城中村改造的前景

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城中村改造的前景范文第1篇

一、成立专门机构，加强指导服务__区城中村的普遍情况是：集体实力较弱，以前建立起的企业因为市场、人员、环境等不利因素很多处于停产、半停产状态；村民的主要经济来源是出租房屋和做些小生意的收入；居住环境脏、乱、差，村民强烈希望改变现状。

经过调研，__区确定把改造城中村、提高农民生活水平作为一项重要工作。调查中发现，城中村改造需要大批有经验、有信息的人员协助招商洽谈、提供相关政策、办理相关手续，为此，__区专门成立了招商局、城区改造办公室等机构，加强指导，协调市、区相关部门为城中村建设服务。实践证明，城中村改造不能放任自流，需要政府的引导和规划，尤其在城中村改造阶段，政府的引导和支持是非常必要的。政府既要针对项目提供跟踪服务，保证运作成功，又要搞好监督，避免盲目开发损害群众利益，防止产生社会不安定因素。

为保证城中村建设顺利开展，__区政府特别注重做好三方面的工作。一是充分论证，慎重决策。对拟建项目的市场定位、商业价值及发展前景进行充分论证，以此保证决策的准确性。二是确保项目的可操作性。项目既要符合规划、城建、环保等部门的规定，还要根据城中村的实际经济能力确定建设方式和规模，对采用合作开发建设方式的要明确各方法律责任。三是兼顾各方利益，以免产生社会不安定因素。在拆迁改造建筑密度大的村民住宅区时，区政府还减免收取土地收益金和有关配套费用，根据被拆迁村民的经济能力和故土观念确定安置房。这些措施的实施，有力地推动了城中村改造。

二、明确发展方向，实施“退二进三”战略近年来，为争创全国卫生城市、全国优秀旅游城市，__市、区两级政府不断加大投资力度，创造优良环境，改变城市面貌。道路、绿化等公共设施的建设需要占用城中村的土地，同时住房市场化改革使辖区内各单位职工对商品房的消费能力大增，房地产商看好城中村的地理位置，纷纷到__区投资，这无疑给__区城中村建设带来了机遇。

经过调查论证，__区对城中村的发展方向形成一致意见，即“退二（产业）进三（产业）”，保留少数经营状况好、有发展前途的工业企业，关停大部分村集体企业，大力发展以房地产为主的第三产业，壮大集体经济，改变落后的村容面貌，最终实现城乡一体化。

目前，各城中村因地制宜，利用各自或宜居或宜商的地理位置优势，改造建设全面展开，大批建设项目落户城中村。河南科技大学学生公寓、同乐建材市场、金梦家具市场、地久商务大厦等项目均已投入使用，并取得良好的经济和社会效益。在南村和兴隆寨两个村，建成了兴隆花园、兴隆新村、珠江路商业街、南华新村等本地有名的地产项目，不仅改变了以前脏、乱、差的旧农村形象，而且壮大了集体实力，村民住进了环境优美的新社区，享受到了城中村改造带来的许多福利。

三、完善基础设施，发挥城中村的区位优势__区大多数城中村位于城区繁华地带，部分位于城乡接合部，区位优势非常明显。但在城中村改造之前，区位优势还仅仅是潜在的，并没有发挥出来，因为大多数城中村基础设施不完善、自然环境差、社会治安混乱、没有吸引力。城中村改造的首要任务就是要完善基础设施、改善周边环境。

由于多数城中村集体经济实力较弱，而改造成本又较高，因此，__市及__区政府加大了对城中村改造的投资力度，对涉及水、电、道路、绿[！]化等的公共基础设施建设给予了必要的财政支持。按照城市总体发展规划，__市先后实施了改造南昌路为观光示范路、新修建并绿化洛河、涧河河堤等工程，这些工程大大改善了沿线几个城中村的周围环境。

地处

南昌路东侧、洛河北岸的兴隆寨抓住机遇，在以前无法利用的洛河滩上，高标准建设了占地500多亩的兴隆花园，因为该项目位于风景秀丽的洛河岸边，交通方便，配套设施齐全，一经推出便获得巨大成功。南村统一规划建设了新住宅区，彻底改变了村容村貌，改善了村民居住条件，提高了土地利用率。在修建位于兴隆寨的珠江南路之际，为最大限度提高路两侧土地的利用价值，该村接受了市旅游、规划等部门的意见，把此路打造成餐饮娱乐型商业街。经过两年建设，如今已达到预期效果。每到夜晚，这个投资2亿多元，长1.5公里的商业街流光溢彩，车水马龙，已成为__城的一个亮点。

城中村改造的前景范文第2篇

关键词:综合集成研讨厅;框架;应用前景

中图分类号:F27文献标识码:A

一、综合集成研讨厅概述

20世纪八十年代末至九十年代初,钱学森提出了“从定性到定量的综合集成方法”以及“从定性到定量综合集成研讨厅体系”。此种科学研究方法体系是建立在过去培根式的还原方法和整体论方法之上的,弥补了它们各自的不足,然后把两者结合起来,从而用来研究和处理巨型系统问题及复杂性问题的一种方法。

