城中村改造现状
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城中村改造现状范文第1篇
为加快城中村（城中村包括村、村改居、村改社区，下同）改造，选取日照市4个街道不同类别的12个村近3年的城中村改造情况进行调查，对这些城中村改造的基本情况和成功做法进行分析，提出对策。
1 日照市市区城中村改造的基本情况
据统计，市区范围内有城中村89个，人口约11.3万。城中村整体建筑混乱，建筑密度高，街道脏乱差，房屋出租杂乱，易诱发治安、消防、环保、卫生等诸多问题。2008年，市区启动改造的村12个，安置用地13.3万平方米，拆迁腾空土地34.2万平方米，建成安置楼16.5万平方米，回迁1610户，正开工建设安置楼23.9万平方米。2010年，列入改造的村有13个。城中村改造是城市发展的必然选择与结果，有利于改善居民居住环境，提高居民生活水平，能够优化土地资源配置、提高土地利用率，节约、集约、高效利用城市土地，对平抑城市房价有明显作用。
2 城中村改造的基本做法
2.1拆迁安置，村民利益优先。2007年，日照市政府38号文件《关于城中村改造的意见》出台后，启动了规模最大的一次成片区、大面积城中村改造。试点之初，在拆迁安置环节上陷入“持久战”。所以38号文件出台后，给予村在城市规划、土地出让中足够的优惠政策，使其在诸多利益关系中受益最大。在改造的村中，普遍采取“拆一补二”的补偿办法，四间宅基地的正房，可以置换二套共170至180平方米的安置楼，这一做法是日照市根据实际情况进行城中村改造的创新；同时还与村民签订回迁房交付时间，多层楼在一年内交房，高层楼在二年内交房，确保村民无后顾之忧。
2.2优选城中村改造模式。经过二年多的实践，日照市初步形成了二种模式：一是自行改造模式。最初改造的村全部采用这种模式。二是村企合作改造模式。这种模式在城市中心地带比较可行，新市区的房产价格高，合作企业有利润空间，可借助房地产开发企业的专业优势和资金优势，建设质量好和标准高的生活居住区。
2.3多渠道筹集城中村改造资金。日照市城中村改造，坚持政府组织、村实施、市场运作、政策扶持的原则。为解决改造资金，多渠道筹集资金：一是村经济积累；二是由各区政府借支，由街道财政担保，借给改造的村；三是安排建筑企业带资建设；四是个别村以划拨土地使用权抵押贷款；五是与企业合作，由企业垫付资金；六是村集体内部集资。
3 城中村改造面临的困难
3.1改造成本缺口大，资金不足。城中村改造“拆一补二”模式，解决了村民的利益，但大大增加了新建安置楼的成本。经济条件好、集体资产多、位置优越的村居，为便于拆迁，比其他村安置房屋面积和补偿额要高，而经济基础薄弱的村无法支付这笔启动资金，增加了这些村的拆迁难度。城中村改造，算总账会有盈余，但算眼前张，启动资金不足，拆迁时畏手畏脚，村压力很大。
3.2村民利益均衡难，影响拆迁。在日照城市规划区，已有十几年没有审批宅基地，拆迁时以现有房屋为基础进行安置，个别村在拆迁分户时，可以解决部分老年房，但对几代一家的家庭，不能解决分户问题，历史的、深层次的矛盾就暴露出来，补偿和分户的标准难以衡量。还有的居户依靠原来房屋的优势地段，索要过高的补偿，“钉子户”也不少见，影响整体拆迁。
3.3开发周期长，风险较大。自行改造的村，首先要投入资金搞拆迁，需要5至6个月的时间，腾空后的剩余土地进入市场出让，从开始办理规划到土地招拍挂出让完成，也需5至6个月，安置房建设时间需要1至2年，城中村改造项目开发的周期总体需要2至3年的时间，不可预见的因素给村拆迁带来风险。
3.4房屋供求失衡，潜在风险增高。日照市市区人口有33万，按户均2.7人计算，约12.3万户，预计有一半的家庭购房，需6.15万套。现有12个村已进行城中村改造，预计拆迁腾出土地面积75万平方米（1125亩），按1.5的容积率计算，在二年内建房110万平方米，以每套100平方米核算，约建1.1万套住宅；目前市直三区，东港区、开发区建房正在运作之中，据估算一年内约增加1.3万套住宅；每年市区房地产公司建房的数量也在1.5万套左右；2010年被列入城中村改造的新村，也会增加房屋1.3万套。这样二年内房屋增加数量会突破6.7万套。房产供大于求，物业供给量大于市场需求，将会导致大量物业空置，城中村改造投资回收期延长，甚至出现亏损。
4 优化城中村改造的措施和建议
4.1因地制宜，解决资金瓶颈。坚持政府引导，村实施，市场运作，制定优惠政策，积极引导鼓励社会力量参与城中村改造。村可根据集体积累和其他融资条件，因地制宜找到适合自己的改造模式。对集体积累多，又有开发经验的村可选择自拆自建的模式，滚动发展，解决资金。对集体积累少，又急需开发且无经验的村可选择村企合作模式。
4.2合理分层次推进城中村改造。城中村改造费用庞大，是一个长期的过程，要分清主次，有计划地逐步推进。在城市的中心地带首先推行，然后带动其他区域改造。在以村为主体的前提下，应根据自身的经济条件、区域位置选择时机进行改造。
4.3建议出台城中村改造实施细则。推进城中村改造是一项复杂而艰巨的系统工程，需政府的坚强领导，职能部门各司其责。村设专门机构，负责拆迁改造工作，企业参与投资的，要规范其融资方式和土地开发方式。对出现的新情况如村企合作、拆迁补偿标准等。政府应以规范性文件的方式，作出明确规定，便于在实际中执行。
参考文献：
城中村改造现状范文第2篇
