公积金补贴和公积金的区别
前言：想要写出一篇令人眼前一亮的文章吗？我们特意为您整理了5篇公积金补贴和公积金的区别范文，相信会为您的写作带来帮助，发现更多的写作思路和灵感。
公积金补贴和公积金的区别范文第1篇
目前银行提供的贷款方式主要有商业贷款、公积金贷款和贴息贷款。前两者大家都是耳熟能详的，而实际上不妨考虑使用贴息贷款，它能帮你实现以最小的资金成本和最高的效率取得贷款，让你节省不少买房的花销。
贴息贷款帮你这样“省”
刘先生准备购买某楼盘项目的房产，总价52万元，拟贷款40万元，期限10年。该楼盘的开发商规定，对于采用商业贷款的客户，房价可以打98折；采用一次性付款的，房价打97折；采用公积金贷款的，不打折。经向开发商协商和争取，开发商同意对采用贴息贷款的客户按照一次性付款给予相应折扣，即97折。刘先生所在单位在北京市住房资金管理中心建立了住房公积金，经咨询，可以享受贴息额度为40万元。经住房资金管理中心个人信用信息服务中心对刘先生进行信用评级，为AA级，则贴息担保费可以优惠2%。
（1）采用商业贷款付款方式
总房款：52万元×98%=509600元
律师费：40万元×3‰=1200元
保险费：40万元×31.4%=1256元
抵押登记费：200元
贷款期间利息总额：40×108.57×10×12－400000=121136元
购房总支出：633392元
（2）采用贴息贷款付款方式
总房款：52万元×97%=504400元
律师费：40万元×3‰=1200元
担保费：40万元×60.51×（1-2%）=2372元
贷款期间利息总额：40万元×103.21×10×12－400000=95408元
购房总支出：603380元
在贷款购房过程中，采用贴息贷款比商业贷款节省30012元。
（备注：数据计算可参考附表1、2）
住房贴息贷款与商业贷款“大不同”
从银行利息收入的角度看，住房贴息贷款与商业贷款没有本质不同。但站在借款人的角度看，两者有着很大的区别。
1、利息负担不同。对贴息贷款的借款人而言，由于享受相应额度的贴息，在贴息额度内实际上是按照公积金贷款的利率支付利息，与商业贷款相比，贷款买房的资金成本相对较低。
2、承办贷款的金融机构不同。一般来说，在售楼盘项目都和指定银行签订按揭协议，对购房者而言，选择商业贷款只能在开发商指定的银行办理按揭贷款，没有选择的余地；而贴息贷款在许多银行都可以办理，对所有在售楼盘都适用，具备贴息贷款资格的借款人可以在多家银行中进行选择，打破了楼盘对应指定银行的传统按揭贷款办理模式。
3、贷款担保方式和所负担的费用不同。商业贷款一般采用开发商阶段性担保加抵押方式，借款人需要支付律师费、保险费和抵押登记费；贴息贷款采用北京市住房贷款担保中心全程担保模式，借款人需支付律师费和担保费（涵盖了保险、房产评估、抵押登记等费用），如果借款人信用等级达到AA级以上，担保费还可以享受一定幅度的优惠。
此外，由于担保中心为借款人提供全程担保，免除了开发商对借款人的担保责任，而且贷款办理周期相对较短，从付款方式上,借款人有充分的理由向开发商争取一次性付款的条件的优惠。如果能争取到更多房价折扣的优惠，则运用贴息贷款不仅能极大节省利息支出，而且其总购房费用也要远远低于商业贷款。
4、办理程序不同。与商业贷款相比，贴息贷款在办理过程中多了借款人信用评级、贴息额度核定、担保中心审查等几个环节，看似复杂，但由于有律师全程代办相关手续，而且担保中心为借款人提供全程担保，贷款在银行更容易审批通过。
住房贴息贷款VS公积金贷款
住房贴息贷款和公积金贷款的贷款对象所在单位均需在住房资金管理中心缴存公积金；一般情况下，借款人所能使用的贴息额度和公积金贷款额度是相同的；对借款人而言，两者的最终利息支出负担是相同的。两者的不同之处在于：
1、两种贷款性质不同。住房贴息贷款本质是银行直接发放的商业性贷款，由住房资金管理中心就贴息额度内的商业贷款和公积金贷款的利差部分向借款人定期进行贴息；公积金贷款是银行受住房资金管理中心委托，向借款人发放的政策性委托贷款。
2、承办金融机构不同。由于贴息贷款本质是商业性贷款，几乎所有商业银行都可以办理，目前看，光大、中信等中小商业银行服务效率较高；公积金贷款一般是由借款人所在单位缴存公积金的管理分中心指定承办银行，借款人无从选择，服务效率难以保障。
3、对借款人的费用负担不同。借款人使用贴息贷款，需负担律师费和担保费，担保费涵盖了保险费（财产险和保证险）、评估费和抵押登记费，当借款人的信用等级较高时，担保费还有一定幅度的优惠；如使用公积金贷款，需支付房产评估费和担保费。两种贷款担保费收取标准并不相同，综合看，当贷款期限相对较短时（在13年以内），贴息贷款担保费率更低，对于经评级信用等级更高的借款人更为明显。
4、办理流程不同。办理贴息贷款时，借款人通过向贷款银行和住房贷款担保中心指定律师事务所提交贷款申请材料，由律师事务所代为办理贴息额度的核定、借款人信用评级、向担保中心和银行报卷等手续；办理公积金贷款时，借款人首先应向单位缴存公积金的住房贷款管理分中心提出借款申请，其后办理贷款额度的核定、房产评估、缴存担保费、去承办银行签订借款合同等一系列手续。
5、额度不足时，操作方法不同。目前，北京市所有在售楼盘项目均可以使用贴息贷款，当贴息额度不足时，借款人仅就超出贴息额度部分承担商业贷款利率，不必办理额外手续。根据北京市住房资金管理中心的最新规定，从2005年起，凡使用市中心公积金贷款的个人，当公积金额度不能满足贷款需求时，将统一使用贴息贷款，而不能再使用组合贷款。对于使用中央国家机关公积金贷款，公积金最高使用额度为30万元，当公积金贷款额度不能满足贷款需求，借款人需使用组合贷款，就超出公积金贷款额度部分向承办银行申请办理商业贷款，承担相应费用。相比之下，贴息贷款更加简便、经济和可行。
相关链接：
什么是住房贴息贷款
本文所指的住房贴息贷款（以下简称贴息贷款）是指北京市住房资金管理中心与有关银行合作，贷款购房者按照商业贷款的利率申请贷款，然后由住房资金管理中心根据借款人可使用的贴息额度，对商业贷款和公积金贷款产生的利息差给购房者补贴，中心每半年补贴一次，直接划入购房者个人账户。
获取的条件
可获得个人住房担保贷款贴息的对象为在北京市住房资金管理中心连续6个月累计12个月，并且继续交纳住房公积金的个人。贴息贷款的最高成数为购房总价的80％，贷款期最长不超过30年。
贴息额度
公积金补贴和公积金的区别范文第2篇
改革开放以来，合作社已经从计划经济的阴霾中走出来，逐渐回归其市场主体的本原地位。合作社作为市场经济条件下的企业形式，产权制度无疑是决定其性质和法律地位、影响其治理方式以及利益分配等问题的核心制度，是决定合作社存在与发展的关键因素。但是，由于我国目前没有统一的合作社基本法，已经颁布的《农民专业合作社法》也没有对农民专业合作社的产权予以明确定性，围绕合作社产权制度理论界也存在诸多争议，极不利于合作社的发展和社员利益保护，所以，有必要进一步明晰合作社产权，理顺其产权关系，以更好地维护合作社的稳定性，调动社员的积极性，促进合作社的健康发展。
一、合作社财产的来源
产权作为一种制度安排是指法律规定的人们对某种财产拥有和可以实施的一定权利。这些权利就是指人们对财产本身所拥有的占有权、使用权、支配权、处置权、相应的收益权以及人们拥有这些财产所派生出来的各种有形或无形的物品或功效的收益权和不受损害权[1]。产权直接指向“财产”，因此，探讨合作社产权制度首先应厘清合作社财产来源和构成。合作社的财产来源主要有以下几种途径：社员出资入股、合作社经营中的积累、国家扶持资金与捐赠。
（一）社员出资
合作社是为社员拥有和控制的合作组织，社员出资是合作社生产经营的基础，是合作社初始资本的来源。社员最多可以交纳的股金数额，由合作社章程或国家法律规定。
（二）合作社积累的公积金
公积金是合作社在运作过程中产生的一种重要资本，它是指合作社每年从盈余中按一定的比例提取的积累资金，其目的是用于弥补亏损和扩大再生产。
（三）国家扶持资金和捐赠
从国际上看，世界各国对合作社一般都有财政上的扶持。而合作社的制度安排和价值追求及对社会稳定的贡献，使其容易获得社会的各种捐赠，而合作社资金的有限性也需要其扩展资金来源，所以捐赠也就成了合作社的发展资金来源之一。
二、合作社产权的性质
