现在公积金贷款政策

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现在公积金贷款政策范文第1篇

【关键词】公积金贷款；存在问题；解决对策

我国住房公积金政策始于上世纪90年代初，是深化住房制度改革的产物。我国住房公积金贷款是指由各地住房公积金管理中心运用职工以其所在单位所缴纳的住房公积金，委托商业银行向缴存住房公积金的在职职工和在职期间缴存住房公积金的离退休职工发放的房屋抵押贷款。个人住房公积金贷款的主要目的是为中、低收入家庭提供资金支持，在实施过程中确实对解决职工家庭住房困难方面发挥了极其重要的作用。

一、我国住房公积金贷款的现状

发放个人住房贷款是体现住房公积金制度改善职工居住水平的最主要方式。住房公积金贷款利率低的特点是公积金贷款最主要的优势，职工从公积金中心取得贷款后，享受低于商业贷款的低利率。以2012年末的利率为例，5年以下公积金贷款年利率为4.0%，6-30年公积金贷款年利率为4.5%，比商业贷款七折后的利率还要低，而且没有商业贷款关于享受七折利率的高门槛。同时，银行七折优惠利率不是终身制的规定，目前，各大银行已取消这一优惠政策，执行基准利率，这使得公积金贷款和商业贷款的利率差进一步加大了，公积金贷款利率低的优势进一步凸显出来。但是，目前住房公积金在贷款方面还暴露出分配不公、手续繁琐等问题。找寻公积金贷款存在的问题，如何解决这些问题是我们亟待探讨解决的问题。

二、我国住房公积金贷款存在的问题

1、公积金贷款覆盖范围窄

目前，我国个人住房公积金贷款的覆盖范围仅限缴纳住房公积金的职工，它是缴存公积金的职工才享有的一种贷款权利。只有公积金缴存的职工，才能按公积金贷款的有关规定申请公积金贷款，这就限制了公积金贷款的覆盖范围。像城镇集体企业、城镇私营企业等企业的职工由于单位不给职工缴交公积金，这就使他们不能使用公积金贷款。同时，城镇个体工商户、自由职业者等目前也没有明确的政策将此类人员纳入公积金缴存范围。因此，这类人群也不能享受公积金低息贷款。

2、公积金贷款使用分配不公，低收入群体受益少

办理个人住房公积金贷款，申请的贷款额度和贷款年限的都有一定的要求。以大连市公积金贷款为例，确定贷款额度要满足以下三个条件：（1）不得高于根据公积金缴交情况计算的可贷额度，其公式为：贷款额度=（借款人月缴存住房公积金总额/住房公积金缴存比例*45%+住房公积金月缴存总额）*12*贷款期限；（2）不得高于购房所在区的最高贷款额度；（3）不得高于规定的贷款成数。

从以上条件我们不难看出在办理贷款过程中职工能否按最高额度贷款和职工个人缴存公积金的基数和比例，以及贷款的年限都有关系。

在缴存公积金的人群中我们可以发现，很多地区出现效益好的单位缴存基数和缴存比例也普遍偏高，而效益差的单位缴存基数和缴存比例也都偏低。这种差距就直接影响了职工贷款的额度。可以说收入中等或高收人人群其贷款额度较高，低收入者贷款的额度较少。这就违背了个人住房公积金贷款的初衷，造成大多数中低收入者用自己的公积金储蓄为少数中高收入者购房提供补贴的局面。

3、公积金贷款跨区域使用受限制

现在全国各地的住房公积金贷款一般都是由各个地方的住房公积金管理部门负责管理。由于住房公积金贷款的地域局限性，部分职工跨省市购房的要求不能满足，住房公积金贷款缺乏跨区域使用的功能，造成了许多购房者没有办法把其住房公积金用到实处，浪费了大量资源。

4、公积金申请手续相对繁琐，担保费用较高

首先，在住房公积金贷款在申请过程中，需要填写和提供的材料比较多，办理过程中需占用时间较长，有时会给申请人造成诸多的不便。其次，公积金贷款要求担保公司担保。公积金贷款担保是指在借款人无法满足贷款人要求提供担保的情况下，担保公司为借款人申请个人住房贷款而与贷款人签订保证合同并提供连带偿还责任的保证担保行为，其目的是减少贷款风险，保证公积金资金的安全性。此举对公积金中心来说是减少了风险，但是担保费对一些低收入家庭也是一笔不小的开支，无形中加重了购房人的负担。

三、针对我国住房公积金贷款存在问题的解决对策

1、发挥公积金制度强制性，继续扩大公积金覆盖范围

目前，我国公积金制度覆盖面相对较窄，公积金政策应该发挥其强制性的特点，无论单位是否自愿，都应该给职工建立住房公积金账户，为其缴纳公积金。同时由于城镇个体工商户、自由职业者等人群未纳入公积金覆盖范围，使其无法享受公积金贷款的优惠利率。将大多数人群覆盖其中，保障职工的合法权益，使不同层次的职工都能享受公积金制度带来的利益。

