土地开发的概念

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土地开发的概念范文第1篇

关键词：资金时间价值；投资决策；分析

中图分类号：F830.59 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）01-0-02

一、货币时间价值的概念及其产生

1.货币时间价值

是指货币经历一定时间的投资和再投资所增加的价值，也称为资金的时间价值（The Time Value of Capital）。

2.复利计算

2.1复利的概念

某一计息周期的利息是由本金加上先前计息周期所累积利息总额之和来计算的，该利息称为复利，即通常所说的“利生利”。

2.2将六个资金等值换算公式以及对应的现金流量图归集表 六个常用资金等值换算公式小结：

3.货币时间价值的产生实质

在马克思经济学原理中，马克思并没有用到“时间价值”这个概念，但正是他揭示了所谓“时间价值”就是剩余价值。在发达的商品经济条件下，商品流通的变化形态是G-W-G。因此，销售产品所获得的资金G 大于投入资金G，即原预付价值不仅在流通中保存下来，而且在流通中改变了自己，有了一个增值，即货币随着时间的推移有了一个增加的价值，这部分增加的价值是工人创造的剩余价值，即时间价值的真正来源是工人创造的剩余价值，它不可能由“时间”创造，也不可能由“耐心”创造，只能由工人的劳动创造，如果没有工人的劳动，就算有一大笔资金也不会产生时间价值。

这也告诉我们，货币如果闲置不用是没有时间价值的，只有当作资本投入生产和流通后才能增值，因为货币时间价值既然来源于工人创造的剩余价值，如果闲置不用，也就是企业未将资金投入生产，没有必要的生产资源，工人怎么可能创造剩余价值，那又怎么可能产生时间价值呢？

二、货币时间价值与个人投资决策

如果某个投资个体，现在决定投资油田，这时的问题是发现如果现在开发，马上可获利100万元，如果5年后开发，由于原油价格上涨，可获利160万元，此人该选择什么时候投资呢？有人主张在5年后投资，因为160万元明显大于100万，有人主张应将货币时间价值考虑进去，也就是说，如果现在投资获得 100万，这100万又可以进行新的投资，当时社会平均获利率是15%，那么5年后100万可变成175万（100ⅹ（1 15%）ⅹ（1 15%）ⅹ（1 15%）ⅹ（1 15%）ⅹ（1 15%） =175），金额显然大于160万。这样在考虑了货币时间价值后，此人赚的钱又多了，如果不考虑，此人的油田投资虽然不至于失败，但肯定是不科学的。

三、货币时间价值与企业的投资决策

1.项目用地基本情况案例分析

某地块被征收的道路占用后，该地块将被分成A1、A2、A3、A4四块（A4为拟征收部分），其中A1地块面积为2546.68平方米，A2地块面积为4047.24平方米，在分割后的A1、A2地块因面积太小且呈不规则形状，不能很好开发利用，对土地资源是一种浪费。 同时，地块南面的B地块形状狭长，也不利于单独开发。

2.项目评估决策方案：

2.1 评估的估价前提基础（即估价假设条件）

2.1.1 土地假设属性

该估价报告是按照“裸地”，即土地属性、用途不明确或者尚未进行实质开发程序的前提下估价的，这与事实实际情况不符，根据《深圳市土地使用权出让合同书》已明确土地属性和用途为“工业用地”建设用地性质，同时该地块业已取得了除施工许可证外的所有前期报建手续，投入了大量开发资金总计约5715.33万元（详细见附件二动态价格）。这些事实，足以证明土地处于“建设工程用地”而非“裸地”性质，因此，我司认为，该地块应以“建设工程用地”，而不是以“裸地”性质进行粗略估算补偿。

2.1.2估价土地的补偿范围和标准

根据《中华人民共和国物权法》第一百二十一条规定用益物权人有权依照本法第四十二条、第四十四条规定获得相应补偿。该条款明确说明，估价补偿的范围应考虑用益物权消灭和用益物权受到影响使用的两种情形，并非只是该估价报告所假设和考虑的单纯用益物权消灭的那一部分（即被征道路部分6197.95平方米部分）的补偿，补偿范围理应包括该宗地块70845平方米整体用益物权被分割后严重影响了用益物权的整体使用这部分权益。

其中：用益物权受到影响使用的部分应包括估价计算基础组成价格的土地开发费用组成基数。

2.2估价技术报告具体计算分析

该估价报告采用的“成本逼近法”，有以下计算公式：

公式一：评估总价值=土地使用权+附着物+苗木

公式二：土地价格=土地取得费用+土地开发费用+利息+利润

具体如下：

2.2.1土地使用权评估价格

这部分评估价格是由公式“土地价格=土地取得费用+土地开发费用+利息+利润”计算得来，分析如下：

2.2.1.1土地取得费问题

评估报告只单纯计取了土地出让金794.0536万元（7940536元/70845平方米）×6197.95平方米=694684.929元），而没有完整考虑和计取土地购置费800万元、征地补偿协议金12.7524万元、土地管理费（含国土所和村委两部分）共213.06万元以及土地闲置费947.7026万元这四部分，属于不完全取费。