在×××推动城市化进程中，由于县城总体规划范围的不断扩大，对**镇原农村村民保留下来的集体土地长期缺乏统一、有效的规划控制和用地管理，使其逐步形成了城市发展的异化物“城中村”。随着新×××建设步伐的不断加快，优化提升城市环境，显得犹为紧迫。“城中村”现象也已成为社会关注的热点，如不尽快扭转其现状，不仅将延缓×××城乡统筹的进程，还将在很大程度上困扰×××的现代化建设。希望县委、县政府在制定“城中村”改造总体实施方案的基础上，尽快修订和完善有关政策措施，学习和引进外地在“城中村”改造过程中积累下的先进经验和成功做法，率先推出一批“城中村”改造范围内的土地进行“招、拍、挂”，并以次作为试点，积极推动“城中村”改造的步伐。本提案以平邑镇为背景，探讨“城中村”现状和存在的问题，提出几点“城中村”改造的建议。
一、××ד城中村”现状
×××**镇辖区内共有18个“城中村”，这些“城中村”违章建筑普遍存在，土地资产流失严重，居住环境极差、公用基础设施薄弱、人口构成多元化、治安状况堪忧、计划生育难、火灾隐患大、村民综合素质、转变生活习惯跟不上等等。以上这些都是城市管理和新×××建设必须根治的问题，加快“城中村”改造步伐，从源头上治理脏、乱、差，是×××建设和长远发展的一个根本性措施。
二、“城中村”改造面临的问题
（一）拆迁补偿问题
1、违章建筑的认定问题。“城中村”违章建筑具有普遍性，若承认其合法，给予相应补偿，必然引发新的违章建筑浪潮，加大城市管理难度和增加拆迁成本；若认定其违法，则强制拆迁难度大，必然引发社会不稳定因素。
2、拆迁补偿模式问题。根据调查，大部分村民乐意接受异地安置或回迁安置，不愿接受货币补偿，这给开发“城中村”带来巨大的改造成本和风险，令开发商望而却步，对参与“城中村”改造失去积极性。
（二）村民社会保障体系问题。失地农民的养老问题是广大农民最大的后顾之忧，如何建立健全社会保障体系，给失地农民一颗“定心丸”，是能否完成好“城中村”改造的关键。
（三）“城中村”改造操作模式需进一步探讨。“城中村”改造需要社会各界的积极参与，这是一个不争的事实，但谁主导改造，如何操作还需进一步探讨。
（四）相关政策措施不完善。“城中村”改造后的供地模式、规划设计要求等相关政策不完善，使得“城中村”改造没有明确的目标，不能很好地调动社会各界的积极参与。
三、“城中村”改造的几点建议
（一）政府主导，做好拆迁补偿。
1、对违章建筑只给予补助，体现违章无利可图。由于“城中村”违章建筑具有普遍性，可兼顾拆迁成本和维护社会稳定，体现有法必依的原则，对违章建筑只给予补助，补助额不大于建筑物成本。
2、加强异地安置与货币补偿相结合的拆迁补偿模式的研究。把外地“城中村”改造的先进经验和实际做法揉和到具体操作过程当中去，积极加强对各种补偿模式的研究，对“城中村”的改造将起到巨大的推动作用。
（二）建立健全针对失地农民的社会保障体系。
针对失地农民的社会保障体系，可以从以下几个方面建立健全：
1、建立合理的征地补偿费用支配机制。征地补偿费应作为农民养老的主要保障，可将此部分资金实行多元化投资，用于养老保险、医疗保险和其他合理的投资，确保资产增值。
2、建立医疗、养老社会保障机制。目前农村社会保障尚未立法，各项制度建设尚处于起步阶段。建立失地农民养老和医疗保险制度，其资金筹措可以按国家、集体、个人都出一点的思路进行解决，初步建立起失地农民的社会保障体系。
3、就业是失地农民最好的保障。联合有关部门，有针对性的建立教育培训保障机制，重视失地农民的教育培训，加大以职业技术、岗位技能为重点的就业培训，提高失地青壮年农民转岗就业能力，建立多层面的县、乡（镇）、村三级农民职业技能培训网络体系，使失地农民充分就业。这既提高了村民综合素质，又保证了农民生活水平不降低。
（三）积极探索“城中村”改造操作的新模式。
“城中村”改造应以政府主导，统一规划设计，以市场运作为主要模式，坚持节约集约用地，不断探索“城中村”改造的新模式、新办法。
城中村改造现状范文第3篇
关键词：城中村改造；现状；障碍；改造措施
Abstract: with the social progress, economic development, the transformation of the village has become a hot topic in today's society, has aroused widespread concern in the community, this is a common effect of rapid development and urban and rural city two yuan management results. Transformation of village in city has affected the healthy development of the process of the city, has attracted wide attention of the government and the society, the transformation of old villages, towns and villages must be used in crunch time. In the article the author for the development of villages and towns, the transformation of old villages and the status quo, formation reason of village in city, the transformation of disorder and so on, and puts forward some suggestions.