2、缩小不同人群公积金贷款使用差距，提高低收入群体公积金使用率

住房公积金是专项用于解决职工住房问题的长期互助储蓄资金。其目的是取之于民，用之于民，帮助职工，尤其是低收入职工实现住房梦想。一方面，限定公积金贷款的最高额度，一个职工一生只能使用该额度，不能超额使用。这就对高收入群体贷款起到一定的限制作用，同时对一些已经拥有个人住房的高收入者申请公积金贷款购买第二套房产时应适当提高门槛，例如：使用较高的住房公积金贷款利率等。另一方面，对于低收入者应适当降低贷款门槛，在其还贷能力允许的范围内适当增加其贷款额度，减少其为购房付出的贷款利息，使改善居住条件最为迫切的中低收入职工从住房公积金制度中获得更大的收益。

3、适当放宽贷款地域范围，增加异地贷款城市

由于住房公积金贷款的地域局限性，导致部分职工跨市购房的要求不能满足，使很多职工在异地无法享受到公积金贷款政策，针对这一情况适当放宽贷款地域范围，增加异地贷款城市，为异地职工解决实际困难。

4、简化贷款手续，降低贷款担保费用

我国现行的住房公积金管理条例规定住房公积金管理中心是直属于城市人民政府，不以营利为目的的独立的事业单位。在这种体制下，公积金中心和银行之间的工作不能很好地协调起来，双方根据各自的职责、利益情况制定相应的工作规范，极大地影响了贷款效率。公积金管理中心、受委托银行及其他中介机构应建立个人住房贷款各个环节的联合办公制度，实行一条龙服务，提高贷款工作效率，依据个人申请贷款的客观实际，放低贷款“门槛”，简化贷款条件和程序，满足职工对住房需求的愿望。

同时，应该引入政府补贴制度，努力降低个人住房公积金贷款的担保、评估等各种费用，减轻职工负担，真正发挥公积金作为政策性贷款的优势。

综上所述，个人住房公积金贷款政策的推出在推进我国住房制度改革，促进城镇住房建设，提高职工住房水平能力等方面都发挥了极其重要的作用。虽然我国住房公积金贷款政策目前还存在部分问题，但只要针对政策中的不同问题，采取合理有效的调整措施，进一步细化和完善公积金贷款政策，必将继续发挥住房公积金贷款在我国保障事业中的重要作用。

参考文献：

[1]文雅静.住房公积金个人贷款存在的问题与对策[J].合作经济与科技，2010（20）.

现在公积金贷款政策范文第2篇

关键词：住房公积金制度；个人住房贷款；风险防范

中图分类号：F830.589 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2015）02-0182-02

引言

目前，我国的住房公积金制度饱受诟病，各界要求住房公积金制度进行改革的呼声不断。我国的住房公积金的管理在实际操作中也存在一些问题。住房公积金贷款主要是指住房公积金管理中心通过银行对需要购买住房、并且缴纳了住房公积金的职工以较低的利率发放贷款，帮助其购买住房。住房公积金制度对我国的城镇化建设起到了重要作用，帮助了许多没有能力一次性付清购房价款的工薪族可以通过住房公积金贷款来购买住房。《住房公积金管理条例》规定的住房公积金贷款是专指针对职工的个人住房贷款。随着我国经济的发展以及城镇化建设的推进，从农村出来进入企业或者公司工作的人不断增加，由于住房公积金具有强制性，我国住房公积金的总规模不断增大，同时，申请住房公积金贷款的人也不断增多。总规模的扩大以及贷款人数的增多、贷款规模的扩大，都为住房公积金风险的管理提出了新的挑战，尤其是对住房公积金贷款风险的管理。

一、住房公积金贷款风险的成因

（一）借款人自身原因形成的风险――信用风险

所谓信用风险，又叫做违约风险，是指借款人在未来没有能力或者没有意愿履行合约即无法偿还本息或者不按时交纳利息的风险，并由此给贷款人造成损失。在使用住房公积金贷款时，一般来说，有以下两个方面的原因会导致借款人信用风险的出现。

1.信息不对称。信息不对称的一方面是住房贷款公积金中心与个人信用信息的不对称。由于我国对个人信用问题的重视不如欧美等发达国家，我国公民存在较多的所谓“老赖”，他们不是没有能力偿还而是钻空子故意拖欠或者故意不偿还。我国尚未建立起完备的个人信用备查系统，对于这些“老赖”而言，他们违约对他们未来的借贷或者是其他方面并无太大影响，他们只需要选择不再住房公积金中心申请贷款或者换个地方进行贷款即可，违约成本很小。

2.借款人没有能力进行偿还。当借款人向住房公积金中心申请贷款的时候，可能其自身所处环境不错，有稳定的工作或者是有稳定的收入来源。但是，随着时间发展，可能是市场状况变差导致公司大量裁员，或者是借款人自身的原因包括生病或者其他，导致借款人的经济状况不像借款时那么好，所以无力对债务进行偿还。虽然其本身有着很强烈的偿还意愿，但是缺乏偿还的能力。