2.2.1.2土地开发费问题

该评估报告只是按照假设“裸地”属性而进行的粗略修正（修正标准也存在错误）价格（40元/M2×6197.95M2=247918元），不应是不完全土地开发费用，应包括土地开发报建费用246.12万元、土地开发筹备预备费用945.73万元，属于前提和取费范围错误。

2.2.1.3土地开发费利息问题

计息基数：计算投资利息是以土地开发费为计算基础的复利计算方法，土地开发费是土地开发报建费用、土地开发筹备费用所组成的完全价格，非“裸地”尚未开发投入资金性质的粗略估算修正价格计算（247918×[（1+6.66%）-1]= 16511.339元）。

利息：按照土地实际已经投入资金性质划分现金流量，而且资金现金流量是每年度不同、非均匀非连续性投入的，应按照复利计算的原则计取时间价值终值系数进行折现计提，而不是简单粗略假设等值均匀条件下粗略估算和取费（详见附件一《土地开发前期投入总投资现金流量总表》）。

2.2.1.4开发利润问题

计算基数误差：包括前面提到的土地取得费和土地开发费之和为计算取费基础引起的利润误差（694686.69+247918）×10%=94260.469元）

投资利润率误差：有行业平均利润率即政府定额指导价格下的定额利润率和企业个别利润率的差异误差，本次暂不考虑。

2.2.2附着物评估价格

评估结果静态价格357268元与该地块中标施工单位的临时设施等附着物工程造价存在价差约计445862元（静态价格）。

2.2.3苗木评估价格

评估结果与该地块中标施工单位的青苗等附着物工程造价静态价格不存在差异，但存在时间价值的动态差异。

四、结束语

土地开发的概念范文第2篇

关键词：城乡一体化 土地管理 研究

一、我国城乡一体化建设中土地管理存在的问题分析

（一）城乡一体化建设中土地开发整理后的土地质量低，没有实现真正意义上的“占补平衡”。《土地管理法》在确立占补平衡制度时，对补充耕地的质量要求作出了，明确规定：占补平衡必须由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地。但是，不少开发整理项目为了使建设项目占用耕地能够得到及时的补充，以满足建设项目占用耕地审批的需要，对补充耕地的质量往往只停留在几个简单的数字上，项目质量不符合要求，开发出的耕地质量较差，很难形成一定的生产能力，甚至一边开发整理一边抛荒。这不仅没有实现真正意义上的“耕地占补平衡”，而且造成了资源的破坏和开发资金的浪费。

（二）城乡一体化建设中土地管理过程中以牺牲长远的整体利益来换取近期的局部利益。土地开发整理投资周期长、投资金额大，一些地方急功近利，追求当年开荒、当年收益而不顾被开发区域的小气候环境、土壤环境和土质水文环境，对后备资源的开发没有充分考虑生态环境的适应性。这边退耕还林，那边毁林开荒；这里退耕种草，那里毁果园开发的怪现象，或者在土地整理项目中只重视田块的方整，而忽视对河流、丘陵地等生态景观的规划，其结果是短期得益，随着时间的推移小区域环境的恶化将逐步显现，致使所开发的土地再一次荒芜。

（三）城乡一体化建设中土地管理专业队伍素质不高。土地开发与管理是一项复杂的系统工程，它涉及诸如：农业工程、林业工程、环境工程、机械土方工程、建筑工程、农田水利工程、道路桥梁工程、农业设施工程等众多分项工程，具有跨行业、多学科和多技术的特点。

（四）开发城乡一体化建设中土地管理的投资主体较为单一。对于土地开发整理，应当尊重市场经济规律。目前，政府的投资存土地开发整理工作中发挥了重要的导向作用，发挥了主渠道作用。政府的投资主要来源于包括新增建设用地土地有偿使用费、上地开垦费、农业重点发展基金等等。但是，单靠政府的力量，难以包揽土地开发整理所需的资金。

二、加强城乡一体化建设中土地管理工作的对策

（一）土地开发管理要适应经济结构调整和切实增加农民的收入为前提。土地开发整理要与当地农村经济的发展结合起来，与发展高效农业、生态农业、特色农业结合起来，与增加农民的收入结合起来，成为农村经济和农民收入的增长点。土地开发整理的指导思想、管理政策与规划设计上，要从增加和建造高质量耕地与农用地出发，立足干服务现代农业，服务农业规模经营，服务提高农业质量和综合经济效益，只有这样，土地开发整理才真正具有生命力。

（二）土地开发规划应充分考虑保护生态环境。土地开发规划要与土地利用总体规划、城乡建设规划、水利工程规划、林业规划、小流域治理规划结合起来。实行生态型土地开发整理，搞好必须的农田基本建设和基础设施建设，适应农业产业化、现代化的发展趋势，使其融合于现有农地与社区景观中，构成和谐的统一整体，做到既增加耕地，又不破坏环境。实现经济效益、资源、环境三者有机地统一。

