城市土地使用规划
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城市土地使用规划范文第1篇
关键词：城市规划设计；交通系统；一体化设计
前言
城市土地是城市发展的基础也是制约城市发展的一个重要瓶颈，尤其是对于一些城市土地资源较为紧张的城市，做好城市的规划设计是城市发展中首要解决的问题。城市交通是城市的动脉，也是城市最重要的基础设施之一。现今，我国各大城市都面临着沉重的交通压力，做好城市交通建设缓堵保畅已经成为了城市交通运输发展的一个重要方向。但是在城市交通体系的建设过程中城市交通建设项目的需求与城市土地供需紧张的现状两者之间是极为突出的矛盾。为解决这一难题，在城市规划设计过程中应当将城市交通体系纳入到城市规划设计的范围中，通过构建城市土地、交通一体化的规划方式来最大限度地解决提高土地的利用率。
1 城市规划设计中土地利用与交通之间的矛盾分析
城市地块面积的合理规划与民众之间的出行有着紧密的联系。以某一区域为例，其在城市土地规划设计的过程中住宅和办公用地占据了土地面积的近6成，道路交通占地约占27%，这一数值要高于城市规划设计中对于道路占地面积的标准，但是其在道路结构和布局方面规划并不到位，导致规划区域内仅分布着一条主干道且缺乏次干路，对于人员与车辆的分流，从而使得经过这一区域的车辆或是人流都需要经由这一主干道从而导致交通压力巨大。通过卫星地图测算后发现在城市规划设计中对于土地大小划分差距较为悬殊是导致道路交通压力较大的主要原因。此外，在城市规划设计中项目引导规划、忽视规划衔接等城市乱象是导致城市道路交通结构和完整性与城市发展不协调的重要原因之一。在土地规划设计中，片面的强调对于土地的开发利用，而忽视了城市道路网络体系的规划容易在后期造成城市交通题。此外，在城市规划设计中由于并未从全局进行考虑导致城市规划设计区域与其周边区域之间的规划衔接之间存在沟通问题，容易导致城市交通网络存在重大的设计隐患。因此，在城市规划设计应当将土地利用与城市交通协调作为城市规划设计的主线贯穿于整个城市规划设计中。最大限度的在城市中构建起合理、完善的交通网络体系。
在城市规划设计中包含有总体规划、控制性详细规划、修建性详细规划等几个层面，城市综合交通体系规划是城市规划设计中的一个重要的组成部分，因此在城市规划设计中要注意做好城市道路规划与其他相关规划之间的协调统一的问题。只有做好规划层次的对接才能对下一步规划中所需要的数据类型、数据尺度以及相关性。做好城市交通发展战略与城市规划设计总体战略之间的协调统一是做好城市土地开发利用的重要保证。在城市发展的过程中，城市空间拓展与城市环境之间的矛盾日益突出，在城市规划设计中以最低的消耗与环境污染代价实现城市空间的合理规划利用是其所追求的重要目标。为实现这一目标，在城市道路规划设计中应当加强对于资源和对环境污染的约束。通过道路交通规划和土地使用之间协调发展的方式来减少城市空间的浪费。城市规划设计是对城市在未来十年乃至二十年时间的远期发展规划，因此，在城市规划设计的研究中应当对影响城市线性发展规律的重要影响因素进行分析，从而对城市的发展进行模拟、预测，结合这一预测来制定城市用地和交通的规划。做好城市规划设计中土地与交通一体化规划的关键在于加强土地与交通两者之间的反馈互动。首先，在交通规划设计中需要结合土地开发利用规划来实现最优化设计，通过对土地开发利用的类型和强度所引发的交通需求进行分析，并对有可能造成的拥堵的情况进行分析讨论，从而降低城市局部的可达性，并以这一可达性作为城市土地使用规划的重要参考依据。并对重新分配的土地使用方式再次带入到城市交通构型中分析其可达性，直至达到相对平衡。此外，在土地规划和道路规划中通过对不同交通发展模式对于空间结构支撑及优化进行对比分析，以便对不同交通模式的方案进行评价：即通过交通发展模式及空间结构来对土地使用性质进行优化或是选择适合于城市发展模式的交通建设规划模式。
3 做好对于城市规划设计中土地资源的节约利用
