园区住房公积金政策

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园区住房公积金政策范文第1篇

（一）住房公积金管理业务情况

年1--11月，我区累计归集住房公积金17392.58万元，公积金余额57494.51万元。至11月末正常缴存单位517个，正常缴存职工人数12878人。本年新增单位76个，职工人数1083人，其中非公企业74家，职工1064人。全年办理公积金提取2427人次，提取金额10248.57万元。其中：1095人因购房提取公积金6162.67万元，1013人因还贷提取公积金2957.20万元。1--11月共发放贷款551户，贷款总金额24562.35万元，其中转按揭发放贷款27户，贷款总金额696.20万元，支持职工购建住房64007.75平方米，至11月底贷款余额45100.17万元。

（二）住房公积金扩大覆盖面工作

为进一步扩大住房公积金覆盖面，我们加强了住房公积金制度的宣传，使更多的单位（特别是非公企业）员工了解住房公积金制度。我们结合《住房公积金条例》颁布十周年，突出“依法缴存公积金、建设和谐新家园”的主题，在《今日瓯海》刊出了住房公积金宣传专版，利用瓯海经济开发区三溪工业园道路悬挂横幅，在瓯海建行大厦西侧设置了户外平面广告等形式加强宣传。通过电台专题节目、与建缴单位建立QQ联系、发放便民服务联系卡、网站回复群众咨询等等，多形式、多渠道地宣传住房公积金政策，使群众对住房公积金政策加深了解，提高了单位及职工缴存住房公积金的积极性，为扩大住房公积金覆盖面工作的顺利开展营造了氛围。同时，我们全程为企业建缴公积金工作提供优质服务，建立上门办理缴存服务制，企业一旦有意向建立住房公积金制度，我们就主动上门帮他们办理并告知相关业务知识，为企业提供建制服务。积极稳妥地开展了住房公积金扩面“进企业、进园区”活动，召开非公企业座谈会与企业管理层面对面耐心宣讲政策法规，通过与非公企业沟通，帮助他们增强住房公积金法律意识和社会责任感，敦促企业加快建立住房公积金制度，维护职工的应有权益。截止11月，全区建立住房公积金企业76家，新增住房公积金缴存的人数为1083人，超额完成市中心年初下达管理部的扩面任务计划，完成率154.71%，住房公积金覆盖面进一步扩大。

（三）开展多种形式的便民服务

（1）政策公开。在窗口大厅墙面设置住房公积金缴存、提取、贷款办事指南，公开办事依据、办事条件、办事程序，印制办事指南和办理各类业务需要的表格供办事群众领取。

（2）实行上门服务制。为进一步提高服务的主动性，我们开展了对部分因特殊原因不能来窗口办理公积金相关手续的职工，提供上门现场办公和便捷服务活动。

（3）实行预约办事制度。凡单位或群众急需办理有关手续的，都可提前预约办理时间。

（4）实行提前到岗服务制。办事窗口做到每天有大厅值班人员提前半小时到岗，做好卫生打扫、计算机开机等实行提前办公方便群众，同时由当日值日人员负责检查工作人员的服务情况。

（5）实行延时服务制。中午或下午下班时有群众来办理业务的不推脱，给予办理相关业务。其中南瓯嘉园等楼盘的购房户中午来办理手续的，我们工作人员能主动放弃中午休息时间为客户办理贷款和提取。

（6）实行特事特办制。以方便群众为宗旨，科学确定贷款、提取办事程序，减少办事环节，能一次性办完的决不让群众跑第二趟。为了高效精确地做好贷款、提取服务工作，对南瓯嘉园贷款户实行特事特办。简化了贷款办理流程，将贷款办理时限由原来的5个工作日缩短为1个工作日。

（7）实行首问负责制。单位和群众上门办事，窗口工作人员服务态度文明礼貌、热情耐心、认真负责，坚决杜绝门难进、脸难看、话难听、事难办等现象；坚决杜绝刁难群众、态度粗暴、办事马虎、效率低下、推诿扯皮等行为。对不属自己职责内的事项礼貌地告之其应找的相关岗位及工作人员。

（四）转变工作作风，开展文明服务

为进一步有效提高服务质量，我们广泛征求群众意见，转变工作作风。住房公积金管理工作与广大缴存职工的个人权益息息相关，我们十分重视听取群众的意见，在管理过程中，开辟渠道，广纳民意。第一在

服务大厅设立了住房公积金管理征求意见箱、意见簿，征求群众意见和建议。第二开展服务工作调查。我们印制了《瓯海区住房公积金管理和服务工作征求意见表》，就公积金政策、公积金管理、服务环境、服务质量等事项向群众开展调查，征求意见和建议，共发放《征求意见表》500份，收到合理化建议30余条。第三建立健全与服务对象的沟通机制，在《温州市住房公积金网站》“你问我答”栏目和热线咨询电话接受群众的咨询。第四在服务大厅窗口和《温州市住房公积金网站》公布举报投诉电话，进一步畅通了群众的投诉渠道。

