房地产公司的盈利模式
前言：想要写出一篇令人眼前一亮的文章吗？我们特意为您整理了5篇房地产公司的盈利模式范文，相信会为您的写作带来帮助，发现更多的写作思路和灵感。
房地产公司的盈利模式范文第1篇
行业服务水平有待提高
房地产虽然不是纯粹的服务行业，但服务特质在其发展过程中起着举足轻重的作用，而就目前的形势看，房地产企业想突破发展瓶颈，管理者不得不重新审视服务在其发展中的助波力量。
在朱曼博士看来，有效的服务渗透于房产公司经营中的各个环节。房产中介公司为购房者提供房产买卖过程中的信息、办理各项交易手续，房产销售公司销售房源，这些本质上都是服务。然而，国内房地产行业的服务水平仍然较低。与国外相比，还存在较大差距。朱曼博士举了个例子：他美国一个朋友，从纽约搬到西雅图之后，只用了一个需求电话就解决了住房问题。而中国房客搬一次家就得重复找几次中介公司、看不同的房源，不仅无法长期得到一个公司的服务，也无品牌忠诚度可言。
之所以会出现这样的情形，究其根本还是服务没有到位，尤其是对客户的信息收集、分析方面做得不够细致、系统。我们在售楼处经常可以看见这样的情形：一位客人两次踏入同一个销售地点，但接受的却是重复的新客户劳动，缺乏系统的存档、整理、分析、管理，更无信息利用可言。在国内，买房是人生的大事之一，热情的服务是必要的，但是落后的销售方式却大大浪费了消费者的时间，亦不利于正确判断适合自己的房源。对于房地产商来说，由于服务不到位而丢失客源不免痛惜。
改变恰逢其时
虽然行业处在低迷时期，但也正是修炼内功的良好时机。改变落后的观念，提升产品品质和服务质量，创造信息时代的全新盈利模式尤为重要。
客户想要什么?客户需要什么?优质的房地产公司应该比客户更清楚，这样才能正确、有效地挖掘客户、吸引客户、引导客户。因此客户信息的重要性就显得尤为突出。服务水平的提高，其中最重要的一个步骤就是重视并改善客户信息的收集方式，这样才能时刻根据客户的需求不断改进自己的服务，才能依据市场实际需要推出更适合的楼房。而要做到这些，则需要借助专业的信息时代工具，如CRM(Customer Relationship Man-agement的缩写)，即客户关系管理系统。
房地产公司的盈利模式范文第2篇
这是行业发展趋势所向还是公司转型个案需要？
国内地产商由售转租是大势所趋
尽管万科回应称，各地公司在推广长租公寓业务时，部分公司采用了与万科重庆公司类似的做法，但尚未成为万科集团的统一部署。但笔者以为，从中国房地产业发展趋向及成熟市场的相关经验等方面看，国内房企的主营业务由售转租是大势所趋。
首先，由售转租是楼市结构变化后的必然选择。从盈利模式和收入构成看，目前国内房企以租赁为主要收入来源的极少（上市公司中仅有深物业、陆家嘴等个案），绝大多数以住宅开发为主业，以万科为例，其开发业务收入和利润占比近些年来一直都在98%左右，是典型的“一业独大”。国内房企的这种业务结构，与过去十几年中国住宅产业蓬勃发展，人均居住面积大幅提升，房地产市场的房屋销售以新房销售为主以及房地产开发业务短平快资本收益率高等密切相关。随着存量房的迅速增加，新建房交易量占比近年来不断下降。目前四个一线城市二手房交易量已超过新房，40个重点城市二手房占总交易量的比例已达40%，而三四线城市已现明显的住房过剩，未来各地楼市交易都将走向以二手房交易为主。
发达国家的房地产市场几乎都是以存量房交易为主的市场，比如美国，90%左右是二手房交易，新房只占10%左右。与此相对应，成熟市场的房地产企业，很多都持有大量物业并将租赁业务作为主要业务，这跟国内房企的业务结构有较大不同。
