城中村改造的措施
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城中村改造的措施范文第1篇
中图分类号：TU984文献标识码： A 文章编号：
1 前言
我国城中村的改造面临的是经济、社会、历史、文化等多方面的考验，想要真正解决城中村改造中存在的问题，“加强社会保障，保护和尊重历史，维护和改善环境,实现统一的生活水平”是基础，有数据显示，一些大城市如上海的徐汇区有四十多个城中村，深圳市有241个，在一些发展较快的中小城市如浙江绍兴有45个城中村。由此可见，城中村的现象还是很普遍的，也是令许多人极为困扰的，如何应对这一问题也就极具现实意义了。
2 何谓城中村
关于城中村的定义可谓众说纷纭，综合学界的说法可从狭义和广义上来定义城中村。从狭义上说，即都市里的村庄，原农村村落由于耕地被占用而成为城市里的居民区。从广义上说，一切滞后于城市化进程、缺乏现代城市管理机制、生活水平低于城市平均水平的居民区均可称为城中村。
城中村其实是一种矛盾的产物，急剧扩张的城市建设与相对滞后的城市管理机制之间的矛盾造就了城中村。快速的城市化进程，城乡二元化的管理机制，城中村的独特现象就“应运而生”。说白了，城中村就是城乡不统筹的产物。征用农民的土地使他们丧失生活依靠，国家又不提供相应的保障，迫于生活，成为城市居民的原住民们以收取租金为生，从而形成了脏乱拥挤的聚居环境——城中村。
3 城中村存在的问题
城中村凸显的严重问题表现在以下几个方面：
第一，城乡二元管理机制使城中村在繁华的都市内仍沿用农村管理机制，村民的生活方式、居住习惯、住房外观等等一切均滞后于城市化水平。在繁华的都市内偶见这样的景象，令人新奇的同时也让人倍感心酸，感叹中国的各项机制健全之路还很漫长。
第二，城中村的规划和管理均不科学，这样使得城中村建筑密度较高、房屋布局杂乱无章、道路拥堵不堪、公共设施如消防等设备严重缺乏，在这样的情况下就更别谈什么绿化率了，违法用地和违章建筑屡禁不止。这不仅破坏了城市的总体形象，也给人民的生命财产安全带来了隐患。
第三，由于农民失去他们赖以生存的土地，为维持生计只得以出租房屋为生。这些出租的房屋可租给外来务工人员，也可用来经营各种发廊、餐馆、便利店等。姑且不论社会治安这方面的隐患，单从发展方面来看也让人揪心。依靠租金过日会滋生惰性，村民个人的发展方向及后劲均不太明了，严重冲击着城市化经济规模效益。
第四，城中村居民无法享受与城市居民同等的社会保障权。征用农民土地时只是应一时之急或应势所然，相关部门并没有妥善处理失地农民的安置问题，一些安置方法的制定也明显看来对失地农民不利。
第五，城中村居民的精神文明建设跟不上。城中村居民本身思想道德观念落后，外来务工来此租房的人员素质也不是很高，国家对三农问题很重视，对城市中的这种居民则不是很上心，先天不足再加上后天缺乏必要的扶持，精神文明建设这一块就可想而知。
4 城中村的改造
如何改造城中村是摆在全国几乎所有城市面前一个重大的课题。城乡二元化的管理机制无疑给城中村的改造增加了困难。因此改造城中村必须因地制宜，在制定统一政策的前提下，根据实际情况确定相应的改造方式，坚持把维护村民合法权益置于最高位置。
在具体做法上，针对城中村现在的表现形态，可采取以下的改造方式：
第一种，位于城市建成区内的城中村。这些地区早已取消了村镇的行政建制，取而代之的是城市的管理机制，即街道办事处。因此，这类地区其实就是城市的危旧房改造区，所要做的不过是改造危旧房而已。这里需要注意的一个问题是外来务工人员的妥善安置问题，一律采取无偿轰走的办法是行不通的。城市建成区内的城中村是外来人口的集中居住区，因为这些地区低收入人群至少能够住得起，赶走他们让他们流离失所，是对他们为这个城市的经济发展做出的巨大贡献的一种漠视，这种粗暴的办法其实是一种裸的歧视。城市化进程就是让农民变为市民享受城市现代生活的过程。转变的过程中要让进城的农民能够生活下去。曾有学者指出，有了贫民窟的存在才使得城市拥有特别的活力。贫民窟房租较低廉，新移民容易找到安身立命之地。生活在贫民窟的大部分新移民一二代之后，便融入主流社会。贫民窟的存在，使得城市扩充成本低，极具包容性。
