住房公积金相关法规

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住房公积金相关法规范文第1篇

关键词：房地产；住房公积金；应对方案

中图分类号：F2文献标识码：A文章编号：16723198（2013）22004001

1引言

住房公积金制度的制定、实施，是为了促进住房分配机制转变，逐步将实物福利住房分配转变为住房资金分配，以利于住房资金的周转、积累，最终形成个人、单位、国家共同解决住房筹资的合理机制。就目前而言，我国的住房公积金制度已经日趋规范化，同时也获得了较好的社会效益、经济效益，其基本保障了公积金的增值性、保值性、安全性。然而，从近年来的审计结果来看，住房公积金归集规模呈现出急剧膨胀趋势，与此同时也产生了诸多不容忽视的问题。

2当前住房公积金存在的问题分析

2.1住房公积金的监督管理乏力

在住房公积金管理方面，由住房公积金管委会决策，管理中心进行操作，银行负责储存，财政日常监督。然而实际上，住房公积金管委会并未认真履行其职责，履职多流于形式，一些地方的住房公积金管委会甚至都未能保证每年一次管委会会议的正常召开。管委会的所有职责几乎全部由公积金管理中心代劳，从资金的归集、提取到发放贷款，再到购买国债、利益分配都由公积金管理中心一手操办，这无疑会给公积金管理埋下隐患，加大管理风险。在住房公积金相关条例中，明确规定住房公积金的管理、运作必须接受社会公众、审计部门、财政部门的监督，然而这些监督几乎都为事后监督，在监督方式上也仅限于现场检查，未能对公积金运作全过程进行实时的监控，其监督作用十分有限，难以从根本上消除公积金管理隐患与风险，保障公积金安全。

2.2住房公积金欠缴、停缴、不缴现象普遍

住房公积金作为一项具有社会性、强制性、工资性的住房基金政策，所有单位（包括国有企业、国家机关、外资企业、私营企业、事业单位、社会团体、民办单位、集体企业及其他企业）都应当为员工缴纳住房公积金，这是企业应当履行的义务。然而实际上缴存住房公积金的单位基本上以国有企业、事业单位为主，少有非公有制单位（如私营企业、民营企业、三资企业等）为员工缴存公积金。虽然在住房公积金相关条例中明确规定，对于未按规定缴纳公积金的企业，公积金管理中心可予以经济处罚，然而申请强制执行，不但效率低、周期长，还会花费高额成本，所以这些都难以保证经济处罚的落实。

2.3住房公积金的缴纳比例、基数差异较大

住房公积金管理条例中，规定了公积金缴存比例最低不得低于5%，但是并未对最高缴存比例进行规定。在20世纪末期，刚建立住房公积金制度时，社会各企业、各阶层收入差距相对较小，在公积金缴存金额方面，没有太大差异。但是随着经济的发展，各行各业、社会各阶层人民的收入差距被逐渐拉大，出现了明显的两极分化，但是公积金制度并未及时作出调整，在同一地区，不同企业所执行的缴存比例、缴存基数差异较大，一些缴存基数高的企业，缴存比例也较高，公积金月缴存额差距在三四十倍的也很多见，这种现象会使不同单位职员的收入差距进一步拉大。

2.4公积金政策未能惠及低收入人群

住房公积金的基本出发点是解决居民建房、买房的资金问题，实现普通员工尤其是中低收入人群“买得起房”的愿望。根据公积金政策规定，职工在使用公积金时，不仅可使用公积金账户资金购买住房，还可以在贷款方面享受优惠利率。但是从实际情况来看，大多数的贷款者都是高收入人群，其贷款目的不是为了解决住房问题而是改善住房条件。对于有真正住房困难问题的人群，在房价的飞速增长下，其难以承担购房款、还款的经济压力而买不起房，在公积金贷款方面，由于其担保条件严格，对资金的安全性要求较高，所以一些公积金缴存基数较低的人群无法利用公积金获取贷款，更谈不上享受优惠政策了。总体来看，住房公积金的保障、扶贫功能正在逐渐弱化，其难以实现低收入人群的购房愿望。

3关于做好住房公积金管理的应对之策

3.1完善管理体制，强化外部监督、管理

第一，对住房公积金管理相关政策、制度加以调整、完善，使公积金管委会的监督、决策作用得以全面发挥。目前，公积金管委会属于临时的、松散的组织，其决策能力弱，不具有实际掌控权，所作决策难以在公积金管理中心被切实执行。基于此，有必要把公积金管理委员会建为常设机构，负责行业的行政管理与监督，公积金管理中心负责公积金运作，并服从管委会管理、监督，以解决管委会监管困难的问题。第二，完善外部监督、管理体制，将财经监督落到实处。财政部门在公积金管理工作中，其工作基本上仅限于审核管理中心管理费用预决算，并未对公积金提取、归集、使用等情况实施监督。银行考核机制都以吸收、储存为中心，对公积金管理中心这一大客户，银行职员都是唯恐怠慢，对于监管职责，基本上都是睁一只眼闭一只眼，对于这种情况，相关部门应当引起高度重视，完善相关制度，切实整顿。

3.2扩大公积金覆盖面

首先，要对住房公积金管理条例进行细化和改进，增强

其可操作性，可在条例中增加劳动合同相关法律依据。其次，要增强公积金管理机构的行政执法权。在公积金归集方面，可借鉴其他社会保障、社会福利的归集手段，利用有效手段来落实行政执法职责。再次，公积金管理机构应加强与劳动部门、财政部门、工商部门间的联系，实现资源共享，以便公积金管理机构及时掌握哪些单位没有缴纳公积金。最后，做好公积金政策的宣传工作，增强人民的权利意识、法律意识，促进公积金制度的落实，从而扩大住房公积金政策的覆盖面。

