社区养老的盈利模式

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社区养老的盈利模式范文第1篇

【关键词】：养老地产、盈利模式、房地产企业

一、养老地产的盈利模式

养老地产指的是终端客户为老年人和准老年人（退休准备期的老年人）的地产产品，是养老产业链中重要和基础的环节之一，是地产产品市场中深具潜力的一个板块[1]。

1、国外养老机构盈利模式

国外发达国家的养老市场较为成熟，其针对养老的预防性需求、支持性需求、长期看护需求和精细看护需求等不同细分市场，提供活力居住社区、独立居住社区、协助居住社区、护理居住社区及持续看护社区等五种类型的养老社区业态。其盈利模式包括开发收入、租金收入、服务收入、管理收入及增值收入。

2、国内养老机构盈利模式[2]

国内养老产品主要有三种：一是保险资金推出的升级版养老机构，即把养老地产视作商业地产项目长期经营；二是开发商推出的养老地产项目，采取在项目开发过程中配建针对老人的住宅；三是政府部门推出的有福利性质的养老设施。盈利模式主要包括出售型盈利模式，如北京太阳城老年社区，及运营型盈利模式，如上海亲和源老年社区。

3、未来国内养老社区的主要盈利模式[3]

通过对以上国内外养老社区盈利模式的分析，我们认为养老社区项目未来的盈利模式应以土地开发收入、房地产开发收入、物业增值收入、物业租金收入、配套服务收入及管理输出收入这六块收入为核心点。

二、房地产企业介入方式比较

针对目前国内房地产市场现状，结合养老项目的具体运作，房地产开发企业有几种介入方案可以选择，包括：纯土地一级开发、纯养生项目开发、养老项目为主配建一定规模商品住宅、以及一二级联动，出让养老项目以外建设用地等，下面以实例对几种方案作以分析：

* 项目概况

某养老养生生态城项目，位于京津唐环渤海区域，项目规划面积15.2平方公里，项目区位辐射力强、交通便利、自然环境好、发展成本低、市场支撑有力，适合建设规模较大、示范性较强的大型综合性养老养生基地。

* 项目发展方案

方案1：纯土地一级开发

对生态城启动区的土地资源进行统一整理和开发，并按市场价全部上市交易，据此获取开发利润，判断在常规市场条件下（养老项目不介入），项目的土地价值及投资收益水平。

开发规模：15.2平方公里（其中可出让8.26平方公里）。

开发进度：分四期开发，每期开发周期为3年，总共持续约12年，每年开发量约为70公顷，土地在开发完成后延后一年出让。

土地出让价格：2009年土地基准出让价格按90万/亩考虑，价格年增长率假定为5%。

方案2：纯养老项目开发

根据目标客群的人口数量，合理规划养老项目的建设规模，对所占用土地及养老项目自身的开发成本和市场收益进行综合测算，判断纯粹的养老项目开发（不含额外的商品房开发和土地出让）的经济可行性。

开发规模：1.21平方公里（约占生态城启动区可建设用地的15%）。

开发进度：分四期开发，各期开发规模为15%、15%、20%、50%。项目从2010年开始，到2021年建设完工，持续12年。

会员销售进度：在前期策划和建设阶段即进行项目营销推广，项目建成后开始入住，每期社区第一年入住率为20%，此后每年递增10%，最高入住率为80%（国际上成熟养老社区稳定阶段入住率可达90%以上）。

方案3：养老项目为主，配建同等土地规模商品房

考虑配建一定规模的商品房，以提高收益水平，评价商品房开发对养老项目收益的贡献。

开发规模：1.21平方公里为养老基地，1.21平方公里建设商品房。

养老基地开发进度及会员销售进度：同方案2。

商品房产品及开发进度：商品房规划为低密度产品，容积率为0.6，规模为72.7万平米。与养老基地进度相对应，也分为四期，每期开发量为25%，持续12年。

商品房销售价格：本项目低密度产品基准价格（2009年）按6000元/平米考虑。

方案4：一、二级联动，出让养老项目以外建设用地

进行全部15.2平方公里的土地一级开发，除养老项目之外的可建设用地全部出让，以获取利益，并享受养老项目对周边土地所带来的溢价和增值空间，评判综合开发方案的经济可行性和合理性。

开发规模：1.21平方公里为养老基地，其他土地全部出让。

养老基地开发进度及会员销售进度：同方案2。

土地开发及出让进度：分四期开发，持续12年，各期土地开发后延后一年出让。

土地出让价格：根据前文测算，2009年土地基准出让价格为90万/亩，考虑到养老城项目对区域的重大推动作用，未来土地价值将显著提升，其价格年增长率假定为10%（前5年），之后为5%。