我们深入开展“文明用语，规范服务”活动。活动中，工作人员认真学习和熟练掌握了各类文明用语的使用，在日常办公、窗口服务、外出公务和接听电话中推行使用文明用语，坚决抵制服务忌语，并制订了相应的监督制度。在走廊和办事大厅设置了“管理部工作职责”、“职业道德规范”和“请使用文明用语”温馨提示，使全体干部职工规范了服务行为，强化服务意识，进一步提高了使用文明用语和规范服务的自觉性。同时在走廊设置了“时代先锋，群众楷模”宣传栏，通过学习先进楷模人物，促进全体职工树立服务民生、艰苦奋斗、开拓创新、爱岗敬业的思想道德意识，使内部管理形成崇尚先进、学习先进、争当先进的浓厚氛围。通过多种形式的学习政策法规、业务知识，提高了员工的业务水平，切实改进服务态度，提升服务质量，从而真正达到效率更高、服务更优、运转更畅、队伍更强的管理服务目标。

园区住房公积金政策范文第2篇

关键词：公共租赁住房；青岛；融资；多元化

中图分类号：F293.3 文献标识码：A DOI： 10.3969/j.issn1003-8256.2013.04.006

公共租赁住房，是限定租金水平和户型面积，面向既买不起经济适用房又达不到廉租房条件的新就业职工和外来务工人员等群体出租的住房，属于保障房范畴。随着2010年住建部等七部委联合印发《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，作为保障性住房的重要组成部分——公共租赁住房所占比重不断加大。青岛市自2012年起，5年内将建设5万套公共租赁住房，建立以公共租赁住房为主体的住房保障体系。由于公共租赁住房建设回报率低、融资成本高、资金占用周期长，吸引社会资金投资比较困难，多元化融资成为青岛市建设公共租赁住房的关键问题。

1 青岛市公共租赁住房建设情况

2007年，青岛市投资5亿元建设河马石和文安路公共租赁住房项目，共2700多套。此后，经过两年多的探索，青岛市结合自身实际，初步建立公共租赁住房建设政策体系，如《青岛市公共租赁住房配租办法》、《关于加快发展公共租赁住房的实施意见》等，公共租赁住房快速发展。2010年配租公共租赁住房3000套。2011年，青岛市配建公共租赁住房8500套（包括部分廉租房）。2012年9月17日，青岛市政府印发《关于加快公共租赁住房建设的意见》（下称《意见》），明确提出加快发展公共租赁住房，逐步建立以公共租赁住房为主体的多元化住房保障体系。2012年，开工建设公共租赁住房12940套，占保障房总量的53%。

除此之外，青岛陆续尝试对众多模式进行探索和实践，近年来的措施有：

1.1 “限地价竞公租房配建面积”模式。即在土地出让时，通过竞争公共租赁住房配建面积的方式确定竞得人，公共租赁住房和商品住房捆绑开发。根据《意见》，新增建设用地规划为住宅的，按照不低于规划住宅建设面积20%的比例配建公共租赁住房。该模式在解决土地难题的同时，有效吸引社会资金参与保障房建设，大大减轻政府资金压力。

1.2 “先租后售”模式。根据《意见》，政府投资建设筹集的公共租赁住房，承租人租满五年可以申请购买；房地产企业或其他社会投资机构投资建设、其土地用途为住宅的，可以先租后售，出租期限不低于五年。这一模式不仅解决了外来务工人员及新就业学生的住房困难，而且解决了建设资金难题，有效吸引企业参与。

1.3 鼓励有地企业建设公共租赁住房。2010年9月，《青岛市住房保障发展规划（2011-2013年）》印发，鼓励外来务工人员集中的工业园区和单位，通过旧厂房改造或利用空闲土地，建设职工公寓，纳入公共租赁住房配租范围。

2 青岛市公共租赁住房融资现状及存在问题

政府各级财政资金、银行等社会机构借贷资金和民间资本构成了青岛市公共租赁住房建设主要的资金来源，其基本现状是：

2.1 作为公共租赁住房建设资金主要来源，青岛财政投入力度不断加大，但财政资金稳定性不足，无法完全满足资金需求

2.1.1 建立了财政资金支持公共租赁住房建设的投入机制。青岛市明确：土地出让净收益中按照不低于15%的比例安排资金；住房公积金增值收益扣除计提贷款风险准备金和管理费用后的全部余额；市、区财政预算安排的资金；上级财政预算安排的住房保障补助资金等，共同组成住房保障资金，专项用于公共租赁房。从机制上保证了建设资金来源。

2.1.2 市、区政府加大住房保障财政资金投入力度。青岛市将公共租赁住房建筹补贴资金和货币补贴资金都纳入年度预算安排，由市财政对各区建筹资金予以补贴，如市内三区每平方米按照3000元补贴； 2007-2011年，市、区两级政府直接投入33亿元。2011年青岛市投入了73.86亿元用于保障性住房建设，其中市财政投资12.1元。2012年青岛市保障性住房总投资为68亿元，其中市财政投资19.2亿元。财政投入力度的大幅增大，有力地促进了公共租赁住房建设的顺利实施。

2.1.3 财政投入受土地出让收益影响大，存在不稳定性。土地收入占青岛市财政收入比重较大。现阶段，商品房市场仍处于严厉调控中，土地出让金收益锐减，对主要依赖财政解决资金的公共租赁住房建设影响较大。随着政府对公共租赁住房建设投入的不断加大，财政负担必然加剧，必然影响公共租赁住房建设资金的稳定性。

