城中村改造优势

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城中村改造优势范文第1篇

【关键词】城中村；城市；经济发展

近年来，随着城市经济的发展，城市化进程的加快，很多原来的城郊村变成了城中村，随着城市经济的发展，很多城中村迫切要求改变现状，改善人居环境，以城中村改造为契机，整合城市资源，已经成为很多城市促进经济发展，加快城市化进程的一种模式。

一、城中村改造的出现

20世纪八九十年代，城市人口日趋膨胀，随着城市经济的迅速发展，很多城市迅速向外扩张，扩大城市规模，建设新区。城市在发展的过程中多是跳过城市边缘区的村庄，在建设城市新区，这符合城市发展的一般规律，因为城市边缘区村庄由于土地价格偏高，而且由于村庄搬迁补偿等问题的存在，很多城市都是选择在村庄以外的地区发展，在新城形成一定的规模，具有一定的城市功能后，原来的城市边缘区就会成为城中村，城中村在景观、功能上都是与城市不协调的区域，在城市发展到一定的阶段后，城中村的城中村改造就会被提上日程。

二、城中村改造的可行性分析

在城市发展过程中出现城中村是必然的，随着经济的发展，城中村的城中村改造也将是必然的。

1.城中村在景观、功能上都是与城市不协调的区域。

在城市发展过程中，城中村村民成为了城市的特殊组成部分，这些城中村村民已经慢慢融入了城市的生活习惯中，享受着城市发展带来的物质文明，与城市居民有区别的仅仅是身份和居住环境。城中村基础设施条件落后，基本上不能承担城市功能，在景观上与城市面貌极不和谐，突现出强烈的城乡二元结构，成为城市发展中的“瘤”，为了实现城市的可持续、和谐发展，对城中村进行城中村改造是城市发展必然的趋势。

2.经济发展，条件成熟。

进行城中村改造，没有强大资金的支持，只能是纸上谈兵，随着城市经济的发展，城市财富的积累，村集体经济的发展，村民财富的增加，城中村的改造就会有财富作为后盾。在条件成熟的情况下城中村的改造就会是顺其自然的事情，否则在条件不成熟、资金不充足的情况下进行城中村改造，其结果只能是差强人意、半途而废，激发社会矛盾。

3.村民要求进行改造的愿望

随着城市的发展，城中村的村民在意识、行为上已经成为了城市人，已经具备了城市人所具备的素质，但是在身份上还是村民，在居住环境上与城市居民存在明显差距，这就使得很多村民想改善居住环境，改善周边基础设施条件，过上真正的城市人的生活，所以这部分人是愿意进行城中村改造的，也是村庄改造的动力。

三、城中村改造促进城市经济发展

城中村由于其历史原因的复杂性和区位条件的特殊性，在进行城中村改造的过程中，优势条件和劣势条件同时存在。城中村由于基础设施条件差，建筑结构密集、混乱等原因，在拆除新建时会有很大的困难，而且由于其在城市区域内，拆除成本会很高，但同样如果改建好，由于其明显的区位优势，开发商就会获得很大的利润，村民在拆迁的过程中会获得高额的土地补偿金，这些补偿金可以用来发展村集体经济或用于村民养老、教育、医疗、就业等各项社会保障，以改善村民的生活待遇。同时为了改善城市面貌，加快城市经济发展，当地政府也会大力支持进行城中村改造，会出台各种相应的优惠政策，鼓励村庄进行城中村改造。

进行城中村改造可为村民、为城市带来很多的益处。一是可以改变原来与城市极不和谐的村庄现状，改善城市面貌，提高城市化水平；二是在城中村改造过程中进行统筹规划，在房屋改造、道路建设、地下管线铺设等方面按照城市建设的需要进行有计划的建设，避免了今天建一点，明天修一点的建设模式，很大程度上避免了重复建设；三是可以改善村庄的人居环境，使村庄人居环境得到很大的改善，提高村民的生活水平，使得他们成为真正的市民；四是在满足村民自己用房的同时，也可以将剩余住房出售，此时政府可以采用宏观调控的方式，按照农民经济适用房的销售模式在一定范围内进行销售，以解决部分中低收入家庭住房紧张的情况；五是通过城中村改造，村集体可以获得部分土地出让资金用于村民的社会保障体系建设，提高村民的生活水平。

四、城中村改造的实行

1.规划先行的原则

城中村改造必须坚持规划先行的原则，高起点、该标准制定城中村改造规划，在规划中，尽可能最大限度的满足村民的意愿。

2.加大宣传力度，耐心说服群众。

在进行城中村改造的过程中，多多少少会有一部分人不愿意进行拆迁，这些人或者是安于现状，对现在的居住环境有着深厚的感情，不愿意改变，或者是对拆迁安置补偿办法不满意。所以在进行城中村改造的过程中，首先要做的就是要宣传到位，向村民说明城中村改造的必要性，从大局出发，对村民进行耐心细致的说服，这是一个在城中村改造中最艰苦的工作。有好多的拆迁改造往往会因为一个、两个人的阻止而多年不得实施，对这些人除了进行耐心的说服外，必要时可采取法律手段，但不可粗暴拆迁，野蛮拆迁，避免引发社会矛盾。

3.制定周详的拆迁安置方案

在进行城中村改造的过程中，必须制定周详的拆迁安置补偿方案，尽最大可能的满足村民的愿望，严格按照国家、省、市有关拆迁安置补偿法律、法规执行，必要时可以对率先同意拆迁的城中村进行奖励。在城中村改造过程中必须采取先安置后拆迁的原则，安置时可采取发放租房补贴或建设临时安置用房的办法进行安置，让村民自己选择。

