城中村改造存在的问题
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城中村改造存在的问题范文第1篇
一、引言
近年来，随着郑州市日益加快的城市化进程，“城中村”问题也逐渐显露出来，成为影响城市化协调发展的主要问题。城中村在资源利用、人文景观、城市规划、环境卫生、村民社会保障等方面与城市化的内在要求都有着极大的差异，因此笔者认为郑州市要想实现城市的内涵式发展，实行城中村改造势在必行。
二、郑州市城中村改造的经济社会意义
每一个快速实现城市化的城市几乎都存在着城中村问题，因此这一问题也可以说是存在于城市化进程中的一种特殊现象。城中村问题对城市的协调发展有着深刻的影响，极大的阻碍了城市化进程，不利于城市的发展。在郑州市，城区分布着数量较多且相对分散的城中村，这些城中村对于郑州市打造良好的城市环境，建设“文明郑州”、“和谐郑州”产生了许多负面效应。因此可以说城中村改造顺利与否直接关系到郑州市城市化快速发展能否顺利实现。
三、郑州市城中村改造的现状
（一）现状概述
郑州市区原有124个行政村，下辖228个自然村，占地面积约70万平方千米，城中村人口约30万。2003年，郑州市政府出台了《郑州市城中村改造规定（试行）》，2004年了《郑州市城中村改造规划、土地、拆迁管理实施办法（试行）》等一系列相关政策，开始对全市范围内的城中村着手改造工作。而且还在《郑州市国民经济和社会发展十一五规划纲要》中明确提出，老城区现有城中村的整改任务要力争在2010年前基本实现。2005年郑州市全面拉开了城中村改造工作。2007年市政府又下发《进一步规范城中村改造的若干规定》（郑政文（2007）103号），进一步规范和细化城中村改造工作。截止目前，郑州市已批准95个村（组）（含144个自然村）实施改造，约占城中村总数的63%.其中，已实现集体土地转国有的有46个村（组）（含69个自然村），已完成改造规划编制工作的有38个村（组），已通过招拍挂出让改造用地的有19个村（组）（含34个自然村）。
（二）郑州市刘砦村基本情况
刘砦村地处南阳路北段，属于惠济区，面积一共200多亩，有农户156户，农业人口296人，非农业人口366人；由于当前村正处在城中村改造时期，暂住人口不足500人，非特殊时期暂住人口可达到3000人左右。刘砦村共有党员38人，党小组一个，党员平均年龄45岁，35岁以下10人，学历为高中以上文凭的党员15人，每名党员都联系有帮扶户，帮助开展致富项目，共有联系户18户，掌握1―2门实用技术的党员占党员总数的95%。
村原有的2个市场（刘砦综合市场、南阳路服装羊毛衫批发市场），由于城中村改造，不再经营，开发商对村集体有经济补偿，对每家每户拆迁安置也有不等的过渡费，村民人均年收入过万余元。目前，拆迁改造正在进行中。
四、郑州市城中村改造面临的困难与挑战
（一）改造费用
来自专家的统计数据显示，郑州市的城中村改造费用，仅三环以内就需要上千亿元的资金，而且随着时间的推移，城中村居民对改造赔偿费用的期望值会越来越高，带来的问题就是改造的难度更大了。刘砦村的改造费用高已经是郑州市城中村改造无法避免的难题了。
（二）拆迁安置问题
1.城中村的拆迁。“拆和建”现象是刘砦城中村随处可见的现象：一边是铲车挥舞着巨大的机械手臂拆掉早已人去楼空的房子；另一边却为了得到更多补偿，在本已拥挤不堪的街道边搭建脚手架将原有的房屋继续加高修建。这样的做法严重阻碍了城中村改造的进程，因为拆迁补偿费用的巨大数目使得开发商望而怯步。
2.城中村居住人员的安置。除了原住民，城中村因为房屋比较老旧，所以房租相对较低，这吸引了很多刚刚走出校门的大学生在此租房。随着城中村的改建，很大一部分房屋会被拆掉，无论是原住民还是在此租房住的人群，都面临着搬离的问题。客观说，如果城中村居民向外环流动的话，必然会提升外环的人气，但是对于这些人群而言，也势必会增加其经济压力。因此，从长远来看，做好城市中低收入者居住权利的保障工作，才是从根本上解决郑州市城中村改造难题的出路。
（三）社会治安问题
不可否认，城中村为外来务工人员提供了一个绝好的暂居地。刘砦村内的人口大致可分为村民、租户和商业经营者3类。郑州市外来人口的80%都居住于城中村。其中刘砦村非特殊期暂住人口可达到3000人左右，这些暂住人口来自五湖四海，流动性强，且成分复杂，不仅给社区管理带来了困难，而且容易滋生违法犯罪事件。
五、有关郑州市刘砦城中村改造的可行性方案分析
（一）解决住房安置问题，保障城中村居民的居住权。城中村除开原住民，还有很多的外来打工者选择在此租住，而这些人是城市经济发展不可或缺的推动力，因此政府必须重视其合法权益的保障，解决因为城中村改造为他们带来的住房问题。因此政府在这方面应加强廉租住房和周转房建设，以便保障他们能在搬离现居住地后能够有房可住。
（二）做好就业安置工作，保障城中村居民的再就业。城中村的改造必然会导致部分人群的就业和生存问题，因此势必要做好保障工作。针对就业安置问题，可以将被征地农民纳入城镇就业援助体系，将城中村改造中被征地居民进行划分，劳动年龄的居民可以进入城镇劳动力市场寻找就业机会，并且可以提供就业培训服务，增强其就业能力，使其尽快就业。此外，对于有条件的居民，也可以提供相应帮助，鼓励自主创业。
（三）做好规划工作，合理建设三环以外地区。城中村改造是郑州市城市建设不可分割的一部分，因此一定要做好规划工作，保障改造的顺利进行。首先，在城市整体的规划建设体系中应该将城中村改建纳入其中，与周边城区的建设一起做好统筹规划；其次，城中村改造中应该注意对优秀的传统文化与建筑风貌的合理继承和延续。因为城中村有些村落在长久的历史发展中形成了独特的村落文化和人文景观，虽然城中村的改造势在必行，但是也应该注意对历史文化和传承的保护。除此以外，对于城市边缘区而言，是非常容易形成新的城中村的地带，因此在城市建设和规划中，也应加强对城市边缘地区的规划建设，将其纳入整体，以避免成为新的“城中村”。（作者单位：郑州大学旅游管理学院）
参考文献
[1]马继迁.我国“城中村”研究评述[J].经济与社会发展， 2008，6（10）：76～78.
