城中村改造的背景

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城中村改造的背景范文第1篇

【关键词】城中村改造；城镇化背景

中图分类号：F292文献标识码： A

一、前言

伴随着经济的经济的快速发展，人们的思想水平在不断的进步，城镇化建设也在不断的发展中，但是在改造城中村建设中仍然存在一些问题，解决问题是刻不容缓的，更能促使社会稳定和经济的不断的发展。

二、“城中村”概述

“城中村”，顾名思义就是“城市中的乡村”。“城中村”于上世纪九十年代开始在中国出现。有人曾这样描述“城中村”：“城中村”里的许多房屋建设挺豪华，但往往华堂与陋室并存，杂乱无章的建筑挤成一片，只见新屋不见新村，只见新房不见新街。楼与楼之间没有合理的布局，没有合理的间距。道路狭窄甚至脏水乱流。这里没有农村的清新，也没有城市的整洁。‘城中村’内部看不到多少城市功能的痕迹，缺少下水管道和排污管道，缺少公共垃圾堆放与处理，偶尔还可以看到鸡或猪在村里散步。农村的气息在这里窒息了，城市的气息在这里全然不见。“城中村”问题由来已经，可以说是中国特色的城市化发展过程中存在的一种较普遍的现象。

三、城中村改造的模式

1、根据城中村改造的规模分为以下几种类型：

（1）整体改造模式。 指从城中村的整体布局到单位建筑的全部改造。 这种模式改造工程量巨大，适用于处在城市重要地段的土地价值高，且对城市规划和布局有严重影响的“城中村”。

（2）局部改造模式。 指在整体布局不作重点调整的情况下 ，对局部区域进行重点改造或重新建设。这种模式一般适用于处在建成区但不与城市总体景观形成强烈反差， 布局较规范的 “城中村”。 可适当改善市政基础设施条件，增加社区服务功能，作为外来人口和低收入阶层的廉租房。

（3）调整改造模式。 指在保留大部分建筑的前提下 ，改造违章建筑，同时控制新上建筑。适用于地处偏远或具有历史文化价值的“城中村”。这种模式改造工程量小，资金需求少，在政府给予适当支持的情况下，可采取村集体自主方式进行改造。

2、根据城中村改造的主导部门分为以下几种类型：

（1）村集体自行改造型。 以村集体经济为基础，在政府引导下，由村委会自行筹资开发，完成拆迁安置、回迁建设和商品房建设的全部工作。但是该模式因为在基础建设、公共设施和资金等方面需要政府部门的大力支持，存在很大的局限性，只适用于村集体及村民筹资能力较强，村规模较小的情况。

（2）开发商主导改造型。 开发商主导型是指开发商通过成立项目公司的形式，按市场化的方式来进行征地、拆迁、补偿、安置、建设、销售等方面的运作，改造的资金由开发商自己承担的改造模式。但开发商主导型存在过分追求利益最大化而忽视城市规划和公共设施的配套等问题。

（3）政府主导改造型。 指政府充当开发商的角色 ，直接投资改造城中村，解决村民的拆迁安置问题，进行开发建设的模式。主要有两种形式：一种是政府独立进行开发；另一种是政府联合村集体进行开发。政府主导型改造的模式下，政府的投入太大，给政府的财政预算带来很大的压力，同时也得不到村民的积极响应，使村民把改造当成政府的事而不愿意主动参与。

四、城中村改造过程中值得注意的问题

城中村的改造问题刻不容缓。这不是城市建设中的一个孤立问题,而是与推进城市化进程、实现城市现代化的战略目标紧密相关的具有重大意义的工作,同时也是提高城市水平和品位的内在要求。改造城中村,有几点值得特别注意。首先,要大力宣传整治改造“城中村”的意义、原则和方法,使广大市民和城中村的村

民了解“城中村”问题的危害,增强城市意识,适应现代化的城市建设和生活,从而积极支持、配合政府城中村的改造行动。其次,在城中村的改造过程中要切实维护人民群众的利益,充分考虑他们的生活需求。城中村的改造,要实现户籍制度、土地管理、行政体制、经济组织、生活活动等方面的完全转变,真正实现城市化。使城中村的村民在就业、医疗、保险、教育、户口管理等和城市的其他居民完全一致,即由农村管理向城市管理转变,将村民委员会转变为城市居民委员会,村民转变为城市居民;原村民变成市民后,仍拥有原属于村集体所有财产的财产权,原集体经济由原村民依法处置,集体财产可转变为城市股份合作公司,股份量化到个人,实现经济体制的转变;农村集体土地转变为城市国有土地,村民宅基地房屋权属转变为城镇房地产权属。对村民的拆迁补偿,可根据国务院的《城市房屋拆迁管理条例》,实行市场化的拆迁补偿办法,补偿办法要有可操作性。第三,要注意科学规划,严格监督管理和依法办事。城中村具体情况千差万别,千万不能一轰而起,搞一刀切。必须根据经济发展战略和城市化进程的实际状况,结合城中

