土地开发建设

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土地开发建设范文第1篇

关键词：土地；开发利用；经济建设；最大效益

土地作为城镇建设的载体和基本条件，是社会经济发展中最为活跃的生产要素，土地开发与利用的状况，直接关系到城镇化建设与发展的空间、潜力和方向，土地的开发利用直接为经济建设服务。

安图县位于吉林省东部，延边州西南部，长白山地区，地理位置优越，是长吉图地区重要的交通枢纽。长吉图的大力发展给安图县带来了大量的机遇和挑战。安图县经济正处于由粗放型向集约型增长的转轨时期，实行行政划拨与有偿出让的双重土地分配制度，土地、房产管理制度尚未完善，大量建设项目用地基本采用无偿的行政划拨，城市土地利用在新旧体制过渡中存在着诸多问题。

一、安图县土地开发利用存在的问题

统观安图县土地开发利用的情况，总体上是规范有序，成效明显，较好地解决了有限土地与持续发展的问题，但同时存在的问题也是显而易见的。

规划水平有待提高。随着经济快速发展，安图县的土地开发利用总体规划和城市规划应做出适当的调整，以更好地促进经济建设的发展。

土地资源数量有限，导致发展开发利用空间的限制。

二、对土地开发利用的建议

土地规划与开发利用如何能更好的为经济建设发展服务将成为我们思考的重大问题。

（一）经营城市，发挥土地资源最大效益

加大土地基础性开发力度，抓住一切发展机遇，主动与地方经济建设接轨。特别要加大规划框架内城市道路和区域道路的建设力度，通过城市内道路的建设带动土地的开发与利用，以提高土地价值，增加政府收益。

（二）政策扶持，降低开发成本促进土地有效开发和高效利用

1. 实行地价与投资强度挂钩。规定不同行业应达到的投资强度（企业投资总额与所需土地面积之比）标准。如果企业投资强度比该行业投资密度标准高几个百分点，地价就按基准地价同比下降几个百分比；相反，地价就按基准地价上升若干个百分比。

2. 对关键性企业实行特殊优惠。对于国际国内知名公司，拥有尖端技术以及带动性、联动性强的大公司或在形成产业链中的关键性企业，则可以在优惠基础上再度优惠，甚至收取象征性地价。

（三）精心策划，提高工业用地的利用效益

安图县位于山区，四面环山。导致安图县城区土地的发展空间有一定限制，如何提高工业用地的利用效益就成为至关安图县经济能否再上一个台阶的关键问题之一。

1. 建立土地利用综合评价指标体系，对拟引进项目要建立科学完备的制度。建议政府成立专家评审委员会，以量化的标准招商评商，规范土地供应。

2. 建立公告制度。拟引进项目的有关土地利用情况进行公告，以利于监督，建议对工业用地的出让价格、开发期限和投资强度，以合同形式予以约定，并严格执行。对于占地面积较大的项目要根据总体规划，分期供地，限期建成。供地价格随项目建设进程逐步调整，以防“圈地”行为。

（四）谨慎试点，形成土地收购储备、开发、供应的良性机制

土地收购储备机制是加强上一级政府对土地市场调控，规范土地市场开发和供应，有序实施城市规划，深化土地利用制度改革的一条有效途径。

1. 延续“土地收购储备”的功能，扩大“土地收购储备”的效应。

根据政府赋予土地收购储备的基本职能指导思想，确保政府土地收益，改进土地供应方式、调控土地一级市场。

2. 探索结合“土地收购储备”的“新老联动”城镇建设新路子。

城镇建设应该按照规划布局区位优势、资源条件、人口规模和经济发展水平，利用“土地收购储备”运作手段，实施“人口集中、产业聚集、土地集约利用”，参与城镇基础性开发、基础设施建设、项目开发等方面的投资和建设。

3. 建设土地收购储备与城镇建设相结合的新机制。通过完善土地市场化运作机制，改变旧城区改造滞后、零星建设、资金短缺等现状，推进城市高起点规划、高标准开发、高水平建设，形成合理有序、规模开发市场运作的城镇建设模式。