伴随着楼市供求关系和交易结构的变化，国内房企的业务结构和盈利模式转型势在必行，由单一注重开发转向包括租赁在内的业务发展多元化，已成为一种必然选择。
第二，由售转租是房地产去库存背景下无奈而现实的选择。近两年，国内房地产市场形势发生逆转，由此前的供不应求、房价暴涨，转向整体过剩，尽管目前一线城市的楼市情况略好，但三四线市场已普遍出现供过于求、价格下跌的情况。从近几年的年度报告看，万科的房地产开发主要集中在北上广深一线城市，占比超过八成，但近几年也面临毛利率不断下降，库存和应收账款不断上升等问题。
国家统计局最新数据显示，10月末全国商品房待售面积68632万平方米，环比增加2122万平方米。在楼市去库存大背景下，与其将库存房闲置浪费，还不如将其租出去以盘活存量获得租金。具体到万科而言，在库存压力不断加大的情况下，将销售压力较大的三线城市重庆的项目试水“先租后买”不失为明智之举，更何况万科的楼盘大多是精装修房（其他开发商大多是毛坯房），由售转租相对容易。
其实，SOHO中国（00410.HK）在地产界比万科还早实施“由售转租”，2012年8月即宣布从“开发销售”向“开发自持”转变，其业务转型的背景同样是商业地产由盛转衰，库存骤增。近两年，SOHO中国的开发业务收入不断下滑，但营业收入中物业租金占比不断提升，2014年年报中，租金收入占比已升至7%。
第三，由售转租是国内房企战略转型的一隅。在国内房地产市场已经发生深刻变化的当下，地产企业业务转型和盈利模式创新的大幕已经拉开，而开发长租公寓是其重要举措。
作为行业领跑者，2015年半年报中，万科已明确表示，将加强对养老、教育、度假、租赁公寓、物流地产等地产业务、以及装修与智能家居、建筑产业化等地产延伸业务等方面的探索力度。并着力构建试错机制、赛马机制及事业合伙人制，鼓励一线城市公司推动创新业务，鼓励员工内部创业和离职员工再创业等。
在2015年8月的业绩会上，万科总裁郁亮曾表示，万科的出租公寓，已经建立“万科驿”和“万科派”两个品牌。其中面向城市新移民第一站的“万科驿”，建立起可复制的商业模式和同业竞争力。预计2017年将提供15万间租赁公寓，主要类型为6个月以上租期为主的中长期租赁服务。目前，万科在广州、厦门、西安、重庆等多个城市的10余个长租公寓项目已开业。而重庆西九项目试水“先租后买”，不过是其中长租公寓营销的一种模式而已，很有可能在其他地方推广。
租赁公寓项目将成为万科未来几年业务转型和发展的一个重点，并可能对中国房地产市场产生较大影响。
短期将面临业绩调整
如上所述，重庆万科的先租后买案例，是国内房企在市场出现重大变化后的发展战略和业务转型选择，是行业发展的大势所趋，有其必然性。与此同时，对其他房企的经营管理也具有借鉴、参考意义。
房地产企业大力发展租赁业务或先租后买，对公司和市场主要有以下影响：
第一，长租公寓与住宅开发业务之间存在协同效应，相辅相成。长租公寓的租客是潜在的购房客户，可以帮助公司的住宅开发业务提前锁定客户，进而节省开发项目的营销费用，而对长租客户“先租后买”，实行购房优惠，也可以推动长租公寓业务的发展。但客户租赁的公寓和未来购买的住宅是两类不同的产品，不能理解为对原有住宅开发业务的替代，更不是全面颠覆原有的开发销售模式。
第二，发展长租公寓（或开发租赁项目）业务，对房地产公司的财务结构产生较大影响。与短平快资本回报率较高的房地产开发销售项目不同，长租公寓项目资金沉淀大，项目投资回收周期较长，资本回报率较低，因此对房地产企业的资金实力和资本运营能力等都有较高的要求，而一些中小房企则可能因为由售转租转型难面临被市场淘汰的风险。由此也将促进国内房地产企业与金融业的融合，大大推动房地产金融创新与发展。此次重庆万科的租金抵房款联合促销做法，与此前国内开发商常用的“押金抵房款”促销并无本质的不同，但是却被解读为金融创新之举。