* 不同方案的财务测算

表1：不同方案财务测算结果

编号

总开发成本

自有资金投入

税后IRR

税后NPV

税后投资回收期（年）

（万元）

（万元）

（万元）

方案1

890114

56000

31.1%

251579

4.5

方案2

480087

142350

14.5%

171495

19.4

方案3

777098

129800

17.9%

278685

14.8

方案4

1167001

75400

22.4%

346186

9.3

图1：不同方案财务现金流结果

* 发展方案比选

通过对可行的4套开发方案进行了比较，认为除方案1以外，在后3个方案中，从自有资金的投入规模、项目整体的收益率、财务净现值及投资回收期等指标综合判断，方案4的财务表现最好（IRR和NPV）；且方案4的税后净现金流显示，土地出让能有效平衡养老项目的资金支出，显著提高项目整体的收益率，缩短投资回收期，项目整体的现金流表现也较为理想，故初步评判方案4为最佳可选方案。

再通过对方案4的土地成本、建安成本、会员费等几项重要假设条件的敏感性分析，发现当条件变动幅度在±20%内变化时，IRR指标在18.1%～29.3%之间变动，NPV指标在26.7～42.6亿元之间变动。通过敏感性分析，我们认为在可预测的波动范围内，方案4的财务表现在可比方案中仍为最佳方案，符合养老养生项目的投资回报预期。

三、结论

目前我国养老养生产品供给主要集中于低端市场，而针对中高收入人群的养老产品供给严重不足，是养老市场供需矛盾表现最为突出的领域，针对这部分中高端人群的养老产业，孕育着巨大的商机和财富空间[4]。在国家对商品房住宅领域调控不断加强的宏观形势下，房地产开发企业可以针对养老社区项目盈利模式中的土地开发、房地产开发、物业增值及租金收入几块区域，提前规划、准确定位，扮演好自己在养老产业链中的角色，不失为一条可持续发展的健康道路。

参考文献：

[1]袁缉辉. 养老的理论和实践[J]. 老龄问题研究， 1996，（7）.

[2] 杨宗传. 居家养老与中国养老模式[J]. 经济评论，2000，（3）.

社区养老的盈利模式范文第2篇

【关键词】养老地产；CCRC模式；养老需求

CCRC（Continuing Care Retirement Community）中文译为“持续照料型退休社区”，源于美国，是一种复合式的老年社区，通过为老年人提供生活自理、辅助照护、专业护理一体化的居住设施和服务，使老年人在健康状况和自理能力变化时，依然可以在熟悉的环境中继续居住，并获得与身体状况相对应的照料服务。

CCRC将老人按其健康活跃或需要照料的程度分为三类：自理型老人――居住者在社区中有独立的住所并且生活能够自理；介助型老人――当居住者的日常生活需要他人帮助照料时，他们将从自理转入介助型护理；介护型老人――当居住者生活完全不能自理，需要他人的照料时，他们将转入介护型护理，得到社区提供的24小时有专业护士照料的监护服务。

1 CCRC开发模式特点

在美国，CCRC模式已有100多年的历史，经过长期发展，逐步发展成为一种复合型养老社区，当前运营商主导的CCRC模式82%为非盈利性组织所有。

1.1 紧凑的规划布局

CCRC通常选址在距离城市中心五十至一百公里的郊区或邻近郊县，拥有较好的生态环境、适宜的自然气候、便利的交通条件。社区内空气清新，景色优美，设施齐全，十分适合居住与养生。CCRC项目地价便宜，以多层为主，布局紧凑，密度相对也高。紧凑的规划布局，能进行集中护理服务，方便对老人展开及时的护理和照顾，减少管理成本。

1.2 满足多方位的居住需要

CCRC模式设施齐全，集居住、餐饮、娱乐为一体，提供各种生活配套设施，包括餐厅、超市、洗衣房、银行、邮局、美容美发厅、游泳池、健身房、温泉浴场、高尔夫球场、电影院及各种娱乐场所。CCRC模式不仅满足老人在舒适生活、健康管理、护理医疗等多方面的养老需求，而且还满足老人在不同年龄阶段及身体机能状态时的不同生活需要。不论是配备的服务设施，还是提供的产品类型，至少满足了三类老人的居住需求，体现三类老人的基本特征。

1.3 租赁为主的经营模式

在经营上CCRC模式以收取入门费和年费为主，提供地产租赁权和服务享受权。通过收取房屋租赁费和服务费盈利，包括一次性入门费、年费和特殊服务费等。入门费按房间大小从20万-100万美元不等，年费或月费按护理程度而定，健康活跃老人3000美元/月，半护理老人4000美元/月，全护理老人5000-6000美元/月。特殊服务费取决于个体需要的额外护理服务。