此种方法主要内容是以专家为主,把专家、数据、信息以及计算机体系有机地结合起来,构成一个高智能化的人机结合系统,从而发挥系统的综合优势、整体优势和智能优势。集成研讨厅是建立在近代信息技术的飞速发展上的,集成研讨厅体系主要是由专家体系、机器体系、知识体系三大主要部分构成,依靠专家的丰富经验和阅历以及计算机高速的逻辑运算能力,不断修正结果,从而对复杂性问题进行有效的解决。

二、综合集成研讨厅的框架

综合集成研讨厅的构思及理论框架是钱学森于1992年提出来的,其包括研讨厅的框架构建和技术构建。

1、研讨厅的框架构建。综合集成研讨厅由三个部分组成:专家体系、知识/信息体系和机器体系。由参与研讨的专家组成的专家体系,是研讨厅的主体,是决策咨询求解任务的主要承担者,专家体系所发挥的“性智”,往往是问题求解的关键。由专家所使用的计算机软硬件以及研讨厅提供各种服务的服务器所组成的机器体系,它具有高性能的计算能力、数据运算和逻辑运算能力,为定量分析发挥重要作用。由各种形式的信息和知识组成知识信息体系,包括与决策咨询相关领域的知识信息,问题求解的知识、信息。运用综合集成法,把这三个部分连接为一个整体,形成统一的、人机结合的巨型智能系统。

2、研讨厅的技术构建。针对研讨厅实现过程中所要解决的主要问题:专家体系建设、不良思维模式的预防、纠正有效交互方式;知识、信息体系建设中定性知识和非结构化知识的表达与抽取,知识共享、信息获取和问题推荐等以智能工程为核心的现代技术,解决了上述问题,完成了研讨厅的技术构建。

综合集成研讨厅模型采用类似语意句法模式识别的有向属性图描述,建立专家研讨过程中的模型,为扩展研讨厅系统和定量分析及研讨过程可视化提供了工具。

基于WWW广义专家与协作推荐技术,使研讨厅的讨论成果不仅是若干个人类专家智慧的集结,还体现了数以百万计网民群体的智慧。以交互管理理论制定研讨组织方法,针对群体思维的散发性及复杂问题求解过程,分别提出各研讨阶段的组织方法。群体智慧涌现及可视化,开发了描述群体智慧涌现过程的算法和可视化软件模块。从机器智能到人机结合的“群体智慧”;以人工智能的问题求解技术,面向Agent的系统开发方法进行综合集成;可视化的模型集成工具,实现所见即所得。

三、综合集成研讨厅的应用前景

随着21世纪的进入,我国信息管理技术和计算机科学技术达到了飞速发展,同时加大了综合集成研讨厅的应用范围。现针对以上的一些应用加以阐述。

1、综合集成研讨厅在工程项目管理中的应用。由于工程项目管理往往是一种形象思维过程,需要从系统的角度考虑到问题的方方面面,从而使整体达到最优,显然专家在这方面具有得天独厚的优势,他们大部分都具有大工程的经验背景,经验丰富且理论研究也处于比较领先的地位,利用专家群的智慧进行项目管理,无疑使项目开展的更加顺利,目标更容易达到。现实生活中的专家们在地域上具有分散性分布特征,他们分布在各大高校、科研机关以及一些大型公司。然而,随着Internet的快速发展以及广域技术的发展,完全可以在其上面建立一个虚拟的决策系统,把分布在不同地理位置的专家们的意见集合起来,进行科学化管理。

但是,此应用也存在很多问题,目前我国关于这方面的实际应用尚未真正开始。在实施的过程中也有可能遇到意想不到的种种问题,首先是各种模型块的缺少,目前用在工程项目上的各种复杂模型还不是很多,模型的缺失对于管理的科学化来说是一个致命的伤害;然后,由于专家系统很可能会分布在全国的各个地方,我国幅员辽阔,而且我国目前的网络状况实在令人担忧,比如我们经常所说的“南电信,北网通”就是对此的一个形象描述,而此种管理方法可谓是建立在大吞吐量的数据之上的,包括图像、多媒体文件的传输等,对我国目前的网络状况是一个极大的考验。

虽然此种方法在目前存在诸多弊端,但是它的应用前景是广阔的,比如它决策的迅速性、及时性、前瞻性、准确性、科学性、合理的应用专家群体等。

2、综合集成研讨厅在“城中村”改造中的应用。所谓“城中村”是指在城市快速发展的过程中,城市将一些距新、旧城区较近的村庄包入城市建设用地内,这些被纳入城市建设用地的村庄,被称为“城中村”。“城中村”问题是一个复杂的社会问题,牵涉到国土房管、户籍治安、社会保障、环境卫生、社区结构、经济组织形式等多方面,形成了一个开放的复杂巨系统。“城中村”改造则是一项综合性的社区变迁,涉及到社区中的人口要素、地域要素、文化要素、组织管理要素等各方面,必须采取综合性视角。因此,在“城中村”改造这个开放的复杂巨系统中,需要应用综合集成研讨厅体系,集中各部门、各行业、各层次的专家,与现代计算机技术相结合来解决。

