建设长效机制。

（二）实施差别化的保障性住房信贷管理政策，促进金融支持保障性住房建设工作的顺利推进

一是应尽快出台涉及限价商品房、城中村改造，尤其是公共租赁房等各类保障性住房的专门房地产开发贷款管理细则，为金融机构进入保障性住房建设领域铺平道路；二是应在商业银行监管指标以及有关举措上给予其区别于普通商品房更为宽松的条件，如采取将贷款最长期限从15年放宽至30年、允许在资金封闭管理的情况下保障性住房开发投资公司利用银行贷款进行土地整理和拆迁等举措；三是在宏观调控和房地产信贷政策导向中，从信贷规模、首付款比率、贷款利率等方面给予倾斜，引导商业银行将更多地资金投入到保障性住房建设领域。

（三）完善住房金融服务体系，更好地发挥政策性金融在对保障性住房建设的支持作用

一方面应组建专门的非营利性保障性住房投资建设公司或政策性机构，通过对投资回收期较长、资本回报率偏低的保障性住房采用政策化运作模式来化解当前各金融机构时常由于利润最大化经营目标性与保障房建设项目公益性不一致所导致的问题和矛盾；另一方面应大力发展住房储蓄业务及机构，在降低中、低收入家庭申请贷款的门槛，增强其实际购房能力的同时，通过将成本较低、期限较长的购房储蓄存款与贷款回报低、偿还期长的保障性建设贷款将匹配，提高金融机构参与保障性住房建设的能力。

项目资金保障问题范文第3篇

关键词：农牧区；保障房；信贷支持；风险

中图分类号：F830.572 文献标识码：B 文章编号：1674-0017-2017（4）-0052-05

住房问题关系国计民生，保障性安居工程一头连着经济发展，一头连着民生改善，多年的实践充分证明，保障性住房需要金融机构的积极参与和支持。目前，保障房类型主要包括廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房、棚户区改造房。2007年以来，国务院及住房和城乡建设部等部委出台了一系列有关保障性安居工程政策。2008年果洛州城镇保障性住房建设项目开始实施，8年来取得了不错的成效，同时也面临着巨大的困难，如地方政府配套资金压力大、融资难等问题，迫切需要信贷支持。作为地方银行业金融机构，如何在确保风险可控、商业可持续的条件下，更好的发挥银行业在保障性安居工程中的作用，值得我们去思考。

一、国内文献综述

保障性住房金融研究主要在以下三个方面：一是保障房制度的国际比较及借鉴。汪利娜（2011）在介绍美国政策性住房金融先进经验的基础上，对我国住房金融的发展现状进行分析，指出存在的问题，即贷款品种单一、服务滞后，金融基础设施不健全，信贷利率政策单一，银行自身抵御风险的能力较弱等，提出应加快国有商业银行的公司化改造、完善抵押保险担保机制、培育和发展住房抵押二级市场等完善我国住房金融体制的建议。马光红和田一淋（2010）比较美国、新加坡公共住房政策及运作实践后，提出基于PPP模式的PIPP住房保障运作模式。二是保障房项目的投融资机制。卢有杰（1996）对社会保障性商品房体系进行了深入研究，提出安居工程、经济适用房属于社会保障性商品房，并就社会保障性商品房的租售价格问题、成本构成、管理体制、住房资金筹措和融通等问题进行了研究。邵四华（2011）对保障房建设的融资产品进行了总结，指出了政策限制和操作难点，分别针对销售型保障房和租赁型保障房提出金融配套措施建议。夏丹（2012）、陈华等（2012）的研究认为，制约我国保障房项目建设规模与进程的主要瓶颈，是资金投入不足及融资渠道有限，鉴于此，商业银行应顺势而为，给予保障房项目建设以合理支持，并应将PPP模式引入保障房项目建设。三是保障性住房金融业务发展与风险。杨绍萍等（2009）回顾了房地产金融改革30年，指出存在的一些问题，如住房融资渠道单一、风险集中于银行，面向中低收入居民的住房金融机构和产品存在缺失，住房信贷风险分担和转移机制不健全等。苏多永、张玉香（2010）对保障房供给不足的原因进行了探讨，分析了住房金融风险产生的原因、机理，提出了防范住房金融L险的应对措施。黄浩（2010）认为保障性住房金融业务不是高危业务，风险可测、可控，并指出银行商业化运作与政府政策相结合是发展保障性住房金融业务的重要保证。

