公积金限贷政策

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公积金限贷政策范文第1篇

目前贷款购房人群中，因子女教育或是生子养老等需求进行置业升级人群比重已占到了60%。在限购、限贷政策下，面对商业贷款和公积金贷款两种贷款方式，置业升级人群该如何抉择呢？

第一类：首套房全款购买，现已卖掉

限购：北京家庭和符合条件的外地家庭均不限购

限贷：二次购房使用商贷、公积金均算首套房

目前在借款人首套房全款购买且出售的情况下，北京家庭和能够提供在京五年以上纳税或社保证明的外地家庭均不受限购限制。在二次购房时，不论是使用商业贷款和公积金贷款都会被算作首套房。

在贷款政策上，两种贷款方式的首付比例均为30%。按照贷款额80万、20年期、等额本息计算，购房人使用公积金贷款与商业贷款相比，每月可节省月供958.75元，节省总利息支出230099.39元。

结论分析：通过对比计算可以看出，如果购房人首套房全款购房且已出售、再次购房时，虽然商贷和公积金均按首套房政策执行，不过每月近千元的月供差额，公积金贷款省钱高手称号实至名归。

第二类：首套房贷款购买，现已卖掉

限购：北京家庭和符合条件的外地家庭均不限购

限贷：二次购房商贷算二套、公积金算首套

在借款人首套房贷款购买且出售的情况下，北京家庭和能够提供在京连续五年纳税或社保证明的外地家庭均不限购。在二次购房时，根据“认房又认贷”的原则，使用商业贷款会划定为二套房，公积金贷款由于“只认贷”则会算作首套房。

相比之下，购房人使用公积金贷款可以少付30%的首付款。如果以总价100为的新房为例，当首套房贷款购买后卖掉再二次贷款买房，使用商贷算二套，贷款额四成为40万；使用公积金算首套，贷款额七成为70万。两者对比后发现同是贷款20年期、等额本息计算，公积金贷款额度因高于商贷，所以每月要多支出1286.99元月供，多支出总利息8877.57元。

结论分析：对于上述情况，公积金“认房不认贷”的认定标准更为人性化，更适合首期首付资金不足的置业升级人群，不过因为贷款额较高，对借款人还款能力要求较高。

第三类：首套房贷款或全款购买未出售

限购：京本地家庭限购一套，外地家庭停售

限贷：二次购房使用商贷、公积金均算二套

在借款人首套房未出售的情况下，根据京限购令，本地家庭限购一套、外地家庭停售。使用贷款购房时，因为公积金和商贷均“认房”，所以不论使用哪种贷款方式均属于第二套房。如果借款人首套房家庭人均居住面积低于28.81平米计算，商贷、公积金二套房首付比例相同。按照贷款额80万、20年期、等额本息计算，由于公积金贷款利率较低，在贷款额相同的情况下与商贷相比，每月可节省月供1079.91元，节省总利息支出259176.48元。如果借款人首套房家庭人均居住面积超出28.81平米时，公积金二套房是停贷的，而商贷则不考核首套房面积，相比之下商贷优势较为明显。

结论分析：对于首套房未出售再贷款购房的人群来说，如果首套房人均居住面积符合公积金二套房贷款条件，尽量使用公积金贷款来减轻还款压力。如果不符合公积金二套房贷款条件，那么则只能通过商业贷款购房。

结合以上三种情况，虽然公积金贷款在较为人性化的认定标准和低利率魅力极大，不过80万的贷款上限仍不能忽视，可能会限制部分贷款额需求较高的人群。建议购房人在置业升级前要多咨询专业的贷款机构，在听取专家的建议后再做定夺。

TIPS：

首套房首付当前仍为30%

日前，一则首套房首付将上调至五成的消息横空出世，在房贷市场上掀起一阵不小的风波。不过从首套房政策执行情况来看，目前的十余内外资银行均按照最低30%的首付来执行，无首付50%现象。首套房最低30%的首付比例是去年9月底两部委文件中提出的，至今银监会尚未出台首套房首付上调通知，仍按首付三成执行。

公积金限贷政策范文第2篇

摘 要 在城市化进程中，我国的住房价格不断攀升，使得住房公积金制度越来越显现出重要性。住房公积金是一项长期的住房储备金，属于职工个人所有，是住房解困、住房安居和住房改善的保障资金，与老百姓的切身利益紧密相关。本文在分析新形势下住房公积金存在的风险的基础上，提出了控制住房公积金贷款风险的措施，以期规避住房公积金的风险。