村的具体情况,对其改造进行全面合理的科学规划,坚持“一村一个方案,村村有规划”。但是村、镇的改造必须服从城市总体规划和可持续发展的要求,实施统一拆迁,连片改造,市政配套建设统一规划。同时在建设的过程中要规范建设行为,各级政府职能部门积极配合,相互协调,加强工程监管,防止新的城中村和违章建筑的出现。

五、进行“城中村”改造的现实意义

城镇化已经成为中国发展的一大趋势，也是助推中国经济腾飞的强大动力之一。作为城市发展重要组成部分的“城中村”，已经成为城市发展必须跨越的一道重要门槛。 广泛调查，深入进行政策研究，积极稳妥地推进“城中村”改造，可以实现土地效益的最大化，有助于人民群众生活水平的提升，有利于推动社会和谐进步。

1、城镇化快速发展的必然要求。城镇化是经济社会发展的一种必然趋势，也是实现现代化的重要标志之一。实现完全城镇化以前的村庄，在历史上发挥了自己独特的作用，养育了广大人民群众，积淀了厚重的历史文化，这些文化资源是不可复制的宝贵资源。然而，随着城市的不断扩张，这些村庄已经成为被包围的洼地，村庄与城市之间存在着二元化的结构，一方面，城市虽因土地的限制却不能停止前进的脚步；另一方面，被城市所包围的村庄，因不能共享城市的发展成果，而成为城市的对立面，形成强烈的反差。在这种现实之下，积极稳妥地推进“城中村”改造，显得尤为迫切。 “城中村”改造是一项复杂的系统工程，在改造过程中会遇到许多矛盾和问题，能否有效解决这些“城中村”在城镇化进程中的矛盾和问题，是城镇化进程是否顺利推进的关键。要通过各种有效手段，积极妥善解决“城中村”问题，推动“城中村”真正融入城市。

2、提升城市整体形象的现实选择。“城中村”的形成有其历史原因，历史上这些村庄是一个以血缘、亲缘、地缘等为基础的乡土社会生活共同体，居民对其具有较强的心理依赖与归属感，这使得这些地方人员相对稳定，关系相对和谐。 但随着城镇化进程的加快，这些村庄被城市所包围，本地居民由于各种原因不断迁出，而缺乏认同感的外来人口因为相对低廉的生活成本而大量涌入这些村庄，这些村庄的居民结构发生着根本性的改变。 这种现状又极大地刺激了这些村庄以“房”养家的热情，违法建设层出不穷，导致“城中村”建筑密集无序，大量建筑存在消防和安全隐患。这些村庄由于大量的外来人口聚居，使得管理十分困难 ，而居民成分复杂、数量庞大，极易导致治安问题发生。 同时，由于历史原因，这些“城中村”既与城市存在千丝万缕的联系，又被严重割裂起来，比如 ：“城中村 ”基础设施建设薄弱 ，居民生活品质受到影响，而且缺乏科学规划杂乱无章的建筑环境 ，使得 “城中村 ”成了现代都市的“瑕疵”；由于“城中村”的特殊环境，一些居民受教育程度相对较低，掌握一定技能的居民也较为有限 ，一些人员就业困难，导致出现新的不稳定因素；这些在一定程度上使得城市的整体形象和城市的品位受到影响，城市的竞争力受到削弱。

3、推动“城中村”发展的有效途径。 由于历史的原因，“城中村”的发展往往都滞后于城市的发展，村民很少能够共享到改革发展的最新成果。在这种背景下，加大“城中村”的改造力度，可以充分发挥城市的辐射带动作用，以城市功能影响带动更多的地区加快发展。特别是在面临“城中村”基础设施老化、配套不足，人居环境质量逐步下降等一系列突出问题时，加大 “城中村 ”改造力度，可以有效解决这些矛盾和问题。同时，随着“城中村”改造进程的加快，“城中村”经济、社会、文化等方面也将得到进一步的发展与提升。 “城中村”改造完成后，原有的农村集体经济形式将被颠覆，“城中村”的经济进一步发展必然要打破原来的农村集体经济格局，而向股份制公司及其它经济形式转变，从而为“城中村”经济的发展注入新的活力。同时，“城中村”改造，可以彻底改善优化村民的居住、生活环境，实现村庄向社区的转变，村民向市民转变，使“城中村”的卫生、城建、教育、治安、基础设施等方面都有质的飞跃，而且可以实现土地的集约、节约利用，创造更多的就业机会和岗位，促进居民增加收入，增强原“城中村”的发展后劲和活力。

六、结束语

综上所述，就城镇化背景下城中村改造新探这方面而言，城镇化建设为人们的生活带来许多便捷，但是还是存在一些问题，所以，相信在以后的日子中，随着人们在思想上不断进步，会使社会经济的发展更上一层。

