城中村改造的影响
前言：想要写出一篇令人眼前一亮的文章吗？我们特意为您整理了5篇城中村改造的影响范文，相信会为您的写作带来帮助，发现更多的写作思路和灵感。
城中村改造的影响范文第1篇
中图分类号：TU984.114 文献标识码：A
1城中村的形成
城中村是在快速城市化的背景下，在政府制定大量空间扩展政策的条件下形成的。城中村的本质是各种利益相关者不同利益相互关系的联结。在大城市里的外来暂住人群在不断剧增，在居住上向城市提出了廉价出租房的要求。与此同时，被纳入城市发展的城中村，自动从正式市场捕捉到市场需求信号，利用良好的地域优势和低廉的土地成本向外来流动人口提供廉价出租屋，促使了城中村的形成。
2祥营村改造情况
2.1祥营村改造背景
2009年西四环的拓宽工程已拆除近百户住宅，2010年拟开工的科学大道西延工程迁移了上百户村户，并计划完成控制性和修建性的详细规划的编制，以及土地招拍挂手续及其前期的拆迁准备。在2011年计划于年初对整个村庄进行整体拆迁，最终于5月底完成了拆迁。现在该村的城中村改造用地已经征用并转为了国有，在实施征收补偿方案后开展了城中村的改造工作。
2.2祥营村改造内容
2.2.1改造的范围
祥营村改造的范围为北至枫香街、西至须水东路、东至西四环、南至玉兰街。总规划用地里面包含居住用地117.67公顷，公共设施用地10.48公顷，道路广场用地60.48公顷，市政公用设施用地0.57公顷。
2.2.2补偿方案
据调查可知在祥营村改造过程中，主要涉及安置补助和过渡期补助两个方面。现将安置补助的主要内容汇总如下：对现有合法宅基地，长期居住并享受村民待遇的按每宅400平方米予以安置；一家有两个男孩以上的，次子年满18周岁并且都享受村民待遇的，除了400平方米以外，另加400平方米；一家有两个子女以上的，在400平方米基础上，再予以安置150平方米；宅基地持证人有独生子女证的，在400平方米基础上再予以安置60平方米。关于过渡补助的方法主要是按每人每月600元发放的。
2.3村民满意度
祥营村很多村民多年来不再单纯依靠种地创造收入，但由于受到传统思想的影响，认为土地是生存之本，他们大多不愿意失去土地。另外，由于办理房产证的手续复杂，审批的时间也比较长，所以村民都比较担心什么时候能取得房产证。当然，基于老百姓对于城中村改造的利益往往不能全面观察和考虑，而对失地的成本却看得很清楚，这也促使村民会不自觉地产生了一种自我保护的情绪。
3村集体、政府和开放商的利益关系
3.1村集体的利益
村集体的利益在于村民能够得到合理的耕地和宅基地的补偿，获得长期的社会保障，生活环境能有所改善。
3.2政府的利益
政府进行城中村改造是为了提升城市的品位，改善城市的环境和形象。政府在进行改造时为了吸引开发商投资，采取了将土地出让金返还的政策，政府在这里主要是通过协调村集体与开发商的利益，而最终促进城市的发展。祥营村的后期的具体的建设工作是由开发商来完成的，在这里政府做的是拆迁工作。
3.3开发商的利益
开发商的利益诉求很明确，即是通过建设城中村的改造项目来获得利润分成。在祥营村，万科开建祥营小区，目前基本上所有老人都已入住，剩余一些青壮年还在外地打工。万科将在祥营小区的南部和西南方向开发自己的商业楼盘，以供其获得利润收入。
4村民与政府和开发商间利益存在的问题
在安置房分配方面，村民认为开发商在安置房分配时有失公允。另外针对开发商会不会发放房产证和何时发放房产证的问题存在很大担忧。这其中牵涉到政府和开发商的公担的责任和义务问题。
5村民与利益相关者关系的协调
5.1村民与政府的利益协调
政府应建设合理的城市功能布局和公建设施，在安排城中村改造时可抓住城市建设中的大型项目建设的契机，同时带动该地区的发展。在履行城市规划进行城中村改造时，应根据各城中村实际情况分类指导，分别实施，并积极创新工作思路。积极落实村民的身份，完善村民的户籍制度。
城中村改造的影响范文第2篇
关键词： 城中村改造；社会保障；公众参与；可持续发展
“城中村是我国城市化高速发展进程中出现的一种特殊现象，它是指在城市里仍然保留和实行农村集体所有制和农村经营体制的农村社区。”伴随中国城市化进程的高速发展，城中村改造成为实现城市可持续发展的必然要求。在我国实施城中村改造的模式主要有以下三种：政府改造模式、村集体改造模式和开发商改造模式。其中政府改造模式是我国大多数城市进行城中村改造时的首选模式，下文将以政府改造模式为例阐述城中村改造中存在的困境，并分析其产生的原因，进而提出相应的对策和建议。
一、城中村改造过程中存在的困境
（一）城中村改造缺乏国家宏观政策的支持。
我国在城中村改造方面的相关法律、法规及政策十分缺乏和落后，只有《城市规划法》、《土地管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》来进行规范。而在实际的城中村改造过程中经常会出现地方政府违规和违法操作，且没有相应的法律进行规制，进而引发一系列暴力拆迁和抗拆等社会现象。
（二）城中村改造后自身的可持续发展性不足。
城中村的改造，要坚持科学、合理的规划。而我国大多数城市进行城中村改造时往往存在总体规划的编制力度不足的现象，其发展和规划缺乏科学性和前瞻性。此外，在实际改造过程中，存在有形改造与无形改造失衡的状况，很难将城中村的改造与城市社会、经济、环境的整体发展相结合，因而造成城中村改造后的可持续发展性不足。
（三）城中村改造土地征用难。
城中村改造需要对土地进行征用，将集体土地转为国有土地，并对征用土地进行拆迁及安置补偿。按照《土地管理法》规定，土地征收补偿是依据土地的原用途进行补偿，而不考虑土地的区位价值，即以农业经营方式和投入为参照制定补偿标准，这给地理位置优越、寸土寸金的城中村土地带来了征地补偿标准的差异，致使实际补偿的不合理，最终造成了土地征用的困难。