城中村改造存在的问题范文第2篇
（1.贵州大学 公共管理学院，贵州 贵阳 550025；2.贵州大学 国际教育学院，贵州 贵阳 550025）
摘要：随着贵州工业化进程的发展，贵州城镇化进程的步伐也随之加快。在城镇化进程中，城中村给城市发展带来了双面影响：它能够缓解住房、就业等社会压力，有利于城镇化的稳步发展；但它的“脏乱差”现象也给城市发展、城市生活质量等带来负面影响。文章针对城中村存在价值及其改造问题进行分析，并提出关于城中村改造的几点思考意见。
关键词 ：城镇化建设；城中村；价值；改造
中图分类号：F 320.3文献标志码： A文章编号： 1004.390X(2015)01.0011.05
收稿日期：2014.08.21修回日期：2014.09.22网络出版时间：2015.01.0713：06
作者简介：鄢小青（1984—），女，四川阆中人，硕士研究生，主要从事公共组织与公共经济研究。
*通信作者：张成霞（1963—），女，贵州贵阳人，博士，主要从事教育管理、高等教育国际化研究。
网络出版地址：http：//cnki.net/kcms/detail/53.1044.S.20150107.1306.003.html
Research on the Existing Values and Reconstruction Problems of
Urban Villages in the Process of Urbanization in Guizhou
YAN Xiaoqing1，YANG Longyu1，ZHANG Chengxia2，SU Ru1，LIU Weiwan1
(1.School of Public Administration， Guizhou University， Guiyang 550025，China；
2.School of International Education， Guizhou University， Guiyang 550025，China)
Abstract：With the industrialization process of Guizhou， the pace of urbanization process is also accelerated.
In the urbanization process， the urban village is like a“double?edged sword”， which has double effects on city development： on the one hand， it can relief the social pressure such as housing， employment， which is conducive to the steady development of urbanization； on the other hand， poor environmental sanitation and untidiness caused by which will hinder the city development， and bring the bad effect on the quality of city life. Aiming at the double effects of city village， this paper puts forward a few comments.
Keywords： urbanization； urban villages； value； reconstruction
当前随着贵州工业化进程的加快，入驻贵州的企业越来越多。企业的入驻可带来大量的工人，随着人口的增加和公共服务设施的完善，有利于该地区城镇化水平的提高，因此工业化是推进农村城镇化建设的有效途径［1］。贵州省委、省政府提出了“十二五”期间“加速发展、加快转型、推动跨越”的工作思路，实施工业强省和城镇化带动战略，从而实现贵州经济社会又好又快、更好更快发展。在“工业强省”战略的推进下，农村与城市的经济交往与融合日益密切，人员交往日趋紧密。破解贵州的“三农”难题成为政府当前的重要工作之一。要真正解决好贵州的“三农”问题，必须坚持以工带农、以工促农，加快具有中国特色的农村城镇化建设对解决贵州省“三农”问题、缩小城乡差距、实现社会公平、促进贵州省各项事业又好又快发展，有着极其重要的现实意义。
当前，我国的农村城镇化建设主要是以集中居住人口和盖房子为主要侧重点，对于如何提高农民生活品质方面的考虑非常欠缺。在城镇化进程的推进下，城中村是许多城市在快速发展的进程中出现的一种普遍现象。在城市向农村扩张的过程中遇到村庄的时候，因为各种问题的存在，政府部门和开发商一般愿意采用避开农村的做法，尽量去避免各种各样阻碍城市空间扩展的不利因素［2］。于是在城市中心和市郊就涌现出了大量的“城中村”。这些被遗留下来的区域成了在管理体制、居民身份、土地制度与社区传统文化仍未加以转变的特殊社区类型。目前城中村的存在以及由此引发的一些社会问题和矛盾，成为政府、城中村村民以及学术界共同关注的重要而棘手的问题，并且这一问题已经演变成全国性的所有城市发展都要面临的一项非常重大的难题。
一、城中村概述
（一）城中村的概念
城中村，从其字面意义上来说是城市中的村落，是被城市包围的村庄，是在快速城镇化的过程中政府急功近利式的空间拓展政策的产物。关于城中村的概念，学术界并没有分歧，但不同学者从不同角度对其做了定义，如产权角度、社会关系角度、经营制度角度以及土地、户籍角度等；也有学者从广义和狭义上对城中村做了定义。从狭义方面来讲，城中村是指在农村城镇化进程中，由于全部或大部分耕地被征用，农民转为居民后仍在原村落居住而演变成的特殊居民区。从广义方面来讲，是指在城市高速发展的进程中，滞后于时展步伐、游离于现代城市管理之外、生活水平低下的居民区［3］。