4.在进行城中村改造的过程中，与市有关部门协调，争取财政支持，争取减免有些行政收费，尽最大可能降低成本，这样在最终销售时，村民可获得最大利益。

城中村改造优势范文第2篇

城中村改造将借鉴马家路村的做法，遵循原则：

1、实行分步改造原则。

2、实行区块改造自求平衡原则。

3、尊重绝大多数被改造户意愿的原则。

4、实行补偿价格与市场接轨原则。

5、实行政策平衡原则。

6、实行产权调换安置与货币安置自由选择原则。

7、实施以高层带电梯公寓楼建设为主原则

8、实行产权调换拆迁户本区块安置原则。

下面围绕本村推进城中村改造工作，从“改造优势”、“面临的问题”和“对策建议”三方面作一分析。

(一)实施城中村改造的优势

周塘东村实施城中村改造具备三方面的优势：一是区位优势，二是思想优势，三是政策优势。

一、良好的区位优势

1、优越的地理位置。周塘东村居住区东靠赵家河江，紧临兴园路工业区和浒崇公路，与古塘街道接壤;北靠市教育园区、曙光社区、星光家园;西、南与新华、新塘村交接。宗兴路、周塘路横贯东西，新江路、东小路、三灶江纵穿南北，把村庄分割成八个大块。地形规划，易于设计规划。

2、良好的商业价值。新江路本村域长达0.89公里，除协和医院、新华村外，两边共可建造临街店铺650米左右。宗兴路本村区域长0.55公里，除已建设开发的区域外，两边共可建造临街店铺500米左右。如与新塘、新华、古塘街道充分合作，可建设新江路、宗兴路特色商业街。本村周边已有曙光社区、玲珑小区、香溢美墅等居住小区，容易形成连片居住小区，具有较高商业价值。

二、逐步转变的群众观念

1、村民对拆迁具有一定接纳性：本村从宗兴路建设、东小路拓宽、教育园区建设、新江路北延，大大小小的拆迁已有四次，群众从拆迁中得到了实惠。又由于本村新村规划面积较小，老居住区规划长期控制，房屋陈旧、密度高，居家交通很不便利，村民有改善居住条件的迫切愿望。因此，对旧城改造具有较高接纳性。

2、村民具有初步的集约居住理念：随着年轻一代在浒山城区购买和居住套房，转变居住方式的理念逐步影响广大村民，年轻一代普遍能够接受多高层套房居住的理念。

3、村民对城中村改造具有一定的思想基础。年，施叔利主任任书记时，曾启动过旧村改造，因此，在村民的思想意识上，具有一定的基础。

4、马家路村的试点和新塘、新华村的推进，对村民具有促进作用。马家路村试点地块已进入签约阶段，可能在年底前拆除完毕;新华、新塘等村，正在学习政策，召开座谈会、摸底调查、上门入户动员。周边兄弟村的积极行动，在一定程度上促动干部、群众的思想，形成工作的紧迫感。

三、党员、干部、群众形成基本的共识。实施“城中村”改造，对周塘东村的发展具有战略性的意义。从近三十年周塘东村的发展历史来看，周塘东村的发展经历了三波：第一波发展是，实行第一轮土地承包，农民的生产力得到全面解放，农民发家致富;第二波发展是，98-年兴园路工业区、市教育园区、相关企业、投融资公司土地收储征用本村全部耕地，村民用领到的土地征用补偿款建造住房或进行二、三产投资，但这虽然是发展的，但同时也是村庄发展潜力耗竭最快的一个时期;第三波发展是，新江路北延拆迁工程，近二百户村民迁居到曙光社区、星光家园，从拆迁中获得了巨大利益，村域优势也在新江路开通中得到了一定的提升，这是目前村庄发展最可利用优势。

从周塘东村发展的现状来看，随着土地资源的全部丧失，市政工程仅剩下牵涉到30户村民左右的宗兴路拓宽一项，要借助外力发展村庄，已经不太可能。周塘东村作为传统意义的农村也已经从过去的青年、壮年时期进入了衰老时期。周塘东村要发展，只能依托划时代的第四波———城中村改造。

四、优惠的政策激励

在城中村改造中，市、街道党委、政府制订出台了“政府零收益”、配套“农房两改”专项资金、中心城区自主改造村实行“一村一策”、政府融资扶助等优惠政策，在政策层面保证了城中村改造的成功。

(二)推进城中村改造面临的问题

城中村改造是一项开创性的建设工程，大的方面涉及到政策制定、改造方式选择、土地转制、规划设计、资金筹集等问题;小的方面涉及到农民与居民、本村社员与外来挂靠户等不同身份人员的利益分配问题;涉及到宅基地、自由地、承包地、国有土地等不同土地性质土地价值评估问题，涉及到正式住房、违章建筑、平房、楼房等建筑公平补偿问题等。这些因素交织在一起，决定了城中村改造的性和艰巨性。在实际操作中，城中村改造将面临村民观念、利益分配、改造操作这三个方面问题的困扰：

一、村民理念层面的问题

1、“怕吃亏”心理在改造时间选择上犹豫不定。许多村民迫切希望进行城中村改造，但在选择改造和后改造的时间选择上，一是怕先改造吃亏，一是怕后改造吃亏，犹豫不定，影响改造进度。

