债券市场调研

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债券市场调研范文第1篇

[关键词]市政债券；市政债券保险；债券风险；信用评级

一、债券保险的理论内涵

在外部信用增级手段中，债券保险是目前应用比较广泛的方法。现在，几乎一半的市政债券都为其按时还本付息向私人保险公司申请保险。自1971年美国的AMBAC保险公司提供第一份债券保险以来，市政债券保险业务开始稳步发展。在1986年美国税收改革法案出台之前，外部增级方法中债券保险大约占20%，而同期采用信用证支持的大约在10%左右，政府主办的保险项目支持大约占4%左右。债券保险在1998年达到了高峰，占50.7%。债券保险的推出使得市政债券市场有了很大的发展。与免费政府担保不同，私人债券保险不会产生负面的效率激励效应。市政当局必须为保险付费，保险公司有专门人才去判断城市财政或收益债券所对应的项目中的风险状况，风险越大，市政当局为获得保险所支付的保险费越高。保险公司会及时建议市政当局如何进行项目重组以减少风险。

在非完美市场中存在着投资者的有限理性、信息不对称、风险规避及风险管理战略方面的问题，债券保险是解决这些问题的一条有效途径。而解释债券保险的理论主要有信息理论、风险降低理论、信号理论及市场分割理论。

债券保险导致债券风险降低效应的一种解释是信息机制或不确定性降低机制。有相当多的论点转向把债券保险的价值视为金融中介机构对投资者有限理性和市政债券市场信息不对称的反映。对个人投资者来说，他们无力或缺乏对发行人进行尽职分析的动机，而债券保险则很好地补偿了这一点。对保险人来说，他们则扮演了在选择是否承保时信用评价的角色。由于规模和专业知识的影响，由保险人进行信用分析则会使市场更有效率。

另外一种解释债券保险市场作用的理论是信号理论，认为债券保险带来直接和间接两方面的利益。直接利益是降低了违约和拖欠的风险，而间接的“信号利益”则来源于保险人承保的意愿。如果保险人基于比较完全的信息而报出的保险费率比市场所认为的债券的风险溢价要低，那发行人便可以从债券保险中得到一个净收益。因此，债券保险补偿了投资者对发行人的不熟悉以及信用状况不确定的风险，而这种购买保险所传递的信号的价值转化为发行者的净收益，同时这种不确定性的减少提高了总体的市场效率。虽然上述理论模型形式不尽相同，但都涉及信息不对称、获得信息的成本以及个人投资者的有限理性等。

市场分割理论也可以解释债券保险的需求。由于州及地方政府市政债券利息所得税法的限制，很多投资者和债券基金经常被限制只能持有单一地区的债券，这妨碍了通过不同地区债券组合多样化来管理风险的战略需要。而保险商开展债券保险业务则不受地区的限制，因此买卖有保险的债券实质上可以使投资者间接享受到由保险商承保不同地区债券而多样化分散风险的好处。

至少有两个因素是决定债券保险的关键：一个是债券投资者的风险厌恶以及信息不对称和获得信息的成本，影响了债券发行保险的需求水平；另一个是保险的收益。而所有解释债券保险的理论模型也可以归为两类。一类是投资者的风险厌恶导致了对债券保险的需求，因为保险可以替代自己信息获得和分析的成本；另一类是投资者利用由债券保险产生的额外的信息，对自己的风险与收益状况做更加理性的选择。

因此，市政债券保险的一个作用是使得债券市场更加有效率，使发行者、投资者以及保险商多赢。发行者可以节省远超过保险费的债务成本，而保险商获得利润，投资者节省了获得信息及识别信息的成本，并且降低了发行者违约和流动性带来的风险。因此在实践中可以发现，投资对象即使同在Aaa(本文的评级标注方法采用穆迪评级公司的标注方法)级债券中，也会选择参加保险的债券，以获得更加安全的收益。

二、美国市政债券保险的实践

一般说来，市政债券存在以下主要风险：违约、拖欠、信用等级改变、流动性风险、资产价值损失、利息损失等。如果债券发行人买了市政债券保险，那么当其出现违约或拖欠等情形时，保险人便要承担发行人的偿付行为，而保险人这种代人偿付的能力也通常由评级机构给予评级。一般来说，信用等级为Aaa的保险人提供的债券保险有非常高的保险系数，即使他们无力改变诸如决定资产价值的市场利率等方面的因素，但是他们的加入的确可以降低大部分的债券风险。但是债券保险并不能消除风险，只是用保险人的较强的信用替代了发行人的信用，与发行人相关的偿付能力和意愿的风险从投资者转移到保险人，但是与保险人相关的一些风险则成为投资者的附加风险。但总体来说如果是由Aaa级的保险人提供的保险，这种风险则非常有限。

在市政债券发行市场上，债券保险有三种主要的方式，一种方式是债券发行人首先要求承销商进行竞争性投标，而这种投标价格可以包含或不包括债券保险价格，发行者最后选一个最低的报价，当然这种报价可能不含保险。第二种方式是发行者从保险人的投标价格中选择合适的保险商，买了债券保险后再要求承销商进行竞争性投标。第三种方式是在决定是否买保险之前，发行人要求承销商分别以含保险和不含保险两种形式分别进行承销投标。

实践中，保险商与信用评级机构基本上以同样的方式评价发行者的偿付意愿与能力，一般主要依据发行者的经济状况、税收和收益情况、财务管理实践、历史信用状况以及其他一些标准。这些评价是保险商是否承保以及若承保后保险费率多少的判断依据。保险费的收取一般以整个期间本金和利息之和的多少个基点来表示。从债券保险的发展历程来看，费率有逐渐下降的趋势，从1970年代末期到1990年代早期，费率逐步从50到200个基点，下降到40到60个基点。