（二）市场环境变化造成的风险――抵押物价值变化带来的风险

一般来说，住房公积金贷款的时间期限较长，大多在十年以上。市场是在不断发展的，各种创新层出不穷，同时，市场环境也在不断变化。在个人进行住房公积金贷款时，会为自身的贷款提供抵押物。但是，随着时间的变化，市场环境也在改变，这就会带来抵押物价值的变化。住房公积金抵押贷款与一般贷款区别最大的就是住房公积金贷款一般都是把已付首付的住房作为抵押物，所以在抵押物风险方面，主要的风险就是住房面临的价格随着市场环境的变化而变化的风险以及房地产存在法律方面纠纷的风险。在我国，最近两年许多专家都在“唱衰”房地产市场，认为我国的房价太高，处于不理性的价格区间。虽然不敢说专家们的预测是否正确，但是我们可以看到，从2013年开始，我国的房价就开始没有继续上涨甚至有些地方出现了下降，房地产市场的春天已经过去似乎是大家的共识。所以，在未来多变的市场上，住房价格的变化会对抵押物的价值产生较大影响。

（三）住房公积金贷款使用的担保方式带来的风险

住房公积金贷款的担保方式就像上文提到的，一般都是用要进行贷款的住房进行抵押，在这个过程中会出现风险。现在，开发商对住房都是采取预售的模式，即房屋尚未建成或者正在建设中即对住房进行销售，消费者购买住房。在这个过程中，由于住房尚未建成，购买时采用住房进行抵押贷款就可能会出现在未来住房出现问题时，加重风险。并且，从风险分散的角度来看，使用要进行贷款的房屋进行抵押贷款是不符合这一原理的。

此外，公积金中心由于自身的原因，不可能了解每一个借款人的详细情况以及准确衡量借款人提供的抵押品的价值，会存在在错误估计的情况。而每一个申请贷款的个人则十分清楚自身的情况以及提供的抵押物的情况，故可能存在公积金中心无法掌握的会导致未来借款人违约的风险。2008年美国次贷危机中，饱受诟病的就是那些为美国公民提供住房贷款的商业银行为了自身利益在住房贷款之前根本不进行尽职调查，为那些未来没有能力进行还款的低收入群体提供贷款，导致最后他们的违约。而对于这些个人的情况，目前也没有强制性要求进行担保，因此，客观上存在着个人违约的可能。

（四）开发商方面的风险

其实所谓开发商方面的风险，主要就是指由于开发商方面的原因而造成的住房公积金贷款未来出现可能不能偿还而导致进行住房公积金贷款的银行损失的风险。由于现在的住房基本是采用预售的形式来进行住房销售，所以购房者在买房进行住房公积金贷款时，其所购买的住房并未真正建成。所以，在未来的建设中，由于开发商的建筑材料违规或者建筑高度、建筑格局或者其他原因，导致开发商无法按时交房，从而带来购房者不能按时入住。在这种情况下，购房者一般就会选择不再支付公积金贷款的还款，那么由此带来的损失就只有承担贷款的银行负责。

二、住房公积金贷款风险的管理及防范措施

现在公积金贷款政策范文第3篇

【关键词】公积金制度；问题；解决思路

1991年5月，上海市借鉴新加坡公积金制度的成功经验，结合我国国情，率先建立了具有中国特色的住房公积金制度。这是我国在福利住房制度向住房市场化、商品化改革的推进过程中，完善城镇住房制度的重大突破，标志着一个由国家支持、单位资助、依靠职工群众自己力量解决住房问题的市场化机制开始形成。至今经过十多年的发展，公积金制度的保障性特征越来越突出，但是随着市场经济的发展我们也意识到公积金制度也出现了不少问题，因此研究它的不足及提出建议性措施具有重要意义。

1.公积金制度概述

国务院颁布的《住房公积金管理条例》的第二条中规定：“住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工按照规定缴存的具有保障性和互的一种长期住房储蓄金。”职工缴存的住房公积金和职工所在单位缴存的住房公积金，是职工按规定存储起来的专项用于住房消费支出的个人储蓄金。我们通过公积金的含义可以知道公积金具有强制性、专款专用、保障性、互等特点。

住房公积金制度是结合中国城镇住房制度改革的实际情况而实施的一种房改政策，是有关住房公积金的归集、管理、使用、偿还等诸环节有机构成的整个运行机制和管理制度。住房公积金制度在我国建立之后，不断发展完善。1999年国务院颁布了《住房公积金管理条例》，标志着我国住房公积金制度进入了法制化、规范化发展的新时期，并于2002年3月24日进行了第一次修改，至今已十多年。其间，我国城镇住房建设环境、城镇居民构成、收入水平等立法背景均发生了巨大变化，《住房公积金管理条例》已经不能适应现实的需要，需对其及时作出修改。