第二种，耕地全无，宅基地和房屋产权农民自有。这类情况除了给予足够的补偿外，更重要的是妥善安置农民的问题。不能任由他们坐吃山空，花完土地补偿款后就无所适从。要建立相应的社会保障制度，扶持或鼓励他们进行职业生涯的规划。
第三种，有部分耕地，农转非后仍有不少人是农业户口，实行的还是村镇的行政建制。对这样的地区进行改造，可将村镇的行政建制改为城市的居委会模式，但土地产权和赖以生存的经济组织形式可以不变。借鉴北京城中村的改造模式，可采用发展都市农业的办法，发展现代化农业，养殖业。用都市农业改造“城中村”是成本最低，效果最好的改造办法。如：无土栽培高档蔬菜、花卉；观光旅游农业；种植果园、药草；开展孔雀、锦鸡等珍稀动物养殖；发展农牧产品深加工及不影响城市景观和环境的其它农工贸产业，以使农民能利用原有土地资源，熟悉的工作技能就能融入城市生活。
第四种，首先将城中村土地国有化，根据宪法规定，将已经纳入城市范围的城中村土地国有化并没有法律上的障碍，并且依此而行有利于明晰产权，如果在现行政策法规框架下进行基础设施和房地产开发还可避免“小产权房”问题。其次，城中村土地的国有化应实行区段征收。在统一规划的前提下，政府可将一定比例无偿征收的城中村土地作为城中村基础设施建设用地，另外部分土地通过有偿转让可作为城中村基础设施建设款的来源。有了这笔基础设施建设款后，可由地方政府进行统一规划。地方政府在进行统一规划的时候，手段要灵活，考虑要全面。如外来务工人员的住房问题及其子女的教育问题。政府在开发城中村剩余土地的时候，可建造一些面向外来务工人员的出租房，或建造一些面向外来务工人员子女的公立学校，这样即使是在城市规划限制的基础上，也可通过市场机制有效解决城市中低收入群体包括外来流动人口的居住问题及子女的教育问题。开发过程中难免会遇到一些切割后地块面积过小的情况，应进行交换分合，在重新整理的基础上确认原土地权利人的归属。当这些改造及相关安置妥善完成后，城中村面貌或许会焕然一新。
5 结束语
城中村的存在是一面镜子，警示我们更加关注底层小人物的生活状态。民生问题虽说是我们一直关注的问题，但年年努力的结果好像并不让人满意。城中村在触动原有城市利益格局的时候，也激发我们对城中村改造问题的思索。后期出现的各种经验和对策性研究逐渐成为主流的现象，在当前的政治经济环境下，城中村改造能否成为中国进一步深化改革的重要力量，还有待我们以一种更加多元化的视角去审视它。城中村的发展与起伏，应激发着我们以一种更加动态、全面的眼光来理解这段历史，从中把握中国经济改革及整个社会变迁的一线脉络。我们的各项机制完善还任重道远，千万不要被来自各方的糖衣炮弹所迷惑，继续努力最终实现这段历史的完美过渡。
参考文献
[1]陈柳钦.“城中村”：城市化健康发展必须破解的难题[J].重庆工商大学学报（社会科学版），2009（1）
[2]李莉莉，程胜高.城中村的城市化与城市生态化[J].安徽农业科学，2009（13）
城中村改造的措施范文第2篇
关键词：电力工程造价管理；问题；措施
中图分类号：TU723 文献标识码： A
引言
就我国当前电力工程造价管理现状来看，其中存在了很多的问题和不足，致使工程造价无法得到合理的控制，最终引发了很多不必要的麻烦，严重阻碍了施工进度的正常进行。
一、电力工程造价管理的重要性
电力工程造价管理是管理人员利用专业的知识和技术对各种资源进行优化配置，有效的进行工程造价控制，降低市场风险，提高电力工程的经济效益。电力工程造价管理是为了确定电力工程造价，对工程造价进行有效的控制，将企业的利益最大化，一些电力企业在进行电力工程建设时，忽略了电力工程造价管理，导致工程决策过程中，出现问题，不但影响了电力工程建设的顺利进行，还给企业带来严重的经济损失，对企业的发展造成很大的影响，因此，加强电力工程造价管理有十分重要的作用。
二、电力工程造价管理存在的问题
（一）电力工程招标垄断