2、农村传统的居住理念阻碍居住方式的转变。许多村民特别是50岁以上的中老年人，把“单家独院、有天有地”视作居家理想。他们对新颖、集约化的多、高层住宅怀有一定的畏惧心理;害怕在新的居住环境和社会关系中生活不能适应。一部分拥有别墅式住房的村民，又留恋眼前的既得利益，对改变居住方式也很不情愿。

3、对改造后生活缺乏保障的担忧阻碍宅基地、自由地的回收。相当多的中、老年村民，对“失去宅基地、自由地后，还能干什么”、“现在三轮车、电瓶车以及就业劳动工具尚有空间存放，住多层、小高层后，该怎样生活呢”等问题十分惶恐。他们既担心自己的就业，更担忧以后的经济收入。特别是以靠房租收入谋生的村民，更为担心：本村区域内的近8百户村民中，有一半住户有房屋出租，共出租房近1900余间(大多是违章建筑)，平均每户2.5间。现有的房子租金虽少但仍有市场，但改造后到底有多少房屋可供出租，租金的收入是升还是降，他们觉得心中无底。

4、对兑现改造承诺的担忧阻碍签约决心。有些村民担心政府、村的改造承诺不能完全兑现，担心城中村改造半途而废，担心改造达不到预期的经济、社会目标。村民对本村年启动过的旧村改造项目尚有记忆，对本届村级班子能否担当起改造的重大责任，疑云重重。同时对改制后的股份合作社是否能够真正承担起第三次利益分配和物业保障的任务也心存疑虑。

5、少数村民唯钱是图阻碍改造进程。部分村民明知城中村改造是利国利民的大好事，但他们往往对个人利益考虑过多，把城中村改造当成政府和被拆迁户之间的一场大买卖。认为一辈子拆迁可能只有一次，希望能拿到一辈子用不完的补偿金或解决一辈子的生计问题乃至下一代的生计问题;甚至还有个别村民无理取闹、漫天要价、滥敲竹杠，这将严重阻碍城中村改造的进程。

二、利益分配层面的问题：

“城中村”改造中的矛盾还集中出现在利益再分配时，也就是利益在集体和个人、个人与个人之间如何再分配、再调整的问题。主要表现为：

1、土地、房产利益分配错综复杂。随着城市的发展，“城中村”及其周边地区的基础设施以及商业环境都得到极大改善，本村由于新江路、明州路、宗兴路等城市主干道路贯穿全村，形成土地级差。而城中村中既有宅基地、自留地、承包地，又有工业用地、国有土地;既有平房、楼房又有街面房、出租房;既有合法产权房屋又有违章建筑，形成了纷繁复杂的土地、房屋关系。此外，还存在着村民、集体、(开发商)、政府以及全社会的利益协调问题，存在着村民的眼前利益和长远利益等统筹问题，存在着住户回迁、房屋评估定价，第一次分配、第二次分配、第三次分配等操作环节的公平公正问题。

2、各类成分人员利益分配界限理清困难。城市化推进过程，实质上是农民发财致富的过程，但对哪些人可以全额享受，哪些人可以部分享受，哪些人不能享受，具有相对复杂性。如村中的居民、挂靠户、房屋买入卖出户、户口迁出户、就学就业转居民户、房改政策享受户、无房户、多房户等，政策确定具有一定难度。

三、改造操作层面的问题：

1、党员、干部在思想认识上存在一定的差异。在党员、干部中一定程度地存在着三种思想。一是怕失败思想，认为新江路拆迁了三年多了，还没有最后完成，城中村不一定能搞得成。我们如果启动了，搞不成，那就大失面子了。二是怕麻烦思想。认为，近千户人家，房屋密度又这样高，现状又这样复杂，要做好这一件事，要破解多少麻烦事，信心不足。三是简单化思想。对工作艰巨性认识不足，对城中村改造想象得过于简单。

2、改造建设成本高昂影响财务平衡。长期来，由于土地规划滞后，以宅基地为基础所形成的用地布局杂乱无序，土地权属和使用相对混乱，村民住宅条件差异巨大。又由于规划控制过长，违章建筑过多，现有建筑密度大，容积率高，拆迁成本大。另一方面，本村虽有良好的地理位置，但由于新江路、明州路、宗兴路等城市主干道路两侧所有空闲土地均被其他单位先期占用，城中村改造利益影响巨大。在资金平衡方面，由于土地被征用时地价低，村提留少，全靠贷款保证改造，资金压力大。由于建筑密度大，回迁安置面积多，可用于销售的面积少，投资回报小，城中村的改造难度相对较大。如何降低城中村改造的成本，保证合理的投资回报率，保证回迁村民满意，是城中村改造能否顺利推进的最大制约因素。

3、改造经验不足影响公平效益。推进城中村改造是一项十分复杂而又艰巨的工作，涉及各级政府、部门之间的工作协调和城中村住户间巨大经济利益的平衡，政策性强，操作要求高，工作量大，情况复杂。由于缺乏现成的城中村改造政策体系与推进机制经验，摸着石头过河，容易出现偏差。

