房产评估申请书

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房产评估申请书范文第1篇

第一条为了规范村镇房屋登记行为，保护权利人的合法权益，依据《中华人民共和国物权法》、《村庄和集镇规划建设管理条例》、《建制镇规划建设管理办法》、《吉林省村镇规划建设管理条例》、《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定，结合我县实际，制定本办法。

第二条本县行政区域内所有村镇房屋登记均适用本办法。

第三条本办法所称村镇，包括建制镇、集镇和村屯。

第四条本办法所称村镇房屋登记是指县人民政府建设行政主管部门依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。

第五条县建设局负责本县行政区域内村镇房屋的统一登记和管理工作。

县村镇规划建设管理处具体办理建设局授权的村镇房屋登记相关业务。

第二章村镇房屋登记程序

第六条村镇房屋登记遵循以下办理程序：

（一）申请人持申请登记材料，向房屋所在乡镇建设管理机构提出房屋登记申请。

（二）乡镇建设管理机构负责房屋登记申请的受理工作，申请人提交的申请登记材料齐全且符合法定形式的，应予受理并出具书面凭证。

申请人提交的申请登记材料不齐全或不符合法定形式的，应不予受理，并书面告知申请人需补正内容。

（三）申请人提交的申请登记材料齐全且符合法定形式的，乡镇建设管理机构负责将申请登记材料统一报送县建设局村镇规划建设管理处审核。

（四）县建设局村镇规划建设管理处查验申请登记材料并汇同乡镇建设管理机构实地勘测、调查和询问申请人，形成询问结果材料当场经申请人签字确认。如认为申请登记房屋的有关情况需要进一步证明的，有权要求申请人补充材料。

（五）根据实际情况，县建设局村镇规划建设管理处认为有必要就登记事项进行公告的，依法予以公告。

（六）县建设局村镇规划建设管理处经公告和审核无异议后，予以审批、发证，将房屋权利和需登记事项载入房屋登记簿。

第七条共有房屋，应当由共有人共同申请登记。

第八条未成年人的房屋，应当由其监护人代为申请登记。监护人代为申请未成年人房屋登记的，应当提交可证明监护人身份的证明。

第九条委托人申请房屋登记的，人应当提交授权的委托书和身份证明。

第十条申请房屋登记的，申请人应当按照国家有关规定缴纳登记费。

第十一条符合下列条件的，可申请村镇房屋登记：

（一）申请人与依法提交的材料记载的主体一致；

（二）申请初始登记的房屋是申请人提交的房屋测绘报告记载的房屋；

（三）申请登记的内容与有关材料证明事实相一致；

（四）申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利不冲突；

（五）不存在法律规定的不予登记的情形。

第十二条有下列情形之一的，不予办理村镇房屋登记：

（一）申请人不能提供合法、有效的权利来源证明文件或者申请登记的房屋权利与权利来源证明文件不一致的；

（二）申请登记事项与房屋登记簿记载冲突的；

（三）申请登记房屋不能特定或者不具有独立利用价值的；

（四）房屋已被依法征收、没收，原权利人申请登记的；

（五）房屋被依法查封期间，权利人申请登记的；

（六）法律、法规规定的其他不予登记的情形。

第十三条房屋权属证书、登记证明与房屋登记簿记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。

第十四条房屋所有权证书、登记证明遗失的，经查阅村镇房屋登记档案，已有登记且登记记载事项与权利人申请情况相一致的，应提交房屋四邻证明、村委会证明和乡（镇）政府建设管理机构证明文件，并经在县建设局村镇规划建设管理处指定的报刊上刊登遗失声明后，可以申请补发并将有关事项在房屋登记簿予以记载，补发的房屋权属证书、登记证明上应当注明“补发”字样。