在探讨合作社产权性质之前，首先需要明确的是合作社的产权结构。合作社财产的权利结构就是指占有权、使用权、收益权和处分权的主体构成状况和相互关系。作为企业法人，合作社的产权主体包括合作社和社员两类。合作社的产权尤其是财产所有权的性质的界定与合作社及其社员两类主体相关。
（一）学界关于合作社产权性质的观点之争
关于合作社的产权性质，理论界主要有以下观点：（1）私有产权说。合作社的产权结构以社员个人所有为核心，实质是私人产权。发达国家学者多持此种观点[2]。（2）集体产权说。合作社由联合起来的劳动者共同筹资，共同占有、使用生产资料，共同享有劳动成果，因而是社员的集体所有[3]。（3）复合产权说。该说认为合作社的产权是由两类性质不同但有联系的产权构成的：第一，合作社的产权是在直接生产经营过程中由众多数量大体均等的个人产权复合而成；第二，合作社的产权是由已经集合的个人产权与集体产权复合而成[2]。（4）多元所有、一元经营说。该说认为，合作社的产权和管理制度体现为：一是实行个人所有和集体所有相结合的产权关系；一是实行集体占有、使用的经营关系[4]。（5）合作社产权说。该说认为，合作社的股金的所有者是合作社，社员是合作社的投资人，其依所投之股金对合作社享有社员权。总体而言，合作社全部财产的所有人不是社员个人，也不是社员集体，而是合作社本身[5]。合作社产权的性质存在如此多的观点学说，而且至今没有形成共识，反映了合作社产权制度的复杂性。而合作社制度建设的基石应是作为其经济基础的产权制度，因而从理论上澄清它是无法回避和绕开的课题。
（二）合作社产权界定
合作社产权制度的复杂性除源于上文述及的合作社财产来源的多样性，另外还受合作社特有的属性和宗旨的影响。1.合作社属性、宗旨与产权合作社的最大特点是属利用者（用户、顾客）所有，这也是其最根本的属性。合作社产生的原因就是社员需要合作社这种互助合作组织来解决生产、销售、购买、贷款、保险等经营环节上靠个人无法解决的问题。因此，合作社是利用者拥有和控制的企业[6]。由于合作社是利用者所有的企业，因而它的宗旨是满足社员（利用者）的经济、社会和文化需要，是非营利性企业；合作社不具有公司那样的资本属性，不追求资本利润的最大化[6]。合作社的属性和宗旨决定了其一系列制度包括产权制度的特点。合作社必须以为社员谋取利益、服务社员为目的，而不是实现自身利益最大化。这一宗旨决定了其运作必须以同一性为条件，即合作社的财产所有者和惠顾者同一，可以完全重合，如果二者出现错位，并且错位达到一定程度，则合作社就发生性质变化[7]。合作社是社员劳动者和所有者双重身份合为一体或者使用者和所有者双重身份合为一体的组织。它依靠社员经济参与而生存和发展，为社员服务是合作社的惟一宗旨。所以，股金属于社员个人所有，入社时投人，退社时退出[1]。为防止股金的无节制征收使合作社沦为资本的工具，法律大都对社员的出资加以限制，“防止大股东的形成以及对合作社业务的控制，维护合作社的民主精神”[8]。同时，为体现合作社“社员人数及资本额均可变动”的原则，允许社员自愿退社，并有权请求退还其股金。但这会减少合作社发展所需的资金，动摇合作社对外联系的信用基础。因此，为促进资本的稳定，合作社都会从盈余中提取公积金来弥补亏损和扩大再生产。而正是这部分资金的产权归属成为解决合作社产权问题的关键。归结起来，如何在维护社员财产权利、调动其入社积极性的前提下维护合作社的稳定性和可持续发展成为确立合作社产权制度时着重需要考虑的问题。2.合作社各类财产所有权归属（1）社员出资由于前文所述原因，社员出资应归社员个人所有才能体现合作社的属性，实现其宗旨。前述“合作社产权说”认为包括社员股金在内的合作社全部财产都是合作社本身所有，以解释为什么合作社具有实质上对所有社员股金享有完整的占有权、使用权甚至处分权[5]。这种观点没有看到社员对股金的所有权是终极意义上的。社员拥有股金的所有权并不影响社员与合作社关系存续期间合作社为社员利益对包括股金在内的合作社财产的占有支配权。作为法人，合作社当然有法人财产权，这种权利的客体就是合作社财产，包括社员出资，其实质是一种经营权，与财产的所有权是并行不悖的。同时，社员股金也并非全体社员集体所有，这种观点是受“合作经济是社会主义集体所有制经济”观念的影响，认为社员出资后就失去了对自己出资的个人所有权，实际上是将合作社混同于集体所有制经济，这会导致合作社失去其独立存在的意义。合作社作为市场主体从产生时起就是建立在个人财产权的基础上的，这也是其区别于其他企业形态的根本属性，个人财产权的有效保护是社员参加合作社的动力。（2）合作社积累的公积金公积金的产权归属问题是合作社产权问题的症结所在。公积金的产权归属首先取决于其是否可以分割并量化到每个成员账户。传统合作社理论认为公积金不可分割，国际合作社联盟也持此观点。1995年国际合作社联盟曼彻斯特大会上通过的《关于合作社特征的声明》中提出公共积累不可分割。但是，也有学者反对公积金不可分割，如瑞典学者尼尔森指出，公共积累不可分割原则，使得合作社的公共积累越多，不可分割的集体资产比重越大，脱离社员控制和监督的财产就越多，合作社与社员的距离也越大，社员不再关心合作社的发展[9]。我国《农民专业合作社法》就规定了公积金可以分割量化到社员个人账户，“成员资格终止的，……退还记载在该成员账户内的出资额和公积金份额”。①公积金应否分割？笔者认为，应对合作社存续期间和终止时公积金的分割情况作出分别规定。在合作社存续期间，公积金不能分割。理由如下：第一，为合作社发展提供资金基础的需要。合作社是弱势群体的组织，社员经济实力往往较弱，能够投入到合作社的资金有限，再加上为维护民主和公平原则对单个社员入股的限制更造成资金的有限性，而且，在社员入社自愿、退社自由的原则下，社员退社就需退还股金，这会造成合作社财产的变动性和不确定性。而从盈利中提取公积金并保持其不可分割扩大了合作社可支配的资源，为合作社的发展壮大提供了物质支持。第二，扩大合作社交易、保护债权人利益的需要。因退社自由引致的合作社财产的变动性和不确定性以及由于捐赠的不稳定性和财政补助的有限性，会导致与之交易的相对人利益有可能缺乏足够的财产担保而面临风险，会降低相对人与合作社交易的积极性，这同样会成为合作社发展的制约因素。不可分割的公积金恰能对上述制度缺陷加以弥补，对保护相对人利益、鼓励其与合作社交易具有积极意义。当然，公积金不可分割可能会导致合作社积累基金越来越多，当积累基金在合作社自有资产中的比例达到一定程度（通常是50%）或者更多时，剩余控制权将出现不平衡。这也是上文中学者反对公积金不可分割的顾虑之一。此时，合作社内部相对富有的社员往往会利用相对控制权进行内部寻租活动，其主要方式就是通过压低收购价格、转移未分配储备金或留存收益来加以实现[10]。但这一问题并非必须通过分割公积金来解决。可行的做法是当公积金累计达到一定水平后，减少公积金的提取，直到公积金和社员出资总额达到适当的比例。在公积金不可分割的情况下，公积金的产权归属就非常明确了：社员共同所有，合作社对其拥有占有、使用、处分的权利，即经营权或支配权。在社员共同所有的情况下，这部分财产具有集体性质，在合作社存续期间，社员不得请求分配公积金，某一社员退社时也不能要求量化返还。而在合作社终止时，从合作社盈余中提取的公积金应允许在社员中进行分配，合作社公积金的最主要作用在于弥补亏损和转增资本扩大再生产，以维持合作社持续发展的能力，因此在合作社终止时该积累可以分配给社员。
（三）国家扶持资金和捐赠
由政府直接补助形成的财产，笔者认为，其终极意义的所有权归国家，合作社社员对国家投入资金形成的资产只享有收益权，而投入资金的占用权、使用权和处分权则由国家让渡给了合作社。因此，由政府直接补助形成的财产在合作社存续期间不宜量化分配给社员，在合作社终止时可以移交其他合作社或用做公共事业。因为政府的补贴体现了政府支持合作社的政策，是对合作社事业的扶持，而非谋求某一特定合作社社员权益的增加，这部分资金一般主要用于开展信息技术交流、社员教育培训、质量认证等有关合作社事业发展的公共项目。所以在合作社终止时，这一部分财产应继续用于支持合作社事业的发展，不能分配给社员。社会捐赠的性质类似于国家扶持资金，只是所有者虚化。这部分财产的处分与国家扶持资金相同，即不能分配给社员，在合作社终止时继续用于支持其他合作社发展。综上所述，合作社的产权是社员个人所有权、社员共同所有权和国家所有权复合的产权，合作社对合作社财产拥有的占有支配权，即经营权。
