房地产财务风险研究背景
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房地产财务风险研究背景范文第1篇
房地产企业是我国的经济支柱产业，在我国经济发展历程中起到了非常重要的作用。当前房地产市场环境更加恶劣，很多房地产企业存在风险防范意识淡薄、财务风险控制水平低等问题，这些问题的累积容易导致房地产企业发生财务风险。通过对房地产企业财务风险的成因进行分析，研究具体的防范措施，希望可以有效促进我国房地产企业健康持续发展。
一、我国房地产企业财务风险的主要类型
（一）融资风险
融资风险是因为企业为了获取更高的经济利润，利用财务杠杆进行举债，而引起的收益变动风险。主要有外部融资额度过高，融资的方法不恰当，债务期限不合理，债务成本过高等情形。
（二）投资风险
投资风险是指房地产企业不确定未来的投资会有多少收益，导致本金受损的现象发生。如果房地产企业的投资没有达到预期的收益，就会使房地产企业的盈利能力和偿债能力降低，从而发生财务风险。
（三）资金回收风险
资金回收风险是由于企业无法让产品成功销售，实现成品转化为现实资金的过程。如果房屋不能快速销售出去，就会出现资金回收风险。
（四）收益分配风险
合理的收益分配可以有效提高员工的积极性，但是在收益分配的过程中，可能会对房地产企业后续的经营和管理造成负面影响，会对房地产企业的会计信息真实性造成影响，使房地产企业产生收益分配风险。
二、房地产企业财务风险的成因
（一）项目选择盲目，规模扩张速度过快
房地产企业项目拓展速度过快，项目选择盲目，对资金调配、风险控制等会造成非常大的压力。在前几年行情好的时候，很多企业进行大量圈地施工，未考虑产品回报和投资报酬，也没有对市场进行充的调查，最终增加了房地产企业的财务风险。比如重庆某民营房地产企业，在这2008年前的楼盘实现近6亿元的丰厚利润后，在2009到2011年期间花费近10亿元取得了6块土地使用权，拿地后后期建设资金不足，项目建设进度迟缓，直到2014年部分项目才开始销售，又碰上房地产市场库存加大，销售迟缓，部分项目通过降价，直至低于成本价后仍未能快速实现销售，导致多个项目出现亏损。
（二）过度举债，资本结构不合理
房地产企业要想顺利的运行就需要大笔的资金支持，很多房地产企业为了让多个项目运行顺利，不从自身角度去挖掘资金潜力，在信贷政策宽松时进行大范围举债，甚至有的企业不仅向银行贷款，还向其它的企业、民间进行融资，借款时不选择最优的融资方式，不合理规划还款时间，不计算资金成本，不考虑抵押担保措施，最终企业的资本结构不合理，导致企业出现严重的财务风险。仍就前例的重庆某民营房地产企业，为支付多个项目的土地出让金，支付年息高达30%-40%的资金成本通过民间融资，到2014年底民间借款未还余额达10亿元，加上银行贷款、信托融资总负债超过20亿元，借款严重超期未还，部分债权人采取了资产保全措施，导致所有债权人集中上门讨债，虽最终通过资产拍卖偿还了部分债务，仍剩下近3亿元的债务无法偿还，企业由此
破产。
（三）项目运营能力低下，形成高库存难以去化
我国中小型房地产开发企业起步晚，规模小，人才缺乏，项目管理经验不足，普遍企业的项目运营能力低下，在针对具体项目运作时出现前期论证不足，存在设计缺陷，施工现场管理不到位，营销推广不得力等现象。房子修好后，不能有效满足本区域的购房需求，施工方偷工减料导致楼房存在质量瑕疵，在营销推广时市场不予买单，房屋长期难以销售，尤其是在近两年销售整体迟缓的大背景下，该类项目将更难去化。项目的去化速度越慢，项目运行成本越高，最终会导致企业资金不能按时收回、投资收益减少的财务风险。
（四）房地产市场环境恶化，商品房供大于求
因为房地产企业属于我国的经济支柱产业，2008以前我国针对房地产行业出台了大量的法律法规，从税收、信贷、土地方面进行调控，在各种政策的激励下，房地产市场出现了供不应求的现象，但房地产投资增长很快，在5-6年间，房地产市场已经供大于求。国家统计局数据显示，截至2015年10月底，全国商品房待售面积6.86亿平方米，未完工49亿平方米，1-10月商品房销售面积9.5亿平方米，照此速度，库存去化需要五年，在二三四线城市，销售压力更大。在此背景下，大量中小型企业将无法把控财务风险。
三、房地产企业财务风险的防范措施
（一）完善房地产企业的内部控制制度，加强对财务风险的防范管理