2.2 商业银行积极性不高，青岛市公共租赁住房建设面临融资难、融资成本高的困境

公共租赁住房建设对银行信贷依赖度高，受信贷政策影响大。虽然，银行对公共租赁住房项目在贷款利率和期限上执行基准利率或下浮5～10%利率；贷款期限延长至3～10年，对公共租赁住房建设形成有力支持，但商业银行普遍对租赁型住房贷款缺乏热情。商业银行是最大限度追求盈利的金融企业，而公共租赁住房由于实行政府定价，投资回报率低、信贷资金回收周期长、与普通商品房开发贷款相比风险较大，影响了商业银行参与的积极性。

2.3 民间资本主动介入公共租赁住房建设进展缓慢，比重低

尽管中央、省、市文件多次提出鼓励和引导民间资本进入保障性住房建设，但由于保障性项目投资回报率低、资金占用时间长，加上具有吸引力的优惠政策和制度创新还未出台，难以吸引民间资本投资保障房，尤其是公共租赁房。主要影响因素：一是低回报难以形成直接利益驱动。二是资金机会成本高、机会损失大。企业投资保障房项目，意味着放弃自有资金的高收益回报，面临难以用项目收益平衡借贷利息风险。三是政策不确定。尽管财政部、国家税务总局《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》中已明确经营公共租赁住房所取得的租金收入免征营业税、房产税等，但是，文件同时规定，“执行期限暂定三年，政策到期后将根据公共租赁住房建设和运营情况对有关内容加以完善”。

3 多元化筹资建设青岛公共租赁住房的对策

3.1 充分发挥政府主导作用，保证公共租赁住房建设资金，并提供政策支持

3.1.1 建立公共租赁住房建设专项基金，纳入年度财政预算，每年从政府土地出让收益中和房地产税收中提取一定比例资金用于公共租赁住房建设及债务偿还。充分利用住房公积金闲置资金、结余资金及增值收益用于公共租赁住房建设。同时，要加强对财政资金支持公共租赁住房建设检查和监督力度，防止资金被挪用，保证公共租赁住房建设资金来源。

3.1.2.地方政府建设公共租赁住房需无偿划拨土地，投入前期资本，资金难以平衡。笔者建议，一是继续鼓励企事业单位、产业园区、农村集体经济组织利用空闲土地建设公共租赁房，降低建设成本。二是继续实行“限地价竞公租房配建面积”、 “先租后售”、“租售并举”，加速资金的流转融通。

3.2 充分发挥政府协调职能，建立有效的协调机制，调动金融机构等社会资金参与

3.2.1 创新融资机制，争取商业银行信贷支持

（1）提高商业设施的配建比例，在满足社区居民衣食住行所需的同时，增加租金来源，提高公共租赁住房还贷能力。

（2）“限地价竞公租房配建面积”，公共租赁住房和商品住房捆绑开发；“先租后售”，公共租赁住房租满五年后出售，资金快速回流，解决信贷资金回收周期长的问题。

（3）结合当地实际，与商业银行建立有效的协调机制。实行灵活的还款模式，学习上海银行业融资经验，实行“前低后高”还款方式。即项目建设期的前3年“宽限期”无需还款，项目完工后一年还款两次，其后逐年增加。

3.2.2 争取保险资金、社保基金、国家开发银行等社会资金参与

（1）保险资金主要通过发放贷款的形式进入保障房领域，具有规模大、周期长、资金来源稳定的特点，融资能够较快推进。2011年3月，太平洋保险资募集40亿元资金，以债权形式投资上海市区约50万平方米公共租赁住房项目的建设运营。2012年9月，太平洋保险与国开行募集保险资金100亿元，共同推进“太平洋—天津公共租赁房债权投资计划”，期限10年。2011年青岛市保险业共实现保费收入145.7亿元，同比增速8.5%，保险资金实力雄厚。

（2）社保基金

2011年以来，全国社保基金加大对公共租赁住房建设的投资，2011年6月，全国社保基金投资30亿元信托贷款专项用于天津公共租赁住房项目建设；同年7月，以信托方式投资45亿元专项用于重庆公共租赁住房建设等，投资规模突破百亿元。2011年年报显示，全国社保基金规模8688亿元，以投资5%的上限来看，用于信托投资业务的规模应在400亿～500亿元，社保基金还有进一步投资公共租赁住房的空间。

（3）国家开发银行

国家开发银行作为政策性银行，其贷款具有利率低、周期长、额度大等特点，能够满足建设公共租赁住房还款时间长、投资规模大的需求。2011年3月，国家开发银行与成都市政府签署了《支持成都市保障性住房发展合作备忘录》，以公租房、廉租房为合作重点，给予200亿元的贷款额度。2012年与广州签订公共租赁房和廉租住房项目贷款合同110亿元。2012年5月，与宁波签订市区公租房一期项目建设资金借款合同22.8亿元。建议青岛市政府以财政收入贴现贴息的方式向国家开发银行进行贷款。