第十五条房屋登记资料要及时归档并妥善管理。

申请查询、复制房屋登记资料的，应当按照规定的权限和程序办理。要求出具房屋证明的，需交纳相关费用。

第三章村镇房屋所有权登记

第十六条村镇房屋登记分为：

（一）初始登记；

（二）转移登记；

（三）变更登记；

（四）他项权利登记；

（五）注销登记。

第十七条因合法建造房屋等事实行为取得房屋所有权的，可以申请房屋初始登记。

单位申请房屋初始登记，应提交下列材料：

建制镇规划区内建房的需提交：建设项目批准文件、建设项目选址意见书、建设工程规划许可证、建设用地批准文件及土地使用证明、建筑施工许可证或开工许可证、房屋竣工验收合格证明（规划、质检、消防等部门其他的证明材料）、房屋竣工图纸、房屋测绘成果报告、单位法人资格证明等材料。

集镇（乡）、村（屯）规划区内建房的需提交：建设项目批准文件、乡村建设规划许可证、建设用地批准文件及土地使用证明、建筑施工许可证或开工许可证、房屋竣工验收合格证明（规划、质检、消防等部门其他的证明材料）、房屋竣工图纸、房屋测绘成果报告、单位法人资格证明等材料。

个人申请房屋初始登记，应提交下列材料：

建制镇规划区内建房的需提交：建设项目选址意见书、建设工程规划许可证、土地使用证、村镇规划验收合格通知书、房屋委托测绘合同书、个人身份证明等材料。

集镇（乡）、村（屯）规划区内建房的需提交：乡村建设规划许可证、土地使用证、村镇规划验收合格通知书、房屋委托测绘合同书、个人身份证明等材料。

第十八条新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后三个月内向县建设局村镇规划建设管理处申请房屋初始登记。

第十九条村镇集体土地上的房屋转为国有土地上的房屋，申请人应当自事实发生之日起30日内向县建设局村镇规划建设管理处提交用地证明等有关文件，申请房屋初始登记。

第二十条发生下列情形之一的，需办理村镇房屋转移登记：

（一）买卖

应当提交下列材料：登记申请书、房屋所有权证、买卖合同、房屋评估报告、房屋测绘报告、完税证明、村委员会和乡（镇）政府建设管理部门证明、买卖双方身份证明以及其他必要材料。

（二）互换

应当提交下列材料：登记申请书、双方的房屋所有权证、公证机关公证的互换合同书、房屋评估报告、房屋测绘报告、村委员会和乡（镇）政府建设管理部门证明、双方身份证明以及其他必要材料。

（三）赠与

应当提交下列材料：登记申请书、房屋所有权证、经公证机关公证的赠与合同书、房屋测绘报告、村委员会和乡（镇）政府建设管理部门证明、双方身份证明以及其他必要材料。

（四）继承、受遗赠

应当提交下列材料：登记申请书、房屋所有权证、经公证机关公证的继承证明或受遗赠证明、房屋测绘报告、村委员会和乡（镇）政府建设管理部门证明、双方身份证明以及其他必要材料。