此外，万科此前已联合鹏华基金发行REITs产品，这将有利于公司开展长租公寓项目。
第三，发展长租公寓业务有利于提升房地产公司的估值。房地产开发型业务净资产收益率相对较高，但经营业绩波动较大，通常被认为是强周期性行业，因此用市盈率法的估值较低。而物业租赁业务的资产收益率相对较低，但现金流和经营业绩较稳定，因此该业务应给予较高的估值，进而有利于改善国内房企的整体估值水平。
第四，大力发展长租公寓业务对房屋租赁市场影响较大。目前，国内租房市场很不发达，一方面城市化过程中，大量流动人口进入城市特别是一线城市，但凭其收入无力购房只能租房;另一方面各地的房屋租赁市场除了政府提供的少量公租房外，绝大部分租赁房源都是由个人房东提供，租房市场服务较差，也较不规范，这进一步强化了中国人“爱买房不爱租房”的观念，形成恶性循环。不仅于此，很多城市特别是一线城市近几年来推行限购政策，一定程度上影响了租房房源供给，导致房租大幅上涨，加剧了城市中低收入阶层的居住困境。与此同时，很多房企手里却存在大量的滞销房，闲置不租造成了资源浪费。
房企转型做长租公寓，不仅可以增加租房供给，有效抑制房租价格上涨，而且可以提供优质的房源与租赁服务，促进房屋租赁市场的规模经济和规范发展。
房地产公司的盈利模式范文第3篇
广告靠什么存在？广告的生命是什么？
如果你告诉我广告的生命是创意，那么，你还不是一个合格的广告人。长久以来，我们一直认为广告业的本质是创意产业，几乎所有的广告人都认为广告的生命是创意。但是，我必须严正指出的是：广告不是靠创意存在，广告靠重复存在！广告在传播学层面上最突出的特征就是重复。正是重复，才扩大了广告的传播，也造就了“广告是大众媒体上最令人讨厌的东西”。因此，我不得不严肃而悲壮地指出——越有创意的广告越经不住重复。
这种悖论，本身就显示了我们过去对于广告业的定位是不准确的。对于盈利机构而言，规模是赢利的根本。无论任何业务，如果不能上规模，一定不会有前途。广告业也不例外，几十年来，中国的广告公司之所以做不大，一个很大的原因就是我们一直用“创意”的裹脚布去缠自己的“小脚”。创意是一种极端个性化的商业模式，如果“个性化”经不起“大规模”复制，就像广告经不起重复，这种商业模式一定成不了大气候。
如果允许我用一个形象化的比喻，我会指出：广告是一个企业呼吸。广告的意义绝不在于介绍商品，更在于展示企业的实力。只要企业的广告依然健在，大家就能知道这个企业依然健在。没有了广告，企业也就在等于在公众面前失去了呼吸。正是因为参不透这一点，全盛时期的健力宝以为全中国都已经知道自己，再耗资作广告宣传自己纯属浪费。于是，健力宝沾沾自喜地节省下了一大笔广告费。但是公众看不到广告，也就以为企业没有了呼吸。广告没有了，后来健力宝的产品也真的没有了。切记：谁在不该节约的地方节约，谁将失掉未来！可口可乐等世界最著名的品牌，“地球人都知道”，但是它们依然无孔不入地大做广告，就是想让大家能知道：看看我的呼吸有多强健！看看我的肺活量有多大！我才是最值得你信赖的最健康最长寿的品牌。我们几乎可以这样说：世界最著名的品牌往往也是世界上做广告最多的品牌。
其实，好的商业模式，无一例外都是“错层思维”的产物：表面上看着主业是A，其实，真正盈利的行业本质却是B。例如，麦当劳盈利模式是什么？如果你认为麦当劳是快餐业，那就大错特错了。麦当劳的老总经常咬牙切齿地提醒自己的员工：“切记，我们麦当劳不是餐饮业，我们是娱乐业。”这就是21世纪商业智慧中的“错层思维”。“错层思维”的好处就在于它能不断往下“错”，错开的层面越多，达到的本质越深。