1.4 较高的管理和护理服务人员比例

CCRC项目的社区医院拥有经验丰富的专科医生以及高科技的医疗设备，为入住老人提供预防、医疗、护理和康复等多种专业、快捷、亲情的医疗服务。对管理和护理人员水平要求较高，员工人数也比较多，提供服务者和入住老人比例为1：1。社区内设有医疗室，每层设置秘书站（护理站）附近紧邻医院资源，有老人专属食堂，给老人提供营养配餐。

2 CCRC开发模式对我国的启示

2.1 满足我国老人居家养老的需求

CCRC模式的开发理念是，在复合式社区中满足老人对舒适生活、健康管理、护理医疗等不同年龄阶段的基本养老需求，在老人健康状况和自理能力变化时，也不需要搬家，依然可以在熟悉的环境中继续居住，并获得与身体状况想对应的医疗护理和照料服务。这种复合式养老社区采用居家式的自主养老方式，具备住宿、餐饮、娱乐活动等功能，提供的服务内容涵盖了老人生活的各个部分，除了衣食住行、医疗健康、心理关照，还包括了自我价值再实现，为老人退休后营造一种全新的生活方式。另外，根据大多数老人的居住习惯，仍希望与子女同住或就近居住，因此CCRC中的独立住宅的居民包含长住老人和陪伴居住的年轻人。总的来说，CCRC模式能满足我国老人对居家养老的需要，不离开熟悉的环境，还能享受到专业的多元化服务。

2.2 满足我国老人不同生理年龄阶段的养老需求

入住CCRC的老人群体由自理型老人、介助型老人和介护型老人组成。CCRC提供的服务功能和产品形态都取决于不同类型的老人的需求，从建筑形态、内外部设施、专业团队、服务内容等方面都根据三类老人的需要进行针对性的设计。入住的老人随着年龄的增长与生理的需要，逐渐从独立生活的自理型老人转为需要辅助生活的介助型老人，最后转入需要护理生活的介户型老人，入住的老人可以根据自身条件对所有服务内容进行自由选择。

2.3 满足我国中高端老龄人口的养老需要

虽然CCRC模式能够为老人提供一个几乎完美的颐养身心的环境，但是模式却来之不“宜”。CCRC通常会收取一笔入住费用，并且每月会收取相应服务费，根据入住社区的奢侈程度、房子大小、入住人数以及将来包含的照护种类，CCRC的收费区别比较大。从国外CCRC模式的发展来看，良性运作的养老地产项目能有效地满足一部分中高端老年人的养老需求，在一定程度上减轻社会整体养老负担。我国当前60岁以上的老人超过2亿，养老服务主体的基数是巨大的，同时消费水平也在不断提高，对于养老地产CCRC模式下的中高端收费水平，我国的消费者不但有这种需要，而求承受得起。

2.4 满足我国养老地产企业可持续发展的要求

养老地产作为商业地产性质的房地产项目，盈利和可持续发展是养老地产企业关注的核心。从当前CCRC开发模式的物业形态来看，主要有销售型独立住宅、持有型辅助住宅、持有型护理中心、持有型商业配套、持有型医疗机构。CCRC模式前期主要通过产权销售和会员制的方式来盈利，尤其在CCRC项目初期，品牌影响力不够、会员卡销售不理想的情况下，必须销售部分产权以支持现金流。CCRC模式后期主要是服务费、持有物业租金、年费、物业增值收益等，这些奠定了CCRC的可持续发展的经营方式。这种开发模式能满足我国养老地产企业可持续发展的要求，能为我国养老地产领域带来新的创新和突破。

目前我国养老地产还处于起步阶段，传统观念、市场环境和国家相关政策等因素也在制约着它的发展，养老地产还没有形成有效的盈利模式。CCRC开发模式在国外经过百年的发展，已经非常成熟，我国应从特有的国情出发，提出中国养老地产的CCRC开发模式，以期在中国养老地产领域实现新的创新和突破。

【参考文献】

[1]李卿曦.从CCRC开发模式看中国未来养老地产的复合形态及其技术要求[J].工程建设与设计，2012（8）：20-23.

社区养老的盈利模式范文第3篇

2012年年末的一个早上，在上海浦东亲和源老年公寓内，二三十位老年人在专业老师的辅导下，认真地排练着大合唱。65岁的邵鹰是其中一员。

这位曾经的中学语文老师为了照顾自己91岁的母亲，于2010年购买了中国首个老年人会员制养老社区——亲和源的养老卡，带着母亲住进了社区。

“这里每周都有人来打扫房间，看病也有专人陪同。”邵鹰对《中国经济周刊》记者说，“我们每周都可以坐班车去超市购物，也可以找人代购。”