(三)城中村改造的对策与建议

城中村改造在宗汉乃至慈溪才刚刚起步，困难与机遇同时呈现。我们可以从四个“坚持”入手，破解改造难题。一是坚持通过建立完备体制、提高协同能力，来确保改造的公平效益。二是坚持前瞻性的观念引导、激发村民改造积极性，广泛发动村民深入参与，来促进“村民自愿”氛围的形成;三是坚持规划先行，促进城中村良性演变，强化政策支持，提高村民经济社会保障，来真正实现“村民得益”的改造目标;四是坚持因地制宜，分块实施，选择合理开发模式，来营造多方共赢的良好局面;

一、统一党员、干部、村民代表的认识，形成机制，奠定城中村改造的组织保证

1、抢抓机遇、遵循科学、勇于担当。要认清形势，树立信心，明确认识到城中村改造既是挑战好是机遇。既要有抢抓机遇、勇于担当的勇气，也要有科学决策、按规律办事的智慧。要彻底破除怕失面子、怕麻烦的思想，从对周塘东村发展负责的高度认识城中村改造工作，以周塘东村的村民办实事、为村民谋福利的强烈的责任感和事业心，来投身于城中村改造工作之中。

2、从组织人事入手，形成机制。村级组织要抓好城中村改造工作的组织领导管理工作，保证党员、干部、村民代表和相关部门积极配合解决城中村问题。组建一套专门班子，制定一套适合本村情况的工作方案，形成一套科学、完整的改造规划。同时制定城中村改造教育培训计划，对城中村村干部、党员、村民代表，进行城市化知识专题培训;对普通村民进行通识培训，提高他们的认识水平和城市化意识。

3、协同配合，构建高效推进机制。城中村改造是一项十分艰巨的工作，，涉及经济体制改革、国土资源管理、户籍管理、街道村组织、劳动就业和社会保障等各个领域。政府在城中村改造中，做好领导和服务，为每个城中村设计好未来远景，做好指导、规划、宣传、联系等工作，让城中村改造成为一种在政府指导下的村民自治建设行为。改造过程成为在街道的统一领导和精心组织下，协同配合，高效推进的行为。同时强化各环节的监督和制约，确保改造的公平效益。

二、观念引导、激发村民积极参与

1、做好居住理念、生活环境、经济效益、政策发展四方面的引导。一是从居住理念上引导。建设多高层公寓、走向集聚居住，是对农民延续数千年传统生活方式的全面革新。针对部分农民尤其是一些老人喜欢“上要有天、下要有地”的单家独院居住方式的现状。要做好前瞻性的引导和教育，全面宣传现代居住理念，让村民思想意识得到根本的转变。根据实际，分析当前形势，让老百姓认识到，新江路北延完成后，当前大规模拆迁已不太可能，群众要“自己解放自己”，普通村民要“翻身得解放”，唯一的出路就是城中村改造。二是从环境上引导。实施城中村改造，可以从根本上改变“只见新房不见新村”的现状，彻底整治农村“脏、乱、差”环境，杜绝农民滥建出租房导致社会治安恶化的现状。三是从经济上引导。通过算经济帐，让村民感觉到城中村改造是为村民谋福利的大事，认识到通过城中村改造，村民经济收入将持续稳定增长，集体经济也将得到快速增长，村民的保障将更加完备。四是从政策发展上引导。本着群众得益的原则，进一步创新相关政策，强化推进城中村改造的政策导向。以马家路村城中村改造拆迁安置方案为蓝本，创新思路，在街道指导下进一步完善方案，最大限度地保证公正公平。

2、鼓励村民积极参与，让城中村改造成为一种在街道指导下，由村为主体的村民自治建设行为。纵观各地的经验可以发现，充分尊重民意是做好城中村改造一条不变的规律。城中村改造，我们应当充分发挥村民代表、党员、回村大学生、社会贤达、企业主等引领作用，充分发挥村民的自治作用。在具体操作中，首先，要全面推行改造前的调查、访谈、听证制度，让村民充分表达意愿。其次，要集思广益，根据城市规划和确定的用地性质，讨论明确开发强度和分配方案。让广大村民清楚，为什么确定这样一个用地性质和容积率，将来自己的居住条件和居住环境将会是一个什么样的状态。再次，要帮助农民算好经济帐，让村民明白，容积率既定，地块面积既定，房子就只能盖这么多，如果大家所要的拆迁补偿过高，可能就无法做到收支平衡，无法实施开发建设，自己的居住环境也就没法改变的道理。另外，城中村的改造成为村民自治行为后，对那些不愿拆迁、妨碍拆迁的村民形成为村民“千夫所指”的态势，让改造成为民众自发的行为，解开强制拆迁这一瓶颈。

三、规划先行，强化政策保障

1、严格规划控制，引导城中村良性演变。严格规划控制，控制城中村现有的规模，不再审批新的宅基地。重点控制用地性质和控制主干道两侧重要建筑，严禁非法建设永久性建筑物。

2、高起点编制城市规划，做到控制性规划全覆盖。为杜绝“城中村”的再度形成，规划应充分考虑城市功能、基础设施的发展水平及城市容量的适度控制标准，确定城市基础设施布局和建设开发时序，在宏观层次上发挥对城市未来整体地价、房价的引领作用。优先做出控制性详细规划，确定用地性质、建筑密度、容积率等规划控制要求，形成规划图则和文本，为改造提供科学规范的依据。

3、要注重提升建设的质量和品位，提高规划、设计、建筑水平。根据“城中村”周边城市功能类型进行个性化设计，根据本村紧临浒山核心城区，大部分村民靠出租建造在原宅基地、自由地上的房屋挣取租金，村民存在着担心拆除房屋后无收入来源等现状，制订个性化的改造方案。在开发中适当增加路网密度，以增加商铺比例，使村民有新的收入来源，解除其后顾之忧。同时，以街道为单位，建立家庭工业集聚区，安置家庭作坊，保证村民收入。

