城中村改造实施意见

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城中村改造实施意见范文第1篇

【关键词】造价；问题；原因；控制；管理

工程造价管理是整个工程的脊梁，工程的每一个流程，每一个项目的动向都受到资金的约束，而工程资金也会受到每一个流程的影响而有所变动。做好造价管理无非是找出管理的弊端和漏洞并做出解决的方案，下面我们针对工程造价管理里面存在的问题做出阐述并提出解决的方案。

一．市政工程造价管理存在的问题

1.全面成本管理的观念尚未形成。造价管理仍停留在预结算上，对于工程造价的控制主要侧重于事后结算，但事实上前期阶段的管理也是极为重要的，它会影响到整个工程的进度，质量，和效益，是保证整个工程是否按原计划施工的重要因素。所谓牵一发而动全身，起初没做好后面的施工工作就会受影响。

2.管理制度不够完善，限额设计未得到全面推行。据2011数据统计，全国1000项市政工程当中就有735项因没做好前阶段的工程设计而影响工程造价的，占73.5%，其余265项是在施工阶段产生的一些不可避免的突发事件而影响工程的造价。

3.施工阶段设计变更随意性大。工程项目应该经过可行性研究和投资额度的审批程序。其工程造价的控制应该按批准的投资额度。但很多单位急于项目的开工，没有做好必要的准备，对投资额度的要求，工程标准的要求，设计深度的审查，招标文件和承包合同与完善程度没有把关，造成边施工边变更，对施工中的工程随意改动。对更改的必要性和合理性没有研究和审批。对更改造成的损失没有相应的责任制约。

4.现场签证问题多，由于我国采用的是计量（监理）与评价（决算）分离的工程监管模式。负责决算审核工作的工程师一般不到施工现场，决算审核中工程量的计算依据主要是施工图和监理签证。这为一些施工环节偷工减料提供了可能。比如市政道路工程中的石渣基层填筑。石渣方量的计算，一般采用现场丈量体积，按实结算，但如果在丈量时施工单位弄虚作假，或监理人员不负责任，签证时填充厚度比实际厚度多出10CM则对于一个面积在20万m2道路工程，石渣方量则增加2万m3，按石渣填筑综合单价每立方40元计算，则此项工程造价就要增加80万。因此现场签证的准确性和及时性非常重要。

5.决算中高估冒算，虚报工程造价，属于人为的贪污受贿。

6.合同管理中存在的问题:（1）缺乏健全的合同管理机构。（2）忽视合同的严肃性，违背等价有偿的原则。（3）签订合同不严谨，条款不全。

二．针对以上种种市政工程造价管理以及存在的问题，应该不断强化和完善投资监督管理体制，充分发挥审计监督作用。

1.加强设计阶段的造价控制

（1）推行设计招标，增强设计标准和标准设计意识 ，是技术和经济有机的结合。而预算人员也只管算数，不管设计技术问题。造成花大价钱建造了一些中看不中用的工程建筑。设计是技术和经济上对拟建工程的实施进行的全面安排，也是对建设项目进行规划的过程。利用优秀的设计标准规范进行设计有利干降低投资、缩短工期。

（2）推行限额设计，同时合理的在经济上运用价值工程进行设计方案优化。限额设计是建设项目投资控制系统中的一个重要环节，一项关键措施。在整个设计过程中，设计人员与经济管理人员密切配合，做到技术与经济的统一。设计人员在设计时以投资或造价为出发点，做出方案比较，有利于强化设计人员的工程造价意识，优化设计；经济管理人员及时进行造价计算，为设计人员提供有关信息和合理建议，达到动态控制投资的目的。同时限额设计可以在一定条件下发挥设计人员的主动性，满足业主单位的投资控制要求。

2.加强招标阶段的投资控制。工程招标包括设备，材料采购招标，和施工招标两个方面，招标文件的编制应当由专业人员负责进行反复多次的审核，以免引起不必要的纠纷和争议，也可避免过多索赔事件的发生。

3.加强施工阶段投资控制，严格控制工程变更，施工前要组织施工人员，工程师等到现场勘察，并对工程图纸进行多次审核和技术交底，避免施工中出现不应有的返工，对于通过设计变更，扩大建设规模增加设施建设，和提高建设标准的要求，看是否有原审批部门的批准，尽量减少预计外费用，对不符合程序的口头变更的工程量不予认可。同时要严格现场签证管理。

4.竣工结算阶段的造价控制，工程结算要按照国家有关政策和规定，实事求是进行编制。建设单位的审核人员应坚持按合同办事，对工程预算外的费用严格控制，严格把好价款审核这最后一关。