Keywords: reconstruction of the village; the status quo; disorder; reform measures
中图分类号：F041.2 文献标识码：A 文章编号：
前言：随着我国经济的不断增长，新农村建设已经成为我国现代化进程的一大课题。这就要求政府不断改善农村的生产水平，提高农民的生活质量。村镇建设、旧村改造、城中村改造能够促进农村的城市化发展，是提高农民向非农化发展的有效手段。近几年，我国加快了新农村建设的进程，对村镇进行了规划。
（一）城中村形成的原因
随着城市的快速发展，城市规模不断扩大，城市周边的村镇逐渐被城市包围。虽然这些农村已经包含在城市中，但是村民的户籍、土地权属、行政管理体制等并没有发生改变，还是原有的农村形态。下面我们从三个方面对城中村的形成原因进行介绍：
第一，快速的城市化发展和城乡二元管理体制，直接导致了城中村的出现。随着城市经济的快速发展，城市的规模也在不断的扩大，所以城市周边的村庄逐渐被城市所包围。但是，城中村的改造需要大量的资金投入，回报率却很低，加上城中村改造包括农民的拆迁和社会保障问题，使得城中村的改造难以顺利地开展。
第二，由于城中村改造方面的法律法规不健全，再加上城中村的改造涉及多方面的内容，情况很复杂，没有明确的法律法规很难顺利的开展。再者，因为没有政策要求开发商从自己的经济效益出发，开发商不会涉足城中村的改造问题，使得城中村改造计划被搁浅。
第三，城中村改造项目需要大量的资金支持才能完成农民的拆迁问题以及对农民的经济补偿等问题。再者城中村的改造是为了改善城市环境，这就要求政府妥善安排农民的就业问题和保障问题。由于这些问题的复杂性导致了农民与政府之间的矛盾。另外，中国农民安土重迁的思想，许多农民对城中村改造问题有抵触情绪。
（二）城中村的现状
1）随着城市化的不断发展，许多耕地都被征用了，村民已经没有足够的土地进行耕种。但国家并不能该所有的村民安排工作，这就导致村民必须自己寻找工作，这就要求村民慢慢适应城市的生活。
2）村民的居住环境差。由于规划不合理，布局混乱，使得城中村的建筑密度过大，乱搭乱建现象严重，造成了严重的安全隐患。房屋建筑结构简单，高低不一，土地利用率较低，无法形成规模，环境绿化几乎没有。
3）人口密度过高，社会治安混乱 。随着城市化的快速发展，大量农民到城市来谋生存，求发展。由于各方面的限制，外来人口很少能在城市中定居，而选择了城中村，这就导致了城中村的人口密度过大、流动性强、结构复杂、管理难度大的特征
4）市政公共基础设施落后，公共服务设施不完善。
城中村中的供排水、供电、供气、消防系统不合理，基础设施建设不完善，不能达到村民的需求，并且存在安全隐患。此外,城中村的公共服务设施不完善,学校、医院、商业服务点等设施不足,村民生活质量明显低于城市。
（三）城中村改造对城市发展造成的负面影响
1）因为城中村的管理制度不够完善，导致村民为了满足自己的经济利益，随意建造搭设出租房屋。再加上城中村不注重环境卫生，各种配套设施不完善，严重影响了城市的建设，阻碍了城市的精神文明建设，同时对城市的交通也起到了阻碍作用。影响了城市的整体规划和环境保护工作的顺利开展。
2）由于城中村实行的是农村管理制度，城中村的街道管理不按照城市建设的要求来进行管理。城乡管理体制的不统一，导致城中村的规划不合理，管理混乱。严重破坏了城市的整体精神面貌，对市容市貌造成了不良影响，降低了城市形象和品位，影响了城市的现代化发展进程。
3）由于城中村的改造美誉整体规划和统一要求，村民自行设计自家的院落。房屋高度低，密度大，土地利用率低，占有率高。并且，城中村在城市中的地理位置优越，但发展落后，造成了土地资源的严重浪费。
4）由于城中村村民的文化水平不高，导致村民不能找到很好的工作。但是村民拥有土地资源，所以村民往往采取房屋出租、集体分红等方式获利，以此来满足生活需求。精神文化相对匮乏，生活质量较低，不能使用城市的生活节奏，严重阻碍了城市文化的健康发展。
（四）城中村改造的建议
第一，对城中村的农房建设和旧村改造进行“统一规划、统一建设、统一管理”。 （1）城中村改造过程中，应该按照城市发展的要求进行规划设计，合理安排布局，统一规划土地，实现城中村向城中村发展的进程。
（2）改造过程中，加强规划管理，遏制违法建筑，随意搭建，建设统一的中高层居民楼，提高土地的利用率。 （3）城中村的改造要符合村民的需要。定位要准确，不能一味追求高标准。从农民的切身利益出发，是原有居民和外来户从中获利，才能降低农民对城中村改造的抵触心理。降低改造难度。处于人性化考虑，尽量保留城中村的社会关系和文化特征。
（4）建立健全城中村改造法律、法规和配套政策，法规、法律、配套政策以及相应的管理措施，进一步完善对违法建筑的处罚力度，建立农房建设报建制度和备案制度，规范程序，严格贯彻落实。 （5）已建成的房屋必须符合文件规定，违法建筑全部拆除。只有合法的房屋在城中村改造时才能获得补偿。针对未建或在建的农房，必须符合有关法律法规的要求，不符合的也要拆除。