与大多数保险相同，债券保险条款是不能撤销的，一直到所有债务完结之后才失去效力。债券保险商通常会利用各种再保险工具来管理自己的风险，并且有很多专门的债券再保险机构接受原保险人的分保。随着时间的推移，债券保险这个产业已逐渐成熟，发行者、投资者等对此已愈加熟悉。在美国有四家主要的Aaa级的债券保险商(AMBAC，FGIC，FSA，MBIA)占据了债券保险市场的主要份额，他们在不同类型的发行市场中提供专业化和差别化的服务，形成了一个竞争比较充分的市场，因此使得保险费率不断降低。但标准—普尔公司最近发表报告，称长期以来由于竞争导致的保险费率的下降对保险行业的利润以及偿付能力构成了威胁。

从债券保险运行的时间和参与的发行者来看，债券保险的效果和需求有时会有很大不同。但有大量的证据表明对发行者来说可以从债券保险中受益，但是保险的效果往往会随着市场形势的变化而不同，有时不同等级债券的到期收益的变化会减少甚至消除保险的净收益。很多学者对债券保险的效果进行了研究，普遍认为债券保险能降低债务成本(也就意味着债券收益的降低)，但不同的研究文献表明，随着市场形势的变化，对发行者以及对社会整体的收益则有很大不同。

在美国，市政债券保险相对于1998年的高峰而言，1999年和2000年有所下降，但是在2001年又重新增长，而且总体而言，自从这种产品诞生以来一直是稳步增长的，这说明发行者和其他市场主体认识到可以从债券保险的使用中获益。而从目前的收益状况来看，参加债券保险的债券收益持续比未保险的Aaa级或经常比Aa级的债券收益要高，但是一般比A级以及更低等级的债券收益要低10个基点甚至更多。因此对那些大量的信用等级在A级或更低等级的发行者来说，为了降低借款成本而参加债券保险就是一个理性的选择了。

三、美国市政债券保险对我国债券保险的启示

近年来，随着我国城市化建设的不断深入，每年市政建设项目的资金需求达上千亿元，地方政府很难在短时间内将这么庞大的资金筹集到位。例如2003年北京奥运建设项目正式动工，预计总投资将达到3000亿元，而北京2001年地方财政规模仅为450亿元左右。同样将于2010年举行世博会的上海也面临同样的问题。而且根据“十五”规划，中国将进一步加大基础设施投资，但从目前地方政府的融资方式来看，要完成如此规模的投资可能勉为其难。在此背景下，关于地方政府是否应该发行公债以及市政债券的法理性等问题再次成为理论界关注的焦点。而实践中某些地方政府属下一些公司发行的企业债券其实类似于市政债券，这样使地方市政债券混淆于企业债券之中。但是，从世界各国的债券市场发展经验看，市政债券和企业债券(国外一般为公司债券)是两类不同性质的债券，应该实施不同的管理制度、建立不同的市场规则。因此，按照市场发展的要求，从根本上将地方市政债券从企业债券中分离出来是必要的。

国外特别是美国市政债券市场发达的原因有很多，一个非常重要的原因是它有效解决了市政债券发行的最大难题即市政债券的信用等级较低的问题。而这正是如果我国法律上允许地方政府发债后，地方政府部门所面临的最大问题。而解决信用等级问题的方法是信用增级，信用增级通常有内部增级和外部增级之分。内部信用增级方法包括通过改善或加强财务状况和财务管理实践等来提高评级机构和投资者对债务人信用状况的认知。外部的信用增级手段包括私有公司提供的债券保险；金融中介机构(例如市政债券银行)等的参与；金融机构提供的信用证担保；州政府主办的保险项目以及第三方担保等。而市政债券保险制度被视为市政债券市场迅速发展的重要保证，是外部信用增级的主要形式，而且这种形式的信用增级方法无论是在降低债券风险方面，还是在提高债券市场效率方面，都发挥着重要的作用。

1.市政债券保险可以有效降低债券风险，使我国市政债券的发展具备更加现实的条件

在发展中国家，对地方政府部门负债的问题产生了不一致的观点。国际组织在这个问题上也有分歧。世界银行、地区发展银行如亚洲开发银行、美洲开发银行和欧洲复兴银行等，都认为地方政府通过更多的借贷为城市发展带来的投资需求，融资是必要的，特别是在支出决定自主决策的政策框架下。但与此同时，国际货币基金组织却警告公共部门的过度负债问题。他们认为发展中国家的债务规模已经危害到未来的偿付能力和经济增长的金融基础。尽管国际货币基金组织是针对中央政府提出上述警告的，但他们也加大了对地方政府负债的关注程度。目前我国不允许开展市政债券业务的一个原因是《预算法》的限制及担心市政部门的偿付能力。但从市政项目的运作实践来看，偿付能力并不是大问题。而从我国要建立多层次资本市场的目标来看，市政债券和企业债券市场的萎缩严重影响了这一战略目标的实现。

发展市政债券市场是满足地方政府巨大融资需求的方法之一。而市政债券保险的参与可以解决潜在的市政债券偿付能力问题，而有了债券保险的保障，发行人可以降低成本，投资者可以降低风险，保险人可以获得利润，从而有效提高市场效率。

2.市政债券保险可以扩大保险人(再保险人)的风险承担能力和业务领域，增强其经营稳定性

市政债券发行数量将十分可观，因此市政债券保险的容量也将非常庞大，而且保险的容量也从保险业内部扩大到了外部的资本市场，从而间接地扩大了保险人的承保能力。我国经济增长和发展的趋势已经形成，而城市化建设是我国经济发展成果的必然体现。从国外经验看，市政债券市场发展与城市化同步，市政债券市场大发展时期也是城市化加速时期。在美国城市发展最快的时期，城市建设的大部分资金需要地方自筹。地方债券发行这种分散化的融资工具很好地满足了公共投资的分散化模式下的地方政府建设资金需求。而从我国目前城市化建设的进程来看，地方自筹资金也是资金来源的主要形式，因此市政债券一旦发展起来，保险公司参与市政债券保险可以享受城市化进程所带来的好处，另外积累了足够的市政债券保险的经验后，规模更大的企业债券保险的推出也将是一件非常现实的事情。