如果我们沿着“错层思维”再往下“错”一层，就会发现，麦当劳更深层的本质和盈利模式是“娱乐业”背后的“房地产业”——麦当劳卓越的选址能力和主打“娱乐”的品牌效应能迅速在当地建立起一个人潮涌动的“麦当劳商圈”，不断拉动该区域房地产的持续升值，然后再水涨船高地不断上调加盟商的房租。这就是麦当劳成为“史上最牛房地产公司”的秘密。只有不断“错层”才能发现，麦当劳表面上看起来是卖汉堡的快餐业，其实，它的第二层是卖欢乐的娱乐业，更深一层则是房地产业。这才是发现麦当劳盈利模式的本质。
近年来，我自己一直把重点放在商业模式和商业思维的研究上，对发散思维、聚合思维、横向思维这样的思维技巧或者“思维导图”这样的操作模式都曾经进行深入探析——发散思维等提法过于笼统，没有提供具体的操作路径；“思维导图”提供了具体操作路径，也很发散，但是却不立体，没有错开层面，只是把自己局限在“一个层面”的发散上，最终得到的只是一张平面图。
“错层思维”的好处就在于它十分锋利同时又具有十分强烈的可操作性。既然是“错层”，那就一定至少会存在两个以上的层面。操作中，只需要把所有现存的所有一切都当作第一个层面，然后在脑子里坚定一种信念：凡是存在的就是不合理的！所有现存的“第一层面”也是不合理的，我们只需要用另一个层面去错开它就行了。因为任何效果和感觉都是靠对比产生的，错层，本身就已经包含了对比所需要的全部条件：参照物层面和我们真正想达到的层面。
按照“错层思维”，我们不难发现，中国广告业的未来绝不在于“创意”，而在于“资本运作”。
二、“层境战略”：个性化与大规模的同时并举
广告公司的资本运作是“错开”了两个层面来实现的。一个层面是，广告公司自身上市融资。另一个层面是，把客户公司包装上市，然后成为客户的股东。第一个层面主要是用于媒介购买公司，我们已经看到蓝色光标、昌荣传播、广东省广告公司等公司已经先后上市。第二个层面更适合于品牌策划公司。通过策划客户公司品牌，从客户公司拿到一定比例的股份，从而成为客户的股东，最终把客户公司包装上市，客户上市后，广告公司自己拿到的这一部分股票也因之呈现几何数字的增长，从而最终实现广告公司的“错层”发展思路：看似是品牌策划公司，实际上是资本运用公司，从而用麦当劳的商业模式赢利。
“错层思维”的目的是为了引入“层境战略”。所谓“层境”，就是“以层达境”——通过和别人错开层次，从而达到更高境界，然后用“境界”去对付 “技巧”。 就广告业本身而言，“层境战略”的具体表现为：用“媒介”去覆盖“创意”。
从操作层面上讲，“层境战略”是一种“打包”和“打工”同时并举的“混合双打”战略。“打包”的目的是整合资源。就广告理论而言，20世纪末出现的“整合营销传播理论”可谓是一个典型“打包”模式。作为 20世纪营销理论的最高峰，“整合营销传播”汇集了广告传播、关系营销、眼球经济、人员推销、终端促销等所有可以利用的因素，以空前复杂的方式把所有可以运用的力量和资源整合起来。“整合营销传播”空前复杂、空前深奥、空前著名，它以整体境界的力量超越了以往任何一个单一营销理论所倡导的创意和技巧。
广告理论如此，广告业本身的发挥也是如此。上市，目前已经成为中国广告业整合资源的一个主要策略。
如果说“打包”是一种“大规模”策略，那么，“打工”就是一种“个性化”策略。“打包”本身意味着资源、资金、人才、媒介的整合，但是，在这个“大规模”的“包”内，又允许甚至鼓励“创意”、“技巧”等“个性化”的“打工”策略。
房地产公司的盈利模式范文第4篇