电力工程的专业性比较强，在进行电力工程发包、施工时，都需要电力行业的内部企业进行，这就很难保证招标阶段的公正性和公平性，很容易形成电力工程招标垄断的现象，这样对电力工程的健康发展造成很大的影响。
（二）电力工程设计管理不到位
电力工程的设计对工程造价管理有很大的影响，据统计，电力工程设计费用占整个工程费用的1%，但设计阶段的工程造价对整个电力工程的工程造价影响率可达80%，因此，电力工程的设计管理十分重要。但在实际工作中，设计人员只注重施工工艺、施工技术的设计，忽略了经济管理，从而对设计阶段的工程造价管理造成一定的影响。
（三）电力工程造价管理人员素质低
随着电力企业市场经营的加快，电力工程造价管理的研究和创新越来越重要，目前，电力企业严重缺乏工程造价管理人才，没有培养专业的工程造价管理人才，现有的工程造价管理人员综合素质比较低，不能严格的按照相关制度进行工程造价管理，导致电力工程造价管理专业性不强，对电力工程建设造成影响。
（四）电力工程造价评价体系不健全
电力企业没有建立完善的电力工程造价评价体系，没有对超支现象进行必要的分析，缺乏科学依据对造价失控现象进行分析，这就对工程造价管理造成很大的影响。电力企业没有准确、可靠、操作性强的造价预测方法，不能及时有效的对工程造价的变化情况进行预测，这样很容易发生工程造价失控的现象。
（五）监督管理部门审查力度不够
电力工程造价是由国家专门的机构进行管理的，我国现阶段的电力工程建设中，各单位分工比较明确，在实际的预算过程中，工程造价必须通过各个单位的审批。在实际的操作过程中，一些电力企业工程造价监管部门执法力度不够，个别电力企业单位片面追求本单位利益，从而存在施工时对设计控制不严、电力工程造价少算漏标、承包方努力多算、承包方极力少算等不良现象发生，影响了工程项目的使用，也影响了工程造价的确认。
（六）缺少专业的造价控制机构和人才
近几年电力企业的迅猛发展使得其市场需求逐渐扩大，市场竞争力也逐渐增强，一些地方虽已建立工程咨询机构，但其专业性、权威性较低，咨询机构技术实力薄弱，大多有名无实，机构内部专业的工程造价师人数少，高级人才匮乏。
三、电力工程造价控制方法对策
（一）合理确定电力工程造价预算的成本
投资估算是电力工程项目建设过程的重要阶段，可以为电力工程建设的决策提供相应可靠的依据。投资决策的正确与否对电力工程造价有直接的影响，不同阶段的造价预算对工程实际价格的影响不同。电力工程造价预算的成本控制受多方面因素的影响，施工过程中首先要深入仔细地做好调查研究工作，而后要把工作项目与社会环境进行对照分析，确定各项技术需要的成本，对可行性的研究报告进行试用，根据可行性的研究报告的试用结果进行科学、详尽的投资估算，得出最后的数字结果。需要注意的是投资估算的结果要做到详尽科学与实事求是，不可以过高地进行估算，也不能够过低的进行估算，真正地在电力工程造价全程控制中提供有效的参考标准。
（二）加强电力工程的造价控制
电力工程造价全程控制实际上是指经济统筹与实际设计技术结合应用的过程。电力工程造价项目通过投资决策后，可以利用先进的技术与合理的设计把工程建设造价与预算控制进行初步的工程决定，电力工程造价技术的设计费用较低，产生的影响巨大，对于单个建设项目工程来说不同的设计方案对应不同的建设结果，所以电力企业要想把建设成本降低就必须对设计方案尽可能的进行优化与比较。在实际的建设过程中，应根据具体的施工图进行精确的预算，工程的建造与设计质量应该在尽量地满足使用者需求的基础上，降低运营成本。
（三）电力工程造价的全程严格控制
电力工程造价的全程控制一般情况下可以分为项目投资决策阶段、施工设计阶段、工程实施阶段、竣工验收阶段的造价控制这几个方面，不同阶段对于电力工程造价控制的重要意义不同，有关电力企业应依照不同阶段所占的权重的大小实施不同的控制方法，以期达到最优的工程造价控制效果。电力工程项目投资决策阶段首先要做的是要对项目的可行性进行分析和论证，确定项目可行后接着要做的就是确定生命周期成本最小的造价控制目标，目标一旦确立后，要依照所收集的依据和影响因素对决策方案进行制定。电力工程施工设计阶段要充分考虑地点、运营、维护等影响工程造价的相关因素，加强施工前的准备工作，所有的电力工程施工人员要根据施工建设的程序办事，例如施工图要根据工程造价的最高限额以及投资金额的大小设计， 使得电力工程投资预算控制在投资估算之内，实现最优化设计。