三、我国现行法律对合作社产权的规定及其完善
我国目前没有统一的合作社法。已颁布的《中华人民共和国农民专业合作社法》是合作社领域位阶最高的立法。《农民专业合作社法》中涉及合作社产权制度的规定。但是非常不明确，没有从根本上解决产权问题。关于农民专业合作社财产的形成，《农民专业合作社法》第四条第2款以及《农民专业合作社登记管理条例》第8条作了规定。上述法律法规规定了作为农民专业合作社产权基础的资产构成，即农民专业合作社财产一般由成员出资、公共积累、国家财政补助资金和社会捐赠等4个方面构成，对这些财产，农民专业合作社享有占有、使用和处分的权利。另外，《农民专业合作社法》其他一些条款对上述几类财产的权属问题作了进一步规定，但是仍存在一些问题需要改进。
（一）关于社员出资
《农民专业合作社法》对社员出资的产权归属应当说作了符合合作社本质属性和宗旨的规定，基本确立了社员对其出资的个人所有权。该法第21条规定“：成员资格终止的，农民专业合作社应当按照章程规定的方式和期限，退还记载在该成员账户内的出资额和公积金份额”。我国《农民专业合作社法》对社员出资的产权归属的规定是符合社员利益保护需要的。
（二）关于公积金
《农民专业合作社法》没有规定合作社公共积累的不可分割，而是规定将公积金量化为每个成员的份额记载于社员帐户，并规定成员资格终止的，应当按照章程规定的方式和期限，退还记载在该成员账户内的出资额和公积金份额。①该规定体现了合作社从20世纪五六十年代作为单纯的国家对农业进行社会主义改造、建立集体所有制的工具，向本源意义的合作社的回归，保护了社员对于合作社的财产权利。因此，有学者评价该规定体现了对农民在合作社中的主体地位的保护，对公共积累的个人量化克服了传统合作社产权模糊的弊端[11]。但是笔者认为，如前文所述的原因，这种公共积累的个人量化并在社员退社时返还有矫枉过正之嫌。为了增强合作社的对外信用和发展基础，未来合作社法对合作社公积金的可分割性应区别合作社存续期间和终止时两种情况分别加以规定，在合作社存续期间，公积金不得分割。我国台湾地区《合作社法》第23条即规定“社员对于公积金，不得请求分配。”在不可分割的前提下，在合作社存续期间这部分财产应属全体社员共同所有且不可分割，只有合作社终止时才能分配给社员。
公积金补贴和公积金的区别范文第3篇
关键词：房产税 不合理性 改革
中图分类号：F810.423文献标志码：A文章编号：1673-291X（2011）25-0016-03
住房即使社会民生的基本议题，也是宏观经济的关键领域。近年来，由于中国城市化进程的不断推进，加速了社会住房的需求，住房逐渐变成了中国的焦点问题。2008年，受二套房贷限制、全球金融危机导致的流动性短缺以及价格下调预期的影响，投资者和投机者的融资能力和购买意愿大幅下降，纷纷撤场。中央政府在2008 年下半年密集出台多项针对房地产的救市措施，包括多次下调存贷款基准利率和存款准备金率，此外，国际资本看好中国的经济前景，国内外投资者和投机者的融资能力和购买意愿迅速扩张。在这些政策的刺激下，2009 年中国房价开始一轮新的上涨，其幅度远高于金融危机前的2007 年。2010 年4 月，以“国十条”为代表的一系列政策出台，新一轮调控开始。2010 年的政策让许多专业人士惊呼“稳、准、狠”，但是，2010―2011年初，尽管中国出台了一系列政策来控制房价，但是房价的走势仍然连连攀升，在这号称史上最严厉的政策调控下，房价依然迈着上涨的步伐让我们望房兴叹。2010 年北京房价涨幅42%，位居全国各城市之首，四大一线城市新建商品住宅价格同比涨幅最小的是广州，也达23%[1] 。2010年下半年，政府和人民对于房产税的呼声也越来越高，希望通过房产税来打压房价，实现房价真正的调控。
一、中国热衷于投资房地产的原因分析
（一）2008年金融危机对中国的冲击――制造业危机
社会各界普遍认为，2008年的金融危机抑制了中国的房价，但是实际上，它却是加速中国房地产泡沫的元凶之一。2008年金融海啸的袭来，给中国制造业带来了巨大的冲击。在金融危机的冲击下发达国家进入经济的萧条期，对产品的需求下降，这就使得发展中国家促进出口的外部需求急剧减少。而发达国家的产品市场需求是中国主要的出口方向，外部需求的降低，必然导致中国出口规模的下降。
金融危机对于实体经济的冲击，使中国的进口规模也会大幅度下降。中国的民营企业一般处在产业链的最低端，通过最简单的加工出口来获得微薄利润（占售后总利润的10%）。而大部分外资企业处在产品设计、原料采购、物流运输、订单处理、批发经营、终端零售这六大真正获利产业链环节（占售后总利润的90%）。因为中国制造业的局限性和对外资企业的高度依赖性，加上金融危机给中国银行拉响了警钟，银行对企业的借贷更为谨慎，使得中国企业难以抵挡金融危机而纷纷倒闭。民营企业的生存环境进一步恶化。
中国为了渡过2008年的金融危机，投资4万亿来拉动内需，缓解金融危机对中国的影响，这项政策的出台表现中国对抗金融危机的积极性，但是从另一方面考虑这项政策也存在很大局限性，大量资金用在建设公路、铁路方面，使得中国已经饱和的铁路网变得过饱和。中国依靠大量投资建设铁路和公路从而带动相关企业生产和就业率增长，造成了中国短暂时间内GDP升高的“假象”。金融危机对中国真正的冲击是对民营企业的冲击，民营企业承载着中国近80%的就业人口总数，而大量的资金流入公路、高铁等建设，必定会使中国财政出现巨大坑洞，而地方政府为了填补资金的漏洞，唯一的办法就是增加税收，导致中国的民营企业经营环境更加恶化，从而使大量热钱从投资民营经济领域转向投资房地产，造成了中国内部经济的恶性循环。
（二）产能过剩和通货膨胀
后金融危机时代，由于出口贸易的严重萎缩，市场供给和市场需求之间的矛盾日益突出，使中国存在着严重的产能过剩的危机。产能过剩是指在一定时期内供大于求的表现，在市场需求不足的情况下就形成了产能过剩。中国经济已进入通货膨胀已是不争的事实。最近，国务院印发的一份通知中，钢铁、水泥、平板玻璃、煤化工、多晶硅、风电设备六大行业被确定为产能过剩调控和引导的重点。电解铝、造船、大豆压榨等产能过剩问题较为突出的行业也被点名，各行业的产能过剩，又摆在我们的面前。中国的产能过剩不仅是由于金融危机遗留的后遗症，中国本身的国有企业垄断的经济体制，也是造成中国产能过剩的一个重要原因。
2010年，由于中国发行9.59万亿信贷资金，造成了人民币的购买力严重下降，加上人民币汇率的上升，使得中国企业在接受金融风暴的冲击下雪上加霜。巨量信贷产生通货膨胀现实。2010年第二季度由于翘尾因素影响，物价指数大幅上升，引起市场恐慌，导致国内炒家大量入市，引起住房市场剧烈波动。而信贷的波动，按照现行商业银行制度，第一季度是贷款的高峰期，尽管银监会一再强调加强监管，这些信贷资金仍通过其他渠道大量进入炒家手中。同时国际投机客看准中国楼市，人民币升值预期，中国经济的良好增长，中国关于住房发展的政策，导致国际热钱的流入 [2]。
综上所述，中国的民营企业在自身无法盈利的状态下，只能改换投资方向。而现今社会，中国在通货膨胀等的压力下，只有房地产行业依然是供不应求，从而导致大量热钱涌入中国房地产。由于受到通货膨胀的影响，尽管百姓的真实需求比较稳定，但是缺乏理性，加上受到炒房客和舆论的影响，产生非理性消费，这些都将加速房地产市场的需求。再者由于人民币的升值，使得国际上一些金融机构的热钱涌入中国楼市，造成中国“房产盛世”的假象。
二、中国房产税的征收情况
房产税，又称房屋税，是国家以房产作为课税对象向产权所有人或者使用人征收的一种财产税。对房产征税的目的是运用税收杠杆，加强对房产的管理，提高房产使用效率，控制固定资产投资规模和配合国家房产政策的调整，合理调节房产所有人和经营人的收入 [6]。
（一）中国征收房产税的原因及现状