（五）集思广益，提高土地利用的决策水平

建立土地利用听证制度。首先成立县政府主要领导挂帅的领导小组和工作班子，控制土地出让价格和批租节奏。其次，建立土地利用听证制度专家库，对于每一个土地利用和出让方案的评估，专家提出专业评估意见最后报主管部门决策。以这个评估为基础，决定土地批准或进入公开招标挂牌程序。确定土地招标拍卖的基价，以发展的眼光、平衡的观点、互动的思路确定价格，调控开发。

（六）争取政策支持，修编土地利用规划，确定用地规模，解决建设用地指标缺口，奠定合理利用土地资源的基础

目前的土地利用规模编制，以人口来确定建设用地的规模，而实际情况是，经济发展较快地区建设速度也快，建设用地需求量也大。各级政府编制中长期发展规划，都要有明确的目标。

（七）正视现实，规划建设出劳动密集型产业区

传统产业经过升级换代，特别是木材加工产业市场空间进一步扩大。例如安图县的亚鑫木材厂，将安图的产业资源与其他大城市的市场资源，甚至是国际资源有机的整合在一起，形成一条龙产业链，同时也形成了一个可持续的动力源和利润源。建立劳动密集产业区另一个重要作用是解决了安图县城市化进程中农民工和下岗失业人员的再就业问题。这不仅是社会经济问题，也是城市化建设成功与否的关键问题。批租土地的时候可以考虑把安置多少当地劳动力作为确定土地出让价格的依据之一。

（八）切实保护耕地和草场，合理利用土地，为经济可持续发展保留足够的土地

土地是人类赖以生存、发展的重要资源，一切土地的利用都要遵循土地管理法有关法律法规条款，遵循土地利用的相关法律法规程序，切实保护耕地和草场，有序、有效的利用土地资源。

1. 对于规划控制的耕地、草场保护区域，设立开发建设的警戒线，并在相关规划图上予以表明，予以公告。

2. 加强土地流转的管理，必须符合土地利用的总体规划和城市建设规划，必须依法办理土地登记，不得擅自改变流转土地的建设用途，流转土地不得用于商品房地产开发。

3. 土地批租要纳入法律程序，政府要加强对土地上一级市场的宏观调控，土地批租要着重看项目、看实力、看吸劳、看前景，价格要有合理的取值，不要一味的看出让价格，防止“圈地”行为。

4. 控制增量，盘活有量，即在继续控制好总量的同时，重在优化供地结构，对闲置土地根据《土地管理法》采取限期开发、调整供地价格、回收等措施，督促其分期分批尽快开发。

5. 严控征地权，严格按照《土地管理法》规定的征地审批权限征用土地。建立征地审批责任制，责任层层落实，违者予以从重处罚。

土地开发建设范文第2篇

关键词： 集体用地国有用地城市规划

Abstract: with the land resource of the increasingly scarce and farmers to improve land income expected, city government expropriated rural collective land more and more difficult, therefore to move into cities also in collective land on the era of city construction. But, planning workers at all levels of the urban planning of more or less ignored the appeals of the farmers, the state-owned land area as a pure to planning, leading to the planning process of implementation difficulties. To this, the author puts forward, the city planning can't continue to the city for collective land to avoid, and should be active and stakeholders to communicate negotiations, form parties can accept all the coordination of the project, and through the guangdong hi-tech development region D financial cases of specification.

Keywords: collective land state-owned land urban planning

中图分类号：TU984文献标识码：A 文章编号：

1、农村集体土地的征用与城市发展

1.1集体用地与城市建设的关系

1956年社会主义改造完成后直到1966年，我国城市国有土地与农村集体土地的关系最终得以确立，其框架基本稳定并一直沿用至今。到1966年，无论国有企业还是国有经济均在全国城市占据了绝对主导地位，包括土地在内的所有生产资料也完全通过行政划拨来供给，禁止进行任何市场化的土地交接。这样，国家的城市化和工业化用地需求都只能沿着征用农村土地这一条道路来解决（汪利娜，2006）。虽然改革开放后引入了市场运作的方式，分离了国有土地的所有权和使用权，引入了土地有偿使用制度，但城市建设需要征用集体土地，转化为国有土地后进行建设这一框架没有改变。