二、农牧区保障房建设的总体现状及原因分析

（一）农牧区保障房建设的总体现状

农牧区经济发展严重滞后，地方财政极为困难，城镇居民贫困面大，贫困程度深，加之地处偏远、交通不便、运输线路长、建设成本高等原因，保障性房屋建设难度大，面临很多实际问题，主要有：

1.补助标准低、建安成本高，地方配套资金压力大。目前，保障房建设补助标准由2008的建安成本900元/平方米调高至1300元/平方米（从2010年执行）。近年来，受人工费、材料费快速上涨因素影响，建安成本大幅度增加。偏远农牧区主要建筑材料需从大城市运输，运距较远，建安成本更高。据测算，目前农牧区建安成本在1800元/平方米以上，远高于补助标准，资金缺口较大。

2.基础设施建设配套滞后，影响了保障户入住。城镇保障性住房基础设施配套建设资金缺乏，受地方财力影响，农牧区保障性住房水、电、路、暖等设施配套不及时、不完善，严重影响了保障户入住。

3.征地拆迁及工程二类费用无来源。征用城镇保障性安居工程建设用地时产生的拆迁补偿费用和工程项目实施过程中产生工程地质勘察费、工程设计费、工程监理费等工程二类费用无资金来源。因受地方财力影响，征地拆迁补偿和工程二类费用筹集困难，影响了工程建设进度。

4.城镇保障性安居工程建设融资困难。目前，农牧区保障性住房建设资金主要以地方政府资金投入为主，银行业金融机构对保障性安居工程的信贷支持作用较弱，但从政府层面来看，资金压力大，又迫切需要信贷支持。

（二）制约农牧区信贷支持保障房建设的原因分析

1.抵押担保难，信贷风险高。一是保障房建设土地多为划拨用地，评估价值相对较低，并且产权不明晰，抵押担保落实难。二是保障房产权为有限产权，其市场交易受到严格限制，制约了抵押物的即时变现。

2.收益有限，保障房项目现金流难以覆盖贷款本息。保障房建设的出发点是为社会低收入群体提供住房保障，所以其销售价格和租金受到严格控制，造成保障房开发利润水平低，资金回笼缓慢，依靠项目本身收益很难还本付息，给银行信贷支持保障房建设项目评估和风险评价带来了不利影响。我们认为，这是制约农牧区信贷支持保障房建设的核心问题。

3.保障房行政干预较强，存在一定的操作障碍。一是保障房项目具有公益性和政策性特点，以保障房在建工程做抵押，即使项目贷款不能如期偿还，基于维护保障房住户实际居住权益的政策落脚点，金融机构也难以收回处置，银行在清偿的过程中将处于弱势地位。二是建设资金中需政府承担的部分很难及时足额落实到位，难以符合金融机构项目评审要求。

三、对农牧区银行信贷支持保障房建设的实证研究――以青海果洛为例

（一）果洛州保障房建设的总体现状

1.城镇保障性住房基本情况。果洛州城镇保障性住房从2008年开始实施，由住房和城乡建设局负责管理。廉租房建设从2008年开始，公共租赁住房、城市棚户区建设、国有工矿棚户区、国有林场危旧房改造均从2010年开始建设。2013年和2016年没有建设任务。2008-2015年，省上下达果洛州城镇保障性住房建设任务20863套（户），其中：廉租住房建设任务7515套，公共租赁房建设任务4890套，城市棚户区改造5991户，国有工矿棚户区改造2110户，国有林场危房改造357户。其项目开工建设20863套（户），开工率100%。

2.住房保障资金方面。果洛州积极争取国家、省级专项补助，实行上级补助、地方配套等方式多渠道筹措资金。截至2015年底，全州城镇保障性住房建设投资总额达93196万元，具体投资情况如下：廉租房47917万元，公共租赁房34384万元，城市棚户区8058万元，国有工矿棚户改造2743万元，国有林场危房改造94万元。

3.金融支持保障房建设的情况。从果洛州金融支持情况看，近7年来，果洛州保障性安居工程贷款累计投放1022万元。截至2015年12月末，果洛州保障性安居工程贷款余额517万元，为公共租赁住房贷款。从数据可以看到，银行业金融机构对保障性安居工程的信贷支持力度较弱。

