房地产建筑工程管理

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房地产建筑工程管理范文第1篇

关键词：建筑工程管理；房地产项目

在房地产项目中有效进行建筑工程管理，能够减少建设项目的风险，并且能有效控制建设成本，保证房地产事业的建设效益。

1当下房地产项目在建筑工程管理中存在的不足

1.1进度管理上的不足

对于建筑的进度没有进行严格的管理，施工进度对于建筑的质量有着密切的联系，所以在建筑的进度管理上是非常重要的。由于人们对建筑的要求不断增加，给房地产项目的建筑工程管理带来了巨大压力，增加了其管理难度。并且城市化建设对其建筑的工期也提高了要求，这又加大了工程管理的难度。就目前来看，存在房地产项目在建筑工程管理上，缺乏专业性的指导，管理模式不健全，不能形成一个有效的管理系统，进而影响整个工程的进行。而出现这些问题的主要原因就是管理层没有重视，没有指定合理科学的施工制度，使工程进度得不到有效的管理，进而导致员工盲目施工，影响整个工程的施工进度，严重情况会导致安全事故的发生，给公司带来经济和名誉上的损失。所以在建筑工程中做好进度管理工作，是保证工程质量的重要一环。

1.2质量管理上年的不足

在房地产建设过程中，存在企业设计这一环节的管理上，缺少对工程质量的有效管控。企业为了加快进度，没有将图纸的细节与各个部门进行沟通协调。前期的图纸没有细化，就会导致在工程后期出现各种线路之间的问题，会适得其反，在后期进行大量的调整，甚至返工，进而影响这个工程进度，对工程的质量会产生较大的影响。企业在房地产建设中对质量法人落实力度不够，存在企业在施工过程中，对于施工技术没有具体要求，导致最终的建筑与预期的效果存在差距。同时对施工过程中的各个环节的检查不到位，使工程的质量受到很大影响。监理人员没有切实履行自己的责任，也会导致工程质量的而降低。所以在建筑工程管理中，加强对工程的质量管理是非常重要的。

1.3工程造价管理上的不足

在房地产成本管理中，工程造价管理是较为复杂，且涉及领域较广的一方面，其对建筑的成本影响较大。前期的工程造价的工作在管理上没有进行有效落实，就会在工程后期出现建筑工程造价管理与实际情况不符合，会使后的工程造价预算提高，是企业的利益收到损失。工程造价管理不力，容易使资金不能有效利用，收效甚微。在具体的建筑工程中，并没有安排专业的人员进行工程造价管理，更没有建立有效的管理制度，使建筑工程的造价成本提高，还没有得到相应的成效。

1.4安全生产组织上的不足

在建筑工程中，对于安全生产的组织上是企业的负责人必须落实的。要保证建筑工程的安全实施，不断提高自身在安全管理中的作用，促进工程的顺利实施。在目前，存在相关管理人员没有在岗的情况。这会导致在施工现场的安全生产的不到有效指导，安全条例和安全制度得不到有效落实，是工程存在安全隐患，影响工程的顺利实施。

2建筑工程管理在房地产项目建设中的实施方法

2.1完善工程造价体系

房地产企业必须建立一个完备的工程造价体系，企业要从长远的角度去考虑，为保障各项资源得到有效利用，要在工程前期制定完整的工程造价体系。企业最好聘请专业的人员，在工程前期，对工程的造价进行合理的分析，使资金和人员、设备等等到充分利用，在保证工程质量的高效的前提下，最大限度的降低建筑成本。除了前期对工程造价的管理，在工程额的实施过程中，对自理金的刘邓情况要实时监控，避免资金链出现问题，避免资金流失的情况发生。企业对资金进行有效管控的同时，就加强论文对整个工程的造价体系进行整体的把控，进而使企业的利益得到保障。同时财务部门要保障应急预算资金的储备。对于财务部门的管理力度要加大，遏制挪用公款和资金流失的情况发生，保障工程的顺利实施开展。相关监管部门要担负起自身的责任，把公司建立的各项规章制度落到实处，切实保障工程的顺利开展，保护公司的利益。

2.2加强对安全施工制度的落实

企业要想长远的发展，必须采取必要的安全措施，减少在施工中安全事故的发生。企业在制定安全施工制度后，要加强落实，避免出现安全事故。在施工中要安排专人进行安全检查，对施工现场要严格保证安全管理，提高员工的安全施工意识，全体员工必须严格按照安全制度规范施工，从源头杜绝安全事故的发生。对于员工的素质不同，企业要定期展开安全培训，对施工人员的施工技术和造作规范做好培训，提高施工人员的自我保护意识，减少施工中的安全隐患。监督检查人员必须严格执行安全制度条例，如有违反，严格处罚，以促使员工能够遵守安全制度条例。