5.加强审计结算工作，在结算时应做好工程量和定额套用的审查。结算的工程量应以招标文件和承包合同的工程量为依据。考虑变更工程量，特别要考虑对施工签证单的符合性，真实性进行审查。

三．为了工程的最终审核与结算，我们还不能忽略数据库的管理。

1.建立工程造价资料积累制度。由政府部门组织给予一定政策，分地区，分部门委托社会咨询机构建立工程造价资料积累制度。

2.设立情报站，提供商品价，确保可比性，建立工程技术经济信息报道机构，收集已竣工工程的主要设备，材料的价格，同时提供现时市场设备，材料价格的情报服务。并定期每季度编制成册，为工程造价提供依据，确保造价可比性。

3.建立信息网，限定造价区，建立工程造价信息网络，及时披露行情，工程造价信息，制定造价上下限约束指导价格规划价格区间，不突破工程造价的总水平，确保造价合理性。

四．市政工程造价的管理最后一项工作就是审核，审核的方法不外乎以下几种，每一种都有它的优势和劣势，根据实际情况选择符合自身的审核方法。以下简单介绍出来以供参考：

1.全面审核法即按照工程图纸要求结合现行定额，施工设计，承包合同等有关造价计算的规定和文件等，全面审核工程数量，单价以及费用计算，其优点是全面细致，审查质量高，效果好。缺点是工作量大，时间长，存在重复劳动。

2.分组计算审核法就是把工程造价中有关项目划分若干组，利用同组中一个数据与其他分项工程量之间的逻辑关系审查多个分项工程量的一种方法。其优点速度快，减少重复计算。

3.对比审核法是指将现有工程和其他工程的经验造价数据进行分析对比，从中找出不符合投资规律的分项工程，再针对这些分项工程进行重点计算的审核方法。这要求审核人员在总结分析其它工程造价资料基础上，找出同类工程造价的指标，综合单价及工料消耗的规律性，然后根据这些指标对要审核的工程进行对比分析，从而发现问题。

4.重点审核就是抓住工程中的重点进行审核的方法。一般选择工程量大而且费用高的分项工程的工程量及其单价作为审核重点。在市政道路工程中主要审核路面及各结构层的工程量，和单价。如在排水工程中应重点审核用量大的管道的工程量和单价。

城中村改造实施意见范文第2篇

1、人口、住房情况

按以往统计口径城市规划区内有99个自然村，农村人口约8万人，住房面积约210万平方米。随着我市城市建设、工业园区的发展，部分村庄逐步前移，或被合拢包围，逐渐进入建城区。其中，传统建城区内有13个行政村，人口约2.8万人，住房建筑面积91万平方米，其中，八十年代以前住房建筑面积占总数的55%左右，八十年代至九十年代中期住房占总数的40%左右，九十年代中期至今占5%左右。八十年代前房屋大部分房屋以砖木石结构为主，建筑质量较差，部分房屋已构成危房，整体布局杂乱。

2、基础设施配套情况

城中村大部分地方脏、乱、差、挤、旧等现象十分突出，路面自然损坏、坑洼不平、宽窄不一，缺乏必要的给排水、卫生、医疗等基础设施建设，以往多采取哪“疼”医哪的办法，治标不治本，严重影响村民生活水平的提高和城市区域环境的改善，制约了城市的发展。

3、城中村改造试点情况

为改善驻城村民居住条件和推进城市建设发展，市政府于20__年在紫荆山街道司家庄社区实施了城中村改造试点工作。通过试点项目，一定程度上积累了在城中村改造中建设管理、盈亏平衡调控、房屋拆迁补偿安置等方面的经验。目前，我们正依据试点经验，借鉴外地经验，论证拟定我市城中村改造的指导意见，希望能够借此推进我市城中村改造工作。

（二）城中村改造存在的问题

城中村改造建设是一项艰巨复杂的工程，能不能达到政府、村民、村集体（开发商）三满意的效果，是城中村改造建设能否顺利进行的关键。尤其是产权、规划、土地及拆迁补偿安置等问题,给城中村改造带来了很大的压力,令改造工作步履艰难。

①产权问题。主要是因城中村大量违法建筑的存在与土地产权的特殊性,令改造陷入两难境地∶如果承认违法建筑的产权,则鼓励了违法行为,会引起新的抢建;如果不承认产权,考虑到法律依据不足及违法行为的普遍性,对该部分违章建筑难以实行,令改造无从进行。