土地尤其是城市土地并不是无限供给的，因此，在城市规划设计中应当注意做好对于城市土地资源的合理使用，避免土地浪费，做好对于城市土地尤其是耕地的保护。做好城市土地资源的合理利用可以通过以下几个途径予以解决：（1）做好城乡统筹规划，现今，在城市的发展过程中城镇化建设进入了一个高速发展期，在这一发展过程中，应当通过做好城乡统筹规划协调城乡统筹发展，不能一味的将城市建设放在第一位，避免在城市建设中出现破坏耕地的行为，合理布局现有的土地资源，提高城市土地的空间利用率。（2）在城市的建设过程中要充分重视各区域土地资源的价值，加强对于土地资源的合理利用，应当积极做好城市中各区域、土地功能的有机协调，完善土地使用功能，使得城市规划设计土地空间利用上发挥出1+1>2的效果。从而使得城市规划设计能够最大限度的完善城市功能，使得城市的发展更为集中和集约。（3）做好对于城市中公用空间的规划开发。城市活动中的公共空间的数量和功能以及城市之间的资源整合情况对于城市规划设计有着极为重要的影响。因此，在城市规划设计中应当做好对于城市公共空间的综合规划设计，最大限度的发挥公共空间在城市发展中的作用，从而使得公共空间能够更好的、更加全面的满足城市发展的需求。通过加强对于城市公共空间的建设在完善城市需求网络的同时还能够对现有资源进行充分的整合利用。尤其是对于一些企事业单位的土地，在城市规划设计中应当通过沟通协调加强对于其的开发利用，从而最大限度的发挥其价值避免浪费。（4）城市交通网络的规划设计是城市规划设计中的重要组成部分。城市规划设计对土地使用性的前景规划，在这一规程中应当对城市交通规划所起的作用引起足够的重视，城市规划设计中对土地开发的强度和性质直接决定着交通的强度和交通的分布形态进而对城市中的交通结构产生深远的影响。因此，应当积极加强城市规划设计与城市交通规划之间的协调统一，将城市规划设计中对于土地建设开发项目的交通需求控制在道路交通设施的承载范围内才能有效的保证两者之间的协调统一发展。（5）交通中对于能源的消耗巨大，尤其是我国大部分的机动车都在城市中运行，在城市规划设计中应当注意通过合理的规划设计，通过用地布局、城市道路网络、交通设施等的优化，从而使得城市中的土地使用和交通网络布局更为协调合理，促进城市的健康、稳定的发展。
4 结束语
城市规划设计是城市发展的重要方向与指引。尤其是近些年来我国城市呈现出爆炸式的增长态势，城市人口激增所导致的城市发展中的不确定性大为增加。以城市交通为例，在城市规划设计中应当注意做好城市规划发展与城市交通建设之间的协调统一。
参考文献
[1]惠英，张玉鑫，杨东援，等.城市规划学刊，2009（5）：101-106.
城市土地使用规划范文第2篇
【关键词】城乡规划；土地征用；级差地租
1.问题提出
城乡规划是指导城乡建设、统筹城乡发展的重要依据和手段,在城乡差距日益凸显、城市化进程不断加快、农村劳动力持续向城市转移的进程中,城乡规划逐渐被提上日程。我国正处于城市化、工业化快速发展时期,城市经济的快速发展与稀缺的土地资源之间的矛盾持续加剧,使得城市土地开发利用范围不断扩展。而在农村,土地是农民拥有的除劳动力之外的有效“致富”资产,是支撑农村经济发展和提高农民收入的基础。土地不仅为城镇发展提供布局与建设的空间,而且是融资的重要工具,土地增值收益的公平分配在一定程度上是社会公正、社会稳定的体现。国外经验表明:城市健康有序的发展与政府充分控制和分配土地收益密切相关。因此,合理利用土地资源是保障城乡规划成功进行的前提条件,对城乡规划中土地的合理利用进行研究具有重要的理论和现实意义。
2.城乡规划中土地利用方式及其问题
2.1城乡规划中土地利用方式
当前我国城乡规划中土地利用方式主要表现为以下两种:第一,农村土地征用:土地征用是集体土地向城市用地转换的合法途径,农业用地转为建设用地是城市化、工业化、城镇化推进的客观要求和必然结果,是经济发展的大趋势,集体所有制化的土地作为城市用地的重要补充,保证了工业化、城市化推进对土地急剧增长的需求;第二,对土地以招标、拍卖、挂牌的方式进行城市建设的配套开发以及城市土地的综合管理利用。对城市土地以拍卖的方式卖给房地产商,以招标的方式将城市基础建设的任务分配到有能力的单位,从而综合利用土地资源。
2.2城乡规划中土地利用存在的问题
城乡规划中土地利用存在的问题主要表现在以下方面:首先,土地征用方面:土地价格在土地征用中的作用发挥不到位。征用是国家运用强制性的行政手段有偿征用农民土地的方式。在我国,征用农民土地后给农民较少的经济补偿,土地征用费占土地出让价格的比重很低,土地的收益分配混乱,加之政府对土地补偿费的截留,严重损害了农民利益。此外,市价和土地征用价格的巨大反差,土地在集体经济组织以及其他类型经济组织之间的不规范流转大量存在,这种自发性的流转由于没有纳入统一的土地市场,带来诸多问题。如用地权不清晰、产生由价格和产权问题而发生的争端、土地资源的滥用等;其次,利用招标拍卖等方式对土地进行分配利用。土地竞拍的价格一般较高,尤其是房地产商为了追逐自身的经济利益,在高价得到土地使用权后,对土地进行配套建设开发,造成房屋价格上涨、炒房现象严重。