2.3加强工程质量管理

加强对工程质量管理，可以有效提高工程质量。影响工程质量的第一个环节就是原材料，所以企业在招标过程中要本着以工程质量为基础的原则，来选择相应的供应商，使由于原材料的问题影响工程质量不能发生。在施工中注意运用新的技术、设备，确保提高房地产工程的质量。在施工中还要对各个节点进行质量把控，在施工的环节中，对各项指标进行质检，一旦出现不合格的情况，要及时调整，避免后期返工，延误工期，确保工程保质保量的完成。

2.4加强对施工人员的专业培养

施工人员是具体实施建筑的人员，所以对于他们的专业技能的培训时很有必要的。企业开展相关的专业技能培训，能够有效提高施工人员的操作规范，提高专业水平，提高建筑工程的质量。企业在招聘时，要提高标准，要招聘具备相应从业资格证书、具有相应学历的员工，这样才能保证在施工中的各项专业技能达到操作规范你，进而提高工程工艺水平，提高整个工程的质量。

2.5加强对施工进度的把控

在施工进度的管理上，要从科学的角度考虑，不可仅仅追求工程的速度，要保证整个工程的各个环节顺利实施。在工程开始之前，要对整个工程有一个宏观的把控，从专业的角度来分析工程重难点，对各个关节做好统筹安排，确保工程的各个环节都高质量的完成。相关管理人员要做好各个部门之间的沟通协调，保证内部的有效沟通，才能实施每个员工的力量发挥出来，齐心协力共同完成项目工程，保证工程的质量。房地产项目是影响地方GDP的重要部分，所以加强建筑工程管理在房地产项目上的应用，可以让房地产项目的管理更加科学规范，成本进行有效管控，使企业的利益最大化，进而影响地方经济的发展。同时加强工程管理，可以使工程进度合理推进，工程质量高效稳定，施工工艺得到保障，工程造价合理规范。从工程的各个环节进行质量把控，从工程的整个施工过程进行资金监管，保证工程高质量，低成本的如期完成。

房地产建筑工程管理范文第2篇

关键词 ：房地产建筑工程锅里工程的项目管理工程的施工管理工程的现场管理

中图分类号： F293.33 文献标识码： A 文章编号：

近年来，我国的房地产行业快速发展，已经成为国民经济发展的重要支柱之一。但是在快速发展的同时也出现了许多问题，比如房屋老化迅速，较早出现墙面脱落等各种各样的不良现象。

在房地产行业发展的过程中，导致以上不良现象出现的最重要的原因就是传统的房地产施工管理的组织编制已经不能适应快速发展的建筑技术，房地产施工管理的组织编制需要有更好的完善，来适应现在房屋建筑工程管理的实际情况。

在我国房地产建筑工程施工管理主要包括：工程的项目管理、工程的施工管理、工程的现场管理三个大的方面。我们就以这三个大的方面来对如何强化房地产建筑工程施工管理进行一些思考。

一、工程的项目管理

在古代用兵打仗的时候，常会说“兵马未动粮草先行”，其实是说，在一个计划开始之前必须要首先做好周密的布置来取得计划的成功。在一个工程项目开始之前也是一样的，工程的项目管理必须要首先做好才能为工程的顺利进行打下良好基础。

工程的项目管理要做好，一定要重点把握以下几个方面：

1.要使工程顺利地进行，杂乱无章肯定是不行的，这就要要管理者要注意运用系统观念来进行管理，设定、建立工程的施工组织、订立编制工作的一些标准。组织有关的项目管理部门在大型项目的进行过程中对一些施工组织材料进行收集。在材料收集完成之后对其进行分析，并且把经过分析的材料进行，从而是人们能够对分工和工程进度有详细了解，是各部门能够更好的协调。

2.在项目施工的过程中，改变以前由技术部门大包大揽进行施工组织设计的做法，实行由项目管理者设计编制的方法。这样，由最一线的管理者来制定编制，使项目的编制更加适合项目的实施，更好地服务项目管理的全过程。

3.在项目建设开始之前，施工组织管理的设计部门要对项目进行实地考察，从实际出现进行施工施工组织设计，选择合理的施工方案。设计者应该把自己多年工作积累下来的建筑施工方面的有关技术资源与现代的科学管理方法相结合，并且根据项目自身的特殊性来使建筑项目在技术可行性和经济合理性达到一个统一。