（二）保障房建设的投融资模式及风险点分析

1.保障房投融资模式分析。研究信贷支持保障房的商业可持续性问题，首先要明确各类型保障房的政策和投融资模式。目前，保障性安居工程从运营模式上主要分为三大类型。一是政府主导建设模式；二是政府组织，社会参与模式；三是市场化运作模式。具体投融资模式见表3。

从运营模式上来看，政府组织、社会参与模式的资金安排比较复杂，由财政专项资金、企业自有资金和项目现金流构成，主要的项目类型为公租房。从果洛州近年来的运营情况看，此类项目每年的任务下达数量较大，资金需求也比较多，本文就选取公租房作为分析研究的重点。

2、公共租赁住房信贷政策。人民银行和银监会《关于认真做好公共租赁住房等保障性安居工程金融服务工作的通知》（银发〔2011〕193号）规定，各银行业金融机构可在符合《国务院关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知》（国发〔2010〕19号）规定的前提下，向资本金充足、治理结构完善、运作规范、自身经营性收入能够覆盖贷款本息的政府融资平台公司发放贷款。在同一个城市只能有一家融资平台公司承贷公租房贷款。公共租赁住房工程项目资本金须符合国家关于最低资本金比例的政策规定，贷款利率下限为基准利率的0.9倍，贷款期限原则上不超过15年，具体由借贷双方协商确定。项目建成后，一年两次还本，利随本清。对于政府投资建设的公租房项目，可向符合条件的直辖市、计划单列市、省会城市、地级城市政府融资平台公司发放贷款，融资平台公司贷款偿付能力不足的，由本级政府统筹安排还款。其他市县政府投资建设的公共租赁租房项目，可在省级政府对还款来源做出统筹安排后，由省级政府指定一家省级融资平台公司按规定统一借款。

3.公共租赁住房项目的风险点分析。公共租赁住房项目分为项目建设和运营两个阶段。若仅支持项目建设阶段，金融支持商业可持续的关键是项目建成后，确保由当地政府回购并已落实专项资金和财政预算安排归还银行贷款，或者由有实力的市场主体投资购买并且在项目建成之时就已签订购买协议，主要以项目回购资金归还银行贷款。为防止风险，应在落实项目抵押（土地、在建工程或房屋）的基础上追加担保。追加其他合格抵押物抵押（其他的商业土地、商品住房或商业设施的在建工程或房屋）或第三方连带责任保证担保。

若既支持项目建设又支持项目运营，金融支持商业可持续的关键是项目持有和运营机构必须形成稳定、足额的现金流，而不仅仅依靠公租房租金收入。因此，除在落实项目抵押、追加担保的基础上，还应追加还款来源：项目运营机构的其他资金，包括政府各项投资补助资金和贴息资金落实到项目，项目适当搭配商业设施和商用物业，将配套商铺的收入用来补充，商业配套租金收益与住宅租金收益共同构成还贷现金流组合，必要时还要允许项目出售或者项目运营一定期间后依法进行项目转让回笼资金，优先用于偿还银行贷款。

（三）公租房项目的现金流偿还贷款本息的实证分析

基本假设前提：（1）项目自有资本金占比30%，融资占比70%；（2）无经营性商业配套；（3）公租房全部用于出租；（4）租赁收入扣除成本后全部用于还本付息；（5）贷款期限15年，3年建设期，12年运营期；建设期只还息，由政府全额贴息；运营期还本付息，政府不贴息；本金分3年，于每年年初投放，分别按合同金额的50%、30%、20%，共投放11500万元；利率参照项目贷款利率4.9%；（6）公租房出租率为90%，租金收缴率为90%。租金每三年上涨10%，运营成本每三年上涨8%。

建设期期初贷款投入：11500万元

运营期每年还贷资金：还贷资金=租赁净收入=租金收入-营运成本=（租金价格*总出租面积*出租率*租金收U率）-营运成本

在不同条件下，分析该公租房项目是否可行。

1.在基本假设条件约束下，经过测算，在4.9%利率水平下，NPV=-9187万元

2.放宽条件1，假设增加项目初始投入，项目资本金提高到50%，降低融资比例至50%。经过测算，在4.9%利率水平下，NPV=-6259万元

3.放宽条件2，假设有配套商业供出租出售，商业面积占总面积的20%。出售进度为五年之内售完，建设期前三年每年10%，运营期后两年每年35%，未售期间对外出租，出租率和租金收缴率为100%，出售价格和出租价格参考当地市场价格。经过测算，在4.9%的利率水平下，NPV=-365万元