其实，今年3月，绿地控股（600606.SH）与荣耀基金旗下Amare投资管理集团在新加坡签署协议，设立酒店业房地产投资信托并拟在新加坡证交所主板上市。该酒店业房地产投资信托计划向绿地收购19家位于中国境内的酒店物业，总计价值约为210亿元。
这是迄今为止中国房地产企业发行的最大规模REITs（房地产信托投资基金）。对此，绿地控股董事长张玉良曾表示，中国房地产的金融化是大势所趋，特别是在商业地产和产业地产领域，不仅影响企业的融资方式，更重要的是对房地产行业包括销售模式、盈利模式、运作模式在内的商业模式产生了重大影响。
房企财务成本越来越高
REITs能解燃眉之急？
“最近的地王很多，今年前5个月，有100多宗的高价地块，3288亿元成交总价。一二线城市共出39个地王，81个楼板价地王。南京、杭州、合肥会看到很多地方的溢价率很高，就算是商办的物业都发生地价很高的问题。”第一太平戴维斯上海估价部董事甘启善分析说，过去一年，央行降息了好几次，一直到现在4.4%～4.8%，而对房企来说，企业发债成本可能在3%～7.1%，商业银行贷款利率6%～13%，影子银行13%-20%甚至以上的年利率。去年国内的房企负债率还是很高的，平均达到76.6%，这会影响他们的信用评级，让他们的财务成本越来越高。当前形势特别需要不同的投资工具和渠道。
“对于大多数房地产企业而言，当建的房子能卖，能挣钱的时候他不需要REITs，当去库存、销售变成房地产公司难点的时候，当大家被迫持有物业的时候，就到了燃眉之急需要REITs的时候。”摩根士丹利华鑫证券李耀光这样说。
截至目前，中国资产证券化产品累计发行量已经超过万亿。2015年全年发行超过6000亿元，同比增速接近90%，而房地产资产证券化规模已超千亿。以上交所为例，资产证券化当中，房地产相关的产品规模是排在第三位。
目前已经有的资产证券化类型包括最传统的商业物业的租金收益权、物业服务费，房地产企业的购房尾款的债权，以及保障房的相关证券化产品，还有私募REITs产品。上交所债券业务部高级经理贺锐骁认为，“这些类型满足了房地产企业或者一些持有不动产机构的不同诉求。像物业服务费的证券化产品，实际上原来房地产企业下属的物业公司做直接资本市场融资相对是比较困难的。因为它的轻资产特性，以及作为房地产企业售后服务的定位，使得它本身的财务报表的状况是不太适合到资本市场上直接做债务融资的。但是物业服务费这样一个类型，利用未来的稳定现金流，再加上母公司的增信，使得物业服务管理公司可以以自己的名义到这个资本市场上去融资。”
贺锐骁还说，像购房尾款这个类型，实际上是提高了房地产企业应收账款的周转率，对房地产企业财务报表调节也是有帮助的。如果说在会计上计入到非金融负债，对于降低房地产企业的有息负债也有所帮助。
从中信启航到苏宁云商，再到成功登陆上交所的恒泰浩睿海航项目，戴德梁行参与了中国REITs进程中几乎每一单示范性项目，提供专业的物业价值评估、专项房地产市场调研及建筑物楼宇测量尽职调查等咨询服务。戴德梁行董事顾悦如表示，目前国内商业地产资产证券化路径有三条： 一是轻资产的证券化，主要通过质押物业租金收益进行的融资目的资产证券化，如2014年海印股份和今年6月刚发行的中航信托红星美凯龙的资产证券化尝试；二是重资产的资产证券化，主要通过保留回购权的物业真实出售实现证券化，如最早的中信启航到后来的苏宁云商前后三期类REITs；三是海外发行REITs，如北京华联新加坡上市等。
