城中村改造规划问题

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城中村改造规划问题范文第1篇

关键词：快速城市化；城中村；城市规划；管理；对策

城市规划、建设与管理是一个密切关联的完整系统，日益加快的城市化进程，迫切要求城市规划管理者加强城市规划建设与管理指导，这是一项重要而迫切的任务。要实现城市的发展与繁荣，必须正确处理城中村的规划管理，以长远的、高品位的规划来体现整个城市建设的高规格，进而推进城市化进程向更高层次迈进。对此，笔者针对当前城中村规划管理问题，从三方面论述快速城市化进程中的城中村规划管理。

一、目前城中村规划管理的现状

城中村问题是在快速城市化进程中产生的，是我国城乡二元化的管理体制对基于集体土地产权和集体经济属性的城中村地区，在户籍、土地、规划、建设、融资、就业、医疗、教育和社会保障等方面管理不到位而造成的。城中村的弊病主要体现在：外来人口将租赁房屋作为解决居住问题主要方式，高度集中于城中村，人口密度过高；城中村建筑密度过大，布局混乱，有的城中村建筑密度达到70％以上，甚至达到90％；城中村暂住人口过多、构成复杂，社会治安混乱；城中村的公共服务设施和市政设施欠缺，环境卫生堪忧，且存在诸多安全隐患，等等问题。

而以上诸多问题的产生，正是由于我国正处于快速城市化时期，大量农村剩余劳动力涌入城市。一方面是由于户籍制度、城市住房制度等问题，另一方面，则是城市规划问题导致了城中村问题的产生。如：城市规划与土地利用总体规划编制不完善、不衔接造成城中村建设无据可依；城乡发展缺乏统筹安排，未考虑外来人口的居住需求；城市政府为节省开发建设成本，只征用农用地，绕开现有农村居民点；城乡二元化分割造成城中村规划管理缺位、违法建设行为查处不力。

城中村改造应结合城市建设和发展的总体规划，科学制定各村的总体规划和详细规划，实现总体规划和详细规划的全覆盖；按照“一步规划到位，分期分批实施”的原则要求分步开展，使各项建设有据可依，不要让今天的规划成为明天发展的障碍，更不能让“今天建，明天拆”的现象发生；规划编制完成后，应按照“规划一张图，审批一支笔，建设一盘棋，一张蓝图绘到底”的要求，对建设项目进行严格控制，严禁一切违章行为发生。此外，城中村改造后其城市管理体制应在现有城市管理方式的基础上进行改革，全程加强新型社区的规划、建设和管理。

二、城中村规划管理的原则与模式

城市规划是对一定时期内城市的经济和社会发展、土地利用、空间布局以及各项建设的综合部署、具体安排和实施管理。城市规划管理是实现城市规划目标的过程，是对城市建设活动的组织和控制。要想把城市规划好、建设好、管理好、规划蓝图能否实现，关键是规划管理。但是在我国城市化快速发展的同时，城中村的规划管理面临以上诸多严峻问题，及时解决城中村规划管理的重要问题，一定要明确城中村改造的原则和模式。

要充分认识快速城市化进程中老城区更新和危破房、城中村改造工作的重大意义，按照规划先行、合理布局，政府主导、社会参与、经济平衡，多轮驱动、点面并进，妥善安置、借改造惠，造福市民、改善环境、优化功能的思路，切实改善城中村的人居环境。科学、合理、有序、快速地推进城中村改造工作，需遵循六个方面原则：1、政府主导，市场运作。实行市、区、村联动，探索市场机制为基础的多元化整治改造模式；2、规划统筹，配套建设。着力解决城乡二元割裂问题，深化“城中村”社会公共管理体制改革，促进城乡和谐发展；3、村民为本，多方共赢。着力改善人居环境，提高居民生活水平；4、吸引资金，多元筹措。在依法行政的前提下，敢破善立，着力推进制度、机制和方法创新；5、依法安置，合理补偿。紧紧围绕城市建设的总体要求，通过整治改造带动产业结构升级和城市功能转型；6、分类指导，稳步推进。要注重方案的可操作性，着力强调工作的实效性。

城中村改造的主要模式包括两方面：一是城中村整治。除少量市政公用设施外，基本不涉及建筑的新建，通过多种手段改善城中村的居住环境，包括：历史文化遗存保护、建筑外观改善、公共空间改善、市政公用设施改善、公共配套设施改善和道路交通设施改善。解决安全隐患和市政基础设施不足问题是城中村整治的首要工作。二是城中村改造。通过建筑物的拆除和新建等手段彻底改造城中村的建筑形态和居住环境，原则上改造必须满足城市规划和建设标准，改造后按照相关规定可以取得完全产权，且城中村空间形态基本上和城市一般社区相同。城中村改造通过改变物质空间形态的方式促进城中村社会组织形态等各方面的彻底改变，达到城中村与城市全面融合的目标。