4.放宽条件5，假设公租房营运期间财政贴息50%。经过测算，在4.9%利率水平下，NPV=-7021万元

5.同时放宽条件1、2、5，相关参数设置参照上述假设条件。经过测算，在4.9%利率水平下，NPV=5148万元>0。或者在NPV=0时，IRR=20.89%>4.9%。说明通过加大资本投入、财政贴息、合理配建商业比例以及合理安排配套商业的出售进度，能大幅提高项目偿债能力，完全满足银行项目可行性要求。

（四）结果分析

从上述公租房项目现金流实证分析可以看出，金融支持公租房建设能否做到商业可持续，一是当地政府是否能加大政策扶持，增加项目投资补助或项目资本金；二是公租房项目能否配建一定比例的商业设施和商用物业供出租或出售，以提高项目偿债能力。公租房项目能否形成稳定、足额的现金流是吸引信贷资金进入的关键，只要现金流充裕、达到合理的收益水平，即使投资回收期限长达5年、10年甚至更长，银行资金也是愿意进入保障房领域的。

四、对策建议

（一）发挥政府服务管理职能，为金融支持保障房建设铺路搭桥

一是由政府统筹建立项目库，储备及推荐重点项目供银行筛选，提升银行资金配套的规划性、可选择性和后续跟进能力；二是强化协调运转和督办引导，提高项目建设资金的评估、审批效率，增加银行在保障房项目建设中的话语权；三是优化参与主体的权责关系。要对保障房信贷的参与主体进行合理的权责分配，进一步加大地方政府对承贷企业或承贷人的监督职责，从制度层面解决相关信息的披露事宜，提高信息透明度，有利于金融机构更有效地进行保障房贷款风险监测和控制。

（二）发挥政策杠杆作用，激励金融机构参与保障房建设

政府有关部门通过财政补贴、税收减免、专项奖励等措施，提高金融机构在保障性住房建设项目上的投资收益和积极性，满足商业银行作为现代股份制企业的利益与诉求，从而建立商业性与政策性有机结合保障性住房建设长效机制。一是完善财政税务支持政策。对保障性住房项目开发建设和运营单位给予中长期税收优惠，给予项目投资补助和贷款贴息，减免行政事业性收费等；二是对金融机构发放保障房贷款给予营业税、所得税减免等优惠，对支持保障房建设达到一定条件的银行给予专项资金奖睢

（三）积极探索金融支持保障房建设新路径，加大服务方式创新

金融机构要结合实际，建立保障性安居工程信贷管理制度，开发适合保障房收益特点的金融产品，创新贷款模式，努力满足保障房建设资金需求。一是结合保障房建设的特点，通过债务融资工具、信托产品、投资基金等金融工具，进一步拓宽融资渠道，积极参与和支持保障房项目建设。二是创新采用股权质押、在建工程抵押、应收账款质押和第三方连带责任担保等组合型担保方式，政府土地出让金、廉租房的租金收费权等质押担保方式，加大对保障性住房建设的支持力度。

（四）建立担保和可持续还款的保障，减少金融支持的违约风险

一是政府应对开发商提供一定的风险保护机制，如在销售不完的情况下，承诺进行回购，或者由长期投资机构等进行投资收购持有运营等，使项目建设融资资金可安全退出；二是对于租赁性质的保障房，适当加大商业配套设施的建设，增加商业管理收入和适当增加物业收入计划，增加可持续性资金还款来源；三是研究出台保障房担保措施。如采取政府牵头、第三方机构组织的方式设立保障房担保基金。

参考文献

[1]李建中.金融促进保障房建设的对策[N].金融时报，2012-10-29。

[2]马光红，田一淋.中国公共住房理论与实践研究[M].北京：中国建设工业出版社，2010。

[3]邵四华.保障性住房金融服务模式及政策设计研究[J].中国房地产金融，2011，（8）：32-35。

[4]杨赞，沈彦浩.保障性住房融资的国际经验借鉴：政府作用[J].现代城市研究，2010，（9）：8-12。

[5]张翠芸.金融支持保障性住房建设的难点与对策[J].时代金融，2011，（11）：62-74。

[6]住房和城乡建设部政策研究中心课题组.求索公共租赁住房之路[M].中国建筑工业出版社，2011。

项目资金保障问题范文第4篇

关键词：政府投资项目 跟踪审计 竣工决算审计

随着我国民生工程建设脚步的不断加快，政府投资项目日渐增多。作为国家资金使用管理的关键，强化政府投资项目审计工作是保障国有资金安全使用的重点。在传统政府投资项目审计中，多采用竣工结算审计方式对投资项目进行设计。这样的设计方式极易造成审计内容的遗漏及资金流失，影响了政府投资项目的建设与管理。为了保障国有资金的有效使用、保障政府投资项目建设进度及施工质量，现代政府投资项目审计工作应采用跟踪审计方式开展审计工作。以跟踪审计优势对政府投资项目投资立项及施工过程中各阶段经济活动进行审计，保障投资资金的有效使用、保障经济活动真实合法，维护政府投资安全、提高投资效益。