（4）私募债

私募债是向特定投资人发行、并限定在特定投资人范围内协议流通转让的债务融资工具。其审批程序相比传统融资渠道更为简单，融资成本也比较低，不占银行的信贷额度。2011年，作为全国首个发行保障房专项债券融资的地方政府，北京市创新保障房融资方式，发行500亿元私募债用于保障房建设。2012年8月31日，国家开发银行承销50亿元青海保障房私募债。建议政府针对建设公共租赁住房企业出台优惠贴息政策，减轻企业发行私募债的融资成本压力。

3.3 充分发挥政府政策职能，制定优惠政策，吸引民间资本积极参与

调动民间资本参与公共租赁住房建设的积极性，可从以下几方面入手：首先，鼓励企业垫资建设公共租赁住房，约定年限转化为商品房出售，降低企业等民间资本资金压力；其次，允许配套商业网点等社区设施，出租或者出售后回笼部分资金；再次，降低公共租赁住房建设企业发行中长期债券门槛。

3.4 充分利用住房公积金结余资金建设公共租赁住房

截至2011年底，青岛市缴存住房公积金职工98.89万人，净归集资金237.80亿元。利用住房公积金结余资金建设公共租赁住房，不仅可以减少公积金资金沉淀、实现保值增值，而且可以有效解决青岛市公租房建设过程中资金困难问题。如，大连创建了“住房公积金建公租房”模式，由市住房公积金管理中心提供贷款承建，负责租后管理，拥有全部产权。该模式在缓解了政府建设公共租赁住房的资金难题的同时，还拓宽了住房公积金的使用渠道。笔者建议，学连经验，满足我市缴存职工基本住房消费贷款和提取后，利用公积金结余资金，直接投资新建、收储、改建公共租赁住房，定向供应给符合承租条件的公积金缴存职工，产权由住房公积金管理中心代为持有。

参考文献：

[1]青岛市政府，《关于加快发展公共租赁住房的实施意见

（青政发〔2012〕43号）》，2012年9月17日.

[2]韩函.租赁型保障房建设资金来源问题研究[D].华中师范

大学，2011.

[3]青岛市政府，《青岛市住房保障发展规划（2011-2013）

（青政办发（2010）31号）》，2010年9月27日.

The Research of the Diversified Financing

Construction of Qingdao Public Rental Housing

CAI Wenqin

（Qingdao Academy of Social Sciences，Qingdao 266071，China）

园区住房公积金政策范文第3篇

香港特区政府在住房政策中采取明确的双轨制，一是市场住房供应体系，二是保障性住房供应体系。对于私营房屋市场政府不予干涉，但行使调控职能。保障性住房分为公屋和居屋，公屋提供给符合条件的申请者租住，相当于内地目前的公租房；居屋供符合条件的申请者购买，相当于内地的经济适用房，都是面对中低收入市民。

为解决低收入市民的居住问题，1948年民间团体香港房屋协会成立，协会通过自己筹款及政府资助，为香港贫民提供了大量住宅，这是公屋建设的雏形。目前，香港公屋制度发展较为完善，主要有以下特点。

1.成立专门机构负责建设管理。香港房屋委员会(简称“房委会”)是香港公屋的建设和管理机构，同时也积极参与居屋建设，委员会属下有不同的子委员会，分别处理规划、建筑、财务等不同领域的事项。社会资本不参与公屋建设，但可以参与居屋建设。

2.加强对公屋建设的土地资金供给。香港公屋和居屋的土地都由政府免费提供，所占土地都不是优质地块。在香港公屋建设启动之初，主要靠政府拨款，但到1988年，政府注资形式正式退出，香港房委会改为自负盈亏的机构，负责公屋建设运营，政府不再投入资金。

3.多种措施加强公屋的管理运营。因为公屋仅靠租金难以维系运转，香港实行租售并举，政府为公屋建设提供贷款资助，房委会按市值出租公屋附属的商业设施和非住宅设施。房委会建设的公屋可以作为居屋以市场价的60％～70％出售，资金用于公屋的建设和维护。此外，以商场及停车场为核心物业的领汇房地产基金也从股市筹措大量资金。通过运用综合措施，香港公屋资金运作有盈余。

4.公屋区配套设施比较健全。香港公屋建设所占土地虽然不是优质地块，但交通网络和配套生活设施等都非常齐备，绝无“城市孤岛”现象。

5.公屋租金和居屋售价相对较低。香港公屋租金很低，约为市场价的1/4，居民申请公屋的平均轮候时间为1.9年，公屋租金价格每隔两年进行相应调整，目前有3成香港人居住公屋。社会资本也可以参与居屋的建设，居屋的建设成本与普通商品房相比减去了土地费用，使得居屋的售价仅为商品房的1/2～1/3。香港保障性住房供应体系解决了占总人口一半的中低收入市民居住问题，同时又是对土地批租制度和高度市场化机制的补充和协调。

6.通过保障性住房对房地产市场进行调节。香港运用土地政策和保障性住房政策对房地产市场进行宏观调控，通过增加公共住房投入抑制房地产市场的暴利行为，在楼市下滑时减少公共住房供应量帮助恢复楼市。亚洲金融风暴使香港楼价下挫，为避免居屋和商品房恶性竞争，香港在2003年无限期停建及停售居屋。