2.公积金制度具体运行中出现的问题

2.1 公积金的归集问题

2.1.1 公积金缴存率低，保障功能范围小

我们知道按照《公积金管理条例》的规定，除了离休干部、退休职工，合资企业里的外籍员工不缴存公积金外，公积金的缴存对象应该包括了其他的所有在职职工，当然也包括农民工，但在很多的中小城市公积金的覆盖范围受局限并不符合要求，很多地区经济发展不平衡，中西部地区和东部地区相比存在一定差距是其主要原因。同时还有一些未覆盖人群也有缴存公积金的要求，例如自由职业者还有一些个体工商户，其实他们收入并不低，但是因为公积金缴存是依托单位的，所以这些人是不能缴存公积金的，当然就享受不了公积金的优惠政策了。

2.1.2 缴存分配有失公平

现有《住房公积金管理条例》规定，职工和单位住房公积金的缴存比例均不得低于职工上一年度月平均工资的5%，有条件的城市可以适当提高缴存比例。就是这“有条件的城市可以适当提高缴存比例”给很人提供了钻法律空子的机会。因此就出现了不同城市之间、单位之间及个人之间不同的缴纳比例。经济效益较好的单位提高缴存比例，或者利用补充住房公积金的形式，最终形成个人与单位公积金高缴存额；与此相反，有些单位,尤其是一些私企,按最低缴存比例给员工缴存公积金，甚至干脆不缴存，这些都与《住房公积金管理条例》的精神不符。国家规定公积金可以在企业成本中列支，所以这些有条件的单位通过提高公积金的形式增加员工的福利，这也就是变相多发工资。对于个人来说公积金不计入所得税纳税基数，因此如果两个收入都很高的职工来说，可以通过多缴公积金来逃避国家税收，造成税源的流失。

2.2 公积金的使用问题

公积金的使用包括两种使用方法：提取和贷款。住房公积金提取是指住房公积金缴存人发生住房方面或政策允许的其他用途时，支取个人帐户的住房公积金。住房公积金提取包括住房消费提取和非住房消费提取。公积金贷款是现阶段购房者使用最普遍的方式，因为按照现在的房价水平提取公积金解决不了买房的问题，而贷款能够以少贷多。

公积金贷款与商业贷款相比较有较强的优势，最主要的就是低利率，所以在购房贷款中人们会首选公积金贷款。同时我们也必须认识到公积金贷款也有很多的限制条件：（1）公积金不能用作购房的首付。公积金账户里的资金比较多，但是手里没有什么积蓄的人来说，公积金贷款就有困难。在现在高房价的现状下100多万的房子很常见，如果申请公积金贷款最少也要准备20万的首付，就像我们刚刚提到的如果没有什么积蓄的人，就算他的公积金账户中有20万以上也不允许提出来作为首付，这种情况下我们还是申请不了公积金贷款。（2）大部分城市不能使用父母的公积金购房。刚刚工作不久的年青人，既没什么积蓄还贷能力又差，所以很难凭借自己的实力买到满意的房子。（3）不能使用公积金异地购房。通常情况下，全国各地的住房公积金贷款都是由各个地区的住房公积金管理中心管理，导致其不能跨区域使用公积金，因不能有效使用公积金而造成了浪费。（4）公积金贷款利率优势弱化。大家都知道公积金的贷款利率比商业银行贷款利率低，这也是公积金政策性的体现，但是在房地产市场不太景气的情况下，商业银行经常进行利率打折优惠，而公积金贷款已经是优惠利率，所以不会再打折，这样公积金的利率优势就显现不出来了。由于上述约束条件使很多人不能充分的享受公积金的优惠贷款政策，这就需要使住房公积金制度逐步改进和完善。

2.3 公积金贷款的还款问题

2.3.1 公积金还款手续还需进行简化

人们向公积金管理中心的受托银行办理公积金贷款后，就要按照合同的约定按月足额还款。大多数情况下（建行除外）月还款额需要借款人自己垫付而不能直接从公积金账户中扣除。也就是先还后提，而不是直接代扣。所以这样给借款人造成很大的麻烦，每月除了跑贷款银行还款还得去公积金缴存银行取出上月的月还款额，每月都得奔波与两个银行之间。如果是发生提前还款也得是借款人先行垫付，拿着还款凭证再去公积金管理中心提取，而不能直接就从公积金账户中扣除。

2.3.2 公积金的还款方式较单一

公积金贷款期限为一年的，实行到期一次还本付息、利随本清的还款方式； 贷款期限在一年以上的，借款人可以采用等额本息或等额本金两种按月分期归还方式。还款方式一经确定，不得更改。但是借款人的收入情况都有所不同，有年薪制、季度发薪、月薪还有日薪的，有上发薪下发薪的区别，所以局限与单调的还款方式难免会把很多借款人拒之门外。

2.4 公积金管理水平有待提高

2.4.1 资金沉淀，使用率不高

在现行体制下，由于缺乏资金投资手段和渠道造成资金大量的沉淀，使用率不够高，截至2010年，我国公积金存款总数为12116亿元人民币，运用率仅为60%其沉淀资金数额相当巨大。也就是说40%的公积金都在“睡觉”，没有发挥效益，造成了职工利益的损失，加大了资金保值风险，这不符合收益原则。