4、完善和落实各项保障措施。“以人为本”是科学发展观的核心;时刻关心群众生产生活，是我们一切工作的出发点和落脚点。我们要在城中村改造中，切实解决好群众最关心、最直接、最现实的利益问题。首先推行农村经济合作社股份制改造，保留村民在集体经济组织中的分配权，解除农民城中村改造的后顾之忧。在此基础上，要完善和落实经济政策保障措施，推进农民“四金”化发展。一是全力打造“薪金农民”，保障民计民生。逐步完善劳动保障服务中心的硬件建设，发挥培训和就业指导功能，利用城中村改造契机，实现(土地流转与)就业安置同步进行，最大程度解决农民失地后的安置问题。二是全力打造“保障金农民”，完成失地农民的养老、医保等社会保障工作;三是全力打造“租金农民”，要精心做好商业设施的规划和招商选商工作;四是全力打造“股金农民”，要引导广大农民积极走强强联合之路，组建新型经济实体。

四、因地制宜，选择合理开发模式。

开发模式的选择，直接关系到城中村改造的成败。

1、开发模式分析。各地采取了不同的拆迁安置和开发建设模式，归纳起来主要有三种：一是村集体以城中村改造的名义自行组织开发建设。除部分土地用于安置村民住宅以外，整理出来的富余土地用作开发。这种模式既有利于调动村集体和村民城中村改造的积极性，也基本符合国家的土地和住房政策，但由于经验和眼界的问题，开发建设水平可能较低。同时，由于拆迁改造需要比较多的资本，必须由政府大力支持。二是由开发企业独资或者由开发企业和农村集体经济组织合资合作进行城中村改造。开发企业通过毛地招拍挂拍获得土地开发权，在村集体的帮助下与村民签订拆迁安置协议，开发的住宅首先用来安置被拆迁户，其他向社会出售。这种模式下，一般的开发企业急于回收拆迁安置成本，往往强调将拆迁安置和开发建设控制在比较短的周期内，为避免在房地产市场相对低迷的情况下造成资金沉淀，常常有短期行为。三是名义上由土地储备机构实施拆迁，实际由土地储备机构委托开发企业垫资拆迁，开发企业、土地储备机构和被拆迁人签订拆迁补偿安置三方协议，形成净地后通过招拍挂出让，出让后再用土地出让金支付原开发企业垫付的资金，获得土地使用权的新开发企业自行组织开发建设。此种模式，由于环节众多，极易出现合同纠纷。

城中村改造优势范文第3篇

在改革开放后的30多年里，一些经济发达地区城市的建成面积迅速扩张，原先分布在城市周边的农村被纳入城市的版图，被鳞次栉比的高楼大厦所包围，成为了“都市里的村庄”即所谓的“城中村”。鉴于城中村的众多弊端，国内很多城市已经展开对城中村的改造。在改造中，主要涉及政府作用、改造主体、改造形式、筹资方式、土地权属变更、拆迁补偿方式、管理体制变更等诸多要素，这些要素的不同组合，在全国形成了一些比较典型的城中村改造模式。其中，北京、深圳、杭州等地城中村改造模式较为突出。北京模式实行政府规范、市场运作、因地制宜的政策，运用社会资本等多种手段，引入便利店等新型商业业态。深圳的城中村改造模式是政府引导、市场主导、多主体开发的模式，改造的主体为房地产商(政府通过“招拍挂”出让土地予房地产商由其筹资开发)、城中村集体(城中村股份合作企业自行组织改造)，以及以上二者的结合(城中村股份合作企业联合房地产商合作改造)。杭州模式则是由政府统筹改造城中村的一种模式。市政府负责城中村改造政策和规划制定，区政府统一运作、统筹平衡本区城中村改造。区政府为改造主体，区政府享受市政府在土地运作方面的部分权限，统一运作、统筹平衡城中村集体土地。

二、昆明市城中村现状

1　昆明城中村概况

根据昆明市政府的计划，从2008年到2012年，该市将对主城区的336个城中村进行改造，涉及总建筑面积4000多万平方米，相当于昆明主城区7～8年的商品房建筑面积。其中一环以内城中村22个，一环至二环51个，二环以外263个。截止到去年上半年，昆明已有86个城中村进入全面拆迁，累计拆除城中村建(构)筑物760万平方米。113个村的项目改造规划通过市规委会审议。37个城中村工程建设已开工，工程建设面积510万平方米。昆明城中村绝对数量之大，布局之广，较全国其他省会城市更为突出。

2010年9月28日，昆明市首个城中村回迁安置房张官营落成入住。张官营模式即“先安置、再搬迁、后拆迁”，优先启动回迁安置房及公益性项目建设，并按照“政府主导、企业参与”原则，严格参与企业准入条件，通过比选，让具有资质、实力、讲诚信的企业参与到项目改造中来，发挥引领作用，以此确保村民回迁安置房的建设以及城中村改造的推进。张官营城中村改造实现了零上访、零投诉、零加层、零强拆的“四个零”记录，得到社会各界广泛认可，成为全市城中村改造的样板。借鉴全国城中村改造的成功典范，结合自身实际情况，通过探索创新，昆明的城中村改造逐步走出了具有昆明特色的道路。