一、政府投资项目跟踪审计的意义

传统的政府投资项目审计以项目竣工后的事后决算审计为主，这样的审计方式造成了审计人员脱离了具体的建设过程，影响了审计人员对问题的发现。即使在决算审计时发现了问题，其实损失已经造成。由于政府项目投资较大、建设周期较长，因此问题发生后极难改变，进而造成了、资金流失等问题，影响了国有资金的使用安全、影响了政府投资项目建设目标的实现。针对政府投资项目审计现状，运用跟踪审计方式能够对政府投资项目的各个阶段进行全过程跟踪审计。通过全过程跟踪审计工作的开展，及时发现施工过程中的问题，及时做出正确的处理，保障国有资金安全、保障项目建设的顺利进行。因此，在我国政府投资项目的审计管理中应加快跟踪审计方法的运用，通过全过程跟踪审计减少项目损失、监督项目的实施，实现民生工程投资建设目标。

二、政府投资项目的跟踪审计

（一）明确政府投资项目跟踪审计的方式

根据政府投资项目的特点，政府投资项目跟踪审计工作主要通过事前审计、事中审计、事后审计实现对政府投资项目的全过程跟踪审计。在政府投资项目跟踪审计中应明确跟踪审计方式及要点，以提前介入的审计、全过程的跟踪监督，及时发现政府投资项目建设施工中的问题，及时进行改进。利用政府投资项目跟踪审计工作规范、监督项目施工管理工作，促进政府投资项目投资建设目的的达成。通过明确政府投资项目跟踪审计方式，使审计单位能够根据跟踪审计方式对投资项目进行分析与评测。针对政府投资项目的实际情况及审计需求开展审计工作，促进跟踪审计目标的实现。

（二）根据跟踪审计需求建立审计管理体系

为了实现跟踪审计目的、提高跟踪审计工作效率、规范跟踪审计工作，在实施政府投资项目跟踪审计前应建立科学的、完善的审计管理体系。根据政府投资项目的实际情况，确定跟踪审计工作内容及重点。以针对性、适用性为基础建立科学的审计管理体系，指导项目跟踪审计工作人员的具体工作。在审计管理体系的建立中，还应将审计管理工作目标、内容分解落实到各个岗位，以此指导审计人员的具体工作，实现跟踪审计管理目标。

（三）政府投资项目的跟踪审计内容与重点

1、投资阶段的审计重点

投资阶段的审计工作是对项目资金、项目法人、招投标工作以及合同管理等工作的审计。针对政府投资项目的特点，对资金落实情况、法人确定机制、资金筹集与责任制度等进行审计。同时，针对项目勘察、设计、建立以及招投标活动中的审计需求开展审计工作，避免暗箱操作等情况损害国家利益、避免串通舞弊影响项目招投标工作的开展。以公平、公正、公开的招投标实现市场经济体制下政府投资项目投资阶段审计目标，并确保项目施工前准备活动满足施工需求，保障政府投资项目施工管理基础工作的落实。

2、建设施工阶段的审计分析

政府投资项目施工阶段的审计工作是在工程施工期间对工程管理、施工进度、使用材料以及变更等事项的审计。通过对内容控制体系建立与执行情况的监督审计、通过施工过程中进度及资金情况的审计、通过对造价执行情况的审计保障工程的顺利进行，保障投资资金的安全与使用。在施工阶段的审计中，跟踪审计人员应着重对项目资金的拨付、管理及使用的真实性、合法性进行审计，并根据工程造价对资金使用效率进行监督审查。通过资金拨付、使用的监管审计保障工程进度及工程质量，满足政府投资项目审计管理需求。