3.城乡规划中土地合理利用的政策建议
土地资源的合理利用在城乡规划中有着重要作用,是做好城乡规划的基础。为充分利用土地资源,促进城乡规划中土地的合理有效利用,应首先从土地价格的规范出发,一方面对农村土地征用进行管制;另一方面对土地的招标、竞拍、挂牌给予合理规制。
3.1对农村土地征用的管制
3.1.1征地补偿费、土地增值收益分配
根据地租理论,地租有级差之分,应根据土地的优劣程度来确定地租。换言之,对征收的土地给予征地补偿费时,应有所区分,根据地块带来的效益确定。对于在可预测范围内有良好发展前景,并且用途非常广泛的地块,在征用补偿费的确定时,应区别于劣质地块。此外,政府在对失地农民的同期损失给予补偿时,应该加入土地使用后的预期利益,动态提高补偿标准,从而既可以降低农民对征地的不满情绪,又提高了土地征用的成效。
按照马克思的地租分配理论,级差地租Ⅰ应由土地所有者所有,级差地租Ⅱ应由土地所有者和经营者共同所有。对土地征用后产生的增值部分,应充分考虑被征地者的利益。而据国家有关统计资料显示,土地用途转变增值的土地收益中,农民约得5%～10%,村一级得25%～30%,政府及部门得60%～70%。因此,规范征用土地的收益分配是改善现行制度的重要方面,是切实保障农民权益的重要举措。
3.1.2征用土地的购地费确定
购地费应由被征购地块的地价款、地上附着物和青苗的补偿费构成,其中地上附着物和青苗的补偿费应如实补偿,地价款可根据农地基准地价,集体农用地转为国有建设用地后的用途及预期收益等因素确定,让农民分享额外的增值收益。尤其对于个人承包集体土地的农户,在承包期还未到达的前提下,承包的土地已被政府征用,他们的预期利益更应得到保护。
3.2对土地招标、竞拍、挂牌的规制
由于国家允许对经营性土地实行招标、招商、拍卖和挂牌,全面推行和严格执行经营性土地招标、拍卖、挂牌出让制度,从而凸显土地资产价值,为建立公开、公平、公正的土地市场秩序以及有效遏制土地出让中的暗箱操作提供平台。经营性用地通过扩大土地出让的招拍挂比例,由市场机制决定土地去向,由政府部门根据市场情况调整基准地价和出让底价,充分挖掘土地的资产价值。
根据科斯定理,在明确产权的前提下,甚至不需要政府干预市场交易,市场交易便会按照公平合理的价格来进行。市场的真谛不是价格,而是产权,只要产权确定,市场主体便会“议出”合理的价格。土地是一种特殊商品,地价是转让产权后的经济收入,招标、竞拍、挂牌会获得土地使用权,因此政府为了保证招标、竞拍、挂牌的顺利进行以及土地资产价值的充分体现应该先从制定基准地价以及转让土地的产权入手,根据转让产权的不同、土地的位置、土地使用期限、基础设施完善程度、地区经济结构、人口密度、城市周围农用地的生产状况以及交易成本等因素来制定基准地价,从源头上规制土地的招标、竞拍、挂牌。 [科]
【参考文献】
［1］陆益龙.农村土地征用问题:现状及成因分析[J].学习与实践,2009.1．
城市土地使用规划范文第3篇
关键词：两规；一致性；原因；协调建议
Abstract: as everyone knows, China is a populous country facing the shortage of resources, how to deal with and solve the existing problem is imminent. At present, the development of China's city industry economy today has entered a critical stage, arable land occupation in the process of city development is inevitable, so the land occupation and contradictions have become increasingly prominent population increase. This paper briefly analyzes how to solve the contradiction between land supply and demand reasonable.