完善企业的内部控制制度是保证企业可持续发展的基础，房地产企业想要提高自身的财务风险防范能力就需要从内部控制的角度出发，完善内部控制制度，有效提高财务风险的防范管理能力。对房地产企业的管理人员进行适当授权，调动员工积极性，在专家的指导下，对房地产企业的业务流程进行梳理，保证每个工作环节都有据可依。
（二）对房地产企业的内部资金进行管理，提高资金的使用效率
房地产企业的财务管理部门可以实行资金预算管理模式，将年度预算目标规划到每个部门，实现企业资金预算总目标的有效实施。在编制资金预算目标时，需要各个部门的积极参与，并促进各个部门的沟通与交流，以便在进行资金调度时可以更加及时和有效，避免房地产企业内部的资金和物资出现积压现象，影响资金的正常使用效率。
（三）对房地产企业的资产结构进行调整，降低企业的负债率
房地产企业在经营过程中要确定合理的战略方向，以便资金利用更加有效，同时企业也要根据各种环境的变化对发展方向和发展目标进行调整，避免盲目投资，造成较大的资金周转压力。房地产企业在开发项目时，要考虑自身的负债情况，确定项目投资后的负债率，以便可以在风险承受范围内运行项目，使企业的资本结构更加合理，避免因为重视短期效益而出现财务风险。
（四）加强项目运营管理知识学习，提高管理运营能力
随着房地产市场环境的变化，纯粹靠拿地、囤地便能赚钱的时代一去不复返，当下及未来的房地产市场属于有拿地策略，精通项目经营，通晓客户需求的房地产开发企业。在此背景下，房地产企业尤其是中小型房地产企业，应该降低盈利预期，注重自身软实力修炼，在财务管理、项目设计、现场施工、销售推广及后期物业方面下足功夫，形成企业自身的项目运营管理知识体系，培养优秀员工，组建高效团队，打造企业的核心竞争力，只有这样，方能在急剧变化的时代大潮中，把握时代需求，最大限度的降低企业的财务风险。
（五）房地产企业需要建立财务风险预警体系
财务风险预警体系可以对财务风险进行检测和判断，加强房地产企业的财务风险控制能力。房地产企业建立财务风险预警体系时，要建立起完善的分析监测系统以及风险处理系统，可以对相关的财务信息进行及时收集，并对存在的财务风险进行判断，当财务风险超出预警线时，可以对财务风险进行预警，保证房地产企业财务运行环境的安全。房地产企业还要建立相应的财务指标，例如偿债能力指标、盈利指标、管理指标等等，以便财务风险预警体系可以更加顺利的运行。
四、结论
房地产企业的投资较大，项目运行周期较长，尤其是在当下竞争环境进一步恶化的情形下，很容易产生财务风险。通过对财务风险的特征进行分析，研究房地产企业财务风险的具体成因以及防范措施，希望可以有效提高房地产企业的财务风险识别和财务风险控制能力，使房地产企业实现健康可持续发展。
参考文献：
[1]王质君. 房地产企业财务风险的成因及其防范[J]. 湖南农业大学学报（自然科学版），2010，S1：155-158.
[2]熊雅君. 我国房地产企业的财务风险分析及其防范措施[J]. 新经济，2014，20：63-64.
房地产财务风险研究背景范文第2篇
摘 要 我国房地产产业已经成为国民经济的支柱产业，由于其投资规模大、周期长等特点，在当前房地产调控政策下，房地产企业高速发展的势头被遏制，房地产企业财务风险凸显，防范其财务风险，成为社会关注的问题。本文从分析房地产企业面临的财务风险表现形式开始，从房地产企业外部和内部两个角度探讨了其财务风险的成因，并提出部分控制风险的防范措施。
关键词 房地产企业 财务风险 成因 措施
我国房地产行业飞速发展，成为国民经济的支柱产业。近年来，房价持续上涨，特别是居住用商品房的价格飞涨已经严重影响社会经济的健康稳定发展，因而为控制过快上涨的房价，国家相继出台一系列的调控政策，这些调控政策使得房地产企业财务风险问题凸显出来，防范企业财务风险成为社会关注的问题。
一、房地产行业财务风险概述
财务风险是企业财务活动中由于各种不确定因素的影响，使企业实际财务收益与预期收益产生偏离，导致企业盈利能力和偿债能力下降。财务风险包括筹资风险、投资风险、资金回收风险、收益分配风险等。房地产行业具有投资规模大，投资周期长，投资期内资金流动不均衡的特点，因此相应的经营特点与其他行业也会有所不同。因此房地产企业面临的财务风险主要表现为以下内容。
一是从偿还债务风险的角度分析，房地产企业在开发项目过程中需要大量的资金，在北京特别是土地招拍挂以后，从受让土地开始，便需要投入巨额开发资金，资金的回收期进一步加长，投资规模进一步加大。考察房地产项目的开发期内，大多数项目公司的自有资金比例均较低，公司在项目开发期中均为高比例负债经营，如果项目在开发过程中资金不能按照资金预算流入，企业会产生严重的财务风险。如果无法偿还到期债务，将威胁到企业的生存。