一般来说，城中村主要具有三种情况：第一种是已经撤村建居，土地基本全被征用，农民转为居民。第二种是已经撤村建居，但是土地并未全部被征用，农民还有一小部分的土地，农民转为居民。第三种是已经列入了城市的框架范围，但是仍然为行政村和农民。在“工业强省”战略背景下，贵州省农村城镇化速度加快，涌现出的城中村也越来越多，三种主要情况在贵州省都有出现。
（二）城中村的形成原因
城中村是具有中国特色的一种城市化进程中产生的社会现象，是在快速推进城市化进程中产生的一种新的城市化问题。在早期的城市化发展进程中，政府为了规避土地补偿、村民安置方面支付的巨额经济和社会成本，直接获取农民的耕地，故意绕过城中村以达到降低开发成本，如此城镇化建设得到快速的发展，然而城中村却越来越多。
农村城镇化急功近利式的发展是城中村形成的客观原因。一方面，改革开放以来，经济发展加快了农村城镇化进程。在农村城镇化进程的过程中，农民的耕地被征用了，而当地的农民却仍然留在原居住地，并且保有部分宅基地可供他们建房居住。村落被城市包围，形成了城中村。另一方面，目前租金收益是城中村存在的经济根源。城市的快速发展，提供了很多的就业和创业机会，吸引了大批外来打工者，但城市配套设施建设缺乏或是供应不足，使外来打工的中低收入者有工作可做，却无房屋可居住。城中村恰好为这些人提供了价格相对便宜的出租屋，本地村民通过出租屋获得很大的收益。村民们在巨大的利益诱惑和驱动下会想尽一切办法，比如违章加建、扩建、改建，去不断追求房屋租金的最大化，最终就形成被城市包围的农村景观，形成了特有的城中村问题。
城乡土地“二元”结构是形成城中村的最根本的原因，即农村的土地集体所有与城市的土地国家所有［4］。可见城中村问题的核心就是土地问题，城中村问题的形成、发展甚至问题的解决都集中在土地这一点上［5］。根据《中华人民共和国宪法》第10条规定，城市的土地属国家所有，农村的土地属集体所有。城中村在被纳入城市总体规划范围之内的时候，他们的土地就保留了集体所有制，所以农民原则上享有土地的使用、占有和收益权。同时我国的相关政策还规定了行政村享有土地非农使用的初审权。因此城中村的一个重要特点就是土地的非农使用地价昂贵，很多城中村都利用其土地的集体所有制和区位优势积聚了大量的财富，村民和村集体形成一个利益共同体。为了获得更大的利益，村民会极力抢占空间建房，以便在城中村的改造到来之前获得更大的收益，并在城中村改造时获取更多的国家补偿。
二、城中村存在价值
有的学者或一些地方政府认为城中村是“社会毒瘤”［6］，会给城市发展带来负面的影响。但随着对城中村认识的加深，城中村存在的合理性被越来越多的人意识到，因此，城中村给城市带来的影响应该是双面性的，应该客观公正的认识和评价城中村的存在。
（一）城中村舒缓了激增的外来人口与紧张的城市住房之间的矛盾
随着城镇化进程的快速推进，大量的外来人口被吸引并涌入较好的城镇就业或者创业，但是商品房的居住成本较高，同时廉租房数量较少，难以获得租房资格，并且廉租房所在位置大多比较偏僻，交通不便；城中村恰恰相反，交通一般比较方便，租金也只比廉租房稍高，生活设施也比较齐全，虽然不及商品房，但和很多农村房子相比，算是很理想的住所了，所以外来人口大多数很青睐城中村的住房。城中村在一定程度上发挥了“廉租房”的作用［7］，是廉租房的辅助。同时部分刚毕业的大学生在毕业后，通常无力承担租金较高的商品房，很多大学生毕业后都选择居住在交通方便、租金较低的城中村，尤其是紧邻高校的城中村。进城务工人员在城市中一般从事脏、累工作者较多，他们工资较低，多数属于生活在城市边缘的人，因此一般也喜欢选择租金较便宜的城中村生活，城中村成了大学毕业生和进城务工人员的“安身之所”，也成为了他们与城市生活近距离接触的第一站。以贵阳市花溪区新朝阳村为例，在贵阳市租住一间房屋需要600~1200元，而在花溪区新朝阳村租住一间房屋需要100~300元就可以解决居住问题。因此城中村对于高校毕业生和进城务工人员来说，有助于他们融入城市社会，在一定程度上满足了他们的住房需求，有利于实现住房公平和维护社会稳定。
（二）城中村出租房是城中村村民的生活保障
在中国大多数农村，土地是农民赖以生存的生产生活资料。当他们的耕地被城市征用，城中村的村民基本上都不再从事农业生产，这让城中村的村民脱离了第一产业，但他们不能享受城市的社会保障。因为他们大部分文化素质较低，少部分人只具有高中文化程度，并且大多数人都只具有初中甚至小学文化程度，还不具备任何专业技术，因此他们很难融入城市的社会分工当中去。城中村出租房的出现使他们找到了获取收入的途径，同时部分居民也靠着优越的地理位置做生意，这就使得城中村村民的生活有了保障，这在一定程度上缓解了村民与政府之间的矛盾，起到了维护社会稳定的作用［2］，出租屋经济就成为城中村居民生活保障的来源。
（三）城中村让城市生活方式更加多元化
城市生活具有复杂的社会分层、社会分工以及职业结构的特点。城市生活的人际关系也由最简单的血缘地缘关系向复杂的业缘关系转化，社会流动性很大，个人地位和角色变化也较快，生活质量和消费水平高，消费方式多种多样，空闲时间多，个人社会化程度高。城市生活节奏较快，紧张压迫感强，文化生活绚丽多姿。这种生活方式从社会的发展历程与现状来看，依旧存在诸多的弊端和问题。而城中村那种城乡交融的“血缘地缘联系紧密、低消费、慢节奏和高可入性”［9］的生活方式让城市生活多元化的同时，对城市生活也是一个有益补充。比如近几年全国的很多地方夏天的高温天气时间长，而贵阳以“爽爽的贵阳，避暑的圣地”而闻名遐迩，吸引了很多夏天炎热地方的老人、小孩到此避暑。美丽的花溪是人们避暑的首选。许多避暑的人结伴选择居住在花溪新朝阳村这一座城中村里，新朝阳村有短期房出租，房租相对便宜，同时这里也有大量的小旅馆，价格也比酒店低很多，因此新朝阳村是来贵阳花溪避暑的理想居住点。
（四）城中村里有诸多的创业机会