参考文献

[1]李伯侨 涂琳芳 黄彦淘 城中村改造中集体土地所有权的立法思考 法治论坛2011年

[2]杨安 “城中村”的防治 城乡建设 1996年

城中村改造的背景范文第2篇

关键词：城中村 城中村改造 利益相关者

中图分类号：TU984.114 文献标识码：A

1城中村的形成

城中村是在快速城市化的背景下，在政府制定大量空间扩展政策的条件下形成的。城中村的本质是各种利益相关者不同利益相互关系的联结。在大城市里的外来暂住人群在不断剧增，在居住上向城市提出了廉价出租房的要求。与此同时，被纳入城市发展的城中村，自动从正式市场捕捉到市场需求信号，利用良好的地域优势和低廉的土地成本向外来流动人口提供廉价出租屋，促使了城中村的形成。

2祥营村改造情况

2.1祥营村改造背景

2009年西四环的拓宽工程已拆除近百户住宅，2010年拟开工的科学大道西延工程迁移了上百户村户，并计划完成控制性和修建性的详细规划的编制，以及土地招拍挂手续及其前期的拆迁准备。在2011年计划于年初对整个村庄进行整体拆迁，最终于5月底完成了拆迁。现在该村的城中村改造用地已经征用并转为了国有，在实施征收补偿方案后开展了城中村的改造工作。

2.2祥营村改造内容

2.2.1改造的范围

祥营村改造的范围为北至枫香街、西至须水东路、东至西四环、南至玉兰街。总规划用地里面包含居住用地117.67公顷，公共设施用地10.48公顷，道路广场用地60.48公顷，市政公用设施用地0.57公顷。

2.2.2补偿方案

据调查可知在祥营村改造过程中，主要涉及安置补助和过渡期补助两个方面。现将安置补助的主要内容汇总如下：对现有合法宅基地，长期居住并享受村民待遇的按每宅400平方米予以安置；一家有两个男孩以上的，次子年满18周岁并且都享受村民待遇的，除了400平方米以外，另加400平方米；一家有两个子女以上的，在400平方米基础上，再予以安置150平方米；宅基地持证人有独生子女证的，在400平方米基础上再予以安置60平方米。关于过渡补助的方法主要是按每人每月600元发放的。

2.3村民满意度

祥营村很多村民多年来不再单纯依靠种地创造收入，但由于受到传统思想的影响，认为土地是生存之本，他们大多不愿意失去土地。另外，由于办理房产证的手续复杂，审批的时间也比较长，所以村民都比较担心什么时候能取得房产证。当然，基于老百姓对于城中村改造的利益往往不能全面观察和考虑，而对失地的成本却看得很清楚，这也促使村民会不自觉地产生了一种自我保护的情绪。

3村集体、政府和开放商的利益关系

3.1村集体的利益

村集体的利益在于村民能够得到合理的耕地和宅基地的补偿，获得长期的社会保障，生活环境能有所改善。

3.2政府的利益

政府进行城中村改造是为了提升城市的品位，改善城市的环境和形象。政府在进行改造时为了吸引开发商投资，采取了将土地出让金返还的政策，政府在这里主要是通过协调村集体与开发商的利益，而最终促进城市的发展。祥营村的后期的具体的建设工作是由开发商来完成的，在这里政府做的是拆迁工作。

3.3开发商的利益

开发商的利益诉求很明确，即是通过建设城中村的改造项目来获得利润分成。在祥营村，万科开建祥营小区，目前基本上所有老人都已入住，剩余一些青壮年还在外地打工。万科将在祥营小区的南部和西南方向开发自己的商业楼盘，以供其获得利润收入。

4村民与政府和开发商间利益存在的问题

在安置房分配方面，村民认为开发商在安置房分配时有失公允。另外针对开发商会不会发放房产证和何时发放房产证的问题存在很大担忧。这其中牵涉到政府和开发商的公担的责任和义务问题。

5村民与利益相关者关系的协调

5.1村民与政府的利益协调

政府应建设合理的城市功能布局和公建设施，在安排城中村改造时可抓住城市建设中的大型项目建设的契机，同时带动该地区的发展。在履行城市规划进行城中村改造时，应根据各城中村实际情况分类指导，分别实施，并积极创新工作思路。积极落实村民的身份，完善村民的户籍制度。

城中村改造的背景范文第3篇

关键词：城中村改造；渭南市；可持续发展

中图分类号：F299.2 文献标识码：A 文章编号：1673-8500（2013）02-0044-01

一、研究背景

通过对城中村的改造研究中发现新困难新问题，比如城市在开发过程中过于迁就土地所有制和行政隶属，致使延误了最佳改造时机，而随着城市发展城中村的区位价值日益加大，导致改造开发成本过高。大多城中村区域位于城市景观控制带，对容积率的严格控制使得局限于该区域的改造开发活动无利可图搁置了改造时机。局部开发收益与成本形成逆差，导致城市建设无法顺利进行等。“城中村”的改造必定是一个艰难的产权重新界定和社会关系网络重组的过程，必须创造一种使各方共赢的合约安排才能顺利进行。而这些仍需要进行深入研究和探索，坚持找出更加合适的可持续发展的方案。