2.4.2 公积金管理工作不够规范，违规操作情况严重

住房委员会是住房公积金管理的决策机构，但大多数地方没有健全的住房委员会制度，以致公积金的管理由地方政府分管领导说了算，存在大量违法发放住房建设项目贷款、挤占挪用公积金、违规分配和使用增值效益等问题，再加上公积金管理中心内部也缺乏竞争机制，长此以往，将使公积金制度失去活力和竞争力。

3.发展和完善我国住房公积金制度的思路

3.1 健全配套法律，加大执法力度

3.1.1 严格征缴执法，扩大公积金政策覆盖面

对于单位来讲资助员工缴存住房公积金那是应尽的义务，对于职工本身来讲单位缴存公积金那是应当享有的权益，对于不建立住房公积金制度，不缴、欠缴或截留挪用公积金的单位进行必要惩罚。住房公积金管理中心要加大征缴执法力度，严格征缴执法，促使住房公积金制度落到实处。同时推进制度建设，完善修订《住房公积金管理条例》，对于现阶段不属于公积金制度覆盖面的个体户、自由职业者经审查具备缴费能力又有意愿缴存公积金的个人也可以自行缴纳公积金，扩大公积金的覆盖面，这就需要健全配套法律法规，使之有法可依。

3.1.2 完善公积金政策法规，限定最高缴存比例和缴存额

为了避免公积金缴存过程中的收入分配不公平的情况，应该在《住房公积金管理条例》中明确规定公积金缴存的最高比例和最高限额的相关条文，实行最高限额和最低保障额制度，控制缴存差距，规范缴存行为，这样才能实现“公平分配”。

3.2 适时调整信贷政策，提高使用效率

3.2.1 简化手续，方便群众

建立公积金贷款“一条龙”制度，实现各个环节的联合办公，职工从买房开始到贷款、担保、评估和后期的还款都实现机构之间的内部合作，方便广大职工。尤其是住房公积金贷款时间都比较长，大多集中在10年以上，所以对于日后还款方便与否至关重要，公积金管理中心应该尽早与受托银行建立公积金代扣制度，避免了职工从受托银行到公积金管理中心来回奔波，从而提高公积金使用效率。

3.2.2 借助金融创新，丰富还款方式

现有的等额本金与等额本息还款方式不能满足广大职工多样化的需求，我们可以借鉴一下其他国家的丰富的还款方式，针对不同的贷款人群都能找到适合的还款方式。例如逆向年金还款方式，漂浮式的还款方式，双周供等适合不同人群，这些还款方式在商业贷款还款中有所涉及，我们也可以把它引用到公积金贷款还款中来，再结合我国的国情逐步完善。

3.3 构建完善的公积金使用制度

随时代的进步公积金贷款的很多限制条件已经制约了公积金制度的发展，把现在刚性需求买房的人都拒之门外。针对公积金贷款不能跨区域使用、缺乏灵活性、贷款利率优势不明显以及公积金使用还款程序繁琐等问题，只有构建完善的公积金使用制度，才能从根本上改变。尽管相关部门已经提出许多改进措施，但是在管理和运行中仍然存在一定问题。这就需要不断地对其进行完善，逐渐改善以上问题，使其更好地服务于广大的购房者。

3.4 完善公积金监管制度，建立风险控制机制

3.4.1 明确合理的房贷比例

住房公积金贷款发放总额总是要小于存款总额的，也就是说总是要有一部分资金沉淀在银行中，资金的正确使用就要处理好安全与收益这两个问题，一味的最求公积金的收益，大量投资贷款使用甚至是挪作他用，加大了公积金的管理风险；另一方面要防止管理部门怠于房贷或情愿将公积金沉淀在银行生息而不愿发放贷款，所以应该对公积金的汇集和房贷比例作出合理规定。

3.4.2 强化管理中心监督，建立有效的风险防范体系

住房公积金管理中心要加强自身的管理，建立科学系统的内部审核管理制度和内部控制制度。应尽快建立上下联动、相关部分分工协作、多种监督形式并存的全方位监管机制，加强对监管人员的培训力度，对管理中心的权力运用、职责履行、行为规范等方面进行动态持续监督。

4.结束语

公积金制度是有关住房公积金的归集、管理、使用、偿还等诸环节有机构成的整个运行机制和管理制度。它的最根本目的是发挥公积金低存低贷的政策优势，让广大中低收入者解决住房问题。公积金业务经过了这些年的发展取得了很大的成绩，但是随着市场经济的发展，我国城镇住房建设环境、城镇居民构成、收入水平，房地产市场发展等均发生了巨大变化，住房公积金制度的问题日益显露出来。因此积极探索完善我国的住房公积金制度，发挥它的政策优势，让广大老百姓都能居者有其屋是当前迫切的任务。

参考文献：

[1]刘长滨.房地产金融[J].北京:中国电力出版社,2008.