房产税是为中外各国政府广为开征的古老的税种。中国古籍《周礼》上所称“廛布”即为最初的房产税。至唐代的间架税、清代和中华民国时期的房捐，均属房产税性质。1949年中华人民共和国建立后，政务院《全国税政实施要则》（1950年）将房产税列为开征的14个税种之一。1951年8月政务院《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》，规定对城市中的房屋和土地征收房产税和地产税，税种名称定为城市房地产税，并在全国范围内执行。1973年简化税制，把对国营企业和集体企业征收的城市房地产税并入工商税，保留税种只对房管部门、个人、外国侨民、外国企业和外商投资企业征收。1984年改革工商税制，国家决定恢复征收房地产税，将房地产税分为房产税和城镇土地使用税两个税种。1986年9月15日国务院《中华人民共和国房产税暂行条例》，同年10月1日起施行，适用于国内单位和个人。2008年12月31日国务院了第546号令，宣布自2009年1月1日起废止《城市房地产税暂行条例》，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，依据《中华人民共和国房产税暂行条例》缴纳房产税 [6]。
房产税改革试点从短期来看，政策效应一定会对楼市造成心理冲击，房地产市场成交量也有可能下降，从而有助于抑制投机，稳定房价。在一般均衡分析以及严格的假定下，从需求层面来看，房产税改革直接增加了购房者的持有成本，压低了部分需求，因而带来房价的下降； 从供给层面来看，多套住房的持有者将会倾向减少持有房屋的数量，市场上房屋实际供给量增加，价格也就有所下跌。因此，从供需层面来讲，房产税的推出会导致房价一定程度下跌 [3]。
据上海市统计局公布的数据显示，今年第一季度，上海市商品住房销售面积同比下降23.5%。其中，140 平方米以上的商品住房销售面积下降超过30%。在价格方面，据《文汇报》报道，今年第一季度，上海市商品住房成交均价为每平方米22 237 元，环比下跌3%，同比上涨12% [4] 。这说明，政府房产税出台后房价的成交量虽然有所下跌，但是房价并没有如政府和百姓的预期。同时房价的上涨和房产税的征收使得房租上涨，百姓不但没有从房产税中得到好处和保障，反而大部分买不起房的租房者陷入更困难的境地。
（二）房产税征收时存在的问题
1.征税范围过窄抑制了房产税收入的正常增长。根据房产税条例规定，房产税只在城市、县城、建制镇和工矿区征收，农村不开征。这样，农村就被排除征税范围。随着中国经济的不断发展，在农村和城市交界处开办的工商企业越来越多，其问题日益突出，过窄的征税范围抑制了房产税的正常增长。
2.计税依据不尽合理，影响地方财政收入。现行房产税的计税依据采用从价计税和从租计税，从价计税是按房产原值一次减除10 %～30 %后的余值计算缴纳，这种计税依据暴露出来的矛盾是房产原值很难核算清楚，而且减除比例的确定没有合理依据。
3.项目繁多的收费扰乱了房产税功能的正常发挥。当前中国房地产业面对的税费数量与日俱增，在一些城市各种税费和地价约占总房价比例50 %左右，多达百余项，其中重复与不合理收费约占总房价30 %[5]。
四是房产评估与财产登记不够健全。现行房产评估制度不够完善，影响了房产税税额的正确计算。主要表现在法规之间衔接不够，统一管理协调难，评估机构相互扯皮，部门干预，使评估机构独立、客观、公正地开展评估受到影响，继而影响了对税基的正确核定和税收政策的恰当执行。另外，中国的财产登记管理制度不够健全，尤其是私有财产登记制度，还没有明确的法律规定，缺乏权威性的申报和登记档案，房产管理部门与税务部门的协作配合不够，造成房产税税源大量流失。
（三）中国征收房产税的自身问题
从中国征收房产税与美国征收房产税目的区别来看，一般认为征收房产税的情况是基于美国等发达国家房产税的执行，但是很重要的一点在于中国和美国的房产税征收有着本质的区别，美国房产税征收是为了提高房价，藏富于民。而中国房产税的征收则是为了压低房价，控制房价上涨。中国房产税征收的目的和美国背道而驰，而从中国现如今的国情和经济局势来看，因而中国的房产税在本质上存在很大的局性。中国房产税和其他税种的区别在于纳税人在没有创收的条件下，收取税费。
目前，房产税征收人群存在不合理性。首先，房产税征收对象存在误解，中国征收房产税真正的目的在于打压房价，中国的炒房人群是房产的短期持有者，而房产税的征收人群却是房产的长期持有者，这样就对房产税的征收对象产生误差，真正炒房的人没有受到房产税的限制，房产的长期持有者，即住房人群却无辜牵连。其次，房产的长期持有人包括一部分的富有人群，还有绝大多数的工薪阶级和退休阶级，房产税对富有人群的打击并不大，因为那部分人可以通过提高房地产租赁费用等方法，平衡房产税征收的损失。而剩下一部分不富裕人群才是房产税的真正打击对象。
国家运用房产税也存在不合理性。国家在运用房产税方面存在严重的问题，怎样去合理使用房产税，真正缓解房地产紧张的局势，才应该是政府首先要考虑的问题。房产税的征收可以给政府带来巨大的财政来源，以杭州为例，中国房产税的征收年平均率是0.8%。照这样去计算，杭州一年的房产税收入将超过该城市一年的预算，总额在400亿~500亿左右。面对如此惊人的税收总额，如果政府可以真正落实运用到百姓身上，才能体现税收的真正意义，但是面对中国目前存在的“三公”现象以及将大量资金流入到建高铁等领域，显然公民想得到真正的利益还遥遥无期。
老百姓要自己承担土地增值和房价折旧之间也存在矛盾。在国外因土地增值要收地产税，国外土地是私有化的业主拥有所有权，业主自己的土地增值了，国外的业主非常高兴，当然愿意交地产税。中国也准备征税，但问题是住房每年都在折旧跌价，中国的土地全部都是国家所有的，老百姓仅仅只有使用权而已。但土地又是持续增值，增值部分也是国家的土地增值，增值部分的物业税政府不可能向自己征收，因而转向老百姓，但老百姓的房在折旧贬值，为此，这部分价值只有转嫁去抬高房的价格，造成房价暴涨。征收房产税会使国家会更加强大，国富民弱会更加突出。
三、房产税并非解决中国高房价问题的良药
改革开放以来，伴随着住房制度改革的深化，中国基本建立了与经济体制改革进程相适应的住房新体制，并逐步建立了多项配套制度。城镇住房以及居住环境都发生了翻天覆地的变化。但是，由于住房制度体系仍处在逐步完善的过程中，长期看来，中国住房在许多方面存在着不少问题，而这些问题的解决也有不少挑战。这使得城镇居民的住房问题逐步演化成为中国经济、社会生活的焦点问题：不仅中低收入和贫困家庭的住房十分困难，而且大多数居民难以承受不断上涨的房价 [2] 。面对如此紧张的住房现状，政府应该立即采取措施，抑制房价升值。
1.加快住房保障建设既是民生目标，又对稳定住房市场，扩大住房投资，促进经济增长具有重要作用。中国政府应采取多种方式，来不断丰富和完善住房保障制度。比如采取长期的税收优惠、住房贷款担保等形式，提高居民的住房可支付能力；采取公共经济租赁房、经济适用房先租后售，同时扩大保障性住房的消费范围等形式，加大住房保障的保障范围。
2.改革完善住房公积金制度，提高居民的住房可支付能力。一是加强公积金制度的推广力度，应扩大其范围，涵盖弱势群体，加大中低、低收入居民的住房货币保障。二是促进公积金联名卡的推广，简化公积金提取程序，促进公积金的异地互贷，提高公积金的使用效率。三是加强公积金管理，增加公积金收益及其分配。同时，增加概念股基金的收益及其分配，对中低、低收入居民另外实行公积金存款补贴利率，以此提高居民的住房可支付能力。
3.完善经济适用房的经营管理模式。建立强制性的经济适用房回购制度。政府应控制经济适用房在二级市场上的流动。加强经济适用房的监管，严格控制经济适用房的面积，严审消费资格，定期进行经济适用房使用情况的监督，以免出现经济适用房分配不到位的情况。进一步完善廉租房制度。确保廉租房建设的资金来源，在扩大廉租房制度建设资金来源的同时，地方政府应严格按照相关规定将公积金增值收益和一定比例的土地收入投入廉租房的制度建设 [2]。
4.只有政府更多更快的建设经济适用房和廉租房，减少在建设和分配过程中的现象的发生，才能有效实现中国中低、低收入人群对房屋的需求，从而使得人人有房住，这不但解决了房价问题，也使得人民生活更加幸福，是达到社会和谐的重要保障。参考文献：
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[4]位宇祥.房产税政策试行3个月沪渝两地房价依然坚挺[N].中华建筑报，2011-04-30(2).