三、城中村改造规划的对策实践分析

一是将城中村改造纳入城市总体规划。将城中村改造作为城市总体规划的重要专题内容之一，要综合考虑城市规划区范围内城中村的现状、农用地和集体建设用地的土地产权属性和范围、整治或改造需求及可行性，对建成区和城中村地区的建设做到统一规划管理，妥善安排城中村改造项目的时序和规模，合理安排待改造城中村的安置场所和回迁住房建设。

二是明确城中村改造相关需求内容。出台城中村调查的要求，明确调查的具体内容，制定城中村改造规划及计划的编制技术规范：具体包括：城中村现状、问题及成因、村民改造的意愿、运作模式、资金筹集、拆迁补偿、改造方式、建筑功能和空间结构、改造后的用地结构、实施时序安排、拆迁补偿安置要求和配套政策建议等。同时，需要规范城中村改造计划和专项规划的编制与审批流程。

三是规范城中村改造项目的实施。城市政府应对城中村项目的实施条件和参与城中村改造的开发机构的资质做出具体规定；城中村改造项目可逐步推行招投标方式确定开发机构；要加强城中村改造项目的合同管理，严格追究违约责任；监察部门对项目涉及公共利益的环节实施全程监督，确保国家、集体和村民的利益；加强规划监督力度，对纳入改造计划和范围内的城中村，按城乡规划建设统一管理的要求，实现城中村建设活动按《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设项目选址意见书》审核管理、建设项目的有证跟踪管理和违法项目的惩罚管理。

城中村改造规划问题范文第2篇

[关键词] 城中村改造；市场化运作；规划设计；存在问题；相应对策

中图分类号：C913文献标识码：A

1 城中村改造的模式

目前，城中村改造主要有政府主导、村集体自行改造以及市场化的公私合作开发三种改造模式。在政府主导的城中村改造模式中，地方政府作为城中村改造的主体和责任人，全面负责城中村改造政策、村民住宅拆迁补偿和村民安置方案、村民安置过渡方案的制定和具体实施。在村集体自行改造模式中，往往是村委会自行筹资开发，完成拆迁安置、回迁建设和商品房建设的全部工作。改造完成后，村集体将多余的房产进行市场运作，形成滚动开发。在市场化的公私合作开发模式中，政府、村委会和开发商三方合作，由政府完成土地转性及户籍调整，由开发商出资完成旧村改造建设，并通过结余土地的增益来平衡投资成本。本文所研究的城中村改造模式即为第三种改造模式。

2 市场主导的城中村改造的主要特征

2.1 以村为单位的就地改造方式居多

虽然政府对城中村改造已有一定的规划安排，但由于城市建设的持续性，城中村改造就地改造的方式居多，这主要表现在三个方面：①大多数的城中村安置点在短期内不能满足建设条件，难以实现集中安置；②由于多数城郊村村民希望原地回迁，不愿离开自己已经熟悉的环境；③由于各村之间的经济条件差异较大，适合改造的时机也有所不同。由此可见，以村为单位的就地改造居多。

2.2 需要通过土地收益平衡支撑城中村改造

虽然城中村改造会获得政府适当的经济支持，但对于建设工程来讲仍然是杯水车薪。因此，在城中村改造中，势必需要集约使用土地，将多余土地进行收益平衡才能完成改造工程。为了保证正常的市场运作，一般需要将土地性质转为国有后才能进入常规的房产开发程序。

2.3 需要对局部控制性详细规划进行调整

控制性详细规划(以下简称“控规”)作为城中村改造中规划主管部门的管理依据之一，无疑需要对其进行严格执行。由于城中村改造的权属复杂、矛盾较多，而控规无法在各个方面(短期需求及长期控制之间)做到面面俱到，因此往往在城中村改造可行性报告初步确定后，还需要获得相关部门的认可，并进一步对控规进行局部调整，提供完善的规划设计条件。

2.4 需对失地的回迁居民提供生活保障

城中村改造的目的不仅仅是从户籍上将村民变为城市居民，最重要的是引导村民适应城市的生活形态。由于本身的技能原因，村民在城中村改造后将面临一系列生存问题。因此在城中村改造中，往往是通过增加商业出租房或者增加集体物业等方式对居民的日后生活提供生活保障。