针对国有商业地产企业资产证券化路径选择问题，顾悦如认为，重资产的资产证券化和海外发行REITs可实现重资产的表外持有运营，不足之处是会产生较大的房地产交易税费。对于国有企业而言，轻资产的资产证券化路径由于不涉及物业权属的转移，可以避免国有资产权属转移审批限制，且能盘活存量资产进行融资，相比而言是目前国有企业尝试资产证券化时最易实现突破的可行路径。
内地物业曲线寻求境外发行REITs
对于开发商来说，境外发行REITs能够带来稳定的外部资金来源，加速商业项目变现，真正实现房地产企业轻资产转型，但也面临境内物业跨境转移限制这一核心问题。
戴德梁行高级董事陈家辉对记者分析：“近年来，受限于内地REITs发行的种种限制，内地房企赴境外发行REITs呈现越来越热的趋势，尤其集中在商业地产领域。从早前的宜必思酒店REIT新加坡上市，到开元酒店REIT香港上市，再到新近成功新加坡上市的北京华联BHG REIT等项目。”
房地产公司的盈利模式范文第5篇
2006年房地产业的资本市场表现
在过去的一年里，虽然经历着持续性的“政策调控严冬”，中国房地产企业在资本市场上的表现仍然非常抢眼。A股市场再融资和IPO大门的重新开启对于处在行业调控之中的房地产企业来说，无疑是几年来最令人兴奋的契机。IPO、定向增发、借壳上市、债券融资，资本市场为房地产企业提供了多样化的选择。截至到2006年底，房地产企业通过资本市场已累计融资接近300亿元人民币。包括保利地产、北辰实业、世贸地产、绿城中国等在内的6家公司在A股或港股市场上成功首发，总筹集资金超过200亿元；栖霞建设等上市公司以“地产+定向增发”的融资模式，筹集资金近30亿元；此外地产类上市公司配股募集资金近27亿元；华侨城、浦东金桥、亿城股份等上市公司以发行债券方式融资约20亿元。除此之外，约有30多家房地产上市公司通过买壳、资产置换的方式实现上市。
与此同时，房地产上市公司备受投资者青睐，成为拉动指数向上攀升的重要力量。房地产板块指数全年上涨幅度达到174%。
与红红火火的股票市场和债券市场融资相比，由于更加严格的房地产信贷业务管理政策的出台，房地产信托市场在2006年表现平平，基本与上年持平，累计融资约160亿元。而一直被市场所看好的REITS则仍然没有起步，除新加坡凯德置地(Capital Land)打包内地物业组成的中国房地产投资信托基金获准在新加坡交易所上市外，没有其他好消息传来。
抢滩资本市场
资金一直是房地产开发行业的“生存根本”。在传统的运作模式下，自有资金、银行贷款和销售回款是开发商赖以生存的三大动脉，如何灵活利用三块资金，在尽可能短的时间内落实项目用地、完成立项审批、启动工程、开始预售回款，是开发商项目实施的关键问题。一般来讲，开发商以自有资金取得土地之后，将土地抵押给银行取得项目启动费，而后尽快完成预售形成回款，以偿付银行贷款并获得收益。在这种模式下，开发商利用比例很小的自有资金就可以撬动整个项目，而在整个的运作链中，获得银行信贷是最为关键的环节。
从2003年的“121号文”开始，国家对房地产行业的政策调控已经持续数年，以“规范市场、稳定房价”为目的，在“银根、地跟、税收”等方面连续出台了相关调控政策，这些调控使房地产行业的传统运作模式面临着挑战。2006年仍然是政策出台相当密集的一年：4月央行调高贷款利率；5月“国六条”、“国十五条”对住房供应结构以及住房转让实施限制；7月“171号文”对房地产市场外资准入和管理进行规定；8月银监会下发加强房地产信贷管理的通知。最为关键的是，房地产调控政策的目标大都直接指向房地产企业的生存根本――资金。