（三）土地开发投资主体多元化，要体现公益性和有偿性。土地开发与管理是一项系统工程，除政府投资外，必须拓宽渠道。政府的目的是增地，企业的目的是增效，个人的目的是增收，尽管角度不同，出发点不一样，但都以土地为对象，这就是政府、企业和个人三者的结合点。要围绕这个结合点，建立良性机制，政府投资体现公益性，企业、个人投资体现有偿性。

（四）尽快建立土地管理专业技术队伍的资质准入制度。当前土地开发整理专业技术队伍多为新手，素质不高，而一支高素质的队伍是保证高质量、高效益进行土地开发整理工作的必要条件。加强土地开发整理规划设计队伍建设，通过业务培提高从业人员的整体素质。通过新技术应用培训，提高土地开发整理规划与管理的科学性与先进性。建立土地开发整理规划设计单位、监理单位、施工单位的资质认证和考评制度，对其从业人员也需进行执业资格认定。只有具备相关资质的机构和个人才能承接项目。另外，还需建立一支训练有素的工程质量监督、工程施工和管理队伍，以保障土地开发整理工作科学有序地发展。

（五）可持续发展要求我们必须从全社会角度来分析土地价格与农地非农化的关系，这就是我们必须考虑到土地价格与农地总价值之间的差异。长期以来，传统经济学对农地的价值认识仅仅停留在狭义的经济价值（农产品价值）基础上，忽视了农地所拥有的生态、景观功能，食物安全与世代公平等社会价值和生态价值。由于这些价值及其产生的效益在目前的市场体系下是“外部性”效益，一般的土地使用者常常对此忽略。但是，国家作为全社会利益的代表，承受的农地非农化边际成本应为MSC，即边际社会成本，农地非农化数量应为Q[，3]，相对应的土地价格应为P[，3]，社会总福利达到最大化，此时的农地非农化配置效率最高，它是在包含了农地非农化的内部成本和外部性在内的价格机制作用下形成的非农化量，这就是农地的代价性损失。

（六）以科学发展观统领经济与土地资源的协调发展。如果继续粗放的经济增长方式，片面追求经济总量最大化，资源与环境问题必然成为制约我国经济发展的重要瓶颈。科学发展观的提出为摆脱资源环境困境，实现经济与资源、环境协调发展提供了新思路与新方向。必须摒弃片面追求经济增长的传统理念，树立“绿色GDP”的新概念，统筹经济发展与资源保护的关系；通过增加单位土地面积投资和降低单位GDP土地资源消耗，提高土地资源的利用效率；通过优化产业结构，合理调整生产力布局，推进经济增长的方式转变，走科技含量高，经济效益好，资源消耗低，环境污染少，资源优势得到充分发挥的新型工业化道路。

参考文献：

土地开发的概念范文第3篇

关键词：一级土地整理；收益分配；税收筹划

一、相关概述

近些年来，伴随着我国经济社会的不断发展，城镇化水平不断提高，房地产行业已经逐渐成为我国经济社会发展的重要支柱产业。房地产行业发展健康与否，直接关系到我国经济社会发展的质量。与此同时，我国对于房地产行业的发展也出台了一系列的宏观调整政策，这有助于规范和完善房地产行业发展，减少房地产行业发展中的不规范行为。从这个角度上看，我国房地产行业受国家宏观调控政策的影响比较大。另外，土地整理市场跟房地产行业之间具有密切的关系，在房地产行业发展的大背景下，土地整理市场也得到了较大程度的发展。正是基于此，越来越多的企业在生产经营领域上纷纷向土地整理业务拓展。同时国家对地方融资平台也进行了规范和清理，这些都使得企业涉足土地整理市场的机会增加，并将土地整理业务作为企业的重要业务内容进行管理。因此围绕土地整理业务，对其收益分配和税收筹划进行分析，对于进一步规范和完善土地整理市场，提高土地整理业务规范性都具有一定的指导意义。

二、一级土地整理概念分析

一级土地整理是指相关部门及机构在土地出让之前，对该土地所进行的整理以及投资等相关过程的统称。在土地整理过程中，土地整理参与者应当围绕地区功能规划、竖向标杆以及基础设施配套标准等相关的指标进行落实，并在土地整理、征地补偿、基础设施建设、拆迁安置以及公共设施配套等方面实施统一的制度和流程管理，通过对土地进行投资、整理，按照既定规划进行建设和安置，实现预定计划的土地出让和地块建设开发。因此，土地整理的内容和环节比较多，包含了多个方面的内容和要素，需要遵循的法规和制度也比较多，涉及到多个机构和部门。一般情况下，一级土地整理活动的具体实施都是依靠政府部门来进行的，也有一些地区是由政府部门委托企业来对土地进行整理，政府部门对土地整理活动进行管理和监督。也有一些地区的土地整理是由国有企业或者相关的土地储备机构来实施的。