1.2土地紧缺使土地征用日益难以为继

在农村土地资源富余、农地产出不高的情况下，原有大中城市的征地扩展还比较容易。袁奇峰等学者总结其原因有三：一是农村可以将获得征地补偿作为集体经济发展的启动资金；二是农村集体可以通过留地合法地获得一定比例的“经济发展用地”(集体建设用地)发展工商业；三是政府征地搞工业园区还可以改善本地区的基础设施，并带来餐饮、仓储运输、商业、房屋出租等有关服务业发展、劳动力就业和留用地增值的机会（袁奇峰，杨廉等，2009）。

随着土地资源的日渐紧缺，同时国家对农用地转用的控制力度越来越大，新增建设用地指标越来越少，城市建设所需的土地征用日渐变得困难。笔者总结原因有三方面：首先，近年来，城市政府通过所谓“经营城市”的理念，低价从农民手中征得土地，而又高价出让转让，此种做法让农民大感不满，对征地的合法性和正义性产生了怀疑因而抵制征地。其次，集体土地征用的补偿标准普遍较低，农民拿着农业用地的征地款过着城市的生活，又缺乏稳定的就业收入保障，自然会抵制征地。再次，一些城市周边地区通过违法农地转用，摄取了城市发展带来的红利，获得了租金、分红等巨大的经济收益。农民担心国家征地会对他们的既得利益造成损害，因此抵制征地或漫天要价。

1.3城市进入集体土地与国有土地共建城市的时期

为弥补征地补偿的不足，并顺利征到土地，地方政府一般会在征地总面积中留给村集体15％～20％的“经济发展用地”，成为目前合法“集体建设用地”的主要来源。该用地由农村集体组织经营，收益用于社区服务、基础设施提供和通过分红在经济上保障进入城市的村民的生活。在我国一些经济发达的地区，如珠三角等地，村集体一直是为农村提供社会服务和基础设施的主体，而集体经济依附在农村集体建设用地上成为农村稳定的一个重要因素（袁奇峰，杨廉等，2009）。从这点上说，城市政府今后要征得土地将越加困难，即使成功征地，也会出现与城市国有土地相邻着合法“集体建设用地”的情况，因此，有学者提出，中国城市已进入集体土地与国有土地共同构建城市的时期（魏立华，袁奇峰，2008）。

2、城市规划对农村问题及农民诉求的忽视

根据《土地管理法（1998年）》，“任何单位和个人进行建设, 需要使用土地的, 必须依法申请国有土地……依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体的土地。”亦即城市政府必需在国有土地上进行城市开发和建设。正因为如此，中国城市规划是基于国有土地而进行编制与实施的。无论是城市规划体系中的城镇体系规划、城市总体规划、城市近期建设规划、控制性详细规划更多都是对国有用地进行安排。《城乡规划法》出台后，规划工作者加强了对村镇规划的研究探讨，但乡村毕竟是与城镇不同的两个运营管理体系。可以说，我国的规划工作者在很长一段时间内都缺乏对城市发展过程中，在不征地的情况下如何合理利用集体土地利用的思考和研究。在进行城市规划时，都采取对城市中的集体用地进行回避的办法，没有实质上解决问题，做出来的规划也很难得到相关利益主体，特别是农民的认同，导致规划实施过程中困难重重，政府与农民的矛盾也越来越尖锐。

3、广东金融高新区D区开发建设的尝试

中国城市已进入集体土地与国有土地共同构建城市的时期，城市规划不能继续对城市中的集体用地进行回避，而应该主动与相关利益主体进行沟通谈判，形成各方均能接受的协调方案。位于广东省佛山市南海区的广东金融高新技术服务区D区开发建设就是其中一个例子。

3.1地区开发背景

规划区农村分布图

广东金融高新技术服务区面积16.5平方公里，包括A、B、C、D四个区。本次规划区金融D区是核心区的主要组成部分，用地范围南起佛山水道，北至广茂铁路，东临桂澜路，西至桂和路，规划总用地面积约1.93平方公里。