二、工程的施工管理

在我国，一般房地产项目的施工建材都会采用发包或承包的的方式来完成，即：把一个大的建筑项目划分成几个小建筑项目（绿化、消防、市政管线等）分别发包给不同的施工单位来进行或者把工程的施工完全发包给一个施工单位来完成。

在项目建设的过程当中，对于一些大型的建筑项目或者高档的住宅区都会采用MC或CM的承发包方式来进行工程的施工管理。

MC模式也就是施工总承包管理模式即开发商与某一家具有丰富施工管理经验的单位签订施工总承包合同，由该单位来负责此建筑项目的施工组织和管理。一般来讲，这个承包单位不会参与到工程具体的施工，而是对工程进行再次分包的招标和分包。对于工程建设来说，这个模式可以使施工进度加快，这些费用是根据建筑项目安装费用进行某一比例的提取。

CM模式是指建筑项目的开发企业委托CM单位，在施工建设的过程中以项目承包商的身份使用快速路径的试产组织方式来对进行项目的施工管理。CM单位会直接只会建筑项目的施工活动，并且在一堆程度上对项目的设计活动产生影响。CM工程施工管理模式的特点是，项目的设计与施工能够充分的衔接，而且CM企业在这个过程中也会承担响应的风险。

在一个房地产项目的建设过程中，工程的施工管理可以采取不同的模式，但是对于房地产开发企业来说只有被一个目的，就是在把成本控制在合理的范围内，同时用最短时间来完成高质量的建筑项目。为了达成这个目的，开发企业在进行项目施工管理的时候一定会在施工质量、进度、成本等方面进行严格控制，通过施工管理过程中的投招标、施工资质把关、工程款的发放等措施对醒目建设进行掌控。

三、工程的现场管理

在项目建设的过程中，工程的现场管理是房地产建筑工程施工管理非常重要的一部分，它直接关系到建筑工程的质量好坏。对于很多施工企业来说，工作就是天天与工程的现场管理打交道，工程的现场管理是施工企业进行生产经营的进本活动。为了保证工程项目的质量以及施工企业的顺利经营，施工企业在工程的现场管理中应该做到遵守以下几个原则：

1.控制成本原则

在以往的项目建设过程中，很多施工企业只是一味地求“快”或者求“稳”，只重视项目建设的速度和质量，却忽视了项目的成本计算，从而导致了企业单纯的生产观念和进度观念。

在市场竞争日益激烈的情况下，施工企业应该适当转变生产理念，除了重视项目进度和质量之外，树立一定的成本控制观念。在项目建设的过程中，做到每个环节都要精打细算，在管理过程中争取以较少的投入换取更大的产能，杜绝项目建设过程中的各种浪费现象。

2.科学实用原则

在项目施工建设的现场管理的过程中每项工作都应该做到既按照科学的观念进行又要符合现场的实际情况，做到既科学又实用。在现场管理的过程中会出现各种各样的情况可能在以前的理论上并没有遇到过，这样如果只是一味地照搬理论知识想按照科学的方法办事是绝对行不同的。

在就要求施工单位在进行现场管理时要学会可适当变通，做到既符合现代化生产的科学要求，又能够实用施工现场的实际情况，从而科学有效地利用施工现场资源。

3.标准规范原则

在项目施工建设的过程中，施工现场最基本的管理准则就是施工活动的标准化、规范化。在工程施工的过程中，很多项目都是需要不同的人和单位和合作完成的，如果不能达到施工的标准化、规范化项目会很难继续进行。

在进行工程的现场管理时，为了能够是各部门能够协调合作，所有的生产要素必须做到规范化、标准化，使施工现场的生产和管理效率得到本质性的提高，建立起标准、规范的施工现场。

总之，强化房地产建筑工程施工管理并不是建筑项目某一方单独的内容，它涉及到工程建设的各个方面，还学要在以后的实际工作不断探索，使我国的建筑工程施工管理水平能有更大的提升。

参考文献

[1] 吕萍.房地产开发与经营[M].北京:中国人民大学出版社,2009.