3、竣工结算审计的分析

由于投资阶段审计与施工阶段审计工作的执行为竣工结算审计工作奠定了良好的基础，因此竣工结算审计工作量也较传统竣工结算审计有着较大的减少。通过结算编制依据、各项定格套用情况饿审计、标底及工程量计价清单执行审计、工程款项审计等工作，实现跟踪审计目的，保障审计工作质量满足审计工作需求。

（四）注重跟踪审计评价，提高审计能力及审计质量

在政府投资项目的跟踪审计执行中，建立有效的评价体制是保障审计效果、实现审计目标的关键。在审计工作开始前应针对政府投资项目的实际情况、审计工作管理体系及管理目标建立绩效评价与审计工作评价体系。通过评价体系的建立对跟踪审计管理体系、审计工作执行情况进行评测与评价，了解跟踪审计工作开展中的实际情况及存在问题。通过评价结论及跟踪评价及时发现跟踪审计工作中存在的问题，实现跟踪审计管理体系改进、审计能力提高的目标，预防审计工作中存在的问题造成的资金安全隐患。

三、政府投资项目跟踪审计工作的附加作用

政府投资项目跟踪审计工作的开展不仅能够保障政府投资资金的安全、保障投资项目施工质量，政府投资项目跟踪审计工作的科学开展还能够促进施工单位管理水平的提升、促进监理工作职能的有效发挥。通过跟踪审计工作提高项目建设施工单位对质量、资金管理人士，促进施工单位施工管理水平的提高。以跟踪审计使施工单位财务管理与施工管理更加 协调的开展工作，为保障项目施工进度及施工质量奠定了基础。而且，在政府投资项目跟踪审计过程中，通过审计内容、审计工作能够提高建立单位对施工过程的监督与管理。强化监理工程师对施工过程中各环节的关注，进而保障项目施工进度及施工质量。通过动态的跟踪审计对工程项目分时段、分内容的开展动态化审计工作，提高施工数据的审计质量，避免短时间处理大量数据造成的误差及漏洞，保障政府投资项目的顺利开展。

四、结论

针对我国国民经济发展过程中公共建设项目管理需求，在政府投资建设的项目管理中必须强化审计工作的开展。利用跟踪审计方法提高对政府投资项目的审计管理能力，保障国家资金的有效使用。针对政府投资项目多样性特点，审计部门还应强化自身审计能力。针对政府投资项目特点加快审计人员的培训与培养，通过科学的跟踪审计与管理保障政府投资项目的顺利开展。在跟踪审计活动中，审计单位还应建立评价评测体系，通过评价评测体系对跟踪审计活动进行实时评价，及时发现审计活动中存在的问题，保障审计工作目标的实现。

参考文献：

项目资金保障问题范文第5篇

通过对工程项目的建设用地、招标投标、质量、安全、资金管理使用和住房分配等方面的监督检查，保证保障性安居工程建设顺利进行，使工程项目建成“优质工程、安全工程、廉洁工程”。

