关于城中村改造的问题

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关于城中村改造的问题范文第1篇

【关键词】城中村；规划管理；思考

1 城中村产生的根源

城中村问题是我国城市化进程中所独有的一种现象，主要是我国现有的城乡二元结构模式所导致。随着经济的不断发展，城市的用地不断扩展，原来的一些村庄被纳入城市范围，但其土地仍保有其原有集体属性。这些村庄虽位于城市之中，但其建设管理方法仍延续原有农村宅基地管理模式，即由村集体进行宅基地分配，村民在其上自行进行建设。由于建设管理及建设方式仍延续原有农村的习惯，与周边的城市环境格格不入，村民仍沿袭原有的乡土、亲缘和地缘关系。脱胎于农民的城中村非农化群体，比较其他社会群体而言，这一群体对社会保障有着更为独特而强烈的需求。随着耕地的全部被征用，城中村民被迫突然地进入了城市生活，但就适应城市生活的技能而言，这些人普遍一无技术、二无文化、三无任何其他优势，是一个注定要在城市中被边缘化的社会群体。

2 充分把握“城中村”改革改造的重要意义

2.1有利于拓展城市空间，优化资源配置

“城中村”土地利用率低，通过改造，有利于优化土地资源配置，为城市发展腾出新的空间。

2.2有利于改变城市面貌，提升城市品位

“城中村”布局杂乱，建设无序，形式土而单调。通过改造可重塑形象，提高城市品位和竞争力。

2.3有利于改善生活环境，提高居民素质

“城中村”相对封闭，基本保持农村传统生活方式，观念陈旧，管理滞后，环境脏乱差，通过改造，促其向现代城市方式转变，居住环境、思想观念、行为方式、整体素质得到提高。

2.4有利于统筹城乡发展，加快城市化进程

伴随着城市外延式扩张的深入，内涵式城市化被提到议事日程，对人居环境及人口素质水平较低的“城中村”改造成为推进城市化的重要环节，加快“城中村”的城市化是统筹城乡发展、真正实现城市一元发展的关键，与实现农村城市化和城市现代化的战略目标紧密相关，有利于“城中村”村民真正融入城市，享受城市化的美好生活。

3 当前城中村改造引发的社会问题

分析，我国城中村改造引发的社会问题主要可以概括为以下几个方面：

3.1缺乏对城市整体的规划

城中村改造经验不足，缺乏对城市整体的规划，开发商开发用地及居民住宅用地调节失衡。由于城市化初期的开发大多为开发商开发用地，导致重新建设规模盲目扩大，土地利用效率十分低下，留给农民的土地越来越少，非法占地和乱堆滥建等现象也屡禁不绝。这种只看重局部和短期利益而不着眼于长期持续性发展的过度开发将导致区域土地结构的严重失衡，土地资源的浪费也必不可免。

同时，用地的不科学也直接导致村内的建设缺乏统一规划，城市建设秩序混乱。居民住宅区建设品质低劣，容积率过高，采光通风条件也相当恶劣。

3.2村庄建设水准低下，配套设施严重短缺

村庄的经济水平发展速度未能与建筑建设取得同步提高，虽然在村庄建设中，现代居民住宅比例尚高，但与之相配的公建服务、市政设施、公共绿地等却明显不足，城市化建设也只见表面高楼不见实质文化提升。有些地区甚至因“城中村”依旧执行农村集体所有制和农村经营体制而无法被管理部门正式纳入城市规划管理。

3.3建筑密度大，居住环境差

城中村因位于城中，一些村子位置较好，房屋租赁有一定市场，村民为了增加出租面积，街道两旁的楼都伸展出来，几乎把露天的地方全部塞满。由于房屋建筑密度高，采光通风条件差，加之违法违章搭建与乱倒垃圾等脏乱现象突出，村容村貌一般都比较差，村民生活环境质量差。

3.4消防隐患较多，治安形势严峻

城中村内街巷狭窄弯曲，城市规划建设管理缺位，村庄建设无序发展，违章建筑不少，安全隐患较多。城中村外来人口集聚，缺乏管理，治安形势严峻。

4 加强城中村改造规划的对策

4.1坚持规划引导，积极推动成熟项目

城中村改造必须坚持符合城市规划的要求，在整体合理维持和有序过渡现有廉租屋及低端都市加工业、服务业功能的基础上，积极为城市支柱产业和优势传统产业发展提供配套服务，在优势区位条件下积极发展商业办公、信息服务、旅游服务等高附加值产业，引导村民和村集体经济通过与城市产业融合来实现发展，避免一味地要求高容积率，严格控制人口和住宅规模，完善市政和公共配套设施。

4.2“城中村”改造，必须与加强城市社区建设相结合

撤村建居后，农民变成了居民，成为城市社区的一员，要针对农民变成市民这类人群的特点，最大限度地发挥社区管理和服务的功能。规划设计中要着重考虑到开展社区文化、社区教育、社区服务等工作，从思想观念、行为方式、社区管理方面彻底把“城中村”居民的传统农村生活方式转变为现代化城市生活方式，使“城中村”居民彻底告别旧有的生活方式，走进现代城市文明社区，成为真正的城市人。