3.3健全公积金相关政策法规、规章制度

对于公积金缴存基数的确定，要科学核定，制定公积金年缴存额上限，限定缴存金额，从而提高分配的公平性，缩小公积金缴存金额差距，矫正畸形、无序的分配制度。借鉴社保基金的征收办法，实现管理使用、征缴工作的分离开展，强化部门间的沟通、联系，对地方配套办法、制度加以完善，健全公积金缴纳办法，以免出现监管漏洞、税源流失。此外，公积金制度还应当适当向低收入人群倾斜。对于低收入人群、困难企业，可制定合理的倾斜政策，比如缴存最低额度。低收入人群购买经济适用房，可享受公积金贷款贴息优惠。对于从未使用、提取过住房公积金的人群，可在退休时给予一定的利息补助。

4结束语

住房公积金政策在我国实施十多年以来，虽然仍存在着不少问题，但其也切实为部分城镇居民解决了住房资金问题，总体来说应当是功大于过的。住房公积金管理相关问题的凸显，说明了相关政策的滞后性、不完善性，因此，我们必须强化监管体系、扩大政策覆盖面、健全相关政策法规，从而真正解决城市居民的住房问题。

参考文献

[1]周威，叶剑平.住房公积金制度及其改革方案建议[J].江西社会科学，2009，（4）：157162.

[2]黄静，胡昊，屠梅曾等.我国住房公积金制度公平问题分析[J].上海管理科学，2009，31（3）：8487.

[3]赵乃丽.住房公积金支持保障房建设的风险及其应对[J].学术交流，2013，（7）：7780.

[4]裴伶俊.浅谈如何加强企业住房公积金管理[J].会计之友，2011，（24）：8788.

住房公积金相关法规范文第2篇

该做法引起了全社会的广泛关注，有赞成的，也有反对的，反对者主要依据《住房公积金管理条例》的第五条规定“住房公积金应当用于职工购买、建造、翻建、大修自住住房，任何单位和个人不得挪作他用”，认为用住房公积金建设保障性住房有违规之嫌。

笔者也认为，用住房公积金来建设保障性住房不符合《公积金管理条例》规定，但这不是主要问题，如果此举符合公积金的定位和发展方向，只要将《住房公积金管理条例》的有关条款作相应的修改即可。我们关注的是此举隐含的风险。

用住房公积金建设保障性住房的合理性

要分析用公积金建保障性住房是否合理，首先应该看看公积金的由来及其定位。

1991年，在借鉴新加坡中央公积金制度的基础上，我国率先在上海推出了住房公积金制度。之后伴随着住房公积金相关法律法规的完善，该制度逐渐推向了全国各地。该制度是解决中国城市住房问题的重要政策工具。时至今日，我国的住房公积金制度已经实行了将近二十年的时间。该制度在我国住房市场化、货币化的进程中发挥了重要作用。

从住房公积金的定位看，它实际已经成为中国的政策性住房金融体系，是我国住房制度体系的一个重要组成部分，是政府解决城镇居民住房问题的重要政策工具。正因为如此，住房公积金实行的政府强制原则，符合条件的用工单位必须给职工缴纳住房公积金。同样如此，将住房公积金的收益的一部分用于廉租房建设支出也就顺理成章了。由此进一步推理可知，将公积金用于保障性住房建设应该是符合公积金的定位的。

当前我国的住房公积金在覆盖率和总体规模上已经达到了比较高的水平。截至2008年末，全国应缴公积金职工人数11184.05万人，实际缴存职工人数为7745.09万人，覆盖率达到69.25％。全国住房公积金缴存总额为20699.78亿元，缴存余额为12116.24亿元。这些缴存的资金中个人提取总额、个人贷款余额与购买国债余额分别占缴存余额的比例约为19.27％、50.3％和3.24％。2008年末，扣除必要的备付资金后的沉淀资金为3193.02亿元，沉淀资金占缴存余额的比例为26.35％。对于这些沉淀的资金，基本上以活期存款的方式存在商业银行(2004年之前有些公积金管理中心将这些资金购买国债，因为出现了一些风险，后来被叫停)，收益率很低，造成了资金的浪费。因此，将这些资金用于政府的保障性住房项目融资应该是合理的。

既然是合理的，有关部门应该尽快将《住房公积金管理条例》中有关住房公积金的使用范围作适当的修改，使当前的做法既合理又合法。

潜在的风险不可忽视

发放保障性住房贷款将使住房公积金面临较高的流动性风险目前我国的住房公积金在管理和使用上存在着条块、地域分割的现状，各地区间差异较大。在一些经济比较发达、房地产业发展迅速的城市，住房公积金使用率最高的已超过90％，例如北京市到2004年底使用率已达到96％。但在一些中小城市，最低的还不到30％。这种分割化的管理和使用状况不利于资金富裕地区向资金紧缺地区进行资金的拆解和调度，彼此分隔的管理体制使每个住房公积金的规模都很小，而且彼此之间的资金余缺难以调剂，容易出现资金的流动性问题。

如果将部分资金用于保障性住房建设，则会进一步加剧流动性风险，因为保障性住房的建设一般需要二三年的时间，单个工程项目所需资金占用较大。如果在其建成后由于房屋质量或者房地产市场处于下行周期而无法出售，资金占用的时间将更长。

新的做法容易放大住房公积金的治理结构风险住房公积金在治理结构上与商业银行有很大不同，住房公积金实行“管委会决策、中心运作、银行专户、财政监督”管理体制，受托银行承担贷款发放工作，但不承担公积金贷款的风险。一方面，受托银行建立有内部监督机制，但由于缺乏有效外部制约，难以建立行之有效的风险监控和管理机制；另一方面，住房公积金管理中心行政化的管理模式与资金运作与遵循市场机制之间存在本质冲突，在没有独立的经济利益约束下，管理中心很难建立起规范的会计审计、信息披露制度和风险防范机制，二元比的设置(管委会和管理中心)意在建立某种制衡机制，但由于破坏了治理机构的有机统一，反而造成了管理中心的治理真空。随着住房公积金贷款规模的扩大，监管缺位而产生的风险将会逐步暴露出来。放松对金融机构监管是美国这场金融危机的重要原因之一，没有外部的严格监管，依赖组织机构“自利性”将无法保证金融资产的安全。

住房公积金在管理体制上、信贷政策设计上的种种缺陷容易成为地方政府的“小金库”。《住房公积金管理条例》之所以对住房公积金的使用作了严格的规定，其用意主要在于防范地方政府挪用公积金，如今，有关部门将住房公积金的使用范围扩大，无疑会使地方政府挪用住房公积金有了可乘之机。政策建议