电力工程实施阶段首先要做的是保证施工过程及施工程序符合相关建设的法律法规，获得相关的开工批准报告，施工前制定的合同要明确合作双方的权力和义务，避免不必要的经济纠纷出现。确定合适的开工时间后，在实际的操作过程中，应严格按照电力设计图进行施工建设，要将设计方案与具体的工程施工现场状况相结合，并严格按照电力工程造价预算进行全程的工程施工，施工过程中还要注意及时对比施工现场造价与目标值的差距，避免不必要工程变更情况所带来的施工成本的增加。
电力工程的竣工验收阶段，首先要做的是确保电力工程的施工质量，而后要仔细分析整理整个项目建设过程中的成本和资金使用，整理的过程中要将工程各阶段的造价与目标值进行对比。经营方案有短期和长期之分，具体制定时要依照使用需求分别制定，此外还应注意施工过程中使用设施设备和机械的统一管理，力求最大能力降低运营与维护成本。
（四）加强电力工程施工中的预算变更和设计变更
受各种外来因素的影响， 电力工程施工过程中难免会出现建设项目变动的情况， 这时不仅需要对施工工程的造价进行重新的审核，还会严重影响建设经费的节约，使得实际的施工更难处理，因此加强施工过程中的预算变更显得尤为重要。设计变更提出时间的早晚会直接导致电力工程施工的变更，从而间接影响到整个工程的施工成本与质量，所以要想把建设施工成本降到最低，就要尽量把施工设计变更控制在施工之前，降低设计变更对电力工程造价的影响。
结语
综上所述，电力企业要加强电力工程造价管理，降低施工成本，提高电力工程的经济效益，促进电力企业的发展。
参考文献：
[1]刘海旭.浅谈电力企业工程造价管理[J].科技创新与应用，2014，34：285.
城中村改造的措施范文第3篇
【关键词】 城市化贫民窟城中村流动人口
一、城中村与贫民窟
贫民窟又称贫民区，对应的英文为slum或squatter。联合国人类居住规划署定义的slum是“以低标准和贫穷为基本特征的高密度人口聚居区”，可见贫民窟的基本特征是：①高密度人口聚居，②低标准的居住环境，③人口贫困。
对照slum的定义，南昌市的城中村可视为贫民窟。①城中村是一种低标准的高密度聚居区。②永人村的居住者大部分都是无收入的在校大学生和大量低收入民工等流动人口。③城中村是我国城市管理的死角，各色人等混杂，治安问题和环境问题非常突出，具有脏乱差的典型特征。
笔者从永人村的情况中了解到城中村的几个主要问题：①吸纳了大量的流动人口，事实上70%-80%的居住人口都是流动人口；②是一种低成本住区，因为这些流动人口中主要是无收入的在校大学生和低收入民工，他们无法支付城市生活的高昂成本（尤其是居住成本）。
二、19世纪前后西方的贫民窟问题
1、贫民窟现象的产生
18世纪中后期，工业革命导致西方国家的劳动力迅速从农业向第二、第三产业转移，突如其来的大量流动人口涌入城市使各国城市住房短缺严重，加之种种因素的共同作用，贫民窟在城市迅速蔓延。美国的贫民窟多产生于19世纪末至20世纪初，且与郊区化联系紧密。这一时期美国的贫民窟规模巨大。
2 清除贫民窟的措施
19世纪中期西方各国开始针对贫民窟现象产生的直接原因――住房问题，采取措施清除贫民窟，这些措施主要有四类。
（1）通过立法和行政手段来限制新增贫民窟或引导贫民窟改造。
（2）政府通过市场运作引导开发商建设廉价住房，进而达到减少贫民窟的目的。
（3）政府直接投资建设廉租的公共住房。
（4）社会团体的合作和参与。19世纪50年代以后，伦敦出现了一些旨在改善住房的团体，如“首都改善勤劳阶级住房协会”、“改善工业住房公司”等。这些团体声称要为工人建造廉价的住房，与当代许多国家的住宅合作运动有类似之处，但由于社会历史条件限制，它们在当时起到的实际作用有限。