（五）房屋分割、合并

应当提交下列材料：登记申请书、房屋所有权证、分割协议或合并协议、房屋测绘报告、村委员会和乡（镇）政府建设管理部门证明、申请人身份证明以及其他必要材料。

第二十一条发生下列情形之一的，权利人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权变更登记：

（一）村镇房屋所有权人的姓名或名称变更的；

（二）房屋座落的镇区街道、门牌号或房屋名称变更的；

（三）房屋面积增加或减少的；

（四）同一所有权人分割、合并房屋的；

（五）法律、法规规定的其他情形。

申请房屋所有权变更登记，应当提交下列材料：登记申请书、房屋所有权证、房屋测绘报告、申请人身份证明、证明发生变更事实的材料。

第二十二条以房屋设定抵押且符合法定条件的，当事人可以申请抵押权登记。

申请房屋抵押登记应当提交下列材料：

抵押登记申请书、房屋所有权证、村镇房屋抵押合同、主债权合同、房屋评估报告、房屋测绘报告、申请人身份证明、登记原因证明文件以及为完成抵押权登记所必需的其他文件。

第二十三条发生下列情形之一的应申请房屋注销登记

（一）房屋灭失；

（二）放弃所有权的；

（三）法律、行政法规规定的其他情形。

申请房屋注销登记应提交下列材料：

登记申请书、房屋所有权证、申请人身份证明、证明房屋所有权消灭的材料以及其他必要材料。

第二十四条经依法登记的房屋上存在他项权利时，所有权人放弃房屋所有权申请注销登记的，应提供他项权利人的书面同意文件。

第二十五条经登记的房屋所有权消灭后，原权利人未申请注销登记的，县建设局村镇规划建设管理处有权依据县人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者县人民政府的生效征收决定办理注销登记，将注销事项记载于房屋登记簿，并书面通知当事人，原房屋所有权证收回或者公告作废。

第四章村镇房屋调查测绘

第二十六条村镇房屋调查测绘坚持先行试点，摸清情况，逐步总结，规范运作，逐步推进的原则。

第二十七条选择个别乡镇驻地及村屯进行试点，组织开展范围内的房屋调查测绘工作，逐步建立起完善的村镇房屋产籍管理基础档案。

第二十八条村镇房屋调查测绘工作的基本内容：

（一）房屋座落调查；

（二）房屋产权人，产权性质，产别和产权来源调查；

（三）房屋层数、层次、建筑结构、建成年份调查；

（四）房屋用途、用地性质、占地面积、建筑面积调查；

（五）房屋分层、分户调查；

（六）墙体归属，产权纠纷和他项权利记录；

（七）绘制房屋调查测绘图。包括：

村镇房产分幅平面图。主要反映范围内村镇房屋及其用地的位置和权属等基本情况。

绘制的比例一般为1：500或1：1000。

村镇房产分丘平面图。分丘图是分幅图的局部图，主要反映丘内所有房屋及其用地情况、权界位置、界址点、房屋建筑面积、用地面积、四至关系、权利状态等要素。

绘制的比例一般为1：100或1：200。

村镇房产分户平面图。分户图是在分丘图基础上，以一户产权人为单位，表示房屋权属范围的细部图。

绘制的比例一般为1：200。

房产测量草图。包括房产分幅图和分户图草图。实地记录地块、建筑物、位置关系和房产调查内容，是填写房屋登记表的原始根据。

房产评估申请书范文第2篇

继承房产证明书怎么写兹有我辖区居民/单位员工，姓名 ，身份证， /县区/村/居委会路 弄号室（无具体门牌号，房屋坐落于东邻 、南邻 ，西邻 、北邻 ）拥有房屋一套。

产权属于面积为2 特此证明

证明机构名称：

证明机构联系电话：

经办人： 证明机构： 日期： （盖章）

一、办理房屋继承过户的流程：

第一，办理房屋继承过户需要的证明材料如下：

1、被继承人的遗产证明材料。

2、如果是多个继承人，就要按遗嘱或法定继承对共有财产进行分割，并签订协议书，只要每个继承人同意并签字，即可产生效力。

3、如果每个继承人对继承的共有财产分割无异议，就可以凭此协议办理过户手续。

第二，房屋继承登记步骤。

办理房产继承手续必须经过房屋评估、继承公证、申请产权登记等办理过程。凡领取《房地产权证》的房屋，当房屋的权属人死亡后，其合法继承人就可以申请办理该房屋继承登记。

1、房屋评估。首先必须由评估公司根据房屋所处的路段、坐向、楼层、楼龄等对房屋作出专业的价格分析和楼价评估，定出准确的物业市值价格。

2、继承公证。申请人应当到房屋所在地的公证处办理继承公证，领取继承公证书。在办理公证时，必须提供房屋权属人的死亡证明书、合法机关出具的合法继承人名单证明，以及原房屋权属人立有的遗嘱(原件)。若部分合法继承人自愿放弃继承权，必须出具放弃财产承诺证明。