关键词 住房公积金 风险管理 风险控制

一、新形势下住房公积金存在的风险

住房公积金管理中面临不少的风险，在新形势下，住房公积金管理仍存在着诸多风险因素，这些风险主要表现为经营管理风险、个人信用风险、金融市场风险和贷款操作风险四个方面，其具体内容如下：

1.经营管理风险

由于住房公积金贷款是政策性资金贷款，贷款期限较长，流动性风险较大。在住房公积金风险管理中，有的地方公积金贷款政策规定最长期限为30年，时间跨度过长，不确定因素发生概率多，住房公积金管理部门基于考虑减轻职工贷款费用，多数公积金贷款没有按要求办理房屋保险或置业担保，缺乏防范风险的双重机制，没有有效转移或者分散风险。

2.个人信用风险

我国目前个人信用记录体系不完善，也没有对借款人实行信用等级细分管理，住房公积金中心与人民银行和商业银行的征信系统存在不同程度的脱节，一定程度上影响了借款人信用风险评估。个人信用风险，主要是由两方面的原因造成的，一方面由于借款人还款意愿不足造成不按时还款或恶意拖欠的情况。另一方面由于自然和社会原因造成借款人无力偿还贷款，造成借款人还贷能力下降的情况。

3.金融市场风险

市场风险主要是金融市场形成和政策取向的风险。在金融市场方面，随着我国进入加息周期，受房价和物价不稳定因素增多等影响，高负债率家庭的还款风险也在逐渐加大。在政策取向方面，政府宏观调控力度不断加大，限贷限房等政策出台，有的城市房价有可能下跌。房价下跌到一定程度，房子就成为负资产。当房价跌破贷款余额，借款人就可能有不还款的风险。

4.贷款操作风险

个人住房贷款业务每一环节都涉及人为审核与具体操作， 贷款操作风险是住房公积金风险的主要形式之一。如果信贷业务人员和相关管理人员业务能力和责任心不强，把关不严，审查不力，就会出现操作不规范的现象，从而加大了贷款风险。贷款需要相关部门出具的证明，如受托银行、开发商、税务等部门责任意识不强，有意或者无意操作不规范，协助借款人骗贷，都将给贷款造成潜在的风险。

二、控制住房公积金贷款风险的措施

为进一步提高住房公积金的风险管理水平，针对上述住房公积金存在的风险，控制住房公积金贷款风险的措施，可以从树立风险管理理念、加快内部征信建设、建立风险监管体制和提高管理人员素质四个方面入手，下文将逐一进行分析。

1.树立风险管理理念

控制住房公积金贷款风险，树立以风险管理为核心的贷款管理理念是关键。树立风险管理理念主要可以从两个方面采取措施，一是建立严谨、规范的贷款操作流程，促进个人信贷业务健康快速发展；二是建立动态的、人性化管理的贷后管理机制；另外，加强住房公积金贷后管理，公积金中心内部还应设有专门的部门和人员进行贷后催收管理。

2.加快内部征信建设

随着经济市场化程度的加深，借鉴贷款风险五级分类管理方法，有利于加快内部征信体系建设。在住房公积金的风险管理中，采取五级分类法，不仅采集风险信息，而且注重风险指标的评价。公积金贷款的风险管理可以借鉴商业银行和发达的资本主义国家商业银行的模式，建立内部评级方法。按五级分类划分为正常贷款、关注贷款、次级贷款、可疑贷款和损失贷款。加快内部征信建设，在实际操作中，五级分类可以发现贷款发放、管理、监控、催收中在的问题并加以改进。

3.建立风险监管体制

建立风险监管体制，首先，要合理提取风险准备金。在增值收益中按比例提足贷款风险准备金，并制定严格核销坏账制度和程序，认定后及时核销坏账、呆账。其次，要建立和完善公积金监管制度。各级政府要对住房公积金管理工作实行必要的监督指导，确保住房公积金规范运作。再次，要建立公积金中心与相关部门联动机制，密切配合或者建立信息共享，避免信息孤岛现象的发生。

4.提高管理人员素质

随着住房公积金制度的不断推进，在新形势下，住房公积金管理队伍素质建设日益重要，、规范个人住房公积金贷款业务，迅速提高工作人员综合素质，是防范个贷风险的有效手段。为适应住房公积金事业发展的需要，对相关人员进行公积金贷款政策和业务知识的经常性培训，对于新录用人员进行上岗培训、持证上岗，在一定程度上都有利于管理人员素质的提高。