[2]王淑敏.房地产金融实务[J].北京:清华大学出版社,2009.

[3]黄正祥.浅谈住房公积金年贷款业务的创新[J].经济师,2010(5).

现在公积金贷款政策范文第4篇

【论文关键词】　公积金贷款 准备金提取 风险管理

前言：

住房公积金个人贷款风险准备金是抵御风险的最有效途径之一，当前对其准备金的金额总数是否完备、提取的方式和使用是否合理的这些方面的问题还是有很多的不同意见。可想而知这些问题处理的妥善与否直接关系着贷款风险管理的合理与否。所以，本文就是基于住房公积金贷款需要面临的风险和其机构当前拥有的风险管理的系统问题考虑，分析研究合理的准备金提取的办法，从而找到贷款风险管理的相应策略和办法。

1.　住房公积金业务发展状况及风险分析

1.1住房公积金当前发展情况

自1992年以来，住房公积金制度在全国设区城市陆续建立起来，不仅深受广大城镇职工的欢迎，而且逐渐显示出强大的生命力。截至2008年底，全国住房公积金缴存职工达11184.05万人，缴存总额20699.78亿元，累计为961.17万户职工发放个人住房贷款10601.83亿元，住房公积金使用率达到72.81%。住房公积金制度已经成为关系国计民生、构建和谐社会的重要制度。随着住房公积金使用率的不断提高、个人贷款业务的不断发展，其风险也不断加大。

1.2住房公积金个人住房贷款风险分析

《住房公积金管理条例》（以下简称《条例》）规定，住房公积金本金用于缴存职工的提取、个人住房贷款和购买国债。因此，住房公积金在运作过程中面临的风险主要有个人贷款风险、利率原因造成的国债投资亏损风险、住房公积金管理中心在进行资金操作时的违规形成的损失及具体操作人员工作失误产生的损失等运行风险。因为住房公积金这样的贷款还贷款的时间较长，所以随着时间的逐渐推进，贷款人的实际收入、还款金额的出处和房产市场这些多方面的因素的变化，都是使住房公积金贷款面临的风险更加的多样和复杂化的因素。所以做好这些方面问题的处理，找到更好的规避风险的处理策略才是住房公积金贷款管理风险系统需要做的，需要面对的问题。

第一，住房公积金有其自身的政策特性，这就制约了其发放贷款的人员不可能像商业性的银行那样可以随便的选择，它依靠的是那些缴纳住房公积金的广大职工，更加重要的是很多职工收入不多，伴随着经济的发展和企业用工制度的发展，职工的工作调动变化逐渐的加快，工资的收入自然也就不能稳定，在加上其贷款的时间很长，还款人员在此期间有着不能预想的变化，这样势必会影响贷款的安全和质量。

可见正是因为住房公积金贷款这样的特征，其贷款人员特殊的类型，以及还款方式的不同造成了很多不确定的因素影响着住房贷款管理的成果和贷款质量的提高，那么这就需要相应的策略和计划做好这方面的工作，尽量减少这些不确定因素对住房公积金个人贷款风险管理的影响。

第二，住房公积金抵押贷款中，比较严重的风险就是信用，那是因为当前国内没有对职工个人建立一个完善的资信情况的研究，估计组织，这样在具体的借款中就只能依靠借款人提供的具体信息作为资信的情况来实行检查，这样对于借款人真正的收入情况没有一个确切的评估，即便是合同签订之时借款人是有还款的能力的，但是正是因为住房公积金规定还款的时间较长，那么这样期间还款人的收入变化和信用情况是不能估计的，所以对于住房公积金管理机构来说是不能对贷款的具体内容予以说明和控制的。

第三，住房公积金必须严格按照《条例》的规定运作，贷款业务单一、动作范围狭窄，不能像银行那样可以根据自己的资产状况及风险水平设计相应的贷款品种，以分散风险。房地产市场的波动直接影响住房公积金贷款的风险，房地产业直接受宏观经济和政策的影响，因此，住房公积金个人住房贷款也是一种宏观性的、系统性的风险。他的产生是按照时间不同来分布的，这就是说有可能某一个时间段内什么都不会发生，这个时间段甚至可以是十年，但是在其他的时间内发生了。正是因为整个系统存在这样的不稳定的发生危险的概率，所以对于将要发生的风险的可能和具体损失的情况都是很难进行估计的，从而对于这样的系统存在的风险没有比较合适的办法进行防范。

第四，很多不能够预见的灾害或者意外事故所造成的伤病残疾或者人员的失踪、死亡等这些不能控制的因素都是会影响住房公积金个人贷款的那些不确定因素不断增加的。

2.　住房公积金个人住房贷款风险管理的研究分析

现在住房公积金管理部门很重视公积金的使用和安全问题，加强对贷款人员的严格的审查，做好贷款之后的全面资产管理，建立完善了全逾期贷款方面催收的制度等等这些方式，在一定的程度上对风险管理的工作提供了帮助，但是因为住房公积金管理机构建立的时间不长，所以还没有建立一套系统的完善的风险管理制度，对于个人贷款方面风险的防范管理能力不是很强，这些问题主要表现在下面两个地方。