4.3“城中村”改造，必须实行政府调控与市场运作相结合的手段

“城中村”改造是推进城市化的大事，也是城市化进程中的一件难事。前期调研中既了解群众思想工作的意识，又要考虑政策制定的深度和力度。

4.4发挥市场资源配置作用

城中村改造是一项艰巨而复杂的系统工程，需要政府、城中村、开发商在市场作用下合力推进。因此，政府必须明确自身的职能定位，有所为有所不为。坚持政府调控与市场运作相结合的办法，由政府统筹安排项目计划，统一规划审批改造片区，平衡征地拆迁补偿标准，组织对土地进行公开“招、拍、挂”；同时依靠市场进行公平竞争开发，通过市场运作筹集建设资金，解决建设资金缺口问题。

4.5提高城中村改造规划和建设方案的科学性

城中村与老城区一样，人口密度高、人均收入低、人居环境差，“城中村”还有历史遗留问题、经济利益问题、生活方式问题，因此改造起来难度较大。建议政府将城中村改造规划与“十二五”规划、年度土地供应计划和年度建设用地计划等相衔接，协调城市存盘土地的开发进度，保障城中村改造有一个稳定的房地产市场环境。深入研究不同城中村的位置、特点和问题，针对不同片区、不同类型城中村的具体情况，制定不同的改造策略，以多种改造模式对城中村进行改造。

4.6加强对城中村建房的监督和管理

目前，城中村内违法违建户较多，城中村的村（居）民在宅基地抢盖、加盖的现象较为突出，对违建和抢建、加建房屋的拆迁赔与不赔的问题，在具体工作上难以把握。如果赔偿了，则违建、抢建之风会越演越烈，也有违背政策之嫌；如不赔偿拆迁工作便难以开展，甚至上访。这就要求相关部门切实加强对建房的监督和管理，夯实管理工作责任，打消村（居）民套取拆迁补偿资金的念头，做到补偿公平、群众不受损失，同时也能为拆迁改造创造有利的条件。

结语：总而言之，合理的进行城市规划，改造城中村的用地规模，加强城市的管理制度。再加上政府的大力支持，加强基础设施建设，合理的安置拆迁，规划好城市中的土地用地规模和形式，提高城中村居民的素质与技能，保障城中村居民的既得利益。城中村的问题一定会有所改善。

参考文献：

关于城中村改造的问题范文第2篇

关键词:城中村改造 问题 对策

中图分类号:TU984文献标识码:A

文章编号:1004-4914(2010)06-018-02

改革开放30多年来,随着社会经济的快速发展,我国城市建设的步伐明显加快,城市的快速发展,需要获得扩展的空间,在许多城市中,昔日城乡结合部中的农村被包围在城市地域之中,成为城市中的一个特殊地域――“城中村”。

长期以来,由于缺乏统一规划,城中村的基础设施欠缺,同时,因为管理薄弱与外来人员混杂,城中村违法建设、违法占地屡禁不止,消防隐患大、治安问题突出。这些问题不仅影响到城中村内居民的生产生活,而且影响到城市的整体环境和发展,成为城市发展中许多城市问题的焦点所在。本文以陕西省西安市为例,探讨了城中村改造过程中面临的问题及其解决办法。

一、西安市的城中村改造现状

西安的城中村数量在全国属于较多的城市之一,仅新城、莲湖、碑林、雁塔、未央、灞桥城六区和4个开发区人均耕地在0.3亩以下的城中村共286个,再加上长安、临潼、阎良3个郊区40个城中村,共计326个城中村,人口约46万人,有各类土地21.6万亩。作为改造重点,西安市二环路以内的行政村有72个,涉及农业人口2.5万户、8.98万人,集体土地2.3万亩左右。

这些城中村,特别是二环以内的72个城中村的基本特征有:一是耕地极少,许多村子村民几乎无地可耕;二是地理位置优越,生产经营主要以房屋出租为主,以房生财;三是村内公共基础设施薄弱;四是规划建设管理缺位,村庄建设无序发展,违章建筑不少,安全隐患较多;五是大量流动人口涌入,成为社会不良现象的多发地。随着城市化进程的加快,实施城中村改造,已成为改善群众居住条件,提高群众生活水平的迫切需要;成为改善西安城市形象,提升城市品位的迫切需要。