三、一级土地整理的收益分配对象

一级土地整理在地区区域条件下的土地开发利用以及房地产行业发展中处于首要环节，一般都是在当地政府部门的主导之下进行，围绕土地增值所获得的经济收益在一级土地开发商、一级土地使用者等各个利益主体之间进行收益的分配，通过在收益分配方案中协调和兼顾各个利益相关者的经济收益情况，在此基础上对一级土地整理和开发市场进行完善和规范，并在此基础上进一步形成科学有效的土地开发模式。一般来讲，在一级土地整理过程中会涉及到多个经济利益主体，在利益主体的划分上应当结合一级土地整理所涉及到的概念及相关内容，将一级土地整理过程中的收益分配主体划分为地方政府、一级土地开发商以及原先的土地使用者三个部分。第一，地方政府收益分配主体。在一级土地整理过程中，地方政府相关部门扮演着重要的角色。地方政府应当围绕地区经济社会发展规划对本地区的土地整理和开发、投资行为进行科学规划和设计，确保本地的土地整理和开发行为跟本地区未来的发展战略规划进行有效衔接，切实做好本地区土地整理、开发的规划工作。除此之外，还应当围绕土地整理开发过程中的基础设施建设、征地补偿、拆迁安置以及配套设施建设等诸多方面实施有效的监督和主导。并且还需要在完成一级土地整理工作程序之后，对土地的二次开发和投资过程进行必要的参与和主导。第二，一级土地开发商。在一级土地的开发和整理过程中，一级土地开发商扮演着重要的角色。它既是中间者，同时也是实际的执行者，甚至也具有投资者的角色。开发企业要参与土地整理市场，就需要获得政府相关部门的批准以及授权，并需要充足的资金来协助政府部门对土地进行整理和开发。在这一过程中，政府部门能够获得财政资金，而一级土地开发企业则可以获得投资收益。第三，原有的土地使用者。尽管在土地开发整理之前，该土地在所有权上属于国家，但是该土地的使用权是属于原有的土地使用者，并且该土地使用者拥有该地块的收益和使用权。在土地开发和整理过程中，土地开发商以及相关的政府主管部门应当征得原有土地使用者的同意之后才能够对该地块进行整理和开发，并且应当给予原有的土地使用者一定的费用作为征地拆迁补偿。这些费用和补偿是原有土地使用者在出让土地的过程中应当获得的经济收益。政府部门和土地开发企业应当切实保障原有土地使用者对该地块征用所要求的经济补偿权益。

四、一级土地整理的收益分配

第一，一级土地整理的收益分配途径。政府相关部门、土地开发企业围绕一级土地整理进行收益的分配，在分配的过程中有多种方式和手段。一方面，可以依靠政府相关部门以及授权开发商，在土地市场中对整理的土地进行公开的出售。将土地出售收入扣除掉必要的成本和费用后所获得的收益，在政府部门和开发商之间按照约定进行分配。另一方面，也可以在政府的授权之下，开发商对整对土地进行整理和开发。对于土地出售过程中继续中标，但是不能够继续进行二次开发的企业则应当上交相应的土地出让金之后，按照部门和地区发展规划进行土地二次整理开发，并以此来获得相应的土地整理收益。第二，一级土地整理的收益分配。对于一级土地整理的收益分配过程，包含了首次分配和二次分配两个环节。首次分配过程。土地经过一级整理之后，由相应的待开发企业进行商业转让，相应的土地出让金则在各个利益主体之间进行分配。在一级土地整理过程中，整理的对象是原始土地。由于我国土地所有权归国家所有，土地相关主体所拥有的只是该地块的使用权。在一级土地整理过程中，所收到的土地出让金需要扣除掉成本和费用以及相应的政府提取费用，并上交国家财政土地出让金。在此基础上对剩余的收入进行土地整理收益的二次分配。在一级土地开发整理过程中，发生的成本具有多个方面内容，包含了基础设施建设费用、前期项目费用、工程建设费用、征地拆迁补偿费用以及其他费用等。还应当根据国家土地政策法规，对土地收益基金和失地农民保障金进行足额提取。二次分配环节。二次分配环节是在一级土地收益分配的基础上进行的，是对剩余收益的二次分配。在二次分配环节中，一级土地整理产生的净收益是分配的主要对象。一级土地整理净收益在将国家土地使用权出让收入，扣除掉相关税费以及一级土地整理成本之后，所获得的收益就是一级土地整理净收益。而土地整理的二次分配环节，则应当在土地整理开发企业以及政府相关部门之间进行，按照两者之间原有的约定对剩余净收益进行二次分配。一般情况下，二次收益分配的比例主要是取决于一级土地整理的难度大小。对于地理位置偏僻、整理难度大的地块，一级土地整理开发商在收益分配上获得的比重相对要高。围绕土地收益的分配，开发企业和政府相关部门在土地收益分配完成之后，土地开发企业将成本费用以及法定公积金在收入扣除之后，按照相应的比例在股东之间对税后利润进行分配。