7.切实加强公屋制度保障。为了使得这样的公共政策真正受惠于低收入阶层，香港政府制定了非常严格的公屋和居屋申请程序，一旦发现诈骗，处罚极其严厉，不仅有牢狱之灾，个人信用也彻底破产。因此多年来，虽然也出现过诈骗案，但概率很低。

8.多种措施鼓励居民购置住宅。尽管香港公屋资金运作有盈余，仍然推出系列措施鼓励有条件的居民购置住宅，以减少出租公屋的比例，从而降低持续大规模建造公屋所产生的管理和维修负担。这些措施包括“居者有其屋计划”、“私人参建居屋计划”、“租者置其屋计划”、“自置居所贷款计划”、“可租可买选择计划”、“夹心阶层住屋计划”等。

二、推进我国公租房建设的思考

通过对香港公屋制度的分析，我国内地推进公租房建设要注意以下几点。

1.应科学规划设计公租房建设。为了避免大片公租房集中建设形成“贫民窟”，公租房要坚持集中与分散相结合的原则，结合城市总体发展进行规划建设，修建公租房的土地虽然不是优质地块，但交通网络应该顺畅，配套也要完备。在规划中，应分析城市各个地区的住房需求数量，尤其是各地工业园区企业职工对公租房的需求情况，科学规划公租房建设，使之能够形成稳定的商业物业收入。在规划中，应针对保障对象的不同，公租房的建设装修档次、租金标准要形成合理梯度，并能够实现就近配租，避免形成交通压力。

2.利用公积金贷款建设公租房。资金来源是公租房建设的主要困难。为探索更多资金渠道，今年8月5日，住房和城乡建设部公布了我国第一批28个城市作为公积金贷款支持保障性住房建设试点城市。目前，我国许多城市公积金资金运用率不高，而且受全国房地产市场影响，未来相当长时间内住房公积金贷款增长可能跟不上公积金缴存余额的增长，全国许多城市资金运用率将会降低。因此，为拓宽公租房建设资金渠道，我国可提取相应比例的公积金沉淀资金用以建设公租房，同时在试点成熟的基础上，推广公积金贷款建设公租房，并探索通过直接投资或定向募集等方式，吸引保险资金等参与公租房建设。

园区住房公积金政策范文第4篇

[关键词] 廉租房；联合租赁；BOT；创新

[中图分类号] F293.35 [文献标识码] A [文章编号] 1006-5024(2008)01-0139-03

[作者简介] 魏 玮，上海财经大学公共经济与管理学院博士生，研究方向为房地产经济、投资经济；(上海 200433)李云婷，江西赣粤高速公路股份有限公司员工，经济学硕士，研究方向为资本市场、房地产经济。(江西 南昌 330025)

一、上海廉租房保障体系总体概况

1.廉租房保障体系的发展历程

(1)廉租房保障体系的初步形成阶段。根据1999年建设部颁布的《城镇廉租住房管理办法》精神，上海市房产局在1999年9月成立廉租房办公室，开始对全市18万户困难家庭的住房情况进行调查摸底。2000年9月颁布了上海市最早有关廉租房的政策――《上海市城镇廉租住房试行办法》，同年10月，在闸北区、长宁区先行进行廉租房试点工作；2001年6月，将廉租房试点工作逐步扩大到徐汇、卢湾、杨浦、普陀、虹口、宝山、闵行、浦东等区；至2001年12月，上海市19个区县全面开展廉租房工作，在全国率先初步建立起廉租住房供给体系。

(2)廉租房保障体系的日益成熟阶段。自2002年以来，上海市不断调整完善廉租住房政策，并主要体现在以下三方面：一是不断扩大廉租房申请标准，从最初人均居住面积5平方米、连续6个月拿“低保”的“双困”家庭标准，逐步放宽到人均居住面积6平方米甚至7平方米；二是优先满足特殊困难家庭的实物配租，针对特困劳模、军烈属、一级和特等伤残军人等，在配套商品房中“切”出一块房源，加大对这些为社会作出较大贡献的特殊困难家庭的保障力度；三是区分动迁地区廉租对象的租金配租方式，对即将动迁地区的廉租对象实行补贴租金积累方式。区廉租办对这部分家庭的补贴租金建立资金专户，不计利息，待动迁时凭动迁协议一次性支付使用，对非动迁地区的廉租对象，统一确定租金补贴的面积保底标准。截至2006年底，上海共有77397户享受到了廉租住房制度保障，涉及户数居全国第一。

2.廉租房保障体系的供给渠道

(1)廉租房的资金来源。上海廉租房资金来源渠道包括：以公共财政为基础建立的专项基金，住房公积金的部分增值收益，直管公房出售后的部分净归集资金，社会捐赠和其他渠道。至2006年底，上海累计用于廉租住房制度的资金为3.0762亿元。其中2.4713亿元来自财政预算资金，6049万元来自公积金增值收益。不难看出，目前的廉租房资金供给仍以财政预算资金为主体，这就意味着市、区政府对廉租房政策的重视程度以及市、区财力大小对于廉租房补贴的资金数量的多少起了决定性作用。