以上措施起到了一定的效果，最显著的表现就是社会底层的居住条件得到了提升，贫民窟的蔓延受到了控制，但不足之处也相当明显。
（1）贫民窟现象不是一个简单的住房问题，而是城市化进程中集合多种矛盾的综合性社会问题，因此单纯从改善居住条件入手无法根除贫民窟。
（2）虽然政府通过立法控制贫民窟的蔓延，但执法不严使相关法令如同虚设。
（3）部分立法和建设忽视社会问题、违背市场规律，适得其反。
（4）公共住房租金相对较高，只能分流贫民窟中经济状况较好的人群，对多数低收入流动人口缺乏实质的意义。
此外，学术界对城市空间的认识也间接推动了对贫民窟的清除。美国在1893年以芝加哥举办世博会为契机，发起了以唯美主义为特征的城市美化运动，试图通过创造一种城市物质空间的形象和秩序来创造或改进社会秩序，恢复城市中由于工业化而失去的视觉美与和谐生活。
三、我国的城中村问题
1、城中村现象的产生
国外没有城中村是因为“城中村是我国城市化进程中的一种特殊的地域现象，是在特定的经济、社会、文化、政策背景下形成的非完全城市化的产物”。一般认为城中村现象在我国产生的特定背景有：①快速城市化过程中城市的迅速发展与扩张；②制度障碍与管理缺位；③外来人口的涌入及其居住选择；④农民素质和利益驱动。
结合上述特定背景，国内城中村产生的过程大致为：20世纪90年代，各城市采用“只占地，不管人”的城市化政策，即在征用城郊乡村集体土地时，没有通过人口城市化把村民吸纳进城市，而是留下一定比例的集体土地供其发展第二、三产业自谋出路。在这种制度下，村民延续农民身份和农村管理体制，成为被城区包围的“失地农民”，大量城中村藉此产生。在城乡二元体制制约下，城市的管理政策与规划标准无法在城中村贯彻，加之监督制度和法规不完善，致使城中村的建设管理出现真空。与此同时，以进城农民为主的大量流动人口涌入珠三角，造成对廉价住房的广泛需求。为获取更多的租金收入，城中村村民对集体土地进行了无规划、超负荷的无序开发，并且蔚然成风，脏乱差成为城中村的典型特征。
由于城中村数量多，且改造所需资金极为巨大，因而给城市全方位地带来了空间问题、经济问题和社会问题，成为当代中国“都市病”的病症之一。
2 城中村改造的措施
当前，国内城中村改造的主要措施有三：①政府直接投资改造城中村；②通过市场运作，借助房地产项目改造城中村；③通过城中村人口城市化、村集体经济股份化、变革村民身份与经济方式间接推动城中村改造。
与19世纪西方贫民窟的清除措施相比，国内城中村改造的措施比较单一：①立法欠缺，目前国内尚无专门针对城中村的立法，在具体实践中以珠三角为代表的不少城市过于强调“一村一策”，缺乏法律的统一规范；②虽然政府直接投资改造城中村的案例屡见不鲜，但很多城市公共住房建设不足；③社会团体的参与和合作欠缺，目前参与城中村改造的社会团体主要是地产公司和村集体股份公司，几乎没有非盈利发展商和非政府组织的参与。
四、启示
在城中村改造所涉及的社会问题中，流动人口问题无疑是关键的。进城农民是我国廉价劳动力的主要来源，他们为经济增长作出了巨大的贡献，却只消耗了最少的城市资源。城中村节省了大量的土地资源――所以“空间问题只是城中村问题的‘冰山一角’”，更重要的是城中村相当集约地解决了大量人口的生活问题，从而降低了城市的营商成本，且“构建了社会和谐的基本前提”。城中村作为一种低成本住区既是进城流动人口在现阶段所能承受的主要居住选择，也是当前唯一能够容纳如此多流动人口的城市住区――如果说城中村有其存在的合理性，那么就在于此。
城中村改造的措施范文第4篇
近年来，宁海县改革开放不断深入，经济社会发展迅猛，突出表现在城市框架不断拉大，但是随着城市化快速推进而把城区周边部分村落及其农用地一起纳入城市用地范围，城市规模不断扩张，在建成区内被城市包围的过程中形成了一个个“都市里的村庄”，即“城中村”应运而生，由于这些村庄户籍制度、土地结构、社会管理等城乡结构壁垒还没有得到有效突破，整体发展没有同宁海县的城市建设同步推进。因此，这些“城中村”与城区之间在规划建设、经济发展、社会管理、福利保障、人文环境等方面产生强烈的反差，与城市的发展极不协调和相称，已严重影响到城市整体形象的提升，城市实力的提升，城市竞争力的提升。因此，在当前经济社会快速发展的新形势下，推进“城中村”改造是一个现实的课题。本文通过分析宁海县城中村的基本现状，城中村改造面临的困难和问题，提出城中村改造的对策和措施。