（四）城中村改造资金缺乏。
城中村改造工作本身复杂、艰巨和持续时间较长，其改造涉及到征地、拆迁、安置、建设及环境整治等各个环节。对政府来说，单就征地、拆迁等补偿方面，就是一笔巨额的财政支出，而后续的市政基础设施建设等还需要更多资金，因此资金问题已成为“城中村”改造的瓶颈，并严重制约着城中村改造的进程。
（五）社会保障体系建设远落后城中村改造步伐。
城中村改造的“四个转变”之一就是要变农民为城市居民，市民化也就意味着由身份的转变而带来的传统权利的丧失和新的权利的取得，他们需要的并不是简单的市民身份认证，而是市民身份背后的权益保障，特别是直接关系到他们生存生活的社会保障制度。 但受我国长期实行的城乡二元管理体制的影响，社会保障体系的建立相当困难。尤其在涉及城中村村民医疗、住房、教育等方面缺乏实质性规定，没有真正建立起失地农民的社会保障体系。
二、可持续发展的城中村改造之路
对城中村进行改造意义重大如何更好地发挥城中村改造的作用，突破改造中的现实困境，关键就在于走城中村改造的可持续发展之路。我们可以考虑从以下几个方面着手：
（一）加快出台指导城中村改造的法律、法规和政策性文件。
建议国家在充分调查研究的基础上，广泛征求各界人士尤其是城中村村民的意见后尽快出台关于城中村改造问题的宏观指导性文件，地方政府则根据本地区的实际情况，在国家的宏观指导性文件指导下制定出相应的法规文件。特别是在涉及土地所有权转让、征地补偿、拆迁补偿等方面要制定出确实可行的方案。以规范政府的不合理行为，保障村民和村集体的合法权益不受侵犯，保护村集体资产、村民个人财产不受损害。
（二）合理、科学的改造规划先行。
首先，城中村的改造涉及到村民的切身利益，因此在编制规划时，应在充分听取他们合理意见的基础上，编制本村的改造规划。其次，改造规划要有前瞻性和科学性，城中村改造的最终目的是适应城市发展的需要，因我国城市化进程处于一种加速发展的状态，如果城中村的改造规划不具有前瞻性和科学性，势必会造成与城市的不兼容，最终导致改造的失败。最后，城中村改造规划应秉承可持续发展的思想，兼顾有形改造与无形改造，避免城中村的再生。
（三）加强城中村改造的公众参与。
政府模式的城中村改造过程中，政府应该尽快转变观念，要充分认识到人民群众在城中村改造中的主体性地位， 积极引入公众参与机制， 认真听取群众意见， 切实保障群众利益。如：加强村民参与，建立政府与村民的双向沟通机制；合理的引导开发商参与，合理引入开发商的资金以推动城中村改造进程；加强非政府组织的参与，发挥其在社会公共事业管理中的作用。非政府组织能使社会自己组织起来，生产一定社区内的公众所需要的产品或提供所需要的服务，及时回应社会多元化的需求，从而缓解社会不同群体对政府不同需求的压力，使政府专心于提供纯公共产品。
（四）建立与城中村村民相关的社会保障体系。
在城中村改造过程中，由于村民失去了土地，且村民的文化素质普遍不高，虽然失地后的村民得到了相应的补偿，但从长远来看，不利于他们融入城市。因此，政府在城中村改造时要坚持社会保障体系建设的并行，要及时在村民中建立养老保险制度和基本医疗保险制度和最低生活保障制度。把村民的就业统一纳入城市就业管理并优先享受就业培训、就业指导等待遇。
城中村的存在，不仅影响城市的美观，也给城市的发展带来诸多问题，严重阻碍了城市化的进程。因此，对城中村进行改造已成为推进我国城市可持续发展的必然要求。在城中村改造过程中，我们必须坚持科学发展观，坚持“以人为本”，结合我国具体国情并积极借鉴国外城中村改造的成功经验，尽快制定相关的法律法规，加强社会参与，完善社会保障体系，大胆进行制度创新，实现城中村改造的可持续发展。
参考文献 ：
[1] 吴建中.浅议城中村存在的问题及其改造措施[J].山西建筑. 2007（5）
[2] 李志生.关于城中村改造的问题[J] . 城市建设. 2002（5）
[3] 邵任薇.城中村改造中的政府角色扮演：安排者、监管者和协调者[J].城市社会. 2010（12）
[4] 王永昌.城乡一体化发展： 城中村改造的必由之路[J].求是. 2007 （20）
[5] 陈小燕，董 冬.城中村改造中的问题及对策[J].衡水学院学报. 2011（2）
[6] 王子新.城中村的改造及可持续发展研究[J].云南师范大学学报. 2004（4）
[7] 吴小建.城中村改造中公众参与的困境及消解[J].江西行政学院报. 2011（1）
城中村改造的影响范文第3篇
【论文摘 要】城市土地的过量开发,使得可利用土地资源紧缺,城中村土地成为城市土地市场的最后一块“蛋糕”。本文分析了城中村改造对住房供应体系的影响并提出了相关的改造建议。希望通过城中村改造不仅可以对土地资源进行优化配置和有效整合,实现土地资源的可持续利用;同时也能促进当地经济和社区居民的可持续增长及人居环境的可持续改善。
1 西安市城中村改造对其住房供应体系的影响
1.1 城中村改造对土地供应的影响
据悉,从1997年到2003年,西安市新增建设用地17万多亩。而按照陕西省政府的规划,其1997年至2010年的建设用地为13.5万亩,西安的建设用地至少提前7年“预支”了3.5万亩。自此土地资源的紧缺,使西安失掉了许多项目,如西安市政府在2002年洽谈的50个投资项目因不能及时提供建设用地走了12个,失掉投资7亿元左右;2003年洽谈的55个项目,因同样的原因失掉投资达4亿元。据统计,目前西安市可投入市场供应的土地仅1万多亩,且绝大部分位于较为偏远的区域。