房租便宜，交通便利，城中村里的人际关系已有业缘关系的出现，但是还保留着一定的血缘地缘关系，同时很多的城中村邻近工业园区，或是连接着高校，因此吸引外来务工人员和毕业大学生们来此居住。城中村里房屋密集，因而居住的人员多，同时他们本身就是大量的消费群体。这里饭店、超市、发廊、酒吧、休闲吧、游戏厅、旅馆等比比皆是且应有尽有，大多生意红火，这给许多想创业的人们提供了商机，并且相对于其他商品房区的门面房租也低许多，因此创业门槛也随之降低。
三、城中村存在的主要问题
城中村有其存在的社会价值，但也不可忽略它给城市发展、城市生活质量等带来的阻碍和坏的影响。大多数学者从经济、社会、文化、景观、环境等多个领域对城中村的弊病进行了概括，本文主要对城中村存在的以下几个问题进行了列举。
（一）人口密度较大，社会秩序紊乱
由于在空间上多与工厂、高校相邻，出租屋90%都是租给外来务工人员和高校学生。在房屋结构上多为单间或者一室一厅，屋内设施简单，房屋租赁价格远远低于周边的商品房，因此吸引了大量的外来务工人员和高校学生，出租屋常年供不应求。流动人口大，暂住人口多，外来人口大大多于原住人口，人口密度大。
城中村房屋大多为第一层商用，从第二层开始出租居住。饭店、酒吧、网吧、游戏厅、精武馆、小旅馆、发廊等一个接着一个，极大地增加了出入人员的复杂性，同时城中村没有物业和保安，房屋建筑的防盗设施也不足，偷盗事件时常发生。
（二）建筑密度过大，布局混乱
村民建造房屋时，只考虑个人出租利益最大化，尽最大可能地占用土地面积，随意搭建增建房屋，因此城中村建筑楼高而密，再加上监督管理措施缺位，整个村落的房屋建筑形状各异、空间布局混乱、高矮不齐。“室内现代化，室外脏乱差” ［6］是城中村形象的写照。此外，比如贵阳花溪新朝阳村曾经两个传言让城中村的面貌几度改变，一是传言高校和工业园区要占用该村土地扩建校园和工业园区，村民们就平面扩建或者向高空加高；随后又听说五年后有房开商要开发此处，村民们又开始忙碌起来了，只要能够修的地方都会种上房子。如今低的房子在4~5层，高的有7~8层，建筑密度也非常大，村子里只有一条2~3m的通道通向外界。走在村庄里，眼前呈现的全是钢筋水泥，整个村子看不到一棵大树，一个草坪，“一线天”、“握手楼”［5］是村子里的建筑现象。这些房屋的通风性、采光性远不能达到健康标准，在这里也就没有惬意的生活环境。同时村内的居住环境和建筑群落与旁边小区和城镇很不协调，从而影响了城镇的整体面貌。
（三）市政设施缺乏，公共服务设施欠缺，环境卫生条件脏乱差
城中村村民为了出租牟利，村内的建筑密度非常高，间距小。以新朝阳村为例，村子仅有一条2~3m的狭窄道路通向外界，同时路边的小摊林立，根本不能满足消防、急救、环卫车辆的通行，同时，水、电管线混乱，整个村庄更是没有一所公厕。此外，公共服务也非常欠缺，文、体、医、卫设施缺失。虽然该村建了一个垃圾站，请了一对夫妇打扫道路卫生，于缺乏统一的规划和管理的缺失，排水排污、垃圾处理等市政设施不足，洗衣店、发廊、饭店等的生活污水就会随意排到路上，个别村民将固体废弃物随意堆放在路边，使周围环境恶气熏天、苍蝇满天飞，严重影响了居住环境。
四、对城中村改造的几点思考
随着贵州省工业强省战略的顺利实施，城市经济发展及城市规模扩大，人们对城市提出了更高的要求，城中村改造大势所趋。目前已经有了很多成功的城中村改造经验可以借鉴，但是也要因地制宜，不能完全照搬照套。
首先，“住房、出租房配套”安置。城中村人口密度大，房屋租金是当地居民的主要经济来源。对城中村进行改造后村民的这些租金收入来源就会全部失去。如果一次性补偿不能够达到居民的收入的时候，城中村的居民们对拆迁就会有很大的抵触情绪。住房问题、租金问题和生活问题是城中村居民最为关心的拆迁后的三大问题［2］。因此可以实行“住房、出租房配套”的解决方案。也就是在拆迁后的规划用地中安排相当的土地用于建设村民的出租房，按照村民原有的出租房面积补给村民，村民具有出租房的产权。把村民杂乱无序的自建自租房变成整齐划一的整建整租房，在统一的规划下不但可以让村民原来的租金收益不减少，而且还能够腾出有大量的土地进行有序的城市规划。村民的持续收入得到保障的同时，也能够妥善地处理好村民的住房问题。
其次，“住房就业配套”安置。未来的生活状态是城中村村民最关心的问题，对城中村进行改造就需要充分考虑改造后村民的后续生活保障问题。解决了村中居民的住房和就业问题，也就解决了村民们的后顾之忧，在一定程度上也就减少了政府在城中村补偿方面的费用。对城中村进行改造后的新社区会涉及物业用人、社区维护、商铺经营等方面的用人，就可以首先考虑城中村里的原著居民的就业问题，使他们脱离农业生产、租金收入后仍旧能够有稳定的收入，同时也有利于城中村居民真正实现市民化［6］。
再次，政府要引导帮助城中村居民市民化。对城中村进行拆迁改造仅仅是村民向市民转化的开始，要让城中村的村民从根本上实现从村民到市民的转变却需要经历一个长期的过程。要让城中村的村民市民化，仅仅将村民户口转变为城市户口，让村民的身份在形式上转变为市民是远远不够的。政府需要有所作为，帮助村民进行职业培训，提高他们的文化技能水平，进而提高其工作竞争能力，让村民逐步有一个稳定而体面的工作。只有居民的素质逐步有了很大提高，物质生活状态有了真正改变，道德水准、知识素养等各方面都有明显改变，才能够让村民逐渐真正的市民化［9］。
城中村是具有中国特色的快速城市化发展的产物。笔者认为，不能简单地用对错来对城中村进行评价，更不能单纯地把城中村看作是“社会毒瘤”，必须将其摘除。城中村更像是一把“双刃剑”，有它存在的合理性，处理得当，可以给城市的发展带来正能量，帮助加速城镇化建设的进程，也可使城市生活更加丰富多彩，达到双赢的局面；处理不当，则会事倍功半，阻碍城镇化建设的步伐。
［
参考文献］
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［3］杨永梅，段.从行政法角度分析昆明城中村拆迁改造［J］.法制与社，2011（2）188.189.