一、“城中村”基本现状
1999年，宁海县重新修编了《宁海县城市总体规划》，县城规划建成区面积从15平方公里扩大到30平方公里，规划控制区从30平方公里扩大到90平方公里。2001年初，根据新一轮的城市总体规划，进行城关、梅林、桥头胡“三镇合一”，城区整体效应逐步形成。2003年10月，宁海县政府以城市化发展的战略高度出发，适时开展了城关镇“撤镇建街”工作，进一步拓展了城市区域，构建起了中等城市的规划框架。到2008年底为止，县城实际建成区面积已扩展到26.2平方公里，规划控制区面积已扩大到93平方公里，城市化水平达到了50.6%。从理论上来说，跃龙、桃源、梅林、桥头胡四个街道涉及土地征用的村都属于“城中村”的范畴，经过2006年进行的新一轮的村庄布点规划，对行政村和自然村进行了重新圈定，又经过了一轮又一轮的撤村建居，现县城市规划区内共有行政村56个，自然村75个，约有农民34600个。撤村建居后组建的经济合作组织41个，涉及原行政村34个，自然村42个，从某种意义中这些村落仍属未改造的“城中村”。
近期正在实施或将要实施的跃龙街道和桃源街道所辖范围的“城中村”基本情况作一分析，属于城乡结合部，有的是城区的“插花村”。特别是桃源街道作为新一轮城市建设的主阵地、主战场，推进“城中村”改造工作就尤其显得重要，已成为城市化推进工作的重中之重，因此“城中村”不加快改造，势必严重影响到城市建设，阻碍宁海县的城市推进速度和发展。近年来，随着县城市建设和城市化进程的推进，经济开发区的扩容，这些“城中村”中土地或多或少已被征用，老城区中的“城中村”已列入老城区旧城改造项目之中，汪家、前后张、华山、桥下潘、唐安李、竹口三大村等村的城中村（旧村）改造工作已在实施，城市入口处村庄改造已列入计划。因此，今后三至五年内“城中村”改造的计划已基本排定，并且正在有序地推进。
二、存在的问题和困难分析
加快“城中村”改造是城市进程中不可绕过的一道门槛，而且势在必行，迫在眉睫，实施“城中村”改造，是实施经营城市战略、运营城市土地资本的必然选择，只有通过“城中村”改造，有效整合利用好土地资本，积累建设资金，走以城建城之路，是城市中心再发展的方向和必由之路。但城中村处于城乡结合部，经济利益、历史遗留问题等矛盾与问题突出，这些村的干部与群众一方面想改变自身的居住、生活环境，另一方面也想利用所处的地理位置优势争取多得利益。当前宁海县的城中村改造总的原则让利于民，补偿安置标准在全宁波市为最高，安置小区的位置就近就优，安置面积远远超过全市的标准。在操作当中，存在的困难和问题仍然突出，整体的城中村改造进度仍然缓慢，主要存在以下几方面的问题：
1、拆迁与征地的问题
拆迁建筑物须对所依附的土地先予征收，这是法律所规定，这不存在征与拆的矛盾。此处征地是指拆迁范围之外的属村集体所有的其他土地的征收。站在不同的利益角度，政府与村民均有不同的要求。村民的观点：政府如要征收村集体土地（即使是公益事业建设需要），政府就必须要对该村实施城中村改造，因为实施城中村改造政府需投入大量的资金和人力，或帮助编制村庄规划，否则依靠村级组织自身难以实现。政府观点：实施城中村改造的村（社），必须对其所有集体土地统一打包征收，否则在改造之后再征收，难度加大，要价会更高。这时政府与村的利益需求是统一的。这种情况还是最为理想的状态，现实是在土地征收的过程中牵涉到许多的历史遗留问题、村级班子的矛盾等因素，阻力仍比较大。征与拆的相互条件互为制约，在一定时期，一定范围，对城市化进程起到积极作用，但总体上又会产生对全县的城中村改造和基础设施的建设进度较为不利影响。
2、城中村改造模式问题