2　昆明城中村的特点

(1)量大面广，基础设施短缺

在249平方公里范围内有多达336个城中村，涉及村民60多万人，而且从城市核心区到城市边缘均有分布。此外，城中村开发强度普遍过大，公共活动空间缺乏，供水、供电、电讯、煤气和排水等市政设施不完善，脏乱差现象普遍，给城市形象和群众生活带来严重影响。

(2)建筑密度大，容积率高

昆明市城中村的平均建筑容积率0.8，二环路内达1.43，有相当一部分村庄的容积率在2.0以上。部分区位条件好，靠近市场的村庄甚至高达4.0。远高于一般的城市居住小区1.8的容积率，改造的难度很大。

(3)产业分布混乱，环境状况恶化

不规范的乡镇及村社企业、以租代征建设、租用民房办家庭作坊式企业众多，企业用房与居民房屋相互交织，企业生产时的废水、废气、废料随意排放，加重了环境的恶化。

(4)违法用地、违章建筑严重

城中村常利用土地的区位优势，大量出租集体土地。据统计，该市2004年违法用地清理8000余宗、近13万亩，大部分发生在城中村。城中村居民大量私建房屋用以出租，“握手楼”、“贴面楼”、窝棚式房屋占城中村房屋比重大，城中村的违法建设较为严重，特别是当城市建设需要进行拆迁时，许多村民把加层等违章建设当作获取高额补偿的一种手段。

(5)人口结构复杂，社会管理滞后

城中村聚集着大量的外来人口，有的城中村人口密度大，流动人口聚集，治安防范和矛盾化解机制弱，治安问题时有发生，管理形势日趋严峻，造成诸多社会隐患和城市问题。

三、深入推进昆明市城中村改造的对策建议

1　坚持规划先行，统筹合理布局

按照“规划预定功能、功能引导产业、产业聚集企业、企业促进发展”的思路，坚持“统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设、完善功能”的原则，科学编制城中村一村一策改造规划，实现与城市建设总体规划和片区控制性详细规划相衔接，通过有序、有效的重建改造，合理调整城市用地布局，推动产业发展、片区繁荣，完善城市功能，美化城市环境，提升城市品位。

2　整合土地资源，提高利用效率

在实施城中村重建改造进程中，除城市规划涉及到市政公用设施及市级以上重大公益建设项目外，建成区内城中村的现有集体土地以及周边村集体经济组织拥有使用权的国有土地，不再审批与城中村改造重建无关的项目，城中村改造不再配给集体自留用地和审批新增宅基地。城中村重建改造项目的土地增值收益和建设项目的同级税收留成部分，按返还比例，全部用于城中村改造。

3　推进市场运作，多方参与改造

坚持政府主导下的市场化运作，积极鼓励社会资本参与城中村重建改造，拓宽城中村改造的融资渠道，出台开发建设过程中涉及的城市建设配套费、土地出让金、耕地开垦费等方面的优惠政策，提高优秀开发企业参与城中村改造的积极性，努力提高重建改造项目的经济效益。

4　重视村民教育，提高就业技能

目前很多城市都存在重视城中村的景观改造而忽视人的改造问题，改造后村民的生存方式没有得到改变，带来很多问题。因此，城中村改造应将村民纳入教育培训计划，提高村民就业技能与水平，为村民自主创业提供智力与资金扶持。

5　完善配套制度，建立社会保障

严格坚持征地政策和补偿安置标准，注意城市房屋拆迁和农村房屋拆迁的区别，注重新老政策的衔接，不能随意突破。要尽快完善户籍、教育、土地等方面的配套制度建设，优先为就业困难的城中村居民提供就业服务，实施与城市居民统一的最低生活保障，在征收土地同时建立养老、医疗、失业保险等为主体的社会保障制度。

城中村改造优势范文第4篇

城中村改造是城市建设和管理中最难的工作之一。本篇文章结合工作实际，结合自身发展的实际情况，探讨进行城中村改造过程中村级组织发挥的作用，以及结合工作实际，结合自身发展阐述关于城中村改造产生的社会经济效益。

二、城中村

（一）含义

什么是城中村，城中村不?H是一种建筑房屋的形态，也是一种社会中的存在形态，城中村产生的根源是在城市化的进程中一些不良因素没有瓦解。

（二）城中村未改善带来的影响

在一些未经过改造的城中村和老旧小区，各种电线电缆相互交织，形成了“空中蜘蛛网”，不仅有碍观瞻，还存在很大的安全隐患。在这些混乱的电线电缆上，还悬挂着一些生活垃圾，如快递盒、衣服、袜子、盛有食物汤水的塑料袋、纸屑、菜叶等等。有的电线甚至成了晾衣绳；同时在改造前，人们因居住环境较差，比较容易出现盗窃、丢失财物等问题；违法集建，环境卫生质量不好等常见情况也会发生。

三、城中村改造经济效益

（一）环境的改变

城中村高起点、高标准进行规划和建设，居住与商业办公兼容，各种市政配套设施齐全，将逐步实现“绿化、净化、美化”三化要求。

（二）住房条件的改变

旧房换成采光充足、通风良好、结构合理，水、电、气、暖、有线电视等居住配套设施齐全的新房。

（三）村民个人收入的改变

城中村改变后将成为功能齐全的综合区域，蕴含着巨大商机，将会给安置在该区域内的村民提供大量的就业岗位，同时为村民从事第三产业提供良好的区位优势，村民个人收入将大大提高。