规划区现状建设用地面积为84.55公顷，用地类型以居住用地、工业用地为主。规划区内的自然村有5个，分别是：勒边村、仇边村、邝边村、洛溪村、岳利沙村。岳利沙和洛溪村位于北岛（首期启动区），共计农户359户，户籍人口1169人。农村集体经济组织主要收入来源为土地出租，总租金年收入约1000万元，村民人均年收入4000-5000元。

3.2农民利益诉求

因本区的开发建设涉及大量的农村集体土地，农民对本次规划（主要针对规划区中的启动区――北岛）提出一些要求：

（1）打破村庄行政边界，村民住宅、集体物业捆绑，实行整体改造。

（2）复建内容分两部分，一部分为村民住宅复建，需要10万平方米，另一部分为返还村民的经营性集体物业，面积为25万平方米。

（3）改造成本靠出让商住用地筹集。弥补改造成本后的剩余土地（成为共同开发用地）可以采取多种形式共同经营，开发运营形式可由村集体及政府共同商议。

3.3各方协调的规划方案

为体现本区作为金融服务区的功能定位，同时兼顾农民利益，形成各方均能接受的协调方案。本次规划按以下步骤推进：

（1）对需要拆迁及需要复建的农民住宅及集体经营性物业面积进行统计，计算村庄改造及新区建设成本，其中包括拆除及复建费用、新建道路、绿地、景观水体费用等。

（2）根据近期同等条件地区土地出让历史数据，预测未来本区的居住用地出让价格。

（3）扣除规划居住用地的土地出让成本（包括征地款、新增建设用地土地有偿使用费及其它税费）后，计算达到财政收支平衡所需出让的居住用地面积。

（4）根据以上条件制定比较方案。

方案一 方案二 方案三

复建村民住宅 10.69万m² 10.69万m² 10.69万m²

复建集体物业 19.91万m² 20.21万m² 20.73万m²

出让商住用地 98.6亩

（建筑面积26.32万m²） 151.5亩

（建筑面积35.35万m²） 184亩

（建筑面积50万m²）

得土地出让金 17.52亿元

（改造成本16.77亿元） 23.52亿元

（改造成本22.11亿元) 33.28亿元（改造成本33.54亿元，村民分5成居住用地出让金)

道路、绿化的用地 34.87公顷（523亩） 34.87公顷（523亩） 34.87公顷（523亩）

可供政府、村集体共同开发的用地 13.74公顷（206.1亩） 10.03公顷（150.45亩） 6.89公顷（103.35亩）

政府储备公建用地 21亩 21亩 21亩

规划方案比较分析

4、结语

随着土地资源的日益短缺及农民对土地收益预期的提高，城市进入集体土地与国有土地共建城市的时期，这要求城市规划工作者适应这种趋势，改变过去追求完美形态和功能的美好蓝图式规划方法。规划过程中的公众参与是重要的，而且将是反复的过程。规划工作者要学会周旋于相关利益者当中，以“戴着镣铐跳舞”的心态来展现自己对规划事业和理想方案的追求。

参考文献：

（1）汪利娜，中国城市土地产权制度研究，北京：社会科学文献出版社，2006

（2）袁奇峰，杨廉，邱加盛，魏立华，王欢，城乡统筹中的集体建设用地问题研究――以佛山市南海区为例，规划师，2009（4）

（3）魏立华，袁奇峰，土地紧缩政策背景下土地利用问题研究述评――基于城市规划学科的视角，城市问题，2008（05）

土地开发建设范文第3篇

摘 要 以划拨建设用地使用权作为投资合作开发房地产的，应分不同情况来确认合作开发合同的效力。许多合作开发合同在签订时都未取得土地使用权证，此时应分不同分阶段来分析其对合作开发合同效力的影响。

关键词 开发资质 建设用地使用权 合作开发

一、房地产开发资质对合作开发合同效力的影响

2005 年《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第 15 条规定：“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效”。司法解释之所以如此规定，是因为我国房地产开发实行严格的准入制度，房地产的开发规模与企业资质相一致。不具有房地产开发资质的企业是禁止进行房地产开发经营活动的。合作开发合同不要求合作双方或多方都必须具有房地产开发经营资质，但至少有一方当事人应具备房地产开发经营资质。