3.市政债券保险体现了保险市场与资本市场的联动效应

债券市场调研范文第2篇

关键词：房地产 开发成本 经济环境 市场调研

1前言

房地产项目的建设成本主要由土地成本、工程建设成本、管理费用和相关税费等构成。其中工程建设成本占比重最大，一般会占到项目总成本的40%以上，有的项目甚至达70% 以上，而土地成本、管理费用、税金等相对比较固定，可节省的空间较小，因此，工程建设成本控制是基建项目成本控制中的关键一环。只有注重成本管理，控制合理的造价，才能以最小的成本取得最大的效益。

2房地产项目的主要成本构成

2.1 项目前期阶段的成本

这一阶段主要是在市场调研的基础上，对项目进行可行性研究分析。此阶段对于整个项目来说是基础性阶段，非常重要。但是这一阶段的成本占总成本的比例较低，一般不会超过4%。此阶段的成本主要是指项目开发前的市场调研、可行性研究等开发费用，为了保证项目的成功，应加强此阶段的工作。

2.2 土地费用

土地费用是评价一个项目是否可行和预期利润的最主要的经济指标。房地产开发企业获取土地有三种方式：协议出让、招标出让和拍卖出让。随着国家对土地宏观管理政策的加强，通过拍卖方式获得开发土地成为主要的方式。

2.3 设计阶段成本

该阶段具体包括：项目设计、计划成本和招标、评标成本。如工程勘察费、项目规划、设计费、招标费等。

2.4 项目施工阶段的成本

这一阶段是房地产开发项目的具体实施阶段。此阶段的主要费用包括：人工费、材料费、机械费、其它直接费、间接费、施工管理费、监理费等。

2.5 管理费用

管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，它包括：管理人员的工资差旅费用、办公费、保险费、职工教育费等。在整个成本中所占的比例一般为2%左右。

2.6 贷款利息

房地产属于资金密集型行业，因此必须借助于银行的信贷资金，在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付利息，贷款利息也成为开发成本的一个重要组成部分。但是对于具体的企业、具体的项目，它所占成本的构成比例相对不稳定。

2.7 税费

与房地产开发建设有关的税收包括：房产税、城镇土地使用税、耕地占有税、土地增值税、营业税、城市维护建设税、教育附加税、契税、企业所得税、印花税等，根据项目的不同，税费略有差别，除所得税外一般占销售收入的7%

2.8 其它费用

它主要包括：宣传费用、各种不可预见费用，在成本构成中一般为5%左右。

3 房地产开发建设项目不同阶段的成本控制要点

3.1 项目前期策划和确立阶段的成本控制要点

此阶段是开发项目的成败关键，一个项目策划的好坏最终对成本和效益影响可以达到30%左右。这一阶段主要是在市场调研阶段的基础上，对房地产项目进行分析研究、综合论证和决策，具体工作包括房地产项目的构思与定位、目标设计、可行性研究和报批立项，其中编制切实可行的可行性研究报告是工程成本控制最重要的依据。另外，在这一阶段还有两项重要成本，虽然尚未发生，但属于这一阶段必须要考虑的内容：一是土地、土建、设备费用，这是房地产开发成本的主体内容，大致占总成本的80%；二是配套及其他收费支出，主要是水、电、煤气、大市政和公建配套费，这部分成本是房地产开发项目的成本构成中受外界因素影响，一般占项目总投资的10%一15%。

3.2 项目设计与计划阶段的成本控制要点

设计阶段的成本控制是项目建设全过程成本管理的重点，也是工程投资最重要的依据。据国际上一些数据表明，虽然设计费一般只占建设项目总投资的1%以下，但设计工作对工程造价的影响程度却达到了75%以上，从一定程度来讲，工程的设计就决定了工程成本。这一阶段的内容包括项目设计、计划成本、招标投标成本和施工前准备成本。

3.3 项目施工阶段成本控制要点

施工阶段的成本控制，也就是对照计划成本，找出正负偏差及原因，监视实际成本的运行情况，最终实现项目成本的目标管理，并与质量控制、进度控制、合同控制同时进行，这一阶段是房地产开发项目的具体建造过程，一般从现场开工到竣工后交付使用为止。开工手续办理时的监理、审计、实心粘土砖限制使用费、投资方向调节税、协调费、绿化建设费等。施工成本包括其间的人工费、材料费、机械费、其他直接费、现场管理费、总部管理费等。竣工验收时的手续费、综合验收、性能认定、测绘产权登记费等。

3.4 项目竣工决算阶段成本控制要点

工程项目建设完成后，企业专业人员要正确编制竣工决算，报审计部门审定，分析整个项目的成本控制效果，与总投资计划比较、分析后进行评价。做好项目的善后保修和回访工作，积极与业主沟通，防止产生不必要的支出，降低后期管理成本。

3.5 项目使用阶段成本控制要点

从交付使用到规定的责任期结束为止，即通常的物业管理成本。选择业务水平高、管理素质高的物业管理公司承担项目的物业管理工作，对于项目后期管理成本的控制是非常必要的。

4如何有效控制房地产开发的成本

4.1 降低资金成本

要加强财务杠杆的应用，合理筹集资金，要尽可能的拓宽融资渠道，募集更多的资金；要加快应收款项的回收，这是企业对外发放的低息甚至无息贷款，是对企业资金的占用，必须及时回收；要严格按工程拨款计划按期拨付资金，在规定时间内按规定的金额向规定的收款人拨付款项；压缩现金库存与现金的使用量，除了零星支付和只能用现金办理的事项外，应一律通过转账和使用支票进行结算；加快在途资金的人账，这一类资金，自取得票据时起，所有权已归属开发企业，因此应该及时到银行办理手续。