首先，房地产企业的第一大资金来源――银行信贷资金的门槛抬高。2006年银监会将房地产开发贷款的风险权重由原来的100%提高到150%～200%；针对土地储备（抵押）类贷款则规定“整顿和规范各类打捆贷款，认真贯彻有关规定，停止与各地政府签订授信合作协议”。总的来说，开发性贷款的审批日益严格，开发商原来所赖以生存的银行资金链吃紧，这就意味着开发商所习以为常的“传统开发模式”的运作日益困难。对于大多数中小开发商来说，35%的自有资金一项就已经是高不可攀的门槛，再加之取得“四证”所必需的前期费用和不可控制的审批周期，开发商面临着前所未有的资金考验。
而另一方面，目前的市场中房地产企业持续发展的前提是拥有足够的项目储备，或者可以说是土地储备。没有项目储备，再先进的理念，再优秀的团队，其价值也难以体现，这似乎已经成为地产界的共识。在目前的土地供应制度下，通过“招、拍、挂”方式拿地使开发商面临着前所未有的资金压力，对于高速扩张中的企业更是如此，2006年顺驰易主就是一个因土地储备的快速扩张而面临资金链问题的典型案例。
持续数年的行业调控掀起了房地产行业的新一轮洗牌，对于拥有融资渠道、品牌优势、项目储备优势的企业来说，这一轮的优胜劣汰是一个发展良机；而对于固守于传统模式下的企业来说，其未来发展将面临越来越严峻的挑战。因此从这种意义上来说，2006年房地产企业在资本市场上的活跃表现可以理解为房地产企业们争取生存、发展优势的“主动突围”，但同时也是行业环境变迁下的“被动之举”。
中国房地产金融的多元化发展之路
目前，国内房地产企业的融资方式主要有以下几种：银行开发贷款、发行股票或债券、信托资金、合作开发（包括与国内大型企业或外资机构的合作）。一直以来，关于中国房地产金融的一个共识是：融资渠道单一，过度依赖银行体系，需要发展多元化的融资渠道，有效防范与分散风险。那么2006年房地产企业在资本市场的表现是否意味着房地产金融的多元化已经有了实质性的发展？我们的回答并不乐观。
首先，对于大多数房地产企业来说，IPO的大门仍然只能仰望。房地产行业盈利模式的特殊性决定了企业很难拿出一份“令发审委满意”的财务报表。简单来说，企业的价值评估和市场定位应当基于其未来发展的盈利预测，盈利预测则基于其项目储备，而项目储备就意味着大量的现金投入。因此，拥有项目的企业往往因资产流动性较差或者负债率过高而无法进入IPO门槛；而没有待开发项目储备的房地产企业则很难进行价值评估。正是由于这种矛盾，策划IPO仅仅对一些规模较大、同时具有资金和项目积累的房地产企业来说有意义，而对于众多中小房地产企业来说并不现实。
一些IPO难度较大的房地产企业在2006年通过借壳的方式实现上市，即收购已上市的“壳公司”股权，将房地产项目注入“壳公司”完成公司主营业务的变更，再以上市公司为平台谋求再融资的可能。从运作借壳到资产重组，再到实现再融资，这种“曲线救国”道路的难度也是相当大的。对于已实现上市的房地产企业来说，道路就相对宽阔了许多。定向增发、发行短期融资债券、发行认股权证等资本市场的新渠道都成为了可能，可以说资本市场为上市房地产企业带来了前所未有的竞争优势。
此外，一度被市场看好的房地产信托业也被纳入到了信贷调控的范围内。2006年8月银监会下发的《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》规定，信托投资公司开办房地产贷款业务，或以投资附加回购承诺等方式间接发放房地产贷款，必须严格执行《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》，规定满足自有资金35%、四证齐全、二级以上开发资质的开发商才有资格申请信托贷款；此外，夹层信托等变相贷款也被明令禁止。