二是房地产企业再筹资风险问题，大型房地产企业在开发过程中往往是多个项目滚动开发，通过控制各个项目进度，利用项目投资期内现金流量不均衡的特点，以预售期的项目流动资金弥补一部分开发期的项目的资金不足。同时，可以以企业担保方式在金融机构取得资金支持。这样，整个集团公司就形成了一个相互关联的资金链条，如果一旦某一个环节出现问题，将致使整个资金链的断裂，由此产生的财务风险威胁到整个集团公司的生存。
二、房地产行业财务风险的成因分析
（一）外部财务风险
外部性财务风险是房地产企业外部环境给房地产企业财务带来的风险，这类风险一般是房地产企业较难预料和控制的，是一种间接性财务风险。特别是近年来政府各部门颁布了一系列的政策以调控房价、抑制房地产市场过热发展。政府的调控政策一方面通过增加企业税负和减少市场的资金供应总量，来直接加大房地产企业的运营成本，增加企业的现金流出。同时还通过相关政策限制市场购买力，减少有效需求，从而减少房地产企业的现金流入。房地产企业的经营受到来自“市场”和“政府”的双重外力影响，负债水平攀升的同时存货规模迅速攀升，房地产企业的短期偿债能力下降，也削弱了房地产企业的资产流动性，企业财务风险进一步提高。
（二）内部财务风险
外部财务风险是无法控制的，它往往是通过影响房地产企业内部性风险因素而发生作用，房地产企业的内部风险是房地产企业自身内部原因带来的财务风险，其财务风险在于：
1.房地产开发周期风险
房地产开发产品的生产周期较长，周期越长期间的不确定因素越大，风险也就越大。一直以来，开发周期长曾给房地产企业能够带来超预期的收益。但随着房地产调控政策的进一步深入和细化，房地产开发周期越长，其资金成本等开发成本越高，政策等外部环境变化的可能性加大，其风险就越大；其次，在崇尚追求个性的当今社会，追求房地产产品的个性化也将成为趋势，开发周期过长，将使开发的产品缺乏创新性，从而失去市场竞争力。
2.房地产企业资本结构风险
目前我国房地产企业的资产负债率非常高， 调查显示多数房地产企业的资产负债结构都存在或多或少的问题，相当数量的房地产企业资产负债率都超过了60%的国际公认警戒线。过高的财务杠杆也使企业面临较高的财务风险。过高的负债率意味着企业每年需要支付大额的利息，占用了企业的营运资金，增加了企业的偿债压力，一旦资金的收回或筹资活动出现问题，就可能造成企业资金链断裂。同时，虽然高负债率可以起到节税的作用，但总体会加大企业的项目成本，会减少企业的收益。
自2010年楼市调控以来，银行存款准备金率多次上调，使银行放贷量迅速萎缩，让众多房企资金链面临巨大压力。因此，诸多房企开始通过信托产品、出让股权等方式融资。虽然新的融资渠道使房企紧张的资金链得以一定缓解，但统计数字显示2011年信托的融资成本基本在15%～22%之间，从而增加了房地产企业的资金成本，增加了其筹资的风险。而股权交易虽没有还款压力，但公司控制权的更迭、管理层的变更等因素会对公司的稳定发展产生不利影响。
房地产企业资金来源多样化后，房地产投资的规模越大、融资方式越多，投资者承担的风险也越大。
3.房地产企业内部控制风险
长期以来，房地产企业依赖土地红利和人口红利，有项目经营即可获得巨额利润，因而忽视企业内部管理，不重视企业内部控制，管理人员对财务风险的特性认识不足风险意识的淡薄是财务风险产生的重要原因之一。
在组织结构上，大多数房地产公司都按照投资项目成立多个项目分公司。房地产企业与内部各部门之间及房地产企业与上级房地产企业之间，在资金管理及使用、利益分配等方面存在权责不明、管理不力的现象，造成资金使用效率低下，资金流失严重，资金的安全性、完整性无法得到保证。
内部控制是大部分企业包括房地产企业在内的企业普遍存在的财务风险，房地产企业开发企业环节多，其经营活动受限于多个政府部门，房地产产业为新兴产业没有成熟的内部控制体系可以借鉴，内部管理难度比较大，因此内部控制所造成的财务风险也是不可忽视的。
三、房地产行业财务风险防范措施
（一）建立企业外部环境预警机制，提高企业自身的应变能力
房地产企业是受外部环境影响较强企业，在国家政策调控的背景下，房地产公司受外部环境影响更强。外部环境是客观存在的，外部环境变化带来的财务风险，企业无法对其施加直接影响。但可以根据外部经济环境发展规律和国家政策的态势，对其进行研究和分析，建立相应的预警机制，根据研究分析结果随时调整自身的管理制度、销售政策及财务政策。在增强财务管理应变能力的同时，也能降低不利条件对财务管理活动的影响，进而降低房地产企业外部风险。