（6）在城中村改造过程中，要严格按照法律法规执行，严格控制，对拟改建项目和正在改建的项目都要逐级审批。改造过程中要把好质量关，建设过程中对整个施工过程都要有效控制，确保工程质量。对规划、土地、建设相关手续齐全的建设项目才能颁发房屋产权证书。只有对城中村改造过程中的每一个环节进行有效控制，每一个部门的通力合作才能确保诚征村改造的顺利进行。
（7）由于城中村的道路不能满足城市对道路的要求，所以在城中村改造过程中，对道路的建设应该归纳到城中村改造统一计划中。按照城市对道路的需求进行建设，来满足当代城市建设的需求。那些已经建好正常使用的道路应该由城市道路维护部门进行保养。没用开放使用的道路交由办事处、居委会进行管养。 （8）由于城中村村民的耕地已经丧失，村民主要靠集体分红和出租房屋作为经济来源，因此农民对集体经济组织很感兴趣。所以在做拆迁补偿时，政府应该制定严格的补偿制度，避免随意提高补偿额度，这样就会使村民提高补偿额度，还有钉子户的出现，为城中村改造的实施有很大的阻碍作用。除了经济补偿以外，政府应该开办急速教育机构，通过提高村民的文化知识，工作技能，让村民能够拥有一技之长，从而找到满意的工作。再者就是健全医疗保障制度和养老制度等，来提高村民的生活品质和生活保障。
结束语：
文章中笔者通过对城中村出现的原因、现状以，对城市发展的影响及解决措施做了简单的介绍。我们了解到城中村的改造已经成为城市发展必须解决的问题，并且刻不容缓。对城中村进行改造不仅是为了满足村民的需求求并且是为了保障城市的健康、文明发展，是社会发展的趋势。这就要求对城中村的经济结构和资源进行有效分配。对城中村进行改造，是提高村民生活品质的需求，是提高城市竞争力的需求，同样也是建设文明城市、生态城市的需求。
参考文献
[1] 张建生，郑立志.“城中村”改造的效益分析[N]. 中国环境管理干部学院学报.2007, 17(2):27-28.
[2] 金兆森等主编.村镇规划[M] 2版.东南大学出版社，2005:223-224.
城中村改造现状范文第4篇
[关键词] “城中村” 商业形态 更新研究
一、“城中村”商业形态的特点
1．具有“城中村”特色的商业服务设施
在“城中村”中，主要存在的是自发形成的商业服务设施，很少甚至没有公共的文化娱乐服务设施。以沿街小商铺为主要模式的商业街在“城中村”社区空间中占有重要的地位，活动中心自然呈现出带状分布特点，并具有很强的灵活性和自发组织功能，是“城中村”商业服务的特色。表现有：
第一，很容易改变经营内容，比如说卖饰品不景气，过一段时间可能要卖百货；
第二，商铺很容易易主，今天这个老板在这经营，明天可能就换作另外一个生意人；
第三，如果现有的门面房不能满足需求，那么会有新的临街住宅改造成门面房，但如果大家都不在此开店的话，就会作为住房租出去。
第四，由于“城中村”缺乏公共开放空间，街道便承载了社区中心的大部分功能，并成为村民聊天、休闲、散步的场所。
2．人口组成情况
在对西安市“城中村”调研中，发展成熟的“城中村”外来人口都是本村村民的几倍。如地处西安南二环边缘的草场坡村，其中本村村民约占总人数的20%，租住的外来人员占80%。其成员组成如图1所示。
3．商铺租金情况
“城中村”主要交通道路的人流量相对其他位置的人流量要多，相应的租金也有差别。在草场坡村通向村口的主要街道，一间15平米左右的商铺，近几年一直保持月租金1000的状况承租。位置稍差的街道商铺基本在600-800左右。在大明宫家居城附近的东木塔寨村，一间房达到月租2000元，村民一个月单靠房租收入上万。
可以看出，处于位置优越的地段，不仅保障房子出租率，也能使其中的商铺价格一直保持较高的水平，最大限度地保障房东收入。
4．商铺形态
“城中村”中的商业大多都是“前店后居”、“下店上居”的形式，而且几乎都是自发形成的。
从“草场坡村”调研中可以看到，一条主要街道的54家商铺中，有48家是属于商住混合型；另外一条主要街道的44家商铺中，有37家属于商住混合型。但是，这样的状况并不是事先考虑到商业需求而设计的，基本上都是根据村民的需要自己改造。村民根据自己家里住宅的布局，将底层的房间打开作为门面房，形成“前店后居”、“下店上居”的居住模式。
5．商铺经营种类齐全
商业服务项目种类全，数量多，在这些项目中，餐馆及食品店、日用品商店、所占比重较大。由于这些商业服务设施以私人经营为主，规模较小、任意性、变动性很大。
二、“城中村”商业存在的问题
“城中村”商业形态由于缺乏统一的组织规划而呈现出一种无序状态，形态纷杂，主要以零售业，服务业为主，商铺形态不固定，流动性大，但是能够满足居于其中人群的基本生活需求。但从商业功能，环境状况和规划状况方面分析，还存在许多问题：
1．商业功能不全面