［4］严明昆．基于空间分析的城中村研究［D］．武汉：武汉大学，2005．
［5］向碧华．城中村问题研究［D］．武汉：武汉大学，2005．
［6］李涛．城中村形成及改造规划的初步研究［D］．太原：太原理工大学，2011．
［7］韦芳，赵之友．贵阳市“城中村”问题研究［J］．经济论坛，2006（16）：26.27．
城中村改造存在的问题范文第3篇
【关键词】城市旧城改造；问题；对策
1.城市旧城改造概述
概念：城市旧城改造指的就是对城市中的旧城区进行开发再利用，进一步完善和提高其使用功能，使其能够适应现代化城市经济发展和社会发展需要而进行的改造活动[1]。
作用：随着城市经济的不断发展，进行旧城改造已成为必然趋势。首先，旧城改造体现了政府改造城市形象的决心；其次，这是适应人们不断提高的生活质量水平的需要；第三，是城市经济结构和产业结构调整的需求；第四，是为满足资金流向的需求；第五，是城市现代化发展的内在需求。
特点：首先，旧城改造项目由多主体共同参与。目前，旧城改造的投资主体不再单纯只有国家政府，社会各层次各界人士均可成为投资主体，形成了政府、外商、企业、社会组织等多主体的投资体系。其次，旧城改造的关键因素是经济效益。在旧城改造中房地产业是主体，而该产业的发展主要遵循经济规律的发展，以实现经济效益为主要目标。受此影响，经济效益成为旧城改造最关键的因素。最后，利益往多元化的方向发展。当前，我国施行的是市场经济体制，且市场经济越来越开放，经济活动也必然会随着市场机制的发展而展开。鉴于旧城改造投资主体的多元化，利益的追求也相应地往多元化的方向发展。
2.城市旧城改造中存在的主要问题
随着城市化进程的不断加快，旧城改造的步伐也随之加快，反过来又加快了城市建设的速度。与此同时，受多种因素的影响，旧城改造的过程中不可避免地还存在一些不足和问题亟需弥补和改进。总结我国城市旧城改造中普遍存在的问题主要包括以下几点。
2.1改造中对城市历史文化和景观的破坏较为严重
在旧城改造的过程中，由于过分关注眼前经济利益，而忽视了旧城区历史文化和景观的保护。一些本需要受到保护的历史建筑、文物等被拆除，旧城区传统的特点和风貌不复存在或受到严重破坏。在一些文化保护区也对其进行大拆大改，这给城市的文化保存造成了负面影响，最终也会影响城市的长远发展。此外，旧城改造过程中对土地的开发使用不当，破坏了土地的原有格局及价值。而土地是景观环境的载体，土地遭到破坏后自然也会破坏景观环境[2]。
2.2过分追求经济利益
过分追求经济利益是旧城改造过程中普遍存在的问题。比较具有代表性的表现行为有：一些城市和单位在旧城区片面追求余房率，对改造地段进行“挑肥拣瘦”，以致一些不需改造的房屋被拆除，而迫切需要改造的地段却被延后处置。一些改造主体为求得最大的经济效益，甚至取消了必要的公共服务设施和绿化设施，从而影响了城市的整体功能，给居民的生活、生产造成诸多不便，并对今后的改造带来不必要的麻烦。另外，为追求更大的商业利益，很多旧城中的居住地成片转让给开发商建立娱乐用地或商贸办公楼，而旧城区拆迁户中收入水平不高的弱势群体得不到妥善的后期处理和补偿。
2.3城建资金严重不足
旧城改造需要雄厚的资金做保障，但实际上很多城市的城建资金紧缺问题严重。这一问题的存在是由多方面因素造成的。例如，一些城市的整体规划中缺乏总造价预算方案，对于资金的来源没有做明确的指定，各级政府在承担资金方面没有清晰的分摊比例，导致某一方负荷沉重，进而出现城建资金不足的情况。另外，在进行旧城改造时由于考虑不周全，没有考虑旧城改造的实际情况，均采取同样的开发模式，以致很多物力、人力、财力浪费严重，这也是导致城建资金紧缺不容忽视的因素。
2.4整体规划缺乏足够的严谨性
在进行城市规划时，不仅需要宏观方面的规划，而且需要微观上的详细规划。只有宏观和微观的上下重笔才能真正完成整体规划[3]，但在实际的旧城改造中，城市整体规划往往缺乏足够的严谨性。例如，拆迁户在走向其他社区后，相应的管理体制滞后；在改造过程中各种环境问题的规避对策不完善、未能及时制定拆迁新建资金来源的计划等。以上这些问题都是属于细化规划的内容，但往往被忽视或考虑不周，整体规划的不严谨连带出一系列问题。
3.城市旧城改造的相关对策建议
3.1坚持改造与保护相协调的原则
在旧城改造的过程中应注意处理好改造与保护之间的关系。旧城的改造是在全城范围内实行的，相当于“面”，而历史文化和景观的保护是在某一处实行的，相当于“点”。处理好“面”与“点”的关系，坚持两者相协调发展的原则，是旧城改造中应遵循的重要原则之一。在改造之前，应对旧城中的建筑进行考查，对于存在一定价值的古建筑或有历史意义的建筑遵循“保护为主，改造再利用为辅”的原则。尽量保存这些历史建筑物外立面的风格特点。对于建筑物的内部，可根据建筑现有条件，再结合新的使用要求进行功能和形式的适当调整和改造。对于一些有再利用价值的历史建筑，可按照现代化的使用要求进行修缮，如安装一些水电等设施，达到保护再利用的目的。另外，历史建筑的传统美和价值还需要依靠一定的视觉空间来体现。因此，在保护历史文化遗址的同时，还需对与历史文化遗址风格特点相一致的周围建筑进行保护，以保证有历史人文价值原建筑的完整性。