西安市城中村改造自2002年以来,经历了起步、探索和全面发展三个阶段。2003年西安市将城中村改造正式提上城市改造议题,但是城中村改造牵连到城中村民失去自有民宅后的生计问题,改造过程遇到的问题繁多,由此西安的城中村改造一直发展滞后,西安的城中村改造主要以借鉴其它城市的经验并结合自身实际情况逐步推进。在此期间政府曾经出台过《西安市城中村改造办法》,《办法》中指出,西安在城中村改造过程中,将村委会改建成社区居民委员会,将村集体经济实体改造成由现代企业制度规范的股份制公司,逐步建立城市运行及管理模式。2005年,经过长期的摸索及试验,西安的城中村改造终于得以大规模进行。2007年8月成立了西安市城中村改造办公室,正式机构的成立,全力推进了西安市人居环境的改善和城市功能的提升。截至2008年年底,共完成53个整村882万平方米的拆除工作,安置房建设已累计开工411.7万平方米,占产权置换面积518万平方米的80%。其中,2008年以前整村拆除12个,2008年全年完成整村拆除41个,实现了跨越式发展的一年。拆迁面积689万平方米,开工建设面积460万平方米,累计完成投资79亿元。完成55个村的农转居工作,完成56个村的清产核资工作,完成46个经济体制改革工作,完成34个村撤村建社区工作,计划至2011年基本完成二环内城中村改造。当前,城中村改造已成为西安市城市建设的重要组成部分。

二、西安市“城中村”改造工作面临的主要问题

由于西安市“城中村”改造工作本身的复杂性、艰巨性和长期性,使“城中村”改造过程中主要面临以下几个问题。

1.“城中村”改造缺乏国家宏观政策的支持。到目前为止,国家没有一部关于指导“城中村”改造的法规文件,除直辖市外也没有省级政府出台的法规。在国家出台的现有法规文件里也很难找出指导“城中村”改造的条目。目前“城中村”改造方面的有关法规政策都是各地、市根据自己的实际参照其它城市的做法制定的,其政策的完善程度不足,造成实际操作中因缺乏依据而出现偏差,影响到“城中村”改造工作的顺利进行。另一方面,“城中村”改造总体进行缓慢,改造任务十分艰巨。相关部门在土地利用和征地拆迁中,建设与改造未能同步实施,而且责、权、利不配套,缺乏宏观指导性的体制合力措施,“城中村”改造的有关指导性政策亟待制定和完善。

2.“城中村”改造土地转变办法亟待修订。按照西安市政府《关于加快“城中村”改造工作的意见》确定的“改制先行,改建跟进”的工作原则,西安市“城中村”改造要完成人均耕地在0.3亩以下的“城中村”无形改造(即“四个转变”)工作,其中集体土地转变为国有土地的操作难度较大,在政策上尚未得到很好的解决。改造的规划导向不够明确。“城中村”改造既没有改造进度、开发模式、安置地块的规划,也没有将“城中村”改造纳入区域性的开发规划,因而改造缺少计划性和前瞻性。

3.城中村改造过程中资金压力大,很难实现“无形改造”和“有形改造”并重。通常情况下,城中村改造的安置方案是货币补偿、房屋安置以及货币补偿加房屋安置三种安置方案供村民根据自身情况灵活选择。补偿面积除了按照西安市城中村改造政策,给每个村民分配一定的面积之外,还考虑到无形改造之后,村民转为居民之后的生活来源问题又增加了部分开发用房,并在临时过渡费、残疾人补助、村民子女考取大学补助、补助产权房性质等方面给予了更多的优惠政策。

在这个过程中,因成本过于高昂,政府自己开发的方式往往难以启动,所以,包括西安市在内的很多城市的“城中村”改造基本上都采取了“自筹资金、自主经营、自我改造”思路。然而,在这一思路下,对绝大部分村庄而言,一无资金积累,二无贷款抵押,很难拿出大量的资金进行改造建设,更谈不上实施“无形改造”了。

4.城中村改造后流动人口租房难。由于城市的发展需要很多的外来务工人员,因此城中村农民就依靠低廉的房租来吸引这部分人群在城中村居住。2009年初,西安有240多万流动人口居住在城中村,随着城中村改造进程加快,外来务工人员租房问题凸显。城中村在改造前额外承担了一些廉租房的功能,改造后,价格低廉的出租屋没有了,会影响到部分地区的社会治安,这个问题也亟待解决。

三、对构建和谐西安,加快“城中村”改造工作的对策建议

1.加强组织领导,从行政管理体制和机制上确保城中村改造工作的顺利进行。建议从人员配置、经费保障方面加强市、区两级“城中村”改造协调组织,由政府分管领导牵头,各相关部门参与,加强“城中村”改造办公室对各项工作的统筹协调。同时,要明确职责分工,加大总协调力度,增强服务意识。在此基础上应该继续实施好《西安市“城中村”无形改造工作方案》,确保城市二环以内“城中村”撤村建居工作顺利完成。

按照“规划先行”的工作原则,建议对三环内的所有村庄及三环外人均耕地在0.3亩以下的村庄的基本情况进行全面调查,在此基础上进一步完善“城中村改造专项规划”的编制,并继续做好全市“城中村”分批改造规划图、“城中村”用地规划图、各村控制性指标图,加快“城中村”分批改造规划图的科学编制工作。同时,做好编订《西安市“城中村”改造规程》的工作,推进西安市“城中村”改造顺利开展。使基层进一步了解相关政策,熟悉办事程序,推动“城中村”改造深入开展。