从上述分析可知，当前的公积金制度存在重大缺陷，需要作相应的改革，具体应该把握以下两点：

应该将住房公积金改造成为真正的住房金融机构从目前的实际情况看，住房公积金从事的是金融行为，其业务是承担一定风险的，应该有相应的风险防范机制。从金融管理的经验看。最有效的风险防范机制至少应该包括两个方面：一是资本充足率管理，用资本去覆盖风险，这是防范系统风险的最有效方法；二是责任追究制度，这是防范人为道德风险的最有效方法。但住房公积金的管理体制却是按照事业单位来套用的，缺少应有的风险防范机制。

需要说明的是，自公积金制度建立以来，中国房地产市场一直处在上升周期，按揭贷款的风险并没有出现，如果房地产进入下行周期，公积金贷款的风险将逐渐显现，当前的公积金制度的缺陷将被暴露出来。应该将之改造成为真正的金融机构，建立起风险防范机制。

建立“统分结合”的公积金管理体制当前的住房公积金是块块管理，存在区域性风险。研究表明，各个地区在不同时间内的违约率是不同的，由于目前住房公积金的管理机构是按城市设立的，所发放贷款都集中在一个城市，地区性经济波动或房价波动会导致借款人大面积违约的情况出现。现有住房置业担保体系也不能分散住房公积金贷款的区域性风险，因为提供担保的各地担保公司也是按单个城市设立，资本规模较小，担保公司因超出赔偿能力甚至可能破产，最终还得住房公积金中心承担风险。

住房公积金相关法规范文第3篇

个人借款合同模板阅读

甲方(借款人)：

身份证号码：

乙方(贷款人)：

身份证号码：

甲乙双方就借款事宜，在平等自愿、协商一致的基础上达成如下协议，以资双方共同遵守。

一、乙方贷给甲方人民币(大写) ，于 年 月 日交付甲方。

二、借款利息_____________________________

三、借款期限： 一年

四、还款日期：

五、还款方式：

六、争议解决方式：

1，双方协商解决，解决不成，甲方或者乙方可向所在地人民法院进行起诉;

2、提交仲裁委员会仲裁;

3、由第三方进行调解;

七、本合同自 年 月 日生效。本合同一式两份，双方各执一份，合同文本具有同等法律效力。

甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________

法定代表人(签字)：_________ 法定代表人(签字)：_________

_________年____月____日 _________年____月____日

私人借款合同范文参考

个人借款协议

借款人(以下简称甲方)：

住所地：

身份证号码：

出借人(以下简称乙方)：

住所地：

身份证号码：

担保方(以下简称丙方)：

住所地：

身份证号码：

依据《中华人民共和国合同法》及相关法律、法规，经甲、乙、丙三方友好协商，就乙方向甲方借款事宜达成一致意见。乙方同意向甲方提供资金借款，并由丙方提供担保，为明确几方权利义务，保障相关当事人的合法权益，特订立如下借款协议：

一、借款金额以及用途

1、乙方同意向甲方借款人民币20万元。该款项用于甲方合法的投资项目。

2、乙方借予甲方的资金，将在本合同订立后不超过1个月的时间内支付给乙方。

3、乙方对于甲方的资金用途以及使用情况不作监督和约定，但甲方如有转移资金、资产或者资金情况严重恶化的情况，乙方有权提前收回上述借款。

二、借款期限以及利息约定

1、乙方借予甲方的资金使用期限为2年，从该资金全部支付到甲方账户时起算。

2、乙方向甲方借予的资金利率为：年利率5%。

3、甲方在收到乙方的全部借款之日起开始计算资金的使用利息。

三、借款的偿还

1、借款到期前60日，甲方应向乙方提出还款的筹备计划，并向甲方书面通报还款抵押物的法律状态。

2、借款到期前30日，甲方应向乙方偿还全部借款的40%，到期时，应全部偿还乙方的借款。

四、借款偿还的担保条款

丙方同意以其个人在杭州市XXX的房屋所有权(自己改一下)为甲方向乙方借款提供担保，担保的范围为本项借款的本金、违约利息以及乙方为追索该款项而支付的诉讼费用、律师费用等全部支出。

五、违约责任

1.甲方如未按期提供借款，应按违约数额和延期天数，付给借款方违约金。违约金数额的计算应与加收借款方的罚息计算相同。

2、乙方如不按合法用途使用借款，甲方有权收回借款。

3、乙方如未能按照合同约定按期归还借款，应当以所借款项年利率的两倍为标准加收罚息。同时，甲方可随时向浙江省杭州市人民法院提起诉讼，乙方应承担甲方追讨该款项的差旅费、律师费、诉讼费等全部支出。

六、其它

1、合同如有未尽事宜，须经合同甲、乙、丙方当事人共同协商，作出补充规定。补充规定与本合同具有同等效力。

2、本协议自甲、乙、丙三方签字之日起生效，协议一式三份，由甲、乙、丙方各持一份。

签署：

甲方(签字)： 乙方(签字)：

丙方(签字)：

签署时间： 年 月 日

关于民间借款合同格式

货款种类：__________________________合同编号：_________

借 款 人：__________________________电话：_________

住址：__________________________邮政编码：_________

货款银行：__________________________电话：_________

法定代表人： _______________________传真：_________

地址：__________________________邮政编码：_________

借款人即抵押人(以下简称甲方)： ________________________________________

贷款人即抵押权人(以下简称乙方)： ______________________________________

保证人即售房单位(以下简称丙方)： ______________________________________

甲方因购买或建造或翻建或大修自有自住住房，根据XX市公积金管理中心和《职工住房抵押贷款办法》规定，向乙方申请借款，愿意以所购买或建修的住房作为抵押。乙方经审查同意发放贷款。在抵押住房的房地产权证交乙方收押之前，丙方愿意为甲方提供保证。为明确各自的权利和义务，甲，乙，丙三方遵照有关法律规定，经协商一致，订立本合同，共同遵守执行。