城中村作为存量土地的一个重要组成部分,优越的地理位置和区位环境使其无疑具有巨大的开发潜力。西安市三环以内的187个城中村中,农业人口20.1万人,总占地面积13.05万亩。按人均65平方米(其中40平方米为居住安置楼;25平方米用于经济发展建设)指标分配,平均3.0的容积率计算,这些城中村的村民安置用地为0.65万亩,改造后可盘活土地12.4万亩,即8.67.08万平方米,可建设各类商品房、商业房、停车场、经营项目等总建筑面积2.48亿平方米,其中80%约1.984亿平方米为居住面积。
可见,城中村改造土地已成为西安市房地产市场的主要供给力量,不仅将为城市提供大量的土地,提高土地资源利用率;同时也为保障性住房的建设提供了很大的发展空间。
1.2 对居民居住条件的影响
1.2.1 对廉租房供给的影响
自20世纪90年代起,农村大量剩余劳动力涌入城市,成为城市建设和发展主要的劳动力来源。但由于他们以体力劳动为主,收入不高,因此城中村的廉租住房成为他们的主要住房需求,同时也缓解了村民的就业问题。
作为西部最大、经济最发达的城市,自20世纪90年代以来,一直是外来人口打工、出行的城市之一。据不完全统计,西安市外来人口已突破40万人,其中70%都居住在城中村,良好的地理区位、低廉的房租、方便的租赁手续、宽松的管理等优势使城中村成为城市外来人口的重要聚居地。随着城中村改造进程的加快,外来务工人员租房问题已越来越凸现。2009年8月,随着西安市雁塔区后村拆迁工作的启动,将近3万的流动人口都面临着租房难的问题。虽然城中村村民为了获取更多的租金使乱搭乱建现象极为严重,但其在缓解城市政府对于大量的外来人口居住安置问题上所起到的积极作用是不容忽视的。
由上可知,城中村改造大大减小廉租房的供应量,因此政府在对城中村改造的同时更应加强廉租房的建设力度,做好城中村的整体规划,改造城中村的同时,也推动了住房供应体系的健康发展。
1.2.2 对商品房供给的影响
经调研发现,西安市城中村改造项目的容积率都较高,价格也比同地段普通商品房要低一些,如莲湖区的“芙蓉新天地”、“古都西苑”等。这些改造项目的容积率基本上在5左右,有些甚至达到了6;其户型以80-120平方米、二室和三室为主;均价在3500元/平方米左右,与同地段商品住房相比价格低1000-1500元/平方米。可见,城中村改造的商品住房项目无论是在户型还是价格定位上都在一定程度上满足了那些真正需要购房来改善居住条件的中低收入阶层,解决了住房市场的刚性住房需求。
1.2.3 对住房供应总体的影响
根据2008年规划,到2012年底,西安市将提供住房总量为5866万平方米,土地来源主要是城中村改造,其中普通商品住房3654万平方米;经济适用房573万平方米;单位职工住房554万平方米;城中村改造安置用房199万平方米;廉租住房22万平方米。其中套型面积90平方米以下的商品住房,占各类商品住房供应总量的70%以上。预计到2012年末,西安市人均居住面积将由2008年底的28.51平方米增加到30.15平方米。
从以上数据看出,政府规划在这四年中商品房的供给以中小户型为主;经济适用房方面以平均每户建筑面积80平方米计算,这四年间将会为西安市提供71625套经济适用房,可见在城中村改造的同时政府也加大了经济适用房的建设力度;但在廉租房建设方面,以每户建筑面积50平方米计算,这四年中的廉租房供给量也只有4400户,远低于市场需求,这显示政府对廉租房的重视程度还很低。但总体来说,西安市的住房供应体系正在努力朝健康的方向发展。
2 建议
2.1 通过城中村改造推动保障性住房建设
据了解,杭州市已将外来务工人员公寓建设纳入城中村改造项目中来解决其居住问题。郑州市则通过借助城中村改造大力推进廉租房、周转房等保障型住房项目建设,满足外来务工人员的居住需求。这些成功的例子值得参考,但也应结合西安市的实际情况采取相应的方案,在合适的区域将一部分城中村改造为商品房和经济适用房,另一部分改造为合法的廉租房;此外也应多设计一些小户型,除满足房主自己居住外,便于将多出的房屋出租。具体情况视“城中村”区位地段、产业结构调整与升级及暂住人口安置数量等影响因素而定。
2.2 城中村改造应体现灵活性和多样性
首先对城中村的规划应符合其周边环境未来的发展趋势,将住宅、商业和服务业项目建设与城中村改造有机结合,因此规划设计中应带有可变性和灵活性。同时考虑到城中村负载着一定程度的经济职能,如房屋出租、商品销售等,因此改造后的住宅应考虑上层居住、下层经营的布局特点。
?参考文献:
[1] 杨淡锋. 社会视角:“都市村庄”都市化发展问题研究. 西安建筑科技大学硕士论文,2003:19-24
[2] 城中村改造. 2008,(5):17-19
城中村改造的影响范文第4篇
关键词：城中村；规划编制；城乡统筹；科学发展观
Abstract：Analysis of the city in August 2003, the "city" Comprehensive reform of the planning ideas, methods, summary of "Villages" planning in the planning system, the status, role, and how to develop ideas in the planning, integration of land resources, the region and improve the comprehensive utilization rate of land, the rational allocation of public resources, and properly handle the various urban and rural development interests, and guide the coordinated development of urban and rural areas.