3.2走综合开发的道路
实践证明，过分追求经济利益的行为，最终不利于经济的长远发展。任何一个城市在发展过程中，经济、社会、环境三大效益都是相互影响、相互制约的关系。过分追求其中某一效益，其他两项效益就会受到影响，达到三大效益的最优化正是可持续发展所追求的目标。因此，在进行旧城改造的过程中，应走综合开发的道理，坚持可持续发展的原则。虽然市场经济的目的是为获得最大的经济利益，但不能因此而损害环境和社会的效益。在改造过程中应注意房地产开发的合理性，不能只开发有前途的地段而忽视一些危房地段的重建和整改工作。提高土地使用的利用率，尤其是对地下各层次空间进行综合开发利用。
3.3采取多方集资的对策
为保证旧城改造有足够的资金保证，有必要对城市规划的资金投入做总体预算，制定一个预算方案。方案应充分考虑政府的财力承受力，并制定资金筹集的多种渠道，保证资金的及时、充分供给。为此，可根据本城市建设的实际情况，借鉴北京、上海等大城市在城建过程中采取的集资模式，如PPP、TOT模式。
3.4理顺思路与规划设计的原则
旧城改造中涉及的面广，并关系到多方的利益，若考虑不周全就可能会影响整个改造的进程，甚至引发各种纠纷。因此，必须综合考虑各因素，包括区分保护和发展的对象、考虑各区域的开发力度及采取的保护措施、统筹工程的时间期限、资金的来源等[4]。对各因素进行统筹规划，并注意细节处的处理，理顺思路。为此，可借鉴国内外一些城市的成功经验，坚持严谨的执行程序，即先调查研究，再汇总整理，最后确定改造的程序。
4.结语
总之，旧城改造是一个系统而复杂的工程，是城市建设的一大难题。在改造过程中需要综合考虑各方面的因素，努力调动各方的积极性，才能加快旧城改造的步伐。
【参考文献】
[1]张延涛.对当前城市旧城改造中存在的问题及对策的探讨[J].河南科技，2014（16）：162-163.
[2]蒋德球.旧城改造途径解析[J].江西建材，2014（02）：56+59.
城中村改造存在的问题范文第4篇
[关键词]建筑安装 工程造价 概预算审核 问题
中图分类号：TU228 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2015）19-0116-01
一、前言
工程造价工作是一项技术性、政策性较强的经济工作。建筑工程概预算的目的是要有效控制工程造价，最为重要的是实现资源优化配置，获得最大的投资效益。
二、建筑工程概预算的意义
为了最大程度地将建筑工程投资的经济效益发挥出来，防止资金损失浪费。因此必须要有效的监督工具与管理方法。而建筑工程概预算正好就是一种有效的监督工具与管理方法。建筑产品的生产特点以及建筑技术经济规律共同决定了在工程中编制建筑工程概预算是必不可少的。
建筑工程不同于机械制造业，其有其独特的生产特点。在空间上建筑工程生产的产品位置是固定不动的，因此不同的空间位置就必须对应有不同的建筑产品；这就要求建筑产品的设计必须因地制宜，设计必须适应建筑地点的地形、水文地质、气象等等，设计方案一旦确定，建筑工程费用也就基本确定了。同时在空间上建筑产品是固定的，这就导致生产资料与劳动力的流动性，这种流动性就导致即使是同一设计方案，由于施工地点的不同工程费用也存在着差别。建筑产品还有体积庞大等特点，这些特点都在很大程度上影响着建筑产品的成本及价格，所以，建筑产品必须根据其自身的特点，通过建筑工程概算来控制建筑产品的成本及价格。
三、建筑工程造价概预算审核工作中存在的问题
1、工程量虚报问题
主要体现在以下几点：（1）在单位工程的分项工程中，多计算工程量。比如在道路工程中，图纸沥青摊铺面积6000平方米，而在概算中却列8000平方米。类似情况也经常出现在如管道工程中的土方工程、管道支撑等项目中。（2）虚设工程项目，比如实际不发生的桩基础入岩费用、垂直运输、二次运输项目等。（3）重复计算工程量。比如在计算墙体工程量时，不扣除门窗洞口面积以及嵌入墙身的钢筋混凝土柱梁等所占的体积，不同分项工程重复计算隐蔽工程等。
2、错套定额问题
主要包括以下两个方面：定额项目的错套。比如现浇钢筋砼楼梯、楼梯面层不包括与楼梯相连的板结构层、面层，应套楼地面的相应项目；（2）定额项目的高套。施工单位在套定额时经常就高不就低，低工程套高价定额子项目。比如施工采用机械挖土，在概算中套用人工挖土方，又如外墙贴面底层抹灰，概算套用一般抹灰。
3、材料价格与实际不符
比如：（1）材料使用上以次充好，而材料调差仍按质量好的材料价格调整；（2）材料价格调整时调涨不调跌，有些材料的市场价高于定额价，施工方在调整材料价格时，只调整高于定额价的材料而不调整低于定额价的材料，从而虚增造价；（3）偷工减料，采用与设计不相同型号的材料；
4、虚设费用
有的工程在建造过程中并没有使用大型特种机械，但竣工造价中却列入许多大型机械进退场费等费用；有的工程不需要抢时间进度，但竣工造价中却列入了赶工措施费、夜间施工增加费等费用，这些虚设的费用都是审核中出现的常见问题。
5、不按当地工程造价管理部门颁发的文件及规定取费
工程造价取费依据时效性比较重要，一些概预算编制没有执行相应时间文件及规定的取费标准。如取消定额测定费、调整防洪措施费费率等，这些费率变化应按规定时限在造价中正确取费。