（二）加强对投资项目的可行性分析的同时，制定科学后备措施
在项目设立初期，了解、熟悉当地房地产相关的政策、规定、房地产收费标准和房地产市场发展状况，从而充分明确可能存在的风险因素。
同时，为了应对一些不确定因素的影响，房地产企业也应该严格科学的制定出一些后备措施，比如市场价格的波动，消费需求的变化，国家政策法规的更新等，后备措施要能最大限度的应对以上几个方面的变故。
（三）根据本企业的实际情况，寻求最佳资本结构和筹资渠道，降低财务风险
房地产项目的开发需要大量的资金，特别是在企业的开发期，基本没有现金流入，这就要求房地产企业有较强的筹资的能力。在我国现阶段，资金来源主要是依靠银行贷款，在目前调控形势下，银行的资金供应量有限，从银行获得开发贷款的可能性进一步降低，因而开拓其他资金来源渠道，成为现今房地产开发能否持续的有一个课题。在如此大规模的资金需求量下，多渠道融资会分散财务风险。
同时，应该充分认识到现在房地产企业普遍存在的资本结构不合理的问题，加大企业自有资金的比例，努力将负债率调整到合理的范围内。
（四）加强企业预算管理、资金管理，重视日常资金运营风险的防范
首先，房地产企业应建立全面预算管理体系，特别重视企业的现金流量预算。保有充足的现金是房地产企业能够持续生存下去的关键。准确的现金流量预算，可以为企业提供真实的现金需求流量，有利于企业就此作出相应的筹资预算，减少筹资的盲目性，提示现金量不足的的风险时点，便于企业及时采取相应的防范风险措施。
其次，当前形势下多数房地产企业为获取银行开发贷款及按揭贷款，大多存在多个银行账户。在资金短缺的情况下，资金分散在各个账户，不利于有效利用。特别是大型房地产公司，资金分散于各个项目的各个银行，只有将资金汇集集中起来，才更容易发挥集团公司的协同效用，提高公司日常资金运作效率。从而提高企业的抗风险能力。
（五）提高风险管理意识，加强内部控制与监督
房地产企业要增强全员的风险意识，特别是项目管理者的风险意识。在当前政府干预日强，企业应及时评估面临的相关风险，调整内部管理，建立制衡的内部管理机构，明确董事会、监事会、经理层及内部各职能部门的责权利关系，以风险管理为中心，加强内部控制制度建设，以控制财务风险。
在当前市场环境下，以加强内部监督，建立健全企业内部的各种监督机制。在加强财务监督的同时，建立定期内部审计机制，对本企业的内部控制制度做出有效地评价以及监督，以实现不断完善内部审计监督职责。定期聘请外部审计，对企业内部控制设计与运行的有效性进行评价，对内部控制存在的缺陷与风险进行评估，以及时完善内部控制体系。
房地产行业是资金密集型的高风险行业，面对激烈的竞争，房地产企业要实现长期的发展，获得持续性核心竞争能力，就必须提高本企业的财务风险管理水平。财务风险管理作为企业管理的核心系统之一，理应成为房地产企业实现长期发展战略的有效管理控制工具。各房地产企业应该充分重视风险管理在财务管理中的重要作用，保持充足的资金流将是房地产公司成熟持续发展的必要条件。
参考文献：
[1]鲍会颖.房地产企业财务风险探究.黑龙江科技信息.2012（3）：167-167.
[2]赵晗华.浅谈政府调控下房地产企业财务风险管理.企业导报.2012（7）：52-53.
房地产财务风险研究背景范文第3篇
【关键词】房地产企业；财务风险；防范措施
随着我国经济的快速发展，房地产行业获得了长足的发展，全国各地相继出现了所谓的“房地产热”。但是，由于我国房地产行业的起步较晚，基础不够硬，发展规模还跟不上时展的要求，有些房地产企业的发展和运行远没有达到规范化标准，与国外较为成熟的房地产业之间存在较大的差距。因而，我国已经出台了相关的针对房地产业的宏观调控经济政策，以期为房地产企业的发展提供更好的政策支持和保障。但是，我国仍然有不少的房地产企业资产负债率较高，造成了较大的经济压力，面临的财务风险也较大。同时，当前全球金融危机仍然没有完全过去，这就使得我国房地产企业面临着更大的发展压力。
一、我国房地产企业财务风险分类及形成的原因分析