第一条　借款金额

甲方向乙方借款人民币(大写)_________________________元。

第二条　借款用途

甲方借款用于购买，建造，翻建，大修座落于_____区(县)____街道(镇)_____路(村)_____弄_____号_____室的住房。

第三条　借款期限

借款合同期限从_____年____月____日至____年____月___日止。

第四条　贷款利率

贷款利率按签订本合同时公布的利率确定年利率为___%(月利率___%)。在借款期限内利率变更，按中国人民银行规定办理。

第五条　存入自筹资金

甲方应在本合同签订后，在乙方开立活期储蓄存款户(储蓄卡帐户)，将自酬资金存入备用。如需动用甲方本人，同户成员，非同户配偶和非同户血亲公积金抵充自酬资金的，需提供当事人书面同意的证明，交乙方办理划款手续。甲方已将自筹资金支付给售房单位作首期房贷并有收据的可免存。

第六条　贷款拨付

向售房单位购买住房或通过房地产交易市场购买私房的甲方在此不可撤销地授权乙方，在办理住房抵押登记获得认同(乙方确定)之日起的五个营业日内将贷款金额连同存入的自筹资金全数以甲方购房款的名义转入售房单位或房地产交易市场在银行开立的帐户。

甲方建造，翻建，大修自住住房的，在本合同生效后自筹资金用完或将要用完时，有乙方主动将贷款资金划入甲方在乙方开立的活期储蓄存款户储蓄卡帐户)按工程进度支用。

第七条　贷款偿还

贷款本金和利息，采用按月等额还款方式。

贷款从发放的次月起按月还本付息。根据等额还款的计算公式计算每月等额还贷款本息，去零进元确定每月还本息额，最后一次本息接清。

(1)第一期(合同签订时)每月还本息额为：人民币(大写)____万____仟____百____拾____元整。

(2)第二期至以后各期每月还本息额根据当年银行公布的个人住房公积金贷款利率计算，以乙方书面通知为准，同时变动分期每月还本息额。

甲方需动同本人，同户成员，非同住配偶和直系血亲公积金用于偿还贷款本息的，可在每年的________月份办理一次，手续与本合同第五条公积金抵充自筹资金相同。

储蓄卡，信用卡还款

甲方必须办理中国建设银行上海市分行储蓄卡，信用卡，委托乙方以自动转帐方式还本付息的足额款项，存入储蓄卡帐户或信用卡帐户，保证乙方能够实施转帐还款。

当因甲方原因造成用卡还款失败时，甲方必须持现金到原贷款经办行还款。

甲方提前将未到期贷款本金全部还清，乙方不计收提前还款手费，也不退回按原合同利率收取的贷款利息。

第八条　贷款担保

本合同项下甲方购买的住房由丙方提供阶段性保证。在未将房地产权证交乙方收押前，如发生借款人违约连续三个月拖欠贷款本息，罚息及相关费用，丙方须在接到乙方发出《履行保证责任通知书》后的十日内负责代为清偿。保证期限从贷款发生之日起，至乙方取得房地产权证收押之日为止。

保证期间，借款合同的甲，乙方协议变更借款合同内容，应事先征得丙方的书面同意。

本合同项下甲方购买，建造，翻建，大修的住房作为借款的抵押担保，由甲，乙方另行签订《住房抵押合同》。甲方购买期房的，应将购房预售合同交乙方保管。

第九条　合同公证

甲，乙，丙三方自本合同签订之日起的十日内，向公证机关办理本合同和甲，乙方签订的住房抵押合同公证。

第十条　合同的变更和解除

本合同生效后，任何一方不得擅自变更和解除本合同。

甲方如将本合同项下的权利，义务转让给第三方，应符合有关规定，并应事先经一方书面同意(如在保证期间应征得丙方同意)，其转让行为在受让方和乙方重新签订借款合同后生效。

第十一条　甲，乙双方的权利和义务

甲方有权要求乙方按合同约定发放贷款;

甲方应在合同约定的期限内向

乙方归还全部贷款本息;

甲方必须按约定用途使用乙方贷款，未经乙方书面同意，甲方不得将乙方贷款挪作他用。

乙方应按合同规定期限及时发放贷款。

第十二条　违约责任

甲方在执行本合同期间，未按月偿还贷款本息为逾期贷款，乙方按规定对其欠款每____天计收万分之_____的罚息;并由甲方在活期储蓄或储蓄卡帐户内存入一个月的贷款数，保证按时归还乙方贷款。

甲方如连续六个月未偿还贷款本息和相关费用，或被发现申请贷款时提供资料不实以及未经已防书面同意擅自将抵押住房出租，出售，交换，赠与等方式处分抵押住房的，乙方有权提前收回贷款本息，直至处分抵押住房，如不足以偿还欠款的没有继续向甲方追偿欠款的权利。

甲方未将乙方贷款按合同约定使用而挪作他用，对挪用部分按规定每天计收万分之十二的罚金。

第十三条　本合同争议解决方式

在履行本合同过程中发生争议时，可以通过协商解决，协商不成，可以向乙方所在的人民法院起诉。在协商或诉讼期间，本合同不涉及争议部分的条款，仍须履行。

第十四条　其他约定事项(略)

第十五条　本合同自甲，乙，丙三方签订后生效，丙方保证责任至甲方所购商品房的《房地产权证》和《房地产其他权证证明》交乙方执管后终止。甲，乙双方承担责任至合同项下贷款本息和相关费用全部清偿完毕后终止。

第十六条　本合同正本一式五份，甲，乙，丙各执一份，公证机关，房地产登记机构个执一份，副本按需确定，其中：送城市公积金管理中心一份。

甲方：(私章) 　乙方：(私章)

(签字) 法定代表人(签章)

____年____月____日 　____年____月____日

丙方：(公章)

法定代表人(签章)