房地产建筑工程管理范文第3篇

关键字：房地产；建筑工程；施工管理；问题；要点

中图分类号：TU723.3文献标识码：A

房地产建筑工程施工管理是保证建筑工程施工质量的重要手段，要想使施工管理充分发挥作用，就要从房地产建筑工程的全程出发，做好工程各个阶段的施工管理和控制，保证工程的施工质量和安全，防止房地产开发过程中的安全隐患。当前，我国房地产建筑工程施工管理中仍然面临着一些问题，这些问题严重阻碍建筑工程的施工质量，同时影响工程建筑效益水平的发挥。由此，本文根据房地产建筑工程的相关问题进行分析，并提出施工管理要点，以供参考。

1 房地产建筑工程施工管理问题

1.1 房地产建筑工程施工管理意识薄弱

当前，房地产建筑工程施工问题层出不穷，其根本原因是房地产建筑工程施工管理的意识薄弱。建筑施工方和开发商对施工管理不能从根本上加以重视，施工管理仅仅是一个口号。建筑工程施工过程中缺乏一个系统的施工管理体系，在施工过程中违规操作和违章操作的现象严重，但是施工管理却无从下手，缺乏管理体系的引导作用，因此，施工管理的效率低下，影响施工的质量，导致施工安全隐患的发生。而在施工中要做到将项目施工责任落实到施工的每一个最小的单位，将每一个人的安全和安全管理部门以及整个施工单位挂钩，这就使得整个项目工程中形成了安全和效益并进的局面，所有从事施工操作以及管理的人员都需要根据施工工作内容从企业的施工部门和政府的监管部门进行较为全面的安全，做到每个施工工作人员都取得安全施工许可方可上岗。在施工过程中要杜绝各类施工工种的无证上岗，一旦发现在施工过程中出现无证上岗的情况时，施工管理的部门应该受到处罚，如果因为这种情况造成了安全事故和经济损失，施工项目管理经理需要对生产过程中的全部损失承担责任。只有提高对建筑施工要点的认识程度，才能真正从整体上提高我国建筑行业的整体发展质量。

1.2 房地产建筑工程施工管理人员素质有待提高

房地产建筑工程施工管理人员是施工过程的重要参与者，因此，房地产施工管理人员的素质直接关系到施工的质量。每一个工程施工工作的参与人员需要同施工管理部门依法签订好劳务合同，同时和施工过程中的各类合同都做好详细的记录和较好的保存，将这些作为施工结束后发生事故的原始资料。在施工过程当中要适当地举行安全训练，在制定安全训练的过程中要注意合理性和多样性，不可形式主义和，通过各种严谨的安全训练教育做到对每一个施工操作和管理人员进行到位的安全教育，以提高建筑工程施工的安全水平，通过将效率和安全同一的办法促进了工程施工安全系数的提高和经济效益的提升。只有通过一系列科学合理的安全组织措施和施工方案，才能实现对建筑工程施工的全面和合理控制，做到安全施工和效率施工。目前所面临的最大问题就是：房地产建筑工程施工管理人员素质有待提高，一些管理人员不能充分认识其职责权限，在房地产建筑工程施工过程中，管理人员不能充分发挥其作用，对施工违规和违章操作视而不见，对施工管理存在侥幸心理，这就导致房地产建筑工程施工的质量难以得到根本的保证。除此之外，一些施工管理人员与施工人员严重脱节，从而在出现施工问题时难以及时进行解决，由此就可能拖延工期，损害工程建设效益。

2 房地产建筑工程施工管理要点

在工程建筑项目施工的实际操作过程中，注意技术的管理同时提高施工技术水平和质量，对于控制施工工程的总体质量具有重要意义，在实际的施工过程中还要和其他的分工程做好质量控制和监管的配合，运用新的材料和技术工艺等其他因素使之相辅相成和协调一直，从而讲建筑工程施工管理的工作得到不断的完善和提高，为整个项目工程的顺利实施提供了有力的技术和管理保障。

2.1 房地产建筑工程施工准备阶段管理要点

在房地产建筑工程施工之前，要做好施工整体的布置和规划，要充分考察施工场地的环境，从而根据施工现场的状况做好施工的准备活动。要充分考虑工程施工的要求，考虑楼房主体施工与外网工程施工之间的相互影响。除此之外，要制定科学详细的规划，要与供电、供水等部门做好沟通，从而保证房地产的开发满足使用群体对房地产性能的要求。做完相关规划后，要进行图纸的设计。要充分保证房地产建筑工程的设计水平，要坚持发挥经济实用、美观大方的设计理念。在设计好图纸之后，要进行图纸会审工作，从而保证图纸设计与施工具体环境的一致，保证图纸的实施效果。图纸审核完之后，要进行施工的技术交底工作，设计人员要把设计理念与施工人员进行沟通，技术人员要对施工人员进行技术指导，从而保证施工中技术的恰当应用。只有这样，才能保证施工准备工作的有效性，为后续施工过程提供支持。施工前期的准备工作是保证房地产建筑工程建设水平的根本保证。