二、渭南市城中村现状及存在问题

渭南是具有丰富历史文化和资源的城市，随着城市的不断发展扩张加之外来人口的聚集膨胀，渭南市建成区由1980年13平方千米、19.5万人口到2007年已发展到38平方千米、36.8万人口。目前渭南市中心城区规划区域内有临渭区等6个街道办事处、26个城中村、144个村民小组、共计14534户约50339人，其宅基地占地约6859亩，公共占地约3372亩，房屋建筑面积约360万平方米。其中例如城中村五里铺作为城市重要功能片区，自身已形成一个比较成熟的小经济体系，可以满足当地居民的基本生活需求，但是这些街区以村中居民宅基地建起的私房建筑为主，其中临街建筑一层大多改建成门面房，从事商业活动。当地居民大多以家族形式居住在村中，生活条件十分落后，已经完全跟不上村子周围城市发展的脚步。生活环境、商业形式、基础教育等方面出现了诸多连锁不良反应，这是城中村在急速发展的城市现状中的典型。

通过对渭南市城中村的调查研究可以发现几个问题，首先由于城乡分离的户籍管理制度，导致土地管理制度城乡差异较大，无规划高密度建筑的城中村区域难以融入城市之中，使得该区域城市化进程滞缓；其次，由于行政管理的不统一，城中村村民住房面积过大，区域变化过快带来的文化适应问题是该类社区城市综合治理的重点。从城市发展统一规划、城中村区域规划和出台的相关政策等角度提出相应对策，同时在改造过程中要注意因地适宜，不能过于强硬，要提出可持续发展的适宜政策，规范集体土地的出让、出租和建设。在流动人口方面，由于城中村是外来流动人口的聚集地，对城中村的改造除了要妥善安置村民，如何解决外来人口对廉租房需求等问题也是重中之重。在进行整合和改造的同时，既要控制人口数量，还要限制开发建设规模，从政策、经济等各方面多管齐下，由改造单位主要负责，组成包括社会学家、经济学家、工程师、规划师等专业人员的团队联合进行操作，完善针对外来流动人口的住房租赁市场和安置问题。由于宅基地制度的存在导致了城中村管理混乱，城中村区域的土地未能及时收回国有。从文化角度对城中村进行研究，发现城中村的城市化不仅是单纯的物质形态的转化，而是从社会、经济、文化、景观等多方面的转化。城中村区域的村民将要面对本土文化与外来文化的冲突到融合及从农业文化到现代都市文化的转变。在城中村改造问题上，当地政府应该积极配合积极引导，改进市场机制、加大公众参与力度，加强对本土传统文化的保护，加大城乡结合部的整体规划建设等策略，争取做到区域规划、产权清晰、法制健全，走可持续发展的生态城市化道路。

三、结论及思考

通过对渭南市传统街区城中村的调查研究，分析了城中村改造中出现的问题和矛盾，认为城中村问题的核心是如何满足外来流动人口对城市廉租房的需求问题和城中村本地村民的营生安置问题。针对这两个问题提出构建政府、村民和开发商之间的利益均衡机制来改造其物质生存环境，提供各类教育补偿以及政策福利，改善村委会和村民的多样化现状，提出绿色环保可持续发展的城中村改造理念，充分利用现有的自然优势，采用生态方式因地制宜地进行改造，为城市宜居、发展绿色生态城市建立总体战略规划。借鉴近年来对各大城市的改造经验，对于像渭南市这类向大城市快速迈进的二线城市，城中村的改造应趁还未有大规模整合之前，及早规划，提早防控，降低改造成本的同时完善各类保障制度，妥善安置村民，开展阳光拆迁，加强大众参与，转变村民被动改造的情绪，从而达到顺利和谐改造城中村的目标。另外通过对城中村改造的功能引导，使改造方案符合未来城市发展规划的要求，与周边区域发展相协调，避免条形商业区域形式出现，激发城市活力，提高土地价值和使用效益。

从生态环保、人居环境可持续发展的高度来审视，如何防止新的城中村产生也将是城中村问题研究的一个重要课题，城市在不断发展，二线城市要抓住机会，慎重对待城中村问题，防止新村产生。彻底解决城中村问题将是一个漫长又繁杂的历史过程，居住环境的可持续发展可以说是个久远并能不断创新的课题。

参考文献：

[1]田莉.“都市里的乡村”现象评析――兼论乡村――城市转型期的矛盾与协调发展[J].城市问题.1998，（06）：43-46.

[2]吴晓.城市中的“农村社区”――流动人口聚居区的现状与整合研究[J].城市规划.2001，（12）：24-28.

城中村改造的背景范文第4篇

关键词：城中村；规划编制；城乡统筹；科学发展观

Abstract：Analysis of the city in August 2003, the "city" Comprehensive reform of the planning ideas, methods, summary of "Villages" planning in the planning system, the status, role, and how to develop ideas in the planning, integration of land resources, the region and improve the comprehensive utilization rate of land, the rational allocation of public resources, and properly handle the various urban and rural development interests, and guide the coordinated development of urban and rural areas.