五、一级土地整理的收益税收筹划

土地整理是一项特殊的经济活动。由于一级土地整理过程中，需要政府相关部门的主导和参与，同时土地整理环节和流程也比较多，往往涉及到的涉税行为相对复杂。企业在一级土地整理过程中，往往会涉及到企业所得税、印花税、营业税等相关税种。另外，一级土地整理在税法中没有明确的规定，这就要求一级土地整理开发企业跟税收主管部门进行友好的沟通，切实减少税收管理风险，围绕土地整理税收优惠政策实施相应的税收筹划工作。在此基础上，有效降低企业成本，同时减少企业税费支出，增加一级土地整理开发企业收益和利润。土地整理收益的税收筹划应当围绕土地净收益来开展工作，具体来讲主要有以下几点：一方面，要做好一级土地整理收益税收筹划的基础性工作。围绕一级土地收益税收筹划，要对前期的基础性工作进行科学的设计和有效的整合。实现土地整理企业内部管理部门和业务部门，企业内部和外部相关政府主管部门之间的良好衔接。通过对会计报表进行完善，提高会计信息质量，增强会计信息的真实性和完整性。通过定期汇报会计信息，为企业管理决策提供有效的信息支持。合理安排管理决策，事先规划税收筹划，切实降低企业纳税风险，增强企业税收筹划的科学性。另一方面，共同设立土地整理开发公司。在一级土地整理开发过程中，开发企业可以共同设立相应的土地整理项目公司，以此来争取土地整理开发项目，并共同开发和整理以及投资。一般情况下，开发企业和政府部门可以共同出资成立相应的土地整理项目公司，并在出资方之间进行收益的分配。在项目公司管理上，应当通过掌握多数股权来控制关键管理岗位，确保公司权益，减少税收责任。另外，还应当积极运用税收优惠政策。尤其是对于开发难度大、地理位置偏僻的土地整理地块，政府一般都给予一定的税收优惠政策。一级土地开发企业可以充分利用此类税收优惠政策，在降低纳税负担的基础上，提高经济收益。也可以依靠成立项目公司等方式，在所在区域充分结合当地的税收优惠政策，有效降低企业区域外的税收压力。

作者:喻小颖 单位:重庆市江津区土地整治中心

参考文献

[1]范金梅、王磊、薛永森：土地整理效益评价探析[J].农业工程学报，2014（S1）.

土地开发的概念范文第4篇

内容摘要:政府在城市土地开发、储备过程中行使何种权利,当前有关此方面的法律缺乏。本文在分析土地财产形成三个阶段的基础上,提出城市土地开发权物权化的构想,分析其性质、内容、特征,论述实施可能性和必要性,以期解决政府以公共权力参与城市土地开发、储备和收益带来的问题。

关键词:土地财产形成三个阶段 土地开发权 物权

城市国有土地使用权制度是我国独特的土地制度。《物权法》颁布后,正式规定了建设用地使用权作为一种用益物权,具备占有、使用和收益三大权能,其客体指向为国有土地建设用地。“建设用地”是一个动态概念,从时间演进的序列来看,包括农用地转为国有土地后,政府对之进行必要的整理、开发、储备阶段,即土地一级开发阶段;在土地使用权出让后土地使用权人在此之上修建建筑物及附属设施的阶段,即土地二级开发阶段;以及在土地之上形成建筑物、构筑物等以后土地使用人对该土地及建筑物的保有阶段。

《物权法》将土地使用人在土地的二级开发阶段和土地的保有阶段的权利界定为建设用地使用权。但是,在土地一级开发阶段,权利人对土地主张何种权利,《物权法》并未正面回答。既然名为“建设用地”,则政府在农地转用后对之投资开发,形成可出让条件这一过程当然符合“建设用地”名义上特征,但是与《物权法》界定的建设用地使用权相比,这一阶段土地权利体现出更多公法性质,与私法性质的建设用地使用权有显著区别。因此,不能笼统地将这一阶段的土地权利归为建设用地使用权,也不能无视这一阶段土地之上客观存在的权属状态,有必要对在土地一级开发阶段,对土地权利人对土地占有、使用和收益权利进行必要梳理,明晰土地产权边界,赋予土地权利人对等的权利和义务,特别是明晰政府以民事主体参与市场的权利,切实将政府对土地的行政管理、监督等职能与之区别,更好地促进城市土地有效利用,盘活国有土地资产运营、收益和保护,实现城市有序发展。

土地权利束在土地财产不同形成阶段的剥离

从土地财产表现形式的阶段来看,可以分为土地待开发阶段、土地“生”到“熟”阶段和“熟地”入市后三大阶段。在土地财产形成的各个阶段中,土地价值为多个土地权利人分享。

(一)待开发土地的财产及权属形态

从产权形态来说,待开发土地权利形式表现为国家或农民集体对其主张的所有权。一般来说,待开发土地不具市场价值,但是因土地的稀缺性,未来能达到一定建设用地标准的未开发土地具备升值预期。因为当新增建设用地的供给不能满足日益扩大的城市用地需求时,对城市周围未开发的土地将形成隐性需求,一旦土地规划和城市规划允许其转变为建设用地,则由于土地用途变更,必定导致对该土地需求的增加,这样待开发土地会在市场机制作用下形成潜在价格,它可理解为该土地变更用途时的价格。由于政府实际上是未开发土地的权利主体,所以由于规划用途变更导致形成的未开发土地的价格就是该地的权利价格。政府通过规划变更,将待开发土地规划为建设用地,可以将之理解成为设定了土地发展权。