公积金补贴和公积金的区别范文第4篇
【关键词】保障性住房；财政角度；政策建议
一、引言
在中国网的“十二五”规划提建议一栏中“最希望生活中哪些方面有所改善”的调查中截至发稿时住房投票已达1187票排名跃居首位。近年来随着我国经济的快速发展人民生活水平的不断提高，人们最基本的吃穿问题已经得到了解决住房需求越发迫切住房问题日益突出。在西欧发达国家住房问题早就被纳入了国家的社会保障体系之内居民的基本住房权利是衡量一个国家社会保障体系是否完善的重要指标。我国是一个拥有十三亿人口的大国老百姓的住房权利能否得到保障是决定我国经济持续发展、社会持久稳定的重要因素。
因此切实解决与改善中国低收人居民家庭的住房问题实现“人人享有适当住房”的目标乃是构建社会主义和谐社会的重中之重。“健全廉租住房制度加快解决城市低收人家庭住房困难”这充分体现了中国党和政府对于住房保障体系建设工作的高度重视。
二、保障性住房的相关概念
不同情况的低收入家庭对保障性住房有租赁与买卖的不同需求。
廉租房：廉租住房是政府或机构拥有用政府核定的低租金租赁给低收入家庭。低收入家庭对廉租住房没有产权是非产权的保障性住房。
经济适用房：经济适用住房是政府以划拨方式提供土地免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金实行税收优惠政策以政府指导价出售给有一定支付能力的低收入住房困难家庭。这类低收入家庭有一定的支付能力或者有预期的支付能力购房人拥有有限产权。这是廉租住房和经济适用住房最本质的区别。
政策性租赁住房：政策性租赁房指通过政府或政府委托的机构按照市场租价向中低收入的住房困难家庭提供可租赁的住房同时政府对承租家庭按月支付相应标准的租房补贴。其目的是解决家庭收入高于享受廉租房标准而又无力购买经济适用房的低收入家庭的住房困难。
通过保障制度的完善不论是哪一类住房最终目的都是尽快地解决低收入家庭住房困难实现“住有所居”的目标这是最根本的。
三、中国保障性住房发展的历程
1995年中国开始实施“安居工程”为保障性住房的雏形。计划在原有住房建设规模基础上新增安居工程建筑面积1.5亿平方米用五年左右时间完成。安居工程住房直接以成本价向中低收入家庭出售并优先出售给无房户、危房户和住房困难户在同等条件下优先出售给离退休职工、教师中的住房困难房不售给高收入家庭。
1998年住房制度改革正式提出“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房中低收入家庭购买经济适用住房其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。
2006年出台“90/70”政策（即新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下户型必须占总面积比例的70%以上）市场结构开始向中小户型住宅转变并称尚未建立廉租住房制度的城市必须在2006年年底前建立并合理确定和公布今後两年廉租住房建设规模。
2007年提出住房保障制度的目标和框架，即以城市低收入家庭为对象进一步建立健全城市廉租住房制度改进和规范经济适用住房制度，加大棚户区、旧住宅区改造力度力争到“十一五”(2006-2010年)期末使低收入家庭住房条件得到明显改善。
2008年底提出争取用三年时间基本解决城市低收入住房困难家庭住房及棚户区改造问题。计划2009年到2011年全国平均每年新增130万套经济适用住房。到2011年年底基本解决747万户现有城市低收入住房困难家庭的住房问题。
2009年制定保障性住房发展规划计划2009年到2011年解决750万户城市低收入住房困难家庭和240万户棚户区居民的住房问题。
2010年全年要建设各类保障性住房和棚户区改造住房580万套改造农村危房120万户。2010年中国加速推进保障性住房的建设中央首次与地方政府签订了目标责任书要建580万套保障性住房和棚户区改造住房并明确年底考核问责.但究竟效果如何仍取决于政策的进一步落实。
四、从财政角度看我国保障性住房的建设
当前保障性住房的资金主要来源有两个方面：一是中央财政补助；二是地方各级政府的资金投入除了公积金增值净收益部分还有土地出让净收益中不低于10%的部分用于廉租住房建设。在实际实施中出现越是经济落后地区住房条件越差政府保障任务也越重其对资金需求也越多这也造成了地方政府难以完成建设目标。
中央财政对的情况看对廉租房的建设每平方米300元、400元给予补助，而实际造价约1400元一线城市更高中央补助过低加上地方财政的紧张造成建设目标的不可能实现；而经济适用住房是政府以划拨方式提供土地免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金实行税收优惠政策同商品房相比经济适用房的建设几乎不对地方财政产生贡献因此吸引力也大大减弱如果没有行政手段要求地方政府对经适房的开发动力远远低于商品房的开发。
从地方财政情况看入不敷出现象日益严重近4年来地方财政收入平均只占财政支出的60%左右此外政府行政考核标准主要集中在经济发展上为了指标上争先进地方政府官员竭尽财力、甚而不惜巨额负债加大投入促进地方经济发展因此地方现有财政情况难以支持保障性住房的大规模建设经济落后地区尤为严重。
根据2005年国家建设部级民政部的调查显示我国城镇人均住房建筑面积在10平米以下的低收入家庭有近1000万户其中低保家庭约400万户为了切实解决这部分低收入家庭住房问题2007年国务院下发了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》开始加大保障性住房建设的力度。截至2008年底根据统计已有253万户得到了解决因此2009年政府工作报告中提出争取用三年的时间解决750万户城市低收入家庭住房困难和240万户棚户区住房问题同时在2009年到2011年全国平均每年新增130万套经济适用住房。
2010年保障性住房建设的完成情况：首先280万户的棚户区改造预计需要资金2350亿元而中央财政扶持资金只占总投资的20%-25%左右剩余75%左右的资金来自地方政府企业自筹与职工自筹；其次180万套廉租房建设预计需要资金1500亿元。这两项投资总额达3850亿元而2010年中央财政安排用于保障性住房建设的资金只有632亿元这也意味着约3200亿元的资金需要地方政府及棚户区企业及个人来解决2009年这两项建设地方需要资金1200亿元左右这也意味着地方新增资金压力2000亿元左右地方财政的持续恶化很难100%完成今年的目标。
长期来看如果不能解决保障性住房建设对政府资金的严重依赖性就很难从根本改变其发展的瓶颈经适房、限价房虽然利润率较低但可以形成快速周转因此未来逐渐依托拥有建筑公司的开发企业有可能成为一种趋势。对资金需求较多的廉租房与公租房我们认为在没有彻底解决系统制度的完善前很难有其他资金的参与换言之只有将包括诚信制度在内的管理体系健全后才会吸引社会资金参与到拥有固定收益的租房建设。
五、对我国保障性住房建设的建议
目前，从我国的实际情况来看社会保障性住房建设已经成为政府干预住宅市场的一项重要政策工具。但实际操作过程中由于资金瓶颈与体制落后出现了强大需求与有限供给之间的矛盾、制度化实施与运行体系混乱的矛盾。资金来源是社会保障性住房建设中的一个关键问题。