4.2控制土地供应总量，降低地价

规范控制建设用地协议出让范围，全国范围内建立统一、开放、竞争有序的土地市场，并且逐步使行政性配置方式从经营性土地领域退出，避免出现暗箱操作，引发国有资产流失；加强政府调控，力求土地供需总量平衡；逐步建立强制性退出机制，政府应当明确规定对超过规定期限而未进行开发的土地在进行合理性补偿后要强制性收回，以此来以保持足量的用地规模，平抑过高的地价。

4.4合理使用销售推广费用

销售推广费用是指用于和销售推广有关的销售中心、样板房、现场包装、广告宣传、销售资料、推广活动等的所有费用（未含销售酬金）。使用好销售推广费用非常重要，因为这不但关系到花钱的多少，项目成本的高低，还影响楼盘的销售。如果销售推广费用使用得好，则会起到一两拨千斤的作用，让整个销售市场活跃起来。所以要充分研究市场，吃透规则，讲究销售推广策略，让所花的推广费用产生最佳效果。

4.5 开拓金融业务，增强产业活力，降低利息费用

金融在整个房地产业中占有举足轻重的地位，没有金融便没有房地产业的存在。房地产行业普遍存在融资渠道单一，利率水平较高，货币供应过紧的状况，真正完善的房地产融资体系必须是两条腿走路，一是间接融资，依靠银行；二是直接融资，通过股票市场、债券市场、基金、信托等渠道。因此，积极推行金融机制改革，适当对房地产业辅以支持，如发行住房投资基金，企业债券，降低房地产企业股票上市门槛，适当放宽对房地产开发企业信贷要求，增加信贷规模，降低中长期贷款利率水平等。也只有通过拓宽房地产企业融资渠道，才可以降低资金成本，分散和降低金融风险。

债券市场调研范文第3篇

关键词：土地成本；前期工程成本；建筑安装工程成本；市政公共设施成本；管理成本；贷款利息成本；税费成本

1　土地成本

1.1　成本构成和购地方式

土地成本包括城镇土地出让金、土地征用费或拆迁安置补偿费。目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地成本约占16～40％。

房地产开发企业取得土地方式有三种：协议出让、招标出让、拍卖出让。随着国家对土地宏观管理政策趋紧，通过拍卖方式获得开发用地成为大多数开发商获取开发用地的有效方式。在政府组织公开交易的大背景下，企业对同一块公开交易土地的价格可控度不大。

1.2　降低土地成本措施

1.2.1　加快征得土地的速度，通过缩短开发周期而降低土地方面的成本。

1.2.2　征地时应充分考虑房屋拆迁和各种补偿问题，应加快房屋的拆迁速度，降低拆迁费用。

1.2.3　征地时对地上和地下附属物充分调研，如地下电缆改造、墓穴和岩石等。

1.2.4　征地时应对周围配套设施充分调研，降低三通一平和水、电、煤气等配套设施的费用。

1.2.5　尽可能采取协议出让、招标出让方式取得土地，通过谈判尽可能压低土地成本。

2　前期工程成本

2.1　成本构成

前期工程成本主要指房屋开发的可行性研究费、前期规划设计费、地质勘查费、“三通一平”等土地开发费用。在整个房屋成本构成中所占比例一般约在2％～6％左右。

2.2　前期工程费控制的重要性

项目的市场调研、可行性研究、规划设计等费用属于前期费用，它们支撑着项目的市场定位、投资开发策划以及专业的项目规划、单体设计等前期工作，影响整个项目开发，尤其是市场调研定位和可行性研究，对利润大小影响很大，关系房地产开发项目的成败，关系到企业的生死存亡。

2.3　本阶段成本控制主要措施

2.3.1　对企业开发经营活动发生的营运管理费用和因不可抗力、设计变更、物价上涨等原因而不可预见的费用进行全面预测，并对项目的风险进行论证。

2.3.2　委托资质高和经验丰富的规划设计单位编制规划，规划中强化成本控制，规划设计各阶段应含成本分析。

2.3.3　产品定位要准确，兼顾产品类别和规划指标的关系，根据产品类别和市场房屋价格，调整容积率的大小。

2.3.4　制定科学合理的开发方案，开发的片区、时间、方案各阶段要加强成本控制。

2.3.5　规划设计方案方面应从以下几个方面考虑：建筑物的基础采取形式、自然地形的利用方式、区域排水方式、道路面积和绿化率的大小、管线铺设方式、房屋结构和外观设计等。

2.3.6　规划设计方案应对后期的物业管理的方式进行论证，杜绝在物业管理阶段造成的成本浪费。

3　建筑安装工程成本

3.1　费用成本构成

建安工程费用包括建安造价、招投标及标底审核费、工程监理费和竣工图费。在整个成本构成中所占比例相对较大。从我国目前情况看，约占整个成本的40％左右。

除建筑安装工程造价须根据策划定位和规划设计测算外，其他费用都是行业规定的固定比例提取额。建安工程费用作为开发中的大宗主要支出，却是项目策划定位和规划设计工作的因变量。策划定位调整了，规划设计就需调整，建安工程费用随之变化。

3.2　成本控制措施

3.2.1　实施严格的招投标方式引进优秀建筑施工单位和监理单位。

3.2.2　施工过程中严格控制设计方面的变更。

3.2.3　重视建安施工环节中的材料成本控制。

建安成本在房屋价格中的成本确定后，应分解开，对建安成本的构成进行细分，控制好建安成本中的材料费、人工费等费用，尤其是材料成本的控制。一般开发企业都会关注采购环节的直接成本，如通过招标竞价、规模化采购等方式压低采购价格，但购买的设施建材是否符合产品定位却关注得不多。有的产品明明是中档定位，售价不高。可是开发采购过程中却无视产品定位，选择了很多高档或中高档的部件，虽拼命压低了采购价格，但总成本依然超标，结果只能是开发利润降低；还有些中高档定位的房地产产品，关键部件却图便宜选了低档品，常会影响销售和利润，或售后消费者不满而损及品牌。