2.2 房地产建筑工程施工阶段的管理要点

在房地产施工阶段，施工管理包括施工质量管理、施工进度管理和施工安全管理等环节。这一阶段是房地产建筑工程的重要阶段，该阶段的施工管理效果直接关系到工程建筑的建设水平，由此需要根据施工管理的要求进行施工的全程监督。

（1）施工质量管理

房地产建筑工程施工质量管理直接关系到施工的质量，由此做好施工的质量管理是至关重要的。具体来说，要严格控制房地产施工材料的质量，要从材料的采购到应用做好全程的跟踪，在材料采购的过程中，要根据材料的规格要求进行对比和检测，要保证材料的质量，坚决抵制不合规的材料。材料采购完成后，要做好材料的保管和仓储，防止保管不当对材料质量造成的影响。材料在进入施工现场之后，要进行二次检测，最大限度的保证施工材料的质量，防止材料质量的瑕疵导致的工程质量问题。除此之外，要提高房地产建筑工程施工人员的技能水平，防止由于其专业技能的缺失造成的违章操作，要最大限度的保证工程建设的质量，保证施工质量管理水平的发挥。

（2）施工进度管理

在房地产建筑工程施工过程中，要加强建筑工程施工的进度管理。要对施工地环境进行分析，从而根据环境的特征确定施工的进度。要编制科学合理的施工进度方案，从而保证施工能够如期完成。要协调好施工建设方、施工方和监理单位的关系，从而保证三方达成施工进度的一致意见。要保证材料和设备的调度和安排，从而严格遵守施工进度安排。在施工过程中出现问题时，要及时进行处理和解决，防止施工问题对施工工期的拖延，要全程监督施工的进度，并根据施工的具体实际进行进度安排的调整，保证施工过程的有效性，充分发挥房地产建筑工程的建设效益水平。

（3）施工安全管理

安全生产是施工过程的重中之重，安全事故的发生不仅会对施工人员的生命安全构成威胁，同时会影响到建筑工程建设的效益水平，因此，施工安全管理至关重要。在施工现场，做好施工安全管理就要使安全施工的理念深入人心，要对施工人员进行安全培训，使其增长自我保护意识，要对施工人员进行硬性要求，使其佩戴安全帽和安全带，同时，在施工场地要设置安全网和安全棚，从而最大限度的保证施工人员的人身安全。除此之外，要加大施工管理人员的管理力度，对一些违章操作的施工人员要予以相应的处罚，防止类似事件的发生。

2.3 房地产建筑工程竣工阶段的管理要点

在房地产建筑工程建设完工之后，要进行竣工验收。在这一阶段，也要加强管理的力度，为房地产的最后阶段把好关。工程竣工验收由建设方主持，邀请规划、环保、房产管理等部门参与，同时，施工方和监理方也是验收的重要主体。在验收过程中，要对房地产建筑工程的整体质量进行客观评估，对不符合要求的地方及时与施工方进行协调，一旦出现不符合要求的情况要及时进行返修，防止工程质量问题造成的房地产效益水平的丧失。房地产工程竣工验收阶段是项目的最后一个阶段，这一阶段不容忽视，要根据工程建设的具体要求进行分项验收，一经发现问题及时进行处理和解决，保证房地产各个部分的质量。

3 结语

当前，随着经济的发展和社会的进步以及人们生活水平的提高，房地产建筑工程项目逐渐增多，人们对房地产的开发水平也更为关注。在房地产建筑项目施工的实际操作过程中，注意技术的管理同时提高施工技术水平和质量，对于控制施工的总体质量具有重要意义，在实际的施工过程中还要和其他的分工程做好质量控制和监管的配合，运用新的材料和技术工艺等其他因素使之相辅相成和协调一直，从而讲房地产建筑工程施工管理的工作得到不断的完善和提高，为整个项目的顺利实施提供了有力的技术和管理保障。房地产建筑工程施工管理直接关系到建筑工程施工的质量，由此会直接关系到房地产的开发效益水平，因此，必须加大房地产建筑工程施工管理的力度，保证房地产建筑工程建设项目的质量，防止安全隐患的发生，满足人们对房地产建设的要求。只有这样，才能从根本上保证房地产建筑工程的质量，发挥建筑工程建设的效益水平，促进房地产行业的健康和顺利发展。