鉴于房地产企业在我国发展的时间并不长，加之房地产企业自身的特殊性，其面临着较大的财务风险。一般来说，财务风险指的就是由于受到内外部环境的不同影响，使得企业的财务系统出现了偏离预期目标的经济损失或者额外收益。它常常被分为广义的和狭义的财务风险两种。由于广义的财务风险内涵更利于从全局和全方位上来把握，因此，我们更多的考虑房地产企业广义的财务风险。根据房地产企业自身的特点，我们认为房地产企业面临的财务风险一般包含了这几个方面：无力偿还债务风险；再筹资风险；利率变动风险；通货膨胀风险；税率变动风险以及投资收回风险等多种情况。那么，房地产企业为什么会产生这么多的财务风险呢？这是由于房地产企业自身资金量大，筹融资涉及的面广，经历的经济环境又是复杂多变的。在这样一个受到多种因素影响的大背景之下，房地产企业就产生了较多的财务风险。究其原因，主要有这么几个方面的因素：从宏观方面来看，房地产企业较为容易受到国家和地区经济的影响，未来走势较为难预料。因此，作为资金量大，变现能力较低以及项目周期较长的房地产企业来说，当前不够成熟的市场环境导致了房地产投资运作上有一定的盲目性，政府调控房地产融资的政策进一步加强，使得房地产企业筹融资变得愈加困难。作为一个新兴的产业，房地产企业的会计体系还不够完善，到目前为止还没有形成较为完整的会计核算体系。从微观方面来分析，房地产企业很多对于自身的经营状况还缺乏财务预算和财务分析，导致了财务分析结果无法真正起到较好的财务管理作用。这种缺乏较强的财务管理意识的现状使得房地产企业到处盲目举债，资本结构不尽合理，导致了负债成本过高。此外，有些房地产企业的成本费用控制不够严格，往往把项目成本管理看作是简单的单项成本控制与管理工作，导致了财务预算与成本管理偏差较大，影响了资金管理工作。
二、我国房地产企业财务风险的有效防范措施
房地产企业在我国的发展历程并不算长，加上房地产行业自身的经营特点，使得房地产企业面临的财务风险较大，其原因主要在于经营环节过于复杂，对预算管理职能重视不足，资金管理低效，成本费用控制不严，缺乏财务预算管理意识，盲目举债加重成本负担，成本管理不力影响财务控制。认真分析当前房地产企业的财务风险，根据不同的理财环境和理财阶段，把房地产企业的资本循环进行筹资、投入、生产、分配四个节点上的风险分析。此外，由于宏观经济政策调控的不力，比如说金融宏观调控政策，土地宏观调控政策，税收宏观调控政策等的执行不够到位，这是由于我国房地产企业的财务管理意识薄弱，对预算管理职能重视不足，内部财务监控机制不健全，资金管理低效以及成本费用控制不严等。具体来说，我们可以从以下几个方面来努力：（1）房地产企业首要的任务就是要不断加强财务管理观念和作用，尽可能的强化财务管理的地位，让财务管理部门多参与到房地产企业的各项经营活动当中去，不断的完善房地产企业的投资项目管理工作。在不断完善之前，房地产企业要注意增加投资项目决策的可行性分析，制定一套可行性分析报告，使得投资方案更为完善，降低投资风险。房地产企业还要充分了解各个部门的相关情况，拓展对于财务分析的领域。此外，房地产企业还要不断提高企业管理者和财务人员的素质和能力，多提供机会并开发多种渠道让管理者和决策者参加学习和培训，从客观的角度来分析自身情况和外部环境，降低财务风险。同时，房地产企业还应该努力提高对财务人员的管理和培训工作，除了专门进行培训以外，还可以吸收具有较高素质的财务人员。（2）房地产企业应该认真分析国家相关政策，一旦国家政策发生改变，房地产企业要能够尽快的采取措施来调整财务管理手段，及时应对国家相关政策的改变，最大限度的规避和防范财务风险。比如说房地产企业应该选择成本费用较低的建设用地作为开发项目用地，尽可能的避免购置的土地空置或者闲置不用，造成资源的极大浪费。国家也出台了相关的新税收政策，房地产企业应该及时根据新规定调整和处理三项费用，尽可能的避免不必要的损失。房地产企业还要针对当前银根缩紧的政策，及时改变自身的生产经营模式，尽可能的依照稳健发展的原则，多从中低价位、中小户型的商品房中获得应得的利益。（3）房地产企业应该着眼于整体利益，结合自身的行业特征和产品的特殊性，在项目开发之前就从整体效益出发，对成本进行动态分析，从而分析出房地产开发项目的可行性到底有多大，尽可能的从源头上避免财务风险的发生。此外，由于房地产开发项目是一个巨额投资的过程，筹融资任务尤其繁重，同时其资金周转周期又较长。那么，针对这种特殊情况，房地产开发企业应该构建多元化的筹融资渠道，进行组合式的投资，更为有效的协调多方面的财务风险，尽可能的获得更多更稳定的投资收益。这种多元化的筹融资渠道包括了开发银行以外的金融贷款业务，民间筹资，寻求海外有实力的资金团体等，使得房地产企业能够以不断优化的资产结构来充分发挥出负债的杠杆作用，将财务风险控制在合理范围内。（4）房地产企业财务风险的重要诱因之一就是其成本管理不够到位，成本意识不强。因此，针对这种情况，房地产企业应该全面加强对于企业自身的成本管理工作。应该来说，房地产企业的成本费用较高，以成本管理作为其核心的管理理念是企业顺利发展的重要基础。具体来说，房地产企业应该制定成本预算目标，对成本费用进行正确的归集和核算，对成本进行深入的分析，重视基础数据的收集和整理等。房地产企业还要应对复杂多变的经济政策环境，建立财务内部控制制度，强化风险管理，提高企业财务管理水平。