四、工程造价概预算审核中存在问题的解决对策
1、提高建筑工程造价审核质量的措施
首先，要做好工程量的审核，重点就是审查工程量是否存在错算、重算、漏算的现象，在审查的时候一定要针对重点进行详细地核对和计算；其次，要精通工程量的计算规则，工程量的准确性决定着工程进行预决算的质量，只有完全熟悉其计算规则，才能将工程量准确无误地计算出来；第三，要对预算定额的分部分项的工程内容进行熟悉；最后，还要对定额子目、材料价格、工程签证、工程费用、项目的各项乘积、小计和合计分别进行审核。
2、严格审核定额标准这一关
工程定额包括施工定额、工程概算定额以及工程预算定额三部分的工程定额，是加强企业管理，提高企业经济效益的工具，是衡量工程工作的尺度，在工程预决算方面也具有十分重要的意义。工程造价概预算审核工作必须在综合性分析的基础上，将定额标准这一关严格把好，只有如此才能对真实的工程造价有准确反映。审核人员必须对工程施工的新技术有一定熟悉和掌握，对定额有一定了解并严格审核；还必须严格审核工程现场签证，对施工单位以公谋私的行为进行有效避免，杜绝其在竣工图中弄虚作假的行为发生；同时还必须对合同各项条款严格审核，在经过实地考察后严格审核材料和设备的治疗及价格。
3、严格审核工程造价的整个过程
从最初的投资估算到最终的竣工决算，工程计价是一个多次计价的过程，对整个工程造价过程进行审核，能促进投资效益进一步提高，所以在工作中必须加强对其审核。相关管理部门必须对工程审计事后核算及单一定额管理方式加以变革，对工程造价进行全过程的审核，有效控制工程造价问题。这里的工程全过程审计即指在对工程建设和施工图设计初期及施工调试、竣工投产等过程中全部实施严格审计。这种审计方式，不仅能够使因设计采购以及施工组织人员的不同而造成工程造价虚增的现象得到有效防止，同时能够促进工程造价的有效控制。
4、对工程施工过程中的变更审核进行加强
目前，工程造价全过程审计的实施重点在于施工阶段的变更审计。一般来说，建筑工程施工阶段的变更大多数会通过建设、监理以及施工单位填报工程变更审批表，填好审批表后将其上报给工程变更审查组进行审批。合理的变更不仅能够促进建筑施工中遇到问题的有效解决，同时能够促进建筑工程施工的顺利完成。所以审计部门在重视施工阶段工程造价变更审计之外，还必须加强对施工过程中工程造价的变更审核。
5、精通工程量计算规则
工程量的准确度决定着工程造价预结算的质量，要确保准确无误地计算工程量，只有精通工程量的计算规则。施工单位编制的决算，经常在隐蔽交叉部位多算工程量。比如，在土建工程结构图中，梁与柱交接的地方，把梁算到柱的侧面，当主梁与次梁相交接时，把次梁算到主梁的侧面。但是很多工程的预结算工作人员，在计算时都是以梁柱的结构尺寸为标准的，没有扣除两者交接的地方，增加了工作量，提高了工程造价。
6、加强对施工组织的审查，合理核定造价
施工组织设计或施工方案优劣，是影响整个工程造价的重要因素之一。施工组织不同，造价也就不一样。在实际施工中，施工单位和建设单位会充分利用先进的设备和材料，根据实际选择最佳方案，以追求高效益。作为审价人员，不单要熟悉施工组织，认真核对送审的预算，合理核定造价，还要结合设计方案，按定额规定的常规施工方法计价。通过对比两者的差异，仔细分析，属于施工单位为了保证质量或加快工程进度而采取措施的，差额部分不予认可；属于特殊施工环境或其它客观因素造成无法按常规或原施工组织施工的，经建设单位、监理单位共同商定后方可认定其费用。
7、综合分析，严把定额标准关
只有经过综合分析，严格定额标准才能准确反映真实的造价。因此，审查人员要做到下面四点来严把定额标准关。首先，及时了解施工新技术，熟悉定额，把好定额关；其次，要把好工程土方挖运关。工程经常需要进行土方的挖运。第三，要把好工程的现场签证关。把好这一关可有效防止施工单位为追求自身的利益，在签证单或竣工图中做文章的现象发生。最后，要注意核对合同条款，结合实地考察，把好材料及设备的认质认价关。
五、结束语
在工程造价管理中，概预算是不可缺少的重要步骤。我们通过深入分析工程造价中的概预算审核工作中存在的问题，并提出了相应的解决措施，保证企业的利益。
参考文献
城中村改造存在的问题范文第5篇
【关键词】投资决策；项目设计；招投标；施工及竣工决算审计
1、项目投资决策阶段的投资控制
1.1、项目投资决策阶段目前存在的问题
目前在项目建议书阶段，通常由建设单位向公司投资计划部提出投资估算，内容相当简单往往造成漏项。在可行性研究阶段，建设单位委托设计单位、勘察设计单位编制可行性研究报告，并编制投资估算，该投资估算经审批后将作为此项目工程造价的最高限额。但由于本阶段以经济分析和方案为主，工程量不明确，所以设计院本阶段的投资估算，准确性较差，同时由于建设单位通常不是投资估算和造价控制的内行，而且对工艺流程和方案缺乏认真研究；有时建设单位为了所报项目能被批准，要求设计单位在投资估算时有意低估，搞“钓鱼工程”，增加了估算的不准确性。
1.2、投资决策阶段的工程造价控制
1.2.1、在投资决策阶段做好基础资料的收集，保证详实、准确