“城中村”商业种类繁多，商业气息浓厚。外来商业介入快、自由灵活。但是功能不全，一些商业活动介入困难。由于租金税费等问题，导致许多低利润的商业服务项目无法进入。特别是新鲜蔬菜、再生资源回收等基本生活服务需求，在“城中村”社区内不能得到满足。
2．环境状况差
大部分“城中村”的环境状况很差，缺乏统一的管理，社区服务意识差。沿街的小型餐饮店卫生状况差，管理混乱，大都没有必要的卫生消毒设施。垃圾随意扔，即使有垃圾站，也是随意地在街道的一个角落存放，容易滋生病菌。
3．规划状况
由于“城中村”由自然的原始村落演变而成，在城市化过程中逐渐被包含在城市中，成为都市中的村庄。近些年，因为经济利益的驱使，村民在自己的宅基地随意地改建、扩建自己的住房，没有统一的规划，造成现在“城中村”中住宅层数、住宅间距、住宅类型不规整的混乱局面，而底层的商铺随着住宅、街道的改建、改造，也出现参差不齐的立面。
三、“城中村”商业更新原则
1．更新的定位
在“城中村”商业更新中，定位“城中村”的商业形态应针对居住人群的收入水平、消费习惯，以此来确定商业项目的辐射范围及影响力。在“城中村”调研中，大部分第一代人由于原始耕地的消失，都没有正当的职业，第二代人中部分有固定的职业，还有一些做个体商贩。但是调研发现，长期以来的城市化生活使村民的观念发生很大的改变，所以要彻底对“城中村”进行改造，不仅考虑外在形态上更新，还有生活方式，精神思想上的更新，这是保证更新改造成功的前提。
2．更新的延续性
“城中村”更新的规划设计应当尊重历史和现状，协调村里物质环境与村里的社会、经济情况和城市管理等方面的关系，同时尊重村民的生活习俗，继承城市在历史上创造并留下来的有形和无形的各类资源和财富。这是延续并发展城市文化特色的需要，同时也是确保更新获得成功的基本条件。
3．更新的阶段性
“城中村”更新是一个连续的过程，任何改建都不是最后的完成（也从来没有最后完成），而是处于持续的更新之中，应当妥善处理目前与将来的关系。“城中村”更新应该从现状出发，区分不同的情况，分类分阶段的逐步进行。
四、“城中村”商业形态的更新策略
1．再现街道商业生活的繁荣
在“城中村”的改造更新中，应当结合村落的传统乡土文化，再现街道商业生活的繁荣。如特色商业街、小吃文化街、民族风情街等，这样既满足村中商业经济利益的需要，也使村落的内在文化特征保留并遗传下来。
2．交往、娱乐空间的塑造
调研中发现，“城中村”中基本没有专门的娱乐、邻里交往空间，因此，在“城中村”商业更新中重新塑造交往场所，促进村民的心理认同具有非常重要的意义。一方面是村民情感的需要，另一方面，村民可以在交往活动中发展他们的社会关系网络，强化区域认同感。
3．合理利用村中资源
改造“城中村”不能采取一刀切的模式，应针对“城中村”各自的特点，制定相应的改造措施，采取逐步推进的办法。例如有的“城中村”由于传统文化遗留的存在，可以一定程度的保留下来，建立特色文化旅游观赏区，一定范围内保留村中原始的文化资源，无论对城市还是对“城中村”都是一笔宝贵的文化财富。
“城中村”不是单纯的物质体系，而是以人为核心的物质体系、经济体系、社会文化体系的综合体。“城中村”改造不单是物质形态上的转变，我们应该更多地关注“城中村”方面的问题，从而实现“城中村”的全面城市化。
参考文献：
［1］陈鹏.“城中村”改造的策略转变.规划师，2004，5.
［2］周锐波 阎小培.“城中村”文化透视，规划师，2004，5.
城中村改造现状范文第5篇
城中村改造将借鉴马家路村的做法，遵循原则：
1、实行分步改造原则。
2、实行区块改造自求平衡原则。
3、尊重绝大多数被改造户意愿的原则。
4、实行补偿价格与市场接轨原则。
5、实行政策平衡原则。
6、实行产权调换安置与货币安置自由选择原则。
7、实施以高层带电梯公寓楼建设为主原则
8、实行产权调换拆迁户本区块安置原则。
下面围绕本村推进城中村改造工作，从“改造优势”、“面临的问题”和“对策建议”三方面作一分析。
(一)实施城中村改造的优势
周塘东村实施城中村改造具备三方面的优势：一是区位优势，二是思想优势，三是政策优势。
一、良好的区位优势
1、优越的地理位置。周塘东村居住区东靠赵家河江，紧临兴园路工业区和浒崇公路，与古塘街道接壤;北靠市教育园区、曙光社区、星光家园;西、南与新华、新塘村交接。宗兴路、周塘路横贯东西，新江路、东小路、三灶江纵穿南北，把村庄分割成八个大块。地形规划，易于设计规划。
2、良好的商业价值。新江路本村域长达0.89公里，除协和医院、新华村外，两边共可建造临街店铺650米左右。宗兴路本村区域长0.55公里，除已建设开发的区域外，两边共可建造临街店铺500米左右。如与新塘、新华、古塘街道充分合作，可建设新江路、宗兴路特色商业街。本村周边已有曙光社区、玲珑小区、香溢美墅等居住小区，容易形成连片居住小区，具有较高商业价值。
二、逐步转变的群众观念