Key words：Villages inside Cities；planning；planning of urban and rural；the scientific concept of development
中图分类号：TU082文献标识码：A
文章编号：1674-4144（2011）-07-68（5）
1武汉市城中村情况综述
1.1概述
城中村作为在我国城市二元土地管理制度下，城镇化高度发展的产物，往往被人们称之为城市中的“毒瘤”、“夹缝地”、“都市里的村庄”。其主要特征为：①缺乏整体规划，违法用地和违法建设现象严重，村民采用“自给自足”的建设方式自建住房，用地布局混乱，环境卫生条件差，严重影响城市景观。②市政配套设施建设匮乏，公共服务设施建设薄弱，过量的居住人口导致基础配套设施不足，居住环境质量差，存在消防等各种安全隐患。③由于外来人口数量增多且文化素质不高，管理缺位等因素的影响，成为众多社会问题并发症的高危地区。总之，城中村的存在对所在城市的社会经济发展产生了很大的负面影响，制约了城市可持续发展，影响了城市功能的发挥，损害了城市综合发展实力。
在我国当前“严格保护耕地”的政策背景下，城市土地供应已由“增量调节为主”向“存量调节为主”转变，城市发展模式由城市外延扩张的方式转变为内涵集约挖潜的方式，城中村综合改造已成为城市发展的必然趋势，为进一步拓展城市发展空间、改善城市面貌、集约化利用土地，自2000年以来，全国各地城市相继开展了城中村综合改造工作。
1.2武汉市城中村的基本情况
武汉市作为华中地区中心城市，是国家实施中部崛起的重要战略支点，随着人口、经济、城市规模等持续快速增长和产业结构的调整，城市化水平已由2001年的59.2％，提升至2008年的63.8％，城中村综合改造显得尤为紧迫。武汉市政府早在2003年8月开始进行全市城中村调查摸底工作，2004年9月正式启动城中村综合改造，成立了市、区两级城中村综合改造专项小组，全面组织协调综合改造工作。武汉市城中村总体范围包括江岸、江汉、口、汉阳、武昌、洪山、青山等主城区内的147个行政村和15个农林单位，土地总面积为21382公顷，总人口为35.66万人，其中农业人口17.10万人。按照市政府统一部署，2004年初步确定了16个试点村率先进行城中村综合改造，随后，综合改造工作在全市范围全面启动。2009年2月市政府加大城中村改造力度，明确提出“在2011年底基本完成二环线内56个城中村综合改造任务”的总体目标要求（见图1）。
1.3城中村综合改造规划编制内容及实施效果
武汉市城中村综合改造是一个系统工程，其政策框架确定为“六改一建”综合配套改革，即是：①经济组织改制：促进城中村集体经济的管理模式转变，使其成为符合市场经济体制和现代企业制度要求的企业。②户籍改登：将城中村村民农民户口改登为城市居民户口。③村改居：依法撤销村民委员会，组建社区居民委员会。④福利改保障：村改居人员按月发放福利改为一次性纳入城市社会保障体系。⑤土地改性：依法将城中村的集体土地转变为国有土地。⑥村湾改造：按城市规划和建设的标准及要求，改善公共设施。⑦建设文明社区：按照城市管理规范要求，建设文明社区。城中村综合改造规划是以上系统工程中的一个基础组成部分，通过对村集体土地资源进行合理的空间布局，从而为改造实施提供指导依据。
1.3.1综合改造规划编制内容
深入调查村人口、土地资源、现有集体产业等现状情况，按政策测算改造村湾需还建补偿、补足的建筑面积，并针对土地存量情况制定不同的改造方式。按照村湾农业人口人均农用地拥有量分为3个类别，其中A类村为人均农用地小于0.1亩的村；B类村为人均农用地大于0.1亩、小于0.5亩的村；C类村为人均农用地大于0.5亩的村。A、B类村以开发项目和还建项目捆绑开发建设的方式进行改造，C类村通过土地统征储备达到B类村标准后，再进行改造。
通过对村湾用地规划选址研究，并与城市法定规划对接，进行各类用地的空间布局规划，用地主要分为五类：①保留和还建用地：包括经过改造整治后保留的居住用地和拆除后重新进行建设、用于村民拆迁安置的居住用地。②开发用地：按照还建用地的1∶1-1∶1.5的比例确定，主要用于房地产开发和改造建设资金平衡。③产业用地：主要用于改制后村经济实体的发展和安排村湾劳动力就业，按照人均劳动力80m2标准配置。④规划控制用地：主要指按照城市规划要求，确定为城市道路、绿化、市政基础设施和公共服务设施建设的规划控制用地。⑤储备用地：即是还建、开发、产业用地按规定满足配置要求后，纳入市土地整理储备中心统征储备的剩余土地。