3、市场主导的城中村改造的规划设计难点

3.1 传统控制性详细规划指标的不适性

由于市场化的城中村改造多是在原地拆迁、原地资金平衡的条件下完成，其控规指标的不适性主要表现在以下几方面：

①“一村一策”的实际操作需求，造成规划管理部门在可行性研究阶段对控规指标的需求具有模糊性；

②开发单位经过利益平衡后带来了控规指标需求的变化；

③城市区域开发强度变化后引起了城市空间环境及基础设施的变化，从而引起控规的调整。

3.2 规划技术管理规定中部分指标的不适性

由于城中村本身是在按照规划标准建设的城市规划区内自行建设的区域，自其形成时就存在土地属性混杂、与城市管理规定相冲突的问题，加之在城中村改造中必须实现资金平衡，故在规划实施中往往需要对城中村改造提出专项的控制指标，这主要体现在以下几方面：①城中村用地的混杂性造成土地使用效率的降低；②基地周边现状建筑或设施引起了建筑退界的变化；③改造的资金平衡以及对商业用房后期经营收益的需求使开发强度得到增强，进而产生用地属性的复合性，并带来了传统居住区概念的变化；④住宅高强度的开发带来了对周边建筑的日照影响。

3.3 传统规划设计思路的不适性

市场化的城中村改造涉及市政府、区政府、开发商和村集体等多方利益，实施中又存在规划管理、土地管理、政府政策等方面的协调问题，因此简单的“设计条件―规划设计方案―修建性详细规划―建筑设计”的设计流程无法适应市场的需求，而多采用“专项规划―设计条件―总体规划及建筑概念设计―分期修建性详细规划及建筑设计”的流程，以适应以下几方面的要求：①改造村民有多种多样的诉求，要相对明确的回迁方案，这样他们才会支持拆迁工作；②回迁房区域是否转为国有土地后与商品房区统一开发，以及未来回迁房的产权及管理等问题，各地均有不同的计划安排；③城中村改造是自我滚动的平衡开发，分期的资金平衡及规划的可实施性将成为项目成败的重要标准。

3.4 传统改造利益群体的不适性

城中村改造除涉及开发商和村集体等多方利益，由于改造主体――村民的话语权较大，以往的改造通常过多的集中在村民的改造补偿问题上。大把改造更涉及到广大社会群体――外来中低收入租赁者的利益，改造完成后，城中村往往摇身一变成为高档居住社区，将中低收入租赁者拒于门外，租赁者只能往更为偏远的城中村移居，而城中村房源因改造而逐渐短缺，造成中低收入群体的成活成本大幅上涨，最终导致城市的包容性及竞争力下降。

4市场主导的城中村改造的规划设计对策

4.1 通过城中村专项规划来保证相关

部门制定切实可行的改造政策城中村的市场化改造往往通过两种途径来完成改造，一是政府积极引导，通过公开招标形式进行自上而下的项目改造；二是村集体自行招商，在获得政府相关部门的认可后，自下而上完成项目改造。无论采用哪种方式，都必须坚持“政府引导、市场主导、村民认同”的原则以获得共赢。因此，在可行性研究阶段由开发单位编制城中村改造专项规划，从经济、政策和城市协调等方面全面分析项目的成本及对周边区域的影响，尤其应在交通及城市基础设施承载力方面做深入研究，了解该项目的最低改造成本及最大承载力，以为相关部门制定相应的“一村一策”提供改造政策。

4.2 从城市功能的角度引导市场化城中村改造

城中村是存在环境差及安全隐患等问题，但不能因此而对其一味地否定，应该肯定其在城市发展初期，城市房源严重不足的情况下，为城市中低收入人群提供廉租房的功能。因此，如果简单地将其视为毒瘤，通过建设一个现代化的高端居住社区而改善了环境，实际上是破坏了其重要的城市功能，因此，对其实用功能及设计中应注重对城市层面的分析研究，以公共利益与市场利益的平衡作为基本原则，避免由于市场化引起的利益最大化效应而带来的对城市发展的损害，应将改造后的城中村纳入保障住房体系。

4.3 形成规划管理与多方公众参与并重的机制

城中村改造不仅仅是一个技术问题，还是一个复杂的社会问题。规划设计不仅需要满足相关的技术管理规定及改造地的业主村民的需求，从城市综合利益出发，更应倾听现状大量的租赁者意见，以确保改造项目符合各方利益要求地进行。

4.4 分期开发，稳步推进的改造思路

对于城中村改造来讲，通过全村改造一蹴而就确保全体村民利益的改造模式是理想，但面对现实多方不一的意见，往往造成项目难以推进，影响城市发展的进程。因此，整体改造分期实施，通过细化制定分期开发的改造方案，在规划设计中平衡近期及远期的利益，成熟一块改造一块的改造模式更值得推荐。通过让部分人先体验到改造的成效，增加村民对改造的信心，更利于推进全村改造及实现保障村民近期及远期的利益。