1、村民对拆迁具有一定接纳性：本村从宗兴路建设、东小路拓宽、教育园区建设、新江路北延，大大小小的拆迁已有四次，群众从拆迁中得到了实惠。又由于本村新村规划面积较小，老居住区规划长期控制，房屋陈旧、密度高，居家交通很不便利，村民有改善居住条件的迫切愿望。因此，对旧城改造具有较高接纳性。
2、村民具有初步的集约居住理念：随着年轻一代在浒山城区购买和居住套房，转变居住方式的理念逐步影响广大村民，年轻一代普遍能够接受多高层套房居住的理念。
3、村民对城中村改造具有一定的思想基础。XX年，施叔利主任任书记时，曾启动过旧村改造，因此，在村民的思想意识上，具有一定的基础。
4、马家路村的试点和新塘、新华村的推进，对村民具有促进作用。马家路村试点地块已进入签约阶段，可能在年底前拆除完毕;新华、新塘等村，正在学习政策，召开座谈会、摸底调查、上门入户动员。周边兄弟村的积极行动，在一定程度上促动干部、群众的思想，形成工作的紧迫感。
三、党员、干部、群众形成基本的共识。实施“城中村”改造，对周塘东村的发展具有战略性的意义。从近三十年周塘东村的发展历史来看，周塘东村的发展经历了三波：第一波发展是，实行第一轮土地承包，农民的生产力得到全面解放，农民发家致富;第二波发展是，98-XX年兴园路工业区、市教育园区、相关企业、投融资公司土地收储征用本村全部耕地，村民用领到的土地征用补偿款建造住房或进行
二、三产投资，但这虽然是发展的，但同时也是村庄发展潜力耗竭最快的一个时期;第三波发展是，新江路北延拆迁工程，近二百户村民迁居到曙光社区、星光家园，从拆迁中获得了巨大利益，村域优势也在新江路开通中得到了一定的提升，这是目前村庄发展最可利用优势。
从周塘东村发展的现状来看，随着土地资源的全部丧失，市政工程仅剩下牵涉到30户村民左右的宗兴路拓宽一项，要借助外力发展村庄，已经不太可能。周塘东村作为传统意义的农村也已经从过去的青年、壮年时期进入了衰老时期。周塘东村要发展，只能依托划时代的第四波———城中村改造。
四、优惠的政策激励
在城中村改造中，市、街道党委、政府制订出台了“政府零收益”、配套“农房两改”专项资金、中心城区自主改造村实行“一村一策”、政府融资扶助等优惠政策，在政策层面保证了城中村改造的成功。
(二)推进城中村改造面临的问题
城中村改造是一项开创性的建设工程，大的方面涉及到政策制定、改造方式选择、土地转制、规划设计、资金筹集等问题;小的方面涉及到农民与居民、本村社员与外来挂靠户等不同身份人员的利益分配问题;涉及到宅基地、自由地、承包地、国有土地等不同土地性质土地价值评估问题，涉及到正式住房、违章建筑、平房、楼房等建筑公平补偿问题等。这些因素交织在一起，决定了城中村改造的性和艰巨性。在实际操作中，城中村改造将面临村民观念、利益分配、改造操作这三个方面问题的困扰：
一、村民理念层面的问题
1、“怕吃亏”心理在改造时间选择上犹豫不定。许多村民迫切希望进行城中村改造，但在选择改造和后改造的时间选择上，一是怕先改造吃亏，一是怕后改造吃亏，犹豫不定，影响改造进度。
2、农村传统的居住理念阻碍居住方式的转变。许多村民特别是50岁以上的中老年人，把“单家独院、有天有地”视作居家理想。他们对新颖、集约化的多、高层住宅怀有一定的畏惧心理;害怕在新的居住环境和社会关系中生活不能适应。一部分拥有别墅式住房的村民，又留恋眼前的既得利益，对改变居住方式也很不情愿。
3、对改造后生活缺乏保障的担忧阻碍宅基地、自由地的回收。相当多的中、老年村民，对“失去宅基地、自由地后，还能干什么”、“现在三轮车、电瓶车以及就业劳动工具尚有空间存放，住多层、小高层后，该怎样生活呢”等问题十分惶恐。他们既担心自己的就业，更担忧以后的经济收入。特别是以靠房租收入谋生的村民，更为担心：本村区域内的近8百户村民中，有一半住户有房屋出租，共出租房近1900余间(大多是违章建筑)，平均每户2.5间。现有的房子租金虽少但仍有市场，但改造后到底有多少房屋可供出租，租金的收入是升还是降，他们觉得心中无底。
4、对兑现改造承诺的担忧阻碍签约决心。有些村民担心政府、村的改造承诺不能完全兑现，担心城中村改造半途而废，担心改造达不到预期的经济、社会目标。村民对本村XX年启动过的旧村改造项目尚有记忆，对本届村级班子能否担当起改造的重大责任，疑云重重。同时对改制后的股份合作社是否能够真正承担起第三次利益分配和物业保障的任务也心存疑虑。
5、少数村民唯钱是图阻碍改造进程。部分村民明知城中村改造是利国利民的大好事，但他们往往对个人利益考虑过多，把城中村改造当成政府和被拆迁户之间的一场大买卖。认为一辈子拆迁可能只有一次，希望能拿到一辈子用不完的补偿金或解决一辈子的生计问题乃至下一代的生计问题;甚至还有个别村民无理取闹、漫天要价、滥敲竹杠，这将严重阻碍城中村改造的进程。
二、利益分配层面的问题：
“城中村”改造中的矛盾还集中出现在利益再分配时，也就是利益在集体和个人、个人与个人之间如何再分配、再调整的问题。主要表现为：