利用综合集成研讨厅体系求解“城中村”改造步骤如下:(1)明确“城中村”改造需要解决的问题及任务,“城中村”改造包括经济、社会、组织、环境、文化等各方面,需要明确此次改造任务是其中的哪几个方面;(2)搜集大量的有关文献资料,认真了解情况,召集土地管理、规划、经济学、社会保障、就业、建筑、交通等方面相关专家以及国土房管、户籍治安、社会保障、环境卫生、社区组织、房地产开发等行业或部门中的专家学者共同来利用研讨厅体系的软硬件平台对问题进行研讨;(3)通过研讨,结合专家们的经验和判断,提出对“城中村”改造的初步认识;(4)依靠专家的经验和形象思维,在问题求解知识的帮助下,提出对“城中村”改造问题的结构进行分析的方案;(5)根据“城中村”改造的结构特点,结合相关领域知识和国内外前人经验,把问题分析逐步或者逐级定量化;(6)在定量化或者半定量化的情况下,在计算机上建立“城中村”改造的局部模型或者全局模型,这些模型既是对相关数据规律的一种验证,也包含了专家们的智慧和经验,他们是解决“城中村”问题的某几方面或某些阶段措施的量化表现;(7)在局部模型和全局模型基本得到专家群体的认可后,通过讨论合成这些模型,最终生成系统模型,这个系统模型才是人们完整解决“城中村”问题真正需要的综合方法的量化表现;(8)系统模型建立后,通过计算机的测算程序和专家群体的评价来验证模型的正确性及可靠性,如果专家群体对模型不满意,那么需要重复上述的(3)～(8),或者其中的某几个步骤,直到专家群体基本满意,建模过程才能结束。

3、综合集成研讨厅在企业信息系统战略规划中的应用。不同产业的不同企业、同一产业的不同企业、企业的组织类型、企业的经营过程、企业的战略、企业的资源、企业信息技术应用状况等因素,都对企业的信息系统战略规划产生复杂影响,对企业信息系统复杂性进行分析有助于我们了解企业的状况,为更好地利用综合集成的方法构建解决规划问题的途径打下基础。

对于企业信息系统战略规划来说,由以下几个部分构成:

(1)专家体系。信息系统战略规划专家体系由战略管理专家、企业各层领导、CIO、各种信息系统设计人员、心理顾问、经济学顾问、信息工程顾问等组成。这个专家体系为信息系统战略规划提供合理的知识结构。专家的知识水平和素质对企业实施战略规划问题的研讨有着重要的意义,它是综合集成中人-机结合、人-网结合中人的群体,所以在甄选时要针对不同企业类型、企业大小、所要实现的信息技术愿景认真对待。

(2)机器体系。以计算机软、硬件和网络等现代信息技术的集成与融合所构成的机器体系是研讨厅的重要组成部分。从总体上来说,机器体系结构与功能的设计应结合信息系统战略规划所要解决的问题,以综合集成的思想和方法为指导来进行系统设计。在网络环境下,研讨厅是一个开放系统,机器体系以及与其联网的网上资源是支持系统战略规划的研讨所需要的各种资源基础。比如,企业数据和信息资源、知识资源、管理模型体系、管理方法与算法体系等。特别是在人、机交互过程中,机器体系应具有更强的动态支持能力,如实时建模和模型集成。这样的机器体系和专家体系结合起来,形成“人帮机、机帮人”的和谐工作状态。

(3)知识体系。系统战略规划研讨厅是人、机结合的知识生产系统。知识扩大再生产所用到的知识资源就是人类知识体系及原有企业知识的总和,分为系统规划应用技术、系统规划技术科学、系统规划基础科学三个层次。

四、结论

从综合集成研讨厅的构思及理论框架的提出到现今已有十几年的时间,我国的理论研究已经涉及到各行各业,比如军事、航天、工程项目、教学、公司战略等,同时也取得了很大的成就。但是,很多方面还不够成熟,实践应用也未真正展开,只是局部的开展。这就需要我们继续努力,构建一个产、学、研相结合的机构平台,将理论和实践有效地结合起来,拓宽综合集成研讨厅的应用前景。这样,很多实际中的复杂系统问题可以迎刃而解,从而提高我国的综合竞争力。

(作者单位:四川大学工商管理学院)

主要参考文献:

[1]于景元,周晓纪.从定性到定量综合集成方法的应用和实现[J].系统工程理论与实践,2002.1.

[2]钱学森.创建系统学[M].山西:山西科学技术出版社,2001.