2.积极推进“城中村改造中集体土地转性问题”的解决。“城中村”改造涉及的“四个转变”中,集体土地转为国有土地的转变操作难度较大,在政策上没有依据,已成为制约改造进度的瓶颈。从全市实施“城中村”改造的村庄实际反映看,大多数村庄改造中普遍存在集体土地的转性问题。虽然从政策上讲,农用地可依法转用及征收为国有土地,但是,目前土地管理仍然沿用根据城市建设的需要,逐宗土地依法征用的作法,审批程序复杂,很难适应当前“城中村”改造的需要,建议有关部门为土地转性工作创造条件。

3.加大对“城中村”改造项目招商引资活动的扶持力度,解决“城中村”改造资金不足的问题。要本着“宣传引导、注重实效、推向市场”的原则,吸引有资质、有信誉的知名大企业介入“城中村”改造。策划包装每个城中村改造项目,站在投资者的角度换位思考,突出客商的需求,并投入大量人力、物力,邀请专家、相关工作部门的领导、各层面代表对项目的功能定位、概念规划、投资收益等进行充分论证,进而制定详实可行的《综合改造规划方案》,提高招商引资的成功率。这样可以很好地解决城中村改造过程中资金不足的问题,促进无形改造与有形改造同步发展。

4.建议改造时同步规划建设公共租赁住房。据了解,杭州市对城中村改造时,将外来务工人员公寓建设纳入同步规划来解决部分人员居住问题。郑州市则通过借助城中村改造大力推进廉租房、周转房等保障型住房项目建设。划出一定比例的小户型作为过渡性廉租房和周转房,满足外来务工人员的居住需求。截至2009年1月,常州武进高新技术产业开发区建成“新市民之家”15个,使1.3万名外来务工人员得到安居。因此,西安市在进行城中村改造过程中可以同步规划、建设集中外来务工人员公寓,以最优惠的价格租给这个群体,确保他们能够正常地工作和生活。

城中村是中国城市化进程中的一个特殊现象,有其长期存在的历史和社会原因,在改造过程中应以可持续发展战略去考虑,强调人与自然的融合,尊重历史和文化的发展,以最快、最优的方式进行“城中村”的改造,实现西安以及全国城乡结合的繁荣新局面。

参考文献:

1.赵满华.关于城中村改造的几个问题.太原师范学院学报,2008(1):73-75

2.陈欣.城中村改造中存在的问题及对策研究.现代商贸工业,2008(1):41-43

3.徐立国等.西安市城中村改造的难点及对策.西安欧亚学院学报,2006(10):87-89

4.和红星.“城中村”改造的求索之路.江苏城市规划,2006(8):22-27

5.李海英.“城中村”改造的思考.陕西师范大学学报,2007(7):93-295

6.潘清海.城中村改造的难点及对策分析.科技咨询导报,2007(26)

7.王纯.浅谈城中村改造开发模式选择.中国工程咨询,2006(8):7-30

8.李乐芝等.推进“城中村”改造若干探索.经济研究导刊,2007(12):161-162

9.刘一苏.我国“城中村”改造的障碍因素及对策.现代农业科技,2007(10):187-188

关于城中村改造的问题范文第3篇

关键词：城中村；现代化改造；城市化

“稳增长”作为当前经济政策的核心出发点，受到我国政府的高度重视。投资是拉动经济的主要手段，对实现我国经济持续稳定增长的目标，具有至关重要的作用。新一轮投资将更加注重选择那些在短期内能起到拉动投资和经济增长作用同时，又能在长期优化经济结构的领域，比如棚户区改造和市政基础设施等。城市化的高速发展，使得城市的规模越来越大，城市人口比重不断提高，然而很多城市问题也在不断地涌现出来，“城中村”就是这些问题中的典型，如果政府不能妥善处理这些城市问题，将会使得居民的生活水平下降，同时制约着城市的和谐发展。对棚户区改造和市政基础设施建设的投资有利于缓解“城中村”等典型城市问题。本文就以西安市城中村为例，探究城中村的现代化改造对城市化建设的影响，并针对西安市城中村的具体问题提出相关的建议与措施。

一、相关概念

1.城中村

城中村是城市化发展阶段不可跨越的产物，也是城市建设急剧膨胀作用下的结果。国内学者一般从城乡二元结构的角度来对城中村进行定义。所谓“城中村”，又称“都市里的村庄”，它是指在城市化建设进程中，由于农村土地被征用，农民的身份由农民转变为居民，但他们仍居住在由原村改造成的居民区里，这样一个由改造区聚集而成的区域，我们通常称为“城中村”。

2.城中村的现代化改造

所谓城中村的“现代化改造”是指，在城市化建设中运用现代先进的科学技术对城中村进行改造，并与当地居民合理协商，以“以人为本”为宗旨，争取和谐改造城中村，以达到双赢的目的。不仅使城中村和城市环境得到改造和美化，还使得城中村的居民能享受到政策优惠，积极配合城中村的改造。

