公租房的管理政策

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公租房的管理政策范文第1篇

山东聊城经济技术开发区依托公租房管理系统，聚焦民生热点问题，深入调研，积极行动，主动担当，推动公租房管理转型升级。在保障房资产盘活领域，创新推出公租房综合服务方案，从制度保障、平台建设、运营监管、金融服务等多渠道切入，提升我区公租房管理服务信息化、规范化、精准化水平。积极对接“政务服务一网通办总门户”“我的聊城APP”，优化网上申请和手机 APP 服务，推动我区住房保障数据联网与信息共享，实施大数据联审联查，实现减证便民。确保“住有所居，应保尽保”，圆了广大人民群众的“安居梦”

一、公租房管理系统，助力公租房管理转型升级。

聊城经济技术开发区依托建设银行打造的政府公共租赁住房服务管理平台，将公共租赁住房实物配租和住房租赁补贴的受理、审核、公示、分配、签订合同、收取租金、受理投诉等环节，全部纳入信息系统，实施信息化管理。打通信息壁垒，实现与户籍、不动产、民政、车辆、公积金、社保等6部门的信息线上核查工作。保证业务的“真人”、“真房”、“真租”，满足公租房保障家庭差异化、个性化需求,落实城镇住房保障采取实物配租与租赁补贴相结合的方式,逐步转向以租赁补贴为主的政策精神。

通过公租房管理系统，建立健全房源信息198套，收集租住家庭信息185套，完成网上租金收缴近80万元，覆盖了本区大部分保障人群，得到了社会各界的高度认可。促使公租房管理由线下转向线上转型升级。

二、公租房综合服务方案，助力公租房管理精准、规范。

结合开发区住房租赁市场特点，聊城经技术开发区联合建设银行全面推出了“公租房综合服务方案”。

1.制度建设方面。

聊城经济技术开发区相关部门进一步规范了公租房管理实施细则、租金价格指导政策，夯实顶层设计，为全区保障群体提供了高效、精准的制度保障。

2.平台建设方面。

建设管理部联合建设银行搭建了“公租房综合服务平台”，实现了房源管理、申请、准入、配租、租金代扣和补贴等全流程线上操作，依托系统实现“网上申请、网上管房”的工作目标，全面提升各单位的工作效率，为住房保障对象提供便利，打通服务群众“最后一公里”，为公租房管理插上了金融科技的“翅膀”。

3.在数据管理方面。

政府数据平台与公租房综合服务平台强化信息互通，打通智慧政务系统与金融机构公租房管理系统数据直联，建立阳光透明的公租房梯度群体保障机制；在信用管理方面，将公租房申请、使用、退出等环节失信行为纳入失信联合惩戒对象名单实施联合惩戒，营造诚信租赁环境。

通过“公租房综合服务方案”，确保开发区公租房管理信息化、规范化、精准化。

三、政务门户，助力公租房管理减证便民。

公租房的管理政策范文第2篇

根据京政发z2011{61号文件要求，北京市公租房租金实行“市场定价、分档补贴、租补分离”的原则。北京市住房城乡建设主管部门或北京市保障性住房投资中心委托第三方专业评估机构，对单个公租房项目周边市场租金价格进行评估，并根据评估结果，考虑项目建设、运营和管理成本，按照略低于同地段、同类型住房的市场租金水平确定租金标准。

虽然，北京市在公租房租金政策的制定环节充分考虑租金定价效率与租户可负担能力间的平衡关系，但在实施过程中仍存在以下问题。

（一）公租房租金标准未能及时真实反映项目价值

北京市公租房建设呈现一定阶段性和区域性特点。随着北京市常住人口增加和建设用地减少，新筹集的公租房项目由近郊区逐渐向远郊区扩展，与已配租老项目相比，新项目相对位置偏远，相关教育、医疗、交通、商业等配套也明显不足。而已配租老项目周边不断成熟的配套设施及区位优势价值并没有及时真实反映在租金价格中，有的新项目租金价格远高于老项目，比如北五环外文龙家园项目（47元/月・平方米）比西四环远洋项目（41元/月・平方米）租金高出15%，由此导致租金出现“倒挂”现象，即新的高于旧的、远的高于近的、配套不足的高于配套完善的，这种现象愈演愈烈。

（二）公租房租金政策未与准入等相关政策形成联动

北京市推行公租房政策以来，公租房准入标准始终没有调整，原有“三房”（廉租房、经适房和限价房）轮候家庭成为公租房承租主体。而本应成为公租房主体的新就业职工、稳定就业外来务工人员等难以进入体系。已入住家庭也存在部分收入增加导致丧失保障资格，逐步从公租房退出，公租房目标群体的收入层次越来越低。同时，租金补贴政策调整幅度较小，即使对低收入家庭（收入也在逐年增加）来说，其覆盖面也越来越小。由于租金政策同准入、租金补贴政策等统筹考虑，租金没有形成动态调整机制，客观上导致公租房门槛越来越高，一方面低收入家庭对于房屋租金敏感度提高，偏远项目空置情况更加突出；另一方面，大量无法负担市场租金的家庭被排斥在外。公共住房资源运营效率下降，住房保障压力随市场租金增长而不断增大。