结语：总之，住房公积金取之于民，用之于民，住房公积金是一项惠民政策。由于住房公积金贷款的风险客观存在。因此， 公积金中心结合自身实际情况，必须建立住房公积金贷款风险管理体系，进一步加强贷款程序性方面的制度建设， 只有树立风险管理理念、加快内部征信建设、建立风险监管体制和提高管理人员素质，不断探索控制住房公积金风险的措施，才能有效规避住房公积金个人贷款的管理风险。

参考文献：

公积金限贷政策范文第3篇

【关键词】 住房公积金 流动性不均衡 分析 对策

近几年，随着住房公积金制度的深入和职工住房需求的扩大，住房公积金个人贷款得到快速发展，已成为广大职工购买住房的重要资金来源，对改善职工住房条件、建立住房保障体系发挥着积极作用。我国目前住房公积金管理是属地管理体制，在区域内归集和使用，有的地区归集量较大，使用量也相对较大，甚至出现当年归集不足当年使用，长期使用率居高不下，资金流动性严重不足的情况。有的地区虽然归集了一定总量，由于受职工住房消费观念、公积金管理保守观念等因素影响，住房公积金使用率明显偏低，资金流动性过剩。这种差异在全国各省、区之间存在，在一个省范围内的地区之间也存在，有的使用率高达90%以上，有的却不足30%。在现行全国住房公积金管理体制的背景下，对住房公积金流动性不均衡问题进行分析和寻求对策十分必要。

一、住房公积金流动性不均衡问题产生的主要原因

一是地区发展不平衡，资金归集总量不对等。发达地区公积金缴存正常，欠发达地区缴存有限。二是缴存职工住房消费观念有地域差别，住房公积金使用需求不同。有的地区住房消费较热，职工改善住房条件观念超前，住房消费需求旺盛，申请住房公积金支持购房积极，尤其是利率上调后，住房公积金贷款成为广大购房者的首选。有的地区房地产市场不够发达，特别是一些以工、矿业为主的城市，职工长期居住在工矿区过去的福利住房和周边的自建房里，居民住房消费观念相对滞后，使用住房公积金购房也相对较少。三是住房公积金管理、运作观念不同。有的地区以住房公积金扶持职工住房消费为目的，积极开展个贷业务，有的地区求稳怕担风险，对职工使用和贷款条件过高、程序复杂、品种单一，管理理念保守，公积金使用不畅，以致使用率较低。

二、住房公积金流动性不平衡的弊端

住房公积金流动性不均衡会导致有的地区资金严重不足，有的地区资金过剩，资金不足和资金过剩都会影响住房公积金制度作用的发挥。使用率过高，公积金备付金率不足，首先是影响缴存职工正常使用，一些地区采取节流措施，降低贷款限额、提高贷款及提取使用门槛，个别城市甚至出现了轮候贷款的情况，给群众造成政策不连续之感，影响公积金制度的良性发展。其次，备付金过低甚至导致管理中心临时使用风险准备金或增值收益存款以周转，这种违规占用有较大潜在风险，极端的甚至会造成政府信用危机。而使用率过低，资金流动性过剩，首先是不能真正发挥住房公积金政策主旨作用，影响单位、职工缴存的积极性，给公积金扩面工作带来负面影响。其次是体现不出公积金政策导向作用，难以构建政策性和商业性并存的房地产金融市场，影响职工住房水平的提高和本地区房地产业的发展。再次是资金不被正常方向使用，容易诱发当地政府和管理中心违规挤占挪用或投资，从而带来管理和投资风险，少数的还滋生腐败，损害了公积金事业和行业形象。