开发企业应根据市场宏观政策对主要建材(水泥、钢材、木材)的价格预测，避免因价格波动增加建安成本，对利润造成影响。

3.2.4　严格控制工程进度和工程质量。

从项目管理角度衡量，时间就是成本。拖延了工期可能造成新的财务成本、推迟交房的违约成本和企业的机会成本，加快了工期将降低所占资金的财务成本，也增加了企业诚信度和市场机会。

单纯追求工程成本节约而以次充好、偷工减料必会损害工程质量，暴露得早可能返工影响进度和销售，暴露得晚就可能售后影响品牌，都得不偿失。有时，局部选用了高于产品定位的设施材料也不一定有利销售或品牌，却损失了看得见的开发利润。

项目管理的一项重要任务就是要在成本与时间、质量之间建立一种平衡，这种平衡包括市场的可接受标准、企业的承受能力以及维系该质量标准的成本与时间、价格的配合程度。这种平衡既需要前期阶段定位预测的科学性，也需要开发过程中成本实施的有效支持。

3.2.5　开发企业强化内部管理，提高索赔和反索赔意识。开发企业在资金拨付、材料供应、设计变更等因素方面应及时协调处理，避免影响施工单位的正常施工而遭到索赔。同时，施工单位不履约，开发企业也应采取反索赔。

4　市政公共设施费用成本

4.1　费用成本构成

市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。基础设施建设费主要指道路、自来水、污水、电力、电信、绿化等的建设费用。公共配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施(如学校、幼儿园、医院、派出所等)和各种营利性的配套设施(如菜市场等商业网点)等所发生的费用。他同时还包括一些诸如煤气调压站、变电室、自行车棚等室外工程。在房地产开发成本构成中，该项目所占比例较大，我国一般约在20％～30％左右。

4.2　成本控制措施

4.2.1　开发企业应尽最大可能的依靠政府，通过各种可能渠道，依靠政府完善市政配套设施。

房地产开发企业不但要承担房屋建设任

务，还要承担诸如道路、自来水、污水、电力、电信、绿化等的建设费用，而且甚至要承担诸如学校、幼儿园、医院，派出所等各种非盈利性的公用设施。很多公用设施不但要缴纳配套增容费，还要承担相关的建安、设备费用。这些本应由政府负担的项目移嫁由开发企业负责，极大的加重了房屋成本。

4.2.2　确需应由开发商承担的市政配套设施，开发企业应建立建设和移交管理相结合的方式，加快移交速度，以降低开发企业的管理费和维护费。

5　管理费用成本

5.1　费用成本构成

管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，它包括管理人员工资、差旅费、办公费、保险费、职工教育费、养老保险费等。在整个成本构成所占比例很小，一般不会超过5％。

5.2　管理成本控制措施。

5.2.1　建立完善的、真正的公司治理结构。公司的治理结构是否合理，直接关乎企业的运行成本。企业应建立现代企业制度，实施真正的股份制，实施公司资产证券化、人力资本证券化，达到员工利益与公司利益息息相关，员工在为公司工作的同时，实际上是为自己工作。完善股东大会、董事会、监事会、信息披露等各种制度建设，达到规范运作。

5.2.2　健全责任成本体系，实施成本责任制。“责任成本体系”包含四大要素，即责任范围、责任部门、相关部门、评价指标、评价部门。落实责任到岗位，落实责任到人，真正做到“权责明晰，有据可依”。成本控制与经济责任制相互补充，成本控制是建立健全企业内部经济责任制的主要条件，而企业内部经济责任制，又是保证成本控制有效实施的重要保证，落实成本责任是项目成本进行有效控制的关键。

5.2.3　建立完善项目成本控制制度和运行机制。从项目可行性研究开始，到土地征用、拆迁、规划设计、工程建设、房屋销售、物业管理全阶段，各阶段职能部门职责合理清楚，实现资源共享，各阶段应有效地控制费用的支出，防止损失和浪费。

5.2.4　提高全员成本意识，以效益引导分配是落实成本责任，提高全员成本意识的重要手段，建立“职业经理+计划授权+绩效评估”的人力资源体系，建立股票期权激励机制，达到职业经理人、员工利益与公司利益一致。

5.2.5　实施目标成本控制。目标成本法的基本思想：制定目标成本，将目标成本按规范的成本结构树层层分解；再通过将预算计划落实到部门与行动上，把目标变成可执行的行动计划，并在执行过程中把实际结果与目标进行对比分析，找出差距，分析原因，制定改进措施。

5.2.6　项目开发各阶段实施全动态成本控制。动态成本=合同性成本+非合同性成本+待发生成本。合同性成本是动态成本中变动性最大的部分，其“高变动性”决定了它是成本控制的重中之重。而“非合同性成本”，如“政府报批报建费用”等，则相对容易控制。正是因为工程合同的不确定性，导致了成本控制的复杂性，反映在实际业务中，就表现为“变更黑洞”、“款项超付”、“材料价格飞涨”等成本失控现象频频出现。所以，我们在成本管理中必须“以合同为中心”，严格控制超出合同成本的其他成本。

6　贷款利息成本

6.1　费用成本构成

该费用指在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息，它的大小与所开发项目的大小，融资额度的多少有密切关系，所以占成本构成比例相对不稳定。