住房公积金相关法规范文第4篇

【关键词】 保障性住房 项目融资 PPP REITS

一、引言

项目融资是国际上20世纪70年代末、80年代初广泛兴起的一种新的融资方式。由于项目融资方式与传统的融资方式相比，能更有效地解决大型基础设施建设项目的资金问题，因此被世界上越来越多的国家所应用。P.K.NEVIT（皮特・内维特）所著的《项目融资》1996年第六版中对项目融资的定义是：项目融资就是在向一个经济实体提供贷款时，贷款方查看该经济实体的现金流和收益，将其视为偿还债务的资金来源，并将该经济实体的资产视为这笔贷款的担保物，若对这两点感到满意，则贷款方同意贷款。国际上常用的项目融资的基本模式有：项目直接融资模式、设施使用协议融资模式、生产支付协议融资模式、杠杆租赁融资融资模式、BOT项目融资模式、ABS项目融资模式等。

PPP（Private-Public-Partnership）项目融资模式是近年来出现的一种新的融资模式，即公共部门与私人企业合作模式，是指政府、营利性企业基于某个项目而形成的相互合作关系的形式。这是一种以各参与方的双赢为合作理念的现代融资模式，通过这种合作形式，合作各方可以获得比预期单独行动更有利的结果。合作各方参与某个项目时，政府并不把项目的责任全部转移给私人企业，而是由参与合作的各方共同承担责任和融资风险。PPP项目融资模式在城市公共基础设施建设中应用的显著特点在于通过引入私人企业，将市场中的竞争机制引入城市公共基础设施建设中，更有效地提供公共服务。而且，在PPP项目融资模式下，城市公共基础设施的建设可以采用多种形式，主要有八种典型方式：服务协议（Service Contract）、经营和维护协议、租赁―建设―经营（LBO）、建设―移交―经营（BTO）、建设―经营―移交（BOT）、扩建后经营整体工程并转移（Wraparound Addition）、购买―建设―经营（BBO）、建设―拥有―经营（BOO）。

房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts, REITs）从国际范围看，是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。与我国信托纯粹属于私募性质有所不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。

二、保障性住房融资模式分析

从目前来看，我国保障性住房的资金主要来自以下渠道：财政、住房公积金、土地出让净收益、银行贷款等。而要扩大融资规模，可采用“PPP+REITS”模式，过程如图1所示。

首先，政府城建部与房地产企业针对保障房建设组建项目公司问题，政府主要提供土地及部分股本金，房地产企业通过招标选择。目前，政府财政投资保障房建设主要是土地出让金和住房公积金。国家规定，经济适用房等保障性住房的利润率不超过3%，但实际操作中一般项目的利润率能达到4%～8%，与一般房地产开发30%甚至以上的利率相比是非常低的。但事实上承建保障房之后，开发商可以从地方政府那里获得信贷、土地、税收等多种优惠条件，潜在的附加利润非常可观。所以，组建项目公司可行，房地产商负责公司的运营与管理。此外，项目公司可采用BOT或BOO的融资模式，即先由房地产商组织建设保障房，然后由其运营一段时间直到收回成本和一定收益后，再转移给政府或者归房地产商拥有。而在实际运用中，由于保障房主要是针对低收入群体，对于房地产商经营，可规定一定的限制条件，比如设定最高租金等。

其次，当项目公司组建后，可以通过债务融资充实资金，资金来源主要是银团贷款、保险基金和社保基金等。2010年9月，华夏银行重庆分行为该市民心家园授信16亿元用于公共租赁住房建设，并发放国内银行首笔公共租赁住房贷款6377万元。2010年9月到11月，该行向重庆公租房公司先后发放7笔贷款，累计金额超过5亿元。但是到了2011年，由于信贷政策紧缩等原因，贷款进度出现停滞，国开行由此加入，继续为该项目提供贷款。同时，尽管交行重庆分行也授信19.88亿元，但截至2011年2月，实际仅发放4亿元。2011年“两会”期间，同济大学副校长郑惠强指出，保险资金有巨额、长线、稳定等特点，可通过完善法律、政策引导、税收优惠等途径，推进保险资金参与公共租赁房建设和运营。2011年3月，全国社保基金投资南京保障房30亿元信托贷款项目落户南京，成为全国社保基金以信托产品形式投资保障性住房在国内启动的第一个项目。其实社保基金对收益要求并不太高，对南京政府来说，此番融资成本仅为年利率的6.05%，甚至略低于三年期限贷款利率的6.10%，十分符合保障房的低成本融资要求。但社保基金是国家重要的长期战略储备，是普通老百姓的“保命钱”，更在意投资的风险。由于投资公共租赁住房的风险尚不得知，这便成为社保基金进入保障房的一个难点。

再次，项目公司在利用现有的筹集资金建设保障房的基础上，为了持续建设足够的保障房还需向社会公众融资。项目公司通过把已建设的保障房及相关配套设施打包委托给信托公司，由其公开发行房地产投资信托基金，基金可采用封闭式管理，并且上市交易，从而吸引更多的机构投资者和个人投资者，筹集的资金由专业机构管理和运营，所得资金用于保障房建设，然后用保障房未来的租金以派息方式分配给基金持有人。此模式借鉴了香港的“领汇模式”，就是政府把名下适宜的商业地产分拆上市，设立类似领汇的房地产投资信托基金（REITs），由专业机构管理和运营，所得资金用于建设公屋（相当于内地廉租房）之类的保障房。香港领汇房地产投资信托基金由香港房屋委员会（房委会）分拆出售其名下180个商场和停车场而成立，2005年11月25日在香港联交所主板上市，现阶段100%由机构投资者及私人投资者拥有。

最后，相比商业地产REITs，公共租赁住房REITs在政策的稳定性上更具有优势，如果能够保证公共租赁住房的出租率和稳定的政府补贴，那么公共租赁住房REITs的收益将得到保证，市场的认筹也将更加积极地吸引社保基金、保险资金进入公共租赁住房建设领域。同时由政府提供担保，保证基金的最低收益率和红利分配，按《房地产投资信托基金守则》规定，香港REITs每年必须将不低于90%的净利润以红利形式分配给信托单位持有人。

三、关于完善中国保障性住房项目融资模式的建议

信托基金在我国尚处起步阶段，鉴于基金主要面向中低收入阶层，为降低运营成本，保证信托基金试点项目的成功，政府可给予必要的政策扶持。在信托基金运营中按照国际惯例免缴信托基金层面的企业所得税，对租金收入计征的营业税和房产税等统一按综合税率的5%收取，对信托基金首次购买住房作为经济租赁房过户的契税、印花税予以免缴等政策优惠。