4.5 充分运用社区模式打造混合住区

在城中村改造过程中，短期内可能会产生集体用地与国有土地、无偿使用土地与有偿使用土地并存的情况。同时，在居民生活方面，也会存在回迁居民、租赁者、普通城市居民和富裕城市居民的分区管理问题。虽然改造在短期内对土地价值及社会生活有一定的影响，但从长远来看，却给了我们打造阶层融合、创造活力社区的机遇。

(1)“大社区、小组团”的社区模式适

用于市场化开发多物业类型的需求。在城中村改造中，由于品质及客户人群的不同，回迁房与商品开发房之间需要进行适当的分隔，即使是在回迁房之间，由于各村管理方式的不同，各村的回迁区域也需要进行适当的分隔。因此，采用“大社区、小组团”的社区开发模式将适用于多数城中村改造区域，即公共区域将各组团联系为一个统一共享的整体，并提供各组团之间交流的平台；各组团实行独立封闭管理，以保证各区域的相对独立性，并利于未来的管理。

(2)“社区中心―组团配套”模式适用于市场化开发多层次的居住配套。

在城中村改造中，一般都需要设置适量的村民公共配套物业，作为村民未来经济收入的重要来源。但该类物业往往以临街商业形式出现，其主要功能也仅限于中低档的出租商业业态。另外，商品开发区需要较高档次的物业配套，以满足市场的需求。因此，通过多层次的社区配套，并根据城市建设的发展进行配套建设，有助于营造良好的居住氛围。

城中村改造规划问题范文第3篇

关键词：“城中村”;文献综述;展望

一、关于“城中村”的概念研究

（一）“城中村”的定义

在早期的研究中，李增军（1995）把“城中村”称为都市里的村庄，田莉（1998）把“城中村”称为都市里的乡村，敬东（1999）把“城中村”称为城市里的乡村，叫法并不统一，2000年左右逐渐统一为“城中村”。

从地域和社会关系的角度定义，代堂平（2002）认为，从地域角度上讲，“城中村”现象是指已被纳入城市范畴的局部地区;从社会属性的角度上讲，“城中村”现象属于传统的“农”村社区的矛盾现象，是一种特殊的社区。

从区位和社会特征的角度定义，张建明（1998）指出，“城中村”位于城乡边缘地带，一方面具有小农经济思想和价值观念，保有着乡村的某些景观;另一方面拥有城市的某些基础设施和生活方式，具有城市的某些特征。

从土地利用和土地产权的角度定义，李俊夫（2004）指出：“‘城中村’是指那些位于城市规划区范围内或城乡接合部，被城市建成区包围或者半包围的，没有或者仅有少量农用地的村庄。”

（二）“城中村”的分类

根据研究角度的不同，研究者把“城中村”分成不同的类型。根据城市与村庄相交接的形态特征的划分，陈怡等（1999）将“城中村”划分为内切型、外切型、飞地相邻型、相离型、全包围型及半包围性这六种类型 ;根据“城中村”相对区位的划分，李培林（2002）将“城中村”划分为六种类型，包括处于繁华市区、处于市区周边、处于远郊、还有较多农用地的村落、还有少量农用地的村落、已经完全没有农用地的村落。李立勋（2001）把“城中村”划分为成熟型的（近中心区）、成长型的（中心区外）、初生型的（建城区外、规划区内）三种类型，李培林和李立勋根据相同的划分方式，得出不同的类型的“城中村”;根据各种因素叠加效果的划分，张建明（2003）采用聚类分析法和因子分析法，将广州市的海珠区和天河区的44个“城中村”划分为土地资源充足型、基础设施优越型、集体经济实力型三种类型;根据土地利用类型的划分，李俊夫（2004）将“城中村”划分为三种类型，包括尚余较多农地、农用地和建设用地比例大致相当以及几乎没有农地;根据“城中村”社会形态的划分，李津逵（2005）将深圳市的“城中村”划分为三种类型，包括本地农民的村落（城市出现之前）、本地失去耕地农民的就地集中安置区（城市建设中）、原住民面向外来低收入阶层的廉租屋区。