(二)“生地”到“熟地”过程中土地的财产权利形态

土地“生”到“熟”的过程是土地价值增值形成的重要阶段。这一过程中通过征地、拆迁及“通平”等市政配套设施建设,土地具备可以出让、出租的条件,形成潜在土地开发增值收益。这一阶段,地方政府是土地开发的主体。从权利状态上来看,地方政府通过农地征用,以委托―的形式将其交付土地储备机构,由后者负责土地整理、开发和储备,就转移待开发的土地这一行为而言,形成合意即类似一种契约行为,但却无具体合同作为约束。究其根源,在于土地储备机构是隶属于政府的企事业单位,政府部门将土地交付土地储备机构处理,实际上是以民事主体参与市场行为,且实践中以公共权力介入,客观上可能产生以政治权力设租、寻租,产生牟取最大利益的嫌疑。因此,必须对政府、土地储备机构在土地一级开发市场中的权利、义务作出清晰界定,即二者究竟以何种权利取得待开发的土地的占有、使用和收益的权利。同时,土地储备机构通过将土地抵押给银行获取资金用于土地开发,实际上行使了土地的占有、使用、收益的权利,具备物权某些权能,但却无明确法律条文规定,所以土地储备在制度安排上存在缺陷,不但融资基础存在障碍,而且债权、债务主体不分,这一阶段土地开发权利性质的定位问题亟待解决。

(三)变为“熟地”后的土地财产权利状态

土地一级开发完毕后,政府与土地使用者签订土地出让合同,此时土地财产权在形式上表现为土地所有权与土地使用权分离,《物权法》规定的三大用益物权之一的建设用地使用权即指向于此。土地使用权人有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施,享有占有、使用和收益的权利。因此,建设用地使用权具备较完整权能,权利人有权将建设用地使用权依法进行转让、互换、出资、赠与或抵押。因此,在土地财产表现形态的第三时序中,主要表现为建设用地使用权,虽有学者认为“建设用地使用权”应归于地上权范畴,但已有立法予以明确界定,不再赘述。

设置物权化土地开发权的必要性和可行性

(一) 设置物权化土地开发权的必要性

城市土地产权表现形式与土地财产形成各阶段密切相关。在土地财产形成的第一阶段,政府若将农民集体土地转为城市建设用地,可理解为设定土地发展权,国内学者对土地发展权讨论颇多,但国家并未从立法层面上规定这一权利;《物权法》出台后,将土地财产形成的第三个阶段所表现出来的具体形式――城市国有土地使用权,规定为建设用地使用权,并赋予其正式的物权性质;但对于土地财产形成的第二个阶段中表现出来的政府对土地开发、整理权等,虽然在实践中具备了某些物权特征,但立法并未于此作出正式承认。根据《物权法》及相关法律规定,物权是基本的财产权,是债权发生的前提,而非物权性质的地方政府享有的土地行政、管理、开发等权利,不能形成债权的基础,也就不能进行基于物权之上的经济活动,因此须考虑如何将地方政府的土地开发权纳入物权范畴,以解决土地开发过程中的问题。

根据物权法定原则,物权种类、内容、效力和公示方法只能由法律确定,当事人不能自由创立,但随着市场经济进一步发展和当前土地出让和使用制度的继续深化,现有土地物权种类已难以充分反映现实生活中新的需求,有必要先从理论上阐述创设新物权的可行性。

(二) 设置物权化土地开发权的可行性

地方政府具备土地物权主体的特征。我国城市市区土地、依法没收、征收、征购的城市郊区和农村集体土地属于国家所有,土地所有权由国务院代表国家行使,所以,地方政府不仅是土地的管理者,更是土地的实际支配、占有者,若能对地方政府的土地行政权力和公共权利重新分离、界定,对属于民事权利性质的土地开发权“正位”,将其从土地财产权利束中分离,形成具备一定物权性质的法定权利对抗第三人和任意人,从技术角度而言是可能的,它符合用益物权实现是以占有标的物为前提的特征。因此,如将土地开发权作为用益物权来设计,地方政府实际具备了物权主体特征。

地方政府行政范围内土地具备物权客体的特征。物权为支配特定物、独立物的权利。物权客体是具体、特定的物,这可以使权利人明确其支配对象和范围。行政区域内土地直接受地方政府管辖,从土地的实际占有和支配的形式上看,在土地开发阶段,辖区内待开发土地无疑具备土地物权客体的特征。

土地开发权具备排他性特征。物权具有排他性,同一物上不得成立数个不相容物权,已成立的物权可以排斥同一内容的物权。据现行土地管理条例规定,即自从实行城市土地储备制度以来,在土地一级开发领域,土地一级开发主体大都由地方政府或其认可的土地储备机构充当。因此,地方政府的开发权具备排他性特征,这为土地开发权向物权转化提供了重要条件。