Keywords: two gauge; consistency; reason; coordination suggestions
中图分类号：U412.1+4文献标识码：A文章编号：2095-2104（2013）
两规在规划目标、编制思路、技术方法与相关数据采用等方面存在一些分歧，导致了当前两规在指导区域城乡土地的开发利用上的诸多矛盾，带给城乡土地管理极大的不便。因此，尽快协调两规的关系对于改善我国人地关系，构建资源节约型、环境友好型的发展模式具有十分重要的意义。因此，土地利用总体规划和城市总体规划的两规协调是解决这一棘手问题的重要途径之一。
一、两规的相互关系
（一）两规的区别
1、对象和范围
土地是城市规划和土地利用总体规划的共同规划对象，但各自侧重点不同，从范围来看，城市总体规划是土地利用总体规划的组成部分。城市规划是在城市土地使用组合基础上进行城市空间形态布局，主要是对城市用地进行规划；土地利用总体规划则是全域覆盖，包括农用地、建设用地及其它土地，通过调节
土地布局和各行业土地规模，合理规划利用土地。由此可以将城市总体规划和土地利用总体规划的关系理解为点与面、部分与整体的关系，互为依据、相互衔接。
2、目标及任务
城市规划为了促进区域经济社会的发展，其任务则是合理确定区域城市的性质、规模、功能和发展定位等。土地利用总体规划则是开发利用、整治和保护全域的土地，通过分析土地利用结构现状，根据国家经济发展对土地的需求，结合区域的土地供给能力、人口承载力以及开发利用战略，确定规划目标年的土地
控制指标。
3、规划内容
城市总体规划包括区域重大基础设施的建设，根据区域定位、人口、经济、社会等实际情况合理确定区域的发展规模及方向、城市绿化和配套农产品基地建设等，对城市的各项建设活动作出规划。
土地利用总体规划是依据区域土地自然条件和经济社会发展需要，在研究分析土地利用现状的基础上，结合土地利用结构调整，考虑各项经济社会建设的用地，以保证整个辖区经济社会的发展需求，是以土地利用为中心，优化土地利用结构为主要内容的规划。
城市总体规划和土地利用总体规划是规划与建设，土地供给与土地需求的关系。
（二）两规的一致性
1、根本原则一致性
城市总体规划和土地利用总体规划都是以实现可持续发展为根本原则。城市总体规划是区域性和综合性的规划，基本出发点和最终归宿是为了合理利用土地，完善空间功能布局，统一部署安排各项经济社会活动。两项规划的侧重点各有不同，但都以土地作为主要规划对象，以国民经济和社会发展计划以及相关各部门的发展规划为参照进行规划编制，核心内容都是围绕土地资源的合理开发利用和保护，共同的目标都是为了实现土地资源的可持续利用和城市的可持续发展。
2、要求一致性
两规具有共同的编制要求，即实现土地利用的集约节约化，两规应当在集约节约利用土地的过程中发挥至关重要的控制性作用。
3、任务一致性
城市总体规划和土地利用总体规划的任务都是统筹安排各类用地：土地利用总体规划作为全局性规划，其规划的是规划行政区域内全覆盖的各类用地；城市总体规划的侧重点是统筹安排规划区，集中体现在规划建成区内的各项建设用地。在土地利用中，两者互相联系、互相作用、互相指导。城市规划要依据土地利用规划，依据土地供给趋势进行城市规划编制；土地利用规划要充分结合城市、城镇和大型设施的发展布局情况，做到与城市总体规划及城镇相关规划体系相一致，否则土地利用总体规划也难于编制和实施。因此，两项规划在土地利用上应当彼此互相协调、有机衔接、彼此制约和互为补充。
4、法律地位的一致性
城市总体规划和土地利用总体规划都各自有与之配套的相关法律法规。
二、两规不协调的根本原因
上一轮土地利用总体规划的核心是实现耕地总量动态平衡，土地利用总体规划两个基本点为切实保护耕地、严格控制非农业建设用地。规划的基本指导思想是“以供给定需求”，采用自上而下，层层指标控制，指标下达的方法。非农业建设占用耕地量不能突破上级规划分解下达的控制指标，补充耕地量不得低于上级规划分解下达的控制指标。
城市总体规划的基本指导思想是“以人定地”、“以需定供”。城市建设用地是通过经济社会现状，然后预测规划期间的人口及城市化水平，确定人均建设用地等标准；各类用地、功能分区是根据对土地的实际需要，经综合平衡、论证后确定的，没有严格的控制指标。由于指导思想与方法的明显不同，土地利用总体规划与城市总体规划的结果自然会有不同。
三、两规协调建议
1、制定合理的社会经济发展目标。充分考虑区域社会经济发展条件，以及自然环境承载力状况，制定符合地区发展实际，社会、经济与环境相协调的发展目标，形成对地区发展的统一指导。
2、协调统一建设用地规模、人均城市建设用地指标、人口规模预测值、用地分类指标和城市建设用地范围等。城市规模的确定是两规协调、衔接的重点，也是两规争议集中所在。