另外，加快相关政策和法律法规制定。美国REITs的设立主要由《证券投资法》和有关的税法决定。REITs像其他金融产品一样，必须符合美国1933年的《证券投资法》和各州的相关法律，而税法则规定了REITs能够享受税收优惠的一些主要条件。2003年7月,香港证券和期货事务监察委员会（香港证监会）颁布了《房地产投资信托基金守则》，对REITs的设立条件、组织结构、从业人员资格、投资范围、利润分配等方面作出了明确的规定。香港在很大程度上借鉴了美国REITs的结构，以信托计划（或房地产地产公司）为投资实体，由房地产地产管理公司和信托管理人提供专业服务。而我国目前相关的法律法规只有《公司法》、《信托法》和《投资基金法》，因此应进一步完善《公司法》或制定专门针对投资基金发展的《投资公司法》、《投资顾问法》等。

四、结语

保障性住房因其具有福利性的特点，所以依托市场化融资困难。目前我国的保障性住房融资渠道相对单一，政府财政压力较大，住房保障的可持续发展存在一定的制约。展望未来，我国保障性住房需要积极探索融资新路，获得多元化的资金来源。本文把保障房建设归于基础设施建设，利用项目融资模式，通过政府与房地产商共同组建项目公司，利用银团贷款、保险基金和社保基金等融资手段，再把保障房和相关配套设施资产证券化，发行房地产投资信托基金，公开上市发行，吸引更多社会资金，以期发展更多融资渠道为保障房建设筹集持续发展资金。

【参考文献】

住房公积金相关法规范文第5篇

买房的过程，既是一次挑战，亦是一次机遇；既是一种重压，亦是一场奋斗。“不经历风雨，怎么见彩虹?”苦尽即甘来，梦想即成真。

马韦：等待梦想照进现实

年龄：27岁

月收入：2100元

进校读书，住的是学生宿舍，房子的问题似乎离我还很遥远。房子对我的真正冲击，是从表姐苦心安排的各种相亲开始的。

从大二开始，直到研究生毕业，表姐一直很热心我的终身大事。每次煞费苦心地安排各种见面，对象都有一个共同点：城里有房。

今天是周末，表姐打来电话：“过来吃饭，都是家里人。”到了之后我才发现，一个未曾谋面的女孩子端端地坐在沙发上。眼见场面尴尬，表姐贼精精地把我拉到厨房，“人家女孩子各方面条件都不错，有房有车……你们要是在一起，起码少奋斗20年。”表姐说这话的时候，眼神里充满了期待。我明白，她真的想帮我。我是一个不懂拒绝的人，所以，沉默便成了我最好的拒绝。面对我的沉默，表姐一声冷叹，然后一阵摇头：“你不明白，从农村出来到城里安个家有多么不容易。”

也是从表姐为我张罗女朋友开始。“房子”成了周围人们热议的一个话题。昆明房价一路见涨，宿舍一位有志青年仰头自嘲：“房子!那就是一牢笼!谁愿奔命往牢笼里钻呢?”我们跟着附和。毕竟，这似乎还是一个遥远的话题，或者，是一个我们都不愿意直面的话题。

今年7月初，即将迈出大学校门，我面临的第一个难题当然不是买房，而是租房。学校已经给了期限，7月15号之前必须搬离宿舍，舍友恐吓我：“不搬的话，宿管中心把你被子扔出去。”期限临近，相熟的老师打来电话，关切地询问我工作的情况，末了，才说到正题：“学校催着毕业生尽快搬，你要有什么困难的话可以跟我说。”其实，几天以来，我一直在四处寻找房源。

为了尽快租到房子，我联系了身边所有的亲戚朋友，他们回馈的信息让我感到了前所未有的压力。或是房源紧张，或是价格高到我根本无力承受。无奈，我约上几个好朋友，开始走街串巷。一室一厅，月租700―800元，两室一厅，月租1000―13300元，都不带家具，而且，这个价格的房子基本在一环以外。可气的是，大多中介都摆出一副爱租不租的样子。渐渐地，我们连砍价的勇气也没有了。

经过三天的奔波。在一个名为“明日城市”的小区里，我们找到一套月租650元的房子。我想，虽然远在二环之外，但房价还算相对公道。中介是个扎着马尾辫的腼腆女孩，她很热情地接待了我们，相比几天来受到的各种冷遇，这让我们有种受宠若惊的感觉。我和朋友都有些迫不及待。女孩带着我们换乘了三次电梯，过了六座铁桥，上了无数级台阶，终于到达山顶。累了一天的我们开始有些体力不支，手拄着膝盖大口喘气。此时，女孩报以一个非常职业的微笑：“很快，马上就到了。”山顶的房子一栋紧挨着一栋，我们就像进了迷宫，朋友凑到我耳边嘀咕：“活脱脱一个诛仙阵嘛!”

见到房子的那一刻，我差点晕过去。所谓“一室一厅”，就是小区一楼的一个停车场，中间加了一面墙，在里间围一个两平米左右的卫生间。整个房间只开一道很小的窗户，而且，正门直接面对着一堵高约五米的石墙，房间里一天二十四小时需要开灯。五分钟之后，我忍不住憋出一句：

“我们还是再看看吧。”

最后，我在几乎绝望的情况下，和一个刚毕业的校友合租了一套“两室一厅”，月租1300元。女朋友很快把自己积攒下来的2000块私房钱汇了过来。交房租的前一天，女朋友打来电话调侃：“要不你找一富婆得了。”

由表姐家回到住处，我早已疲惫不堪。习惯性地打开电脑，顺势斜躺到大床上，真想好好睡一觉。管它“蚁族”也好，“蜗居”也罢，总还算有一个温馨的小家啊。

电脑里传来熟悉的旋律，“我想要有个家，一个不需要多大的地方。”那神退而求其次的、弱弱的、祈求的口吻被潘美辰略带沙哑的声线演绎得动人心弦。关键在于，这歌该唱给谁听呢?我一把拉过被子，盖住整个身体，在被窝里大喊一声：“房子!”