（三）“城中村”的特征

1.景观特征。“城中村”建筑密度太大，形成“ 贴面楼”“一线天”“ 握手楼” 等独特景观; 缺乏完善的基础设施，以及公共绿地与体育等设施（蓝宇蕴，2001）。

2.人口特征。现在“城中村”的人口构成比较复杂，外来人口多，有相当强的异质性，不像传统的农业社区人口构成相对单一。由于本地人局限于与本地人交往，外地人局限于与自己同属一个地域的人交往，以及本地人与外地人在收人、语言、生活习惯等方面的存在的差异，导致本地人与外地人的交往比较少，关系淡薄（刘伟文，2003）。“城中村”人口密度高，人口规模大拥有大量的暂住人口，本地村民数量不多，暂住人口的比例甚至超过本地人口（郭艳华，2002）。

3.社会特征。“城中村”大多处在农村管理体制之下，实行农村集体所有制;缺乏像城市一样完善的基础设施建设和社区管理;人口构成相当复杂并且外来人口比较多，治安比较差（侍克善，2005）。由于历史的原因，“城中村”在道路、排水、供暖供电、垃圾处理等方面并没有与市政设施干线配套，造成了基础设施不完善（张成福等，2004）。

4.经济特征。由于“城中村”缺乏农业用地，使其以第二、三产业为主要的经济来源，同时城市建设征地的补偿也是城中村集体经济收益的一个重要来源（郭艳华，2002）。“城中村”的村民主要的经济来源是房产出租、经营性劳动和分红。“城中村”的村集体有大量的土地、房产、厂房等租金收入，而每个村集体一般都会结成实行股份制经济社（刘伟文，2003）。

二、关于“城中村”的形成原因

（一）局部利益驱动

“城中村”产生的直接原因是巨大经济利益的驱使。随着城镇化的推进，农村土地大幅升值，大部分“城中村”的村民开始不断扩建房屋，在房屋租赁市场中，由于大量外来人口的涌入，当地村民靠出租房屋获得可观的租金收入，给自己带来了巨大的经济利益，使“城中村”问题长期得不到妥善解决（吕宏芬等，2005）。从个体理性选择的角度来看，农民在房屋租金和土地快速增值的情况下，追求房屋租金和土地收益最大化，使得“城中村”这种特殊的建筑群体和村落体制形成（李培林，2002）。

（二）二元结构体制的存在

在城乡二元结构制度下，“城中村”是这种特殊制度下的产物。这种城乡二元结构制度主要表现在三个方面，包括二元的土地制度;二元的行政管理制度;二元的人口管理制度，其中二元化的户籍管理制度对“城中村”的形成有重要影响。这种二元体制框架中，二元土地制度是“城中村”产生的核心因素（张润梅，2007）。“城中村”与城市相比，在土地制度方面存在着差异，表现在仍保留归农村集体所有的土地所有制形式;在村籍制度、社会管理制度等方面的内容也存在差异，村籍制度的差异表现在原来的村民尽管农耕地被征用后几乎全部转为城市居民，但是仍然保留着村籍，作为强大的村集体经济的股东，因此在经济地位上和一般市民及外来房屋租客相比有极大的差别，所以他们更愿意成为村民而不愿意成为市民（李培林，2004）。

（三）城市规划管理的滞后

在“城中村”改造过程中，管理的滞后、功能的混杂、布局的分散、房屋的乱搭乱建、重复拆迁这些问题普遍存在。管理的滞后主要表现在三个方面：第一，因规划管理的力度不到位，导致违章建设递增。第二，因对村民的安置地点没有作好规划，导致村民建房凌乱布局以及重复拆迁。第三，因对村民安置建房区没有制定详细修建规划，导致村民建房区内功能复杂、布局凌乱（刘斯佳，2013）。因城市管理者在对待““城中村””治理的问题上存在认识的滞后和政策的滞后，在管理体制和管理的方式、方法方面长期落后于社区发展现状，因而导致““城中村””问题的出现并恶化（张孔见，2001）。

（四）文化的限制

从信任关系的角度来看，“城中村”可以看成是传统信任关系与情结的聚居体。长期农业社会的“聚村而居”，使村落自然成为人们生存与生活难以割舍的“祖地”，与“祖地”相关的一系列习惯，既内化于人们深层的意识观念，又外化于人们的具体行动与实践，形成一整套完整的与村落地域共同体联系在一起的“生存策略”（张成福，2004）。

三、关于“城中村”的治理改造

国内的研究者普遍是根据“城中村”的总体特征提出治理改造的措施或者针对自己研究的具体的“城中村”提出对应的治理改造的思路。本文按年代顺序对国内有关于“城中村”治理改造的研究进行综述。