二、西安市城中村的现状

1.西安市城中村的经济现状

由于原有土地被征用，农民不能再靠原有的农田生活，现在他们的收入主要靠出租屋房租、个体经营、外出务工等几个方面，其中出租房屋是他们主要的收入来源。随着西安市城市经济的快速发展，大量的外来人口不断涌入西安就业，然而因为一般住房租金太高，所以大部分外来人口会选择租金较低的城中村居住，并且城中村处于市区内，交通便利、离工作地点也近，这些优势条件使得城中村成了他们暂居的第一选择[2]。然而，这种靠出租屋来获取收入的方式，也带来了一些问题。很多村民以出租房屋为其唯一的生计，不愿参与市场经济活动，随着时间的推移，村民们将渐渐形成一种不劳而获的思想，这对村民素质的提高有很大的影响。

2.西安市城中村的社会现状

（1）人口状况

本地村民一般很少，主要是城中村中流动性很大的外来人口，人口结构相当复杂，来源非常广泛。由于村民大多依靠出租屋生存，村民基本上都是坐享其成，所以其文化水平普遍偏低，这就和附近的城市人口格格不入，使得提高村民的文化素质也显得越来越紧迫。

（2）治安状况

城中村人口结构复杂，来源非常广泛，这样的人口状况决定了村里存在的严重的治安问题。而在城中村管制力度也很薄弱，所以各种违法犯罪活动也是层出不穷，屡禁不止。例如，在西安市城中村里我们可以看到许多发廊和美容屋，而且这些面店已经超出了正常的供需比例；此外，城中村的松散环境也成为了交易的罪恶温床，这一系列的治安问题也不是一时半会儿能根除的，所以需要政府实施强有力的手段以此坚决打击违法犯罪活动，加强执法力度与监督，不断改造城中村。

（3）社会保障

城中村村民的社会保障来源于房屋出租，而且他们的福利保障都是村集体承担，所以村民担心城中村改造后会失去原有的这些福利保障，致使自己的生活没有着落。具体来说，在城中村改造的过程中，村民们不得不面临着“进退两难”的境况，他们由村民身份变成了居民身份，失去了其赖以生存的土地，与此同时他们又没有享受到城市居民所拥有的社会保障[3]，所以他们有后顾之忧，这一定程度上就对城中村改造带来了很大的阻力。

三、西安市城中村改造中面临的问题

1.两个中心难题

通过分析西安市城中村的经济和社会现状问题，可见改造城中村已势在必行，但是在改造过程其困难程度可想而知，通过进一步分析我们可以总结出要进行改造主要面对的两个中心难题：

（1）城中村一般占地面积较大，政府暂时还不能承受起收购城中村所支付给村民的巨额资金或者说还不能一次性支付这笔巨款。

（2）村民们通过出租房屋等方式利用城中村土地能获得巨大的利益，所以他们不会轻易放弃城中村土地。

这两个难题，从本质上来说，就是如何处理好城中村问题涉及的两个利益主体――政府和农民之间关系的问题[4]。只有处理好了这个问题，才能从根本解决城中村问题，促进城市化发展。

2.城中村改造缺乏国家政策支持

到目前为止，国家还没有一部明确的关于城中村改造的法规文件，在国家出台的现有法规文件里也不易找出能针对性指导城中村改造的条目。地方各市虽也有根据各自的实际状况制定的相关法规，但是其政策的完善程度还不足，在实际的改造过程中可能会因为缺乏依据而出现一些偏差，从而影响城中村改造的顺利进行。

关于城中村改造的问题范文第4篇

关键词：城中村改造；渭南市；可持续发展

中图分类号：F299.2 文献标识码：A 文章编号：1673-8500（2013）02-0044-01

一、研究背景

通过对城中村的改造研究中发现新困难新问题，比如城市在开发过程中过于迁就土地所有制和行政隶属，致使延误了最佳改造时机，而随着城市发展城中村的区位价值日益加大，导致改造开发成本过高。大多城中村区域位于城市景观控制带，对容积率的严格控制使得局限于该区域的改造开发活动无利可图搁置了改造时机。局部开发收益与成本形成逆差，导致城市建设无法顺利进行等。“城中村”的改造必定是一个艰难的产权重新界定和社会关系网络重组的过程，必须创造一种使各方共赢的合约安排才能顺利进行。而这些仍需要进行深入研究和探索，坚持找出更加合适的可持续发展的方案。

二、渭南市城中村现状及存在问题

渭南是具有丰富历史文化和资源的城市，随着城市的不断发展扩张加之外来人口的聚集膨胀，渭南市建成区由1980年13平方千米、19.5万人口到2007年已发展到38平方千米、36.8万人口。目前渭南市中心城区规划区域内有临渭区等6个街道办事处、26个城中村、144个村民小组、共计14534户约50339人，其宅基地占地约6859亩，公共占地约3372亩，房屋建筑面积约360万平方米。其中例如城中村五里铺作为城市重要功能片区，自身已形成一个比较成熟的小经济体系，可以满足当地居民的基本生活需求，但是这些街区以村中居民宅基地建起的私房建筑为主，其中临街建筑一层大多改建成门面房，从事商业活动。当地居民大多以家族形式居住在村中，生活条件十分落后，已经完全跟不上村子周围城市发展的脚步。生活环境、商业形式、基础教育等方面出现了诸多连锁不良反应，这是城中村在急速发展的城市现状中的典型。