三、实现住房公积金流动性均衡的措施与设想

我国现存的公积金管理体制是以国家和省监管、设区城市管理机构运营的模式，设区城市（以下简称城市）是公积金运作的基本“单位”，并管理着数量不等的县级管理部和不同行业、政区的分中心。受经济发展、消费观念及公积金管理理念、管理手段等因素影响，城市住房公积金流动性不均衡现象将长期存在，这是不能回避的现实，尤其是现有政策及管理体制下，这一症结几乎无法破解。要想解决这一问题，必须要解放思想、转变思路，另辟蹊径。首先政策上应寻求突破，这是决策层的问题。比如有限放开公积金使用渠道，对廉租房及经济适用房等社会保障性住房建设的项目贷款解禁，这将对住房消费市场和金融市场不发达城市提高资金运用率起到积极作用。比如建立全国性的公积金资本市场，制定灵活的利率政策等等，本文将不展开。在现有政策许可，或者说不突破底线情况下，要改变城市间流动性不均衡问题，笔者提出“自我平衡、区域融通”的建议。所谓“自我平衡”是指城市管理中心运用综合手段，保证本地区资金使用率运行在合理区间内，并使市本级与分中心、管理部保持结构性平衡，保持本地区计划期内的可持续性发展。所谓“区域融通”是指打破资金使用上的条块分割局面和地域限制，跨城市融通公积金。“自我平衡”是解决流动性不均衡问题的基础，做到了自我平衡，流动性不均衡将迎刃而解。“区域融通”是手段，做到了区域融通，流动性不均衡问题的解决将变得可能。

1、“开源、节流、内部统一”实现“自我平衡”

（1）大力推进扩面工作，努力提高归集总量。扩面开源是“自我平衡”的前提和基础性工作，是水之源、木之本，也是摆在各地管理中心面前的重点和难点问题。首先，各级党委政府要高度重视。住房公积金制度是住房社会保障制度的重要组成部分，党委政府要从贯彻十七大精神、构建和谐社会的高度，把加速解决困难职工住房问题和改善全体职工住房条件作为重大的民生工程来抓，把住房公积金制度与养老、失业等社会保障制度放在同等重要的位置，营造政府、社会对住房公积金普遍重视的氛围，大力推进全员建立住房公积金制度。其次，建立政府部门间的协同联合工作机制。住房公积金扩面工作不是公积金管理部门一家能做好的，各相关职能部门如工商、税务、劳动、财政、人事、工会等应当积极配合，形成合力，发挥强大的行政推动力。再次，完善配套措施。针对不同群体制定灵活的归集和使用政策，使缴存者“进得来，留得住”。最后，加大部门执法力度。要提高公积金立法层次，国家要将《条例》上升到人大立法高度，省级人大也应制定适合本行政区域内的公积金法规。要充实公积金管理机构的行政执法力量，避免公积金执法工作写在纸上、说在口上、消失在行动上。

（2）做好资金运用规划，确定合理的使用比例。如何保障住房公积金制度健康有序发展，充分发挥其在住房社会保障领域中基础性和主导性的作用，规划运用好资金是关键。对于住房公积金使用需求高的地区，要量入为出，结合本地区年度和近几年的归集预期，来规划设计使用标准和贷款限额，基本保持总体使用率控制在75%～85%区间内，不可一味追求过高使用率而产生备付不足，造成政策不稳的情况。一些地区出现的轮候贷款现象，就是公积金的平衡性和可持续性出现了偏差，缺乏及时调控所带来的结果，其负面、消极的影响尚未引起公积金管理者和决策层的普遍重视，笔者认为不宜提倡。对于住房公积金使用需求偏低的地区，也应结合本地实际加大住房公积金政策宣传力度，梳理业务流程，提高办理效率，促进广大职工优先选择公积金贷款。管理部门应更新理念，对购房职工做到应贷尽贷，依据资金总量计划，适当提高贷款限额，使住房公积金在满足职工使用环节上做到平稳均衡。

（3）强化城市内公积金管理，真正实现“四统一”。按照现行规定设区城市住房公积金实行统一管理，目前，市对所属县（市）的公积金实行垂直管理，县级公积金管理的人财物和核算基本上做到了“四统一”，在资金调度上不存在障碍，公积金贷款也能实行市县一体化互贷，市县之间和县与县之间归集和使用的均衡发展变得容易。但分中心是授权管理的，资金单独列账，当前无论是中央国家机关直属或各省属的分中心（中心）还是其他城市的行业类分中心，都无法真正实现与市中心政策完全一致，中心与分中心之间的资金不能互贷，形成同一个城市公积金的“楚河汉界”。建议强化同一城市内公积金“四统一”管理，本市内的市中心、分中心、管理部所归集的公积金能够在全市内统一调度使用，公积金贷款业务实现通贷，做到同一城市内公积金归集使用实现自我均衡发展。

2、积极创新思路，实现资金、业务“区域融通”