（四）提升群众生活

提升群众生活，增强群众的文明意识，这样做可以促使群众之间的和谐发展，提升自身的文明意识。保障群众享受改造的成果和文明进步的成果，积极建设文明和谐社区。

（五）进一步改善群众居住环境

由于环境的改变、住房条件的改变、区域优势及房产价值的提升、居住人群层次的提高，将会使村民的生活习惯、文化层次和经营方式得到改变，从而使村民的经济收入、文明程度、居住环境、生活质量得到提高。

四、城中村改造环境效益

（一）改善环境，促进持续发展

实现城中村改造目标，呼应百姓需求、保障改善民生，实施城市总体规划、提高城市居民生活品质的迫切需要，也是新常态下转变城市发展方式，推动其由外延扩张式向内涵提升式转变的重要抓手，同时有助于环境可持续发展。

（二）美化城市，提升形象

城中村改造，将主城区城中村打造成配套完善、生活便利、环境优美、管理有序的新型城市形象。陈旧的设施得以改善，这样有助于提升城市形象以及将城市更加的美化起来。

（三）基础建筑完善，改善居住环境

按照政府主导、市场运作，科学规划、安置为先的原则，建高楼、腾空间，增绿地、造景观。坚持重点改造与成片开发相结合，综合开发与配套建设相结合，项目用地征迁与城中村改造相结合，积极稳妥地加以推进改善居住环境。

五、突出强调三支队伍促进城中村改造社会经济发展的作用

在城中村改造过程中，基层承担着大量征迁任务，探索如何在征迁工作中更好发挥基层党员干部带头模范作用，发挥好“三支队伍”作用，即村级两委会成员队伍、村级党员队伍、村级代表队伍，在全力保障城市化建设过程中尤为重要。

（一）抓好村级班子队伍建设

村两委班子是一个村的核心，是村级工作有序开展的保证。所谓“人看人、户看户、群众看干部”，在城中村改造进程实践中我们引导两委班子做到“四带头”（带头学习政策、带头配合征迁、带头做亲属好友思想工作、带头规范自身行为），严格执行“六不准”（不准以权谋私、不准阻挠抵制、不准漫天要价、不准向亲护友、不准反面宣传、不准背后煽动），全面推行“认亲帮拆”工作机制。在全村形成了“党员干部带头拆、领着干”的良好氛围，为城中村改造打开局面。

（二）抓好村级党员队伍建设

对于老百姓来说，党员的身份就是先进的代表，大家对党员的期望值很高，党员的一举一动都体现着党的先进性。我们在确保两委班子成员全身心投入城中村改造后，进一步扩大队伍，把征迁工作当作党员锻炼能力、锤炼作风的“大舞台”，当作检验党员素质能力、打造“铁军”的“试金石”，充分发挥村级组织的主体作用后，党员干部纷纷扑下身子帮助群众解决征迁实际困难，着力化解各种矛盾，维护了群众的根本利益，在实现和谐征迁上功不可没。

第一，坚持每月开展党员活动日活动，重点以组织党员进行学习教育、开展环境卫生大整治、参加党员干部培训等方式，以提高党员队伍的整体素质。我个人认为，党员固定活动日是一个很好的平台，不仅发挥了党员们在村里的作用，也给所有党员们提供了相互交流的机会。

第二，坚持先锋指数考评。我们充分利用党员先锋指数考评工作，在上级规定扣分的基础上，根据我村党员实际，制定出九龙村先锋指数考评细则，并通过党员审议同意后执行。

（三）抓好村级村民代表队伍建设

很多时候，大家工作中常常突出村干部、党员地位，往往会忽视了村民代表的作用，实际上，村民代表这支队伍是村里最精锐的一支队伍，这支队伍的建设，是体现一个村实力的重要证据。村里的代表不仅是村里的信息员，也是宣传员和传令兵。村民代表这支队伍所发挥的作用不亚于我们党员队伍，加强对这支队伍的管理和教育很有必要，这支队伍抓好了，能够进一步使得干部群关系进一步得到融洽，进而使得村级稳定以及得到更多的保障。

六、城中村的改造进展

（一）为确保回迁安置房按期竣工

采取“时间倒逼、成果倒逼”的方式，细化分解目标任务，明确责任领导和责任人。坚持每周召开一次工作例会、每月召开一次专题分析会，及时掌握工作进展情况，对工作推进中遇到的困难和问题，采取“一个问题、一个领导，一套班子、一个方案，一个口径、一抓到底”的办法，逐一解决，有力、高效地推动回迁安置房建设。

（二）耕作标准、全面进展开来

每个工程都做到标准化、规范化、工艺化管理项目，低密度、大绿化、适度容积率。优先启动道路、绿化、学校等配套基础设施建设，力求实现布局艺术化、造型景观化、品位高端化，不断完善和优化城中村路网结构和功能。整合并合理布局教育资源，满足搬迁群众对优质教育的需求，全面提高项目的建设和水平。

七、结语

城中村改造需要更加重视抓好村级三支队伍建设，要更加重视“人的城镇化”，设身处地为群众考虑，对每一个城中村拆迁改造项目，面对“拆迁”“安置”“补偿”等城中村改造中极为敏感和易引发矛盾的重点问题，正确的做法是“换位思考”，真正站在群众的立场上，设身处地考虑群众的实际困难、问题和顾虑，关注到每一个城中村居民担忧的点滴细节，充分保障被拆迁人的权益，也只有这样，城中村改造推进难才能破解。