对村民还建用地、开发用地等建设用地编制意向性详细规划设计方案，明确还建、开发等用地建设强度及相关规划控制要求，并制定土地开发的规划设计条件。依据设计条件，开发用地与还建用地通过市土地交易中心公开挂牌交易，进入规划实施阶段。
1.3.2改造实施效果
截止到2009年4月，武汉市二环线以内56个城中村中有2个村以土地统征方式纳入市土地整理储备中心储备计划；41个城中村已完成城中村综合改造规划的编制工作，其中11个村已进入土地开发实施阶段；其余13个村正在进行综合改造规划的编制（见图2）。
通过城中村综合改造的实施，城市面貌及村湾环境质量得到极大改善，综合改造在城市建设中的作用和效果已初步显现，主要表现为：
①提升了城市形象，重新塑造了区域城市景观，随着城中村的拆迁，村民新的居住小区规整划一，按规划形成城市道路、绿地，市政和居住生活配套设施日趋完善。
②盘活了城市存量土地资产，特别是为中心城区提供了大量土地资源，进一步发挥出城市的集聚效益。二环线内41个已完成改造规划编制的城中村，土地面积总计约为2547ha，其中开发用地约为702ha，储备用地约为71ha。开发、储备用地属于新增的城市发展用地，即为中心城区提供了约773ha的可开发建设用地，约占改造土地总规模的30％。
③通过城中村改造项目的推进和“村改居”的方式，不仅实现了村民身份转变，更重要的是实现了村民生活方式和社会价值观的转变，通过相关职业技能培训，拓宽了村民的就业渠道，村民从根本上转变为城市居民。
武昌区沙湖村是武汉市第一个进入城中村综合改造试点和完成土地挂牌交易、进行改造的村湾，全村总用地面积为24.18ha，总人口为718人（215户），现状住宅总建筑面积为43220m2。改造前该村道路狭窄、环境卫生状况差、建筑外貌陈旧，市政、生活配套设施严重不足，日照、消防、卫生间距均不符合规范要求。2005年10月该村改造土地在市土地交易中心以1.5亿元的价格顺利成交，2007年该村已完成还建用房约48700m2，开发商品住房约127000m2，并开始向社会售房，改造后的沙湖村环境面貌已焕然一新，成为武汉历史上第一个城中村改造工程的开端，促进了“城乡一体化”构想的实现，起到了很强的示范作用（见图3）。
2规划编制思路与方法
党的十六大提出统筹城乡经济社会发展要求，并进一步强调：“坚持以人为本，树立全面、协调、可持续的发展观，促进经济社会和人的全面发展。”因此，用城乡统筹的理念和方法指导城中村改造规划编制有其现时性和紧迫性，按照科学发展观的要求，合理配置公共资源，妥善处理城乡发展中的各种利益关系。以“依法行政，有情操作，改制先行，改建跟进，统筹兼顾，属地管理”为原则，积极推进全市城中村综合改造工作。
2.1纳入规划体系，统筹管理，协调城乡发展
城中村改造规划属于城市规划体系中的专项规划，它有其特殊性，是一个调整城市产业结构、理顺村内土地产权、重组城中村社会组织关系的过程，同时在改造过程中会涉及改造模式、拆迁安置补偿方案的选择，但所有这些改造意向最终会转化为物质空间的落实，落实到对村属土地功能的重新布局。因此，城中村改造规划与城市分区规划、控制性详细规划（以下简称控规）有着密切的联系，应纳入城市规划体系。
城中村改造规划编制也是落实和深化上位规划的过程。城中村改造规划以分区规划和控规为指导依据，确定城中村土地利用功能要求以及建设强度。改造规划编制中既要综合考虑村集体经济发展、村民安居就业等相关方面，同时还要保障城市公共利益，为公共设施留下建设空间，特别是落实控规中确定的公共服务设施、市政公用设施等“五线”控制要求，完善城市功能。二环线内41个已完成改造规划编制的城中村中，规划控制用地比例高达44％（见图4），其中包括城市道路、公共绿地、市政设施、中小学、轨道交通控制用地等。
作为规划体系的中一个重要组成部分，城中村改造规划编制成果被纳入到城市规划设计研究信息系统（简称“一张图”）①，与控规、城市设计、历史街区及风貌区规划、旧城改造、现状信息等各层次、各类型的规划信息一并作为规划信息的支撑，以“一张图”为统筹平台，实现规划对接及规划管理双重要求，以利于各规划编制单位、审批管理部门、社会公众的实时查询，确保各类规划信息的衔接，更好地服务于规划管理工作。
2.2挖掘土地潜力，加强土地整合，增强板块效益
土地资源是城中村改造的载体，土地存量大的城中村易于改造，存量小的村举步维艰，挖掘现有土地潜力是城中村改造的重点。主要方法有两方面：