总之，对于我国房地产行业这样一个新兴的产业来说，面对复杂多变的国际国内经济形势，房地产企业应该正视自身的缺陷，采用宏观和微观的财务风险监测手法，并配之以风险回避策略，风险防范策略以及保险转嫁策略来将风险的损失程度降到最低。房地产企业进行市场调研，防范市场风险，加强投资项目管理，控制投资风险，建立财务预警体系，加强和提高房地产企业决策者、财务人员的财务管理意识和综合素质，大胆而谨慎地利用金融衍生工具规避风险，把风险管理提高到企业管理的突出位置，避免财务危机，保证房地产企业获得稳定、长期的经济效益。
参 考 文 献
[1]罗双杰，张金峰．房地产企业财务风险分析与对策[J]．经济技术协作信息．2008（4）
[2]任书芳，高树岭，张行贵．当前房地产企业财务现状及管理建议[J]．时代金融．2006（4）
[3]于永顺．企业财务风险的防范与管理[J]．企业导报．2009（6）：101
房地产财务风险研究背景范文第4篇
【关键词】财务风险；全面预算管理；成本控制；营销策略
财务风险是指企业在各种财务活动中，由于各种难以预料和控制的因素存在，使企业的财务收益与预期收益有所差异的不确定性。房地产企业财务风险主要有一下几类：第一，房产项目投资风险。房地产项目投资风险就是指由于不确定因素的影响，导致房地产项目不能达到预期效益，从而影响盈利水平和偿债能力的风险。由于房地产市场的特殊性，前期投入成本较高，项目环境很复杂，因此企业投资过程中存在许多风险。第二，房产项目筹资风险。项目筹资风险是指房地产项目为了取得财务杠杆利益而举债，增加了到期还本付息的负担，潜伏着不能还本付息或资不抵债的可能，以及由于财务杠杆的作用，导致账面利润大幅度下降的可能。另外，当前筹集资金的渠道呈现多样化，如果资金筹集不当，就会给企业的生产经营带来风险。第三，项目资金回笼风险。资金回笼风险主要是指在房子开发成功后，在向公众出售的过程中，由于出售成功的时间和金额不确定性所导致的风险。房地产项目在回笼资金的时候，可能会受到结算方式、信用政策、催收政策等因素的影响导致不能回笼全部或部分资金，这就严重影响了企业的财务状况，甚至导致企业破产。
一、建立规范财务管理体系
1、建立预算管理体系
全面预算管理是以提高企业效益为出发点，以市场为导向，以销售和利润为起点，采用倒推、预测的方式对年度及未来经营战略的精确规划。建立全面预算机制、预算编制与执行、预算考核与分析三大方面的管理体系。（1）将企业划分投资中心、利润中心、成本中心的三级责任中心，构建项目预算、资金预算、财务预算三大预算板块，分别对年度目标成本计划分解、汇总、审批、执行，打造精细化成本控制新体系。（2）实施上下互动，反复沟通的预算编制，各责任中心按照预算委员会批准后的预算严格执行，财务部门对预算外成本提请决策层进入特殊审批程序。（3）实现月度分析、季度考核、年度总评，各责任中心实际业绩与设定的预算指标对比，与激励和薪酬制度挂钩对其业绩进行考核。
2、完善资金管理体系
完善资金管理体系，需要从实行资金预算及信息化管理和合理筹集及加强资金的日常管理方面入手。
（1）资金预算和信息化管理方面，一切资金收支均纳入预算管理，将年度资金预算、月度资金预算、月度资金预测、月度资金计划、日现金流量表有机结合。在会计核算系统与网上电子银行系统的基础上，建立包含资金预算控制系统、资金结算控制系统、资金分析决策控制系统和资金全程预警系统在内的网络资金控制平台。（2）资金筹集及日常管理方面，首先是合理利用财务杠杆降低融资成本，根据融资计划的时点、额度、特点、要求选择融资渠道，在保证完成融资计划的前提下实现低成本融资，然后是严格执行库存现金额度标准，加大对应收等在途资金的催收力度，减少风险，降低资金使用和管理成本。
3、改进财务管理体系