6.2　控制该费用的主要措施

6.2.1　科学预测项目资金全程计划和对项目运作周期及利率变化。防止资金链条断裂，缩短项目运做周期。

6.2.2　拓宽融资渠道，通过股票市场、债券市场、基金、信托、投资公司等渠道取得开发资金，拓宽房地产企业融资渠道，降低资金成本，分散和降低金融风险。

7　税费成本

7.1　税收，主要指房产税、城镇土地使用税、耕地占有税、土地增值税、两税一费(营业税、城市维护建设税和教育费附加)、契税、企业所得税、印花税、外商投资企业和外国企业所得税等；

7.2　行政性费用，主要指由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用，包括诸如征地管理费、商品房交易管理费、大市政配套费、人防费，煤气水电增容费、开发管理费等。

在我国目前房地产开发成本构成中所占比例较大，税费收取的基数依照开发面积和造价，以上费用一般约在15％～25％左右。

8　其他费用成本

8.1　费用成本构成

其他费用主要指不能列入前七项的所有费用。它主要包括销售广告费、各种不可预见费等，在成本构成中一般不会超过10％。

8.2　控制措施

债券市场调研范文第4篇

一、国际金融危机的成因及教训

一是放松了传统业务的风险管理，埋下了危机的隐患。商业银行和住房贷款公司为了吸引客户、扩大资产规模，放松了风险管理要求，降低信贷门槛，大量发放零首付浮动利率的住房抵押贷款，导致了信用风险的积聚。但经济条件发生变化，如联邦基金利率连续上升等，低收入者偿债能力不足的问题就暴露出来，加之房地产价格下行，次贷违约率就会显著上升，导致大量呆账坏账的出现，并引起之后的连锁反应。

二是资产证券化的广泛应用

导致次级房贷的过度膨胀。上世纪90年代以后，美国银行业的经营模式逐步由“购买—持有”向“发起—销售”转化，银行收入和盈利更多地来源于资产证券化业务。同时，由于资产证券化为银行转移风险和释放资本压力提供了捷径，为金融机构降低审批标准提供了契机，推动了次级贷款大规模发放和次贷支持债券市场的快速发展。2006年，美国约75%的次级房贷被证券化。

三是过度的金融创新造成信用风险在整个银行体系的传导和放大。美国次贷市场的总规模最高达1.3万亿美元左右，创造出的抵押贷款支持债券超过2万亿美元，而在此基础上的全球CDO（债务抵押债券）市场规模超过6万亿美元，CDS（信用违约掉期）市场规模2007年底顶峰时更是达到62万亿美元之巨。银行为拓展业务、扩大资产规模也纷纷参与到CDO和CDS市场，原本针对分散信用风险而设计的金融衍生工具，变成了风险不断传导和蔓延的扩大器。与此同时，由于很多金融衍生产品设计得过于复杂，只能通过模型为其定价，使得投资者面临的风险远远超出了其可识别和可承受的范围，无法对风险有效地管控。因此，危机爆发后，许多银行都因相关衍生品交易出现巨额亏损。

四是金融监管的缺位使银行业的发展脱离了稳健的轨道。此次金融危机也暴露了现有监管体系在混业经营、跨市场的金融创新等方面存在监管真空。一方面，监管机构过于迷信市场的作用，忽视了资本逐利动机下隐藏的系统性风险隐患，未对银行盲目跟风、放松贷款限制的行为采取必要的限制，最终酿成次贷危机；另一方面，监管模式滞后于金融创新的实践，对复杂产品的风险链条、跨行业和跨市场的金融产品及场外交易无法进行有效的风险监测和分析，从而未能及时采取行动致使危机不断扩散。

二、金融危机对我国银行业发展带来的警示

首先，我国银行传统业务存在的信用风险不可忽视。近年来，在多种因素的作用下，我国房地产市场出现过度繁荣，论文日趋高涨的房价和日益增多的投机行为，都加速着房地产泡沫的产生。而房地产开发贷款和住房抵押贷款都是银行大力发展的主要业务。据统计，在房地产开发资金中信贷资金所占比重已超过60%，一旦房地产泡沫破灭，银行将成为房地产风险的最大承担者。此外，2008年底以来，我国投资高速增长，与此相应的是银行信贷规模尤其是中长期贷款的急剧膨胀。2009年，全年新增贷款9.6万亿元，中长期贷款比重为69.8%；今年一季度新增贷款2.6万亿元，中长期贷款高达93%。而在所有投资项目中，不乏重复建设和超前的基础设施建设，此类项目的特点是盈利能力差、还款时间长，这使我国银行业面临较大的呆账、坏账风险。

其次，我国银行业的金融创新能力亟待加强。客观而言，金融创新只要运用得当，能帮助银行分散风险、提高效率。我国商业银行普遍以传统业务为主，息差收入占总收入比重往往超过80%，而发达国家银行的中间业务收入占总收入的比重往往超过70%。由于息差收入占比过大，使银行更容易受到利率风险及宏观经济周期性波动的影响，而且也制约了银行的盈利能力。我国银行业金融创新能力不足还体现在产品层次较低、较少原发性创上，绝大多数金融产品直接移植、克隆国外金融产品。由于这些产品缺乏对国内客户结构和客户需求的充分分析，也不能与银行自身营销策略和业务能力有效匹配，难以真正达到提高银行竞争力和经营效率的目的。

第三，金融监管的发展对我国银行业监管水平提出了更高的要求。在此次金融危机过程中，混业经营的全能型银行，其抵御和化解危机的能力明显强于单一化经营的金融机构。因此，混业经营将成为今后银行业发展的大趋势。我国银行业在综合经营方面已迈出了步伐，目前已有9家商业银行投资设立或参股基金公司，5家商业银行投资设立金融租赁公司。然而，我国金融监管机构“一行三会”却仍然是在分业经营的模式下设立并运作的，这一监管体制难以适应今后日益发展的混业经营模式。此外，随着我国银行金融创新和国际化速度的加快，监管的理念、技术手段和国际合作等，都亟待提升。