3、房屋测绘。申请人须到房地产测绘部门申请办理房屋面积测绘或转绘手续，领取测绘成果或者附图，以便办理产权登记手续。

4、继承登记。申请人持房地产权证、继承公证书、房屋测绘等证明到房地产交易中心申请继承登记手续。填写《房地产产权登记申请书》，并递交上述资料后，办案人员将收件立案受理，并核发回执。待一切资料审核后，即发放已更改权属人的房产证明。

5、规定需递交的其它资料。如涉及该房屋权属等事项是法院判决、裁定或调解的，必须递交法院判决书、裁定书或调解书等。如该房屋经实地测绘，发现已经改建或存在违法建设的，必须提交规划部门的报建审核书或处理决定书。

二、办理房屋继承过户所涉及的费用

房产评估申请书范文第3篇

第二条本市五华、盘龙、官渡、西山四区行政区域内，经承租人租用并取得房产管理部门发放的《房屋租赁契约》的直管公有住宅出售（除本办法第五条规定外），适用本办法。

第三条直管公有住宅出售实行公开、自愿、诚实、信用的原则。

第四条直管公有住宅出售以户为单位，一户家庭只能购买一套。由承租人向房屋所在地房产管理部门申请，经审核同意并报市房产行政主管部门批准后，方可向承租人出售。

第五条下列直管公有住宅不允许出售：

（一）已列入计划拆迁改造建设的；

（二）列入历史文化名城保护范围内的；

（三）经普查属危险房、水淹房、火险房的；

（四）法律、法规规定不宜出售的。

第六条**市房产行政主管部门负责全市直管公有住宅的出售管理工作。

五华、盘龙、官渡、西山四区房产管理局（处）具体负责各自管理范围内的直管公有住宅出售审核工作。

第七条直管公有住宅的出售按以下程序办理：

（一）直管公有住宅承租人向房屋所在地的房产管理所（科）申请办理购房手续，并提供以下材料：

l、《**市个人购买直管公有住宅申请书》；

2、《房屋租赁契约》原件；

3、本人有效身份证明（复印件）；

4、本人及配偶所在单位（地区）证明材料原件。

（二）房产管理所（科）对提供的有关资料进行审查，并在收到申请书次日起七个工作日内作出答复，对符合购房条件的予以受理，对不符合购房条件的不予受理并说明理由。未在规定时限内作出答复的，视为受理。

（三）房产管理所（科）应自受理购房人申请之日起，十五个工作日内完成调查核实并报区房产管理局（处）进行初审。经初审同意，组织填写《**市个人购买直管公有住宅审批表》（以下简称《审批表》），连同房屋建筑平面图、契约（复印件）。身份证明有关材料等，一并报市房产行政主管部门审批。