通过对渭南市城中村的调查研究可以发现几个问题，首先由于城乡分离的户籍管理制度，导致土地管理制度城乡差异较大，无规划高密度建筑的城中村区域难以融入城市之中，使得该区域城市化进程滞缓；其次，由于行政管理的不统一，城中村村民住房面积过大，区域变化过快带来的文化适应问题是该类社区城市综合治理的重点。从城市发展统一规划、城中村区域规划和出台的相关政策等角度提出相应对策，同时在改造过程中要注意因地适宜，不能过于强硬，要提出可持续发展的适宜政策，规范集体土地的出让、出租和建设。在流动人口方面，由于城中村是外来流动人口的聚集地，对城中村的改造除了要妥善安置村民，如何解决外来人口对廉租房需求等问题也是重中之重。在进行整合和改造的同时，既要控制人口数量，还要限制开发建设规模，从政策、经济等各方面多管齐下，由改造单位主要负责，组成包括社会学家、经济学家、工程师、规划师等专业人员的团队联合进行操作，完善针对外来流动人口的住房租赁市场和安置问题。由于宅基地制度的存在导致了城中村管理混乱，城中村区域的土地未能及时收回国有。从文化角度对城中村进行研究，发现城中村的城市化不仅是单纯的物质形态的转化，而是从社会、经济、文化、景观等多方面的转化。城中村区域的村民将要面对本土文化与外来文化的冲突到融合及从农业文化到现代都市文化的转变。在城中村改造问题上，当地政府应该积极配合积极引导，改进市场机制、加大公众参与力度，加强对本土传统文化的保护，加大城乡结合部的整体规划建设等策略，争取做到区域规划、产权清晰、法制健全，走可持续发展的生态城市化道路。

三、结论及思考

通过对渭南市传统街区城中村的调查研究，分析了城中村改造中出现的问题和矛盾，认为城中村问题的核心是如何满足外来流动人口对城市廉租房的需求问题和城中村本地村民的营生安置问题。针对这两个问题提出构建政府、村民和开发商之间的利益均衡机制来改造其物质生存环境，提供各类教育补偿以及政策福利，改善村委会和村民的多样化现状，提出绿色环保可持续发展的城中村改造理念，充分利用现有的自然优势，采用生态方式因地制宜地进行改造，为城市宜居、发展绿色生态城市建立总体战略规划。借鉴近年来对各大城市的改造经验，对于像渭南市这类向大城市快速迈进的二线城市，城中村的改造应趁还未有大规模整合之前，及早规划，提早防控，降低改造成本的同时完善各类保障制度，妥善安置村民，开展阳光拆迁，加强大众参与，转变村民被动改造的情绪，从而达到顺利和谐改造城中村的目标。另外通过对城中村改造的功能引导，使改造方案符合未来城市发展规划的要求，与周边区域发展相协调，避免条形商业区域形式出现，激发城市活力，提高土地价值和使用效益。

从生态环保、人居环境可持续发展的高度来审视，如何防止新的城中村产生也将是城中村问题研究的一个重要课题，城市在不断发展，二线城市要抓住机会，慎重对待城中村问题，防止新村产生。彻底解决城中村问题将是一个漫长又繁杂的历史过程，居住环境的可持续发展可以说是个久远并能不断创新的课题。

参考文献：

[1]田莉.“都市里的乡村”现象评析――兼论乡村――城市转型期的矛盾与协调发展[J].城市问题.1998，（06）：43-46.

[2]吴晓.城市中的“农村社区”――流动人口聚居区的现状与整合研究[J].城市规划.2001，（12）：24-28.

关于城中村改造的问题范文第5篇

[论文关键词]城中村改造 集体土地所有权 农村集体经济组织 村委会

一、城中村改造中集体经济组织面临问题研究的背景

2010年1月，广州市出台了《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》，提出遵循政府主导、市场参与的原则，力争用10年时间基本完成全市“三旧”（主要是旧城区、城中村、旧厂房）改造，用3年至5年时间基本完成位于城市重点功能区的旧城成片重建改造工作，基本完成杨箕、琶洲、冼村、石牌、三元里等52条“城中村”以整体拆除重建为主的全面改造工作，以及不符合城乡规划的旧厂房搬迁改造工作。