“区域融通”事涉管理体制，也比较敏感。但住房公积金既然是改革的产物，就应当具备自我革新的内在元质，我们切不可采取本本主义，守缺抱残。目前我国的住房公积金在行业内调度、融通还没有具体的规定和做法，但就一个地区来说，即便结合了本地实际，精心制定了资金运用规划，确定了合理的使用比例，仍然还会有不同程度的资金流动性不均的问题存在，这是各地区住房公积金管理机构自身无法解决的。在大的政策环境不变的背景下，可以探索在一个省（区）范围内做到住房公积金资金或贷款业务跨地区流动。由省（区）出台指导文件，规范条件、方法、责任等，由管委会研究批准，合作地区管理中心之间可以签订双边协议，也可以由省公积金监管机构居中调度，联合本辖区内所有愿意参加的城市，签订多边协议，明确权利和义务。

（1）实行资金跨地区融通。由使用率高、资金不足的地区管理中心向使用率低、资金充足的地区管理中心申请融资合作，由融入地管理中心按不低于三个月存利率标准向融出地管理中心结付利息，双方签订合作协议，以保证共同遵守。协议内容必须报经本地公积金管委会批准后方可实施。跨地融资方案仅适合资金量不大、期限不长的资金应急之需所选择。

（2）实行贷款业务跨地区流动。由资金充足地区向资金不足地的公积金缴存购房职工发放公积金贷款。具体通过双方管理中心签订协议建立互惠互利、风险共担的合作关系，委托购房人所在地管理中心进行批量业务，负责贷前审查、业务办理，按放贷地管理中心放款条件代为审批，报放贷地管理中心确认，凭购房地房屋抵押手续和审批表等要件，由放贷地异地批量放款。放贷地在异地委托银行开立账户，委托银行按月扣收还贷，购房人所在地管理中心负责逾期催收。跨地区业务流动方案适合贷款期限不长的业务。

住房公积金属地归集使用状况已经不适应地区之间业务发展的需要，在当前大的政策环境不变的情况下，本文仅对各地资金流动性不均衡问题作一些初浅的分析，探讨一些不成熟的思路，仅供参考。

【参考文献】

[1] 韩乔娜：我国住房公积金制度的问题分析与改革建议[J].中国房地产金融，2008（7）.

[2] 卢海：住房公积金流动性风险分析及对策[J].住房公积金研究，2010（5）.

[3] 陈杰：住房公积金的流动性危机[J].中国房地产，2010（2）.

公积金限贷政策范文第4篇

关键词：公积金贷款；管理风险；规避方式

住房公积金贷款作为政策性住房金融的主体，已成为职工个人购房贷款首选的贷款方式。很多城镇居民通过使用住房公积金贷款购买了自住住房，改善了长期困扰人们的居住条件。但是，近年来，随着我国房地产市场的不断繁荣，住房公积金贷款信用规模不断扩大，贷款时间的推移，贷款逾期率也不断上升，贷款风险不断增强。对此住房公积金管理中心应不断地加强，管理风险与规避方式显得格外重要。

一、住房公积金贷款管理风险的形成

住房公积金贷款与商业住房贷款既拥有共性的经济风险和管理风险，同时又有其自身独特的经济风险和管理风险，而管理风险是目前各房改资金管理中心较为突出的风险。

（一）运行体制带来的管理风险

国务院颁布的《住房公积金管理条例》，条例明确规定房改资金中心不能直接办理金融业务，应当委托住房委员会指定的商业银行办理住房公积金的金融业务，个人住房贷款只能以委托方式委托商业银行办理，并由房改资金中心承担风险。也就是同一贷款业务的委托方与受托方是两个不同的利益主体，受委托银行是以获取最大利润为经营目标的经济实体，虽有手续齐备的合同要求和约定，但仍无法回避自身利益的驱动，和在运作过程中产生的问题及利害冲突之间的矛盾。

1、受委托银行自身的风险及利益。在受委托银行在自营业务与委托业务之间，存在将风险较小、利润较高的贷款项目留下，而将风险相对较大的项目以委托贷款方式留给房改资金中心，大力推荐商业贷款，甚至出现对只做住房公积金贷款的开发商不给予按揭签约的现象，这样，房改资金中心一方面失去了资质较好的开发商，另一方面又失去了资信较好的客户，无形加大了住房公积金的贷款风险。