前几天，报纸上传来火爆消息，昆明秋季房交会5天时间卖房4563套。我惊叹的不是他们太有才了，而是太有钱了。

“临渊羡鱼，不如退而结网”，我期待着梦想照进现实的一天。

丁友宋：安居才能乐业

职业：公务员

年龄30岁

家庭月收入：3000多元

有这样一则短信：“2岁时成功的标志是不尿裤子，9岁时成功的标志是每学期都拿个“三好”，19岁时成功的标志是就读一所名牌大学的热门专业。29岁时成功的标志是拥有一个真心相爱的伴侣，35岁时成功的标志是有一辆自己的车和200平方米的住房；45岁时的标志是至少有50个人在你手下供使唤和吆喝……”而今，而立之年的我，似乎什么也没有。谈婚论嫁已过，该考虑安居问题了。

2008年1月，因工作调动，我从乡镇来到了市府所在地工作。一个“乡巴佬”进城，注定要面临很多困难，其中住房问题就是一个大难题。因为对于上世纪70年代末期出生的人来说，总是成为被改革的对象。什么福利分房、集资建房的好政策我们赶不上；什么停薪留职、下海经商的好机遇我们也遇不到。摆在我面前的就两条路，不是租房就是买房。程房我是租过的，从读高中时就开始了，到现在已有14年的租房历史。租房随时使我流离失所、担惊受怕。因为经常搬家，家具是买了丢，丢了又买。但买房的话，工资不高，负担很重，是打铁全靠本身硬而本身又不硬的那种。

思虑再三，唯有华山一条路――买房，而且唯一的办法就是借钱。我把能借着钱或可能借着钱的亲戚朋友都列出清单来，逐一打电话借钱。最后盘算下来，能向亲戚朋友借到近10万元左右，只是有的借期很短，不急着用钱的倒可以借四五年。我们决定买套小面积的二手房，采取先借后贷再还的方式进行购买，即先用借来的钱把房子买过来，把证办到我们的户上，再用房产证作抵押贷住房公积金，用来还借期短的亲戚朋友的借款，再用夫妻俩的工资分期偿还银行贷款。没想到这种思路还能解决穷光蛋的购房问题。

借钱难，选房也难。自打定主意买房后，我每天下班后都去房产中介获取房屋信息，有时也留意路边的售房小广告，有时也从亲戚朋友同事处获取信息。不买房不知道，一买才知道二手房很多，林林总总，各式各样。有炒房囤积下来的，有想卖旧买新的，有因工作调动而须处理的等等。为买到地段、结构、楼层、价格、环境都适合自己的住房，我先后到十家房产中介公司进行了登记；为加深对房屋质量的全面了解、以及对相关法律法规的掌握，防止上当受骗，减少麻烦，我还买了一本书作为指导。我基本上每天下班后都去看房，都在讨价还价。自始至终，我看的二

手房不下30套。在这些房屋中，有的结构不合理，有的是地段较远，有的价格太高，有的太旧，有的生活不方便……几个月下来，我筋疲力尽。最终还是选中了一套74平方米三居室精装修的套房。老板要价13万(这是在地州，不比你们昆明)，一分不少，并称有好几个人也看上了这套房子。经过反复讨价还价，最后12.6万元成交。两个小时后我就交了钱签了合同，似乎有点病急乱投医的味道。至此，我结束了近两个月的看房选房奔波。

2008年4月30日，我终于拿到了房产证和土地证，我终于有了自己的一套住房。我有了属于自己的“恒产”，正如两千多年前孟子所说“有恒产者有恒心，无恒产者无恒心。”精辟地道出了财产对人生的重要意义。如今，我已住进该房一年多，总算能安居乐业了。

搬家时我没有邀请亲朋好友，也没有举行乔迁仪式。时间自己定，家具自己买。一套床和被，一套桌和椅。简单和寒酸。买房奔波，使我早已筋疲力尽；筹集房款，使我早已负债累累。我无力搞什么乔迁仪式，住进去才是最实在的，走那些形式干什么。

张本林：一辈子，一套房

职业：工程监理

年龄：38岁

月收入：不定

我老家在镇雄县农村，要跳出“农门”的办法唯有读书，我在大学学的是工民建专业，就是如何盖房子。有人说，盖房子的没有房子住，这话用在我身上也差不多，至少，我盖的房子都是别人在住。

1994年毕业的时候，我住进了一家建筑公司的单身宿舍，位置在新闻路延长线，10多平方，虽然一人一间。但没有卫生间，上厕所要下楼走上100多米。就在这幢楼上。我看到有的一家三口同样住在这样的房子里，楼道上堆着蜂窝煤和炉子，吃饭的时间，就在楼道上支着炉子炒菜，很有人间烟火的味道。楼梯间年久失修，灯泡坏了也说不上及时更换，晚上下楼的时候，大家都拿一只脚一步一步地试探着走。

虽然条件有限，但那时无忧无虑，同学来玩，到街上的馆子里干完饭后回到宿舍就打双抠。但周围的环境并不好，那时的路况很差，路灯不亮，又有点偏僻，盗窃的事件时有发生。有几次，同学的单车就停在楼下，打完双抠下楼骑车，最破的单车可能还在，好一点的早就被人偷走了。

2001年，我女朋友所在的物资公司在棕树营分了一套30多平米的房子，为了整台资源，节约成本，我们决定结婚。这套房子是在一楼，光线差点，但麻雀虽小，却五脏俱全，二室一厅，厨房、卫生间一样不少，看上去有些陈旧。当然这是难不倒我的，我就是干这一行的，我找来小工，简单的装修一下，算是成家了。

直到现在，我们一家仍然住在这套房子里，我儿子已经6岁了，马上就要上小学了。我们之所以决定贷款买一套新房子，很大一部分原因就是为他将来读书着想的。

我4年前就已经从建筑公司辞职了，之后换过几家公司，但做的还是老本行，现在帮一家房产公司做工程监理，虽然不亲手盖房子，但要监督别人盖房子，检查工程质量。

10多年来，我亲手承担过不少工程项目，有人总是觉得我可以借机“捞”上一把，发发横财，但我不这么做，我有我的原则，我只拿自己应得的部分，其他的，别人说什么都没用。所以我发不了财。我的同学有的进政府机关的，房子都有两三套了，别人那房子来得多容易啊，这也促使我必须要买一套属于自己的房子。