无缘证券市场融资和信托融资的房地产企业剩下的“救命稻草”好像只有“合作开发”一种了。在众多潜在投资者中，房地产投资基金是目前讨论较多的针对中小房地产企业融资的渠道，那么房地产投资基金究竟离市场有多远？它能否成为四种融资渠道中最接近中小企业的一个？现实好像也不容乐观。
中国房地产投资基金的现状
海外的房地产投资基金面对稳定的政策环境、金融环境和房地产市场，经过数十年的发展，已经基本形成了较为成熟的运作模式。
房地产基金按照资金来源划分，可以分为私募基金和上市基金。上市的房地产基金可以在证券市场交易，一般没有期限；而私募房地产基金一般来讲具有一定期限，在期限到达之前，基金会把组合的资产变现，把收益全部派发给投资者。
按照投资策略来划分，房地产基金有四类：其一，投资于开发项目或开发企业的“开发型基金”，此类基金追求开发周期所带来的高回报率，基金可能会介入项目的开发和管理的全过程。近年来中国房地产市场的快速增长吸引了众多海外投资机构设立针对中国市场的开发型基金，如新加坡政府投资公司、德意志银行、新加坡凯德置地、摩根士丹利、ING等。其二，投资于经营性项目的“持有型基金”，此类基金追求相对稳定的租金收入，通过购买有稳定租户的成熟物业并长期持有物业获取稳定收益。AIG、等在中国经济发达的一线城市收购高档服务式公寓或商业物业的做法是持有型基金的典型案例。其三，投资于房地产抵押贷款资产的“债权投资基金”，此类基金一般追求固定的利息收入。由于存在法律障碍和按揭证券化没有开始，因此目前市场上还没有出现此类基金的先例。其四，投资于房地产不良资产的“资产证券化基金”，此类基金通过收购不良资产并将其证券化和打包处置变现盈利。高盛等公司一度在中国开展此项业务，但由于近年来房地产市场发展快速消化了以往形成的不良资产，因此业务规模有所萎缩。
在以上四种基金中，有可能成为房地产开发商融资渠道的大多是第一类。一般做法是，海外的投资机构与开发商共同出资，组建公司作为项目开发的主体。机构投资者在项目公司董事会层面上实施控制，在一定程度上参与项目的运作。关于房地产投资基金的探讨已经持续数年，然而时至今日，国内房地产投资基金由于法律障碍仍没有起步，海外房地产投资基金虽然有所行动，但总体来说发展十分有限，大多数中国房地产企业与房地产投资基金仍然遥遥相望。究其原因，固然有因法律、会计制度、土地制度等因素引起的制度性“水土不服”，但投资模式和投资理念的差异也不容忽视。
首先，在“合作模式”下，房地产投资基金管理者所具备的更多是投资、资本运营和管理方面的经验，而对于房地产项目的运营一般不会涉足过深，因此基金倾向于寻找在房地产项目运营方面具有丰富经验的团队进行合作，并对其项目储备、公共关系等条件进行综合考察。从这种层面看，很多中小房地产公司的条件很难入得基金的“法眼”。
其次，房地产投资基金在选择项目时，对投资地点有非常明显的倾向性，一般选择人均收入水平较高，房地产市场发展较快的城市和地区；此外，海外的投资基金由于单笔投资规模的考虑，还会倾向于选择投资规模较大，在当地市场具有较大影响力的高档项目或者“地标性”项目。从这两个方面看，位于中小城市、运作中低档、中小规模项目的房地产公司也很难找到与基金合作的契机。
其三，基金管理者与房地产开发商对于项目收益的关注角度不同。对于基金来说，最希望看到的是项目具有稳定的年收益率，从而使基金净值保持稳定增长；而国内开发商的一贯思路则是关注整个项目的回报率，由于房地产项目的运作周期较长，因此资本方所关注的年收益率未必令人满意。
其四，基于风险因素的考虑，中小型企业所喜欢的融资模式往往不能被投资基金接受，如“过桥贷款”模式；此外，亟待融资的开发商往往发现基金的投资决策速度较慢，无法满足其融资需求。