第四，我国银行业缺乏风险应对机制。我国银行业存在“大而不能倒”的机构，如果不能建立相应的应急机制，一旦出现难以凭自身力量克服的危机，那么，很可能对整个金融市场造成强烈的冲击和不可逆转的伤害。因此，应尽快完善相关应对机制。

三、促进我国银行业健康发展的政策建议

（一）扎实做好传统业务当前，我国商业银行应谨慎参与资本市场和投行业务，认真汲取国际金融危机中欧美银行的教训，从实际出发，进一步做大做强自身擅长的存款和信贷业务。进一步充实资本金水平，配合国家宏观政策，优化信贷结构，调整资产负债在期限结构上的匹配，加强对高风险信贷资产的监控和拨备，做好应急预案。只有做好商业银行的核心业务，我国银行才真正具备进入新业务领域并与外资银行展开竞争的本领。

（二）强化自身风险管理

提高银行风险管理能力的基本前提是规范公司治理结构。我国银行业完善公司治理的道路还很漫长，必须进一步完善银行内部制衡机制，明确界定董事会、监事会、管理层对银行运营的决策、监督、执行等不同职责，相互之间形成有效的制衡机制，避免管理层的道德风险。银行运营要始终坚持稳健的原则，全面履行新巴塞尔协议关于资本与风险管理的要求，既要对传统的信贷业务进行风险管控，也要及时建立和完善针对非传统业务的风险管理机制。在遵守风险隔离规范的前提下，加强各业务板块之间的沟通与协调，避免市场风险的循环回归。

（三）积极稳妥地推进金融创新和国际化

必须清醒的认识到，金融创新是一把双刃剑。一方面，要从提升盈利能力、拓宽盈利渠道、规避经济周期性波动风险的角度出发，大力发展各项中间业务，通过建立合理的激励机制，在充分开展市场调研和模型模拟的基础上，积极开展产品创新和服务创新，全面提升银行在资产管理、私人理财、全球市场交易等方面的服务能力，有序开展资产证券化及国际化业务；另一方面，要坚持“风险可控、成本可算”的原则，加强风险管理机制和产品定价能力的建设。应建立全面风险管理机制，强化与金融创新水平相匹配的风险识别、计量和控制能力，将创新业务对其他业务的影响，纳入风险管理范围，并加以有效控制。建立完善的金融创新成本收益测算体系，对创新产品的成本收益进行精细定量分析，使其符合风险收益原则和成本收益原则，并在此基础上形成相应的产品定价。

债券市场调研范文第5篇

一、认清国际贸易中心功能内涵和特征，把握其成长规律

国际贸易中心是世界各国之间进行商品交换的场所，是商品进行国际交易的集中地，其基本的功能和形式是交易大宗商品，提供相关的交易服务。世界国际贸易中心，是在“地理大发现”之后，在全球科技进步和社会生产力发展的推动下，伴随20世纪初统一的世界市场的形成的，在世界各国被卷入世界市场的过程已经基本完成后，由区域性贸易中心逐步演进而成的。目前分布全球、被公认的国际贸易中心已有30多个，它们是米兰、哥本哈根、里斯本、墨尔本、多伦多、莫斯科等。

商品交易及其交易服务功能，是上述地区作为国际贸易中心的内涵与核心，依其商品交易品种多少、规模大小和交易服务功能强弱来看，可分专门和综合两类或两个层次。作为基本层面的是为数众多的专门商品交易中心，如有色金属：纽约、伦敦、新加坡；天然橡胶：新加坡、伦敦、纽约、吉隆坡；谷物：芝加哥、伦敦、利物浦、鹿特丹、安特卫普、米兰；咖啡：纽约、伦敦、鹿特丹；棉花：纽约、新奥尔良、芝加哥；羊毛：纽约、伦敦、墨尔本。

位居更高一级层面的具有综合性的国际贸易中心，不仅具有多类大宗特色商品交易和交易服务功能，拥有世界最大的大宗农矿商品交易所，而且是主要的国际资本市场所在地，是国际证券交易、债券市场交易、外汇和黄金交易中心，其中主要是纽约和伦敦，身兼数种功能。

概而言之，国际贸易中心是一种区位优势加商品交易的地缘经济格局。现在全球公认的国际贸易中心在功能和形式上有两点共性，其一是交通便捷，其中多数基本上是港口城市，拥有商品进出口的港航便利，极少数非港口城市也是内陆全天候陆空交通枢纽城市，形成了商品交易的区位优势。其二是拥有大宗特色商品交易或交易服务功能，少则一种，多则几种。几个世纪以来，尽管商潮汹涌，世象万千，但只要一个地区保持了商品交易及其服务功能，就能保持基业常青。其中，值得注意的是同处亚洲的东京和香港，主要依靠资本市场交易和转口服务功能后来居上。上述这些国际贸易中心不仅是著名的国际商品交易与服务场所，而且多数曾经举办过著名的国际博览会。

随着全球生产力的增长、交通运输工具和信息传输手段的革命、国际分工的深化、资本和金融的国际化，全球国际贸易中心已是以商品国际交易或交易服务为基本功能、以国际物流和相关金融信息服务为载体，日趋成为能为客商商品展销和交易提供现代化的齐全的运输、金融、商业、服务设施，提供全天候的现代通讯服务和市场信息服务，提供必要的技术转让、资本运作以及相关的科技、旅游、文化、教育、培训等服务的现代国际商务服务中心。

二、从认识和把握经济、贸易、金融、航运之间的关系出发，找准**推进国际贸易中心建设的关键和突破口

**作为滨江沿海的口岸城市经济体，就贸易发展轨迹而言，比较优势是拥有通江达海的商贸航运条件，是在有利的区位基础上形成制造业加工工业优势、银行业服务优势以及积淀起来的人文和科技文化优势。提出**建设“四个中心”是一个历史过程，在以往发展的阶段上有不同的侧重，它体现了**所具有的区位、产业、商务等一些综合发展优势特征，也反映了我们对事物发展规律的认识和探索的阶段性。