二、建设用地使用权的性质对合作开发合同效力的影响

2005年《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第 16 条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但前已经办理批准手续的，应当认定合同有效”。司法解释如此规定的原因在于我国建设用地使用权的取得方式主要有两种，一种是出让方式取得，另一种是以划拨方式取得。以划拨方式取得的建设用地使用权，建设用地使用权人一般都是无偿或低偿取得，如果允许以划拨建设用地使用权进行投资合作开发房地产，不仅损害国家的土地收益权，使国家土地大量流失，而且还会对土地一级供应市场和二、三级市场产生冲击。因此，在合作开发合同中，合作一方以未经有批准权的人民政府批准，以划拨建设用地使用权作为投资在纠纷发生后，在前未补办批准手续的，合作开发合同无效。笔者认为以划拨建设用地使用权作为投资合作开发房地产的，应分不同情况来确认合作开发合同的效力。第一种情况为：在签订合作开发合同时，合作一方明知合作另一方以划拨建设用地使用权作为投资，而且双方在签订合同时其真实意思就是在划拨土地上进行房地产开发，此时的房地产合作开发合同应该是无效的。但是在另一种情况下，合作双方当事人在签订合作开发合同时，双方对将划拨建设用地使用权转化为出让方式的建设用地使用权的分工进行了约定，同时约定了违约责任，当在将划拨建设用地使用权转化为出让方式建设用地使用权的过程中，合同约定的义务方不履行出资义务或不办理手续的义务，如果此时的合作开发合同被认定为无效，那么守约方将无法依据有效合同得到违约赔偿救济，对守约方显然不公平，此时的合作开发合同至少应被认定为部分无效而不是全部无效。

三、土地使用权证的取得对合作开发合同效力的影响

2005年《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第 14 条规定：“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等共同投资、共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”从该司法解释的规定上可知，该解释所称的以出让方式取得的土地使用权，应是已取得土地使用权证的土地。因为，未取得土地使用权证的土地，当事人不是该土地的使用权人，对该土地不具有支配权利。但在实践中，许多合作开发合同在签订时都未取得土地使用权证，那么，此时合作开发合同的效力该怎样认定呢？

对于此问题，笔者认为应分不同分阶段来分析其对合作开发合同效力的影响。第一种情况为：在签订合作开发合同时，供地方未取得土地使用证的事实另一方当事人不知，此时合作开发合同的效力状态。笔者认为，此时在合作双方未发生纠纷即合作另一方未提讼前，合作开发合同的效力处在效力未定状态。因为，合作另一方在合作双方发生纠纷提讼前，还是有办理下来土地使用证的可能的；但是，在合作开发合同发生纠纷时即合作另一方提讼时，供地方仍未将用以合作的土地办理下来土地使用权证，此时合作开发合同应是无效的。

第二种情况：在签订合作开发合同时，供地方未取得土地使用权证的情况已在合作开发合同中列明，合同中同时约定了供地方应办理下来土地使用权证的时间，即将办理下来土地使用权证作为供地方应履行的合同义务，并约定在此期间未办理下来土地使用权证的相应的违约责任等，这时将怎样认定合作开发合同的效力？笔者认为，此时的合作开发合同中包含有两方面的合同内容，一方面的合同内容为合作开发的合同内容，一方面的合同内容为合作开发合同预约合同内容。在供地方未在合同约定的期限内办理下来土地使用权证时，在合作另一方未提讼前，合同的合作开发内容的条款的效力处在效力未定状态，因为在另一方提讼前，供地方是有办理下来土地使用权证的可能的；此时除合作开发内容条款外的合作开发预约合同内容是有效的。但在合同约定的期限内，供地方未办理下来土地使用权证，另一方提讼的，此时，合同的合作开发内容的条款应是无效的。因为，在提讼时，供地方的土地使用权证仍未取得也未经有批准权的人民政府批准，供地方对用以合作的土地使用权是没有支配权的，合作开发条款失去了履行的基础，必然将导致合作开发条款无效。

参考文献：

[1]马原.房地产案件新问题与判解研究.人民法院出版社.1998.