参考文献

[1]于长杰.房地产建筑施工管理及控制要点[J].内蒙古煤炭经济，2013（3）

[2]吴富斌.浅述建筑工程项目施工管理[J].门窗，2013（4）

[3]姚崎.房地产建设施工现场的安全管理[J].企业技术开发，2010（1）

房地产建筑工程管理范文第4篇

【关键词】建筑工程；深基坑施工技术

一、深基坑工程施工特点

基坑工程是基础和地下工程施工中和一个传统课题，也是一个综合性的岩土工程难题，既涉及土力学典型强度问题和变形问题，又涉及到土体与支护结构的相互作用问题。深基础施工是大型和高层建筑施工中极其重要的环节，而深基坑支护结构技术无疑是保证深基础顺利施工的关键。为了设置建筑物的地下室需要开挖深基坑，所以深基坑开挖只是深开挖的一种类型。深开挖还包括为了埋设各种地下设施而必须进行的深层开挖。

目前，我国深基坑工程施工有下述特点：基坑深度不断增加。为了使用方便、节约土地，为了符合城市管理规定及人防需要等，建筑不断向地下发展。过去建1～2层地下室，在大城市也不普遍，中等城市则更为少见。现在大城市、沿海地区尤其是特区，地下3～4层已经很平常，5～6层也很多见。因此，基坑开挖深度多在10m～16m之间，深度在20m左右的也很多。

二、建筑工程中深基坑围护结构与支护

深基坑的围护结构分为桩式和墙式两种。桩式围护结构又分为连续的板桩结构和分离的排桩结构。在无地下水或允许坑外降水或设置止水帷幕时均可采用分离的排桩结构。板桩结构目前使用较少，排桩多用钻（ 冲） 孔灌注桩和人工挖孔桩。

1、 基本假定

双排桩式围护结构比单排桩式围护结构受力更合理，但计算双排桩的力学边界条件较复杂，特别是桩间土的作用难以准确表达，精确的结构计算需要复杂的力学模型及方法。其基本假定是： ①将前后排桩与桩顶连梁看作一个底端嵌固、顶端为直角刚节点的刚架结构； ②连系梁为没有变形的绝对刚体； ③基坑开挖后，在土压力作用下连系梁不产生转角而只能平移，且前后排桩在连系梁标高处的水平位移相等。

2、土压力的计算

在上述假定的基础上，根据不同的双排桩排列形式（ 常用的有梅花形排列和矩形排列） ，可分别求得作用在桩上的土压力。对矩形排列的双排桩计算时，前后排桩的主动土压力分别为：

（ 1）Eab= （ 1 - a） σP

Eab= Δσa= ασa

（ 2）后前排桩的被动土压力分别为：

Epb= （ 1 - a） σp

（ 3）Epb= ασp

（ 4）α = Δσa= （ 2LL0） - （ L/L0） 2L0= Htan（ 45° - φ /2）

其中，σa和 σΔ 分别为按照单排桩计算得到的主动和被动土压力 σ ； 为比例系数，并假定不同深度下 Δσa% 与 σa%的比值相同； L 为双排桩排距： φ 为桩后土的内摩擦角，求得作用在前后排桩上的土压力后，其内力和位移即可按照结构力学方法计算。

三、深基坑支护的施工技术

1、锚杆技术

岩土锚杆是一种埋入地层深处的受拉杆件，它的一端与工程结构物相连， 另一端锚固在地层内并通过对其施加预应力，以承受由土压力、水压力等所产生的结构拉力，以维持工程结构物的稳定。岩土锚固能充分发挥岩土能量，调用和提高岩土的自身强度和自稳能力，大大减轻结构物自重，节约工程材料，并能保证工程施工的安全与工程结构的稳定， 具有显著的经济效益和社会效益。工程实践中锚杆的结构形式很多，如按是否预先施加预应力分为预应力锚杆和非预应力锚杆；按锚固机理分为粘结型锚杆、摩擦型锚杆、端头锚固型锚杆和混合型锚杆；按锚固体传力方式分为压力型锚杆、拉力型锚杆、剪力型锚杆；按锚固形态分为圆柱型锚杆、端部扩大型锚杆和连续球体型锚杆等。锚杆技术以其能为基坑开挖提供较广阔的空间优势，在我国从北到南相继获得应用。