我国目前主要有三种养老模式，一是居家养老；二是干休所养老；三就是住进政府开办的，以保障性养老为目的的养老院。而像邵鹰这种中产阶层老年人在选择养老机构时，既没有“级别”与“关系”进入传统干休所，又进不了养老院。面对这一阶层的养老问题，社会能做些什么？

超2万亿市场引众地产商淘金

全国老龄委办公室于2012年9月公布的数据显示，截至2011年底，中国60岁及以上老年人口已达1.85亿人，占总人口的13.7%。预计到2025年，老年人口总数将超过3亿。

据统计，目前我国有90%的老年人选择居家养老，约7%的老年人在社区享受日间照料和托老服务，只有不到3%的老年人可入住养老机构。养老服务对于总量逼近2亿的中国老人来说，是一个非常大的市场。

深圳世联地产顾问有限公司战略经理杨文斌对《中国经济周刊》记者预估，2025—2040年期间，我国约有5000万老年人需要通过专门的养老机构来养老。按照目前每人每年5万元的养老费用计算，整个市场产值有2万多亿。

除亲和源股份有限公司（下称亲和源）外，各大地产商近期也纷纷打出养老地产的旗号。

“未来几年，我们将把重心放到养老地产上面。”绿城集团副总经理冯雨峰告诉《中国经济周刊》，绿城集团已经携手浙江雅达置业有限公司，在桐乡乌镇打造一块占地600亩的养老公寓。

不少中小型地产企业也在窥伺这块蛋糕。记者查阅公开报道发现，利嘉实业、联想控股、路劲地产、香江国际等20余家房产企业都在试水养老地产，打出养老地产概念的楼盘更是数不胜数。

“对于中小开发商来说，这是一次机会。”杨文斌表示，“在这个市场他们有做大做强的可能。”

市场化养老的南“招”北“式”

目前，亲和源和北京太阳城集团（下称太阳城）被公认为中产阶层市场化养老的两大先行者。

“亲和源开辟出一个新的养老模式——会员制。”亲和源董事长奚志勇对《中国经济周刊》介绍说，“符合国家法定退休年龄的老人在购买了亲和源的会员卡后即可入住。会员卡分A、B两种类型，A卡为终身卡，可继承或转让；B卡以15年为期，入住时间少于15年可退还相应款项，超过15年则免费。”

“亲和源的入住率为70%，已实现收支平衡。”奚志勇告诉记者，“我们正考虑与央企和保险公司合作，希望能逐渐淡化地产概念，未来以输出服务为主。”

相比之下，太阳城主要依托养老地产及配套设施来打造养老品牌。

据太阳城董事局主席朱凤泊介绍，太阳城将70%的用地拿来建设老年住宅，另外的土地都用于建设配套设施。

发展养老地产需跨三道门槛

在业内专家看来，开发商们所面对的并不是一个可以放心“收割”的市场。

地产专家韩世同在接受《中国经济周刊》采访时表示，目前“大部分开发商都没找到好的盈利模式”。地产大佬，万科集团新闻与传播中心工作人员对《中国经济周刊》坦言，对于养老住宅的运营模式，公司仍在探索阶段。

记者在采访中发现，想要真正开发养老地产，企业还需要跨过三道门槛。

首先是“土地关”。这也是制约企业进入养老地产领域的最大问题。

记者在浙江省桐乡市国土资源局的使用权挂牌出让公告中看到，绿城养老公寓所在地块的用途被定义为“中低价位、中小套型普通商品住房用地”。

冯雨峰说：“土地交易实行的是市场化竞争，我们在拿地时不会因为最终用途而得到便宜。”

亲和源在土地问题上也面临着“尴尬”。据奚志勇介绍，亲和源的项目用地是2005年上海市康桥镇政府以工业用地性质出让的。

在地产专家看来，由于各地政府在养老用地上不同的政策安排，不明晰的土地性质可能会让一些以养老名义低价圈地的开发商钻了空子。

除土地政策之外，养老地产还需要破解“收费关”。

养老地产既沾“养老”又靠“地产”，在盈利上始终面临着公益与利益的纠缠。韩世同表示，“亏本的生意没人做。国家要想真正做好养老地产，必须要保证开发商的合理利润。”

养老地产面对的是需要提供养老服务的老年人，它的本业“服务关”始终是需要闯过的。

正如奚志勇所说的那样，“养老离不开地产，但是养老更多的是照顾老年人的生活，说到底，服务才是最根本的！”

对此，亲和源亮出两个“利器”：秘书团队和系统化管理软件。

社区养老的盈利模式范文第4篇

关键词 养老产业 人口老龄化 医养结合

一、步入老龄化时代

国家统计局的数据显示，截至2014年底，中国60岁及以上老年人口达到2.12亿人，占总人口比重的15.5%，养老金领取人员超过2亿人。老年人口总数还将进一步增长，到2025年将超过3亿人，2040年将达到4亿人。我国正在迅速地走进老龄化时代，养老产业正在成为一个新兴产业，经历了最初几年一哄而上的养老地产开发之后，目前大量民营资本开始了以服务为中心的养老产业布局。