土地开发权具备直接享有享受利益特征。物权重要特征在于物权主体享有对“物”的收益权。对不动产而言,用益物权人可从不动产使用价值上获利,担保物权人享有不动产的抵押权。作为地方政府而言,土地进行一级开发后,在市场上公开出让,可获得一部分土地由“生”变为“熟”的增值收益,符合物权的收益性,而且从融资方式来看,地方政府实际上享有土地的抵押权。因此,土地开发权同时具备用益物权和担保物权的特征,这是形成土地开发权物权化的另一重要因素。

土地开发权具备公示性特征。据大陆法系,物权通过登记形成效力,取得物权公示后形成对抗一切第三人的权利。地方政府对拟开发土地是在明确纳入到土地利用总体规划和城市规划的前提下进行的,而规划本身就具备在社会范围内公示的特征,这也为土地开发权向物权转化提供了有利因素。

设置物权化土地开发权的内容

设立。我国是一元制下土地所有权制度,作为土地所有者的中央政府,可授予地方政府所有权的行使权,而这种行使权的一个重要内容是实现地方政府对本辖区土地的开发权和利用权。对此,可将地方政府享有的土地开发权从土地财产权利束中分离,形成一种位于国有土地所有权之下的,类似于“次级土地所有权”的土地物权,通过立法的形式予以确认、设立。

登记。根据《物权法》第一编第二章第九条规定:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。第十七条规定:不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项,应当与不动产登记簿一致;记载不一致的,除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准。对于地方政府的开发权的登记,建议先由地方政府就本地土地开发提出方案,并报国务院批准后,授权国土资源部向符合要求的地方政府颁布土地开发权证书,形成地方政府对土地开发权物权性质的原始取得。

变更。在设立土地开发权后,政府委托土地储备机构进行待开发土地的征收、拆迁、整理、开发、储备等事宜,也可通过市场招标拍卖的方式,将其让给予具有开发资格的企业、事业单位和法人团体等。后者在获得土地开发权后,须向有关部门申请土地开发权变更登记予以确权,但同时政府必须加强对土地开发市场的监管,保证土地开发安全性和投资连续性,促进土地开发市场的有序发展。

灭失。这一行为发生于土地开发完毕后,通过公开市场行为,政府与土地使用者签定土地使用权出让协议并交付土地使用权之后。此时,土地使用权实现对土地开发权的替代,自土地使用权人向有关部门申请土地使用权登记之时起,土地开发权终止,并向有关部门申请注销登记,土地开发权灭失。

结论

本文从土地财产形成三个阶段,探讨了城市土地产权的三种形态。重点立足于土地财产形成第二时序,尝试将地方政府对土地的管理职能和对土地的权利分离,并依照物权设立的原则、规则、程序等,提出设立物权性质的土地开发权,解决政府在土地征收、整理、开发、储备中面临的权利真空问题,赋予政府或土地储备机构抵押融资的合法性,规范土地一级开发市场,保证土地资源的集约、节约利用,促进城市有序发展。

当然,本文仅从理论层面剖析土地开发权作为一种物权设置的可能性,在分析中尚有欠缺。但通过尝试构造物权性质的土地开发权,实现土地所有权与土地开发权的分离,是必要的,只有赋予土地所有权人以外的其他权利人相对独立的权利,才能保证土地资源通过市场实现配置优化,并在此基础上充分提高土地的利用效率。因此,要顺应从 “物”的所有到 “物”的利用的时代潮流,对现存的土地权利制度进行创新势在必行。

参考文献:

1.申建平,孙毅.建设用地使用权宅基地使用权[M].中国法制出版社,2007

2.崔建远.土地上的权利群研究[M].法律出版社,2004

土地开发的概念范文第5篇

关键词：土地开发利用；生态价值；问题研究；对策

Abstract: in this paper expounds the land ecological the reasons and results, put forward the strategy of sustainable development environment realize land ecological value of the countermeasures, and everyone to be discussed.

Keywords: land exploitation; Ecological value; Problems research; countermeasures

中图分类号： F301.2文献标识码：A 文章编号：

【正文】：人类的生产生活都是在土地上进行的，土地自然就是人类离不开的物质基础，而且土地也是人类赖以生存的生态系统。生态价值问题的提出和进一步研究，随着全球生态环境的日益恶化和我国可持续发展战略的提出，而更加的显得具有时代的必然性，是时展的必然趋势所致，本文针对土地开发利用中的生态价值问题作出详细论述。

一、我国土地开发利用中的生态问题

我国土地资源在开发利用的过程中，存在着诸多生态问题有待解决，笔者综合分析后，认为主要有以下几点生态环境问题：

①在土地资源开发利用的过程中，导致土地生态环境恶化的范围正在逐渐不断的扩大，而且危害的程度也在逐渐的加深，其具体的表现有土地受到侵蚀的面积非常大，而且所分布的范围也十分的广泛并且在开发建设的过程中造成了严重的水土流失；②面对土地建设的过程中没有很好的进行用地控制，导致土地结构失衡，有着严重浪费的现象；③在土地建设的过程中出现了耕地急剧减少，主要是两方面原因，其一农业产业结构调整和灾害损毁；其二非农业建设造成耕地永久性流失；④土地污染和破坏较为严重，土地污染主要源头来自四个方面分别是工业、生活、农业、交通。