土地开发建设范文第4篇

借款单位：_______________（以下简称甲方）

地址：__________________________________

电话：__________________________________

贷款单位：中国人民建设银行（以下简称乙方）

地址：__________________________________

电话：__________________________________

甲方经____________批准，开发____________，面积____________平方米，工作量____________万元，因资金不足，经向乙方申请，同意给予贷款。现经双方商定，根据《城镇土地开发和商品房贷款办法》（以下简称《贷款办法》）的规定，特签订借款合同，共同遵守。

一、甲方向乙方借款（大写）____________万元，用作开发____________的周转金。附用款计划。

二、借款期限为____________，即自________年________月________日起，至________年________月________日止。

三、借款利率定为月息________‰，每季结算一次。贷款利息按实际支用数计息，甲方不能按期支付利息时，计算复利。

四、逾期贷款，加计利息30％，挪用贷款加罚利息100％。

五、甲方以________和其它资金作为还款来源，在贷款到期前还清贷款本息。附还款计划。

六、甲方用________作为借款的保证。全部贷款到期，贷款方发出逾期通知三个月后，仍未归还，贷款方可以直接从借款方或担保方的各项投资和存款中扣收。

七、甲方应用自有财产或开发产品作为贷款的抵押。借款企业无力偿还本息时，乙方有权依照法律程序处理作为贷款保证的财产或开发产品。

八、甲方出现《贷款办法》中第十七条所述情形之一者，乙方有权从借款方或担保方的各项投资和存款中扣收部分或全部贷款。

九、乙方由于自身的原因影响甲方用款时，按照《贷款办法》第十二条的规定，付给甲方违约金。

十、其他事项，按照《贷款办法》的有关规定办理。

十一、本合同经甲乙双方及担保单位签章后生效，贷款全部还清后失效。本合同正本签章方各执一份，副本报各自主管上级一份。

十二、如遇国家调整利率，按国家规定执行。

甲方：（公章）___________________

负责人：（签章）_________________

_________年_________月_________日

乙方：中国人民建设银行_________行

（公章）_________________________

负责人：（签章）_________________

_________年_________月_________日

担保单位：（公章）_______________

土地开发建设范文第5篇

为进一步加快旧城改造步伐，改善人居环境，提升城市形象，依据市委、市政府《关于加快推进新型城镇化的意见》、市人民政府办公厅《关于进一步加强城中村（居）和旧城改造土地管理工作的通知》精神及有关政策法规，结合我市实际，就加快推进旧城改造工作提出如下意见。

一、指导思想和基本原则

旧城改造要坚持“政府主导、街村主体，统一规划、整体推进，连片开发、集中配套，以人为本、让利于民，依法实施、规范运作”的原则，统筹考虑村（居）民安置、经济发展和城市建设等因素，兼顾各方利益，节约、集约利用土地，高起点规划，高水设计，高标准建设，高质量运作，逐步实现“改出一批新社区，改出一批新产业，改出一批新财富，改出一批新市民”目标，实现城市形象和城市综合竞争力根本性提升。

二、旧城改造项目实施程序

（一）市规划管理部门根据旧城改造专项规划，确定改造片区，提出片区控制性规划意见。

（二）各街道（开发区）提出旧城改造年度计划，报市旧城改造工作指挥部审核，经审核符合要求的，市旧城改造工作指挥部报市政府审批。重要片区也可由旧城改造工作指挥部与相关街道（开发区）会商后，直接提出改造计划，报市政府审批。

（三）市政府批准旧城改造年度计划后，由市规划管理部门确认改造项目四址范围，提出规划设计条件；国土部门确认改造项目范围内各类土地面积及权属。

（四）各街道（开发区）在调查摸底基础上，根据规划、国土部门提供的规划设计条件和土地状况，编制改造项目实施方案，报市旧城改造工作指挥部审查。

（五）市旧城改造工作指挥部组织城建、国土、财政、审计、监察等部门，对改造项目实施方案进行会审，出具审查意见，报市政府批准。

（六）市政府批准改造项目实施方案后，各街道（开发区）采取公开招标或者邀请招标方式，确定土地开发整理单位。其中集体土地上的改造项目，以村（居）为单位，村（居）民安置补偿协议签约率达到95%以上，方可按程序依法办理用地手续，开工建设安置房。