2、逆作法施工技术

深基坑逆作法是指在地下基础施工的同时，还可以进行地上建筑物的施工，等上部建筑施工到若干层后，地下各层基础工程也全部竣工。逆作法一般适宜在城市内建筑高层时，周围施工环境比较恶劣， 场地四周邻近建筑物、道路及地下管线，不能因任何施工原因而遭到破坏的场地条件下进行施工。逆作法的工艺原理是：先沿建筑物地下室轴线（地下连续墙也是地下室结构承重墙）或周围（地下连续墙等只用作支护结构）施工地下连续墙或其他支护结构， 同时在建筑物内部的有关位置（柱子或隔墙相交处等， 根据需要计算确定）浇筑或打下中间支承桩和柱，作为施工期间于底板封底之前承受上部结构自重和施工荷载的支撑。然后施工地面一层的梁板楼面结构，作为地下连续墙刚度很大的支撑，随后逐层向下开挖土方和浇筑各层地下结构，直至底板封底。与此同时， 由于地面一层的楼面结构已完成，为上部结构施工创造了条件，所以可以同时向上逐层进行地上结构的施工。如此地面上、下同时进行施工，直至工程结束。

3、土钉墙支护的施工技术

钉墙是一种新型的基坑支护形式，国内外已在许多基坑支护工程中得到了成功的应用，并取得了明显的技术经济效果。这种支护方式是在基坑开挖过程中将较密排列的细长杆件土钉置于原位土体中，并在坡面上喷射钢筋网混凝土面层，通过土钉、土体和喷射混凝土面层的共同作用，形成复合体。土钉墙支护充分利用土层介质的自承力，形成自稳定结构，承担较小的变形压力。土钉主要承受拉力，喷射混凝土面层调节应力分布，体现整体作用。

土钉墙支护的喷混凝土面层并不是支护结构的主体，而且整个支护是和基坑挖土过程同时完成的。土钉支护的施工速度快、用料省、造价低；与桩墙支护相比，工期常可缩短一半以上，成本大概只有1/3。土钉支护可以紧贴已有建筑物施工，可以省出桩体或墙体所占有的地面。

四、 深基坑支护的技术质量的管理

此外，如采用逆作法锚杆锚索喷射或锚板墙支护时在深基坑的支护设计施工过程中还应该注意深基坑的质量施工，严格按照相关规范与标准设计施工， 施工时每一阶开挖高度严格按设计要求高度开挖，一般应控制在3米范围内，开挖后应及时支护封闭，上阶施工完成后才进行下一阶施工，在有条件的地方可以在上下两阶之间设置适当宽度的马道。以下是锚杆施工作业时的质量保证项目：

（1）主控项目的锚杆的长度允许的偏差是+-30mm；

（2）一般项目中，孔位的允许偏差是+-100mm；钻孔的倾角是+-10；土钉墙面的厚度是+-10mm；

（3）钢筋的搭接长度应该大于300mm。

房地产建筑工程管理范文第5篇

1、价值工程与设计管理的核心关系

价值工程是指重于功能分析，力求在产品的全寿命周期中，用最低总成本，生产出在功能上能充分满足用户要求的产品、服务或工程项目，从而获得最大的经济效益的有组织的活动。用数学比例式表达如下：价值（V）= 功能（F）／成本（C）

一般来说，提高产品价值的管理途径有五种：一是提高功能，降低成本；二是功能不变，降低成本；三是成本不变，提高功能；四是功能略有下降，但带来成本大幅度降低；五是成本略有上涨；但带来功能大幅度提高。

2、绿色建筑的定义和国家要求

绿色建筑，定义为在全寿命期内，最大限度地节约资源（节能、节地、节水、节材）、保护环境、减少污染，为人们提供健康、适用和高效的使用空间，与自然和谐共生的建筑。同时，在2013 年1 月6 日，国务院了《国务院办公厅关于转发发展改革委、住房城乡建设部绿色建筑行动方案的通知》）提出“十二五”期间完成新建绿色建筑10 亿平方米；到2015 年末，20% 的城镇新建建筑达到绿色建筑标准要求。

3、价值工程在房地产绿色建筑设计管理的应用

价值工程的核心是功能分析。它通过对产品的功能分析，研究如何以最低的产品寿命周期成本去实现产品的必要功能。通过对全寿命周期的全程理解（全寿命周期费用＝生产成本+ 工程成本+ 使用成本+ 维护成本），从而确定必要功能和实现必要功能的最低成本方案。绿色建筑的全寿命周期衡量指标主要在节地和室外环境，节能和能源使用，节水和水资源使用，节材和材料资源使用，施工管理，环境保护等方面，贯穿项目的前期规划、设计、施工、运营和拆除的全寿命周期，与价值工程理论的全寿命成本的出发点是一致的。下面列举设计管理的实例，利用价值工程优化绿色建筑设计方案。