二、忽略土地生态价值的主要原因

（一）经济结构驱动方面

土地利用变化是人类活动作用于环境与资源的一种最为显著的表现形式，人类面临的许多生态环境问题其深层次原因都与土地资源利用有关。土地荒漠化导致土地生产能力大大降低，甚至完全丧失生物生产力，因此，不同区域层次的土地利用方式是生态环境的影响因素，而土地利用方式和结构的变化则是受社会经济结构变化驱动的。在社会经济结构中，受社会经济结构驱动的土地利用方式的变化必然反映在生态环境状况上，所以导致土地生态问题的根本原因是经济原因。

（二）法律法规体系不健全

任何自然资源的开发利用都与其所有权和使用权有关，土地资源也不例外。因此，在开发利用土地过程中，依靠法律来明确所有权和使用权，调整和规范各方在土地开发、利用和保护中的社会关系是必不可少的。我国实行的是土地国家和集体所有的二元所有制结构，在现实生产生活中，所有权和使用权相分离的状况，必然导致所有者与使用者之间的矛盾，这种矛盾给科学合理地开发利用和保护土地，实现土地资源的可持续利用，给资源开发与环境保护带来一定困难。因此，必须借助政策措施和法律强制，规范利益各方在土地开发利用与保护活动中的权利和义务，把土地开发利用及保护纳人法制化轨道，树立全社会关心爱护土地资源，自觉维护生态环境的风尚。

（三）人们思想观念滞后

生态危机不仅仅是技术性的生态危机，它更是当代社会的一种文化危机，科学本身不能彻底解决生态环境问题，创造一个可持续发展的社会。生态价值的发挥在某种程度上取决于特定时期人们持有的价值观和目标，它归根结底与人的行为和意图有关，由人类所处的社会历史文化决定。生态问题的最终解决要靠人类价值观的转变。只有转变了人们的观念，才能从根本上发挥自然的生态价值。

三、实现土地资源生态价值的对策

（一）建立土地生态产权制度

生态资产应该进人类经济活动的内部过程当中，能够更好的实现它的资产价值。针对生态价值产权不清楚的情况下，生态资源中的社会再生产和一般商品的生产过程是割裂的，生态价值没有通过一般商品的价值实现而得到足够量的实现，那么所产生的结果导致了少数部分人对于生态资源开发的获益是建立在多数人环境损失的基础上面。这样的损失就是我们通常所讲的资源枯竭和华宁的污染以及对于生态的破坏。国家对生态资产行使公共管理职能，就必须建立一整套包括生态产权界定、配套、流转、保护的现代产权制度网。政府采用生态定价、生态税收等手段，加强市场对生态资源的调控，使得外部成本内部化，约束和规范生产者把资源利用、废弃物排放纳人生产成本统筹核算，同时鼓励消费者适度消费，也可激励更多的企业从事废物再生利用，达到节约资源、保护生态的目的。

（二）建立土地生态补偿机制

建立生态补偿机制可以实现土地资源生态价值的资产化。使土地这一环境资源真正成为一种生态资产，实现生态保护外部性的内部化，使生态保护投资者得到相应的回报。生态补偿制就是实现生态资源生态价值有偿制度的财政手段之一，是生态受益者在合法利用生态资源的过程中，对生态资源所有人或为生态保护付出代价者支付的相应费用。在实践中，关于生态价值的补偿已经形成了三个有代表性的理论，这里只论述其中的生态资本理论，这一理论有利于建立生态补偿机制。在土地开发过程中，对那些采取生态保护措施的开发者进行补偿，反之，则进行惩罚。通过建立土地生态补偿机制，可以约束破坏土地生态的行为，达到土地的可持续利用。

（三）实现资产管理化

自然资源生态价值的有效管理，科学合理的规范自然资源开发利用与保护，是实现自然资源可持续发展的必然要求。自然资源生态价值资产化管理的目的，就是要根据自然资源生态价值功能实际，从生命支持系统功能作用发挥的过程出发，按照经济规律和生态规律进行投人产出管理，以确保资源所有者权益不受损害、自然资源生态价值保值增值，增加自然资源生态价值产权的可交易性。把一种环境资源在法律上作为资产确立下来，使资产的各种权利主体明确化，这样才能避免“公地的悲剧”，自然资源生态价值人人可以参与享受，但都可以不负责任，公共的自然资源生态价值权利就难以得到保护。因此，明确“谁受益谁维护、谁损害谁赔偿”这样一种社会责任是十分重要的。要通过法律、经济和政策手段确立一套实现土地资源生态价值的制度体系。

参考文献：

[1]吕峥. 中国耕地生态价值与保护问题研究——以环境与资源保护法学为视角[J]. 当代经济(下半月). 2008(03).

[2]邓伟志,李叔君. 土地的生态价值与制度安排——论人与土地的和谐共处[J]. 社会科学战线. 2008(04).