②规划容积率指标控制较严。城中村现状开发强度大,大部分城区容积率高,市政公用设施缺乏。在已无空地可以置换的情况下,城中村若按常规规划容积率要求实施改造，不仅村集体（开发商）无利可图,恐也难以接受。融海集团（长裕社区）北海公司在电影院南申请实施旧村改造，因拆迁补偿面积大、新建规划容积率指标控制问题，几近“流产”就是一个例子。

③拆迁补偿问题。城中村现状住宅面积大,建筑成本高,尤其是住宅用于经营的住房，每年还可为业主带来相当可观的租金收益,其所需要补偿安置的成本巨大（现拆迁住房按产权调换比例一般在1：1.2以上）。而且,业主对于拆迁普遍有抵触情绪,这给改造单位带来巨大的改造成本与风险,令开发改造的村集体（开发商）望而却步。此外,业主倾向于只接受住房补偿,进一步加大了规划的困难。

④土地供应问题。为保证改造单位在改造中赢利或至少不亏损,政府需要给改造单位实行大幅度的地价优惠政策（土地零收益）,这不仅影响到土地收益，而且容易造成土地供应失控,冲击商品房市场。

⑤城市整体观念问题。目前我们已受理了8个城中村改造申请。从其申请情况看，这8个城中村中有4个村申请利用空闲地边建设回迁楼、边建设商品楼开发，用开发利润部分补贴旧村搬迁费用，进而推进旧村改造。若其真正做到按申请及规划要求达到拆建同步原则完成整体改造，则互利可行；若借旧村改造的名义将空闲地开发建成商品楼后出售，不再推进旧村改造则其行为就成为变相开发，势必增加今后旧村改造成本。另外，部分现已实施的旧村（城）改造项目，在制定改造规划方案时，缺少前瞻性和延展性，城市建设的

整体观念不强，太注重改造和利润率，先干效益高的，后干效益低的；以前就存在先干路两边，中间没人管的状况，造成市区“夹心房”地带的存在，而“夹心房”区域一般无开发价值或利润，为城市建设留下“后患”。

⑥缺乏规范性指导意见。目前，我市旧村改造项目的运作实施缺乏指导性意见的规范约束，对旧村改造项目规划、土地、拆迁、建设、后期管理等缺少统一的指导意见来规范监督，特别对改造项目实施中的经营收入部分应用于村民的社会保障、医疗保险经费及发展集体经济等。该资金的支配使用，尚需建立行之有效的使用、审计、监管机制。

以上问题的存在，使我市城中村改造实际启动的少，等待观望的多。作为建设行政主管部门，我们有责任做更多的研究和工作，并希望相关部门各负其责，协同作战，共同推进。

（三）实施建议

1、尽快完善城中村改造规划方案。城中村改造本身就是对城市进行高速优化，使之更加合理。因此，必须坚持规划先行的原则，在我市现有城乡一体化规划的基础上，要抓紧编制全市城中村改造总体规划以及分区控制性详细规划。使全市城中村改造工作，在规划的指导下有序进行，达到既能有效改善城市面貌、提高村民居住条件，又能节约集约利用土地的目的。

2、尽快出台中心城区旧村改造实施意见。通过试点项目经验，借鉴外地先进经验，进一步论证完善已拟订的《关于城市中心区域内旧村改造的若干意见》（讨论稿），抓紧修改，争取市政府早日批复，指导城中村改造工作。

3、尽快明确城中村改造土地支持政策。按照“十分珍惜、合理利用土地、切实保护耕地”的基本原则，对于由村民集资、政府或村集体统一组织建设房屋用于村民回迁居住的，可划拔供应，其住宅参照经济适用住房办法管理；采取整体拆迁、商业运作、连片开发的，可实行招标、拍卖、挂牌方式供应，改造后按商品房住宅管理，对土地出让收入，由市政府按项目盈亏平衡测算，给予部分或全部返还，用于拆迁补偿安置及村民保障。

4、尽快建立城中村改造相关监管机制。要尽快建立城中村改造的相关监督管理机制

城中村改造实施意见范文第3篇

一、指导思想、基本思路和总体目标

1、指导思想

以科学发展观为指导，以人为本，以改革为动力，解放思想，更新观念，统一规划，合理布局，因地制宜，综合开发，配套建设，推动城市化进程，促进全区经济发展和社会进步。%^#

2、基本思路

①以村、组集体资产管理体制改革为突破口，建立集体经济组织资产的保值增值新机制。按照《公司法》规定，以原村、组集体资产为基础，深化村、组集体资产管理体制改革，组建符合现代企业制度的经济实体，从而使村、组经济实现企业法人化运作，剥离村、组的行政管理和村民自治的功能。