田莉（1998）认为，应加强村镇规划和建设管理，尽快对城市周边的村庄进行改造，制定相应的法律法规，规范“城市里的乡村”的发展，完善农民转为城市居民后的社会保障体系，提高农民整体素质，强化其法制观念。杜杰（1999）结合深圳市罗湖区原农村城市化进程的例子，认为改造““城中村””应从发展决策、“城中村”内在要求、体制、文化、经济、法制、组织人事等方面入手解决“城中村”问题。

周森（2002）认为，“城中村”住房建设规划滞后，城乡两种管理体制不对轨，当前要着重解决如下三个主要问题：第一，规划要先行;第二，政策要灵活;第三，工作要务实。王素云（2003）对郑州市都市村庄进行调查提出，改革都市村庄的经济体制，重视产权制度创新是改造都市村庄的关键;以人为本，建立完善改造后居民的就业和社会保障体制，关心都市村庄居民的切身利益;改革都市村庄的人口与城市管理体制，发展独具特色的城市社区管理体制三方面论述都市村庄的改造。

翁志超（2004）从量化资产，确权到人，实现居民按出资额分红;房产改革中的博弈;非政府力量的广泛参与三方面论述“城中村”改造的对策。廖俊平等（2005）提出将PPP（Public Private Partnerships）模式，即把私人企业和公共部门的合作模式与“城中村”改造工程相结合，以政府作为主导方，积极制定激励政策来引导私人机构的进入。

徐楚（2006）认为在“城中村”改造中，可持续发展原理实际操作意义重大。首先，在改造过程中，要突出规划作用，使“城中村”改造纳入城市整体和长期发展规划中来，避免在改造后又出现“二次拆迁”和新的“城中旧城”现象;其次，体现在改造中要切实保障村民的长远利益，使村集体和村民个体具备长久发展的条件和能力，保护资源的可持续发展和利用，最终实现村民生产生活条件的逐步改善和提高。徐远明（2007）认为从“城中村”改造方式着眼，大体可归纳为以下两种：第一，整体重建型改造，即从“城中村”的整体格局到单体建筑的全面改造，从旧村向新城的整体转变，是建筑格局、建设标准、设施配套、景观建设等全方位的变革;第二，局部重建型改造，即对“城中村”整体格局不做重大调整的前提下，对局部区域、关键要素进行重点改造，这种方式一般用于处在建成区，但不与城市总体景观形成强烈反差、布局比较合理、环境比较好的地块。

张晶（2008）运用博弈理论研究“城中村”改造中政府、村民、开发商的三方博弈过程，通过构造效用函数来分析参与主体之间的利益冲突，提出在村民支持的基础上政府介入并承担改造费用，不鼓励开发商介入改造的对策建议。赵恒伯（2009）从新公共管理的角度分析后认为，“城中村”改造的关键点是重新划分政府组织、村社组织、经济组织和社会中介组织的功能边界。在明确各责任主体的功能边界的基础上，构想理想的“城中村”改造模式意味着“城中村”改造从以单纯的政府为中心的治理秩序走向多中心的治理秩序。从“城中村”行政事务采取行政机制进行管理，公共服务主要采用准市场机制，自治事务主要采用自治机制三方面来创新城中村改造事务治理机制。

赵晓丽（2011）认为，济源市在城中村改造中，要坚持政府主导下的市场化运作;鼓励探索多种改造模式;对参加改造开发的机构以及改造项目设置准入条件，实行准入制度;实行政府零收益，切实让利于民、让利于投资者的优惠政策促改造等措施。陈少牧（2012）认为，推进泉州“城中村”社区治理应按照治理主体多元化、治理方式民主化、治理举措长效化的原则，做好以下五个方面的工作：第一，有效推动社区治理主体多元发展;第二，加快社区工作方式民主化;第三，提高社区居民保障水平;第四，提升社区管理者的素质;第五，加强社区文化建设。

四、总结与展望

综上所述，笔者通过对文献的研究，看到关于城中村问题所取得了一些主要的研究成果，但在一些理论和实践方面仍存在一些问题，有待未来解决。

第一，不同学科认为城中村的形成原因不同，即社会学认为传统的农村组织和社会网络决定城中村的形成，而经济学则强调城乡二元制度在城中村的形成中起作用，城中村形成的原因并非是单一的，需要深入地研究和探索哪个原因更加的重要，这样才能更有侧重点地处理城中村问题。

第二，大多数研究都是站在城市的立场研究城中村问题，认为城中村阻碍城市的发展，应该对其进行改造，很少人认为城中村问题被夸大，不是所有的城中村都需要改造，以后可以把研究的点从改造扩大到管理，这样有助于城中村问题更好的解决。