（三）公租房租金政策未能充分有效发挥资源配置作用

公租房租金标准作为价格信号，应该充分反映公租房供求关系，并引导相关资源进行优化配置。目前，受公租房建设时序和布局影响，评估项目租金标准受制于周边市场交易情况，因此北京市公租房项目未能形成有效的区域市场，租金标准分布同相关就业、公共服务配套、交通等脱节，无法有效发挥价格信号作用，引导承租家庭根据自身情况合理选择项目。由此，导致位置较好、周边配套设施完善但租金较低的公租房项目面临“过度竞争”，而位置不佳、周边配套设施不足但租金又不低的公租房项目出现空置。特别是目前的摇号配租方式，一定程度上又促使资源配置进一步失衡。

二、公租房租金政策分析

（一）现行租金标准不能及时真实反映项目价值的主要原因

1.租金评估时点性与长期运营之间缺乏有效衔接

项目周边市场租金价格作为确定公租房租金标准的主要依据，是根据调查时点前一年内所在区域的平均市场租赁价格水平测算所得，且有效期为一年。也就是说，在测算公租房周边市场租金价格时，为了消减市场租金的季节性波动，其价格已远滞后于测算时点的市场价格。同时，公租房租赁合同有效期一般为3年，期间并未有有效机制保证再次评估。不同时点的租金标准，对市场租金水平、运营成本、管理成本等无法形成实时反应机制，而只对建设成本有比较好的直接反映。公租房运营的长期性与评估时点性之间存在天然矛盾，导致公租房价值难以被真实体现。

2.现行租金评估的差异性不利于租金价格合理分布

无论是商品房还是公租房，住宅的租金价格从来不是一个固定的数字，而是合理区间内的取值。就租赁市场而言，市场租金对应的主要是不同居室类型的差异性。比如一居室同两居室租金，建筑面积上的差异远小于居室功能上造成的租金差异。因此，每建筑平方米的价格只能是一个区间变动的价格。目前，北京市公租房项目周边市场租金价格通过委托专业第三方评估机构进行评估确定的方法，由于不同评估机构拥有的基础数据库及评估方法之间存在细微差别，特别是按照每建筑平方米确定的租金差异，导致本来就已经非常分散的公租房项目租金分布更不合理。加上产权单位定租下浮比例原则上没有统一标准，每个项目租金标准同市场租金价格相比，关联度更低。由此，评估的差异性不可避免带来公租房租金标准的非正态分布，与项目价值严重疏离。

3.公租房租金定价的个体性与区域市场缺乏有效关联

房地产市场的发展与成熟并非一蹴而就，而是渐进性的发展，房屋价值主要是级差地租随着周边配套设施逐步完善呈上升趋势。公租房同样具备以上特征。由于公租房租金定价坚持按项目进行，评估划定的评估区域无法准确界定。区域发生的变化，不能完全反映在租金评估当中。特别是区域房屋交易活跃性直接决定了交易价格的合理性，因此对于交易不活跃的偏新项目，市场评估方法几乎无法实行。区域环境的改善，直至地租变动，本身就具有范围的模糊性，所以公租房价值只能从区域上反映出来，至于屋内配置的差异并不是主要影响因素。同时，公租房项目租金标准本身也会影响周边市场租金，随着集中建设公租房项目增多，其规模体量对区域市场的影响也会逐渐增大。

（二）现行租金政策的孤立性是造成不能充分发挥公租房政策联动效应的客观原因

1.公租房租金价格难以与承租家庭收入变化相匹配

随着公租房保障家庭收入增加，租户可负担能力不断提升，然而由于公租房租金调整政策的相对滞后，已入住公租房项目租金标准难以及时对收入变化作出反应。从而导致已入住家庭住房支出相对减少，加之退出标准也没有调整，出现过度保障现象，造成相对其他轮候家庭的不公平，影响后续公租房项目租金标准的确定，进而影响整个公租房制度体系的有效性。

目前，北京市已入住的15901户公开配租的公租房租户，人均享受568.94元的月租金补贴，个人实际承担平均房屋月租金为1252.15元。根据北京市统计局数据，2013年中低收入家庭平均月收入为2187.08元，人均生活类消费支出为950.80元/月。按照2年收入20%涨幅、消费类支出3.43%涨幅预估，目前北京市中低收入家庭平均月收入为2624.5元/月，人均生活类消费支出为983.41元/月。从收入余额角度计算，北京市中低收入家庭可用于住房消费的最大限额为1641.09元/月，高于目前公租房租户承担的租金水平。

2.公租房租金政策难以与准入及分配政策相匹配

随着北京市保障性住房逐步投入运营以及保障家庭收入水平不断提高，公租房准入标准具备上调的必要性。与低收入家庭比例将不断缩减的同时，北京市户籍的无房新就业职工、城市公共服务人员等新兴住房困难家庭开始纳入公租房保障范围。但由于租金政策与准入退出、审核分配等政策不匹配，项目租金仍旧根据轮候优先原则考虑低收入的需求，适合职住平衡的新项目无法体现为更个性化的服务，难以满足新对象群体的保障需求。同时，准入标准的迟滞也导致一方面已入住家庭无法及时退出，挤占优质住房资源；另一方面轮候家庭覆盖面缩小，符合条件的家庭更少。位置偏远的空置房屋无法及时吸纳适宜人群入住，从而难以实现保障功能。