其一，采取灵活多样的拆迁安置方式。规划编制中积极解放思想，采取实物还建、货币安置、实物货币相结合等多种安置方式，尽量减少还建村湾的用地规模，以保障开发量与还建量在经济上平衡。位于城市中心区、存量土地缺口较大的城中村，一般采取用货币补偿方式，鼓励村民在市场自行购房，其腾退村湾用地纳入统一开发建设中。
其二，各城中村现状土地分布凌散、村界形状不规整，独立建设往往出现土地利用率低等问题。从城市规划全局性角度出发，规划编制中采取打破村属地域界限，整合周边国有土地、共同开发建设的模式，以增强土地板块效益。为保障有效的落实规划意图，以区政府为责任主体，在行政区范围内实行土地资源的调剂，跨村域范围集中安置村民还建用地，并进一步整体进行土地开发及市政基础设施配建，提升了土地利用价值。同时，结合人防、抗震等防灾规划要求鼓励开发利用地下空间，有效复合利用土地资源。
2.3合理配置产业用地，拓宽村民就业渠道，构建和谐社会
城中村综合改造是一项复杂的社会系统工程，它不仅是对旧村湾及其基础配套设施等物质层面的改造更新，同时也是村民的生活、生存方式以及社会价值观等精神层面的改造。在当前构建和谐社会的大环境下，村民的就业安置、社会保障等同样成为改造工作的重要内容。随着城镇化的推进，村民的谋生手段逐步从传统的农耕方式转变为依托村集体经济组织的方式，目前村集体经济存在的主要形式体现为：村办企业（包括商业、仓储、工业）、物业出租（包括私房出租）、参股商业合作经营的方式等。城中村综合改造规划中从预留产业用地、经济转型等方面引导集体经济的持续性发展。
其一，城中村改造规划按照村劳动力人均80m2标准预留产业用地，用于改制后村集体经济的发展和安排村民的就业。因村湾土地不足，产业用地配置无法达到标准的，按不足用地面积的2倍核准商业用房的建设指标，由改制后的经济实体建设，用于发展经济、安置就业。
其二，对原村集体产业用房避免采用全部拆除重建的“一刀切”方式，在符合上位法定规划和产业政策的前提下，保留村集体现有的产业用地。同时充分结合区域产业结构，依据区域功能定位，积极引导村集体经济转型，中心城区以商业服务业为主，或以土地资源入股大型商业设施的开发，谋求长远经济发展；城郊结合部以无污染工业、仓储、物流等产业为主，诸如钢材市场、物流中心等多种形式，并与周边都市工业园区相结合，共同发展。
2.4引入经济评估测算，保证市场可操作性
城中村改造工作由政府主导组织推进，实施土地开发的主体为改制后的村集体经济实体或房地产开发企业，土地开发方式均采用开发用地与还建用地捆绑挂牌出让，即土地开发单位需同步完成村民还建住宅工程，土地成本能否与开发收益相平衡是推进实施的关键因素。由于各村情况错综复杂，为公平、透明，统一城中村改造挂牌出让土地成本测算标准，以挂牌土地成本为基础，对照项目区域现时楼面地价，估算相应的开发建设量，以此作为开发用地建设强度咨询论证的参考依据。在成本过大、强度要求过高的情况下，仍应在交通、日照、消防等规划要求基础上，制定适宜地块强度指标，但可在区政府统筹考虑下转移部分容积率，以增强改造实施的可操作性。
2.5各级政府联审，增强公众参与
村民是城中村综合改造中重要的利益攸关方，改造能否顺利实施取决于村民的支持力度。城中村综合改造规划由始至终贯穿透明、公开、公正的原则，通过规划建议书、现场调研会等方式，征求村集体经济组织及村民意见。针对城中村改造问题的复杂性和动态性，为避免过去规划自上而下地“指挥”基层，基层又缺乏对宏观目标呼应，规划与实际脱节的问题，城中村规划编制中倡导“过程式规划”，采取市、区、村联合审查模式，宏观指导与实际需求直接交流，协调解决问题。
3结语
城中村改造涉及到政策、规划、市场等多个方面，是一个复杂的系统工程。“两型”社会建设目标为城中村改造创造了历史机遇，在改造过程中，各种特殊情况不断出现，困难也是巨大的，但只要抓住发展契机，坚持以科学发展观统筹城乡协调发展，编制操作性强、有针对性的改造规划，将为城中村改造提供科学指导依据，有效推进改造工作。
注释：
①“一张图”由“一图三库”构成,“三库”分别为法定规划库、专项规划库与现状信息库三个数据库,“一图”是“三库”中经审定的法定规划信息的集成,是“一张图”辅助规划编制、审批、管理、执行以及对外的核心内容。
参考文献：
[1]王福定．城中村改造对策探讨[J]．城市管理，2004．4.
[2]韩荡．“城中村”改造的理论框架及案例研究[J]．规划师，2004.
[3] 许莉俊，黄鼎曦．“城中村”改制的规划标准衔接探讨――以广州为例[J]．规划师，2007（6）.