（1）在总图的规划设计时，项目的建筑业态（高层，洋房，别墅等）需要充分研究地势、地貌的特点，与之融洽地结合，实现节地和室外环境的保护。该工程建设场地东南角北面地势较高，与市政路和北面地块高差达20 米左右，属于典型的山地形态。该项目容积率为2.0 ～ 2.5之间，限高100 米，营销部初步根据市场，在业态上选择全高层住宅，或高层住宅+ 洋房/ 别墅的方式，经过设计的方案强排和面积测算，两个业态的设计方案均可以满足营销部的需求。但是如何选择？这个时候，就是需要通过价值工程的核心和策略，对两个方案进行深入地价值挖掘，在功能不变的情况下，优化和降低成本。

步骤如下：方案的业态（高层，洋房，别墅等）确定后，把地下室的面积，范围，标高估算出来，示意在总图上，然后与地形等高线进行套图对比，就发现了涉及工程开展的土方工程，土方开挖和回填量有明显差别，因为高层住宅在山坡上建设时，地下室工程需要进行大量的土方开挖量，间接产生高差达10 米左右的边坡，增加边坡支护的工程量。而如果选择别墅或者洋房布置在山坡上，地下室的开挖深度和大小明显减少，有利于工程的绿色建筑指标实现，以及直接产生节约场地前期成本的效益。

（2）合理控制地下停车位和地面停车位的比例。一个地下停车位建安成本约10 ～ 12万元（2500 元/m2×40 ～ 50m2）， 一个地面停车位建安成本不到1 万元（250 元/m2×20 ～ 25m2），建议结合产品品质和满足规划要求停车位数量前提下，尽量减少地下停车位增加地面停车。

（3）优化地下室停车位的数量。可以通过专业的划线公司，认真排版地下室停车位，可以提高一定的使用率，多出的几个停车位，无论从营销角度还是物业角度，都是一笔不小的数；同时也可以反提停车位的排放需要，局部修改柱网。根据以往经验，高层建筑8.1m-8.4m 柱距（中-中）刚好可以排3 部车，这是个结构上经济、停车排放上也经济的柱距，同时也是较经济的梁的跨度，主梁跨度在7.2-8.4m；怪异的柱网会大大降低停车位使用效率，以及对梁高有影响，从而又影响净空和层高；如果地下室和裙房柱网方正和对齐，又可以减少转换层的出现，（因为转换层的钢筋含量、混凝土含量、模板含量分别是标准层6-8 倍、2-3 倍、2-3 倍），“一举四得”。所以在地下室工程中，运用价值工程的思路，对平面布置进行优化和推敲，对于降低成本有明显的帮助。

（4）减少地下室埋深。除满足人防要求外尽量将全地下室改为半地下室，可以减少土石方、基坑支护、地下室外墙结构、外墙防水、通风等大量造价；根据以往经验数据，地下室每层高每增加1cm，以上项目费用均摊到建筑面积的造价，增加10 ～ 15 元/m2。所以行业内的标杆企业都通过管线综合，BIM 设计等，降低地下室的层高，停车库的层高参考范围是3.8m ～ 4.2m 之间。半地下室可以直接采光和通风，改善停车场，以及物业管理人员的工作环境。

（5）采用高强度级别的材料，实现材料的总成本节约，材料节约的效果如柱子，剪力墙等部位采用高强度混凝土（C50 以上），大跨度的梁，板采用不低于400MPa 的钢筋，可以有效减少构件截面尺寸，减少模板费和增加实用空间；楼板使用冷轧带肋钢筋代替热轧圆盘条，由于成品强度比原材料增加30%，并且冷轧后线材伸长了近20%，可节省钢材约20% 左右。

（6）小区园林绿化的优化，实现节水和节材的指标选用植物应与本地气候、土壤相适应，降低苗木移植后的死亡率、以及降低后期养护费用，节约浇灌的水资源，从而在寿命周期里面的成本降低；同时提倡“疏林草地”的景观设计理念，把控总体效果，把草地等区域打造成住户和公众活动休闲的场所，既可以达到满足住户户外活动的需要，又可以降低开发成本的同时，降低小区的“热岛效应”，实现绿色小区环境。

（7）新能源，新技术的使用。对于地面以及公共停车场，可以考虑设置发电和遮阳的车棚，提高单独的车棚的功能，虽然前期投入是比较大，但是国家对太阳能发电的回收是有补助。按照全寿命周期的投资和成本来计算，实现投资成本的回收，一举两得。[本文转自WWw.dYLw. nEt 医学论文]