2、住房公积金贷款办理程序繁琐。面对住房公积金贷款的低利率的冲击，加之住房公积金贷款与商业银行住房按揭贷款相比为业务受委托银行所带来的利益不均衡，购房者选择商业银行按揭贷款其利息全归受委托银行所有，若购房者选择公积金贷款，受委托银行只能收取5%作为手续费，且失去了许多贷款客户。正是由于受委托银行自身利益的驱使，往往对住房公积金贷款的客户采取一些消极拖办和误导的手段，抵制或影响住房公积金贷款业务高效、快速发展。而其自运营的商业贷款比住房公积金贷款办理要快的多，并且程序简捷。当然无论是对开发商还是借款户来说，都希望资金快速及时到位，惧怕住房公积金贷款的遥遥无期。有些开发商甚至还打出实行商业贷款给予优惠，或用先贷商业贷款以后再转公积金贷款等等方式。使许多客户由公积金贷款转为商业住房贷款，继而使房改资金中心失去了许多优质客户，无形加大了住房公积金贷款风险。

3、房改资金管理中心贷款数据统计信息化建设滞后。由于我国许多地方房改资金中心的信息化建设严重滞后，没有建立健全和更新，致使许多职工根本不知道自己的个人信息。而受委托银行力争主导地位和强调自己的网络优势，往往会采用其通畅、便捷的程序，进行贷款人员信息登陆和计息扣款，而房改资金管理中心统计信息滞后，贷款程序无法正常运行，双方数据无法统一。而且房改资金中心的住房公积金贷款客户群体，业务发展趋势以及经营状况等重要商业秘密都无法对外保密，既不利于市场的竞争，还加大了住房公积金贷款风险。

4、房改资金管理中心在贷款资金的回收方面处于被动地位。由于《住房公积金管理条例》第6条规定：“受委托银行不承担住房公积金贷款的风险”，受委托银行基于节约成本考虑，对贷款的回收力度不够，贷款发放到位后，银行既不能及时通知客户还款，也不实行跟踪服务，导致客户逾期还款比比皆是，甚至对逾期户不及时还款视而不见。而房改资金管理中心因贷款业务审核后就不再直接面对借款人，受委托银行又与房改资金管理中心信息交流不够，致使有些贷款逾期户根本不知贷款已逾期，还有原准备一次性预还多月贷款本息的客户，因受委托银行以计算机程序不便、不畅等多种推托为由拒绝，由此也形成了逾期还款。由于住房公积金业务承办银行是由政府或住房委员会指定的，即使受委托银行不按合同约定履行收贷职责，房改资金管理中心也无力对银行进行制约和追究，处于承办银行和住房公积金贷款职工之间的被动局面，没有保护广大职工的利益。

（二）政策取向和金融市场形成的管理风险

由于政策取向的特殊性决定了个人住房贷款的服务对象主要是广大的中低收入城镇职工、居民，同时也决定金融管理风险。

1、借款人的还款能力下降的风险。由于住房公积金贷款作为政策性住房金融，借款人中相当一部分职工收入不稳定，偿债能力有限，甚至有的单位濒临破产，职工随时会面临着下岗或买断工龄，严重影响贷款偿还能力。直接关系到住房公积金贷款的安全性、风险性，如遇央行利率上调，职工的还款负担还会加重，逾期率就会上升。

2、存贷不挂钩导致资金缺口的风险。我国许多城市在住房公积金配贷时，只注重借款人的还款经济能力以及是否满足贷款的其他条件，却很少评估借款人对住房公积金的贡献率，住房公积金配贷既无最低储蓄年限（仅一年）要求，也无最低存款额限制。从现在现阶段看，这种信贷方法似乎有利于解决和改善居民的住房，刺激居民的有效消费需求，扩大住房公积金信贷规模。但从长远看，今后可能会导致资金缺口，而且加大住房公积金储蓄长期融资的风险。

3、国民经济状况和金融市场变化而带来的风险。城镇职工、居民个人住房公积金贷款的一个突出特征就是贷款期限长，在长期的贷款期限内，社会经济状况和金融市场必然会不断发生变化。如发生通货膨胀等，由于个人住房公积金贷款实行相对固定利率，这就会使住房公积金蒙受贬值的风险。同样数额的个人住房贷款，如果贷款期限延长一倍，住房公积金贷款的期限最长可达20年，从机会成本的角度来看，容易产生市场风险，并其风险将增加一倍以上。同时，住房公积金贷款业务的单一性使它缺乏银行通过多项业务组合分散风险和规避风险的机制，更加剧了其风险性。4、地方政府行政干预行为带来的风险。地方政府为拉动住房消费，许多地方对房改资金管理中心下达个人住房公积金贷款任务目标，过分强调住房公积金贷款数量增长，往往忽视住房公积金贷款质量，加大了产生不良住房公积金贷款的可能性。