二、中国养老产业发展趋势

（一）前景广阔

养老产业的发展，有助缓解老龄化让中国面临的发展与民生的双重压力。我国人口老龄化的一个典型特点是“未富先老”，另一个是人口结构的“畸形”。因此，推动发展老龄产业，缓解未来护理服务人力资源紧缺状况，已成为我国积极应对人口老龄化问题的主要思路。

养老形式主要有家庭养老、社区养老和社会养老三种。社区养老，就是把家庭养老和机构养老的最佳结合点集中在社区，让老人住在自己家里，在继续得到家人照顾的同时，由社区有关服务机构和人士为老人提供上门服务或托老服务，向居家老人提供生活照料、医疗保健、精神慰藉、文化娱乐等为主要内容的服务。

中国老龄科学研究中心提供的数据，自从2013年国家加快推进养老服务产业发展以来，进入养老领域的产业的资本总量超过2000亿元。另有数据表明，90%的老人未来将选择居家养老，7%由政府支持的社区养老，3%则选择机构养老。所以居家养老是一个非常有前景的市场。

这个领域缺乏能把资源完美整合配置的细分龙头。“养老”是一个横跨金融、地产、休闲服务、医疗卫生、轻工业等行业的新兴的投资方向，现阶段基本以政府为主导，整体业态处于“小而散”的格局。所以，养老产业将经历小微分散、细分龙头、横纵整合、垄断竞争四大阶段，或将随着老年人口规模增速的变化，在2030年左右进入成熟期。

（二）大量民间资本涌入

1.保险企业成养老产业的一大主力。泰康人寿投资20多亿建立了北京泰康之家养老一区项目。除了北京燕园已经开业，在全国已经有8个社区同时在建设，在上海、广州、苏州、杭州、成都、武汉、三亚，总的投资现在已经将近200亿。欧美国家医养结合少一点，因为他有全科医生的体系、家庭医生的体系，医疗体系很发达，所以养老机构不需要自己建设很多的医疗配套，但是泰康之家是在养老机构里边建立了自己的老年全科的诊疗和设备齐全的老年康复医院。

2.医疗和养老结合是养老产业发展重点。天津天同老龄产业发展集团有限公司，是一家以服务为核心，具有丰富实战运营经验，专业从事养老产业投资、开发建设、连锁经营、品牌管理的专业养老服务企业。其下属的天同医养院围绕自理、介助、介护老人的医、食、住、行、乐五大模块开展工作。突出医养结合特色，重点为失能老人开展医疗护理、生活照料等服务。老人们居住的房间都有氧气和输液设施，如同医院病房。完善的医疗配套极为重要，否则社会负担和家庭负担太重，正因如此，医养结合最有吸引力的一点是医疗服务可以报销。

3.养老产业同时吸引了国际资本的关注。IBG与红杉资本联合云锋基金投资75亿元的养老产业园区已初具规模。计划在未来10～20年，将打造一个生活自如、环境优美、医疗照顾以及老年人生活场景的园区。

（三）国内养老产业市场情况

我国目前产业市场的供给主要以养老地产的开发销售为主。主要模式分为三类：

1.产权销售模式。此模式的优点在于资金回笼迅速，模式复制成本较低。

2.“销售加持有”模式。一方面可以使资金迅速回笼；另一方面可以灵活后期运营的持续收入。以万科集团为例：占比80%的住宅为出售产品，其余20%为持有型物业，其中就包括养老型物业。

3.会员制的“综合地产型”模式。其赢利主要依靠会员制收益、综合服务以及增值服务收益，以上海的“亲和源”模式为代表。不过，无论哪种方式，鉴于开发企业投入巨大，目前的养老项目多瞄准高端养老客户。

基于养老产业未来广阔的发展前景，众多一线房企（绿地等）以及保险资金（泰康等）已开始涉入养老产业。

（四）我国养老市场目前的主要特点

第一，建设投资额巨大，回报周期较长。

第二，缺乏先进的服务模式。

第三，主要的市场供应集中在中高端住宅销售，中高端养老社区和服务尤其匮乏。

第四，行业缺乏专业的标准和规范。

第五，项目多集中在北上广深等一些大城市。

第六，相关专业人才和管理人才缺乏。

第七，项目实际运营不佳。

第八，还没找到合适的盈利模式。

目前，中国养老产业市场还处于初级阶段，市场上尚未形成知名度较高的专业养老产业品牌。涉入养老产业的各类企业对于养老产业的开发还处于基本的探索阶段，并没有形成成熟的商业运营模式，但在巨大的市场空间背景下，预计到2030年，将诞生一批百亿级养老品牌，随着竞争格局形成，各主力品牌市场份额将逐渐趋稳。