3.公租房租金政策影响保障家庭预期和行为选择

租金标准与保障家庭的居住预期显著相关。从实践来看，已经有部分家庭因为承受不起租金而选择调换或是退租的现象。参照市场租金标准变化，保障家庭也对未来公租房租金调整有稳定预期。但因为租金政策与相关政策不协调，从而导致预期紊乱。已入住家庭趋向于不愿调整租金，超出标准不愿退出，甚至违规出租。轮候家庭对优质项目争夺，而不考虑自己实际负担能力，导致配套较差项目选择不多，把住房保障压力延后。特别是租金政策的不协调对持有公租房主体行为造成逆向选择，尽量不再持有公租房。十二五期间，企业自持公租房的极为少见，即使持有的相关主体，也力主出售。这对于推进公租房项目实施PPP模式，无疑是极为不利的。

（三）租金动态调整机制不完善是导致无法提高资源配置效率的直接原因

1.租金政策影响公租房整体需求和供应规模

目前，租金政策问题已经影响到公租房整体需求和供应规摸。一方面，租金政策的实施效果对需求起到了压抑作用。公租房目标对象趋于低端化，覆盖面日益缩小，公众对公租房的高门槛失去信心，不再申请公租房。北京自2013年起实施“四房合一”保障房统一申请后，申请备案人数逐渐减少，无疑同租金政策有一定关系。另一方面，各区对公租房建设渐失兴趣，与对公租房长期运营和投资回报信心不足有关。公众对产权型保障房的兴趣开始增加，自主型商品房一度出现个别项目有20多万家庭轮候的现象。

2.租金政策不利于构建善用公共住房资源的机制

租金作为价格信号，既是调整市场供需规模的手段，也是提高存量公租房资源利用效率的手段。目前，北京市公租房租金并没有形成合理的区域结构，租金标准的非正态分布租金政策对住户行为的非理性引导，导致保障家庭不能根据家庭收入、就业、交通等情况合理选择居住地，使公租房资源供需不匹配现象日益突出。尽管政府已经出台了交换交易政策，但实施效果不佳。客观上，职住不平衡、人房不匹配等现象更加严重。违法出租、违法骗租等现象也时有发生，租金收缴率因为租金补贴政策调整不及时或该退出而不能退不愿退等因素，开始出现下降趋势。特别是对于非政府财政资金全额投入的公租房项目，相关运营主体、金融支持单位等进一步投入资源的意愿下降。诸如此类，让相关方不易对公租房价值形成合理判断，进而难以形成公共住房资源得以充分合理利用的机制。

三、公租房租金政策调整方案

为充分提高公租房资源利用效率，建议租金政策实行“市场定租、定向补贴、区域平衡”原则。

（一）租金评估：由多个机构分别评估转为估价平台统一监测

随着城市建设步伐加快，城市规模不断加大，流动人口不断增加，北京市住房租赁市场呈现出供求规模庞大、租金快速上涨、管理缺位等特征，单一评估机构难以对异常庞杂的房屋租赁信息进行全面、及时把握。可以考虑以第三方机构如北京市房地产估价师和土地估价师协会作为估价平台进行综合评估和监测，从而代替多个评估机构分别评估。

（二）租金定价：由单个项目分别定价转为区域定价

1.首次配租的项目坚持“区域定价”原则

首次配租的公租房项目根据每年估价平台公开的区域市场租金价格，按照“区域平衡”原则，确定公租房租金标准，并由产权单位报住房保障主管部门备案执行。

2.已入住项目租金调整在坚持“区域定价”的原则下，适当考虑供求关系与租户可负担能力

合同即将到期的公租房项目根据每年公开的区域市场租金价格，同时考虑到该项目已入住人群的可负担能力及市场供求情况，在维持区域平衡的基础上，租金标准适度增减。

（三）政策保障：相关政策联动，合理引导保障家庭租赁行为

为了合理引导保障家庭租赁行为，租金政策需要与市场租赁补贴、公租房跨项目交换等相关政策有效联动，降低跨项目调换的政策障碍，将公租房与市场租赁有效连接，保证保障人群自由选择权，维持公租房市场的活力与效率。

四、政策建议

目前存在的公租房价格与价值不符、部分空置和过度竞争同时存在、价格信号作用缺失等问题，严重制约了住房保障体系的持续发展。租金政策可以通过“市场定租、定向补贴、区域平衡”的方式，实现公租房资源利用效率最大化与政府保障效果的最大化。

（一）坚持市场定租原则，健全法律法规

随着北京市公租房体量的不断增加，公租房租金应继续坚定市场定租原则，建立健全相关操作细则，并与准入、补贴、跨项目调换、市场租赁补贴等相关政策有效衔接，充分发挥市场在资源配置中的基础性作用，通过释放价格信号引导租赁行为，促进职住平衡的空间布局，实现非首都功能的有效疏解。

（二）实施区域租金定价，有效引导预期

坚持区域租金定价的方式，保持区域内各项目租金价格均衡以及各区域间的合理价差，建立合理有序的公租房价格体系。通过透明、稳定的租金政策环境，释放价格信号，有效影响预期，引导租户自主选择可承受租金。

（三）建立租金调整机制，提高实施效果

建立租金动态调整机制，引导公租房租户的租赁行为，确保租金水平与租户可负担能力之间取得平衡。建立公租房供需长效机制，正确反映公租房作为准公共产品的合理价格，避免出现过度保障和过度竞争，从而构建有序的公租房租赁结构，提高实施效果。