二、工作内容

(一)建设用地方面

依据工程建设用地的有关法律法规规定以及保障性安居工程项目用地计划，重点对工程建设用地的征收和使用开展监督检查。主要检查内容：

1、各地区制定保障性安居工程项目用地计划是否符合相关规定，保障性安居工程建设用地是否优先保障供应。

2、市级行政区域内每年需要新建的保障性安居工程是否全部落实具体地块，所需建设用地当年是否全部供应。

3、市级行政区域内每年保障性安居工程和中小套型商品房用地实际供应是否高于(等于)住房建设用地供应总量的70%。

4、市级行政区域内年度是否发生擅自改变保障性安居工程用地的土地用途或擅自改变保障性安居工程住房用地性质从事商业性房地产开发等违法违规用地行为。

5、其他涉及工程建设用地方面的情况和问题。

(二)招标投标方面

依据招标投标有关法律法规规定，重点对工程项目的招标、投标、评标等环节开展监督检查。主要检查内容：

1、建设程序要件是否齐全有效，招标方式是否经项目审批部门核准，招标公告是否通过指定媒介公开，在两个以上媒介同一项目招标公告是否一致。

2、是否将必须进行招标的项目化整为零或者以其他任何方式规避招标，是否存在规避招标确定中标人的问题。

3、招标机构资质是否符合要求，是否存在借证、挂靠、超资质等问题。

4、招标项目是否在建设工程交易中心进行交易，是否存在规避监管的问题。

5、是否采取随机抽取方式确定评标专家，专家评委人数是否符合法定比例。

6、是否存在借用资质投标、收取费用出借资质等问题，是否存在转包、挂靠问题，分包工程是否符合有关规定要求。

7、中标人是否为评标排名第一的中标候选人，是否存在在中标候选人以外确定中标人的问题。

8、招标人、中标人是否存在订立背离合同实质性内容协议的问题。

9、招投标的有关资料是否全部归档，档案管理是否规范。

10、中标企业的施工手续是否齐全有效。

11、是否存在领导干部违反规定干预和插手招投标活动的问题。

12、其他涉及工程招投标方面的情况和问题。

(三)工程质量方面

依据工程质量管理有关法律法规规定，重点对工程勘察、设计、施工、监理以及履行质量监督、施工许可手续等环节开展监督检查。主要检查内容：

1、开展工程质量专项检查的情况。

2、对违法违规行为的处理情况。

3、建设单位是否履行工程质量监督、施工图审查、施工许可等基本建设程序。

4、参建各方主体是否具有相应的资质，人员是否具有相应的资格。

5、工程地基基础、主体结构质量以及结构钢、钢筋、混凝土等主要建筑材料的质量情况。

6、房屋使用功能中墙体结露发霉、外保温墙面裂缝、填充墙裂缝、现浇混凝土楼板裂缝、屋面及有水房间地面渗漏、外窗渗漏等质量通病防治情况。

7、是否严格执行住宅工程质量分户验收制度。

8、其他涉及工程质量方面的情况和问题。

(四)工程安全方面

依据工程安全管理有关法律法规规定，重点对工程项目落实安全生产措施、安全生产责任制以及安全管理机构和人员配置等环节开展监督检查。主要检查内容：

1、施工企业是否取得《安全生产许可证》。

2、建设项目是否按规定进行了项目安全监督备案。

3、建设单位是否对工程建设过程中可能存在的重大风险进行全面评估，并将评估结论作为确定设计和施工方案的重要依据。

4、建筑施工现场是否严格执行《建筑施工现场环境和卫生标准》(JGJ146-2004)、《建筑施工安全检查标准》(JGJ59-99)及《施工企业安全生产评价标准》(JGJ/T77-2010)。

5、深基坑工程、模板工程及支撑体系、脚手架工程、起重机械设备及安装拆卸工程等危险性较大的分部分项工程是否按《危险性较大的分部分项工程安全管理办法》进行安全管理。

6、施工现场岗位防火安全责任制是否落实，消防器材配备是否齐全。

7、建筑施工现场是否依据《省建筑行业开展“文明施工年”活动实施方案》开展文明施工。

8、其他涉及工程安全方面的情况和问题。

(五)资金管理使用方面

依据财经法律法规以及工程项目资金管理有关制度规定，重点对工程建设资金筹集、拨付、管理、使用等环节开展监督检查。主要检查内容：

1、工程建设资金是否按照国家规定筹集;各地是否按规定的资金来源渠道筹集落实各类保障资金;涉及贷款的手续是否合规、完备。

2、各级财政部门是否及时拨付资金，资金拨付手续是否完备，是否及时分解下达保障性安居工程补助资金，是否按照规定在地方财政年度预算中安排资金;是否按工程进度及时拨付资金，有无闲置和影响资金使用效益问题。

3、是否制定了落实资金管理办法的相应机制，是否按规定将土地出让净收益的10%以上、住房公积金增值收益提取贷款风险准备金和管理费之后的余额全部用于保障性安居工程。

4、各级工程建设补助资金是否实行“专项管理、分账核算、专款专用”，各级财政部门是否按专款专用原则和效益原则使用安居工程专项资金;在使用中有无挤占、截留和挪用等问题;是否存在补助资金公款私存等违规行为。