要做好项目的投资预测，需要很多资料，如工程所在地的水电路状况、地质情况、主要材料设备的价格资料、大宗材料的采购地以及现有已建类似工程资料，对于做经济评价的项目还要收集更多资料。造价人员要对资料的准确性、可靠性认真分析，保证投资预测、经济分析的准确。
1.2.2、认真做好市场研究，是论证项目建设必要性的关键
市场研究就是指对拟建项目所提供的产品或服务的市场占有可能性分析。包括国内外市场在项目计算期内对拟建产品的需求状况；类似项目的建设情况；国家对该产业的政策和今后发展趋势等。要做好市场研究，技术经济人员就需要掌握大量的统计数据和信息资料，并进行综合分析和处理，项目建设的必要性。
1.2.3、做好方案优化是控制工程造价的关键
据国外统计资料表明，在项目前期方案优化过程中节约投资的可能性为80%左右，所以，要真正有效地控制工程造价，就应该把工作重点放在前期工作上，结合项目的实际情况，在满足生产的前提下，遵循"效益至上"的原则，进行多方案比选，通过方案优化，使工艺流程尽量简单，设备选型更加合理，从而节约大量资金。
1.2.4、合理确定评价价格和基准参数是做好经济效益的基础
财务评价是在国家现行财税制度和价格体系下，计算项目范围内的效益和费用，分析项目的盈利能力、清偿能力，以考察项目在财务上的可行性。在财务评价中，评价价格的选用是项目经济评价的关键，直接影响评价的质量。
2、项目设计阶段
2.1、项目设计阶段目前存在的问题
2.1.1、技术和经济的结合不够
长期以来，在工程建设领域，工程设计和投资控制工作联系不够紧密是一种普遍现象。一提到设计，大家必然想到那是设计人员的责任；一提到造价控制，想当然的是造价人员的职责。在实际工作中，一般都是设计人员根据设计委托进行现场调查，选择方案，进行设计，不同阶段向造价人员提供条件，进行估价或预算。造价人员对工程概况、现场情况了解很少，无法将各种影响因素考虑全面。
2.1.2、设计中成本控制认识不足，影响竞争能力
设计人员在设计中一般都比较注重设计产品安全实用，技术先进，强调设计的产值，而对设计产品的经济性不够重视，不抓设计中的经济指标和成本控制工作。
2.1.3、造价控制环节脱节
目前基本建设项目投资管理部门都采取分段式的管理方法，与之相适应的估算、概算、预算和结算也是分段编制的。设计单位一般负责初步设计概算和施工图预算，但结算一般都不参与，造成投资控制的脱节。现在新材料、新设备不断更新，价格不断变化，定额调整滞后，对工程造价的约束力降低，预算和结算差距不断增大，如果设计单位没有机会了解实际发生的工程成本，做不到评价前阶段造价控制质量如何，缺乏信息反馈，无法进行事后分析，积累经验，在以后的工作中遇到同样的问题也就不能有所突破，不能进一步提高造价工作的质量。
2.2、项目设计阶段的工程造价控制
2.2.1、设计阶段没有引起足够重视，造成失误和浪费
限额设计是以项目可行性研究报告的批复所确定的建设规模、建设内容、建设标准为依据，在投资估算限额范围内进行工程设计，以提高投资的经济效益。另外，从业主的角度讲，业主的资金是有限的，他的目的是通过项目建设实现经济效益，设计的任务就是利用业主的有限资金，合理确定工程标准、规模，确保项目的实施完成，保护业主的经济利益。从这个意义上讲限额设计更是业主所关心的。
3、招投标阶段、施工阶段
3.1、招投标、施工阶段存在的问题
一些建设单位为了减少建设资金，利用"僧多粥少"这一现象，在招标工程中任意压价，导致工程造价严重失真。使得个别施工单位通过低价中标，而在施工过程中想方设法增加现场签证及技术变更，以获得额外收入，或干脆偷工减料，在材料上以次充好来蒙混过关，留下质量隐患。
3.2、招投标阶段、施工阶段的工程造价的控制
3.2.1、做好工程造价资料的收集整理工作
要做好工程造价资料的收集这里工作，应该把它作为一项重要的基础工作来抓，建立造价资料积累制度，实现该工作的标准化、规范化和信息管理系统化。造价人员每负责一个项目，在完成后都要及时将该项目造价资料按统一的格式录入微机管理系统，为以后类似工程提供参考信息。
3.2.2、加强工程招投标，合理确定工程造价
一是坚持公开、公平、公正的原则，加强对招投标的监督；二是不断提高标底的编制质量和评标人员的业务素质，切实防止压标或低价抢标；三是严格禁止招标人利用施工企业"找活"心切的特点，人为地要求施工企业压价让利和提出垫资施工等条件；四是标底的确定原则上应使招投标双方都有利可图，达到双赢的目的。
3.2.3、加强施工管理，科学组织施工，严格控制工程造价
关键施工阶段控制造价的特点是可控制的周期长、控制面广、费用支付划分点多、造价是动态控制等。
4、竣工结算阶段
4、1、目前存在问题
竣工结算、后评估阶段存在的问题：施工单位编制工程结算书普遍存在冒算多算、高套定额单价、高套取费标准等提高工程造价的现象，调查资料显示，对施工单位的结算审查核减率一般在15%～25%。
4、2、改进建议
在竣工阶段，按有关规定编制竣工结算，计算确定整个项目从筹建到全部竣工的实际费用。
总之，现在我国的造价控制管理还是静态滞后的，不利于动态的控制投资，这就要求造价管理人员规范、系统地做好造价资料的积累，以适应造价工作新的要求，为项目决策提供科学的依据，提高企业竞争能力。