我刚才说我每个月的收入是“不定”的，事实真是如此。完全要看公司的效益。也要看公司有一个什么样的老总。好的时候，四五千，差的时候，一千多的也有。我媳妇也是普通职工。她们单位同样也是看效益论收入，所以这么多年，有时两口子是能存点钱的，有时就不一定了。还有，农村出来的人。多多少少要寄点钱回家，赡养父母是每个人最基本的义务，所以，我们买房不可能像城市人一样指望老爹老妈帮一把，什么都要靠自己，这是最基本的现实。

既然为儿子将来读书着想，那我首先考虑的是小区周围有什么学校，包括中学和高中，为此我差不多考察了一个月，既要上学时方便、安全，又要看学校的教学质量怎么样。至于房子的大小，我的希望是越大越好，问题是要考虑自己的承受能力。最终选择了世纪城那边的一套房子，虽然远一点，但比市中心的便宜，120多个平方的，首付18万，贷款30万，15年还清，现在每月还款2000左右。我现在最大的希望是收入稳定一点，不要起起伏伏，不然还款会还得胆颤心惊。

按国际公认的标准。房价收入比在4―6倍之间比较合理，也就是说，一个家庭4―6年的可支配收入可买一套房，但目前，大城市的房价收入比都在10倍以上。经济学家谢国忠调查发现，中国很多城市房子的平均价格这到个人收入的20倍左右，也就是20年的收入才能买一套房。可见，房子的问题就像三座大山一样压在老百姓的头上。

我们这代人，基础薄弱，进城安个家不容易。现在，所有的积蓄都花在了这套房子上，再把15年的贷款还完，我已经5。多岁了，该退休了，所以，千一辈子就为一套房子，一点都不夸张。

庄坚：一个昆明人的十年购房梦

职业：公司经理

年龄：35岁

月收入：随行就市

一个阳光灿烂的下午，庄坚安静地坐在喧嚣都市一隅，啜了几口咖啡，开始讲述他和房子的故事……

普通住宅中“孕育未来”

1995年前后，庄坚决定放弃稳定的工作，开始创业，当时他还与父母住在一起，是单位分的福利房。庄坚工作繁忙，经常通宵加班，有时候回家晚了，社区的大门紧锁，就不得不“翻墙入内”，练就了一身“轻功”。1995年春节前夕，他在昆明双桥村租了一套民房，算是获得了自己的独立空间。

此地租金相对便宜，更重要的是能离自己的公司近一些。庄坚说：“当时经济状况不好，就考虑了很多，比如我住在双桥村，要乘出租车到公司也就付个起步价，不会跳表，这一点很重要!”据庄坚说，当时的居住环境非常恶劣，他的邻居隔三岔五就会换掉一拨儿，“往往是脸面还没混熟，人就不知什么时候搬得没影了”。

供水情况也不理想，从自来水管中流出的水竟然能发现青苔!这样一来，自来水只有用来冲厕所，不时洗脸刷牙只能买矿泉水。

这套小民房，一室一厅，带上卫生间和厨房，300块一月的租金，几乎用掉了庄坚大部分的收入，但庄坚在那里挺过了最辛酸、也是记忆中最有分量的一段日子。

一年多以后，公司搬迁到火车北站附近的天河大厦，庄坚离开了双桥村。

50块钱“雇”人收电费

同样是因为想离公司近一些，1996年，庄坚在昆明北边的席子营附近租了一套房子，当时正逢旧城改造，政府把许多拆迁户安置在那里，庄坚便与他们住在一起，租金是400元／月。

与双桥村不同的是，这次庄坚的邻居几乎都是“老昆明”人家，朴实、厚道，茶余饭后大家常常聚到一块儿，“王家长、李家短”地吹吹牛，倒也挺有人情味儿。大家商量着轮流收水电费，这可不是一个简单的事儿，特费时间，得随时打探谁家里啥时候有

人，帮助他们抄电表水表，还要数钱、找钱等等。庄坚工作太忙，就想到了一个偷懒的招儿：一到轮着他收水电费的时候，他就出50块钱，雇个邻居帮他收。“两通”到“五通”的飞跃

1997年，庄坚搬到了胜利花园。这次的租金又上升到800元，月，两室两厅，有厨房和卫生间，没有装修，但是太阳能、水、电、煤气一应俱全，这样的条件也促使庄坚开始自己在家开伙做饭。小区的治安状况明显得到了改善，进出有门卫把守，昼夜有人值班。

此时，庄坚的经济条件已经慢慢好转，于是在当时昆明最好的小区之一“金利园”物色了一套房子并买了下来作为办公室。庄坚在形容他和妻子拿到钥匙的喜悦心情时说：“我们当时觉得太不可思议了，我们在想，我们真的拥有了一套属于自己的商品房了吗?1995年的时候，我们都以为实现买房的愿望至少还要十年。”

1998年，庄坚再次搬家，租了一套金星小区的房子，1000元／月，简单装修，水、电、煤气、有线、太阳能俱全，至此为止，庄坚和他的爱人实现了从1995年双桥村的水、电“两通”到水、电、煤气、有线、太阳能“五通”的飞跃。

十年见证历史的变迁

2001年，庄坚决定加入“SOHO”一族，他卖掉了原先在“金利园”的房子，一口气买下了一套大复式房，238平方米，准备作居家、办公两用。现在想来，庄坚对买复式楼十分后悔，因为家里人口少，复式楼使用起来很不方便，空间浪费严重。

同年。庄坚的事业出现转机，他放弃了原先的公司而转做餐饮，复式楼就显得多余。2003年，庄坚终于购置了名副其实的居家房，买下了“湖畔之梦”的一套房，170多平方米，对小区的环境、景观很满意。

住上了他梦寐以求的好房子，那么将来还有什么打算?