（作者单位为中国农业大学）

[作者简介：朱晟坤（1997―），男，山东章丘人，研究方向：市场营销。]

参考文献

社区养老的盈利模式范文第5篇

近日，泰康人寿推出“幸福有约终身养老计划”（以下简称“幸福有约”计划），成为国内提供综合养老计划的首家险企。

据泰康人寿助理总裁兼北京分公司总经理孙建军介绍，该款养老产品在北京地区首批发售，试销第一周已有7名客户成功签单。著名经济学家曹远征成为“幸福有约”计划的第一位签单客户。

“幸福有约”计划是一款高端养老年金产品，缴费起点为200万元人民币，分为趸缴和十年期缴两种，消费者可以根据自己的需求，选择在65岁或70岁时开始领取，目前已在北京市场由个险渠道销售。

“保险合同产生的利益，可以用于支付社区每月的房屋租金和居家费用。在养老社区，客户将享受到包括居住生活、餐饮、医疗护理、文化娱乐、健身运动等全方位的养老生活，目的是为了塑造一种全新的老年生活方式。”泰康人寿助理总裁兼泰康之家CEO刘挺军说。

业内人士认为，就产品而言，泰康的“幸福有约”计划与其他保险公司推出的养老保险产品大同小异，独特之处在于与养老社区的入住挂钩，且提前锁定了入住成本。

据悉，“幸福有约”计划相关养老社区产品主要针对30（周）岁至60（周）岁的年龄段客户，泰康人寿北京分公司保险营销员只负责与客户介绍产品，客户若有购买意愿则由泰康人寿养老公司北京分公司专职人员负责与投保客户签订保险合同事宜，他们对该保险产品具体的合同也不太清楚。

泰康人寿养老社区被其保险营销员称之为“候鸟式养老社区”，即购买了“幸福有约”计划相关养老社区产品取得泰康人寿养老社区入住资格后，将来在投保客户年满65（周）岁时，可享受泰康人寿全国建成的任何一个养老社区的免费入住及相关权益。

“公司将在全国人口100万以上的城市建立养老社区，目前已确定北京养老社区在2015年建成。”泰康人寿湖北分公司相关人士透露，“养老社区相关保险产品在武汉地区的发售最快可能定在（今年）6月份。”

此前外界早有盛传，泰康人寿已在武汉光谷置地筹建自己的养老社区，但该说法并未得到泰康人寿的证实。

2007年，泰康人寿就已经开始着手考察和研究发达国家的养老服务产业，提出了在中国由保险公司来实践养老社区的构想。2009年11月19日经中国保监会批准，泰康人寿获得中国保险行业第一个养老社区投资试点资格。

“养老社区向上衔接医疗保险、护理保险和养老保险等保险产品，同时带动下游的老年医疗、护理服务、老年科技产品等产业，形成完整的产业链。”泰康人寿董事长陈东升曾在接受媒体采访时说，寿险与养老社区结合，保障更完整，便于实现泰康“从摇篮到天堂，泰康一生呵护您”的企业理想。

2011年12月底，泰康人寿在北京昌平新城标得三十万平方米地筹建养老社区。今年4月份，泰康之家养老社区北京旗舰店开始破土动工，预计总容量约3000户，计划2015年正式投入使用。而在媒体上盛传的泰康人寿将在三地建立养老社区，除北京之外还有上海、三亚两地，以后还要在30多个省区发展连锁养老社区。

当然，在泰康人寿向养老社区挺进的当中也曾出现过不和谐的旋律。2011年泰康人寿北京分公司长安支公司有保险营销员多次以入住“养老社区”为噱头，告诉消费者，“只要买就能住”，进行了误导销售。

此举受到北京保监局的处罚，其对泰康人寿北京分公司长安支公司罚款20万元，责令改正违法行为，同时对泰康人寿有关人员处以警告并罚款3万元。其并在1月9日就此专门消费者风险提示。

此次“幸福计划”相关养老社区产品发售后，本刊记者通过多种渠道向泰康人寿北京、武汉两地保险营销员咨询时，发现存在一个共性问题：几个保险营销员对此产品的介绍中着重强调“(所缴保费用于投资）收益高于银行存款利率”，一般不会提及年金收益要以实际投资收益为准，存在着风险。

投资潮起

除了泰康人寿，中国人寿和新华保险也采用了与保险产品挂钩的地产投资模式。中国人寿的投资机构与中冶置业签署了协议，开发河北廊坊的一块土地用于养老院建设。去年11月，国寿廊坊生态健康城正式启动，占地面积475公顷。