Key words：Villages inside Cities；planning；planning of urban and rural；the scientific concept of development

中图分类号：TU082文献标识码：A

文章编号：1674-4144（2011）-07-68（5）

1武汉市城中村情况综述

1.1概述

城中村作为在我国城市二元土地管理制度下，城镇化高度发展的产物，往往被人们称之为城市中的“毒瘤”、“夹缝地”、“都市里的村庄”。其主要特征为：①缺乏整体规划，违法用地和违法建设现象严重，村民采用“自给自足”的建设方式自建住房，用地布局混乱，环境卫生条件差，严重影响城市景观。②市政配套设施建设匮乏，公共服务设施建设薄弱，过量的居住人口导致基础配套设施不足，居住环境质量差，存在消防等各种安全隐患。③由于外来人口数量增多且文化素质不高，管理缺位等因素的影响，成为众多社会问题并发症的高危地区。总之，城中村的存在对所在城市的社会经济发展产生了很大的负面影响，制约了城市可持续发展，影响了城市功能的发挥，损害了城市综合发展实力。

在我国当前“严格保护耕地”的政策背景下，城市土地供应已由“增量调节为主”向“存量调节为主”转变，城市发展模式由城市外延扩张的方式转变为内涵集约挖潜的方式，城中村综合改造已成为城市发展的必然趋势，为进一步拓展城市发展空间、改善城市面貌、集约化利用土地，自2000年以来，全国各地城市相继开展了城中村综合改造工作。

1.2武汉市城中村的基本情况

武汉市作为华中地区中心城市，是国家实施中部崛起的重要战略支点，随着人口、经济、城市规模等持续快速增长和产业结构的调整，城市化水平已由2001年的59.2％，提升至2008年的63.8％，城中村综合改造显得尤为紧迫。武汉市政府早在2003年8月开始进行全市城中村调查摸底工作，2004年9月正式启动城中村综合改造，成立了市、区两级城中村综合改造专项小组，全面组织协调综合改造工作。武汉市城中村总体范围包括江岸、江汉、口、汉阳、武昌、洪山、青山等主城区内的147个行政村和15个农林单位，土地总面积为21382公顷，总人口为35.66万人，其中农业人口17.10万人。按照市政府统一部署，2004年初步确定了16个试点村率先进行城中村综合改造，随后，综合改造工作在全市范围全面启动。2009年2月市政府加大城中村改造力度，明确提出“在2011年底基本完成二环线内56个城中村综合改造任务”的总体目标要求（见图1）。

1.3城中村综合改造规划编制内容及实施效果

武汉市城中村综合改造是一个系统工程，其政策框架确定为“六改一建”综合配套改革，即是：①经济组织改制：促进城中村集体经济的管理模式转变，使其成为符合市场经济体制和现代企业制度要求的企业。②户籍改登：将城中村村民农民户口改登为城市居民户口。③村改居：依法撤销村民委员会，组建社区居民委员会。④福利改保障：村改居人员按月发放福利改为一次性纳入城市社会保障体系。⑤土地改性：依法将城中村的集体土地转变为国有土地。⑥村湾改造：按城市规划和建设的标准及要求，改善公共设施。⑦建设文明社区：按照城市管理规范要求，建设文明社区。城中村综合改造规划是以上系统工程中的一个基础组成部分，通过对村集体土地资源进行合理的空间布局，从而为改造实施提供指导依据。

1.3.1综合改造规划编制内容

深入调查村人口、土地资源、现有集体产业等现状情况，按政策测算改造村湾需还建补偿、补足的建筑面积，并针对土地存量情况制定不同的改造方式。按照村湾农业人口人均农用地拥有量分为3个类别，其中A类村为人均农用地小于0.1亩的村；B类村为人均农用地大于0.1亩、小于0.5亩的村；C类村为人均农用地大于0.5亩的村。A、B类村以开发项目和还建项目捆绑开发建设的方式进行改造，C类村通过土地统征储备达到B类村标准后，再进行改造。

通过对村湾用地规划选址研究，并与城市法定规划对接，进行各类用地的空间布局规划，用地主要分为五类：①保留和还建用地：包括经过改造整治后保留的居住用地和拆除后重新进行建设、用于村民拆迁安置的居住用地。②开发用地：按照还建用地的1∶1-1∶1.5的比例确定，主要用于房地产开发和改造建设资金平衡。③产业用地：主要用于改制后村经济实体的发展和安排村湾劳动力就业，按照人均劳动力80m2标准配置。④规划控制用地：主要指按照城市规划要求，确定为城市道路、绿化、市政基础设施和公共服务设施建设的规划控制用地。⑤储备用地：即是还建、开发、产业用地按规定满足配置要求后，纳入市土地整理储备中心统征储备的剩余土地。