公租房的管理政策范文第3篇

结合当前工作需要，的会员“wjj050607”为你整理了这篇住房保障审计整改情况汇报范文，希望能给你的学习、工作带来参考借鉴作用。

【正文】

（一）关于公租房分配和管理情况的问题。

问题描述：

1.不符合条件人员违规享受公租房保障。总计24户家庭违规享受公租房保障，分别是10户违规享受货币补贴，14户违规享受实物配租。违规享受货币补贴10户中，3户申请人死亡多领取货币补贴3220元，剩余7户开化县城拥有商品住房或预售登记信息多领取货币补贴7515元。违规享受实物配租14户中，6户因申请人或共同申请人死亡仍违规在保，7户（2户在衢州市区、5户在开化县城）拥有商品住房或预售登记信息且人均住房超18㎡家庭仍违规享受实物保障，1户外来务工保障人员余某自2017年起,凭2015年6月至2017年9月企业社保缴费记录等，获批享受公租房1套。

2.社保中断后的原公租房保障人员的退出保障机制不健全。总计3户外来务工人员社保已中断或由企业缴纳转为个人缴纳但仍享受公租房政策保障，截至2020年12月，其中1户社保中断已超过3年，与此同时《开化县2019年度公租房保障申请实施方案》等相关政策未对中断后退出保障进行明确规定。

3.晨景苑公租房小区资源未充分利用，配租率低。晨景苑110套公租房（整体打包出租给开化县工业园区管理委员会和县教育局各55套）中29套公租房属非成套公租房且地段偏远，市场需求低目前已闲置1年以上，其中：开化县工业园区管理委员会2套，县教育局27套。

4.已配租公租房存在闲置6个月以上的问题。总计38套住房困难家庭承租的公租房无用水用电，对2020年实物保障家庭，运用水费、电费等数据核查，有38套公租房6个月以上未产生用水用电，不符合《开化县2019年度公租房保障申请实施方案》“公租房保障对象有下列行为之一的，取消公租房保障资格……（三）转租、出借、闲置公租房6个月以上……”的规定。

5.公租房保障数据更新不及时、公租房申请等保障事项线上受理率低。截至2020年12月，总计167户公租房保障对象数据更新不及时，分别是108户公租房保障对象信息未及时纳入浙江省住房保障统一管理系统，59户已退保家庭未及时调整浙江省住房保障统一管理系统相关信息。另外市住建局要求2020年度公租房申请等保障事项线上受理率达到80%，截至2020年10月，县住建局线上受理率仅2.64%，截至2020年12月底仅9.4%，未完成线上受理率达标要求。

整改落实情况：

1.截止2021年7月底，已全部完成24户违规享受公租房保障家庭的整改工作，其中10户享受货币补贴，14户享受实物配租，具体情况如下：10户违规享受货币补贴的保障家庭中3户因申请人死亡、7户家庭因名下登记商品房，已按规定退回违规领取的租赁补贴10735元（附收款凭证）；14户违规享受实物配租的保障家庭中6户因申请人或共同申请人死亡、7户家庭因名下登记商品房、1户不符合公租房准入条件，4户已按规定腾退所承租的公租房，6户已按规定取消其公租房保障资格，因名下却无其他住房可腾退，重新签订承租合同，按市场租金缴纳房租，4户已按规定，根据人口变化情况，调整房屋租金（附承租合同及退房验收单）。

2.截止2021年5月底，已取消3户外来务工人员社保已中断或由企业缴纳转为个人缴纳的公租房保障条件，按照市场租金缴纳房租，给予6个月的搬迁过渡期，做好退房准备。另浙江省建设厅于2021年6月23日下发征求《住房保障领域基本公共服务导则》（征求意见稿）的通知， 该导则适用于全省公租房保障基本公共服务的规定，各市县（市、区）人民政府须参照导则，完善本地的公租房保障基本公共服务的有关内容。该导则于2021年9月30日正式出台，并于2021年11月1日起试行，结合我县实际和审计提出公租房退出保障机制不健全的问题予以细化，拟定《开化县公租房保障管理实施细则》，完善新就业和外来务工人员退出保障机制，已于2021年12月7日印发。

3.截止2021年9月，已完成晨景苑29套闲置公租房的配租。县住建局积极对接园区企业是否有承租需求，通过定向配租方式，针对园区企业加大配租政策宣传力度，现已全部配租（附承租合同）。

4.截止2021年7月底，已完成对38套闲置公租房的整改。针对38套闲置公租房的承租家庭，县住建局已发放书面告知书要求其按规定腾退，对确属困难不宜实物保障的制定灵活政策调节为货币补贴，现已腾退31套,7套按市场租金缴纳房租。

5.截止2021年3月，已完成对167户公租房保障对象的数据更新，在后续工作中加强数据实时更新，做到线下与线上数据动态同步。同时为进一步提高线上受理率，现已上线“政务2.0”版本，线上受理率达到90%以上，已完成线上受理率达标要求。