“2008年8月，琶洲村琶洲经济联合社向琶洲村全体社员公告琶洲村改造及拆迁补偿方案提请表决，得到了该社2/3以上的社员表决通过，该方案也经相关部门审批通过。在拆迁过程中，房屋产权人冯某某、胡某某成为“钉子户”。2010年9月7日，琶洲经济联合社以宅基地使用权纠纷为由向法院提起民事诉讼，要求收回冯某某、胡某某的宅基地使用权。2011年，法院作出一、二审判决，琶洲村联合社有权收回两被告的宅基地使用权。而后冯某、胡某因拒不履行法院已生效判决，被海珠区法院依法予以强制执行，法院将他们的三栋宅基地使用权强制收回，交给琶洲经济联合社。”

在广州市越秀区杨箕村改造中，此类纠纷也在发生。“2011年5月25日，越秀区杨箕‘城中村’改造纠纷案首批8起审结宣判。其中杨箕股份合作经济联社（下称经济联社）状告‘钉子户’案件6起，判决结果均为钉子户败诉；而村民状告经济联社案件2起，由法院裁定驳回起诉。”

上述城中村改造过程中出现的纠纷虽然通过司法程序得到解决，并且都是城中村集体经济组织胜诉，但是关于集体经济组织在城中村改造过程中的一些问题，依然存并亟待解决。

二、城中村改造中集体土地所有权归属之争

（一）城中村集体经济组织对集体土地所有权享有管理经营权

在上述提及的琶洲村城中村改造纠纷案件中，被告就原告的主体资格及其对涉案房屋范围内土地权属享有权利存在异议，主张原告的主体资格不适格，无权提起诉讼。究竟城中村集体经济组织能否在城中村改造中对集体土地享有所有权，我国《宪法》、《民法通则》、《土地管理法》和《物权法》对农村土地集体所有权都有明确规定。

《宪法》第10条规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有”。《民法通则》第74条第1款规定：“法律规定为集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等为劳动群众组织所有的财产，属于劳动群众集体所有。”第2款规定：“集体所有的土地依照法律属于村农民集体所有，由村农业生产合作社等农业集体经济组织或者村民委员会经营管理。”《土地管理法》规定：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体土地所有的，由村集体经济组织或村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农业集体经济组织所有的，由村内各该农业集体经济组织或村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农民集体经济组织经营、管理。”《物权法》第60条规定：“对于集体所有的土地、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等，依照下列规定行使所有权：属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表行使所有权；分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权；属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。”

上述相关法律规定，农村集体土体所有权归集体所有，而集体经济组织并非集体，城中村集体经济组织在城中村改造中，只是代表集体行使集体土地所有权。

（二）城中村村委会与集体经济组织两者的关系定位

“从我国现行立法的情况考察，两者之间的关系若即若离，时而相互并列，时而相互取代。”国务院《关于加强农村集体资产管理工作的通知》指出，“集体经济组织是集体资产管理的主体”。国家工商行政管理局《关于公司登记管理中几个具体问题的答复意见》指出：村中由集体经济组织行使集体经济管理职能的，由农村集体经济组织做为投资主体；没有集体经济组织，由村民委员会代行集体经济管理职能的，村民委员会可以做为投资主体投资设立公司。村民委员会投资设立公司，应由村民委员会做出决议。”《村民委员会组织法》第5条第2款规定：”村民委员会应当尊重集体经济组织依法独立进行经济活动的自主权，维护以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制，保障集体经济组织和村民、承包经营户、联户或者合伙的合法的财产权和其他合法的权利和利益。”在这里，村委会与农村集体经济组织是相互独立的组织，前者对后者的经济活动有监督和保障职能。该法第5条第3款还规定：“村民委员会依照法律规定，管理本村属于村农民集体所有的土地和其他财产，教育村民合理利用自然资源，保护和改善生态环境。”据此可知，村委会在集体土地等资产的管理方面，有时可取代农村集体经济组织。

从职能上看，村委会具有浓重的民主政治色彩，兼有成员自治、公共管理、社会服务与保障和集体财产的管理与经营等多种职能，而农村集体经济组织则相对比较抽象，法律更多地看重其在土地等资产集体所有制上的形式和概念，对其作为农村集体经济组织的经济实体性职能和特征关注不足，而其职能还与村委会出现交叉，农村集体经济组织并没有成为具有独立地位的法人实体。“村委会存在的主旨是以村民为根，以自治为本；而农村集体经济组织的存在主旨是以土地为根，以土地等财产的集体所有为本。”因此，笔者认为，在城中村改造中，在存在村委会和集体经济组织的情况下，应由城中村集体经济组织行使集体土地所有权，村委会对其经济活动行使监督作用。

（三）城中村集体经济组织行使集体土地所有权的限定条件

上述法条明确规定，城中村集体土地归集体所有，而城中村集体经济组织只是集体的代表机构，那在什么情况下，集体经济组织能够行使集体土地所有权？我国《物权法》及《土地管理法》均存在为了公共利益的需要征收集体所有土地的规定。在城中村改造中，农村集体经济组织收回土地所有权，往往都是依据公共利益这一“霸王条款”。