城中村改造的前景范文第3篇

关键词：城市建设；旧城改造；土地问题

0引言

我国城市建设一日千里，城市的规划整合程度、新兴建筑的不断崛起似乎已成为了城市经济发展的标志。而“旧城改造”这一概念的提出，无疑成为了各大城市缓和城建中最大难题――城市拓展空间需求空前巨大而土地资源有限这一矛盾的一种有效途径。

1城市旧城改造概述

近年来，由于房地产行业的兴盛及耕地保护政策的出台，城市建设中土地资源严重匮乏。在这种背景下，中国各城市逐渐将建设重点转向旧城改造。经过近十年的建设，大部分城市已初见成效，破旧平房群、旧工业区等被新楼区所取代，城市面貌大为改观。2011年西安市因旧城改造成效显著荣获中国城市民生成就最佳范例奖，成为我国城市旧改的典范。旧改为改变土地二元所有制起到了积极作用。

以深圳市为例，深圳市正式投入到旧城改造始于2004年10月28日《城中村（旧村）改造暂行规定》的，政府鼓励国内外机构通过竞标开发或参与城中村改造项目，据统计，2010年度共计有202个旧城改造更新项目上报至深圳市规划局。其中旧工业区、旧村居多的龙岗区上报数达到40%左右。深圳首批改造的25个项目于2009年底进入落实阶段，已为深圳市区提供了200万m2住宅用地、21万m2商务公寓、90万m2产业用房、21万m2办公、48万m2商业用地，总建筑面积397万，大大缓解了深圳市区城市规划中土地紧缺的问题。

2旧城改造土地问题分析

在各地纷纷加快旧城改造步伐的同时，实际工作中却是纠纷不断，被拆迁者与拆迁者之间矛盾不断升级，甚至引发了，严重影响了城市建设的形象与社会公共秩序。

这些纠纷的出现，其核心就是旧城改造中有关土地利益分配问题。笔者在多年的工作中发现，很多旧城区尤其是“城中村”改造中存在的主要问题有：

⑴ 土地形式混乱

由于城市建设的中心辐射作用，特别是像深圳这样的大型城市，旧城区的土地价值飞速提高。如罗湖区“金三角”片区在2009年开始整治时，“金三角”中心、布吉河沿岸等由于其特殊的地理位置（深圳市商业中心与金融中心），很多房屋在改造之前就早已产生了买卖关系，房地产市场已经非常活跃，其相应的土地使用权已转为国有土地使用权。

另外，据《中华人民共和国土地管理法》，建设项目一律要使用国有土地，只有村民用作宅基地或本村企事业用地才能使用村集体所有土地。旧改整治将旧村中多余土地进行开发后作为商品房出售，进行房地产开发必须将土地转化为国有土地才能进行产权出让，这部分土地势必转化为国有土地，而同时村民拆迁安置用地使用集体土地，大部分城中村土地所有还是集体所有的形式，造成建设规划用地混杂不堪的局面。

⑵ 相关政策落实不到位

根据我国土地《城市房屋拆迁管理条例》，在对旧城改造过程中涉及到的房屋拆迁等必须进行相应的补偿。然而，在实际的工作中，很多地方在开展旧城改造时，对被拆迁人的土地只是进行了一定数额的象征性的补偿，被拆迁人土地使用权无法得到应有的补偿，其原有土地产生的土地差价利益在一定程度上是从被拆迁人转移到开发商身上。这也是导致矛盾激化的主要原因之一。

⑶ 土地流转后续配套服务体系不完善

伴随着旧城改造过程，旧城区绝大多数固有居民被分流到了城市其他地方，其村民身份发生转变，纳入城市化的管理，当地建筑区域重新规划，医疗、保险等都将与城市居民得到同等待遇。但是，由于我国人口众多，旧城区纷繁复杂，旧城区、旧村土地流转时当地管理机构的部分管理程序、操作规范存在不完善的地方，政府、企业和农民三方行为无法具体规范，农民和涉农企业的利益得不到保障。土地、房屋产权合同签订、违约责任等问题也得不到落实。

3建议

我国大部分城市目前可开发新用地极少，据统计，目前深圳全市未利用地仅为4360hm2，仅占全市总面积的2.23%；深圳全市可进行旧城改造的总用地面积约为24000 hm2，占全市总面积的12.3%（深圳市陆地面积195200 hm2）。上述数据表明，旧城改造的前景是巨大的，也是必要的。

针对旧城改造中由于土地问题引发的种种矛盾，笔者提出下面几点建议：

⑴ 继续加强推行政府主导的城市重建模式，减少在旧改中对开发商过分的依赖。土地形式集中化，统一转化为国家所有，避免增加不必要的利益纠纷。

⑵ 对于既定的规章制度必须进一步落实到位，确立一定的监督机制，对细则进行完善补充，根据不同的城市特色推行不同的暂行办法，确保被拆迁人得到必要的、合理的土地补偿。

⑶ 建立具有最低生活保障、养老保险、合作医疗的多层次社会保障体系，保证一些旧城区、城中村居民在流转土地后老有所养、病有所医，解除其对于土地流转的后顾之忧。

⑷ 打破我国大部分城市旧城改造过商业化模式，增强政府的宏观决策主体作用，引入现代人居理念，集思广益，在社会、企业、政府等各方形成共识平台，既能缓和改造中的矛盾，又能形成多功能化的城市空间，提高城市品位与宜居度。