1、土地、房产利益分配错综复杂。随着城市的发展，“城中村”及其周边地区的基础设施以及商业环境都得到极大改善，本村由于新江路、明州路、宗兴路等城市主干道路贯穿全村，形成土地级差。而城中村中既有宅基地、自留地、承包地，又有工业用地、国有土地;既有平房、楼房又有街面房、出租房;既有合法产权房屋又有违章建筑，形成了纷繁复杂的土地、房屋关系。此外，还存在着村民、集体、(开发商)、政府以及全社会的利益协调问题，存在着村民的眼前利益和长远利益等统筹问题，存在着住户回迁、房屋评估定价，第一次分配、第二次分配、第三次分配等操作环节的公平公正问题。
2、各类成分人员利益分配界限理清困难。城市化推进过程，实质上是农民发财致富的过程，但对哪些人可以全额享受，哪些人可以部分享受，哪些人不能享受，具有相对复杂性。如村中的居民、挂靠户、房屋买入卖出户、户口迁出户、就学就业转居民户、房改政策享受户、无房户、多房户等，政策确定具有一定难度。
三、改造操作层面的问题：
1、党员、干部在思想认识上存在一定的差异。在党员、干部中一定程度地存在着三种思想。一是怕失败思想，认为新江路拆迁了三年多了，还没有最后完成，城中村不一定能搞得成。我们如果启动了，搞不成，那就大失面子了。二是怕麻烦思想。认为，近千户人家，房屋密度又这样高，现状又这样复杂，要做好这一件事，要破解多少麻烦事，信心不足。三是简单化思想。对工作艰巨性认识不足，对城中村改造想象得过于简单。
2、改造建设成本高昂影响财务平衡。长期来，由于土地规划滞后，以宅基地为基础所形成的用地布局杂乱无序，土地权属和使用相对混乱，村民住宅条件差异巨大。又由于规划控制过长，违章建筑过多，现有建筑密度大，容积率高，拆迁成本大。另一方面，本村虽有良好的地理位置，但由于新江路、明州路、宗兴路等城市主干道路两侧所有空闲土地均被其他单位先期占用，城中村改造利益影响巨大。在资金平衡方面，由于土地被征用时地价低，村提留少，全靠贷款保证改造，资金压力大。由于建筑密度大，回迁安置面积多，可用于销售的面积少，投资回报小，城中村的改造难度相对较大。如何降低城中村改造的成本，保证合理的投资回报率，保证回迁村民满意，是城中村改造能否顺利推进的最大制约因素。
3、改造经验不足影响公平效益。推进城中村改造是一项十分复杂而又艰巨的工作，涉及各级政府、部门之间的工作协调和城中村住户间巨大经济利益的平衡，政策性强，操作要求高，工作量大，情况复杂。由于缺乏现成的城中村改造政策体系与推进机制经验，摸着石头过河，容易出现偏差。
(三)城中村改造的对策与建议
城中村改造在宗汉乃至慈溪才刚刚起步，困难与机遇同时呈现。我们可以从四个“坚持”入手，破解改造难题。一是坚持通过建立完备体制、提高协同能力，来确保改造的公平效益。二是坚持前瞻性的观念引导、激发村民改造积极性，广泛发动村民深入参与，来促进“村民自愿”氛围的形成;三是坚持规划先行，促进城中村良性演变，强化政策支持，提高村民经济社会保障，来真正实现“村民得益”的改造目标;四是坚持因地制宜，分块实施，选择合理开发模式，来营造多方共赢的良好局面;
一、统一党员、干部、村民代表的认识，形成机制，奠定城中村改造的组织保证
1、抢抓机遇、遵循科学、勇于担当。要认清形势，树立信心，明确认识到城中村改造既是挑战好是机遇。既要有抢抓机遇、勇于担当的勇气，也要有科学决策、按规律办事的智慧。要彻底破除怕失面子、怕麻烦的思想，从对周塘东村发展负责的高度认识城中村改造工作，以周塘东村的村民办实事、为村民谋福利的强烈的责任感和事业心，来投身于城中村改造工作之中。
2、从组织人事入手，形成机制。村级组织要抓好城中村改造工作的组织领导管理工作，保证党员、干部、村民代表和相关部门积极配合解决城中村问题。组建一套专门班子，制定一套适合本村情况的工作方案，形成一套科学、完整的改造规划。同时制定城中村改造教育培训计划，对城中村村干部、党员、村民代表，进行城市化知识专题培训;对普通村民进行通识培训，提高他们的认识水平和城市化意识。
3、协同配合，构建高效推进机制。城中村改造是一项十分艰巨的工作，，涉及经济体制改革、国土资源管理、户籍管理、街道村组织、劳动就业和社会保障等各个领域。政府在城中村改造中，做好领导和服务，为每个城中村设计好未来远景，做好指导、规划、宣传、联系等工作，让城中村改造成为一种在政府指导下的村民自治建设行为。改造过程成为在街道的统一领导和精心组织下，协同配合，高效推进的行为。同时强化各环节的监督和制约，确保改造的公平效益。
二、观念引导、激发村民积极参与