（四）市房产行政主管部门自收到区房产管理局（处）上报的审批材料之日起，十个工作日内完成审批；并将批准的相关材料转房产评估事务所评估定价。

（五）区房产管理局（处）根据评估结果组织购房人填写《**市个人购买直管公有住宅售房协议》（以下简称《售房协议》，汇总后报市房产行政主管部门核准。

第八条直管公有住宅的出售面积按房屋建筑面积计算，执行国家《房产测量规范》标准。

拆迁安置中承租人已支付的超面积部分购房款（改善用房金），可凭据冲抵售房款。

拆迁安置中承租人已支付给房管部门的初次保证金可凭据冲抵售房款。

第九条新建砖混结构、普通装修标准住宅和新建框架结构、普通装修标准住宅分别以不同的价格出售，具体售价按照《**市直管公有住宅出售资金管理规定》所确定标准执行。

第十条直管公有住宅实际售价应当根据房屋成新、地段环境、楼层系数、装修系数、结构系数等不同因素确定，其中：

（一）房屋成新：二00二年元月一日以前竣工的住宅，按重置价折扣，年平均折旧率2%；

（二）地段系数：根据住房所在地生活、交通状况等因素分四种类别（详见附件一）；

（三）楼层系数：根据所居住楼层进行调整（详见附件二）；

（四）装修系数：普通装修标准的调节系数为1（详见附件三）；

（五）结构系数：上木、砖木结构住宅以砖混结构、普通装修标准售价为基数，按结构系数进行调整（详见附件四）。

第十一条售房计算公式：

每平方米实际售价=砖混（框架）售价×（1－年折旧率）×竣工年限)×地段系数×楼层系数×装修系数×结构系数

实际售价=每平方米实际售价×建筑面积

按以上实际售价公式计算后，一、二类地段住宅售价每平方米不得低于655元；三、四类地段住宅售价每平方米不得低于557元。

第十二条承租人在经市房产行政主管部门审核同意《售房协议》后，到指定银行缴交购房款，持付款发票、《审批表》、《售房协议》等材料向市房产管理部门申办《房屋所有权证》。

第十三条承租人购买的直管公有住宅，个人产权比例为100%，可以依法进入房产交易市场，合法交易。

第十四条承租人所购直管公有住宅，因国家建设和城市规划需要拆迁改造或需修缮改造时，应当遵守有关法律、法规规定．

第十五条承租人购买直管公有住宅的，一律自行负责房屋的售后维修管理。凡单位购买直管公有住宅的，对房屋进行拆迁改造时，由单位负责所发生的房屋安置等问题。

第十六条直管公有住宅售房款由市房产行政主管部门收取，专户存储，按规定纳入财政专款专用，实行收支两条线管理。资金的具体管理使用按照《**市直管公有住宅出售资金管理规定》执行。

第十七条房产管理部门在出售直管公有住宅工作过程中，应当做到公开、公正、公平，接受行政监察部门和社会的监督，并向社会公开受理有关投诉的单位名称和电话号码。

第十八条房产管理部门工作人员在出售直管公有住宅工作中，、、的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第十九条东川区、各县（市）可以结合本地实际情况，参照本办法执行，具体实施意见报市政府法制部门和市房产行政主管部门备案。

房产评估申请书范文第4篇

关键词：企业集团；财务公司；反向抵押贷款

我国正快速步入老龄化社会，据测算，预计到2015年，中国60岁以上人口将超过2亿，约占总人口的14%，养老问题已成为一个严峻的社会问题。反向抵押贷款正是针对老年人养老推出的一种住房金融产品，它使得老年人可以利用自己的房产作抵押从金融机构获得贷款以满足日后生活中的需要或者提高老年人的生活质量。这样老年人可以充分利用自己的财产来养老，同时可以继续拥有自己住房的居住权，为老年人养老开辟了新途径。

一、反向抵押贷款的内涵及特征

（一）反向抵押贷款的内涵

反向抵押贷款，是使老年人能够把他们拥有并居住的房屋以出售之外的其他方式获得现金流入的一种金融工具。具体而言，反向抵押贷款就是指房屋产权的拥有者，把自有产权的房子抵押给银行、保险公司等金融机构，后者在综合评估借款人年龄、生命期望值、房产现在价值以及预计房主去世时房产的价值等因素后，在一定年限内，每月给房主一笔固定的贷款，房主继续获得居住权并负责维护。这种贷款一致延续到房主去世、搬离或出售住房为贷款宣告到期，这时将房产出售所得用来偿还贷款本息，升值部分归抵押权人所有或由贷款双方协议共同分享。

（二）反向抵押贷款的特征

反向抵押贷款，将养老与住房结合起来，实现了以房养老，它对于改善老年人的生活质量和减轻社会保障压力起到很大的作用。目前这项业务在国内尚未开展，尽快推出该项业务是金融市场、房地产市场甚至老年人消费市场的内在需要，同时实行的条件也正日趋成熟。传统的住房抵押贷款已经开展多年，被人们所熟知，通过比较与传统住房抵押贷款的异同点，可以更充分反映出反向抵押贷款的特征。