（1）各级审批人需基于合理授权，对合同评审、成本费用支付等实施严格意义上的责权利合理配置。统一各会计主体的财务数据记录和归集程序，结账与会计报表编制和上报程序，实现成本会计科目设置与造价口径的统一。（2）进行正确的成本项目划分，既能够客观地反映出产品的成本结构，又便于分析研究有效降低成本的方法。特别是建安的成本，如果是分合同发包的，还应该按合同进行明细核算，以便随时了解付款情况和工程进度，并为工程的决算提供资料。（3）将会计核算与全面预算体系紧密结合，在各预算主体建立成本管理核算体系，按管理会计核算程序和规则编制会计报告体系，支持管理层的经营决策行为。
二、强化重点环节成本控制
1、强化投资决策成本控制
（1）由于土地是不可再生的稀缺资源，既受到经济形势的变化造成的影响，也会受到政策形势的变化造成的影响，因此，在开发项目时要建立集体的审议联签制度，建立项目实施及决策责任制度，将不相容的岗位分离。（2）财务部门切实测算拟建项目的内含报酬率、销售利润率、成本利润率、资产负债率等前期财务指标编制项目计划书，并筹划税务和筹融资、投资方案，确定初始财务目标成本。（3）立项阶段应做好各种组织筹划实现项目筹建阶段的低成本规划。
2、强化规划设计成本管理
（1）利用成本预算实施限额控制，把设计费的限额与设计质量挂勾。（2）强化方案优化措施和图纸会审，相关部门充分分析和论证设计方案，提高设计概算和施工图预算的准确性、最优化。（3）强化内部复审制度，加强对规划报批、桩基、图纸、功能材料、装修变更等可控设计成本的严格审核。
3、强化招投标成本控制
（1）优选投标单位，各招标部门应建立承建商、工程监理、材料及设备供货商名册及资料库，招投标工作小组审核、考察、评估、筛选至少三家以上投标单位参与招标审查。（2）规范招标文件，各类合同的招投标书内容应包含工期、工程造价或取费标准等格式化条款。（3）加强评标和定标管理，工程部门和造价部门应仔细审阅投标文件，做好对工程造价因素的充分预测、分析、评价。
4、强化变更签证成本控制
变更及签证重要的是事前控制和流程管理。在项目设计前期应全面、准确的分析论证其规划与定位，尽量避免在施工中的重大设计调整；变更前，须利用设计单位和监理单位的技术资源，就变更对工程成本的影响做出分析评价。变更及签证管理控制体系应明确操作流程及责任权限，加强变更的内部监督与控制。
5、强化销售成本控制
房地产企业的销售费用中，对于重大广告的支出要实行集体的审议决策制，对普通的广告除进行预算控制、总额控制外，还要在每年的年末将广告支出和社会效应进行对比、分析，制定下年度的预算。
三、提高财务风险的防范能力
考虑到房地产企业存在投资、筹资、资金回笼等类型的风险，而且国家房地产宏观调控政策从紧的背景下，房地产企业必须采取适当的防范措施来降低企业的财务风险。
1、提高房地产企业财务环境变化和适应能力
企业面对环境变化要及时做出反应，为防范财务风险，必须对不断变化的财务管理环境进行认真分析研究，掌握好变化趋势及规律，适时调整财务管理政策和改变管理方法，进而提高企业对财务管理环境变化的适应能力和应变能力。
2、加强房产项目员工风险意识
财务风险不仅仅存在于财务管理环节，任何环节的工作失误都可能会给企业带来财务风险，因此，风险管理不是某些部门的工作，也不是某个人的工作，而是全体员工的工作，必须提高全员的风险管理意识。财务部门是财务风险控制的主要职能部门，具体组织实施本企业的财务风险控制工作，但要控制财务风险，还必须取得其他部门的支持和配合。
3、强化项目财务控制制度
财务控制制度是房地产企业财务风险管理的有机组成部分，完善内控制度是防范企业财务风险的重要措施，有效的内控制度可以保护企业财产的安全、保证会计信息的可靠性和财务活动的合法性，有利于财务风险的控制。
4、加强对于内部的控制考核和检查
房地产行业为保证企业的内部控制能够有效发挥作用，并且不断进行完善，在企业内部必须组成由最高决策人为领导的，以财务部门为主的内部控制小组，对内部的制度执行情况要进行定期的考核和检查，检查内部的控制制度执行的情况，在执行的过程中遇到了什么问题，如果某项制度没有执行或者无法完全执行，要分析原因，并且估计可能造成的影响。对严格执行控制制度的应当给予奖励，对违章违规的必须处罚，只有奖罚分明，才有利于企业的发展。
5、建立起适应市场变化的营销策略
在实施房地产的经营活动中，最重要的环节就是销售，虽然房地产市场目前的销售情况仍然处于上升的阶段，购房者的需求量也较大，但是同行内部的竞争也非常激烈，并且购房者在进行购房时回对比多家房地产企业，会优先选择品牌价、信誉好的企业。如果忽略了销售策略，不考虑项目的资本使用效率，就会为项目开发造成风险。
参考文献：
[1]徐春静.试论房地产企业的财务风险及防范措施[J].经营管理者，2012年第02期.