宁海县县当前城中村改造模式有：第一种为城中村集体经济组织自行实施改造（即自主改造）；第二种为县城市拆迁办公室为主实施的城中村改造（即政府主导改造）。自主改造起步早，占的比重大；政府主导改造起步晚，已改造的村仅有汪家、前后张三村，且尚在扫尾阶段，2010年比重虽有提高，计划有华山、唐安李、杨家、下洋吴、桥下潘等5村，但进展不快。两种模式各有弊端：
自主改造在实际操作中出现的问题主要有：一是改造后的标准不高，基本上以落地排屋为主，小区的配套设施不完善，村民将多余的集体宅基地流向市场，宅基地管理混乱，出现新的城中村；二是规划部门管理到位，村庄规划审批前，村级组织向征地部门、规划部门争取扩大人均用地规模，往往超过限定标准。规划审批后，房屋建设管理往往缺位；三是村经济组织资金运作难；四是遇到不配合的拆迁户，强制难。
政府主导改造主要存在的问题：一是拆迁人员力量不足，目前主要是城市拆迁办的20余人；二是当政府主导改造时，村（社）干部出于自身利益和集体利益出发，易漫天要价，阻力较大，造成政府主导改造推进速度明显迟缓；三是当前在操作的城市拆迁办为主、街道配合的政府改造模式，虽然在城中村改造运作机制中队两者的职责均已明确，但实际操作中责任不明，拆迁办、街道、村（社）三者关系难处理，拆迁办既安又拆往往事倍功半，效率低下。
3、预征地的问题
城中村改造必须涉及到预征地。当前土地征收方式基本上是先预征后报批。宁海县在2009年前通过经济开发区、土地储备中心等单位共预征大量土地，而实际报批的仅是其中一部分，尚有大量的预征土地因农用地不能调整或因土地用地指标限制等原因不能报批。有的预征土地因村班子换届村民代表以及撤村建居等原因手续需要重新补办。在手续补办过程中，又会出现因土地征收价格的调整、村班子矛盾等原因，难以补办到位，相当于重新又一次征收。
对预征地的处置方式，宁海县国土局经调研提出相应的解决方法，但时间跨度长，情况复杂，操作难度相当大。存在预征已建，整个地块部分未批已建，部分已批或已批未建等多种情况，特别是2009年1月土地征收价调整后，之前预征的土地存在多种情况而难以处理。2010-2012年征收的近5000亩，基本上属与城中村改造相结合的整村土地打包征收。这些土地有的属农用地，近年也不能悉数报批。而且每次面临村级班子换届，又会积累产生新的历史问题。
三、对策及措施
1、加强领导。城中村改造是全面建设社会主义新农村和推进城市化进程中必须着重解决的重大问题。同时也是一项事关群众切身利益，事关社会稳定和谐，影响面大，牵涉面广的系统工程，全县上下必须高度统一思想认识，切实加强对“城中村”改造的领导。首要的是健全县、街道分级管理体制，加强建设，国土、规划等相关部门职能建设，按事权与财政相统一的要求，为推进“城中村”改造提供体制保证和公共财政支撑。建议成立县“城中村”改造工作领导小组，将涉及“城中村”改造工作的建设、国土、规划、公安、城管、农林、民政、劳动、卫生、教育等为主要成员单位。领导小组要实行例会制，主要职责是研究决定“城中村”改造的政策措施，解决城中村改造中的重大问题，研究审批“城中村”改造工作计划和方案，督促、检查有关街道和成员单位的工作。城中村改造工作小组要下设办公室，地点设在县建设局（拆迁办）办公，人员以拆迁办工作人员为主，并适当地从相关部门抽调一定的力量，主要职责是负责“城中村”改造工作领导小组的日常事务，组织编制“城中村”改造计划和改造规划，拟定“城中村”改造的有关政策、规定和办法，审查“城中村”改造方案，负责城中村改造的宣传教育、调查研究工作，督促协调相关职能部门的“城中村”改造工作，指导督促考核各街道“城中村”改造工作。各相关部门要密切配合，各负其责，形成合力，及时化解矛盾，确保工作有序进行和社会稳定；各相关街道要相应成立“城中村”改造工作领导小组及其办公室，实行分级管理，层层抓好宣传雪动和组织落实。将“城中村”改造作为打硬仗，列入县、街道年度年终社会发展规划，实行目标管理，严格落实考核措施。