去年上市的新华保险在养老社区的筹建上也不甘落后。去年11月上市路演过程中，新华保险总裁何志光爆出公司命名为“新华家园”挂钩养老社区的保险产品已经上报保监会，北京延庆和密云养老社区设计规划已完成的消息。

近日，新华保险董事长康典在接受媒体采访时表示：“城镇化和老龄化，其实是一个很大的市场扩容的过程，可以带来很多的价值。新华人寿决定进入养老、健康两个产业，现在已经在进行之中。我们从养老社区的开发、投资、运营的全部资质都在报批，必须符合监管规定。商业模式目前还不是非常完善，我们希望对保险业务能有支持，目前还有大量的细节在研究。”目前，该公司已经注册了两家项目公司――新华家园尚谷（北京）置业公司和北京新华家园檀州置业公司――来支持其养老产业的发展。

5月18日，新华保险总裁何志光在公司个险渠道保障型终身寿险新产品会上透露，6月将正式启动旗下养老社区项目，成为保险业内第二家正式启动养老社区投资项目的险企。据悉，届时新华保险还将推出与该项目配套的专属保险产品。

近年来迅速崛起的合众人寿――开业第四年实现盈利，2011年底总资产已达约332.58亿元――和以上三家险企不同，其选择了把武汉作为单纯的养老院建设城市。2010年12月，合众人寿健康社区与同济健康社区、武汉深鸿润国际文化科技城三个项目在武汉蔡甸后官湖生态宜居新城同时开工，共同打造“武汉・中国健康谷”。

合众人寿官网资料显示，合众人寿健康社区（又称“合众健康谷”）项目总投资100亿元，占地800亩，其将建设集健康养生、养老服务、临床医疗、学术科研、医学教育为一体的健康产业服务基地，2015年基本建成后将可以提供养老床位3万张。

早在2010年4月，武汉市蔡甸区政府便与合众人寿签订合众人寿健康社区项目。该项目资料称，其实施后将为当地养老产业带来划时代的变化，把湖北蔡甸变成华中地区的核心养老城样板。

目前，合众人寿并未对外公布与之相关的保险产品。据该公司内部人士透露，公司曾经考虑过挂钩产品，但最终没能成行。未来公司计划用五至六年形成全国战略布局，逐步构建全国养老产业基地群。

据合众人寿《2010年年度信息披露报告》显示，该公司业已于2010年10月15日在武汉出资设立了相应的子公司――合众健康产业（武汉）投资公司，公司注册资金6亿元，主要从事不动产及相关配套投资。

3月20日,合众人寿以约2064万元拍得沈阳市棋盘山开发区约2.12公顷的用于健康社区建设土地破土动工，约定2016年3月完工。而其在1月10日出资成立合众健康产业项目（沈阳）投资公司，注册资金为3.5亿元，即是为此而设。

中央财经大学保险学院院长郝演苏曾表示：“保险公司筹划建设养老社区，是对养老保险的一个有效对接，是整合相关养老资源的有效手段。同时，也增加了保险公司的增值服务。”

收益之争

在美国、日本、欧洲、澳大利亚等发达国家，养老社区已经是一种成熟体系。这些社区不等同于普通养老院，能提供居住生活、餐饮、医疗护理、文化娱乐、健身运动等全方位、多层次的高品质生活，还能根据客户的身体情况进行分区照管，比如独立生活区、协助生活区、专业护理区和记忆障碍区等等。

中国保监会2011年的人口报告显示，预计到2035年，中国老年人口将占到全部人口的30%以上，而这部分老年人口中，有能力购买入住险企开发的这种高端养老社区的中产阶层潜在客户亦数量可观，故此这样高级化的养老需求十分被看好。养老产业自然被险企视为未来一个强劲的利润增长点。

陈东升也认为，中国作为一个最大的新兴工业化国家，现在正在向一个中等发达国家迈进，这个迈进是中产阶级的崛起，而中产阶级对于养老具有很高的需求。

在美国成熟的养老社区，入住率可以达到95%，远高于酒店的平均入住率。更重要的是，老人在养老社区的平均居住年限超过10年，很多人从退休开始在养老社区的生活时间达到20至30年。

“这么高的入住率，平均居住年限超过10年，相当于签了一份10年的酒店式公寓支票。想想看，这对于保险企业是什么概念？”陈东升说，老人养老不受经济周期的波动，可以为保险公司带来持续稳定的现金流。

康典表示：“我们调研发现，美国有的养老社区很成功，是盈利的，我们希望借鉴他们的经验。”

养老地产的市场潜力巨大在一定程度上降低了投资收益率出现大幅下降的可能性，相对于其他投资渠道而言，属于回报率较高且风险较低的投资对象，与保险资金的投资需求相匹配。

目前，外界较为乐观的估计认为，养老地产的收益率至少在15%左右。虽然对养老地产投资收益率的预测不一，但是目前基本的共识是养老地产投资收益率将高于银行存款、债券，但低于风险较高的股票投资。