2.1没有建立起完善的住房公积金个人住房贷款损失准备计提制度

根据《条例》的规定，住房公积金管理机构是不以盈利为目的的事业单位，没有任何自有资本金，缺乏资金保障。住房公积金管理机构作为住房公积金的责任主体，承担了较金融机构更大的的风险。提取的风险准备金仅限于贷款风险准备金的一种，没有像金融机构那样计提贷款损失准备。当前金融机构对个人住房贷款损失准备严格按照《贷款损失准备计提指引》（以下简称《指引》）的规定计提。《指引》规定贷款损失准备包括一般准备、专项准备和特种准备。一般准备主要用于尚未识别的可能性损失准备，应按季计提，其年末余额应不低于年末贷款余额的1%。专项准备是根据《贷款风险分类指导原则》，对贷款进行风险分类后，按每笔贷款损失的程度计提，用于弥补专项损失，即按照正常、关注、次级、可疑和损失五级分类法计提。关注类贷款计提比例为2%；次级类贷款计提比例为25%；可疑类贷款计提比例为50%；损失类贷款计提比例为100%。其中，次级和可疑类贷款的损失准备，计提比例可以上下浮动20%。特种准备由银行根据不同类型（如行业等）贷款的特殊风险情况、风险损失概率及历史经验，自行确定计提比例。因此，借鉴西方国家成功经验，及早制定完善的住房公积金个人住房贷款损失准备计提制度显得尤为重要。

2.2缺乏完善、统一的风险管理体系

要研究住房公积金个人住房贷款风险，首先应识别贷款风险，新巴塞尔协议的核心内容就是准备的识别、计量和控制风险。从目前全国各住房公积金管理机构运行情况来看，住房公积金贷款缺乏一套完整、统一、规范的业务操作流程和科学、严谨的贷款管理模式。风险识别系统、计量和控制系统不完善，放出去的贷款没有相金融机构那样实行分类式的管理，再加上不同地方的住房公积金的管理都是各自管各自的，没有形成一个强大的统一的资金链条，这样假设某个地方出现大型的风险问题，想要在其他住房公积金管理部门得到资金的帮助是困难的。所以这就需要住房公积金的管理中心逐步的完善管理，做好贷款分类管理，各地区即便不能有效统一，也不能各自为政，只有相互的合作扶持才能更好的规避贷款管理的风险。

3.　住房公积金个人住房贷款风险管理对策分析

住房公积金管理机构肩负着住房公积金管理的职责，安全性是第一位的，是不以盈利为目的的实现保值、增值。就贷款风险准备金而言，目前按照财政部《关于住房公积金财务管理补充规定的通知》，建立住房公积金贷款风险准备金的比例，按不低于住房公积金增值收益60%核定，或按不低于年度住房公积金贷款余额的1%核定，从住房公积金增值收益中分配的规定，截至2008年年底，全国已建立了住房公积金贷款风险准备金285.67亿元，数额不小，但是全国各地分布不均衡。贷款风险准备金是抵御风险最重要的方式，其提取比例及提取基数的确定，需要经过大量的考察、论证以及准确的计量，不能仅根据目前已经建立的贷款风险准备金的多少来判断是否足以抵御未来发生的风险。为保障住房公积金缴存人的合法权益，建议目前贷款风险准备金按不低于年度住房公积金贷款余额的1%提取，以期能达到抵抗风险的目的。

3.1研制符合住房公积金特殊性的呆账准备提取及核销管理机制

建立审慎合理的贷款风险分类标准对制定风险管理政策、揭示信贷资产质量至关重要。按照住房公积金贷款风险程度的高低将贷款分为正常、资级、关注、可疑和损失五类。按照财务制度的要求制定坏账核销办法，发现那些是坏账且符合核销条件的贷款，就要遵照相关的程序和流程进行核销，这是有效的解决贷款风险的一种必要的手段，在规定的程序审批之后，按照五级分类的办法已计提的呆账准备金进行核销，而且要对那些已经核销的坏账保留追求索赔权利，进一步的实行催收策略。这样可以保证系统内部风险的解除，也可以为利益的回收继续努力。

3.2研究贷款逾期风险管理的指标体系，建立住房公积金贷款运行和还贷情况量化预警机制

针对借款人、开发商以及不同房屋物性的各种风险源，通过对住房公积金贷款数据的研究分析，探索从住房公积金贷款的不良贷款总额与风险基金余额的比率、房产市值与贷款余额的综合成数、住房公积金保证贷款总额与担保公司注册资本金等多方面选取指标，从中把握住与风险相关的内外部因素，将数据转化为对业务风险的正确描述，正确评估住房公积金贷款的资产安全性，并为采取措施防范风险提供量化的客观依据，建立起系统化、科学化的贷款风险防范预警体系。