（七）市政府组织各街道（开发区）、有关单位实施房屋征收工作。

（八）改造项目用地达到净地条件后，纳入政府土地储备，依法公开出让，进行开发建设。

三、加强旧城改造规划管理

（一）旧城改造建设必须符合城市总体规划、土地利用总体规划。按照就近集中、成片开发的要求，加快编制完善旧城区控制性详细规划，做好修建性详细规划编制，提高小高层和高层住宅建设比例，从严控制多层住宅建设比例。

（二）改造项目要严格按照《城市居住区规划设计规范》和《市市区公共服务设施配套标准及规划导则》等规范要求进行规划设计，确保各项基础设施和公共服务设施配套建设齐全。要加强对旧城改造规划的调控和管理，强化规划的刚性约束，严格按批准的规划实施建设和管理。

（三）旧城改造项目安置区与销售区分区建设，涉及多个村（居）、单位的改造项目，安置区要相对集中。

（四）旧城改造项目修建性详细规划可由市政府组织编制，或由土地开发整理单位负责编制，费用计入土地开发整理成本。

四、在推进旧城改造中发展壮大村（居）集体经济

（一）改造村（居）原址以外新增用地纳入片区整体改造的，按照新增土地总面积的20%为村（居）留用经济发展用地。该新增用地不再享受土地增值收益奖励政策。

（二）留用经济发展用地的方式分为留用土地、资金补助、代建回购、土地作价入股等方式，由村（居）自主选择。

1、改造村（居）选择留用土地方式，由村（居）按照该区域控制性规划自行建设，土地性质保持原性质不变。

2、改造村（居）选择资金补助方式，对留用土地按照片区规划用途评估价值扣除征地费用，作为补助资金，由市政府拨付给村（居），用于村（居）集体发展和村民生活保障。

3、改造村（居）选择代建回购方式，对留用土地按片区规划用途评估价值扣除征地费用，改造村（居）回购等值的建筑物。

4、改造村（居）选择土地作价入股方式，对留用土地按片区规划用途评估价值扣除征地费用，以入股方式参与项目的开发建设，获取经济收益。

（三）鼓励、支持村（居）参与旧村（城）改造。鼓励村（居）将集体存量资产进行产权制度改革，依法设立由全体村（居）民共同持股的股份有限公司或有限责任公司。公司可以联合开发企业成立新的房地产开发企业，依照法定程序参与和实施旧村（城）改造，承担经营风险，享有开发收益。

五、明确保障性住房配建要求

改造项目扣除安置用地后，开发用地按不低于规划住宅建筑面积5%的比例配建保障性住房。保障性住房通过工程竣工验收后由市政府无偿收回。

确因规划功能配置等原因不能实施保障性住房配建的住宅建设用地，经市政府批准后，可不实施实物配建。

配建保障性住房的房地产开发用地，由城建部门确定配建面积、住房套型面积、建设工期及配建标准等建设条件，作为土地“招拍挂”的附加条件，并在土地出让合同及相关建设合同中明确。

六、完善旧城改造有关政策

（一）用地支持

1、拟改造片区内村（居）原址、村办企业、村（居）公益性建设用地和其他土地，一并纳入片区整体改造用地。

2、改造片区内新修建的市政道路、其他市政公共设施占用改造村庄原址土地的，由市政府负责支付征收费用，或者在片区新增土地内置换等量土地；占用村庄原址以外土地的，按照征地补偿办法予以补偿。