第三，对于国外文献的参考借鉴比较少，可以参考类似于国内城中村的问题的国外现象，如贫民窟、城市过渡地带等。

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城中村改造规划问题范文第4篇

一、扩大农民的知情权

当前,城中村农民在拆迁补偿方案上相互攀比,要价过高,很大程度上是由于知情权不够造成的。要进一步完善城中村拆迁改造的组织形式,全面推行拆前听证,扩大城中村农民在拆迁改造中的知情权。首先,要告诉广大农民城市规划确定的用地性质和开发强度。其次,帮助农民算好账。容积率既定,地块面积既定,房子就只能盖这么多,如果大家所要的拆迁补偿过高,可能就没有开发商参与开发建设,自己的居住环境就没法改变。在扩大农民知情权的同时,如果各市能够进一步加强对城中村拆迁补偿方案的指导,适当降低城中村拆迁补偿成本还是能够做到的。

二、城中村改造与优化城市用地布局相结合

相当一部分城中村处于城市的中心区或者历史风貌地区。大城市的中心区由于城市职能过分集中、土地开发强度过高,需要在规划建设过程中逐步疏解,以缓解空间拥挤、交通拥堵的压力。历史文化名城城市,为保护城市的传统风貌,需要对开发建设的高度、体量、容积率进行严格控制。在这些地区,如果城中村改造采取就地平衡的方式,势必与城市用地布局调整的方向相背离,不利于完善城市的整体功能。解决这一问题,一是建议各城市政府特别注意引进品位一流、业绩优秀、实力雄厚的战略投资者参与城中村改造,对相邻的城市重要地段进行集中成片的开发建设,在保证城中村开发建设品位的同时,实现城市用地布局的优化调整。二是建议各城市政府把城中村改造项目和新区开发的项目统筹运作,打捆进行招拍挂。三是要切实加强城中村改造的规划管理,严格依照城市总体规划、分区规划确定的功能分区进行改造,严格依照国家技术规范和控制性详细规划确定规划设计条件,切实保证城中村开发建设的空间环境。

三、积极探索城中村改造新模式

在近年来城中村改造的实践中,各地采取了不同的拆迁安置和开发建设模式,归纳起来主要有四种:一是村集体以城中村改造的名义,自行组织开发建设。除部分土地用于安置村民住宅以外,规避土地和房地产市场管理,对其余土地进行变相的房地产开发,向社会出售。这种模式虽然有利于调动村集体和村民城中村改造的积极性,但既违反国家的土地和住房政策,又造成低水平的重复建设。二是农村集体经济组织实力比较强的城中村,自行组建开发企业进行改造。三是由开发企业独资或者由开发企业和农村集体经济组织合资合作,进行城中村改造。四是名义上由土地储备机构实施拆迁,实际由土地储备机构委托开发企业垫资拆迁,开发企业、土地储备机构和被拆迁人签订拆迁补偿安置三方协议,形成净地后通过招拍挂出让,出让后再用土地出让金支付原开发企业垫付的资金,获得土地使用权的新开发企业自行组织开发建设。上述四种模式,普遍存在一个严重的弊端,就是在城中村改造过程中政府没有真正能够实现土地收储,不利于合理把握市场上的土地投放量,不利于持续促进城中村改造,不利于从根本上改造城市环境。为此,我们建议积极探索新的城中村改造运作模式:实行政府收储后统一拆迁安置,净地招拍挂后由开发企业进行开发建设。这种模式有利于在当前形势下加快城中村改造步伐,加快城中村的拆迁安置和实现土地收储,也有利于政府合理把握开发建设的节奏,实现村民赢环境、开发商赢利润、政府赢形象。

四、城中村改造要实现四个转变

城中村改造是一项复杂的系统工程。空间形态的转变是城中村改造的基础,但城中村改造绝不是单纯的空间形态转变。在城中村改造过程中,必须统筹解决好村民住宅的补偿安置、村民就业和生活来源、村民生活的社会保障、集体经济积累的合理处置等四个方面的问题。广州在本世纪初的城中村改造,就是首先解决这些城中村改造的关键问题,先改制后改造,合理确定村民住宅补偿标准,采取留地和政府扶持等多种方式解决村民就业与生活来源,统一将城中村居民纳入社会保障范畴。其中很重要的一条,就是推行农村集体经济组织资产股份固化,保留村民在集体经济组织中的分配权,解除了农民城中村改造的后顾之忧,形成了有利于改变城乡二元结构的新机制。承德的雹神庙村拆迁改造速度很快,在很大程度上也得益于这四方面关键问题解决得好。