4结语

最后，在此基础上，笔者想补充一点。托斯托洛夫斯基曾经说过：“我们现在有的，你们将来都会有。而你们现在有的，我们永远不会有。”[ ]在很多城市的老城区（城中村），都还留有一个城市古老的习俗、风貌。在旧改的同时，将现代与传统完美地结合，才能继续传统特色的现代继承，走出一片蓝天。

参考文献：

［1］王淇．旧城改造运行机制研究[J]．山西建筑， 2008，34(3)

城中村改造的前景范文第4篇

绿色杏花岭

荒丘裸岭，黄土漫天。恶劣的生态环境和农业生产条件，曾经是严重制约东山地区发展和太原市环境质量改善的瓶颈问题之一。建设绿色东山、宜居东山、富裕东山，是杏花岭区人民共同的梦想。

2010年，一场大规模、高标准的生态建设攻坚战在东山地区打响了。经过三年多的艰苦努力，杏花岭区已在东山地区完成长沟、牛驼寨、杨家峪、榆林坪四大重点片区绿化，累计新造林6.2万余亩，提档绿化3万亩，种植各类苗木605万株。曾经的山庄头垃圾填埋场，已变成风景宜人的森林公园；东坪垃圾场生态恢复治理工程正在实施。东山地区从南到北的一条绿色长廊已基本形成，生态环境实现了质的飞跃，全区林木绿化率由三年前的23%提高到33%。

山西省太原市杏花岭区委书记魏民在接受《中国经济信息》记者采访时表示，按照省、市“生态建设产业化、产业发展生态化”和“一村一品、一县一业”的战略部署，杏花岭区将东山生态建设和发展现代农业相结合，大力发展花卉苗木产业，促进传统农业向现代农业、传统农民向新型农民、传统农村向新农村转变。

经过三年多的努力，杏花岭区初步打造出种苗研发、高档盆花种植、苗木培育和花卉种养交易四大基地，以花卉苗木产业为支柱的现代农业产业框架基本形成。至“十二五”末，全区花卉苗木产业产值将达到15亿元，农民人均收入增加1.5万元以上，提前实现翻番，使东山绿得更有内涵、更有希望、更有创造力。

现在的东山，对当地38个行政村的农民朋友而言，已成为一个蕴含着绿色财富的美丽家园；对杏花岭区63万人民而言，已成为一个生机勃勃的绿色摇篮；对省城420万人民而言，已成为一道巨大的绿色屏障。杏花岭区在太原建设“蓝天白云之城、青山绿水之城”的进程中，留下了浓墨重彩的一笔。

宜居杏花岭

杏花岭区是山西省城太原市的旧城区，老建筑多，老街巷多，城市建设的历史欠账多。2010年，杏花岭区委、区政府决定将小街巷集中连片改造作为改善居民人居环境、提升城区品位的重点。杏花岭区委书记魏民说，到目前为止，该区已累计完成了9个片区的综合整治。仅在2012年，就实施了坝陵北街、同乐苑等5个片区的综合改造，涉及小街小巷57条，惠及居民8.8万人。以现代化为基干，特色化为神韵，人性化为根本，这些片区现在已全部成为环境优美、风格各异、内涵丰富的精品街区，受到了居民群众的交口称赞。

棚户区、城中村改造是一项艰难而富有争议的工程，但也是从根本上解决人居环境和居民群众住房条件的有效途径。当前，杏花岭区迎晖苑、路景苑等18个棚户区和七府坟、小枣沟等6个城中村改造正在加快推进。2011年，剪子湾村在全市35个城中村改造中率先完成整村搬迁，村民全部喜迁新居，新村建设正在进行。大东关街104号院棚户区仅用10天时间就完成了动迁工作；一年之后，回迁楼主体封顶，创造出了令人惊叹的“杏花岭速度”。

社区是加强和创新社会管理的最前沿，是党和政府服务群众的最基层阵地。近年来，杏花岭区按照“环境一流、设施一流、队伍一流、管理一流、服务一流”的标准，完成了10个精品社区和35个标准化社区建设。环境和基础设施的改善不仅强化了社区的基本服务功能，更为开展各具特色的便民服务创造了条件。同时，杏花岭区把推进社区网格化管理作为提升基层社会服务管理科学化水平的重要抓手，初步构建起“三级平台、四级服务管理”的组织体系，社会服务管理正向着精细化、信息化和更加人性化的方向迈进。

和谐杏花岭

保障和改善民生，是政府工作的立足点和着力点。杏花岭区积极推进“百校兴学”和校舍、校园安全工程，区实验小学、第一幼儿园建成并投入使用，五一路小学、新建路小学、后小河小学改扩建工程全部完成。不断健全公共卫生服务网络，三级医疗机构达标率名列全省第一。新农村建设取得了新进展，将农村新的“五个全覆盖”工程提前完成。各项社会事业也不断取得新的发展，使全区人民生活质量和幸福指数不断提升。