3、从宏微观两个层面协调两规的用地布局，且在规划实施要一致有效。在两规的协调过程中，城市总体规划应以土地利用总体规划为指导，土地利用总体规划在用地布局上起到的宏观调控作用，城市总体规划则详细的布置城市建设范围内各类用地的布局。
4、土地利用总体规划先行，合理确定城镇建设用地总量、布局、方向，保护耕地及基本农田，然后由城市总体规划在土地利用总体规划的基础上，明细土地用途，确定居住用地、公共服务设施用地、工业仓储用地、混合用地等，实现两规的叠合。
5、加强“3S”（RS、GPS、GIS）技术的引用，增强两规编制的科学性。利用先进的科学技术，在规划编制的理论和方法上大胆创新，编出特色。两规编制方法要积极探索运用现代科技成果，提高规划编制和实施管理中的现代化水平。运用计算机及“3S”等现代技术手段，加强土地利用规划和城市规划信息系统的建立和推广应用，实施“数字国土工程”。
参考文献:
[1]许德林,欧名豪,杜江.土地利用规划与城市规划协调研究[J];现代城市研究;2004年01期
[2]杨伟;袁哨丽;廖和平.浅析土地利用总体规划与城市总体规划的关系及其衔接与协调[J];安徽农业科学;2006年17期
城市土地使用规划范文第4篇
关键词：土地规划 城市经济 土地利用
城市是一种复合生态系统，在城乡一体化的进程中城市发挥着非常重要的作用。在城市经济增长的过程中可以对农村的经济增长产生带动的作用。但是在城市发展的过程中，对土地的利用和控制有着相当突出的矛盾。对城市的土地资源进行合理的配置，就是为了能够有效的控制在土地利用的活动可能出现的各种消极的外部效应。通过合理的配置来实现生态环境、社会环境以及经济增长之间的相互协调，使得土地的利用现状得到有效的改善，为城市经济地位增长提供良好的基础。有效的推动城乡一体化建设。
一、城市经济增长与土地利用之间的关系
从总体上来看，城市经济增长与土地利用之间是相互影响的，同时也会有相互制约的作用。一方面，城市经济增长会在一定程度上促进土地的合理使用。另一方面利用土地，可以为城市建设、城市经济增长以及促进城市经济结构的调整提供资金来源、为城市生态经济的发展带来相当深远的影响。
（一）城市经济增速、经济增长的质量以及水平都会受到土地利用的影响
在城市经济活动的开展中，土地是非常重要的载体，土地、原材料、劳动力以及资本等都是城市发展开发的成本要素。因此土地的利用程度会直接对城市的经济增长和发展水平带来影响。
土地的利用程度会对城市的经济增长带来一定的制约或者是促进。作为重要的经济要素，土地的承载力、产出效益会体现出土地配置效率以及利用程度的高低，进而会对城市的经济效益带来影响。而土地的承载力与产出效益则会受到土地的集约性利用以及土地供应总量的保证程度的影响。
土地利用结构会对城市经济结构以及功能结构带来影响。而城市的经济机构和功能结构则会直接决定土地的利用结构，并且能够对土地利用结构进行优化，以此来对城市功能进行强化，使得城市的辐射能力与吸引力更强，有效的减少城市运行与布局的成本，让城市产业机构能够更好的进行升级与转型。
土地市场上出现的变化会让城市建设的资金来源受到巨大的影响。因为一些特殊原因，当前土地市场对于城市经济影响相当严重，使得城市建设的资金很多都是来源于土地买卖，直接导致了土地市场的变化影响到城市建设的资金获取。
通过对土地的利用会在一定的程度上影响到城市企业的外部聚集经济效益。一个企业的外部规模聚集效益和其所在城市的土地使用情况有着非常紧密的联系，会对企业的生产要素的组成带来影响，城市土地利用的科学性与合理性会在一定程度上影响到企业的生产要素聚集的成本。
在城市的生态经济发展过重，土地的利用是相当重要的基础。自然生态、社会生态以及经济生态一起构成了城市生态，对土地进行合理的利用所能够产生的效益将会直接影响到生态效益与成本，并会城市未来的可持续发展环境带来决定性的影响。
（二）城市经济增长推动城市土地利用发展
从经济学的角度来看，城市经济的快速增长会在一定程度上合理的推动土地的合理利用。城市是一个统一体，具有很强的经济实体性，城市的经济增长是城市的核心内容。城市经济增长会带动成果是的整体规模和数量上的扩张，提高城市质量，所包括的内容内容有很多。作为一种特殊的商品，土地会遵从经济学中的供需规律，但是此外土地还拥有一些属于其自身的特别的特点。当前土地的供给主要分为自然供给与经济供给这两种。所谓的自然供给，就是地球提供给人类的能够直接利用的土地的数量，主要包括有已经被利用的土地资源以及在未来能够进行使用的后备土地资源。而经济供给则是指的建立在自然供给的基础上的，需要投入劳动力进行开发之后才可以使用到生产、生活中的土地的供给。