[4]李洁，赵文武．“城中村”改造与城市集约利用研究――以济南市为例[J]．资源开发与市场，2007（12）.
[5]张侠，赵德义．城中村改造中的利益关系分析与应对 [J]．经济地理，2006（5）.
城中村改造的影响范文第5篇
关键词：城中村；城乡二元体制；改造。
随着改革开放的深入，以及城市化进程的加快，原来紧挨着城市的那些农村全部或大部分耕地被用作城市建设，由此出现了“都市里的村落”也就是“城中村”现象。 广义的城中村是指在城市高速发展的进程中，滞后于时展步伐，游离于现代城市管理之外，生活水平低下的居民区；狭义的城中村是农村村落在城市化进程中， 由于全部或者大部分耕地被征用， 农民转为居民后仍然在原村落居住而演变成的居民区。 本文以狭义的城中村进行分析。
一、城中村出现的原因及存在的主要问题。
（一）城中村出现的原因分析。
首先，我国城市化的快速发展。 世界城市化发展经验表明， 城市化可分为起步、 加速和成熟三个阶段，城市化 30%～70%为加速阶段，而我国现在城市化达 40%，正处于加速发展阶段，要求有更多的土地用作城市建设，政府在征用农村耕地时，往往出现短期化行为，出于对成本的考虑，在对农村进行城市化改造时，仅仅是将耕地作为建设用地，却没有对村落进行改造，征地后的开发建设，企业和政府都将眼光放在项目上，仅考虑当前的利益获得。 此外，政府在改造时有畏难思想，因为对这些农村宅基地进行改造，必然会影响到当地的村民，会面临很多困难，管理层次的畏难情绪是城中村现象长期存在的又一重要原因。 可以说，城中村现象是一个典型的城市化滞后于工业化的特征。
其次， 城中村现象根源在于我国的城乡二元管理体制和土地二元所有制结构。 长期以来，我国对农村和城市的管理一直是分割对立的二元管理体制，在户籍管理、教育服务、福利保障上都严格划分了农业人口和非农业人口的区别。 在对城市和农村的管理上也是完全不同的，“城”和“乡”属于不同的管理机构， 城市的管理法规对农村集体所有的耕地和宅基地没有用。 而且，城中村在耕地被征用后仍然保留农村管理体制，村委会有更大的自主权，并不按照所属的街道办事处进行管理。 此外，我国实行土地二元所有制，城市的国有土地归城市统一规划，而农村耕地和宅基地归集体所有， 这些因素都导致了农村耕地被征用后，原来的农村村落成为了封闭的小社会，缺乏正规的管理，形成了“都市中的村庄”这样一种特殊的社会现象。
（二）城中村存在的主要问题。
（1）城中村建设管理差，布局混乱。 在城乡二元管理体制下，城中村缺乏统一规划，和城市建筑格格不入， 对农村来说它是城市， 对城市来说它又是农村，村民随意乱搭建筑，乱拉电线，有许多“握手楼”、“贴面楼”，房屋拥挤现象严重，消防隐患很大。
（2）城中村基础设施差，村民生活水平低。 由于缺乏统一的管理，城中村基础设施条件很差，缺少排水排污系统，污水横流，垃圾没有统一处理。 道路难以满足消防、救护、环卫车辆通行。 极少有医疗点，很多村民生病就去找民间“赤脚医生”医治。 没有健身、休闲的场地和设施。 此外， 城中村居民原先都是农民，从事农业劳动，现在耕地被征用了，他们就面临新的职业选择，很多村民文化程度不高，也没有相应的技能，找工作十分困难，只能选择体力劳动，获取不多的薪水，因此，他们的生活水平要比城市居民低很多。
（3）外来人口众多，社会治安混乱。 城中村居民失去土地后，找不到合适工作，就将房屋出租，有的甚至随意搭建建筑物出租给别人， 因为租房价格便宜，吸引了很多外地打工者来居住，因此就成了外来人口的聚居地。 由于人口结构复杂，出租屋隐蔽，无人管理，因此成为了犯罪嫌疑人的庇护所，是绑架勒索、贩毒的高发地，社会治安存在极大的隐患。
二、城中村改造面临的困境。
（一）经济利益制约了城中村改造的步伐。
城中村改造不仅仅是将村落改建成城市建筑给村民居住那么简单，其中涉及了村民、政府和开发商的利益，这三者的经济利益不协调好，城中村改造就不能顺利完成。
城中村改造影响最大的是村民的利益。 首先，对城中村进行改造就必须拆除旧的村落、收回土地，因此就面临给村民征地补偿和安置就业的问题， 但是支付补偿金的标准却往往不能让村民满意， 征地补偿标准低了，村民不愿意，标准高了，政府和开发商承担不起， 而最终的结果往往是村民大多不清楚补偿标准，只能是被动地接受，村民的利益得不到有效保障。 其次，村民的逐利心理。 在城中村改造中常常会有一些“钉子户”，他们是城中村改造的最大的反对者，开发商既要满足政府对于城市规划的要求，又要处理好拆迁费问题， 就给改造带来较大困难。 此外， 对于政府来说， 城中村改造要进行基础设施建设， 拆迁费用和公共设施建设都给政府财政造成较大压力。 所以，村民、开放商、政府三者经济利益的交织给改造带来较大困难。
（二）村民的安土重迁思想制约城中村改造。