对村民还建用地、开发用地等建设用地编制意向性详细规划设计方案，明确还建、开发等用地建设强度及相关规划控制要求，并制定土地开发的规划设计条件。依据设计条件，开发用地与还建用地通过市土地交易中心公开挂牌交易，进入规划实施阶段。

1.3.2改造实施效果

截止到2009年4月，武汉市二环线以内56个城中村中有2个村以土地统征方式纳入市土地整理储备中心储备计划；41个城中村已完成城中村综合改造规划的编制工作，其中11个村已进入土地开发实施阶段；其余13个村正在进行综合改造规划的编制（见图2）。

通过城中村综合改造的实施，城市面貌及村湾环境质量得到极大改善，综合改造在城市建设中的作用和效果已初步显现，主要表现为：

①提升了城市形象，重新塑造了区域城市景观，随着城中村的拆迁，村民新的居住小区规整划一，按规划形成城市道路、绿地，市政和居住生活配套设施日趋完善。

②盘活了城市存量土地资产，特别是为中心城区提供了大量土地资源，进一步发挥出城市的集聚效益。二环线内41个已完成改造规划编制的城中村，土地面积总计约为2547ha，其中开发用地约为702ha，储备用地约为71ha。开发、储备用地属于新增的城市发展用地，即为中心城区提供了约773ha的可开发建设用地，约占改造土地总规模的30％。

③通过城中村改造项目的推进和“村改居”的方式，不仅实现了村民身份转变，更重要的是实现了村民生活方式和社会价值观的转变，通过相关职业技能培训，拓宽了村民的就业渠道，村民从根本上转变为城市居民。

武昌区沙湖村是武汉市第一个进入城中村综合改造试点和完成土地挂牌交易、进行改造的村湾，全村总用地面积为24.18ha，总人口为718人（215户），现状住宅总建筑面积为43220m2。改造前该村道路狭窄、环境卫生状况差、建筑外貌陈旧，市政、生活配套设施严重不足，日照、消防、卫生间距均不符合规范要求。2005年10月该村改造土地在市土地交易中心以1.5亿元的价格顺利成交，2007年该村已完成还建用房约48700m2，开发商品住房约127000m2，并开始向社会售房，改造后的沙湖村环境面貌已焕然一新，成为武汉历史上第一个城中村改造工程的开端，促进了“城乡一体化”构想的实现，起到了很强的示范作用（见图3）。

2规划编制思路与方法

党的十六大提出统筹城乡经济社会发展要求，并进一步强调：“坚持以人为本，树立全面、协调、可持续的发展观，促进经济社会和人的全面发展。”因此，用城乡统筹的理念和方法指导城中村改造规划编制有其现时性和紧迫性，按照科学发展观的要求，合理配置公共资源，妥善处理城乡发展中的各种利益关系。以“依法行政，有情操作，改制先行，改建跟进，统筹兼顾，属地管理”为原则，积极推进全市城中村综合改造工作。

2.1纳入规划体系，统筹管理，协调城乡发展

城中村改造规划属于城市规划体系中的专项规划，它有其特殊性，是一个调整城市产业结构、理顺村内土地产权、重组城中村社会组织关系的过程，同时在改造过程中会涉及改造模式、拆迁安置补偿方案的选择，但所有这些改造意向最终会转化为物质空间的落实，落实到对村属土地功能的重新布局。因此，城中村改造规划与城市分区规划、控制性详细规划（以下简称控规）有着密切的联系，应纳入城市规划体系。

城中村改造规划编制也是落实和深化上位规划的过程。城中村改造规划以分区规划和控规为指导依据，确定城中村土地利用功能要求以及建设强度。改造规划编制中既要综合考虑村集体经济发展、村民安居就业等相关方面，同时还要保障城市公共利益，为公共设施留下建设空间，特别是落实控规中确定的公共服务设施、市政公用设施等“五线”控制要求，完善城市功能。二环线内41个已完成改造规划编制的城中村中，规划控制用地比例高达44％（见图4），其中包括城市道路、公共绿地、市政设施、中小学、轨道交通控制用地等。

作为规划体系的中一个重要组成部分，城中村改造规划编制成果被纳入到城市规划设计研究信息系统（简称“一张图”）①，与控规、城市设计、历史街区及风貌区规划、旧城改造、现状信息等各层次、各类型的规划信息一并作为规划信息的支撑，以“一张图”为统筹平台，实现规划对接及规划管理双重要求，以利于各规划编制单位、审批管理部门、社会公众的实时查询，确保各类规划信息的衔接，更好地服务于规划管理工作。

2.2挖掘土地潜力，加强土地整合，增强板块效益

土地资源是城中村改造的载体，土地存量大的城中村易于改造，存量小的村举步维艰，挖掘现有土地潜力是城中村改造的重点。主要方法有两方面：

其一，采取灵活多样的拆迁安置方式。规划编制中积极解放思想，采取实物还建、货币安置、实物货币相结合等多种安置方式，尽量减少还建村湾的用地规模，以保障开发量与还建量在经济上平衡。位于城市中心区、存量土地缺口较大的城中村，一般采取用货币补偿方式，鼓励村民在市场自行购房，其腾退村湾用地纳入统一开发建设中。