以世界公认的国际贸易中心发展规律及其基本功能和形式为参照，就贸易与金融、航运整体之间的互动关系来看，贸易好比是躯干，金融和航运好比是基座，融合起来，才得以形成**在全国的经济中心地位。目前**虽然外贸吞吐量名列世界前茅，但在商品交易与交易服务功能上还显得很薄弱，形式上较单一，仅是以集装箱箱量运输为主，以口岸进出口贸易量胜出，当下除证券市场发展较快和规模在全球具有一定影响外，其他与贸易相关的金融资本市场服务功能尚处于探索培育之中，若要现在冠之以“国际贸易中心”称号，某些领域尚有待于完善。作为中国最大最主要的口岸城市，**的发展要满足长三角地区乃至整个长江流域地区经济发展的要求，不论是在服务功能还是在服务层次上，都有待于提高，其中最为薄弱的是缺少大宗商品交易和相关交易服务功能。以国际性商品交易会为例，“广交会”国内首屈一指，“华交会”才起蓬头。由此就使得**长期以来一些服务功能的建设因为缺少商品交易的主干，似乎就缺少了向心力。

诚然，地区发展的某种优势一旦形成，也可能会在内外相关因素作用下，形成自身相对独立的演化进程。虽然在政府的政策导向推进和不同时期发展目标的推动下，各种要素相互吸引、集聚融合，一些硬件优势（金融与航运）相对独立地较快发展起来，但从现代区域经济发展战略的国际博弈视角来衡量，都要形成发展优势，实际上可能是自弃优势。但同时也要看到，由于“四个中心”建设在过去的交互推进，一些硬件基础已经具备，加上**的产业经济基础雄厚，使**拥有下一步后来居上、实现加快发展的潜能和潜力。

**现在正处在转型升级发展的关键时期，在当下中国全方位开放、加快融入经济全球化浪潮进程中，在今天**深水港建设初具雏型、金融中心建设紧锣密鼓的背景下，我们要加快推进“国际贸易中心”建设，更应该着重研究如何顺应规律，把握关键，因势利导，才能起到事半功倍的推动效应。首先应当客观地审视“四个中心”内在的互动关系和相互促进的关联度。只有先从规律上和发展的动力上理清关系，才能看准着力点，抓住突破口，注入新内涵，形成新优势。

在推进国际贸易中心建设的战略和策略上，首先要想清楚贸易中心与其他三个中心的内在关系，才能回答**建设贸易中心优势在哪里，不足是什么。**建设贸易中心的具体行动方向和推进目标，不是将简单的几个中心的功能建设叠加，而应是以贸易中心建设为内涵与核心的相互融合、互相促进的一个整体。

**作为口岸城市经济体，其经济、贸易、金融、航运四位一体的功能建设，无论是内涵与外延都应把为长三角以至整个长江流域地区经济发展服务当作宗旨。因此，**推进国际贸易中心建设，重头应该是口岸贸易，关键是要有大宗的多元化的规模化的商品交易；要以全面发展商品交易服务功能为突破口，重点是相关的贸易、金融和航运服务三位一体，以及相关的为交易服务的物流、信息等功能建设有机推进，才能既顺应世界上国际贸易中心成长发展的规律，又不墨守其发展套路，通过赶超，尽快形成内外贸易一体化的竞争新优势。

在此基础上，融合发展起来的科技人才、文化教育优势，就会汇成多元化市场化社会化的商务链，带动和促进包括融资与投资、外汇风险管理、国际经济合作、商务市场营销、商务结算与会计、商务翻译和交流等服务，以及国际企业管理与经营、国际商务信息与市场调研、国际商务谈判与礼仪等活动，促进商务旅游、运输、银行、保险、电信、交通、管理和技术咨询、专利、程序、商标、版权等专业资讯服务，以及商务影视剧和杂志、银行外币兑换、提供经纪人服务等各种国际商务办事机构的设立，形成促进**经济结构升级和转型发展的国际商务新优势，这将是**在新形势下谱写开放经济发展新篇章、服务全国的一个主旋律，可以为促进我国内外经济协调发展作出新贡献。

三、几点对策建议

以经济、金融、贸易、航运四位一体、融合推进**国际贸易中心建设，是在开放环境中推动**经济整体转型发展的系统工程，需要在时空上点、线、面联动，重点做好“一江、两门户、三市场、四环境”的商贸业发展及其相关服务功能和服务环境建设。

1、全方位打响“长江商贸带”战役。以现代物流的理念，联手长江流域各省市，加强江海联运商贸业硬件和相关服务功能的跨地区、标准化、信息化、系统化软件设施建设，进一步做大做强**口岸进出口贸易和服务。

2、推进**两大国际门户高端产品对外贸易区建设。重点是加快****国际航空港临空经济区开发建设，与临港产业集聚区建设相呼应，同时借助**改革先行先试动力，参照深圳特区发展经验，划出实施自由港区政策界线，形成**具有强势竞争力的海空国际门户外向型高端产业集聚区和高端加工贸易自由港区。

3、做大做强“华交会”、“工博会”、“产权技术交易所”三个交易市场，努力将其打造成为东亚最大商品和技术交易市场，为**发展国际商务提供宽厚的平台。要克服并根本扭转以往光展示无交易的状况，以促进商品市场交易为主导，以增强交易服务功能为方向，以行业为单元，从体制和机制上全方位规划设计推进“三个市场”的会前会后的商品交易与交易服务功能，探索人民币交易结算功能，使其真正成为**商品和技术国际交易的大平台，活跃相关的货物贸易和服务贸易以及与此相关的各种商务活动，推进国际商务中心建设。