计划完成时限：2021年7月底已全部完成关于公租房分配和管理情况的问题整改。

（二）关于困难群众住房保障情况的问题。

问题描述：

住房困难群众应保尽保摸排不到位。审计综合比对不动产登记、社保、民政等信息发现，开化县有52户低保户、有9户低保边缘户和1户特困户，截至2020年12月，县住建局未完成与社区等对上述无房户应保尽保的确认工作，困难群众应保尽保摸排工作有盲区，精准保障落实不到位。

整改落实情况：

公租房的管理政策范文第4篇

关键词：公租房；有序退出；对策建议

中图分类号：F293.3 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2015）16-0180-02

实施公租房是党和政府改善民生的一项重大战略举措，深得普通民众的欢迎和认同。公租房是公共租赁房的简称。所谓公共租赁房，是指通过政府或政府委托的机构，按照低于市场价向中低收入的住房困难家庭提供可租赁的住房，同时，政府对承租家庭按月支付相应标准的惠民租房补贴。公租房是对住房困难人群的过渡性的解决方案，旨在为不属于低收入人群但住房困难的人员，提供住房帮助。公共租赁住房不是归个人所有，而是由政府或公共机构所有。公租房的这一属性决定了公租房改善民生的惠民性，并在建立有效的准入机制的同时必须配套相应的有效退出机制。当前我国的公租房建设和运行无疑取得了良好的效果，有效地解决了广大困难群体的住房难问题。然而，随着公租房进程的推进和深入发展，公租房的无序退出问题日益凸显，出现了开着宝马申请和出租公租房的种种乱象，如何建立科学、合理、有效的退出机制成为当务之急。

一、公租房退出机制的存在问题

目前，尽管我国不少大中型城市和地区已经提出了相应的公租房退出政策，但并未达到其预想的效果。究其原因，在于这些退出机制中也存在着不少问题。

（一）信息缺乏公开性、透明性

公租房的有效退出是一个公开透明过程，在这个过程中涉及到各种信息，比如公租房退出条件、退出程序等等，这些信息能否做到公开、透明是保障公租房退出机制顺利运行的一个必要前提条件。然而，在现实状况中，目前我国各地公租房退出机制当中关于退出条件、退出程序等的信息往往是遮遮掩掩、不够公开、不够透明。这种做法不仅使承租者担心自己被“清退”，也使得被“清退者”怀疑管理部门做法的公正、公平，这使得公租房的退出是难上加难。

（二）信息缺乏准确性、真实性

公租房的信息公开化和透明化是影响公租房退出的前提，而确保这些信息的准确性和真实性是影响公租房退出的基础性条件。在公租房的退出机制中，影响承租者退出条件的因素包括家庭收入、住房面积等，一旦这些条件超过限制就会被“清退”；与此同时，我国实行的是个人及家庭收入、资产定期申报制度。在这种制度下就很容易出现谎报、瞒报状况，进而影响到公租房退出信息的准确性和真实性，增加了公租房有序退出的难度。因此，如何避免承租者谎报、瞒报个人、家庭信息成为当前影响公租房退出的关键因素，同时也是保障社会公平的必然要求。我国现行的公租房退出机制缺乏相应的惩罚性措施纵容了这种现象的滋生，也阻碍了公租房的有效退出，影响了公租房保障的实现。

（三）缺乏法律制度的有效监管

有效的法律制度是保障一切社会发展有序性和科学性的法律依据。当“依法治国”纳入我国的基本国策之后，让一切社会保障性措施在“良法”与“善治”的大环境下实施，是实现社会公平正义的关键所在。目前，在我国公众法律意识不足，法律无法在公众中树立威慑力与公信力，造成公众对退出机制认同度低。国家部委在制定法律法规时不够细致、准确，甚至缺乏大框架和思路。致使公共租赁房领域缺乏一部统一的大法，各种行政文件、部门规章颁布混乱，各地自成一派，条款颁布的部门杂乱，不免带来条款内容重复甚至相互冲突，进而又引发各部门相互推诿、扯皮，导致公共租房退出问题层出不穷。这些情况的深层次原因是政府部门缺乏依法治国的理念，过多地依赖行政手段，依靠行政命令而非法律来执政。从《住房保障法》由一开始的法律降格到条例可看出，政府仍以行政观念执政为重，倾向选择灵活易变、较少约束的行政命令，有些部门甚至扭曲正式规则，有法不依，非要用行政手段谋取私利，这是公共租房退出过程中执法混乱的重要原因。

（四）相关政府部门的不够作为、乱作为

相关政府部门是国家行政命令、政策法规执行和贯彻过程中最为关键的环节。在河南兰考考察调研时就曾指出，为民服务，重在解决“最后一公里”的问题，要努力实现联系服务群众“零距离”。而基层地方政府正是打通为人民服务“最后一公里”的主力。因此，相关基层地方政府的不作为将会阻碍各种社会保障性措施的实施。当前，我国的公租房退出机制中，有许多地方政府不作为，甚至乱作为。由于公租房具有房租廉价、政府主导等特点，这就使得一些地方政府官员钻国家政策法令的空子，产生了许多寻租、骗租的现象。地方政府的这种失职、渎职的做法不但影响了公租房的合理退出，甚至损害了政府的公信力，这也是导致公租房退出困难的重要原因。