我们生活中常见的住房抵押贷款，是买房者在支付卖房者一定的房款后，以房产做抵押向银行申请按揭贷款以支付房产价格和首付款的差额，然后由买房者在一个较长时间内逐月还款，分期偿还给银行结清贷款本息。而反向抵押贷款是一种特殊的住房按揭贷款，与通常所说的住房抵押贷款有着较多的相似性，如都需要将住房申请抵押，计算并偿还贷款的本息，需要金融机构的参与和运营等。但反向抵押贷款与普通的住房抵押贷款相比，又有着很多的不同点。体现在以下六个方面：

1、业务对象不同。住房抵押贷款的借款者，按制度规定只能是中青年户主，放贷对象主要是年轻、有稳定收入的购房者。老年户主如年逾60岁以上，依法不具备申请贷款的资格。而反向抵押贷款业务，对借款人的年龄要求为不低于60岁或62岁的老年人。

2、开办机构不同。住房抵押贷款的开办机构只能是银行。而反向抵押贷款的开办机构可以为银行，但也可能是寿险公司、信托投资公司或专门成立开办这一业务的特设机构。

3、贷款目的不同。住房抵押贷款的目的较明确，借款人以买房为目的，银行以获得利息收益为目的。而反向抵押贷款业务中，借款人以增加养老资金，提高生活水平为目的，贷款机构以获得住房上的利益并最终实现盈利为目的。

4、还贷期限不同。住房抵押贷款的还贷期限，由借贷双方事先约定并在贷款合同中明确列示。而在反向抵押贷款中，贷款的期限完全取决于借款人的预期寿命，是不固定的，也很难预期。这在一定程度上加大了反向抵押贷款的风险。

5、现金流方向相反。住房抵押贷款是借款人将新购置的住房产权以抵押的形式向银行一次性取得资金，获取所需要的款项用于弥补购房款项的不足，然后由借款人分期偿还给银行以结清贷款本息。而反向抵押贷款业务，是老年人以其已居住多年的旧房产权作为抵押物，以反向抵押贷款的形式抵押给贷款机构，获取所需要的款项用于弥补养老所需，贷款机构负责分期向借款人支付款项，直到房主去世时，通过出售房产，贷款机构一次性收回贷款本息。两种业务的现金流方向刚好相反。

6、业务属性不同。住房抵押贷款是一种简单的融资行为，体现了借贷双方的一种纯粹的债券债务的经济关系，完全可以遵循市场机构予以运作。而反向抵押贷款则因涉及养老问题，是对年老而又贫弱的老人的一种生活资助和所拥有房产价值的特别安排，它不仅是一种融资行为，同时还是一种养老的新途径，体现了一种政策行为，还附有浓重的公共福利资助的色彩。因此，两种业务的属性不同，应当遵循的指导思想及具体的制度规定等，也应有所差异。

二、反向抵押贷款的运作――以美国为例

反向抵押贷款在我国尚是一项亟待推出的全新金融业务，而在国外则较早被提出，20世纪80年代初期起源于荷兰，而运用最为完善、最具有代表性的是美国，已经形成了一定意义上的成熟操作模式。因此，本文以美国为例，说明反向抵押贷款基本的运行机制。

申请反向抵押贷款的房屋所有人，都必须事先提出申请并签订贷款协议。一般来说，申请人年龄不得小于62岁，且用来抵押的房子需为申请人主要居住地。单套房子对各种反向抵押贷款都是适用的，但可移动的住所和被共同所有的房子没有资格申请反向抵押贷款。另外，特别规定的一个限制条款是，房主在获得反向抵押贷款后，不得再参与任何以房产为抵押的其他贷款。房主申请到反向抵押贷款后可以继续居住在原来的住房，但有责任承担房子的维护费用和税收。房主出售该住房、永久性搬出或个人死亡后，为反向抵押贷款的到期日，以贷款利率历年累计的贷款额要求归还。一般而言，房产出售后的现金归还，房产价值超出贷款本息总额的部分作为遗产继承。但房产价值如低于贷款额本息，在联邦住房管理局有保险的反向抵押贷款中，其不足部分由保险机构提供，借款人无需支付超过房产价值部分的贷款。其中所需要的保险费在给付的贷款额中提取。