(2)廉租住房的来源。廉租住房来源渠道有以下几种：(1)在公房提租时将一部分困难家庭的住房通过减租归入廉租住房；(2)腾空的公有住房；(3)在二级市场收购旧有住房、符合条件的空置商品房；(4)政府和单位出资兴建的廉租住房；(5)接受社会捐赠和通过其他方式筹集的普通住房。由于现有公房中可腾空用作廉租住房的极为有限，社会捐赠的廉租房数量也极少，廉租住房来源主要还是要靠购房和建房。

3.廉租房保障体系的运作机制

(1)承租对象界定。上海廉租房承租对象主要针对住房困难和收入贫困的“双困家庭”，所有承租对象的家庭人均面积需低于7平方米，人均月收入320元以下。对于老劳模和重点优抚对象家庭该条款可放宽至家庭人均月收入低于570元。

(2)补贴模式。上海在廉租房的补贴方式上主要采用了实物配租、租金配租和租金减免三种模式。实物配租是由廉租办以低廉的租金向申请家庭出租一处符合本市廉租住房标准的普通住房，租金标准实行政府定价。租金配租是廉租办按规定标准，结合申请家庭的居住状况和市场租金水平，给予其一定的租金补贴。租金减免则是按照廉租住房租金标准向租住公房的困难家庭收取租金，住户实际交纳租金与公房租金的差额由产权单位减免。下表显示了近年来上海累计落实实物配租和租金配租廉租房的户数。

(3)运行程序。上海廉租房体系的运行程序包括申请、审核、公示、登记、轮候、配租、复核、退出环节，具体运行流程可参见下图。轮侯、复核及退出机制的配合实施使得上海在廉租房供给资金紧缺的情况下，尽可能保障最困难家庭的居住权利，提升了廉租房体系的运行效率。至2005年10月底，上海共复核42880户次，因住房、生活条件改善退出廉租房的有2275户。

二、廉租房保障体系的几个突出问题

1.廉租对象的覆盖面过窄

首先，纳入廉租房保障体系的家庭占总低保家庭比例过低。上海廉租房的分配对象主要是具有本市非农业常住户口5年以上的双困难户家庭。根据2006年4月份的全国低保统计数据显示，上海低保家庭共有20余万户，人均住房7平米以下的约有48万户。而截止2006年底，上海经审核符合配租廉租房条件的家庭为2.2万户，该数目仅占到全市低保家庭的10%左右，占总住房困难户数的4%左右。按照国际通行标准，占城镇人口20%的低收入群体应纳入到廉租房制度的保障范围中，在香港公共房屋居住人数占居民总数已达到一半，在新加坡更是有三分之二的人居住租屋。可见，目前上海纳入廉租房保障体系的低收入家庭数还远远不够。

其次，最低收入限制使得位于“夹心层”的家庭住房保障缺失。“夹心层”指的是既无资格购买公房或配套商品房，又无法享受廉租房政策的中低收入群体。根据市政协对卢湾、虹口、松江三区抽样调查显示，三区目前仍有5.7万户人家人均居住面积在7平方米以下，他们中的大多数由于家庭人均月收入超过320元而不能享受廉租房政策，微薄的收入又使得他们没有实力购买商品房来改善住房条件。作为一个完善的住房保障体系，有必要采取合理措施将这类“夹心层”家庭纳入廉租房体系中。

再次，严格的户籍限制使得大量非沪籍常住人口被排斥在外。在2005年，来上海居住半年以上的常住流动人口为438万人，占全市常住人口总量的24.6%，19个区县中有3个区流动人口数量甚至超过了户籍人口数。城市新移民、毕业大学生、外来务工人员、城乡结合部土地被征后的农民等等都成为了城市中不可忽略的新住房弱势群体。由于经济收入低、流动性高等客观因素，使得他们在一定年限内难以依靠自身力量解决住房问题，但却又未被列入廉租房保障体系的范围内。随着这一群体规模的扩大，若不对他们的住房问题给以充分的重视，很可能会导致一系列不稳定、不和谐的社会问题产生。

2.廉租房的房源供给空间有限

尽管实物配房的市场效率不高，但是它有着保障实施力度大、管理规范等优点，对于孤、老、病、残等特殊困难家庭，实物配租这种补贴模式的存在仍显得十分必要。上海廉租房的实物配租与租金配租比仅为1.7：100，如此低的实物配房比使得廉租房实物房源的供给量远不能满足特困家庭的住房需求，更不用说解决在市场上找不到合适住房的家庭的居住难题。

3.廉租房体系建设的融资渠道单一

上文中虽已列举多条廉租房保障的资金供应渠道，但目前资金的主要来源仍停留在以财政拨款、社会保障等纯政策资金的支持上。到2006年12月底为止，累计用于廉租住房制度的3.0762亿元资金中，有80.34%来自财政预算资金，剩余的19.66%则几乎全部来自公积金增值收益。单一的财政资金供给机制不仅满足不了社会需求，还会给政府造成沉重的经济负担。