二、公租房有序退出机制的有效对策

（一）切实建立信息公开透明制度

2012年住房和城乡建设部在《关于做好2012年城镇保障性安居工程工作的通知》中要求各地住建部门做好信息公开工作，主动接受社会监督。信息不公开者，将被约谈、问责，的将被依法追究法律责任。尽管这种通知和要求对于提升公租房信息的公开度和透明度有一定的效用，但也只能起到一种暂时性的督促作用。因此，要保证信息真正的公开化、透明化，必须建立完善的信息公开制度。 首先，要建立健全政府信息主动公开制度，明确政府信息公开的职责、内容、程序、方式和时限要求。政府通过主动公布各种相关信息，使得承租者能够做到及时了解到政府的各种政策、法令的更新和变化，配合政府部门完善公租房的各项管理工作，进而保障公租房退出机制的顺利运行。其次，要建立健全政府信息协调机制。的政府信息涉及其他行政机关的，机关在公开该政府信息前，应当与所涉及的其他行政机关进行沟通、确认，保证公开的政府信息准确一致。最后，要建立健全政府新闻和新闻发言人制度，增强政府信息的主动性和权威性。政府通过这些形式信息，一方面可以使承租者准确了解政府部门的权威性信息，另一方面也有利于提升政府公信力，保障公租房退出的各项措施的顺利实施。

（二）切实建立精准信息的核查制度

首先，要建立精准公租房相关信息的收集和采集制度。改变原来单一的个人财产申报制度，增加专门的家庭财产和收入信息的采集部门，为每一位承租户建立个人信息档案，及时更新个人信息，保证每一位承租户的个人信息的真实性。 其次，要建立周密的信息反馈制度。设立多种渠道完善个人信息的反馈核查，当政府公布的个人信息与承租户的实际情况出现差别时，承租户可以通过这些渠道及时有效地对自己的收入、财产等信息进行有效的反馈，协助管理者提升信息的准确性。 最后，要建立科学的后期督查制度。政府可以联合其他相关部门，实现个人信息的集中管理和信息共享，建立覆盖全社会的个人信息管理系统。利用电子计算机和互联网管理的现代方式，提高对公租房个人信用信息的后期监管力度，切实保证公租房个人信息的准确性和真实性。

（三）切实加大法治监管的有效力度

首先，要制定公租房管理的法律法规细则。从法律层面上更加清晰、明确的规定公租房的保障的范围、保障的标准、退出机制、管理及监督机构的职责等，并适时出台一些配套制度和规定，对公租房的申请条件、租金标准、补贴标准、退出管理等进行细化。对违法违规行为的处罚规定要更加详细，具体的处理程序也要提高针对性，使得公租房政策和法规更具操作性。其次，要完善法律监督体系。在细化公租房管理的相关法律的同时，要完善针对公租房管理者的法律监督体系。一方面通过完善实体法监督政府部门的管理职能，避免失职、渎职；另一方面通过司法监督的完善来督促政府管理部门依法行政，杜绝管理部门的“监守自盗”。最后，要加大惩罚力度，提高违法违规成本。对于管理者存在利用权力进行寻租，将受到开除公职，移交法办等处理。而对于存在隐瞒、欺瞒行为的申请者或租住户，将给与取消租赁资格、追缴违法所得、高额罚款等惩罚。只有以高强度的惩罚措施提高住户的违法违规成本，才能有效地遏制违法违规行为的发生。

公租房的管理政策范文第5篇

关键词：保障房并轨；租赁型保障房；政策完善

《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》（〔2011〕45号）将公共租赁住房作为保障性安居工程建设的重点，提出“逐步实现廉租住房与公共租赁住房统筹建设、并轨运行”的发展方向。随后并轨试点工作在一些地方逐步展开。《国务院批转发展改革委关于2013年深化经济体制改革重点工作意见的通知》（国发〔2013〕20号）要求“有序推进公租房、廉租房并轨”。《住房城乡建设部、财政部、国家发展改革委关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》（建保[2013]178号）正式规定从2014年起，廉租住房并入公共租赁住房（简称“两房并轨”），改革落地。

“两房并轨”的后续改革面临许多不确定性，这意味着每一步决策都将面临一定风险。行为经济学研究认为，“宽框架”（Broad Framing）比“窄框架”（Narrow Framing）更适合风险决策，为了做出更合理的决策，需要将各种不确定因素和可能的选择进行整体考虑（Kahneman D，2011）。由于改革前对改革的积极意义探讨较多而对可能出现的问题探讨有限，而实施过程中出现了很多新情况，本文将侧重于从对立面分析改革可能遇到的各种问题，以期为进一步完善住房保障制度提供政策参考。

本文首先简单分析了“两房并轨”的原因与意义，然后详细探讨了两房并轨可能遇到的几个问题，最后提出了完善住房保障制度的政策建议。 一、 保障房并轨：目的与意义

之所以进行两房并轨改革，主要基于两个方面的原因，一是廉租房和公租房都是非产权式保障房，其功能、运行机制等方面比较接近；二是两类保障房并行运行存在不少问题。主要表现有：

其一，两类保障房之间不易调剂。廉租房和公租房并行时，房源是分开的，之间很难调剂余缺。在某一特定时期，当某一类房源有余而另一类不足时，会导致房源不能得到充分利用。

其二，申请不便。由于两类保障房性质接近，往往造成申请人的混淆，造成申请不便。

其三，动态管理难。当保障对象收入变化时，不再满足廉租房条件的家庭需要先退出廉租房，再重新申请公租房，费时费力。

其四，制度不衔接，管理成本高。两类保障房在土地供应、中央投资补助等方面有差别，造成行政管理成本较高。通过“两房并轨”改革，希望能解决上述问题，达到方便群众、提高效率、降低管理成本的目的。 二、 保障房并轨：问题与成因