城市化与现代化要获得发展就必须要有良好的工业化作为支撑。工业化是当前国内大多数城市发展的一种必然的选择，也构成了是城乡一体化建设的重要基础。从当前的情况来看，国内城市的工业用地获得的产出效益也国际水平之间存在有巨大的差距。这是一种相当不合理的现象，但是却客观的反映出了我国的工业化发展水平严重的不足。从当前的情况来看，我国正处于工业化重汽的第二阶段，度过了工业化的初期以及中期的第一阶段，当前是处于以高加工度投资品制造业为主导产业的阶段。随着高新技术的产业的不断发展，促进了传统工业部门的快速改造，使得高加工度的投资品的市场容量得到快速的扩张，让第二次产业内部机构改革获得了足够的动力，有效的推动了企业组织形式和企业组织机构的改革，为并为大量高科技型企业的成长打下了坚实的基础，有效的推动了经济增长。
人类社会是在不断的前进发展的，城市作为人类社会进行集中生产与生活的聚集地，其发展程度相当的重要，对土地的需求也会越来越高。随着我国工业化与城市化的快速推进，城市发展需要的建设用地规模与人口规模都在快速的膨胀。
二、当前城市土地规划现状分析
（一）当前城市土地规划现状分析
城市土地规划的内容包括有许多的方面，主要是对各种土地以及水域的规划。在当前，进行城市规划主要我是为了对土地进行合理的利用，并让土地利用不会对土地资源的可更新利用的特性带来损害，并维持好土地系统生态平衡，同时让城市经济增长与生态能够获得协调发展，最后实现人地关系的和谐，有效的改善用地矛盾和冲突，防止土地退化现象的恶化，并获得效率、公平和环境的高度统一。在进行城市土地规划时所采用的主要措施有：控制建设用地的总量，从经济运行的实际情况出发，控制好土地供应量，促进经济的健康、合理增长；调控土地供应结构，根据经济发展的具体需要，有效的调整建设项目供地；对处于不同区域中的土地的供应进行合理的调控，对产业的布局进行合理的、有效的引导，实现协调的发展。
（二）当前城市土地规划面临的问题
1、城市用地不断增加，弱势群体规模在不断扩大
在对城市土地进行规划的过程中，因为经济的增长，城市工业用地的要求在不断的升高。这种情况的出现导致了城市周边很多的耕地都被占用，加速了农业人口转变为非农业人口的速度，让更多的农民只有选择到城市中务工。而进入到城市中的农民和城市中原来的那些低收入者一起形成了城市中的弱势群体，并使得弱势群体的规模扩大。同时因为城市居民住宅价格的快速上涨，而且弱势群体本就没有足够的能力保障自身的合法权益，这就在很大的程度上让弱势群体不能够有效的享受到土地规划带来的各种好处，对于这些弱势群体来见是相当不公平的。
2、土地开发有着严重的不可逆性，容易出现代际问题
土地是一种重要的自然资源，具有很强的不可逆性，在进行土地开发时，很多时候都会导致土地上原有的森林、绿地等各种自然资源出现不可逆的损失。而且在我国城市发展的初期这种现象表现的非常的严重。而城市经济的过分追求会需要通过对城市资源的掠夺性开发来进行满足，很容易出现代际公平问题以及代内公平问题。自然资源本就是非常有限的，当代人在发展的过程中不能够损害后世生存需要的资源。同时代内公民都拥有公平的发展与分配权力。
3、土地供应量大幅度缩减，圈地情况较为严重
随着土地供应量的减少，城市中的可用土地量大幅度的减少，城市中的“圈地运动”的情况变得越来越严重，这对于保护土地带来了相当大的挑战。例如在各种大型项目的建设中，使得城郊的大量耕地被占用，而因为开发过渡会导致大量的耕地被无端的浪费，还有部分会被闲置起来，使得土地的利用率相当的低下，这和城市土地规划的客观规律是相违背的。
4、城市用地结构存在不合理的地方，环境问题相当突出
我国城市发展的初期，工业化建设相当的迅猛，同时带来是对用地的快速消耗，使得城市中的各种绿地以及交通用地都大幅的减少。并且在初期城市土地规划根本就没有从可持续发的角度进行过考虑，因此各种污染情况的现象较为严重，使得城市环境质量变得恶劣。从这里来看，在我国过去的城市土地规划过程中对于经济增长的趋势过分的注重，没有能够考虑到经济增长是建立在破坏土地的可持续利用的价值基础上的。从实际情况来看，对城市土地资源进行掠夺性的开发是一个全球性的问题，基本现在都出现了如何平衡城市经济发展与土地保护的难点，处理这个问题已经变得非常的迫切。
三、加强土地利用规划调控
土地利用规划是一项非常复杂的系统工程，涉及到的利益主体非常多，在土地规划过程中城市政府、官员、规划师、开发商以及普通市民都在不断的进行利益诉求与博弈。为了能够有效的推动土地规划的公正合理有效，有效的推动城乡一体化进程。为此需要做好以下的几个方面的工作。
（一）对公众参与进行完善