②探索集体土地转为国有土地的途径，提高土地的开发利用效益。按照《土地法实施条例》的规定，把“城中村”现有的土地集体所有权划归国家所有，其使用权仍归原集体或改制后的经济实体，使其在城市总体规划下，制定局部详细规划，有序开发、经营，实现原村民的自我发展，自我安置，减轻政府安置压力，从而实现统筹城乡发展，促进共同繁荣。

③探索农民失地后的培训、就业和社会保障的新机制，以及“城中村”的公用设施和社会事务纳入城市统一管理的新路子。

3、工作思路

争取市政府给予政策支持和指导，区政府组织有关部门协调、落实、督导，由“城中村”采取市场运作方式具体实施。

4、总体目标

从2008年开始，用两年时间，先在联盟村开展试点，总结经验。之后，用五年时间，按规划改造完金星、金陵、东岭、长青、进新等5个村；到2015年把城市规划“红线”以内19个村改造完毕。

二、改造内容

（一）农村集体资产管理体制改革

1、农村集体经济组织转化为股份（合作）制企业。对“城中村”村、组两级的集体经济组织的资产在依法进行清产核资、资产评估的基础上，根据村、组实际情况，合理确定集体股份和个人股份。制订具体转制方案，经村民大会通过后，转制成股份（合作）制企业。

2、固化股份（合作）制企业股权。按《公司法》规定，在对原村、组集体经济组织资产进行量化股份的基础上，组建符合现代企业制度的股份有限公司或股份合作有限公司，按公司《章程》固化股权。新的股份（合作）制企业制定企业的章程，建立股东大会及其董事会、监事会等企业组织。

3、理顺集体债权、债务关系。对原村、组集体经济组织的债权、债务，通过清产核资，明确债权、债务归属。

（二）“城中村”村民户口“农转非”改革

在“城中村”集体经济组织资产量化股份，组建新的企业之后，将原村民的农业户口变更为城市居民户口，换发新的户口薄。

（三）农村集体土地所有权和使用权制度的改革

1、农村集体土地权属改革。对实施“城中村”改革的村，农民全部转为城市居民后，原村范围现有集体的耕地、集体

二、三产业用地、村民宅基地等剩余的土地，按照《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二章第二条第五款的规定，一次性转为国有土地。对改革后的土地使用权人核发国有土地使用证。

2、明确与土地有关的配套政策。在土地所有权制度改革的同时，由土地、房产部门对原村自留用地、宅基地用地、农村集体土地上房屋权属等调查研究的基础上制定相关配套政策。

（四）“城中村”规划体制改革

“城中村”规划编制、实施管理的标准和控制指标按城市规划执行，不再执行村、镇规划标准。规划部门要把“城中村”纳入城市总体规划，指导村、组尽快制定旧村改造的详细规划，保证与城市的接轨，加快城市开发的速度。