“群众利益无小事，办小事就是做大事”，这是杏花岭区秉持的理念。杏花岭区委书记魏民讲到，在民生问题上，他们通过解决群众的一件件小问题，换来了全区社会更加和谐的大效果。针对困难企业多、下岗职工多、困难家庭多、矛盾纠纷多的区情实际，杏花岭区启动了“访贫问寒送温暖，排查矛盾大接访”活动，副科以上干部全部参与其中，帮助群众解决实际困难，积极排查化解矛盾。活动开展三年多来，已救助困难群众2万余人，解决了一大批事关人民群众切身利益的热点难点问题。

在领导干部“访民生、知民情、解民事”活动中，全区26名市管干部全部深入到社区、农村，深入到百姓中，短短两个月时间，提出124条促进当地发展的合理化建议，化解了24个问题，走访慰问困难家庭106户，为基层、为群众解决了66个困难问题。

城中村改造的前景范文第5篇

时已立冬，深圳仍透着暖意。福田区原景田综合市场改造项目内，一栋经过改造的大楼外观簇新，内部装修与布置亦别有洞天。除智能家居、便利设施等硬件外，阳光大窗等温馨设计，则是其“软件”。与附近30平方米左右公寓3000元出头的租金相比，这里的单间价格虽超过4000元，出租情况仍相对不错。

随着一线城市地价飙涨、房价攀升、购房门槛升级，租赁市场逐渐超越新房市场。与此同时，国家大力鼓励发展租赁市场，商改租等政策红利不断刺激，这类直击传统租房市场诸多“痛点”的长租公寓，正在成为资本、地产商及政府等多方布局与关注的新概念。在发展最为快速的深圳，则已有大大小小近百家品牌加入“混战”。除率先抢滩的独立平台外，万科、深业等开发商，以及链家等中介也在通过各类形式介入。

“长租公寓领军企业已经与各类本地服务商建立了联系，供应链体系正在成熟，互联网改善了公寓企业拿房和出房的效率，流程系统化已成常态。”来自投房研究院的《2015年长租公寓投研报告》显示，长租公寓行业正处于指数级发展的前期，而当前众多优质公寓企业的爆发，也和长租公寓行业所处的时代环境有关。

大环境的改善，并未改变这依然是一门前期投入资金巨大、回报周期较长的微利生意。虽被视为产业蓝海，但长租公寓仍然面临房源稀缺、租金回报率较低、税负过重、资金成本高企等问题。在爆发之前，这个行业或仍需要经历漫长的市场培育期，甚至将面临惨烈的洗牌与重组。 需求与供给

2015年下半年开始，深圳长租公寓市场进入“井喷期”。据租赁平台合屋分析，近100家的行业参与者中既包括you+、自如等全国性品牌，也有万科、招商等开发商，以及一系列当地创业品牌。对于运营商来说，深圳等一线发达城市的人口持续流入带来的旺盛租赁需求，以及年轻人的思想观念先进，成为其布局的两个主要原因。

据深圳住建局数据统计，截至2015年底，深圳自有住房率为34%，住房保障覆盖率也仅为12%多一点。在这个人口超2000万、平均年龄不足30岁的移民城市，租房已孕育了规模超千亿元的市场。

极富当地特色的“城中村”，因租金低廉且地处城市核心地带，至今仍是供给主力。据《深圳市城中村改造总体规划》统计，深圳共有320个原行政村，建有农民房3.5万栋，占据全市住房面积的49%，容纳了520万的城市人口，其中包括63%的毕业1年-10年的年轻人。除此以外，还有因产业升级淘汰下来的大量工业厂房和工厂宿舍。

如此庞大但相对简陋的存量用房，给未来释放新的租赁住房留下了双重空间：一方面城中村的一部分正在成为被长租公寓改造的对象;另一方面其所涵盖不了的需求，则成为长租公寓的市场。

对于前者，在空间资源紧缺愈发成为深圳发展阻碍的今天，虽其在破旧立新方面有成功案例，但继续采用这一模式将耗费的时间及谈判成本均会越来越高，长租公寓的“柔性改造”成了城市更新的新可能。以万科为例，其一般做法是采用自己的投资标准及市场化运作方式，整体租下一些闲置房源，如农民房、工厂房，然后再改造。从闲置空置资产到村镇集体资产，到经营不佳的转让资产，都将成为万科获取项目的方式。

这种“集中式”改造是市场中大型参与者的主流形式，此外，部分小型民营资本在进入时则会选择“分布式”，即在小区里分散拿下个人房东的房源，对房间进行装修后，以公寓品牌对外出租。

另外，亦有对自己持有物业日感压力的参与者开始转型做租房平台，为长租公寓导入租客流量，获取服务费。

整体来看，目前竞争者主要为风投支持下的创业类公司、房地产开发商/服务商，以及经济型连锁酒店。创业类公司分布广泛，风格多样，但普遍规模较小，多为分布式公寓;房地产行业上市公司依靠自身的存量房及开发优势，可采取自持或整栋开发的方式;经济型连锁酒店本身就具有类似短租性质的酒店运营经验，在租客需求及品牌推广上有独特优势。