此外，由于目前对财政资金的拨付比例无硬性指标规定，廉租房建设资金供给更是缺乏长期、稳定的保证。以住房公积金增值收益为例。根据《住房公积金管理条例》，住房公积金增值收益中扣除贷款风险准备金和住房公积金管理费用后的节余部分方可作为建设廉租住房补充资金，这里并没有在公积金增值收益中规定一个固定提供给廉租房建设的资金数量或比例。如果准备金或管理费提取较多，则用于廉租房建设的资金无形中就会被挤占，使廉租房资金的长期供应得不到实质性的保证。

三、廉租房保障体系的完善与创新

1.完善廉租房家庭的收入统计与动态监管机制

(1)金融机构与税务部门联合建立个人信用制度。上海职工的工资已基本通过银行系统发放，个人额外收入信息大多也可通过税务、证券等部门获得。各机关协作建立起个人信用系统后，个人的每笔收支都将会通过信用卡记录在案，这将为核查廉租房申请家庭的真实收入状况奠定有利的基础。

(2)建立入住者档案登记系统，完善动态监管机制。所有入住者需有详细的档案记录，以便廉租房监管机构日后对租户的定期复核、回访。此外，还要充分发挥居委会、街道办事处以及社会的监管优势，对个人及家庭变动情况实行动态监管。对虚报和隐瞒实情者进行严惩，杜绝不符合廉租房分配资格的居民的寻租行为。

2.整合多方资源拓宽房源供给渠道

(1)加大对市场空置商品房的收购力度。政府可以成立专门的廉租房经营公司从开发商处低价收购长期空置的商品房，并按照廉租房的标准对其进行必要的改建。同时对于长期拖欠银行贷款的国有房地产公司的空置房进行强制性收购，依据收购空置房的价值，将房地产公司在银行的部分逾期贷款转变为廉租房经营公司贷款，以政府资金分期还款。此举还可帮助银行化解金融风险。

(2)激励社会机构或个人提供廉租房源。对单位或个人的住房用于廉租房的，其出租所得可享受税收优惠。在大型工业园区附近，为鼓励区内企业建造流动人员居住小区，可实行土地费用的优惠和减免，建成的住房只能由外来务工人员享用，而不能在市场上销售。此类住房只有建安成本，没有土地成本和开发利润，租金水平往往只相当于市场水平的1/2到1/3，可保障外来务工人员的住房。

(3)提供政策支持以加速公房腾退。很多仍居住在公房里的家庭是由于经济实力不够，无力购买普通商品住宅改善居住条件。政府可以对退公房购新房者提供一定数量的补贴或在个人所得税上予以减免，促进公房的腾退工作的开展。

3.积极开辟政府引导下的多元化商业融资渠道

(1)运用联合租赁方式，广泛筹集建设资金。“联合租赁”是一种创新型的租赁方式，将其应用在廉租房建设中的操作方式如下：首先，由租赁公司和政府签约，以保证所提供的住房有足够多的符合廉租房条件的家庭入住；然后，按廉租房的建设标准要求，租赁公司与房地产开发商联合合作，由房地产公司提供一定数量的房源，租赁公司代为管理。同时，租赁公司还可通过吸收股东投资，在证券市场、债券市场上融资等方式来解决租赁公司的收购、营运资金问题。租赁期间的廉租房租金由政府补贴和住户缴纳租金共同提供；最后，对于有购房需求的住户，可采取融资租赁的模式，即在一定年限后允许住户以一定的价格购买所租赁的住房，加快租赁公司的资金回流速度，以便进行再次投资。

(2)采用BOT模式，大规模吸引民间资本的参与。BOT是指建设(build)、经营(operation)、移交(transfer)的过程，它原是私营机构参与国家基础设施建设并经营的一种特许权方式。廉租房的租金由政府担保具有长期稳定性，符合BOT模式中私营机构对投资回报的要求，因此可以考虑采用。结合廉租房的特点，具体操作程序如下：先由政府委托廉租房项目公司运作整个项目，廉租房项目公司以私人投资的模式投资建设廉租房，此时可以享受建设廉租房的有关税费减免政策。项目建成后，在特许经营期内，公司向政府认定的廉租户提供住房和相应的服务，公司的租金收入由政府和租户共同提供，待特许期满后按协定将整个廉租房项目移交给政府，再由政府经营管理。

参考文献：

[1]褚超孚.城镇住房保障模式研究[M].北京：经济科学出版社，2005.

[2]简德三，王洪卫.房地产经济学[M].上海：上海财经大学出版社，2004.

[3]姚玲珍.中国公共住房政策模式研究[M].上海：上海财经大学出版社，2003.

[4]钱晶露.上海市廉租住房政策最新调查与政策建议[J].上海房地，2006，(12).