从国外经验来看保障性住房建设的资金来源主要有以下途径：（1）财政用于保障性住房建设资金和租金补贴均占一定比重且是一种常态；（2）以政府信用适度举债用于公共基础设施建设和增加公益性资本项目投入；（3）房地产信托基金和住房信托基金融资。总之政府在大力推动住房建设的过程中逐渐由开始的直接提供资助的角色转为担当协助者及促成者最大程度地发挥市场机制的作用。
相比之下我国保障性住房建设的资金来源尚有以下不足：一是政府财政支持没有形成常态；二是融资渠道和工具单一加之保障性住房的供应对象过于狭隘很难通过政策工具和金融创新来动员更多的社会资金参与保障性住房建设。
低收入家庭住房的收购和建设需要大量的资金投入必须建立稳定的资金来源。低收入家庭的住房供应具有社会保障性质应主要由政府来承担。但是根据我国现有的条件仍然需要实行国家、集体、个人共同承担的办法建立多渠道的资金筹措机制。建议在坚持以财政预算安排为主的前提下扩大以下资金供应渠道。
一是使用公积金增值部分。每年在扣除预留风险基金后将公积金增值资金的一定比例转为低收入家庭住房保障基金。二是使用出售旧公有住房的回收资金和拆除旧公有住房的补偿部分资金。三是规定开发商在建设商品房时必须贡献一部分利润供开发低价房使用。四是拍卖政府机构闲置的办公用房。五是通过定期举办社会募捐活动发行社会福利奖券等途径筹集一部分住房保障资金。
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[4]高群.关于我国保障性住房的经济学思考[J].经济导刊，2010（10）
公积金补贴和公积金的区别范文第5篇
区域金融稳定与房地产行业之间的关联性，已成为我国经济学界研究的热点之一。区域金融的不稳定性往往是由个别部门或者行业的风险在该区域内传播，或者由经济联系密切的区域之间的互相扩散而引起的。作为资金密集性行业，房地产行业与区域金融稳定性之间存在密切的关联性，其经济状况的变动，势必会传导到金融市场，引发金融行业的变动。当前房地产行业不景气，给其上下游相关联行业造成严重负面影响，这不可避免地会对区域金融稳定造成不良影响。2015年12月21日中央经济工作会议认为，2016年经济社会发展特别是结构性改革任务十分繁重，战略上要坚持稳中求进、把握好节奏和力度，战术上要抓住关键点，主要是抓好去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板五大任务。鉴于房地产行业对于区域金融稳定的重要程度和当前“去库存”的迫切需要，本文试图从房地产“去库存”视角来探究其对区域金融稳定的影响。
一、文献综述
近些年来随着我国房地产行业的快速发展，许多学者从不同角度研究了房地产行业对区域金融稳定的影响，其研究思路和视角是多维度的，归纳起来主要有下列几种。第一，研究了房地产泡沫对区域金融稳定的影响。随着房地产行业对于国民经济整体运行的影响越来越大，学者们认识到房地产泡沫对于区域金融稳定的影响，其指标被越来越多的学者纳入金融稳定综合评价的范畴进行研究。吴航（2000）将反映金融风险的指标分为经济总体态势、经济结构、外贸、金融、货币、财政、信贷、经济泡沫等部分，并给出了指标阀值分别进行讨论[1]。吴成颂（2011）全面设计了金融危机预警的评价体系，并在反映经济泡沫的指标中引入了房地产行业增长情况，结果发现，从2008年上半年开始，中国金融稳定状况存在一定的波动[2]。第二，分析了房地产价格变动对区域金融稳定的影响。沈悦、张珍（2007）采用房地产价格增幅与GDP增长率的比值来反映房地产行业状况，并使用主客观赋权法对指标进行处理，发现1995―2005年期间中国的经济运行状况较为平稳[3]。郭春风（2013）研究了房地产价格波动对金融稳定性的影响，结果表明，房地产价格波动给金融稳定带来长期的负向效应[4]。第三，从房地产业状况与地方财政的关联性方面，阐述了房地产对区域金融稳定的影响。谭中明（2010）在其设计的金融风险评价指标体系中，建立了八个子模块，引入了地方GDP增长率、地方财政收入增长率等区域指标，同时将房价投资增长率等指标纳入特殊影响因素子模块进行研究，结果显示，房价的高增长给区域金融带来了一定的影响，加剧了金融体系的脆弱性[5]。第四，把房地产行业作为风险来源部门，论证房地产行业经营状况对区域金融危机的影响。在这一研究视角下，一些学者使用多种方法探索房地产与区域金融稳定性之间的直接或者间接关系，将房地产行业和其他部门作为风险的来源部门，并将金融部门的风险作为风险的最终发生部门。比较有代表性的是王维安、贺聪（2005）的研究，其通过构建理性预期的双市场、双房地产企业的一般均衡模型，从经济学理论角度说明不同地区间房地产市场是存在差异的，并对区域房地产市场风险的产生和扩散机制进行阐述。研究结果显示，房地产跨区投资等因素使得该市的房地产市场受到显著影响，并指出经济发展水平较低的城市容易受到外界干扰，从而成为风险源头[6]。第五，从区域性与整体性相结合的角度，分析房地产行业对区域金融稳定的影响。宋凌峰、叶永刚（2011）将区域层面的风险分为公共部门、企业部门和金融部门三个方面，以地方财政缺口率、企业违约距离作为解释变量，以金融部门的不良贷款率作为被解释变量，并采用面板数据模型进行实证分析。结果表明，风险主要来源于企业部门和公共部门，并向金融部门扩散[7]。惠晓峰等（2013）使用结构方程模型，将房地产景气指数纳入金融压力的范畴，同时将房地产投资纳入实物投资的范畴，对金融风险的传递途径进行研究[8]。随着空间经济学的兴起，越来越多的学者开始试图将空间理论和区域金融相结合，并将空间计量方法应用于区域金融风险的研究。吕勇斌、陈自雅（2014）在宋凌峰、叶永刚的研究基础上，采用空间面板模型对其实证方法进行了扩展，其结果不仅证明了公共部门――金融部门、企业部门――金融部门风险的传递性，同时明显显著的空间相关系数也证明了区域金融风险之间的空间相关性是确实存在的[9]。
从相关研究来看，综合评价类文章大多用综合指标对区域金融稳定状态做出判断，而在探索某个部门（或房地产行业）对于金融稳定的影响时，问题便出现了：某些房地产指标可以作为评价指标，即本身存在于金融稳定评价指标体系中，但研究者的目的主要是将其作为解释变量放入回归方程时，此时便会采用一些折中的做法，比如用单一指标（银行不良贷款率等）作为金融风险的评价指标，这与区域金融稳定性的综合评判准则是有差别的，得出的结论往往会有些偏差。从房地产行业视角研究区域金融稳定性时，如何准确选择区域金融稳定性综合评价指标和房地产行业指标是个比较难以解决的问题。在已有的研究中，房地产行业对于区域金融稳定性的影响研究已有不少，但是涉及房地产库存指标的相关文献，尤其是实证文献不多，在当前房地产“去库存”化的经济背景下，有必要将其引入研究。
二、指标选取与数据来源
（一）基于房地产视角的区域金融稳定综合评价指标的选取
金融稳定或者金融风险不是单一的指标，而是综合性指标，金融系统的稳定不能完全等同于金融稳定，区域金融稳定指标的选取也应当依据区域经济的特点来具体选取。尽管已有的研究中，金融稳定评价指标体系从国际层面、国家层面、区域层面已经囊括的十分全面，在本文的研究中，同一年的数据在不同区域是相同的，难免对模型的拟合优度产生影响。由于房地产行业对于地区经济总量指标具有直接性的影响，同时已有研究表明，总量指标（如GDP）与房地产价格等有直接关系[10]。同时，本文研究的重点在于库存总量对于金融稳定的影响，因此，在综合评价中并未采用增长率指标，而是采用总量指标。笔者充分借鉴国内外已有的研究成果，本着指标精简化、区域特征明显化与房地产行业高度相关化的原则，消除了大量冗余指标，对已有文献中影响区域金融稳定指标进行综合选取。借鉴已有区域金融稳定综合评价和房地产相关文献之后，将地区GDP、财政收支比（财政收入/财政支出）、实际利用外资、进口总额/出口总额、金融机构存贷比、保险密度、不良贷款率、固定资产投资额、失业率纳入区域金融稳定性指标体系，GDP以2006年为基期进行价格调整，其中不良贷款率、失业率为逆向指标，对其进行正向化处理。