城中村改造在实现空间形态转变的同时,还必须推进农村集体土地向城市国有土地、农民身份向市民身份、村委会向社区居委会、农村生活方式向城市生活方式的转变。

解决好四方面的关键问题,同步实现四个转变,涉及经济体制改革、国土资源管理、户籍管理、基层政权建设、劳动就业和社会保障等各个领域,必须在城市政府的统一领导下,组建一套专门班子,形成一套完整的改造规划,并区别不同情况,在政府指导下做到一村一策。

五、合理把握城中村开发建设目标

城中村改造规划问题范文第5篇

关键词：郑州市；城中村；改造；对策

一、郑州市城中村改造的基本情况

郑州城市建成区内原有124个行政村，下辖228个自然村，占地面积约为70k㎡，城中村人口约30万。2003年，郑州市政府出台了《郑州市城中村改造规定（试行）》、2004年了《郑州市城中村改造规划、土地、拆迁管理实施办法（试行）》等一系列相关政策，着手对全市城中村进行改造。并且在《郑州市国民经济和社会发展十一五规划纲要》中明确提出，加快城中村改造步伐。2005年郑州城中村改造全面铺开。2007年市政府又下发《进一步规范城中村改造的若干规定》（郑政文（2007）103号），对城中村改造进一步进行规范和细化。

二、祥营村改造过程中存在的问题

（一）思想认识问题

城中村改造首先要碰到的是大规模拆迁安置。这是这项工作最为棘手的头等难事。一般的老百姓都有一定的“土地情节”，在与祥营村的一些村民进行交谈中，他们中的大多数人都表示对自己所生活过的地方怀有深厚的感情，土生土长的村民习惯了有自己的宅基地，有自己的小院，虽然人均耕地较少，甚至不足一分，但是在小院里种些蔬菜之类的还是可以自给自足的他们都已经习惯了在这里的生活方式，不太愿意搬迁。

（二）资金筹措问题

城中村改造中最大的难题是改造资金的筹集，它涉及征迁补偿和安置房建设。如下表所示，单单对祥营的征地补偿费用就是一笔不小的开支。再加上按照相关规定的拆迁安置补偿费用，在资金的筹集方面确实是一个棘手的问题。

（三）居民安置问题

居民的安置问题是当地村民最敏感的话题之一。目前，大多数农转非居民都是依靠自己拥有所有权的住房和厂房的出租来维持生计，而城中村的改造不能回避的问题就是房屋拆迁，拆迁之后是否会影响到村民的生活，这是城中村改造的瓶颈问题，也是村民的实际利益是否会受损的问题。

三、相应对策

（一）提高思想认识

城中村改造是一项“必须做”的工作，而且迟做不如早做。因为城中村违章搭建多、安全隐患多、社会治安差、环境卫生差，给人的总体印象是“脏、乱、差”，直接影响城市品位和形象。城中村改造工作量大，面广周期长，必须由各有关部门密切配合、共同推进。因此，政府要做好引导工作，引导干部群众要摒弃封闭、排斥和落后的小农意识，树立城市意识，要把自己当做城市的主人，融入到现代城市文明当中。

（二）创新融资渠道

资金是城中村改造的主要难题之一，必须把融资渠道摆在“重中之重”的位置上。一是需要设立城中村改造项目专项资金。该专项资金的主要用途为支付改造规划编制和与此有关的调查研究费用、平衡本地区全面改造项目资金、建立本地区城中村改造动态监控信息系统、支付相关的宣传费用。二是要搭建融资平台，可以探索成立城中村改造融资平台，有条件的可以由拆迁平整出来的土地先用以抵押，以保证资金及时到位。三是要加强与金融机构的沟通，积极争取对城中村全面改造项目提供宽松、便利和优惠的融资支持和金融服务。

（三）因地制宜安置

安置相关群众的切身利益，不仅是一个生活居住问题，也是一个生活出路问题。因此，要坚持区分对待、因地制宜的原则，认真分析不同城中村的特点和问题，针对不同地区、不同类型城中村的具体情况，制定切合实际的安置措施，保证群众安居乐业。由于一些村民没有交物业费的意识，所以跟市民的生活习惯可能会有某种程度的差异，即使住进了小区，但依旧保持了以往在村落当中的生活习惯，所以可以考虑将安置房和商品房的区分进行划分，这样，也比较符合一些村民的心愿。

四、小结

祥营村是科学大道向西打通的需要，是高新区拉高城市坐标的需要，也是改善老百姓生活水平的需要，并且对当地群众创业、生活质量的改善都会有很大的提高。此外，祥营村内部“脏乱差”的环境不仅影响了高校城的形象，并且给学生的生活带来了不便，因此，祥营村的改造对于高新区的发展具有非凡意义。

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