二、住房公积金贷款管理风险的规避措施

住房公积金贷款管理风险是客观存在的，理应正视和竭力规避，避免出现大的风险损失，根据上述风险的分析，规避住房公积金贷款管理风险，应积极采取应对措施。

（一）确立房改资金管理中心主导地位

解决住房公积金贷款的制度性风险的根本途径在于消除委托与受托两个利益主体的利益冲突。首先必须强化房改资金管理中心主体地位，采用房改资金管理中心自营模式，可以实现责、权、利的统一，既能有效地消除委托方式中的利益冲突，又能做到了职责分明。运作高效，彻底改革和完善我国个人住房公积金贷款的委托运作机制。使委托方始终居于主体地位，可以自主选择受托人，同时也应该将选择住房公积金业务承办银行的自交给房改资金管理中心，对受委托银行敷衍应付办事不力和操作失误，而导致住房公积金住房贷款出现的风险，应由受委托银行承担，或由房改资金管理中心实行优胜劣汰，充分保证住房公积金贷款管理风险的规避，体现房改资金管理中心的主导地位。

（二）建立贷款风险监管体系

建立贷款风险监管体系，将风险管理系统纳入个人住房贷款全过程中，并授予该体系应履行的功能：一是对个人信用情况进行相应的时实评估，特别应能防范恶意超贷的情况；二是实现对个人住房贷款贷前审核与贷后监察结合的功能，实现全过程的监督管理，三是实现个人住房贷款高风险的预警功能，并给出响应的规避建议；四是实现会商制度的建立，房改资金管理中心与受托银行定时对预警高风险的情况进行会商，特别是对金融、房地产市场、社会就业与家庭收入变动信息的应急响应，以期协同规避，对已发生逾期的应协助尽快催收；五是建立个人住房贷款风险基金，实现个人住房贷款风险化解损失的规避功能。

（三）采取相关配套政策措施

1、建立以政府为主体减轻中低收入职工住房贷款负担的贴息和担保制度，可采取政府扶持（实行贷款贴息政策）、社会参与的办法，组建住房置业担保公司，为借款人提供信用担保，既减轻了这部分低收入职工的债务负担，又化解了金融风险。

2、房改资金管理中心按《住房公积金管理条例》规定和相关财务管理办法的规定，在增值收益中按比例提足贷款风险准备金，并制定严格核销坏账制度和程序，认定后及时核销坏账、呆账。

3、进一步完善住房保险，在个人住房担保中介机构尚未发育成长起来的情况下，应由保险公司把财产保险和人身保险结合起来，开拓住房保险新业务，既降低保险费用，减轻借款人的负担，又提高借款人的还款能力。

（四）采取相关配套还贷措施

房改资金管理中心和受委托银行应跟踪服务和提高服务质量，减少因服务质量带来还贷风险。

1、建立便捷的还款方式，利用银行网点和资源，办理还款储蓄卡或一卡通，实行通存通还，自动划款等便捷的方式，在时间和地点上方便借款人还款。

2、受委托银行贷款放款后，及时通知借款户月还款额和其帐户余额情况，使借款人知道每月实际应还多少钱，什么时候还，做到心中有数，经济上有准备，敦促贷款人养成良好的还款习惯，减少不必要还款纠纷。

（五）加强贷款抵押审查力度

住房抵押贷款是当前住房公积金贷款运营管理的重要环节，严格抵押审查，对降低贷款风险，资金的安全运营提供了重要保证。具体审查程序应做到：

1、认真审查抵押房屋的合法性及被抵押的合法性。

2、要求售房单位到期及时办理产权过户手续，并做出连带责任承诺，与产权抵押登记部门协议确保抵押手续完整到位。

3、控制抵押率，规避抵押物市场价格变动的变现风险。

4、切实执行担保法，对不按照合同清偿债务坚决依法拍卖抵押房产。

住房公积金作为一种政策性住房资金，取之于民，用之于民，在发放个人住房贷款时实行低存低贷的政策，符合我国的基本国情，也有力地推进了城市住房制度改革和发展，是解决和改善职工住房的政策性融资途径。住房公积金贷款的风险贯穿于贷款审核、发放和回收整个的管理过程之中。因此，必须建立包括个人住房贷款全过程的风险管理体系，进一步加强房改资金管理中心贷款程序性方面的制度建设，使贷款的调查、审查、审批、催收、内部稽核、违规操作责任追究等全部管理流程化、规范化、制度化。积极汲取商业银行贷款风险管理方面的经验，用法律和制度等管理手段，有效规避住房公积金个人贷款的管理风险，以保障住房公积金贷款的管理风险降到最低的限度。

参考文献：

1、梁万泉.我国个人住房贷款的四大风险及控制[J].青海金融,2006(9).