现在公积金贷款政策范文第5篇

“要想得优惠，你得先有足够的本钱。”谈到自己在北京买房的经历，李先生感慨：“上班第一个月就开始交住房公积金，本以为用公积金贷款能便宜点，没想到在一套房动辄四五百万元的北京，减去公积金贷款120万元的最高限额后，剩下的钱仍然付不起，无奈还是只有走商业贷款的路子。”

去年以来，部分城市降低公积金贷款最高额度，低收入群体通过公积金贷款买房的门槛也随之增加。

当前，公积金缴存的主要群体和通过公积金贷款购房的群体明显分化。记者梳理发现，广东、北京、上海等地，住房公积金缴存职工中，低收入群体占到六成左右，但是使用公积金贷款职工中，低收入群体仅占三成左右。与之对应的是，中等收入群体在缴存中占比低，但在贷款中占比高。

中国人民大学土地政策与制度研究中心主任叶剑平说：“在三四线城市公积金贷款额度还基本能满足购房者需求，但在一二线城市中，公积金贷款最高额度与房价不匹配的现象更为明显。”

案例：公积金贷款买房遇尴尬

在近年房价上升的背景下，以支持中低收入群体住房需求为主要目的的住房公积金，面临着难以适应低收入群体贷款的尴尬。

在购房时享受低贷款利率无疑是职工缴纳住房公积金时最大的期待。然而，对部分房价较高城市中的存缴职工来说，公积金可贷额度不足、对购房支持力度不够等问题让公积金的作用打了折扣。

目前在北京，个人公积金贷款首套房贷款的最高额度为120万元，二套房贷款的最高额度为80万元。在上海，购买首套住房，借款家庭1人参与贷款的住房公积金可贷金额为50万元，2人以上参与贷款的，住房公积金可贷金额为100万元。

李先生在2016年年初购买了北京大兴区西红门一处房子，房子当时总价是277万元。他表示，当时集全家之力凑了100万元首付，如果通过公积金贷款最多贷120万元，其余57万元就需要商业贷款，但是这种组合贷款走流程的时间可能要3个多月，纯商业贷款1个月就能批下来，所以最后全部走的商业贷款。

“住房公积金对于我来说就是零存整取，没得到贷款上的好处，而且利息还比存银行低。现在周边房子基本都涨到了400多万了，但北京公积金贷款的额度还停在2015年120万元水平没变。对还没买房的低收入者硭担公积金贷款更像是‘鸡肋’。”李先生表示。

现状：低收入群体贷款占比低

当前，从人群结构来看，住房公积金缴存主体和贷款主体出现明显倒挂现象。

从全国整体状况来看，住建部等的《全国住房公积金2015年年度报告》也显示，2015年缴存职工中，低收入群体占49.81%，中等收入群体占44.12%，高收入群体占6.07%。贷款职工中，低收入群体占36.61%，中等收入群体占57.43%，高收入群体占5.96%。

上述报告中，低收入指收入低于上年当地社会平均工资，中等收入指收入介于上年当地社会平均工资1倍（含）～3倍之间，高收入指收入高于上年当地社会平均工资3倍（含）。

叶剑平表示：“公积金制度的目标是要解决中低收入群体的基本住房需求，但目前来看，低收入群体获益较少。”

在北京、上海和广东，上述现象更为明显。2016年，北京、上海、广东公积金缴存中，低收入人群分别占比53.1%、57.44%和68.99%，但是在住房公积金个人贷款中，上述三地低收入群体只占到30.6%、35.36%和26.64%。

广东省的报告还显示，职工贷款所购住房套数中，90（含）平方米以下占38.76%，90～144（含）平方米占51.83%，144平方米以上占9.41%。

有业内人士评论认为，广东住房公积金贷款中用于购买90平米以上住房占比过半，这意味着公积金贷款主要流向中高收入群体改善型居住需求，用于低收入群体的基本居住需求相较偏低。

改革：缴存比例或“限高保低”

在国务院的《国务院2017年立法工作计划》中，修订住房公积金管理条例被纳入全面深化改革急需的项目，由住建部起草。

从此前住建部起草的《住房公积金管理条例（修订送审稿）》（以下简称《条例》）来看，修订内容涉及对缴存基数和缴存比例实行“限高保低”，放宽提取条件，增强资金流动性等，缩短提取和贷款审批时限等。

方正证券房地产首席分析师夏磊认为，虽然《条例》的修订会进一步考虑到低收入者的现实情况，但却不能解决首付款的问题，由于公积金的存缴比例是和收入呈正相关关系的，即收入低、公积金存缴额就低，所以，在低收入的基础上其首付款的积累就一定有限，这一点，并不会因为条例的修订而改变。

在叶剑平看来，要解决低收入群体的住房需求，仅通过住房公积金制度是有难度的，在金融方式中，可以针对低收入群体有贴息、补息等支持措施，更重要的是，在金融措施之外还需要政府通过经济适用房、廉租房、发展租赁市场等方式满足低收入群体住房需求。