其二，各城中村现状土地分布凌散、村界形状不规整，独立建设往往出现土地利用率低等问题。从城市规划全局性角度出发，规划编制中采取打破村属地域界限，整合周边国有土地、共同开发建设的模式，以增强土地板块效益。为保障有效的落实规划意图，以区政府为责任主体，在行政区范围内实行土地资源的调剂，跨村域范围集中安置村民还建用地，并进一步整体进行土地开发及市政基础设施配建，提升了土地利用价值。同时，结合人防、抗震等防灾规划要求鼓励开发利用地下空间，有效复合利用土地资源。

2.3合理配置产业用地，拓宽村民就业渠道，构建和谐社会

城中村综合改造是一项复杂的社会系统工程，它不仅是对旧村湾及其基础配套设施等物质层面的改造更新，同时也是村民的生活、生存方式以及社会价值观等精神层面的改造。在当前构建和谐社会的大环境下，村民的就业安置、社会保障等同样成为改造工作的重要内容。随着城镇化的推进，村民的谋生手段逐步从传统的农耕方式转变为依托村集体经济组织的方式，目前村集体经济存在的主要形式体现为：村办企业（包括商业、仓储、工业）、物业出租（包括私房出租）、参股商业合作经营的方式等。城中村综合改造规划中从预留产业用地、经济转型等方面引导集体经济的持续性发展。

其一，城中村改造规划按照村劳动力人均80m2标准预留产业用地，用于改制后村集体经济的发展和安排村民的就业。因村湾土地不足，产业用地配置无法达到标准的，按不足用地面积的2倍核准商业用房的建设指标，由改制后的经济实体建设，用于发展经济、安置就业。

其二，对原村集体产业用房避免采用全部拆除重建的“一刀切”方式，在符合上位法定规划和产业政策的前提下，保留村集体现有的产业用地。同时充分结合区域产业结构，依据区域功能定位，积极引导村集体经济转型，中心城区以商业服务业为主，或以土地资源入股大型商业设施的开发，谋求长远经济发展；城郊结合部以无污染工业、仓储、物流等产业为主，诸如钢材市场、物流中心等多种形式，并与周边都市工业园区相结合，共同发展。

2.4引入经济评估测算，保证市场可操作性

城中村改造工作由政府主导组织推进，实施土地开发的主体为改制后的村集体经济实体或房地产开发企业，土地开发方式均采用开发用地与还建用地捆绑挂牌出让，即土地开发单位需同步完成村民还建住宅工程，土地成本能否与开发收益相平衡是推进实施的关键因素。由于各村情况错综复杂，为公平、透明，统一城中村改造挂牌出让土地成本测算标准，以挂牌土地成本为基础，对照项目区域现时楼面地价，估算相应的开发建设量，以此作为开发用地建设强度咨询论证的参考依据。在成本过大、强度要求过高的情况下，仍应在交通、日照、消防等规划要求基础上，制定适宜地块强度指标，但可在区政府统筹考虑下转移部分容积率，以增强改造实施的可操作性。

2.5各级政府联审，增强公众参与

村民是城中村综合改造中重要的利益攸关方，改造能否顺利实施取决于村民的支持力度。城中村综合改造规划由始至终贯穿透明、公开、公正的原则，通过规划建议书、现场调研会等方式，征求村集体经济组织及村民意见。针对城中村改造问题的复杂性和动态性，为避免过去规划自上而下地“指挥”基层，基层又缺乏对宏观目标呼应，规划与实际脱节的问题，城中村规划编制中倡导“过程式规划”，采取市、区、村联合审查模式，宏观指导与实际需求直接交流，协调解决问题。

3结语

城中村改造涉及到政策、规划、市场等多个方面，是一个复杂的系统工程。“两型”社会建设目标为城中村改造创造了历史机遇，在改造过程中，各种特殊情况不断出现，困难也是巨大的，但只要抓住发展契机，坚持以科学发展观统筹城乡协调发展，编制操作性强、有针对性的改造规划，将为城中村改造提供科学指导依据，有效推进改造工作。

注释：

①“一张图”由“一图三库”构成,“三库”分别为法定规划库、专项规划库与现状信息库三个数据库,“一图”是“三库”中经审定的法定规划信息的集成,是“一张图”辅助规划编制、审批、管理、执行以及对外的核心内容。

参考文献：

[1]王福定．城中村改造对策探讨[J]．城市管理，2004．4.

[2]韩荡．“城中村”改造的理论框架及案例研究[J]．规划师，2004.

[3] 许莉俊，黄鼎曦．“城中村”改制的规划标准衔接探讨――以广州为例[J]．规划师，2007（6）.

[4]李洁，赵文武．“城中村”改造与城市集约利用研究――以济南市为例[J]．资源开发与市场，2007（12）.