1. 并轨与帕累托改进。分析发现，将廉租房并入公租房，既可能损失效率又可能伤害公平，故难以做到帕累托改进。

一方面，“轮候排序”可能增加排队成本。表1中，n1、n2、N分别表示相应的窗口数量，表中的A、B分别表示申请两类保障房的个体，此处假设廉租房和原公租房的申请人分别有2人和3人，办理一个申请的耗时为15分钟。则廉租房窗口和原公租房窗口的等待时间分别为15分钟和45分钟（15分钟+30分钟）。将廉租房并入公租房后，设置的窗口数量有三种可能情形：

情形一：N

情形二：N=n1+n2。此时新公租房窗口数恰好等于原来的两类之和，申请人的等待时间将等于原来的总耗时，即合并未损失效率。

情形三：N>n1+n2。此时新公租房窗口数大于原来的两类之和，申请人的等待时间由于窗口的增加必定小于原来的总耗时，即合并后导致申请人花费更少的时间排队，提高了效率。

综上，两房并轨后轮候的效率最终取决于合并后公租房窗口设置的数量，只有在N>=n1+n2即不减少受理窗口的情况下，申请等待时间才不会增加，效率才不会受损。而在实际中受行政管理传统的影响，出现概率最高的情况是N

另一方面，“两房并轨”有可能损害一部分人的利益。

表2中，第二行的数字为假定的房源套数，并假定并轨后保持原有供给规模。情形1至8的数字代表假定的申请家庭数量，并假定并轨前后需求规模不变。最后一列中的“中”和“低”分别代表申请公租房和廉租房的家庭，括号中的数字代表受影响的家庭数量。

情形1中，并轨前房源充足，并轨后的房源依然充足，能实现应保尽保，并轨对中、低收入家庭均无影响。情形2中，廉租房房源充足（余4=10-6）而公租房不足（缺口为2=22-20），且总房源充足（2=30-28），并轨后不能承租公租房的2个家庭将可以获得新公租房，因此并轨有利于中等收入家庭。情形3中，廉租房恰好满足低收入家庭的需求，但公租房不足（缺口为2=22-20），并轨后原来不能获得公租房的家庭依然不能得到满足，即并轨对中、低收入家庭均无影响。情形4中，廉租房不足（缺口2=12-10）而公租房充足（余10=20-10），且总房源充足（8=30-22），并轨后承租不到廉租房的2个家庭将能获得新公租房，并轨有利于低收入家庭同时不影响中等收入家庭。情形5中，两种保障房均短缺（廉租房缺1=11-10，公租房缺2=22-20），并轨后依然短缺（3=33-30），但按照并轨后优先保障廉租房对象的要求，原来得不到廉租房的1个家庭将能得到新公租房，结果挤掉1个中等收入家庭，因此并轨有利于低收入家庭而不利于中等收入家庭。情形6中，廉租房房源充足（余4=10-6）而公租房严重不足（缺口为11=31-20），但总房源不足（7=30-37），并轨后原来得不到公租房的4个家庭将能得到新公租房，因此并轨在不影响低收入家庭的情况下，有利中等收入家庭。情形7中，廉租房不足（缺口5=15-10）而公租房充足（余2=20-18），但总房源不足（3=33-30），并轨后承租不到廉租房的5个家庭将能获得新公租房，却挤出本来可以获得原公租房的3个中等收入家庭，因此并轨有利于低收入家庭而不利于中等收入家庭。

以上分析可以得出如下结论：

近年来中央政府持续扩大保障房建设规模，表明政府已经认识到保障房短缺的现实，即房源充足（情形1）目前很难满足，但由于统计数据欠缺，很难准确估计保障房的短缺数量。据住房城乡建设部统计，截至2014年9月底，约有450万户城镇低保家庭的住房困难得到解决，基本实现应保尽保，即廉租房恰好满足低收入家庭（情形3）或有富余（情形2、6）。如果此估计可靠，则并轨至少不会影响任何一类家庭的利益，还有可能实现帕累托改进。然而如果适当扩大目前偏低的廉租房保障范围，则很有可能出现廉租房和总房源不足（情形5、7）的情况，此时的并轨则非帕累托改进。

综合以上两个方面的分析发现，将廉租房并入公租房很有可能不是帕累托改进，即使构成帕累托改进，若并轨后的新公租房服务窗口减少，“轮候排序”仍可能增加排队成本。可见，改善住房保障的关键在于增加房源，尤其是在基本实现城镇低保家庭应保尽保之后，扩大新公租房建设规模应是政府工作的重点。

2. 并轨与信息甄别成本。“两房并轨”将增加对保障对象信息的甄别成本。按照保障房申请程序，申请人提交收入等申请材料后，主管部门需要对相关信息进行甄别和筛选，在保证信息真实的情况下评定申请人是否具有资格。并轨之前廉租房和公租房的保障对象是分别申请的，两个收入层次的申请人自然分离，减少了一次甄别，可以节省成本。并轨之后两类申请人则混在一起，信息甄别成本会增加。