（二）房地行业发展指标、房地产行业库存指标的选取
以往的文献中，关于房地产库存的指标定义很少。韩国高（2015）的研究中，用各省商品房施工面积和销售面积之比衡量地区库存[11]。鉴于与房地产行业相关的统计数据中，商品房待售面积更为直观，同时，可以明确区分库存的年限，得出更详尽的结果，笔者最终选取的房地产行业库存指标包括待售3年以上房屋面积（记为KCA）和待售1～3年房屋面积（记为KCB）。房地产行业发展指标包括房地产行业增加值（记为ZJZ）、房地产企业待开发土地面积（记为KCTD）、房地产平均销售价格（记为JG）、房地产企业利润总额（记为LR），并使用居民消费价格指数对其进行调整。考虑到人口流失等现象是造成不发达地区房地产库存增加的重要原因，且上述指标在某些地区的特定年份出现负增长从而无法对其增长率取对数，为了与区域金融稳定综合评价指标的总体性相对应，笔者未采用人均指标和增长率指标，而是采用总量指标。为了消除数据的异方差性和量纲差别，借鉴谭中明（2010）的做法[5]，对研究数据进行对数标准化处理，为了表述方便，在下面的研究中，仍以原始变量命名。
（三）数据来源样本说明
综合评价数据来源于中经网数据库、《中国统计年鉴》、各地区金融运行报告等，房地产指标数据来源于《中国房地产统计年鉴》，样本区间为2006―2013年。其中西藏地区的不良贷款率等指标存在部分年份的缺失，考虑到2008年为楼市的拐点，本文用2008年数据替代缺失数据。笔者将中国31个省份划分为东、中、西部三个地区分别进行建模分析，东部地区包括北京、天津、河北、辽宁、上海、江苏、浙江、福建、山东、广东、海南；中部地区包括山西、吉林、黑龙江、安徽、江西、河南、湖北、湖南；西部地区包括四川、重庆、内蒙古、贵州、云南、西藏、陕西、甘肃、广西、青海、宁夏、新疆。
三、房地产库存对我国区域金融稳定影响的空间面板分析
（一）区域金融稳定综合评价得分计算
为了节省篇幅，在此不予陈述其理论和计算方法，仅列出因子分析结果：KMO检验值为0.604 0，Bartlett的球形度检验近似卡方为1 625.935 0，P值为0.000，比较适合采用因子分析。本文的数据最终提取四个主因子，总方差贡献率81.475。对特征值进行归一化处理之后，加权计算综合因子得分即为区域金融稳定综合评价得分，记为WD，做为模型的被解释变量。
（二）模型检验
1. 空间相关性检验及模型整体性检验。鉴于综合评价数据中存在GDP指标，本文的空间权重矩阵并未引入经济权重矩阵，而是直接采用二进制的空间相邻矩阵，记为W。空间相关性检验中，东部地区模型的Moran’I的值为0.225 0，P值为0.001 0，中部地区模型的Moran’I的值为-0.142 0，P值为0.002 1，适合采用空间模型进行分析。西部地区模型Moran’I未通过显著性检验，但为了对比结果，仍然将其列出，不做为重点分析的对象。模型整体性检验结果中，东部地区模型LR检验统计量的值为36.812 7，Wald检验统计量的值为43.567 2，P值均为0.000 0；中部地区模型LR检验统计量的值为32.034 0，Wald检验统计量的值为38.293 0，P值均为0.000 0，面板数据模型整体检验结果较好。
2. 空间面板模型选择。进行空间面板相关性检验之后，需要确定空间面板模型的形式。通过分别计算三个地区空间滞后面板模型和空间误差模型的拉格朗日乘子，并对检验结果做出比较之后，本文最终选择空间滞后模型（SAR Panel）进行分析。最终得到的模型形式为：
WD=ρW?WD+Xβ+ε，ε～（0，σ2I）（1）
X=（KCA，KCB，ZJZ，KCTD，JG，LR）（2）
其中，WD为区域金融稳定综合评价得分，ρ为空间滞后项相关系数，W为空间权重矩阵，X为解释变量矩阵，β为系数矩阵，ε为随机扰动项。
3. 固定效应和随机效应的选择。从定性角度来看，当研究的样本局限于有限个体进行面板建模时，采用固定效应是更为合适的选择。本文主要研究各个地区房地产行业对其金融稳定性的影响，属于实际经济问题，故适合采用固定效应模型。从定量角度来看，本文借鉴李纪生等（2010）采用的检验方法[13]，在东部模型中LR for FE检验统计量的值为143.285 4，LR for RE检验统计量的值为43.247 0，Hausman检验统计量的值76.843 6，P值均为0.000 0，在中部模型中LR for FE检验统计量的值为125.845 6，LR for RE检验统计量的值为33.346 2，Hausman检验统计量的值58.068 0，P值均为0.000 0，西部地区模型同样通过了固定效应检验，因此支持选择固定效应模型进行分析。鉴于房地产行业在地理位置上的区别及其影响更为明显，本文选取空间固定效应结果为主要分析对象。
（三）房地产库存状况对我国东部及中西地区金融稳定影响的实证结果分析
表1为东中西部地区空间面板回归结果。可以看出，东中部地区模型各项指标均大多良好，而西部地区模型中大多指标均不显著，因此在下面的分析中，以东中部地区模型结果进行主要分析。模型的拟合优度在东中部地区分别达到了0.977 8和0.800 1，拟合程度良好。空间滞后项相关系数ρ在东部地区模型中为0.267 9，P值为0.008 6，在中部地区模型中为-0.236 0，P值为0.002 1。说明区域金融稳定的影响在两个地区内部均存在较强的空间溢出效应，此效应在东部地区为正，在中部地区为负。
1. 积压性库存指标分析。本文将3年以上房屋待售面积（KCA）称之为积压性库存。从模型结果来看，东部地区空间面板结果中，其系数为-0.089 2，P值为0.001 9；中部地区空间面板结果中，其系数为-0.191 3，P值为0.000 0；西部地区空间面板结果中，其系数为-0.116 5，P值为0.395 5。这说明在东部及中部地区，过高的房地产库存量对于区域金融稳定均存在明显的负面影响，对西部地区金融稳定可能存在潜在性负面影响。
积压性库存对我国东部及中西部地区金融稳定都具有共同性、持续性的危害，是因为：第一，过高的库存直接使得房地产企业资金回笼不足，从而影响其偿还能力，银行的直接贷款回收难以得到保证，对金融系统造成直接影响。第二，房地产市场的本身特征决定了其和其他市场存在着极其密切的联系，比如原材料水泥、钢铁市场、附属的装修材料市场等。房地产行业和这些行业之间存在一种“一荣俱荣，一损俱损”的关系，一旦房地产行业的发展遇到困难，其风险间接地通过影响其他行业，进而影响区域金融稳定性。第三，高积压库存量使得房地产企业还是难以获得合理的贷款，因为巨大的库存让银行存在疑虑，认为其发展势头跌落太快，进一步阻碍了房地产企业的资金来源，一些抗风险能力较弱的房地产企业失去资金来源，无法保证其继续盈利，从而之前银行贷款无力偿还，造成银行系统不良贷款率增加，产生恶性循环。