对于后者，行业参与者们则普遍愿意用消费升级解释服务化、品牌化、连锁化的长租公寓的市场需求，即越来越多的年轻人生长的环境相对优越，不能接受太差的居住体验。

“如不愿意牺牲居住品质及生活方式，深圳的租房市场在这一市场上存在供需失衡。”自如的一位业务经理对《财经》记者说，“在全国一线城市，深圳的活跃度仅次于规模更大、人口更多的上海。但与北京、广州比较，拥有大量高素质科技、IT人才的深圳优势明显。”

因价格相对缺乏竞争力，越来越多的长租公寓开始将公寓、众创空间及商业综合体合一，为年轻人提供多重服务以降低综合生活成本。《财经》记者走访的福田区几家长租公寓，几乎都把可注册公司作为卖点。

深圳市场已形成几个热点片区，如南山科技园片区，包括西丽、宝安西乡、固戍等。此外，民治、坂田和布吉也都比较集中，福田中心区尤其周边仅有的城中村也潜藏不少。其共同特点是周围年轻人上班的企业较多，且交通方便。

在历经团队与商业模式的多番试错后，深圳长租公寓市场的模式开始分化，具备强大设计和资源整合能力的小型运营商开始向更前端靠拢，与开发商或大业主直接进行“代建”“代运营”的合作，而另外一些则试图向纯租房平台转型。

这种转型与长租公寓运营的一系列难点有关。以集中式长租公寓为例，难点主要集中在如何获取物业，二是改造出租费用较高。前者需对城市情况十分了解且有政企关系支撑，初创型企业将很难复制。 此外，因改造出租费用较高，也要求有足够的开发经验，在资金上占有绝对优势的公司未来成长为行业龙头的几率被认为较大。

但“长租公寓整体来说没有成熟，运营比较稚嫩，究竟哪种模式适用于长租市场，哪种品牌能活到最后，目前还难以定论。房租市场没有集中度，地域性、局限性非常强。”前述业务经理称。 发现利润区

在《房地产大转型的“互联网+”路径》一书中，曾提及长租公寓存在的八个普遍问题，其中一个，便是如何实现盈利。事实上，目前深圳的长租公寓市场，的确仍处于“热闹的不少，盈利的不多”尴尬状态。

《财经》记者近日获得的一份关于全国长租公寓市场分析的报告，则通过对现有数据的整理对一家计划大规模进入这一市场的公司进行测算：以房屋平均租金为1500元/月/套，平均租赁价格为1000元/月/套，平均装修成本、人工费用及管理费用均按照正常范围计，该公司长租公寓项目年平均利润约为2亿元。

这家公司的负责人则相对保守，称暂时还不知道长租公寓的盈利点在哪里，盈利模式怎么样，现在进入可能赔钱，但是知道长租公寓未来是方向，就依然要上。

一般而言，运营商会与业主签订五年到十年租约，每隔几年有一定上浮。租给租客，一般为一年一签且涨租可能性较大。故运营商可初步测算收益水平。此外，大量业内人士则对“增值服务”寄予厚望。

链家研究院的一位研究员就对《财经》记者表示，增值服务或将成为长租公寓盈利核心环节。“基于线下社区，可通过线上平台提供社交O2O服务和增值服务。在租户养成购买生活服务的习惯后，更进一步推荐培训、理财等更多与工作、生活、学习相关的服务。做租房市场，更看重‘后租房’市场。”

目前各家运营商正在面临的考验在于：一方面，主要依靠存量房源的话，属于从传统的租房中介处分食利润。在风投主导下，小型运营商为大幅扩张，往往不惜以高价获取房源，提高了成本。此外，由于管理经验匮乏，管理系统羸弱，成本会随着规模的扩张迅速提升，导致盈利不易，因此分散式长租公寓亏损的报道频现于深圳报端。

新建公寓出租，面临“得不偿失”局面。“如果使用其他闲置不动产改造，租金收益率可以提升到6%至8%。但目前这个行业的运营费用率很高，一般可分配给投资者的收益率只有3%至5%。此外，目前商品住宅的租金收益率只有2%至3%，仅靠商品房出租不可能建立盈利模式。”万科一位负责人曾透露。

万科的省钱“秘籍”，部分源于形成内部生态，并转化为制度。例如，万科被窝公寓看门的不是万科雇的保安，而是门口开小卖店的人，因为只有他肯定不会离开，他比保安更加忠诚地守着公寓;另外，公寓里派发信件、报纸的是环卫工等。

如何凭借长租公寓稳定的现金流实现产品资产证券化，则可能正在成为这个行业参与者们未来决胜的关键。

目前中国租赁住房证券化产品有两种模式：第一种是租金理财模式，即与P2P理财公司合作，通过将未来获得的租金现金流，转化成固定收益理财产品卖给投资人的方式来募集资金。第二种是 “租房众筹”模式，通过与魔方、青年汇等各大长租公寓开发商合作，在平台进行待建公寓项目的收益权众筹，让大众能够以较低门槛参与到房产投资中，回报是未来的租金。