在整个反向抵押贷款运作的过程中，主要存在四种角色分工，分别是申请人、贷款机构、担保监管机构、中介机构，基本运行机制大致可描述如下：

1、申请人向反向抵押贷款业务担保监管机构――联邦政府住房管理局就有关反向抵押贷款的开办与实施的具体状况提出咨询；

2、申请人向经办此项业务的贷款机构，即有关银行和其他经办机构，提出对自有住房实施反向抵押贷款的申请书；

3、贷款机构对申请人提交的申请书给予详细的书面审查，然后委托社会上权威、独立、合法的中介机构，对申请人的有关情况给予审查与资产评估，包括申请人个人和住房的基本状况和其他需要审查的各种事项；

4、中介机构接受委托，对申请人抵押房产的价值及其他情形给予全面详尽的审查和资产评估，最终做出综合评估书；

5、中介机构将审查得到的结果，即综合评估书提交贷款机构；

6、贷款机构决定接受申请人的反向抵押贷款申请，并向联邦政府住房管理局提出要求保险担保的申请；

7、联邦政府住房管理局审查相关文件，认为符合有关条件规定，决定给予申请人提供反向抵押贷款的保险担保，并反馈给贷款机构；

8、贷款机构与申请人签订反向抵押贷款合同，生效后按照合同约定向借款人发放贷款；

9、申请人死亡或贷款到期后，申请人继承者或贷款机构在房地产二级市场上出售房产或以其他方式处置房产，从所得收益扣除相关费用后的净余额中偿还贷款本金和累计利息。

三、企业集团财务公司开展反向抵押贷款的探讨

（一）企业集团有开展反向抵押贷款的需求

1、离退休老职工数量多

中国的企业集团数量较多，且大中型国有企业往往成立时间长、经营规模大，员工数量多。随着社会医疗水平、平均寿命的不断提高，离退休职工数量不断增多。

2、离退休老职工大多数拥有自己的房产

离退休老职工大多经历了上个世纪八十年代开始的住房制度改革（简称“房改”），通过房改的实施，使原本住的公房实现了商品化，职工通过支付一定金额的房款，都拥有了自己的房产。而这些房产经过近些年房价的快速上涨，市场价值不菲。因此，造成一个现象，就是理论上而言大家都是百万富翁，但实际离退休费不多，生活质量并不高。

因此，企业集团具有开展反向抵押贷款的潜在需求，通过反向抵押贷款的方式，可以将老职工几十上百万的房产变成现金，让他们在活着的时候能使用，有了这样一个源源不断的资金来源，不但不要儿女负担，还可以给生活困难的儿女补贴，一举两得。

（二）财务公司在企业集团开展反向抵押贷款中的作用及意义

按照中国银行业监督管理委员会颁布《企业集团财务公司管理办法》的规定，财务公司的服务对象为企业集团成员单位，并不包括个人。因此从合规的角度来看，财务公司并不具备为企业集团员工个人办理反向抵押贷款的资格。但是，财务公司作为经中国银行业监督管理委员会批准设立的非银行金融机构，同时又是企业集团内部的现代金融企业，拥有一定的资源和优势。

1、财务公司了解借贷双方情况，可争取到更优惠的贷款条件

一方面，财务公司作为企业集团内部单位，较外部金融机构更为熟悉和了解企业集团其他成员单位的经营情况，进而可以通过企业集团相关部门了解成员单位离退休老职工的生活状况以及住房情况；另一方面，财务公司作为专业的金融机构，必定与多家商业银行和保险公司建立了良好的合作关系。财务公司可以此为基础，代表有贷款需求的离退休老职工集中与商业银行恰谈贷款条件，为申请反向抵押贷款的离退休老职工争取到更高的贷款额度以及更优惠的贷款利率等。