积压性库存对我国区域金融稳定的危害具有持续性，是因为积压库存难以短期内消化，第一，从消费者的购买意愿来看，大多数人购房热情逐渐回归理性，持观望态度。虽然各地纷纷采取取消限购的政策，但对提升消费者的购房欲望并未产生太显著的影响。另外，由于积压时间较长，房屋存在折旧、磨损等问题，也会对真正需要住房的消费者的购房选择产生影响。第二，从房地产行业和消费者需求角度来看，每年房地产新增面积虽然在2008年之后有所回落，绝大部分地区的新增楼盘基本能满足消费者的理性购房需求，从而不可避免地对积压库存房屋的销售产生影响。第三，二手房交易市场的影响也会造成积压库存的增加。二手房买方以较低的价格购买房产，而卖方中的一部分进而追求更舒适的住房，成为高档公寓甚至别墅的消费者，由于此类高档住房的平均价格远远大于二手房的平均价格，多套住房换一套住房的现象应该是存在的，这就会对库存三年以上的住房市场的交易量产生影响，使得开发商手中的积压库存难以销售。因此，减少积压性库存是我国房地产行业面对的一个相对长期性问题，积压性库存对我国金融稳定的影响必定要持续一个较长的时间。
2. 短期库存指标分析。本文将1～3年待售面积（KCB）称为短期库存。表1结果显示，KCB在东部地区和中部地区模型中分别得到了相反的结果。东部地区空间面板结果中，其系数为0.115 5，P值为0.000 0；中部地区空间面板结果中，其系数为-0.126 9，P值为0.000 0；西部地区空间面板结果中，其系数为-0.026 3，P值为0.764 7。可见，短期库存增长对东部地区金融稳定有一定的维系作用，而对中部地区的金融稳定则具有危害作用。与积压性库存的情况一致，对西部地区金融稳定可能有潜在性负面影响。
结果显示，短期库存对我国东部地区金融发展有其存在的价值，而对中西部地区金融稳定具有相反功能。短期库存对我国区域金融稳定之所以会产生差异性影响，是因为：第一，东部地区经济发展状况、消费者购买力等领先于西部地区，这样就保证了短期库存的消化力度，同时大量人口流向北京、上海、天津、广州、深圳等东部沿海城市，一些地区与房产挂钩的户籍政策保证了其有相对稳定的购买人群。第二，从房地产行业发展成熟度的角度来看，东部地区房地产行业早于中西部地区房地产发展却是不争的事实，东部地区的房地产行业相对成熟，相对于中西部地区，东部地区的房地产价格变动也相对稳定。第三，中西部地区房地产行业近几年跟随了东部地区的步伐，房地产投资、建设力度加大，但是其价格涨幅和消费者的购买力并不匹配，房价的大起大落，由于区位相对劣势，金融系统相对脆弱，经济相对落后，人口密度等也不及东部，无法保证其相对稳定增长的房屋购买力，这就造成了短期库存难以快速消化，对房地产行业的资金回流造成不利影响，进而影响区域金融稳定性。
3. 房地产行业发展指标分析。房地产增加值（ZJZ）、在东部和中部地区模型中的系数分别为0.230 8和0.227 6，P值分别为0.000 0和0.004 9；西部地区模型系数为0.05，P值为0.874。结果说明，东、中部地区经济增长是区域金融稳定的基础保障，由房地产业增加值占国内生产总值的比重逐年上升可以看出，房地产行业通过拉动内需带动区域经济增长，从而维系区域金融稳定。从产业角度而言，房地产业与许多行业存在直接与间接的联系，房地产业的健康稳定在一定程度上决定了其他行业的健康稳定，进而影响区域金融稳定。同时，房地产业的健康发展有利于金融体系的稳定，目前来看与房地产相关的直接贷款和间接贷款占人民币贷款余额的总比例很高，房地产行业发展受限是银行业不良贷款反弹的重要原因。因此，保持房地产业的健康稳定发展对于金融体系的稳定具有积极意义。待开发土地面积（KCTD）在东部地区模型中的系数为0.077 5，且显著为正，说明经济较发达地区的房地产企业保持稳定的土地留存，对缓解土地价格涨幅过大、稳定地方财政起到积极的作用。而在中、西部地区中，其系数未通过显著性检验，可能是由于政府出让土地，增加财政收入，是区域金融稳定的有利因素，但是同时也可能随着房价起落，造成地方债务危机和银行信贷危机。房屋平均销售价格（JG）在东部地区模型中的系数为0.152 1，P值为0.000 0，在东部地区模型中的系数为-0.285 1，P值为0.018 3，在西部地区模型中的系数为0.294 5，P值为0.020 6。房地产企业利润总额（LR）在东部地区模型中的系数为-0.061 3，P值为0.026 7，在中部地区模型中的系数为0.222 2，P值为0.002 1，在西部地区模型中的系数为0.362 2，P值为0.071 2。说明房地产行业在东部地区的高利润现象和中部地区的高房价现象是造成地区金融不稳定的重要原因。
四、结论与政策建议
（一）结论
1. 房地产行业积压性库存无论对经济较发达地区还是对经济欠发达地区，都会带来明显的或潜在的金融不稳定，因此，各类地区都需要给予高度重视，需要采取稳妥有效的政策逐步减少这类库存，进而消除危及区域金融稳定的隐患。
2. 房地产短期库存对房地产市场发展成熟地区、经济较为发达的地区有其存在的价值，对区域金融稳定性产生良性影响，适当的短期库存不足以导致价格疯涨，反而会降低房地产价格起伏过大带来的金融不稳定因素。在这些地区，稳定适度的短期库存是保证房地产价格起伏不会太大的一个重要因素，在一定程度上有利于维系区域金融稳定性。
3. 房地产短期库存对房地产市场不成熟、经济欠发达地区的金融稳定会带来直接的危害性，因此，这些地区要高度重视短期库存问题，采取积极有效的“去库存”措施，以防范由区域性金融不稳定转化为区域性金融风险。
4. 房地产行业健康平稳发展有利于促进区域金融稳定，东部地区的高利润现象和中部地区的高房价现象是造成地区金融不稳定的重要原因。
（二）政策建议
1. 以区域经济发展特征为依据，因地制宜采取相应措施。房地产库存的分布区域和对区域金融稳定性造成的影响是有差异的，鉴于此，“去库存”要对象明确。对于经济较发达地区的积压库存，不能盲目地靠加大农民工市民化进程来消化，而是应该放松“限购”“限外令”的限制范围，采取政府加大购房补贴的措施鼓励消费者按需购买住房，减少积压库存。积压库存较高的个别地区，可由政府搭建平台，尝试把存量房转化为公租房和安置房再转租给租客，为供需双方提供保障。同时保持稳定的房地产短期库存量，尽量避免过度刺激消费者的购房投资行为造成房价起伏过大。
对于经济欠发达地区，要加大农村居民、农民工购房补贴力度，实行户籍准入制度与购房挂钩，鼓励农村居民进县城买房，这样既可以使此类人群享受更好的教育医疗资源，同时可以拉动住房消费，逐渐消除房地产库存。在经济欠发达地区要从根本问题出发鼓励农民和农民工进城买房，就要促进产业配套向经济欠发达地区转移，通过带动农业经济体系的发展来增加农民收入。同时要加强此类地区的城市建设，使繁荣的产业经济、多样的就业渠道、完善的职业教育、科学的城市管理和足够的环境承载能力相配套，保证户籍制度改革必须与完善的城市公共服务和社会保障相配套，提高城市价值，吸引农民进城、回城买房，促使人口回流，稳定就业和居住。
2. 国家宏观政策与地方微观政策相辅相成，提高消费者购买力。从宏观上看，国家采取的宏观政策主要为降息，央行实行降息政策，减少了后续购房的消费者成本，可以减轻其购房负担，刺激住房消费。从微观上看，要赋予地方政府更多自主权，让地方政府可以切合实际制定标准，灵活出台减免税费、降低购房首付比例、实行补贴性的政策等措施来进行房地产调控，缓解地方房地产销售困境。对于高库存地区，地方政府可以考虑放松对住房公积金的捆绑力度，提高住房公积金的使用效率。特别是相对于流动性强的人群，住房公积金可实现某几个地区之间的流通，实现住房公积金缴存异地互认和转移接续，鼓励他们在原籍购房，同时取消住房公积金中间费用，主要包括个人住房贷款保险、公证、新房评估和强制性机构担保等收费项目，实现“零收费”，减轻购房消费者的贷款负担；还可以将农民、个体经营者纳入住房公积金的使用人群，带动地区房地产消费。