公积金限贷政策范文第5篇

2008年，我在农村的公公去世了，怕婆婆一个人孤单，老公将婆婆接到了城里。家里多了一口人，空间越发地逼仄。无奈之下，我和老公准备买房，但我们手头积蓄只勉强够一套90平米左右房子的首付，余款肯定得按揭了。然而，就在我们去向银行咨询贷款事宜时，却被告之，如果自有一套住房再贷款购房，将按照二套房“首付最低50％、利率上浮1.1倍”的政策执行，对此结果，囊中羞涩的我们一时不知如何是好。

理财师对我们解释说：“目前商业贷款二套房政策坚若磐石。一旦查出借款人家庭成员名下有住房或是有贷款纪录，那么再贷款时将按二套房政策严格执行。不过，与之相比的公积金贷款虽然在认定标准和首付方面和商业贷款毫无差别，但贷款利率却是唯一不变的，即使是二套房仍执行3.87％。所以，在购房时，除了用自有资金和银行的房贷外，还有一笔很特殊的钱不能错过，那就是住房公积金。用好、用活公积金，并且让它最大化地转化为实实在在的财富，这里面有不少窍门，处理得好，在购房和理财过程中可以省下不少‘银子’呢。”

理财师的话，让我们看到了希望。我们在1995年购买第一套房的时候，当时由于户型面积小，而且是老公单位的自建房，房价便宜，所以那套房子我们一次性付了全款。购第一套房的时候我和老公的住房公积金也没用上，这么多年，一直处于“雪藏”状态。得知我们在购买第一套房时付的全款，没有向银行贷款，而且也没有用上公积金，理财师说这样的话，我们购买的二套房将不受银行二套房贷政策的限制，在贷款方式上，我们选择用公积金贷款购买第二套房。她将商贷与公积金贷款利率作了比较后说，5年以上商贷的年利率为5.94％，而5年以上公积金贷款利率则为3.87％，可见公积金贷款利率要比商贷利率低0.288个百分点。目前，随着房贷利率的7折优惠取消和银行存贷款利率的上调，公积金贷款更显示出了其独特的优势。眼下公积金的年存款利率为1.71％，相当于银行储蓄3个月的利息，那笔钱放在里面就相当于在贬值，最聪明的做法就是想办法盘活它。

有了理财师的指点，对于购房的贷款方式，我们心里有了数。接下来，我便和老公奔波于市区各大楼盘，开始选房。拿着手头有限的资金，权衡再三，我们打算买一套一百平米以内，总价不是很高、贷款最好大部分可以用公积金贷款解决的房子。按照目前的政策，我和老公可以使用的公积金贷款的最高额度为60万元，如此一来，加上我手头的16万元资金，按我们当地的房价，买个90平米左右的户型还是可以的。

按照这样的目标，我们终于选定了一套总价在85万左右的三室一厅的房子。按照最新的规定，公积金贷款5年期以上的利率为3.87％，我们选择了20年的贷款期限，60万元的贷款金额。交了16万多的首付后，算下来每个月需要还款大约4000元。这个支出与我们夫妻每个月缴纳的公积金额度相差1500元，因此买房的压力并不算大。

买了房子以后，我和老公便开始盘算如何还贷，才能达到最省钱的效果。买房前，我的补充公积金账户里还有余额近5万元，据此，银行的信贷经理建议我选择年冲，理由是我和老公的月缴额都不少，加上余额较多，积攒一年后，我们两人的公积金账户余额差不多可以有9万元钱，一次性冲抵房贷的话，可以减轻不少利息负担，而且年冲的话可以只还本金。

说实话，年冲方式的确可以减轻未来一年后的房贷负担。但是，我和老公考虑到年冲还掉的只是公积金本金，而且通胀的来临让商业贷款部分还贷的压力越来越大，权衡再三，我们选择了月冲。因为月冲的方式相对来说，对抗通胀更加有效。通胀时期，负债率越高，对资产保值增值就越有利。