5、相关部门和单位是否存在应将在国库核算的中央和省补助资金转移到财政专户或单位银行账户核算问题。

6、各保障性安居工程项目法人是否设置专账管理安居工程资金。

7、财务核算是否合规，是否严格执行财政资金“收支两条线”管理制度。

8、各地区对发放补贴资金是否进行认真审核，被补贴对象的确定是否符合相关规定，是否按照“先租后补、不租不补”的方式发放补贴。

9、各地区是否对廉租住房租金和公共租赁住房租金实行收支两条线管理，是否确定租金及时足额入库，并严格按照规定的用途使用。

10、其他涉及资金管理使用方面的情况和问题。

(六)住房分配方面

依据保障性住房分配的法律法规和相关制度规定，主要对保障性住房分配的审核、认定、公示、退出等环节开展监督检查。主要检查内容：

1、是否制定居民家庭经济状况核对和农村危房改造对象认定办法。

2、是否制定保障性住房的分配方案，并及时向社会公布。

3、是否完善申请审核程序，建立健全各部门协作审查机制，公布各类保障性住房的准入条件，严格住房情况和收入情况的审核，严把准入关。

4、是否规范公示、配租(售)程序，实行房源公开、过程公开、分配结果公开，主动接受社会监督。

5、是否建立健全退出机制，综合运用经济、行政、司法等手段做好退出工作。

6、是否建立住房保障管理信息系统，完善保障对象档案管理，实施动态管理。

7、是否建立保障性住房投诉机制，设立举报电话、信箱或网址，让人民群众充分享有知情权和监督权。

8、是否依法严肃处理骗取保障性住房、恶意欠租、无正当理由长期闲置以及违规转租、出借、调换和转让保障性住房等行为。

三、方法步骤

(一)检查的方法

监督检查方法采取经常性检查和集中检查相结合的方式进行：

1、经常性检查。成立保障性安居工程监督检查驻在组，实行组长负责制，驻在组直接对监督检查组负责，下设招标投标、工程质量、工程安全、资金管理四个专业组。驻在组制定检查规则，按照工作规则开展日常监督检查工作，并向监督检查组报告工作情况。

2、集中检查。监督检查组组织行业主管部门，抽调有关方面专业人员组成若干检查组，对普遍存在的共性问题以及重点问题开展集中监督检查。监督检查组制定集中检查工作规则，按照检查工作规则开展集中监督检查工作，并将监督检查情况报市委、市政府。集中监督检查每年至少组织两次。

(二)检查的步骤

2013年度的保障性安居工程监督检查工作分四个阶段：

1、安排部署阶段

市保障性安居工程监督检查组在深入调查研究、了解各地保障性安居工程的基础上，结合实际，制定下发工作方案，对监督检查工作进行全面部署。各地成立相应的保障性安居工程监督检查机构，制定专项监督检查实施方案，建立监督检查的相关制度，对监督检查工作进行全面部署。

2、问题排查阶段

工程建设单位、主管单位和驻在组，对工程项目按照工程建设用地、工程招投标、工程质量、工程安全生产、工程建设资金、住房分配等几项内容进行全面排查，对排查出的问题及其产生原因进行分析，边查边改。

3、集中整改阶段

市保障性安居工程监督检查组在对各地监督检查情况汇总后，对发现的问题进行分析整理，向有关地区和部门反馈。对突出问题，市监督检查组将发出整改通知书，要求进行限期整改。对工作不力，整改不到位的，要予以通报批评;对于发现的问题解决不力，造成严重后果和不良影响的，要严肃查处，追究有关人员的责任。同时，各地也要对问题进行滚动排查，边改边查。

4、总结工作阶段

各地对保障性安居工程监督检查工作进行总结，总结好的做法、工作情况和存在问题及改进措施。针对问题，分析原因，制订和出台有关制度和办法，报市保障性安居工程工作监督检查组。监督检查组在对各地监督检查工作和工程进展情况进行总结、分析后，形成分析报告，报市委、市政府。同时，把各地、各部门保障性安居工程监督检查情况，纳入党风廉政建设责任制考核和政风行风评议内容。

四、工作要求

(一)加强领导。各级党委、政府和各部门要把保障性安居工程监督检查工作摆上重要议事日程，主要领导切实承担第一责任人的责任，亲自研究部署，亲自督促检查，亲自研究解决工作中遇到的困难和问题。分管领导要切实履行职责，靠前指挥，抓好落实。市委、市政府为加强监督检查工作已经成立保障性安居工程工作监督检查机构，各县(市)区也要参照市里成立相应工作机构，制定工作方案。

(二)明确责任。工程的主管单位对工程顺利实施负有直接责任，各级党委、政府对工程的顺利实施负有领导责任，监督检查组对工程的督促、检查、协调负有责任。监督检查的总督促、总协调和情况综合工作由纪检监察部门牵头负责;工程建设用地的供应、征收和使用的监督检查由国土资源部门牵头负责;工程的招标投标、质量安全、发放补贴和住房分配的监督检查由住房和城乡建设部门牵头负责，发改部门和民政部门配合;资金管理使用的监督检查由审计部门牵头负责，财政部门配合;驻在组的业务指导由派出单位负责。