城市土地利用规划在本质上体现的是一项相当重要的公共权力。从国外的经验来看，单一依靠政府的权力来保障与实现公共利益是相当不合理的。城市土地利用规划需要引入多元利益沟通、协商与谈判程序，对公众参与的合法权利进行保障，使得公众能够通过合法、有序的渠道来对自身的利益诉求进行表达。必须要对政府和公众之间的对话进行强调，加强双方的互动与权力制衡，让最终的决策是多方力量所共同作用得到的结果。必须要通过制度来为公民参与到规划中来提供渠道，并树立起公众参与的原则与地位，让公众参与具备有相应的法律效力、权力以及义务，并就组织、方式、程序以及领域和范围进行规定，让其能在一定的制度框架以内有序的开展，让公众的利益目标得到更好的实现。
（二）做到依法管地
依法管地必须要严格执行土地利用总体规划，一方面必须要对那些违反土地利用规划擅自建设的行为、未批先建的行为以及囤地的行为进行严厉的打击；另一方面，必须要对土地的产权进行明晰，改变政府部门对用地的粗放式操作，并且还需要兼顾到失地群众的生产与生活保障，对土地收益分配进行全面的均衡，加速推进依法管地制度的改革。必须要建立起完善的土地供应、利用、出让、转让等各种方法的法律法规，让土地管理实现法律化、规范化、科学化。对地方政府在土地管理中的权责进行明确，加强并规范对地方政府的考核。
（三）加强对用地的监控
城市经济发展的过程中巨额土地财政会让很多地方政府与利益团体不能够经受住诱惑，出现严重的违法现象。特别是“以征代租”的行为让公民与国家财产都蒙受了巨大的损失，土地产权的不明晰所导致的各种问题变得越来越突出，同时也出现了很严重的乱圈乱占的行为。因此，需要通过高科技的手段，积极的引进高层次的人才，加强对土地利用的监管，建立并健全全民动员共同监督的制度，进一步的做好对土地利用的监督与检查工作。对土地市场的秩序进行有效的维护，更好的引导城市理性发展，对现有的城市土地规划与制度安排进行进一步的完善，确保城市土地市场的规范有序。
四、结束语
自从改革开放以来，我国的经济获得了快速的发展，取得了相当耀眼的成就。但是同时也不得不面对一些经济发展带来的负面影响。土地资源是经济社会发展的重要载体，所有经济活动都离不开土地资源。在大力提倡可持续发展的今天，城市经济发展的过程中需要加强对土地规划控制。
参考文献：
[1]梁尚书.利用土地政策推动区域经济协调发展的对策研究[D].东北大学，2009：30-32
[2]茶洪旺，李健美.区域经济管理概论[M].北京：中国人民大学出版社，006：266-268
[3]韦晶磊.浅议土地利用规划中弹性控制的实现途径[J].中国国土资源经济，2013；06：21-23
城市土地使用规划范文第5篇
关键词：两规；差异；协调；建议；长沙市
中图分类号：F290 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2014）27-0154-02
一、现实意义
“两规”既有联系，又有较多差异。计划与规划的不协调是“两规”不协调的根源。土地利用总体规划和城市总体规划分别体现着计划与“规划”的特性。“两规”都将国民经济和社会发展计划作为依据，进而分析和研究用地布局，进行土地资源优化，合理实施征地和流转，切实提高集约利用效率，实现城市建设和土地资源的可持续发展。因为“十分珍惜和合理利用每寸土地，切实保护耕地”基本国策的提出，耕地红线、土地利用规划等词汇随即摆上台面，故理清“两规”的差异，实现“两规”相互协调和衔接，具有不可替代的现实意义。
二、城市总体规划与土地利用总体规划的差异
合理利用两个规划，在促进社会的可持续发展，经济和环境的宏观规划的目标上是一致的。但城市规划和土地利用规划在特定的焦点上还是有一定差异。
1.两规的核心支撑法规体系差异。城市总体规划法规体系由《城乡规划法》、《村庄和集镇规划建设管理条例》、《风景名胜区条例》、《城市规划编制办法》、《城市规划条例》等组成。土地利用总体规划法规体系是由《土地管理条例》、《土地管理法》、《县级土地利用总体规划编制规程》等组成。
2.两规的规划管理体系差异。由“两规”产生的规划管理体系在中国尚未形成一个统一的行政规划系统。现在，不同的部门分别负责规划，发展改革部门管理着社会发展规划和国民经济的发展，土地规划又由土地部门管理，城乡规划部门负责建设与管理，交通专项规划、水利、农业、电力分别由各自的部门负责组织。
三、长沙市城市总体规划与土地利用总体规划协调的内容
依据《长沙市城市总体规划（2003―2020）》和《长沙市土地利用总体规划（2006―2020）》长沙市城市总体规划以及土地利用总体规划的控制指标（见表1）。