1、做好居住理念、生活环境、经济效益、政策发展四方面的引导。一是从居住理念上引导。建设多高层公寓、走向集聚居住，是对农民延续数千年传统生活方式的全面革新。针对部分农民尤其是一些老人喜欢“上要有天、下要有地”的单家独院居住方式的现状。要做好前瞻性的引导和教育，全面宣传现代居住理念，让村民思想意识得到根本的转变。根据实际，分析当前形势，让老百姓认识到，新江路北延完成后，当前大规模拆迁已不太可能，群众要“自己解放自己”，普通村民要“翻身得解放”，唯一的出路就是城中村改造。二是从环境上引导。实施城中村改造，可以从根本上改变“只见新房不见新村”的现状，彻底整治农村“脏、乱、差”环境，杜绝农民滥建出租房导致社会治安恶化的现状。三是从经济上引导。通过算经济帐，让村民感觉到城中村改造是为村民谋福利的大事，认识到通过城中村改造，村民经济收入将持续稳定增长，集体经济也将得到快速增长，村民的保障将更加完备。四是从政策发展上引导。本着群众得益的原则，进一步创新相关政策，强化推进城中村改造的政策导向。以马家路村城中村改造拆迁安置方案为蓝本，创新思路，在街道指导下进一步完善方案，最大限度地保证公正公平。
2、鼓励村民积极参与，让城中村改造成为一种在街道指导下，由村为主体的村民自治建设行为。纵观各地的经验可以发现，充分尊重民意是做好城中村改造一条不变的规律。城中村改造，我们应当充分发挥村民代表、党员、回村大学生、社会贤达、企业主等引领作用，充分发挥村民的自治作用。在具体操作中，首先，要全面推行改造前的调查、访谈、听证制度，让村民充分表达意愿。其次，要集思广益，根据城市规划和确定的用地性质，讨论明确开发强度和分配方案。让广大村民清楚，为什么确定这样一个用地性质和容积率，将来自己的居住条件和居住环境将会是一个什么样的状态。再次，要帮助农民算好经济帐，让村民明白，容积率既定，地块面积既定，房子就只能盖这么多，如果大家所要的拆迁补偿过高，可能就无法做到收支平衡，无法实施开发建设，自己的居住环境也就没法改变的道理。另外，城中村的改造成为村民自治行为后，对那些不愿拆迁、妨碍拆迁的村民形成为村民“千夫所指”的态势，让改造成为民众自发的行为，解开强制拆迁这一瓶颈。
三、规划先行，强化政策保障
1、严格规划控制，引导城中村良性演变。严格规划控制，控制城中村现有的规模，不再审批新的宅基地。重点控制用地性质和控制主干道两侧重要建筑，严禁非法建设永久性建筑物。
2、高起点编制城市规划，做到控制性规划全覆盖。为杜绝“城中村”的再度形成，规划应充分考虑城市功能、基础设施的发展水平及城市容量的适度控制标准，确定城市基础设施布局和建设开发时序，在宏观层次上发挥对城市未来整体地价、房价的引领作用。优先做出控制性详细规划，确定用地性质、建筑密度、容积率等规划控制要求，形成规划图则和文本，为改造提供科学规范的依据。
3、要注重提升建设的质量和品位，提高规划、设计、建筑水平。根据“城中村”周边城市功能类型进行个性化设计，根据本村紧临浒山核心城区，大部分村民靠出租建造在原宅基地、自由地上的房屋挣取租金，村民存在着担心拆除房屋后无收入来源等现状，制订个性化的改造方案。在开发中适当增加路网密度，以增加商铺比例，使村民有新的收入来源，解除其后顾之忧。同时，以街道为单位，建立家庭工业集聚区，安置家庭作坊，保证村民收入。
4、完善和落实各项保障措施。“以人为本”是科学发展观的核心;时刻关心群众生产生活，是我们一切工作的出发点和落脚点。我们要在城中村改造中，切实解决好群众最关心、最直接、最现实的利益问题。首先推行农村经济合作社股份制改造，保留村民在集体经济组织中的分配权，解除农民城中村改造的后顾之忧。在此基础上，要完善和落实经济政策保障措施，推进农民“四金”化发展。一是全力打造“薪金农民”，保障民计民生。逐步完善劳动保障服务中心的硬件建设，发挥培训和就业指导功能，利用城中村改造契机，实现(土地流转与)就业安置同步进行，最大程度解决农民失地后的安置问题。二是全力打造“保障金农民”，完成失地农民的养老、医保等社会保障工作;三是全力打造“租金农民”，要精心做好商业设施的规划和招商选商工作;四是全力打造“股金农民”，要引导广大农民积极走强强联合之路，组建新型经济实体。
四、因地制宜，选择合理开发模式。
开发模式的选择，直接关系到城中村改造的成败。
1、开发模式分析。各地采取了不同的拆迁安置和开发建设模式，归纳起来主要有三种：一是村集体以城中村改造的名义自行组织开发建设。除部分土地用于安置村民住宅以外，整理出来的富余土地用作开发。这种模式既有利于调动村集体和村民城中村改造的积极性，也基本符合国家的土地和住房政策，但由于经验和眼界的问题，开发建设水平可能较低。同时，由于拆迁改造需要比较多的资本，必须由政府大力支持。二是由开发企业独资或者由开发企业和农村集体经济组织合资合作进行城中村改造。开发企业通过毛地招拍挂拍获得土地开发权，在村集体的帮助下与村民签订拆迁安置协议，开发的住宅首先用来安置被拆迁户，其他向社会出售。这种模式下，一般的开发企业急于回收拆迁安置成本，往往强调将拆迁安置和开发建设控制在比较短的周期内，为避免在房地产市场相对低迷的情况下造成资金沉淀，常常有短期行为。三是名义上由土地储备机构实施拆迁，实际由土地储备机构委托开发企业垫资拆迁，开发企业、土地储备机构和被拆迁人签订拆迁补偿安置三方协议，形成净地后通过招拍挂出让，出让后再用土地出让金支付原开发企业垫付的资金，获得土地使用权的新开发企业自行组织开发建设。此种模式，由于环节众多，极易出现合同纠纷。