[5]张侠，赵德义．城中村改造中的利益关系分析与应对 [J]．经济地理，2006（5）.

城中村改造的背景范文第5篇

改造模式

政府主导模式。在政府主导的“城中村”改造模式中，地方政府作为“城中村”改造的主体和责任人，全面负责“城中村”改造政策及方案、村民住宅拆迁补偿和村民安置方案、村民安置过渡方案的制定和实施。在政府主导模式下，地方政府的利益主要体现在完成“城中村”拆迁安置后，采取市场化的招标拍卖方式，出让剩余地块获得的土地增值收益。在该模式下，若地方经济比较发达，村民在自有土地上建设出租房的收入往往较高，致使村民要价过高，政府拆迁安置成本太大，政府和村民很难谈拢条件，“城中村”改造项目难以顺利推进。

村集体改造模式。各村集体都有自己的集体用地，村集体通过民主决策，主导村集体土地利用方式，而作为利益相关方的村民，则每年从村集体项目中分红。这种模式以村集体经济为基础，通常结合村集体股份制改造工作，并由村委会自行筹资开发，完成拆迁安置、回迁建设和商品房建设的全部工作。改造完成后，村集体将剩余住房上市销售，形成滚动开发模式。这种改造模式能够兼顾村民的利益，但存在开发者（村集体）在建设过程中无法获取贷款、住宅开发质量不高、基础设施难以到位、开发住宅因为“小产权房”而无法上市、政府也无从征税、不能凸显地方政府的城市规划等诸多问题。

开发商与村集体合作改造模式。该模式通过引入房地产企业，开发村集体土地，建造商品房，提高土地利用效率，同时还可增加政府税源。各地改造的实践表明，这种模式对于商业价值高、建造密度低、容积率不高的地段，尤其具有吸引力。然而，这种改造模式仍存在以下几个缺陷：一是开发商以利润最大化目标为根本驱动，可能以不利于社会和谐的运作方式进行改造。二是地产开发商的资本结构，基本以少量自有资金加大额银行贷款组成，可能导致多数开发商对紧缩性货币政策敏感，改造项目很容易因货币政策调整而陷入困境，不能按期完成甚至改造中断。三是一个城市的“城中村”数量众多、规模不一，小村不但占地很小，而且还可能被城市道路切分成零碎地块，从而对开发商缺乏吸引力。四是村民对土地产权极度重视，影响项目的推进和顺利实施。

“城中村”改造利益分享的前提，在于明晰“城中村”土地产权主体，加强农民土地使用权的物权化、财产化。土地产权不清晰，在于土地所有权归属于非人格化的村集体，导致土地所有权主体缺位，致使农民无法排他性地获取应得土地利益。产权不完整在于“虚空”的村集体拥有所有权，而“实在”的农民只拥有土地使用权，村集体和农民的土地产权都不完整。这既阻碍土地入市交易，限制了农民在“城中村”改造过程中的利益获取，还是造成当前土地征收过程中，出现村干部腐败等潜在问题的制度根源。纾解这一问题，关键在于破除当前的制度障碍，进一步明晰农村土地产权，加强农民土地使用权的物权化、财产化。

国外经验

突破“城中村”改造面临的土地利益分摊困境，需参考国外“城中村”改造经验，引入“市地重划”“区段征收”和“增值溢价捕获”等政策工具，以实现多方利益分摊的长效机制。

“市地重划”指根据城市发展的趋势，将城市计划区域内或城市边缘、杂乱不规则的地形地界和畸零细碎的不利于经济使用的土地，在一定范围内，依据法律法规加以重新整理、交换分合，并配合公共设施的兴建如修建道路、公园、广场等，使得各块土地成为大小适宜、现状完整、划分清楚的地界。然后分配给原来的土地所有人，促使城市土地成为更加经济合理的可利用地块，其改造经费由土地所有权人负担，减轻了地方政府的财政压力。

“区段征收”指综合性的土地改良措施。政府就一定地区内的私有土地全部征收，重新加以规划整理开发，兴建必要的公共设施后，一部分由土地所有权人按一定比例收回，一部分由政府让售给公共设施使用，剩余土地则公开出售。“区段征收”与一般的征收不同，强调重新对土地进行规划整理，而且可以以现金或等值土地等价补偿，由被征收户主选择。

“增值溢价捕获”指政府通过公共基础设施的投入，使周围地价上升，有权分享这部分土地增值的利益，分享比例通过多方公平协商确定。在土地产权明晰的制度前提下，“市地重划”提高了城市土地利用效率，使“城中村”土地大幅增值，而“区段征收”和“增值溢价捕获”在保证失地农民自愿获取“城中村”改造利益的同时，又能够实现地方政府在“城中村”改造中的财政收支平衡，因此可实现失地农民、开发商和地方政府之间多方利益公平获取。此三者为构建“城中村”整体改造框架，提供了重要的理论依据和实践工具。

“土地―财税―户籍”整体改造新框架