2、有助于提高离退休老职工的养老收入，减轻企业集团负担

对于很多离退休老职工来说，退休后虽拥有自己的住房，但单靠退休金或社会养老金已经很难满足其退休后的生活需求。反向抵押贷款“以房养老”理念的推出，则为老年人养老开辟了新的途径。它主要针对的是有房没钱的老人，以及部分没有子女的“丁克家庭”，他们愿意通过以房养老来避免贫困地活着，富裕地死去。通过开展反向抵押贷款业务，可以盘活离退休老职工的固定资产，使其在社会保险、企业年金以及其他养老福利的基础上获得额外一部分现金收入，提高晚年生活质量，同时也帮助企业集团减轻了职工养老的压力。

3、可开拓为财务公司的一项中间业务

财务公司通过帮助企业集团离退休老职工办理反向抵押贷款业务，一方面，可以有助于企业集团的人力资源工作，特别是有助于减轻离退休干部养老工作的负担；另一方面，财务公司也可借助掌握的客户资源，与商业银行等交易对手协商获得一定比例的业务提成，作为财务公司的一项中间业务收入，丰富了财务公司的业务品种以及收入来源。

4、为财务公司业务创新提供了新思路

财务公司的服务对象由于受到监管限制，仅限于企业集团成员单位，不可为个人服务。但通过以上这种方式，既实现了为企业集团个人服务，同时也丰富了财务公司的中间业务品种，为财务公司业务创新提供了一种新思路。（作者单位：航天科技财务有限责任公司）

参考文献：

[1]胡蓉、徐颖丽.美国反向抵押贷款及其对我国的借鉴[J].金融理论与实践，2007（4）.

房产评估申请书范文第5篇

随着DIY已经成为现代人们的时尚生活趋势，DIY糕点等新鲜食品，除了让人们吃得放心，更成为表现心意的一种方式。开家DIY蛋糕店，投资额不高，操作简单，占地面积不大，非常适合小本经营者。

一、 目标群体定位

喜爱尝试新鲜事物的年轻人，对DIY热情较高的小朋友等。

二、 前期准备

首先要到当地的卫生防疫站或医院给员工办理“健康证”，然后再持身份证、经营场所房产证明（无论是租用的还是自己的）、申请书、存款证明、到当地的工商管理部门申请登记。

三、投资分析（以60平方米的小店为例）

启动资产：估计需5万元

设备投资：1.房租1500元。选址一定要在安静的地方，开在闹市区反而不能营造DIY需要的安静温馨的气氛，而且租金也会高出不少。在写字楼里租用场地就可达到这一效果。

2.门面装修约2000元(包含店面装修和灯箱)。无论是店面装修、店员形象，还是蛋糕制作，都要给顾客健康、卫生的感觉。

3.货架和操作台投入约1500元。

4.员工(2名)统一服装需500元。

5.机器设备：4万元(包含制作蛋糕的全套用具)。

6．首期进货款：面粉、奶油等原材料，约6000元。

四、经济效益估算

根据蛋糕尺寸不同，卖价从五六十元至一百多元不等。顾客可根据自己的意愿，设计蛋糕的形状。

月销售额(平均)：20000元。据相关内行人士评估，如此一家小型蛋糕店的经营在走上正轨以后，每月销售额可达20000元。

货品成本：30%左右，约5000元。人员工资：需要蛋糕师傅1名，服务员1名，工资共计3000元。

水电等杂费：700元左右。

月利润：5000元左右

按此估算，半年左右即可收回投资。

(以上财务分析估算数据仅供参考)

五、经营种类

由于DIY蛋糕这一单一项目利润来源也相对单一，开店时可开辟其他的经营种类。如出售成品糕点，合时令地推出应季流行的饮品，店内专门开辟休闲区域，设置一些造型别致的座椅，将蛋糕店的休闲功能得到进一步强化。

而针对DIY这一特色，除了DIY糕点，可进一步教授DIY花式咖啡、DIY批萨等时下流行的种类。

六、营销提示

DIY蛋糕店选址避开闹市区，不可避免会面临客源稀少的现象。刚开店时，可采用到街上、小区、幼儿园发传单，以办会员卡的方式，陆续引来一些顾客。