2、科学规划。改造城中村实质上是整个城市的连结或延伸，必须要有科学性和整体性。因此，规划时既要注重“城中村”的实际，又要放眼长远，高起点，高标准，保证“城中村”要与周边城市地区各项设施和用地的自然接应，成为城市高品位建筑的延伸，保证城市建设的整体性，促进“城中村”与城市的全面融合、发展。要遵循统一规划、合理布局、配套建设、因地制宜的方针，把“城中村”小区建成布局合理、设施配套、功能齐全、环境优美的小区。
3、理顺机制。城中村改造是一个系统工程，征地、拆迁、安全等涉及方方面面问题，必须理顺机制，明确职责分工，环环紧扣，层层落实，形成强大的合力，集中力量处理和解决好城中村改造的各种矛盾，才能确保“城中村”改造的顺利进行。改造模式上以政府主导改造为主，自主改造为辅，对多村混居的拆迁区块和政府项目用地需整村搬迁的以政府主导改造，根据工作量大小，对量大、范围广的拆迁区块要成立指挥部抽调精干力量组成工作班子。运作机制上，必须建立一个由县政府办公室牵头，国土局、建设局（城市拆迁办公室）、规划局等单位组成的总协调机构，负责制订征地与拆迁计划，各相关街道切实抓好落实，严格按计划实施，强化计划管理。城市拆迁办公室对全县的城中村改造负起管理、考核、业绩指导等职责；国土局对土地征收的计划管理工作；街道办事处负责具体的征地拆迁工作，拆迁工作列为街道办事处首要考核目标。用地单位将征地与拆迁所需资金划主拆迁办或国土局，由拆迁办和国土局根据工作进度划付给所在街道。
4、结合土地征收的数量，给予村集体适当的政策倾斜。2004年以前存在村留地，之后取消代之以留地货币化，两者利益差距极大。当前凡涉及土地征收必与村庄改造捆绑，就是因为这一原因，2004年以前这类问题基本上不存在。村实物留地取消已有6周年，是宁海县的一项征地重大变革，不可能再恢复，但针对实际存在的情况，有两种方式可采取：一是留地货币化价格调整；二是以其它方式给被征收的集体经济组织一定的留地。但两种方式也均有一定的难度，毕竟留地货币化实行已有一段时间，之前的问题难解决，为了整体工作这个问题必须摆上议事议程，重点研究。
5、城中村改造政策的完善。当前在操作的政府主导改造的城中村改造办法安置方式，标准是延续原汪家、前后张模式并适当结合部分自主改造村的标准，目前，已在实施的有华山村，在实际中也反映出一些问题，安置标准较为复杂，安置上的不平衡等均有存在。在宁海县城中村改造政策出台后，周边兄弟县市出台的安置标准有值得借鉴之处。今后，可在保障普遍拆迁户安置标准上，适当减少安置面积，保障安置标准要易于理解和操作。同时通过由政府承担的失业农民养老保险、安置套房价格的再优惠等方式让拆迁户切实感受拆迁带来的利益。社区商铺严格控制，保证小区的物业管理费用和适当的村集体收益，其余一概不予考虑，这可避免村与村之间相互攀比，造成规划部门难操作现象，有利于提升城市品位。
城中村改造的措施范文第5篇
同时，当前钢材、水泥等建材价格较低，货币政策较宽松等，也是加快城中村改造的有利条件。
城中村改造是城市现代化进程中一道绕不过的坎。尽管在改善人居环境、完善城市功能、提升城市生态文明建设水平等方面都具有重要意义，但由于存在投资巨大、存量土地盘活困难等问题，长期以来，城中村改造进展并不顺利。同时，城中村改造工作虽是民心所向、群众所盼，但真正实施、推进起来仍存在不少困难和阻力，未来几年还都将是我市城中村改造工作的攻坚之年。
要继续保持高压姿态，坚决打赢城中村改造攻坚战，就要强化认识，加快提升主城区首位度，促进城市有机更新常态化，用重兵、出重拳，克难攻坚，保持定力，力争城中村改造有一个质的突破与飞跃。各部门要积极配合、全力推进，以目标倒逼责任，以时间倒逼进度，强力推进各类疑难问题的解决。同时，要坚定不移做好要素保障，拆建同步，最大程度减少资金沉淀，大力为百姓营造舒适人居环境。
加快城中村改造，首先一定要做到公正、公开、公平，让老百姓心服口服。城中村改造过程中，政策平衡问题很重要，也是老百姓最关心的问题，政府部门应该一碗水端平，做到所有拆迁补偿协议都公开，可以随时让其他拆迁户查阅，一旦遇到疑问，工作人员要及时正面解答。不让按时签约的老实人吃亏，不让漫天要价的钉子户得益。