（二）征收安置补偿

1、征收补偿以房屋补偿为主、货币补偿为补充。市政府另行研究制定市区房屋征收安置补偿指导意见，统一规范市区各类房屋的征收补偿办法，任何项目不得突破。

2、被征收房屋土地性质为集体土地或者国有划拨土地的，安置房土地性质为国有划拨。国有划拨土地上建设的安置房屋按照经济适用住房政策管理，五年后按规定缴纳土地收益，可上市交易；被征收房屋土地性质为国有出让的，安置房土地性质为国有出让。

3、改造片区要依法按程序选择资质较高、业绩突出、诚信执业的房地产评估企业参与房屋及附属物评估工作，确保评估结果真实、合法。市房屋征收管理部门对评估企业执业情况建立诚信制度，加强监督管理。

（三）旧城改造项目土地成交价款拨付及奖励

1、土地开发整理单位依法竞得改造项目原村址土地使用权，土地成交价款实行收支两条线管理，土地出让成交后，按政策规定扣除政府土地收益及有关费用（包括社会保障资金），剩余价款的90%于15日内拨付给土地开发整理单位，10%剩余价款作为项目履约金，在项目全部完成并验收合格后拨付给土地开发整理单位。

2、其他单位以土地开发整理成本竞得改造项目原村址土地使用权，成交价款按政策规定扣除政府土地收益及有关费用（包括社会保障资金）后，剩余价款拨付给土地开发整理单位，差额部分由土地开发整理单位自行承担。

3、其他单位以高于土地开发整理成本竞得改造项目原村址土地使用权，成交价款按政策规定扣除政府土地收益及有关费用（包括社会保障资金）后，如剩余价款小于或等于土地开发整理成本及土地开发整理成本8%的管理费之和，剩余价款拨付给土地开发整理单位；如剩余价款大于土地开发整理成本及土地开发整理成本8%的管理费之和，除拨付给土地开发整理单位土地开发整理成本及8%的管理费外，剩余价款的40%奖励给土地开发整理单位，20%奖励给项目所在街道。

4、其他单位以低于土地开发整理成本价款竞得改造项目原村址土地使用权，按政策规定扣除政府土地收益及有关费用（包括社会保障资金），剩余价款拨付给土地开发整理单位，差额部分自行承担。

（四）扶持政策

1、村原址内的集体存量土地净地招拍挂后，根据成交价款扣除有关税费和安置补偿费用后，拨付改造村（居）40%；拨付所在街道办事处20%。改造村（居）按期完成房屋征收工作的，奖励20%；按期完成安置房建设并验收合格的，奖励10%；改造项目按期全部完成并验收合格的，奖励10%。

2、改造项目安置房免收基础设施配套费（供热、燃气、给水除外）和市级行政性事业性收费（人防费、劳保费除外）。开发建设部分配建保障性住房的，该开发建设部分免收基础设施配套费（供热、燃气、给水除外）和市级行政性事业性收费（人防费、劳保费除外）；开发建设部分不配建保障性住房的，该开发建设部分基础设施配套费（供热、燃气、给水除外）和市级行政性事业性收费按标准的50%收取（人防费、劳保费除外）。

七、其他规定

（一）市政府已批准的旧村改造项目中，改造规划方案已经市政府批准，目前正在实施房屋征收安置的项目，由各街道（开发区）负责做好相关工作；其他村庄不再单独实施改造，按规划纳入片区改造范围。其中已按政办发号文件规定程序确定了土地开发整理单位的，由土地开发整理单位自行确定是否继续参与旧村改造，自动放弃的，前期投入费用不予返还。

（二）市政府尚未批准改造的村（居），严禁擅自与开发企业签订改造协议。违反旧村（城）改造实施程序，擅自签订改造协议的，市政府不予批准。

（三）如旧城改造片区涉及到两个或者两个以上街道，原则上由占地面积大的街道作为改造项目实施方案编制单位和土地开发整理招标单位，或由市政府指定。

（四）旧城改造项目协议由所在街道（开发区）与开发企业签订。协议文本在签订前须报市旧城改造工作指挥部审核，报市政府法制办审查。协议签订后，报市政府备案。未经审核、审查的协议，市政府不予备案。

改造项目涉及两个或两个以上街道（开发区）的，由市旧城改造工作指挥部会同相关街道（开发区）与开发企业签订协议。