我国是一个农业大国， 农民对于土地依赖性很强，有着很深的感情，虽然许多农村地区在暴风骤雨式的城市化进程中迅速完成了历史性转变， 使很多农民实现了祖祖辈辈的城里人愿望，但是，实际情况却是很多农民不习惯城市生活， 他们很留恋原来的田园生活， 想继续种地， 尤其是一些老年人最不适应，以前在农村生活，各家各户都认识，抬头不见低头见，邻里之间可以串门聊天，而改造后各自待在家里，没有人说话聊天，老人更感寂寞。 特别是中国农民长久以来就祈求“安稳”，不愿意搬动，守着自己的老房子，这种思想也是影响城中村改造的重要因素。
（三）城中村改造中的一些“面子工程”。
城中村改造有些是拆迁重建， 有些是在原住宅基础上进行规划改造，后者往往会出现“只改面子不改里子”的做法，即仅将原来的旧房子外面重新修整粉刷，对房屋内部就不管理了，这些城中村从外部看是整洁新颖的， 但房屋内部有很多问题， 如墙壁裂缝、房体下沉等，甚至出现危房却没有解决，这与改造的初衷相违背。 对于城中村改造，不仅仅是改善城市面貌， 更重要的是对村民生活质量的提高， 这种“面子工程”只会增强百姓对改造的抵制心理 ，而不能推动城中村改造的顺利进行。
（四）改造后“新城市居民”的管理压力。
目前很多城市都存在重视城中村的景观改造而忽视人的改造问题， 改造后村民的生存方式没有得到根木改变，依旧过着游手好闲的生活，是城市人力资源的极大浪费。 政府虽然会给部分人安置就业，但安排就业的工作性质、技能要求、薪酬情况、劳动强度等，很难让大多数人都满意。 另外，村民不只是简单的身份改变， 更重要的是要用城市居民的标准来管理。 这涉及到一系列待遇问题，如最低生活保障、医疗保险、失业保险、教育等。 改造工作不只是完成硬件环境的转变，软件环境的改变更为重要。
三、城中村改造的基本思路。
（一）转变管理体制是城中村改造的关键。
城中村形成的根本原因就是我国城乡二元管理体制，现代城市的管理严格有序，而城中村的管理仍然是保持农村建制， 这种城乡二元管理对城中村管理上的交叉重复，看似实施管理，实际上却谁也管不着，谁也管不好，造成管理上的混乱和低水平，没有好的管理，当然不能实现城中村良好改造。 因此，应该把城中村纳入城市管理中，服从城市统一规划，降低村委会在城中村的“统治地位”。 村民也应该实现身份的完全转化，由村民转化为居民，不仅仅在管理上统一，在服务上也要统一，包括医疗卫生、交通环境、社会保险、教育等和城市居民享有同样的服务，只有这样，城中村改造才能得到村民赞同和支持，从而减少城中村改造的阻力。
（二）政府调控、市场运作，确保三方利益。
城中村改造能否顺利进行的关键在于三方利益的协调。 对于村民来说， 改造后要获得好的生活环境，提高生活水平；对于政府来说，通过改造美化城市环境，推动城市经济发展；对于开发商来说，要获得其预期的利润。 要实现这三个方面的统一，就要求政府制定切实可行的拆迁改造政策， 规定合理征地补偿标准，合理处置集体财产，解决改造后村民成为居民后的生活、教育、保障等问题，使村民在城中村改造中获得利益，提高生活水平；同时，对开发商，政府要保证公正、公平的竞争环境，发挥市场机制的调节作用，公开招标，发挥开放商的主体作用，保证开发商能够获得相应的利润，从而在政府、村民、开发商三者利益协调的情况下， 推进城中村改造的顺利展开。
（三）对不同类型城中村进行分类改造。
在城中村改造过程中， 要根据各个城市城中村不同的特点有区别地进行分类改造。 对于一些发展相对好的城中村， 基本符合城市规划要求的可以不进行彻底拆除建新房，而是保留原有面貌，对局部进行维修翻新，改善基础设施建设；有些城中村的建筑特色和民风习俗， 可以保留下来的要加以保护。 总之，在城中村改造中切忌一刀切，特别要克服“只改面子不改里子”的现象。 对于严重违背城市规划的城中村要彻底改造， 将城中村改造成为符合城市现代规划的区域，推动城市和谐发展。
（四）“村庄人”的城市化。
对于城中村的改造， 除了物质层面的更新和经济上的补偿外， 还要转变城中村居民的思想观念和生活方式。 城中村的居民虽然身处城市中，名义上是城里人， 但他们的思想观念和生活习惯还没有跟上城市生活的步伐，因此要推进“村庄人”的城市化，通过传单、黑板报、广播等对他们进行现代城市文明思想的宣传教育，开展丰富多彩的社区文化活动，大力转变他们的思想观念， 改变陈规陋习， 提高文明素养，做新型城市居民。
参考文献：
[1] 李志 勇 ， 杨 永 春 . 中国 城 中 村 问题 研究 进 展 [J]. 甘肃 科 技 ，2008（4）。
[2] 丁 洪 建 ，邢 海 峰。城 中 村 的 问题 、成因 及 规 划 管 理 对 策[J].中国知网，2007（12）。
[3] 董永红，王东刚。论城市化的“城中村”改造[J].西北建筑与建材，2003（6）。