设N为并轨后总的申请人数量，并假设并轨前廉租房和公租房的申请人数量均为N/2。由于并轨后申请人数量N很大，单位甄别成本a也大，而并轨前两类申请人数量小，单位甄别成本a1和a2也小，有a>a1且a>a2。设并轨后信息甄别的总成本为C，并轨前两类申请人信息甄别的总成本分别为C1和C2。则有：C=a*N，C1=a1*N/2，C2=a2*N/2， C1+C2=[（a1+a2）/2]*N。

这里计算的是保障房准入环节的信息甄别成本，在退出环节也会发生类似情况。因此，总的来看，两房并轨在准入和退出环节都会导致信息甄别成本的增加。

3. 并轨与财政负担。一方面，两房并轨可能提高保障性住房建设标准，导致建设成本增加。住建部2009年出台的《2009-2011年廉租住房保障规划》规定，套型建筑面积控制在50平方米以内。2010年的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》规定，成套建设的公共租赁住房，单套建筑面积要严格控制在60平方米以下。廉租房并入公租房后，其上限将和新公租房相同，也提高到60平方米。建筑面积的增加势必增加建筑成本。用c表示单位建筑成本，SL和SG分别表示廉租房和公租房的建筑面积，有SL

并轨前的总成本为：CL+CG=c*（SL+SG）。

并轨后原廉租房面积和公租房相同，故总成本为：CL+CG=c*（SG+SG）。

显然c*（SG+SG）>c*（SL+SG），即并轨后新公租房开发成本会比原来增加。

另一方面，两房并轨可能增加租金补贴总额。从各地的一般情况看，廉租房租金通常约是公租房租金的1/5左右。廉租房的划拨土地是能够维持低租金的原因之一，并入公租房之后，新公租房用地将转为“出让、租赁或作价入股等有偿方式”，这势必导致开发成本进而租金水平的增加。尽管考虑到原廉租房对象的支付能力，政府将对其增加补贴，但这却会加大政府的租金补贴支出。

保障房资金短缺一直是制约建设规模的瓶颈，两房并轨造成开发成本和补贴金额提高，将加重地方政府财政负担，更是火上浇油，可能挫伤地方政府本来就不高的积极性。

4. 并轨与房源供应。并轨之前，廉租房和公租房建设计划是分列的，各自建设规模一目了然，也方便和以前对比，房源供应增减情况容易受到公众监督。并轨之后，房源数量的混合使得公众不易分清增减情况，即表面看新公租房房源有增加，但要弄清楚其相对于原廉租房和公租房之和是否有增加则会变得有难度。因此，在信息透明度下降时，两房并轨有可能造成新公租房总房源的减少。

5. 并轨与公众态度。两房并轨确定的“轮候排序”规则有可能缺乏公众信任而降低公平感。

公租房分配的公平性问题是比较棘手的，绝对的公平很难实现。从理论上来看，最公平的分配方式应该按住房困难程度大小排序，最困难的家庭应当优先得到保障，然而这种方式难度较大，且成本较高，不易实施。目前各地采用的轮候排序主要是按资格证编号，即取得资格的时间，实质上是先到先得。这种方式由于透明度较低，存在暗箱操作的可能，因而难以得到公众信任。根据中国人民大学住房发展研究中心在2014年11月对重庆市公租房的调研，大多数受访者认为“摇号”比“排队”公平。 三、 保障房并轨：政策启示

两房并轨之前争论的焦点主要集中在两房分离的弊端和问题，争论推动了两房并轨改革。并轨的积极意义不容质疑，然而并轨不可能一劳永逸，改革之后还会出现新问题。因此，换一个角度重新审思两房并轨的另一面是有一定现实意义的。侧重于分析并轨后可能出现的问题，将提供更全面的信息，使进行宽框架评估成为可能。宽框架评估有利于更全面客观地认识两房并轨改革，为后续改革及保障房制度完善提供思路和建议。

基于本文的分析，廉租房并入公租房以后，还需要从以下方面进行完善：

1. 并轨后保证申请服务窗口数量不减少才能方便公众，提高效率。既然采用“轮候”分配规则，排队成本的损失就是无法避免的，但是政府可以采取增加服务窗口的办法尽量减少等待时间，尽可能节省排队成本。可以利用“互联网+”，进行在线申请，以节省时间。

2. 重视房源开发才能促进两房并轨改革效率的实现。分析表明，充足的房源可以避免并轨引起的挤出效应，更有可能实现帕累托改进。“十二五”规划大力推进保障房建设是十分必要的，但是准确调研保障对象的需求才更科学的，毕竟房源过剩还可能冲击市场。

3. 科学设计申请表格，降低信息甄别成本。例如可以将申请人按收入状况分为A、B、C三类，要求分类填写，并规定弄虚作假导致类别不符将不能自动进入另一类，这样就将信息筛选的第一环节交由申请人完成，一定程度上可以降低信息甄别成本。轮候排序也按类别进行，收入最低的优先，能尽量保证公平。

4. 重视信息公开，接受公众监督。这里应至少做到六公开：建设计划公开、分配房源公开、保障资格公开、分配进度公开、分配结果公开、退出房源公开。还要建立投诉反馈机制，对公众发现的各类问题尤其是分配舞弊问题及时反馈解决。

参考文献：

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