“公共设施是指由政府或其他社会组织提供的、属于社会公众使用或享用的公共建筑或设备，按照具体的项目特点可分为教育、医疗卫生、文化娱乐、交通、体育、社会福利与保障、行政管理与社区服务、邮政电信和商业金融服务等。”城中村改造，目前基本采取的形式是通过与房地产公司合作开发，建造商品房等，虽然涉及部分公共设施建设，但绝不会仅仅为建设公共设施。而关于公共利益，公共事业建设，在我国《土地管理法》中没有明确规定。本文提及的案例，原告琶洲经济组织主张，“琶洲村城中村改造完成后将大大改善琶洲地区的面貌和居住环境，全面提升社员的生活品质、壮大村集体的经济实力，使全体社员获得丰厚收益，因此属于公益事业建设。”这样的理由在法院判决中也得到了支持，可是没有统一的可采性。目前，我国《国有土地上房屋征收与补偿条例》对公共利益作出了明确的规定，然而城中村改造是属于农村集体土地的改造，并不适用该条相关规定。

城中村改造中建设商品房销售，涉及商业利益。“商业利益一般都不会是公共利益，但在任何一个国家和地区，也都不会绝对说商业利益一定不是公共利益，应结合具体情况作出判断。所以，公共利益的决定程序至关重要。”笔者认为，在目前关于城中村改造中，集体土地在涉及公共利益方面规定不明确，即在实体法规定不明确的情况下，应采用程序进行保障，避免公共利益对城中村村民私权利的侵犯。如在城中村改造中集体经济组织收回集体土地所有权及其改造方案应通过政府的有关部门进行论证，还要通过论证会、听证会等其他方式听取被征收人、社会公众和专家的意见。如果对城中村改造决定不服，原城中村房屋所有权人有关的利害关系人可以申请行政复议或向法院提起行政诉讼，而法院在判决过程中应当采取个案原则，对城中村改造涉及的公共利益与城中村房屋所有权人的私权利做出权衡，当然关于城中村改造的公共利益问题，相关法律也应该进行明确规定和完善。

三、城中村改造中农村集体经济组织存在的其他具体问题及其解决措施

在本文提及的案例中，琶洲村琶洲经济联合社向琶洲村全体社员公告琶洲村改造及拆迁补偿方案提请表决，得到了该社2/3以上的社员表决通过，该方案也经相关有权部门审批通过。这样的程序是否合法合理？而城中村集体经济组织的自身运作机制如何？集体决议需要社员多高的比例投票通过才符合程序要求？相关法律对城中村集体经济组织拆迁程序等是否有明确规定？这些都是决定城中村改造能否良性发展的一些重要条件。

（一）城中村改造中农村集体经济组织面临的问题

城中村改造中，农村集体经济组织与村委会关系不明晰，自身运作机制不完善，对集体土地所有权回收、管理等程序的规定不明确，这些都是城中村改造中，农村集体经济组织面临的问题。

1.农村集体经济组织与村委关系不清晰。农村集体经济组织与村委会两者之间的关系若即若离，时而相互并列，时而相互取代。而在现实当中，农村集体经济组织与村委会、村党支部是三块牌子、一套机构、一个班子。导致村干部在自身素质与思想觉悟有限的情况下，在城中村改造中容易出现以权谋私，村民经济利益无法得到保障等。

2.城中村集体经济组织自身运作机制不完善。城中村集体经济组织在当前也存在自身组织机构、制度等机制不完善问题，如组织规范化程度低，自我发展机制不健全，民主管理机制不完善，城中村集体经济组织在实际运行过程中，集体经济组织最高和最终决策权往往不在集体成员手中，会员大会多流于形式，外部力量介入过多使民主管理成为一句空话。

3.城中村集体经济组织具体决议程序相关法律规定不明确。目前，我国对村委会组织的法律有《村民委员会组织法》相关规定，但是对于集体经济组织的相关法律规定较少。城中村改造中，集体经济组织如何按明确的程序去开展工作，如对改造工作的公告、听证、村民及村民代表如何表决，2/3的比例是否足以通过决议，等等繁琐的程序性问题需要相关法律规定作出明确的规定。

（二）解决城中村改造中集体经济组织存在问题的相关措施

针对上述问题，笔者认为，应该从以下几个方面进行解决。

1.明晰城中村村委会与集体经济组织的关系。“当公共服务职能与经济管理职能交错在一起时，就会出现公共权力的滥用和生产经营的不担风险；利用公共资源去从事营利性的事业，甚至运用公共权力侵犯村民的合法权益却不承担任何后果”。 笔者认为，农村集体经济组织与村委会的关系必须明确，村委会的宗旨本应是为村民服务，不具有营利性，市场规律对其运作不起作用，不需要承担市场风险，适用民主、公开、公正的原则。而经济组织管理者的宗旨是

谋求经营效益，以营利为最大目的，必须依照市场经济规律运作，承担市场风险，效率是其运作的根本原则。城中村改造中，集体经济组织需从行政职能中脱钩出来，否则对农村新型集体经济组织的发展不利。