据有关测算，较为保守的估计认为养老地产收益率约在4%-10%之间不等，高端养老地产的收益率会偏高一些，一般而言高于银行存款、债券，但低于股票投资。

2011年保监会颁布的《中国保险业发展“十二五”规划纲要》中，其明确支持保险资金投资养老实体，并研究保险资金投资养老产业等税收支持政策。

而为了确保险资投资房产的规范与防范投资风险，2010年保监会出台的《保险资金投资不动产暂行办法》和《保险资金投资股权暂行办法》。两个办法允许险企投资不动产，但对险资运用范围、险企资格条件、险资投资比例、风险控制等做出了规定，如险企不得直接从事房地产开发建设,投资不动产的账面余额不高于本公司上季度末总资产的10%等等。

由于我国的养老地产处于起步阶段，其收益率究竟如何尚不明朗。目前险企参与养老地产走得都是高端路线，但是也意味着投资大、风险高，保险公司必须面对土地、建筑、运营等成本的挑战。

“一般国际上养老社区的回报周期是10年以上，保险公司如果大手笔投资公建项目和配套设施，回报周期有可能长达20年以上。”一位业内专家说，这就需要保险公司有充分明确的市场定位和盈利模式。

尽管老龄化进程催生了大量的养老需求，但现在还很难对建设高档养老社区的投资回报率、投资回报的期限做出预算。更何况就当下来看险企投资养老社区的市场定位与盈利模式还处于探索期。

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管窥中外养老社区模式

2002年，北京顺义区最早推出了国内专门面向老年人的房地产项目――北京国际太阳城。随后在哈尔滨、上海等多个城市，也出现了类似专门提供老年人养老的养老社区。

“北京太阳城”是我国养老社区的最早实践者。项目坐落于北京市昌平区小汤山，占地42万平方米，建筑面积18万平方米。

社区按照全国示范性老年基地的标准，设计了不同档次的老年住宅和6个中心，包括老年病医疗、老年文化教育、老年娱乐、老年购物、老年家政服务和老年国际交流中心。

项目按照“福利型事业、经济型运作”的指导思想，以及社会效益和经济效益并重的原则，公助民营，自谋发展。

项目采取了物业置换的资金支付手段，老年人可以将原有住房与老年社区等价换房，老年人百年之后，又将原置换的房产折价返还给法定继承人，从而有效提高了老年人的消费能力，解决了养老社区的费用。

据介绍，目前北京太阳城养老社区大约住有100多位老人，社区费用得看需要什么样的服务，有的老人生活完全不能自理，需要全程护理，有的老人生活还可半自理，有的老人生活可以完全自理。如果是生活能完全自理的话，再加上与这个养老院签订长期的居住合同，基本上一个月大约2000多元，社区提供住房以及每天帮忙清理室内卫生等日常居家服务，如果需要更多的服务，那就得另外付钱，此外吃饭的费用自理。如果需要请人照料，养老社区会帮你找人，但费用另算。

而在美国，社区养老分两种模式，一是“全托制”，即老人全天候在养老机构生活。其中又分为“退休之家”和“家园共享”。前者除了租赁房屋（老年公寓）外，还提供就餐、清扫房间、交通、社会活动等便利服务。典型的设施和服务还有：医务室、图书室、计算机室、健身房、洗衣房、紧急呼叫系统、外出购物、组织参加社会活动等，其服务标准不低于四星级宾馆。后者就是社区将60岁及以上，年龄段相仿、又有兴趣共享一个家的个人以合得来为前提进行甄选和配对，给他们寻找伙伴，互相“结伴养老”，以解决生活中的孤独和不便，让他们在晚年能充分享受友情。二是“半托制”，即老人白天在养老机构生活，晚上回到自己的家。

以美国新型养老社区典范“太阳城”为例，它由13个不同区域构成，1个医院、2个康复中心、1个活跃老人社区、1个老人公寓、2个持续照料社区、2个辅助生活社区、4个混合社区，每个区域针对不同客群，涵盖一种或多种老年住宅类型。

“太阳城”还建设了完整的医疗服务体系，包括综合性医院、眼科、牙科等专业中心，以及紧急救助中心、照护中心、家庭看护中心、体检中心、药房等。

除了医疗服务设施之外，购物中心、超市、餐厅等生活配套都在社区之内，多元化的文化交流设施，甚至成为美国最大的康娱中心。

在美国，55~75岁的健康老人进入活力长者社区，通过居家式的自主方式养老。75岁后由于需要照顾就会进入持续照顾的退休社区养老。