1.加强与主体功能区规划的衔接。基于功能区土地利用的划分，进一步明确了四类建设用地（允许建设区、有条件建设区、限制建设区和禁止建设区）管制分区的建设，并明确区域规则，提出了这四类功能区土地使用要求。（1）允许建设区主要用于城市、乡镇工业发展，按照依法批准的相关规划具体安排土地。（2）有条件建设区在不突破允许建设用地控制指标的情况下，土地面积可用于布局调整规划，或农村建设用地整治潜力指数施工中的应用。（3）限制建设区内，应该大力开展土地整治特别是基本农田建设的综合整治，促进耕地质量的提高，提高土地综合生产能力。 （4）禁止建设区内，土地主要用于生态环境的保护建设，严禁在禁止建设区内进行与主要功能不符的建设活动。
2.强化区域统筹和城乡统筹的衔接。城市总体规划中将逐步增加城市的区域规划强度和农村地区的统筹力度，在确保健康和谐发展的同时，土地利用总体规划的协调指导思想逐步确立。通过对城市和农村地区的协调发展，城市支持农村，实施工业反哺农业，促进工业向园区集中，向产业集中，郊区和农民向城市集中，构建了一个完整的服务体系。按照生产发展，生活富裕，村容整洁，民主管理，乡风文明的原则，加快社会主义新农村建设。在严格保护基本农田的基础上，对农村土地流转循序渐进地实施，提高土地利用效率。合理引导农村土地流转为城市建设用地，加强城市反哺农村，促进城乡协调发展。
3.加强建设用地总量调控。调控城市和农村建设用地的过程中，全面推进城市建设用地的结构不断优化，实现土地集约利用的规划目标。在长沙市建设用地总量的测定中，不仅要充分考虑基本农田和其他要素的保护，也可根据不同地区的土地用途管制和发展的要求，从总量和空间分布角度，与城市总体规划充分协调，确保实现城市总体规划与实施。
四、城市总体规划与土地利用总体规划协调建议
1.建立两规相协调的规划法规体系。（1）法规体系的完善。协调“两规”先协调“两法”，即协调《城市规划法》和《土地管理法》。因此，需要修改两部法则的部分内容，从而协调两法的关系。其次，制定区域规划法。编制区域规划是协调两规最好的方法，若把城镇体系规划、土地利用总体规划当作区域规划的两个专项规划进行编制和协调，那么矛盾也将不复存在。建立完善的区域与城市规划法体系，制定区域规划法是必要的，如果没有区域规划法作为区域规划的法律依据，就会导致相应的规范缺位。（2）用地分类标准的完善。针对用地标准分类的差异，应以《全国土地分类》或《城市用地分类与规划建设用地标准》中的一套为基调，对另外一套进行协调，使两套分类标准同时具有较强的可比性和可操作性。
2.建立两规相协调的规划编制体系。（1）规划指标的协调。第一，要研究人口及人口规模。在人口统计方面，统计、公安、计生等部门应制定可操作性强的方法和措施，对本地区流动的人口数据进行统计和分析，并结合人口普查数据进行更新。同时，对于环境容量应加强研究能力，使城市规划和土地利用规划达到在人口规模上的同一水平。第二，城市建设用地规模划分。对城市建设用地规模划定时，城市总体规划不应超过土地利用总体规划确定的范畴，而且城市规划和土地利用规划建设内涵上必须保持一致的定义。为了保证城市用地在内涵上的一致性，以及保证在用地指标上两个规划的一致性，在两个规划的用地分类时应尽可能地对建设用地的分类保持内涵上的定义相同，建设用地这一大类下的各中类的外延和内涵至少要保证相同。（2）“两规”在编制内容上进行明确分工。“两规”在编制内容上有很多相似或者相同点，因此务必明确各自的编制重点，避免在同一编制内容上的重复。土地利用总体规划编制的出发点和落脚点应放在粮食安全的确保上和耕地的切实保护上，严格控制农用地转为建设用地等非农用地。
本市城市总体规划应树立整体观念，统一规划行政管辖范围内的各种类型的工业园区、开发区、城镇、村庄和集镇建设，明确各级、各类产业园区和城市开发区的用地规模、功能定位和发展方向。
3.建立两规相协调的规划实施体系。（1）区域规划体系的构建。土地利用总体规划是在空间区域规划上的具体实施，本市城市总体规划的主要内容则是进一步深化，衔接两者的路途还很遥远，除了城市规划区内的土地利用和城市建设用地规模以外，区域范围内的资源环境保护问题、基础设施建设工程、各类产业园区和农村居民点布局等都是两者协调须首要关注的问题。（2）整合区域规划管理权利。法定的权威机构与区域规划工作的开展是密切相关的，它可以是负责组织规划的编制和审核，并监督实施规划，使各部门、行业、区域位置的观点和立场相互融洽，并及时调整发展过程中的新问题，进一步修改和评价计划。
五、结语
城市总体规划与土地利用总体规划协调问题牵涉多个方面，而且规划布局也是因地制宜，空间概念很强，今后可以从获取基础图件、3S综合运用等方面进一步完善。
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