城中村改造优势范文第5篇

关键词：城中村改造；模式

中图分类号：F291.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）11-0-02

一、国际港务区城中村基本情况

西安国际港务区位于西安主城区东北部灞河与渭河之间的三角洲地带，园区规划目标是建设中国最大的陆港和黄河中上游地区最大的商贸物流集散中心。规划控制区面积120平方公里，规划建设区面积44.6平方公里，区域内涉及未改造的行政村34个、11500户、65000名农民，人口组成多元复杂，违章建筑相对较多，园区规划要求高，土地使用面积大，综合改造涉及面广，重新安置的经济和社会成本巨大，需要巨额的资金投入。

二、城中村改造指导思想

城中村改造是一项复杂的系统工程，牵扯的面极广，利益诉求多元，关系到社会的稳定，弱势群体的保护，和被拆迁村民的利益密切相关。港务区以“科学发展观，以人为本”作为城中村改造的指导思想，兼顾群众的短期和长期利益诉求，设身处地的为群众着想，千方百计解决群众的实际困难和问题。把城中村改造当作一项爱民、惠民工程来实施，从根本上保证在改造真正惠及每一位村民，彻底改变村民的命运。

三、城中村改造基本原则

针对西安国际港务区的具体状况，城中村改造需要充分调动各方面的积极性，依法保护城中村集体经济组织和村民的合法权益，统筹兼顾国家、集体、个人以及投资者的利益，达到村民、开发企业、政府“三方满意”的目标，须遵守以下三个基本原则：

（1）生活水平不降低原则

要保障征地拆迁前后被征地拆迁安置村民生活水平不降。即短期内要保证村民有一定的现金收入，又要有长期的稳定收益。

（2）和谐拆迁原则

和谐拆迁就是最大限度的满足村民的诉求，最大程度地减少村民的上访事件发生。

（3）开发商利润最大化原则

在保证村民利益的前提下，为调动开发商的积极性，适当增加给开发商土地供应面积或提高容积率，以保证开发商合理的利润。

四、城中村改造模式

国际港务区城中村数目较多，类型多样，各个街道办事处辖区城中村情况不同，既有己被市区包围多年，与其它用地混杂的村庄，也有位于城乡结合部，刚刚步入城中村范畴的村庄，因此城中村改造需要在坚持原则的前提下结合实际情况，采用具体改造模式。

1.政府主导，科学规划

政府主导指依靠政府的公信力，强大的财力，物力，人力资源，以际港务区党工委、管委会为改造主体，重点做好科学规划、政策制定，监督检查，保障改造规划的正确实施，法规政策严肃统一，确保改造工作的公开、公平、公正的顺利进行[1]。政府主导下的城中村改造工作，政府的公信力能得到改造双方的充分信任，消除以往开发商独自开发的许多弊端，架起投资商和被拆迁人之间的桥梁[2]。科学规划是指将“城中村”改造规划与国民经济与社会发展规划、年度土地供应计划和年度建设用地计划等相衔接，协调存量土地的开发进度与经济社会的发展需求。深入研究不同“城中村”的位置、特点和问题，针对不同地区、不同类型“城中村”的具体情况，制定不同的改造策略，以多种模式进行改造。要采取积极、稳妥、有序的方法推进，尽量减少对城市社会、经济的消极影响[3]政府立足于全区经济发展大局，依托区位优势，对全区所有城中村改造项目进行精心策划和包装。对每一个城中村都制定综合改造规划方案，做到整个拆迁改造工作高起点、准定位、细策划、精包装。

2.市场运作，多方参与

城中村改造是政府推导下带有强力治理和整改的举措，需要大量引入资金，而解决资金的最好方式莫过于市场化运作。坚持市场化运作，就在政府主导，科学规划的基础上，城中村改造，土地出让，实行彻底的市场化运作模式，由开发商和入驻企业进行，政府只需要提供优惠的招商政策而无需财政投入，使有限的财政资金可以更多的投入到基础设施和公益事业上[4]。其次，开发商的介入加剧了市场竞争，提高了效率，同时避免了行政权力介入引发的社会矛盾。实行投资商、村居民和政府三方协作，投资商和村居居民作为利益载体，政府作为保障，三方按协议明确各自的权力义务，使整个拆迁改造工作具有一定的科学性、合理性和可操作性[5，6]。

3.有形与无形结合

国际港务区结合自身体制和城中村现状，改造方式选择无形改造和有形改造相结合，二者并重，无形改造先行的方式[7]。

3.1有形改造

所谓有形改造是指城中村改造中征地拆迁，旧村改造、城中村拆除和新区建设的部分，简言之有形改造就是旧村拆除和新区建设[8]。

对征地拆迁后的村民安置补偿以被拆迁人所持有的《集体土地使用证》上载明的宅基地“该户标准面积”为标准进行补偿认定。

具体安置补偿方式采用货币补偿方式和产权调换方式。为解决实际有形改造中可能出现的调换价格标准等众多问题，确立了具体产权调换价格比标准。针对村民土地征收后安置房建设好前，存在一个拆迁过渡时期，对此西安国际港务区充分考虑到村民的实际困难，城中村改造相关政策中制定了人性化条款，对过渡期的村民经行过渡费补偿。同时考虑到货币补偿与产权调换两种方式的差异性，对选择货币补偿的村不支付过渡补助费。