园区住房公积金政策范文第5篇

一、城市农民工住房问题研究的脉络与发展 

（一）研究缘起阶段（2003-2006） 

2003年，中央开始对城市农民工问题做出政策上的调整，即以城乡统筹解决城乡二元结构存在的矛盾，积极倡导农村劳动力入城就业，在户籍制度上也进行了相应的改革。2005年，城市农民工住房问题已经引起了中央和各地方政府的高度重视。城市农民工住房问题作为重要的民生问题被纳入到政府工作议程之中。同年，住建部将解决进城务工农民工住房问题列入该年度的工作重点。这个时期，已有学者开始关注这一问题，但介于主题的新颖性，相关研究成果并不多，比较有代表性的如陆强率先撰写的《安居才能乐业——“农民工”的城镇住房问题探讨》，首次提出要重视农民工住房问题研究；[1]张子珩也对我国流动人口居住问题进行了研究，[2]等等。 

（二）初步发展阶段（2006-2008） 

2006年3月27日，《国务院关于解决农民工问题的若干意见》（国发[2006]5号），提出要多渠道改善农民工居住条件。2007年8月7日，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号）文件下发，再次明文提出要多渠道改善农民工居住条件。这一时期有更多的学者关注城市农民工住房问题，研究成果逐渐增多。其中较有代表性的是农民工城市贫困项目课题组对北京、广州、南京、兰州等地区农民工生活状况、工资水平及公共服务等现状的调查；[3]黄乾基于五城市实证分析了农民工定居城市意愿的影响因素；[4]黄卓宁对农民工住房来源及住房水平进行了实证研究，[5]等等。 

（三）逐步深化阶段（2008-至今） 

2008年1月10日，建设部等五部委印发了《关于改善农民工居住条件的指导意见》，首次提出要将农民工住房问题纳入城市规划，引导用人企业解决农民工住房问题。2009年的政府工作报告首次提出要解决农民工住房问题，把农民工住房保障问题作为一个重大的民生问题来抓。在此背景下，一些地方政府纷纷出台相关政策和规定试图解决这一问题。学界由此对农民工住房问题给予了更多的关注，取得了丰硕的研究成果。有代表性的是：张智对各地解决农民工住房问题的调查与研究；[6]陈春、冯长春对农民工住房状况与留城意愿的研究；[7]丁富军、吕萍基于政策过程视角对转型时期的农民工住房问题的研究，[8]等等。 

二、城市农民工住房问题研究聚焦的主题 

随着城市农民工住房问题日益成为民生的基本问题，相关成果也不断面世，一度成为学界研究的热点。目前的研究主要聚焦以下主题： 

（一）农民工住房面临的突出问题 

一些学者通过实地调查、统计分析等方法对农民工住房面临的问题进行了分析。这些问题总结起来主要表现在以下几方面： 

1.居住面积小。王凯等学者的研究表明，当前我国农民工人均居住面积为3-10m2之间。[9]国家统计局2006年城市农民工生活质量状况专项调查的结果显示：农民工一般几个人或全家人居住在20-30平方米的房子内。[10] 

2.与城市居民居住水平差距大。改革开放以来，我国城市居民的人均住房面积已上升到28m2，是1978年的4倍多。但同期城市农民工的住房条件几乎没有改善。一些学者的调查表明，我国城市农民工的人均住房面积与城市市民之间的差距普遍在4-5倍之间。[11] 

3.安全保障低。城市农民工多居住在城乡结合部的出租房，大多交通不便、环境复杂、治安管理薄弱，缺乏安全保障。[12] 

4.居住环境差、设施不完备。农民工居住的出租房、宿舍、工棚等大部分没有专职保洁人员，没有物业管理，污水、垃圾处理设施极度缺乏，居住环境脏、乱、差。[13] 

（二）制约解决农民工住房问题的因素 

学者们对制约解决农民工住房问题的深层次原因进行了剖析，归结起来主要有以下几点： 

1.“城乡二元”体制的制约。我国传统的“城乡二元”体制导致了森严的户籍壁垒。因为“户口”问题，城市一系列的住房改革，例如住房货币化补贴、建设经济适用房、廉租房等等，都是针对城市市民的，并没有把农民工包括在内。这种体制制约下产生的政策偏失，进一步制约了农民工住房问题的解决。

2.相关政策和法律缺失的制约。目前，我国没有专门的保障农民工住房权益方面的政策和法律法规。现行社会保障的各种法规、规章等并不适用于农村和非公有制企业，也就是将农民工排除在这一范围之外。农民工住房问题处于无法可依的状态。[14] 

3.农民工自身因素的制约。农民工自身的文化素质不高，微薄的收入是其改善住房现状的障碍。加之农民工是一个流动性较大的群体，他们多数以临时居住为主，相当一部分农民工来到城市的主要目的是为了获取劳动收入，较少有在城里长期固定居住的想法。因而他们对住房条件要求低，面对居住条件差的住房，也缺乏维护自身权利的意识。 

（三）农民工住房的实践模式探索 

近年来，在中央政府的高度重视下，各地结合本地区的实际情况，从多方面对切实解决农民工住房问题进行了实践探索，主要有以下几种形式： 

⒈农民工公寓。农民工公寓由政府适度保障，只租不售，价格低廉，在运营中保本微利，旨在解决城市农民工的住房问题。如上海鑫泽阳光公寓，该项目是上海市莘庄工业园区利用自有土地、资金投资建设，为解决园区内落户企业外来务工人员居住问题的一个项目。目前，公寓已有6000多名落户企业员工入住。[15]此外，临沂“一元农民工公寓”也比较典型。“一元公寓”就是每天一元就可住宿的公寓。“一元公寓”已成为我国第一家由财政拨款，政府投资，公益性运营的农民工公寓。[16]