（五）建立村民就业培训机制，实现劳动力转化

将试点村村民的就业培训纳入城市管理，全面推行劳动预备制度。使新居民达到规定劳动能力等级，促进其就业。

（六）建立“城中村”村民的社会保障体制

将转制为居民的村民纳入城市社会保障体系，为“城中村”村民中的“农转非”人员提供多渠道的养老保险服务。

（七）“城中村”市政设施的管理体制改革

“城中村”市政设施纳入城市统一管理。

（八）“城中村”环境卫生管理体制改革

“城中村”环境卫生纳入城市管理，对“城中村”的村民参照城区居民收取环卫费。

（九）“城中村”转制后，村办学校管理及计划生育政策

原村办学校由村委会转区教育部门管理，“城中村”的学生就近划入城市学区。建立“城中村”计划生育与城市接轨的政策。

（十）撤销村委会，建立社区居委会

“城中村”的村民全部转为城市居民后，撤销村委会的建制和农村管理体制，建立社区居委会的自治组织。

三、实施步骤和各部门职责

（一）实施步骤

第一阶段：准备阶段（2008年11月——2008年3月）

1、调查研究，制定工作方案。各有关部门根据自己所承担的工作任务，开展调查研究，制定详细的工作方案；

2、争取市上有关优惠政策。

第二阶段：实施阶段（2008年5月——2007年5月）

1、宣传教育。通过各种形式进行宣传教育，为“城中村”改造创造良好的舆论氛围；

2、点上突破。率先在联盟村

三、四组实施；

3、总结经验。边实施，边总结，为我市“城中村”改造创出经验，走出路子。

第三阶段：面上推开。（2008年——2015年）由城市中心向城郊次第推开。

（二）工作步骤及各部门主要任务

第一步：制订规划。各村尽快制订旧村改造的详细规划。由建设局牵头，陈仓镇配合，各村具体实施。

第二步：成立农村集体资产股份公司。由区体改办牵头，农业局、陈仓镇参与，协调、指导村级实施。

第三步：“城中村”村民户口“农转非”改革。由区公安分局负责，村级配合为村民换发新的户口簿。

第四步：成立社区居委会。由区民政局负责，依据《居民委员会组织法》统筹设立社区居委会自治组织。

第五步：建立“城中村”村民社会保障体系。由区人劳局负责，将转制后的村民纳入城市社会保障体系管理，并办理养老等社会保险。

第六步：进行“城中村”市政设施管理体制、环境卫生管理体制改革及计划生育政策的接管。分别由建设、计生等部门依据有关政策、法规进行。

四、组织领导

城中村改造实施意见范文第4篇

第二条本办法适用于考核区建设和住房保障局、区城市管理综合执法局、区市容园林局、区城中村改造办公室、环保分局以及9个街道办事处的环境空气质量管理工作。

第三条为加强环境空气质量管理工作，区政府成立区环境空气质量管理考核领导小组。组长由区政府分管领导担任，成员为区监察局和各考核单位分管领导。考核领导小组下设办公室，办公室设在环保分局，具体负责组织协调、检查和考核工作，并对市大气办提醒单、督办单进行督查落实。区大气办考核领导小组负责年终工作考核和审定考核结果。区监察局负责对本办法的落实情况进行督查。

为将此项工作切实落到实处，区建设和住房保障局、区城市管理综合执法局、区市容园林局、区城中村改造办公室、环保分局和9个街道办事处要成立相应机构安排专人负责此项工作。

第四条依据《区2011年大气污染防治工作考核办法》和年度环保目标责任书中关于空气质量管理的相关任务，对9个街道办事处、区建设和住房保障局、区城市管理综合执法局、区市容园林局、区城中村改造办公室、环保分局予以考核。

第五条考核以月为单位实行百分制，由区大气考核领导小组办公室按照《区大气污染防治工作考核细则（试行）》对各街道办事处、各相关职能部门进行考核。

第六条环境空气质量管理工作作为年度环保目标责任考核的重要内容之一，在目标综合考核环保分值中拿出相应分值进行空气质量管理单项考核，年终以全年月考核平均得分进行折算。

城中村改造实施意见范文第5篇

一：一个中心

继续围绕城市长效综合管理为中心，目标初定为“争三保四”。

二：两个抓手

1.做好区城市环境综合整治工作“行动”（“九整治”“三规范”“一提升”“三创建”）的牵头工作，全面提升城市环境薄弱环节。主要开展九项整治：城中村、城郊结合部、棚户区、老旧小区、背街小巷、河道环境、低洼易涝片区、建设工地、农贸市场（规范占道经营、车辆停放、户外广告工作），提升城市长效管理水平。2013年开展黑木桥、沟头村整治；港龙新港城、亨达未来城、御河湾、港龙紫荆城、龙东香珀、紫韵香庭、蔚蓝天地、豪景家园工地整治；以及戚大街建行门前、汇龙湾对面停车设施的整治工作。2014年开展村整治工作及五益市场综合改造工程，戚街道东方社区创建省级管理示范社区。

2.做好2014年城市长效综合管理考评工作：加大对住宅小区、城中村、菜市场专项考核，区政府出台考核实施意见，设立以奖代补政策，充分调动一线工作人员积极性，解决资金缺口，完善街道三级平台建设工作，使城管服务热线真正起到居民对城市管理投诉的快速解决机制，并使我区城市管理问题解决在萌芽状态，更好的提升我区城市长效管理水平。

三：三项整治

1.队伍规范化整治。“三大建设”：突出思想政治建设、切实加强执法能力建设、深入推进纪律作风建设。主要解决队伍自身建设工作，杜绝暴力执法，减少社会负面影响。

2.市容环境整治。重点开展潞横南路（潞城街）周边及戚大桥周边整治及新建交付道路两侧环境整治工作。

3.违章建筑整治。深化清临拆违小组建设，持续高压态势，确保新增为零，主要工作从涉农乡镇、自然村重点向企业及住宅小区转移。自2013年9月城管进社区后，住宅小区管理压力加大，别墅改扩建、楼顶违章存在查处难、拆违难的尴尬境地，执法大队将加强对这方面的整治工作。

四：四项工作

1.继续开展垃圾直收工作。把有条件的住宅小区纳入直收范围，同时确保直收工作规范有序。改变现物业公司聘用社会化人员收集导致管理脱节及超时运作，沿路偷倒等现象。

2.餐厨垃圾扩面工作。对一类地区全面实施收集工作，预计扩面25家，主要是新建小区的小吃店及新开餐饮企业。