房地产财务风险研究背景范文第5篇
【关键词】房地产 海外项目 财务风险 管控
一、房地产海外项目面临的财务风险
（一） 融资与资金风险。
资金流永远是地产企业的第一生命线，地产企业海外项目资金来源无外乎国内总部原始资本金、国内融资国外用、国际融资三种模式。从目前的金融政策来看，国内融资国外用存在着一定的政策壁垒和通道风险，而国际融资又将面临交易对手的陌生，融资法律、法规、政策的不熟悉，合同、文件、函件的不了解等各项复杂因素，加大了融资的难度和不确定性，从而给项目公司的资金运作带来极大的风险。
（二）税收风险。
相比于国内房企涉及的主要税种：土增税、所得税、营业税及各项杂税，海外项目需契合当地的税收法规和相应税收政策。不同的国家、不同的地区，无论是在税源形式上、还是在税征环节上，海外项目都与国内税收存在着极大差别。比如美国，房地产企业涉及到税收主要包括不动产税、财产税、交易税、所得税和遗产赠与税以及其他服务性税费，这些税收与房地产项目的定价、销售、交房入伙、清算等各个环节密切相关，一处未考虑全面，就有可能直接影响整个项目的投资回报。
（三）成本风险。
房地产开发成本的核心部分即主体建安成本主要包括人力劳工成本、建材物料辅料、设备及使用成本三大块。国外除直接的人力劳工成本高于国内之外，间接的人力劳工成本及伤残赔损等各项人力保障性开支及人工福利等也明显不同于国内，一些发达区域上述支出将远大于国内。此外，建材物料辅料由于因地取材，钢筋、水泥、砖、砂、石子、木材等主材和其他辅材的价格难以如国内，一些房企经过多年国内开发加上品牌效应，已经对个建安要素的定价及变价形成较为成熟的应对机制并具备一定的话语权，这在海外显然难以实现。
（四）汇率风险。
人民币汇率变动在一定程度上影响企业盈利，尤其在目前国际汇率市场不太稳定的背景下。由于房地产企业在国外的投资是以美元或其他币种支付的，在国内的销售回款则以人民币形式回笼，如果在销售期美元或其他币种兑人民币汇率不稳定，出现大幅升值，将会对利润的锁定造成相当的不利影响，从而产生较大的汇率风险。
（五）其它系统性风险。
政治风险、战争风险、政策壁垒性风险、地方保护等其它各项系统性风险同样会给房企海外项目带来极大的财务风险，并且这些系统性风险往往会带来颠覆性的财务风险，不仅无法获取投资回报，有时候甚至赔入资本金，这在其他行业、领域和某些极端地区已经出现先例，房地产行业更不能幸免于系统性风险，诸如中坤集团在冰岛的项目搁浅，中航地产的斯里兰卡项目终止，不一而足。
二、房地产海外项目财务风险管控措施
（一）利用多种汇率工具，有效降低汇率风险。
要有效应对汇率变化可能带来的对利润调节的变数风险，房产企业应主动利用各种汇率工具，采用如下措施从各个层面上进行汇率风险的规避：首先，尽量做到投资币种的多元化，对于有条件投资于多国、多区域的房企来说，将币种分散于美元系（美元、港元等）、欧洲系（欧元、英镑等）、商品系（加币、澳元等）、亚洲系（新元、泰铢等），可以在较大程度上规避渐进式单一币种升值风险，并有效调节其他币种贬值盈余；其次，利用银行保值工具进行利率调期交易，企业持有的贷款一般为浮动利率，对应的基本指标往往是国际市场上的LIBOR利率，一旦美元升息，LIBOR利率也相应提高，这就意味着企业的贷款成本随之增加。进行利率调期交易后，可以有效将浮动利率锁定，从而降低汇率变动带给企业的融资成本增加；最后，恰当的使用其他汇率避险方式，包括改变结算方式、改用非美元货币结算，并利用一些金融产品进行汇率调节，包括远期合同、借款保值、掉期保值、平衡责任、外汇期权等。
（二）做好充分保障，运用国际保险保护最大利益。
房地产企业海外项目可以通过各种保险手段减少系统性风险产生的损失，万一由于某种原因导致项目发生损失，可以申请国际赔偿，从而为企业的境外投资构起一道最后的国际保障。由于国外的地产行业项目保险或产权保险等大多是从房地产法律业务的律师行业发展起来，从业人员大多是具有丰富房地产开发或从业经验的律师，他们专业、敬业，进入门槛高、要求严，因而他们一般可以为房企提供安全、充分、可靠的保险业务。一些大型保险公司还专门为中国的海外地产项目提供国际担保业务，如第一美国公司 （The First American Corporation） （NYSE： FAF）等，运用这些规范的国际保险，可以最大程度的保护房企在海外的利益。
总之，随着“出海”房企数量的持续增加，地产国际化运动愈演愈烈，房地产海外项目要在资金及融资、财务管控、战略合作、汇率、保障等各方面做好筹措，只有这样，我们的房产企业才能于激烈的国际化竞争中，降低风险，优化目标，落实战略，走出一条既安全稳妥、又收获颇丰的路来，实现地产海外投资回报与价值的最大化。
参考文献：
[1]程工.国外房地产项目管理模式对我国的启示[J].管理科学文摘，2008，03.