但不管是哪种模式，目前筹资的规模都比较小，“几乎没有统计的意义和必要”。一位曾专门研究REITs模式的研究人士对《财经》记者表示。

大量资本及企业之所以仍愿意在看不清楚盈利模式的前提下进入这个市场的原因有两个：一是资产价格高带来的租金和物业价值有双重上涨空间、运营商自持的空置物业仍可享受土地增值获利;二是更多地考虑高效利用存量物业以及保障民生的政治任务。

以深圳控股有限公司（下称深圳控股）为例，其近日与母公司深业集团、深圳市委组织部、深圳市人力资源和社会保障局、深圳市住建局等共同发起的“青年房卡计划”，预计将在今年底推出3000套青年公寓。这便是该公司参与保障性住房项目及以轻资产运营方式向长租公寓业务转型的举措。

“我们和深圳某区政府合作的1200套房源正在积极推动，与另外两个区政府的合作正在洽谈中。计划在2016年底推出3000套青年公寓，并最终实现2017年底在深圳推出8000套，力争三年左右在深圳推出2万套的总体计划。这些项目的租金会低于市场价，带有一定福利性质。”深圳控股一位副总裁如此解析。 规范升级中

前瞻产业研究院的相关报告指出，发达国家品牌长租公寓产业会超过50%的市场占有率，而中国目前还不到10%，未来将保持高速发展。

因此，长租公寓行业至今仍保持热度的原因之三，是行业参与者们大多认为租房行业的产品升级是大趋势，是一个会持续十几年甚至二十几年的“消费运动”，就像当年快捷酒店的“黄金十年”一样。

此外，从去年底开始，这一行业也开始迎来频频利好：

2015年11月，国务院《国务院办公厅关于加快发展生活业促进消费结构升级的指导意见》，首次提出“积极发展客栈民宿、短租公寓、长租公寓等细分业态”，并将其定性为生活业，将在多维度给予政策支持。

今年6月，国务院《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，则在指出“到2020年基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系，基本形成保基本、促公平、可持续的公共租赁住房保障体系”之外，明确允许“商改租”，即将以前拟规划为商业用地的土地改建为公寓出租，解决部分城市商业地产过剩而住宅地产不足的问题。

对长租公寓来说，这些将整个行业的战略地位提升到新高度的一系列政策，让其可以大规模租赁空置的商场，再将其分隔后出租，换取高额租金。对开发商来说，政策允许分割租赁，将解决他们最头疼的商业地产高空置问题，让一部分商业地产得以重新盘活，进而产生更高的租金回报，提升物业价值。

尽管如此，对于长租公寓未来市场的发展，深圳房地产研究中心的一位研究人士对《财经》记者直言并不看好，因为目前深圳租赁市场的主流是由城中村模式构成，虽然品质较低且配套较差，但胜在租金便宜。偏高端的长租公寓市场空间相对有限。

万科高级副总裁谭华杰亦在近日参加深圳一次地产论坛时指出，如果要将长租公寓做成一门大生意，那便不仅仅是要解决大学毕业生和白领的居住需求，而是要努力创造更主流的居住产品，满足更广年龄阶段的居住需求，这也会成为考验之一。

他认为，这意味着需要政府在土地价格和税收方面给予特殊优惠，地产开发企业才有动力进行规模化发展;而如果以存量资产发展长租公寓，则需要在国家层面建立一个高度规范化、排除风险的行业政策，才能吸引到险资、债权甚至REITs机构等低利率的资本介入，然后在租金水平较低的情况下持有更多资产，靠规模效应赚钱。

“目前对长租公寓市场感兴趣的多为风险投资，风险投资的钱是最贵的一种，创业者拿了钱后，容易陷入迎合资本、一味追求规模、最终难以自控的境地。做这个生意的人，只有当你解决了更多的基础性的问题，你降低了资本的风险，你才能拿到更便宜的钱，你拿到了更便宜的钱，你才能在相对比较低的租金的状况下面，把房子租给需要的人。这样的话，租房子的人的压力就会更低。我们真正需要的资本是那些低风险、低收益要求的资本。要做到这一点，必须要高度地规范化，要尽可能地排除不确定性。”谭华杰称。

规范化，正是仍处于破土阶段的长租公寓亟待确立的规则之一。已有不止一家运营商表示，行业规范还没有及时跟上，甚至连审批部门有时候都不知道该去找哪个。因此其呼吁政府能够给予相对更为清晰的引导和规范，尤其是在此前一直非常严格的消防方面，是否有可能出台一些建设性规范。亦有相关产业人士建议，在深圳城市更新和新释放土地项目中，应规划一定的公寓项目，满足商务服务业的需求。

深圳市场的复杂性，可能无法在全国性的文件中得到解决。